Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 3 de Noviembre de 2010

Que reconozca que el contrato celebrado en fecha 14 de Julio de 2006 y al que hizo referencia constituyen un contrato de compra venta perfeccionado.

que reconozca que el la parte actora es el propietario del inmueble objeto de la compra-venta, descrito suficientemente en ele libelo de demanda.

Que reconozca el actor le cancelo en la forma señalada la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy Quince Mil Bolívares (Bsf.15.000, 00) como parte de la venta del mencionado apartamento.

Que le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble.

Así mismo solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble objeto de la negociación.

Solicita de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, se fije un término para consignar a favor del demandado el saldo del precio de la venta que es la cantidad de Cuarenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 48.000.000,00) hoy Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00).

Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.488, 1486, 1.527, 1528, 1.159, 1.271 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Estimo la presente demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 4.000,00).

Estableció como domicilio procesal del demandado en la Urb. Chucho Briceño, I etapa, carrera 2 con carreras 4 y 5 Nº 100, cabudare estado Lara.

Anexó a la presente demanda Marcado “A” copia de documento de propiedad, protocolizado por ante Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Octubre de 1991, bajo el Nº 35, Tomo 3, Protocolo Primero; Marcado “B”. El cual este tribunal valora como documento publico de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Copia Certificada de Contrato de arrendamiento notariado por ante la Notaria Publica de fecha 10 de Junio de 2005, bajo el Nº 19, tomo 95; Marcado “C”. El cual este tribunal valora como documento publico de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Copia certificada de Contrato de Opción a Compra, autenticado por ante la ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139; Marcado “D”. El cual este tribunal valora como documento publico de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Copia Certificada de expediente Nº KP02-R-2007-000725; Marcado “E”. El cual este tribunal valora como documento publico de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Copia Certificada de Oferta Real de Pago signada con el Nº KP02-S-2007-004636. El cual este tribunal valora como documento publico de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN

La abogada M.Y.P.D.F., en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano F.J.S.Y., presenta escrito de contestación en los siguientes términos:

Alega que si es cierto que su demandado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.R.A.L., sobre el inmueble objeto de la presente demanda, que el canon de arrendamiento en dicho contrato se estableció en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs 250.000,00) mensuales, manifiesta que en el Juzgado Segundo de Municipio del Estado L.C. expediente signado con el Nº KP02-V-2008-3239, donde su representado demanda el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en virtud del atraso de cuotas por concepto de cánones vencidos. Manifiesta ser cierto que suscribió Contrato de Opción de Compra con el referido ciudadano R.R.A.L., que el precio de la venta del inmueble era la cantidad de Sesenta y Tres Mil Bolívares (Bsf. 63.000) entregando en ese acto la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bsf. 15.000,00) quedando una diferencia por la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00) la cual seria cancelada en un plazo de ciento veinte días (120) prorrogables. Que el ciudadano R.R.A.L. nunca hizo entrega del dinero restante y hasta el momento no ha cancelado la cantidad adeudada, sino que ha intentado una oferta real de pago, que dicho ofrecimiento no pudo ser efectuado, que además a transcurrido suficiente tiempo desde que se realizo la opción de compra y el pretende quedarse con el apartamento en la actualidad por la cantidad irrisoria de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00), que el apartamento tiene un valor superior al que oferto al ciudadano R.R.A.L., que si se realizara un avaluó al apartamento por el transcurso del tiempo tendría un valor superior a los Doscientos Mil Bolívares (Bsf. 200,00), que en su condición de Apoderada Judicial del ciudadano F.J.S.Y., se traslado a la oficina de la apoderada de la demandante, converso con ella, le manifestó la voluntad de negociar un precio razonable para ambas partes y finiquitar los expedientes que estuviesen en proceso, que la parte actora no tiene la disposición de negociar, sino que se quiere quedar con el apartamento por el valor señalado en el contrato de opción a compra que hoy pretenden hacer valer. Por otra parte, niega y rechaza lo solicitado en el Numeral Cuarto del escrito libelar, en el sentido de que se le otorgue documento de compra venta definitivo del referido inmueble, al hoy demandante, quien nunca cancelo completamente y en consecuencia el comprador incumplió con la obligación principal en el contrato.

DE LA RECONVENCIÓN

La abogada M.Y.P.D.F., en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano F.J.S.Y., procede a reconvenir al ciudadano R.R.A.L., por Resolución del Contrato de Opción de Compra de fecha 14/07/2006, el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139, sobre un inmueble constituido por un apartamento que se encuentra ubicado en el Barrio el Malecón, Avenida S.R. y callejo 36, edificio Beldar II, de esta ciudad de Barquisimeto, construido en la Avenida S.R., entre carrera 35 y Avenida Libertador de esta Ciudad, en el Municipio Concepción, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En línea de Dieciocho Metros (18,00 mts) con terrenos de A.d.R.; SUR: En línea de Diecinueve Metros con Setenta Centímetros (19,70 mts) con terrenos ejidos; ESTE: En línea de veintidós Metros con Sesenta y Cinco Centímetros (22,65 mts) con Avenida S.R. y OESTE: En línea de Veintidós Metros con Setenta Centímetros (22,70 mts) con callejón Municipal. Con una superficie aproximada de Ciento Trece Metros Cuadrados Con Veinticinco Decímetros Cuadrados (113,25 mts), sus linderos particulares son: NORTE: Fachada norte del edificio, SUR: Apartamento Nº 4-2, pasillo de escalera y bloque de circulación vertical: ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Fachada oeste del edificio, según consta de documento protocolizado por ante Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Octubre de 1991, bajo el Nº 35, Tomo 3, protocolo primero, el cual anexa Marcado “A”. que la presente reconvención la fundamenta en el hecho de que el ciudadano R.R.A.L., hasta la presente fecha no cumplido con el pago de la suma restante equivalente a Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00), tal como se estableció en la cláusula segunda de dicho contrato de opción a compra, lo cual reencuentra aprobado y confeso por la parte del demandante reconvenido en su escrito libelar, cuando afirma que con la intención de cancelar el monto restante introdujo en fecha 15/03/2007. solicitud de Oferta Real de pago, y su propio alegato es que dicho ofrecimiento no pudo ser efectuado por problemas de s.d.J., que no basta la intención de pago, es necesario la materialización del mismo para el perfeccionamiento del contrato, que por todo lo antes expuesto demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra y consecuencialmente la aplicación de la cláusula tercera del referido Contrato, que se refiere a la cláusula penal imponible al comprador en virtud de su incumplimiento, tolo cual fundamenta en el articulo 1.167 del Código Civil.

Solicitó se suspenda la Medida de Prohibición de Enajenar y gravar que dicto contra el inmueble objeto de la presente demanda.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

La abogada J.P.M.D.R., en su condición de apoderada judicial del ciudadano R.R.A.L., presenta escrito de contestación a la reconvención, intentada por F.J.S.Y., en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la apoderada Judicial del demandado reconviniente, cuando en la reconvención afirma que su representado no ha cumplido con el pago de la suma restante establecida en el contrato de opción a compra pago equivalente a Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 48.000,00) establecida en la cláusula segunda del referido contrato, de acuerdo al articulo 1.160 del Código Civil, busca darle sentido, espíritu, propósito y razón a esta cláusula, en atención a que fue voluntad de las partes, unirse en el presente contrato para procurar una ventaja mediante un equivalente, es decir, la venta de un inmueble a cambio de un precio para lo cual se fijo un plazo que no era absoluto y fáctico de ciento veinte días (120) sino que se flexibilizo a través de la noción prorroga, como en efecto ha ocurrido, que además el demandado reconviniente pretende que su poderdante pague la deuda sin que este realice la tradición legal de la cosa vendida, que el demandado reconviniente nunca ha tenido la intención de cumplir con la obligación que asumió en el contrato de opción a compra por todas las actuaciones realizada por este, cuando interpone una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada en fecha 18/01/2007, en contra de mi poderdante con lo que pretendía que el mismo fuera desalojado del inmueble objeto de la opción a compra, valiéndose de falsedades las cuales quedaron demostradas en dicho juicio signado con el Nº KP02-V-2007-000173, y donde se evidencia que el demandado reconviniente no acepto el pago por parte de su poderdante, porque si esa hubiese sido su intención no hubiese intentado una acción judicial de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sino una acción por cumplimiento de contrato de opción a compra o una resolución de dicho contrato, por cuanto el contrato de opción a compra para la fecha que el demando reconviniente intento la acción antes mencionada solo habían transcurrido 184 días de vigencia del contrato de opción a compra, manifiesta que si es cierto que mi poderdante realizo una oferta real de pago signada con el Nº KP02-S-2007-4636, que no procedió por cuanto el tribunal se mantuvo varios meses sin despacho por problemas de s.d.J.. Esto trajo como consecuencia el vencimiento del cheque de gerencia consignado para su ofrecimiento, y por todo el lapso que transcurrió su poderdante decidió solicitar el cumplimiento del contrato de opción a compra por cuanto no se había establecido en dicho contrato lugar para la entrega del dinero restante de dicha negociación, en consecuencia se procede a demandar el cumplimiento con la finalidad de cancelar el dinero restante en el momento del que el Tribunal lo considere pertinente, que su representado solicitó se fijara el termino para la entrega de la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00). Que se evidencia la intención del demandado reconviniente de no cumplir con el contrato de opción a comprar, valiéndose de esta demanda y otra mencionada en la contestación de la demanda con la finalidad de que se despoje a su poderdante del inmueble que ocupa actualmente y el cual es objeto de este proceso, sin importarle a la parte reconviniente que existe un contrato de opción a compra que el no ha querido cumplir.

Así mismo niega, rechaza y contradice la reconvención interpuesta por el demandado reconviniente, ya que en el escrito de reconvención se han violentado formas esenciales para la validez de dicho acto, por cuanto se omitió, lo establecido en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 7°, por cuanto el demandante reconviniente no especificó los daños y perjuicios y sus causas, ni tampoco consignó documento fundamental de su pretensión como lo establece el mismo articulo ordinal 6° y mucho menos especifico la cuantía de la reconvención, por todo lo antes expuesto solicita que la reconvención sea declarada sin lugar.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada M.Y.P.D.F., en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano F.J.S.Y., estando en el lapso legal para la promoción de pruebas procede a realizarlo en los siguientes términos:

DOCUMENTALES:

Contrato de Opción de Compra suscrito con el demandado en fecha 14-07-2006, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nro. 20, Tomo 139, que consta en el presente expediente al folio 25 al 28. El cual se valora como prueba fundamental de la existencia del contrato, válidamente suscrito por las partes, así como del alcance de la misma. Todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve prueba de informes, para lo cual se recabe en ese mismo Tribunal información sobre el expediente Nro. KP02-S-2007-4636. Sobre dicha prueba, fue apreciada supra por esta juzgadora al valorar las copias certificadas consignadas con el escrito libelar.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La abogada J.P.M.D.R., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.R.A.L., estando en el lapso legal para la promoción de pruebas procede a realizarlo en los siguientes términos:

CAPITULO I

1) Ratifica, opone, y hace valer en todas y cada una de sus partes los instrumentos consignados con el libelo de la demanda marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” “E”. . (Folios 9 al 139). Las cuales fueron valoradas supra.

2) Ratifica, y hace valer en todas y cada una de sus partes, el documento consignado en copia certificada con el libelo de la demanda, marcado con la letra “A”., folios 9 al folio 21. Las cuales fueron valoradas supra.

3) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes, el documento consignado con el libelo de la demanda, marcado con la letra “B”, y el cual riela en los folios 22 al folio 24. Las cuales fueron valoradas supra.

4) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado con el libelo de la demanda marcado con la letra “C”, a los folios 25 al folio 28. Las cuales fueron valoradas supra.

5) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado con la demanda marcada con la letra “D”. Folios 29 al folio 114. Las cuales fueron valoradas supra.

6) Ratifica y hace valer en todos y cada una de sus partes el documento consignado con el escrito de demanda marcado con la letra “E”. Folios 114 al folio 140. Las cuales fueron valoradas supra.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, considera necesario quien juzga referirse, al concepto o termino dado por la doctrina al Contrato, en este sentido señala que, constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

A su vez el Código Civil, en su artículo 1133, nos define el contrato de la siguiente manera:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Ahora bien, la acción de cumplimiento es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra, el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que en la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Aquí, se establece la opción que tiene una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, es decir, que es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.

Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil:

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De la referida norma, inferimos que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren.

Ahora bien, siendo que en este asunto la parte actora escogió la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, es decir, estamos en presencia de una demanda que ha sido calificada por la doctrina como “interés contractual positivo”; en tanto que así lo define la demandada, y del texto del documento se le califica de igual manera, es decir, un contrato de opción de compraventa, instrumento que fue acompañado por la parte actora, cuyo contenido ha sido aceptado por ambas partes y en consecuencia esta juzgadora le otorga todo el valor y mérito probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 1.363 y siguientes del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y cuyo alcance será establecido con posterioridad, todo ello hace necesario determinar con precisión que tipo de acuerdo celebraron las partes.

Es aquí donde se hace necesario referirse a lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en la sentencia del 22 de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, sentencia Nº RC-0169, expediente Nº 00377, en la cual se señala que la facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos no es delimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia.

Por otra parte, se hace la diferencia o distinción entre la calificación e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la apreciación que el Juez realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato; y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el Juez consiste en indagar la intención y voluntad presunta que manifiestan las partes al establecer la diversas cláusulas en un contrato y que determinan sus obligaciones y derechos.

En el documento objeto de revisión se evidencia que ambas partes celebran un acuerdo cuyo propósito era transmitir la propiedad de un inmueble, en el cual pactan un precio, fijaron la forma de pago del mismo y la oportunidad de su pago, se fijó el tiempo de expiración del compromiso total, no se estableció ninguna otra obligación para las partes, de allí que no se estableció las condiciones para la tramitación para la firma del documento definitivo, ni la oportunidad para su otorgamiento, y se estableció una cláusula penal si una de las partes incumpliere con el contrato.

En este sentido se hace necesario incluir en la presente sentencia, lo contenido en el artículo 1141 del Código Civil:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º Consentimiento de las partes;

2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3º Causa lícita

.

Constituye pues, el consentimiento de las partes uno de los elementos indispensables del contrato, una condición que de no cumplirse, condena al contrato a su muerte; siendo el consentimiento la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica.

Así mismo lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil, dispone:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

.

Es así que, la venta consiste en la recíproca obligación de transferir y de garantizar la propiedad, así como la de pagar el precio estipulado por el contrato. Por lo que la característica de la venta es que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, y traslativo de la propiedad.

En este sentido, nos referimos al principio de la autonomía de la voluntad que comprende, la libertad para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí mismas sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico, circunstancias que se observan en el acuerdo celebrado por las partes en el presente juicio y que sin duda determina su voluntad de celebrar un contrato de opción de compraventa, en el cual cada una de las partes contratantes asumieron obligaciones.

Siguiendo este hilo, observamos, como se ha dicho que, la presente demanda se trata de una petición de cumplimiento de contrato, donde la parte actora pretende que se reconozca como legitimo propietario del inmueble objeto de la compra-venta, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización, toda vez que no han procedido a cumplir con lo pactado en dicho contrato.

Y por otra parte, el demandado admitio que suscribió Contrato de Opción a Compra con el referido ciudadano R.R.A.L., que el precio de la venta del inmueble era la cantidad de Sesenta y Tres Mil Bolívares (Bsf. 63.000) entregando en ese acto la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bsf. 15.000,00) quedando una diferencia por la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bsf. 48.000,00) la cual seria cancelada en un plazo de ciento veinte días (120) prorrogables. No obstante alega que el ciudadano R.R.A.L. nunca hizo entrega del dinero restante y hasta el momento no ha cancelado la cantidad adeudada,

Conforme a todo lo narrado, se debe indicar que, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el articulo 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:.

Artículo 1.354:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Por tanto, en los procesos judiciales, las partes en litigio deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir existe una distribución equitativa de la función probatoria, que es lo que conocemos como la “Carga de la Prueba”, todo de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.

En base a esto, tenemos que, de lo que se desprende de los alegatos presentados, tanto por el demandante en su escrito libelar, como el presentado por el demandado en su escrito de contestación, que conforme a la distribución de la carga de la prueba que contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, se impone prácticamente al actor la prueba de la obligación cuya ejecución demanda, toda vez que las demandadas no alegaron como defensa de su incumplimiento hechos impeditivos o modificativos de los mismos. ASÍ SE DECIDE.-

De tal manera que, en el caso de autos quedó efectivamente determinado la existencia del contrato de compra-venta, celebrado entre el ciudadano F.J.S.Y., y el ciudadano R.R.A.L. sobre un inmueble constituido por un apartamento que se encuentra ubicado en el Barrio el Malecón, Avenida S.R. y callejo 36, edificio Beldar II, de esta ciudad de Barquisimeto, construido en la Avenida S.R., entre carrera 35 y Avenida Libertador de esta Ciudad, en el Municipio Concepción, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En línea de Dieciocho Metros (18,00 mts) con terrenos de A.d.R.; SUR: En línea de Diecinueve Metros con Setenta Centímetros (19,70 mts) con terrenos ejidos; ESTE: En línea de veintidós Metros con Sesenta y Cinco Centímetros (22,65 mts) con Avenida S.R. y OESTE: En línea de Veintidós Metros con Setenta Centímetros (22,70 mts) con callejón Municipal. Con una superficie aproximada de Ciento Trece Metros Cuadrados Con Veinticinco Decímetros Cuadrados (113,25 mts), sus linderos particulares son: NORTE: Fachada norte del edificio, SUR: Apartamento Nº 4-2, pasillo de escalera y bloque de circulación vertical: ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Fachada oeste del edificio.

Solo queda determinar si la parte actora cumplió con sus obligaciones de pagos asumidas en el contrato. Sin embargo observa esta juzgadora, que el accionante pretende probar su intención de cancelar alegando que realizo una oferta real de pago, cuando lo cierto es que en el mismo auto de admisión de la oferta real se expreso que se devolvía el cheque de gerencia por estar caduco, quedando en suspenso la causa hasta tanto consignaran nuevamente el cheque de gerencia, para que el tribunal procediera a fijar la oportunidad del traslado, cosa que nunca ocurrió, constando en autos de la referida causa el desinterés que manifestó la actora, lo cual quedó plasmado cuando se le decreta la pretensión a la misma. Aunado a este hecho esta, que la referida oferta real de pago fue introducida ante la Unidad Receptora de Documentos, cuando ya habían transcurridos los 120 días prorrogables, los cuales computados desde la fecha de protocolización del documento de opción a compra-venta que lo fue el 14 de julio de 2006 a la fecha de presentación de la referida oferta real que fue el 11-03-2007, ya habían vencido. Aunado al hecho de que las razones expuestas sobre el impedimento para llevar a cabo al oferta real fue el reposo concedido al juez de este tribunal durante ese lapso de tiempo no son consideradas razones validas, por cuanto los otros dos tribunales de primera instancia de la Circunscripción judicial del estado Lara, no se encontraban paralizados en la mima fecha, sino en completo funcionamiento, por lo que el hecho de que este tribunal no despachara durante ese lapso de tiempo, no era impedimento, para interponer la solicitud ante cualquiera de los otros dos tribunales de primera instancia. Por lo tanto, al actor no haber probado su intención de pagar al demandado la diferencia para cumplir con el contrato de opción a Compra, es forzoso para quien decide declarar SIN LUGAR la presente acción. ASÍ SE DECIDE.-

DE LA RECONVENCION

1. De la Resolución del Contrato.

El demandado, reconviene por la resolución del contrato objeto del juicio, por cuanto el ciudadano R.R.A.L., a los fines de efectuar el pronunciamiento jurisdiccional que corresponde, visto que supra fue declarado en primer lugar, que la calificación del contrato es un verdadero contrato de compra-venta, que quedo perfeccionado por el consentimiento legítimamente manifestado de los contratantes, por ende la resolución pretendida correspondería en relación al contrato de compra venta, así se decide; en segundo lugar la acción resolutoria se consagra en el artículo 1167 del Código Civil “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar”, lo cual otorga la facultad a una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

La doctrina ha establecido las condiciones para que proceda dicha acción, de tal manera que es necesario:

1. Que se trate de un contrato bilateral. En el presente caso corresponde a un contrato de opción a compra venta, cuya característica principal es la bilateralidad. ASI SE DECLARA.

2. El incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. En el caso de autos, tal y como se dejó establecido supra, quedo evidenciado el incumplimiento por parte del actor- reconvenido, sobre el pago oportuno de cantidad restante en el referido contrato de compra-venta. ASI SE DECLARA.

3. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución: es menester que el demandado reconviniente haya cumplido con la obligación acordada, lo cual quedo manifiesto al suscribir el documento notariado de opción de compra venta, valorado supra. Siendo necesario indicar que evidentemente la actora se encuentra en posesión del inmueble. Cumpliendo con la entrega por parte del vendedor al comprador del bien y este debe pagar un precio, considera esta Juzgadora que se produjo la entrega material de forma tácita, por cuanto para la fecha en que se suscribió el contrato la parte actora ocupaba el inmueble, existiendo el contrato de compra- venta y sin que ejercieran acción alguna que permitiera garantizar su derecho de propiedad en caso de que este fuese perturbado. ASI SE DECLARA.

4. Es necesario que el Juez declare la resolución:

En este sentido considera quien juzga que la potestad de declarar efectivamente resuelto un contrato le corresponde al órgano jurisdiccional, en consecuencia no le atañe a las partes a su libre arbitrio, dar y declarar por terminado un contrato cuando considere que el otro contratante ha incumplido sus obligaciones

Razón por la cual al haber el demandado-reconviniente cumplido con las obligaciones pactadas en el contrato de compra venta, no así el actor-reconvenido, considera esta juzgadora procedente declarar con lugar la resolución del referido contrato y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVO

En virtud de lo antes expuesto, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento De Contrato De Compraventa, interpuesto por el ciudadano R.R.A.L. contra el ciudadano F.J.S.Y., ambos identificados en la parte superior de esta sentencia.

CON LUGAR la resolución del contrato de compra venta interpuesto por el ciudadano FRANCISCO JAV IER SUAREZ YALLONADO contra el ciudadano R.R.A., en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de compra venta suscrito en fecha 14 de Julio de 2006, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139.

Se CONDENA, a la demandante-reconvenida, al pago de las costas procesales, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión sale dentro del lapso del diferimiento, no se ordena la notificación de las partes.

Publíquese y Regístrese.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Tres (03) días del mes de noviembre del dos mil Diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ LA SECRETARIA

(fdo) (fdo)

ABG. EUNICE BEATRIZ CAMACHO M. ABG. BIANCA ESCALONA

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 02:40 p.m. Conste.-

EBCM/BE/nancy

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado en el auto anterior y se devuelve original. Conste.

La Suscrita Secretaria del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.E.L., CERTIFICA: la exactitud de la copia que antecede la cual es el traslado fiel y exacto de su original. Fecha UT- SUPRA.

LA SECRETARIA