Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 2 de Agosto de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil R.R. 294, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 1.992, bajo el No. 41, Tomo 65 A-Pro.

DIRECTORA Y REPRESENTANTE LEGAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana M.A.G., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 3.973.913 e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 16.838.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.S.K.K., mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-81.293.574.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos R.A.B., J.R.N. e Y.V.U., de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 9.407, 14.414 y 70.558, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2007-00710.

NARRATIVA

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal mediante libelo de demanda introducido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), y por distribución de fecha 14 de mayo de 2007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 17 de mayo de 2007, se admitió la demanda aplicando para su tramitación el procedimiento breve conforme lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, con vista a la medida solicitada se ordenó aperturar el cuaderno respectivo.

Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2007, la abogada M.A.G., en su carácter de representante legal de la parte actora, consignó los fotostátos a los fines de la elaboración de la compulsa, acordándose dicho pedimento por auto de fecha 23 de mayo del mismo año.

Riela al folio 33 del cuaderno principal, diligencia de fecha 05 de junio de 2007, suscrita por el ciudadano J.I., en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edif. J.M.V., mediante la cual dejó constancia de haber recibido los emolumento necesarios para la práctica de la citación del demandado.

Por diligencia de fecha 11 de junio de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostátos relativos a las copias certificadas requeridas en el cuaderno de medidas, lo cual fue providenciado por auto de fecha 13 del mismo mes y año.

En fecha 18 de junio de 2007, el referido Alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación del demandado, y consignó la compulsa y el recibo sin firmar, a los fines de ley. En esa misma fecha, la representante legal de la parte actora consignó contrato de arrendamiento firmado en original, fechado 1° de marzo de 2003, el cual se ordenó agregar a los autos en fecha 19 del mes y año en referencia.

Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007, la representación judicial de la accionante consignó contrato de arrendamiento original fechado 1° de marzo de 2004, así como copias simples de la carátula de expediente No. 2007-0300 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y escrito suscrito por la ciudadana Diomari Marichales de Sorban con auto de ingreso de consignaciones, actuaciones estas que se ordenó agregar a las actas procesales por auto de fecha 21 del mes y año en comento.

Por auto de fecha 21 de junio de 2007, se decretó Medida de Secuestro de conformidad con lo establecido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, librándose exhorto y oficio Nº 07-0292.

En fecha 25 de junio de 2007, el abogado R.A.B. se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.S.K.K., consignó poder y se dio por citado en autos. En esa misma fecha la representante judicial de la accionante retiro el exhorto y el oficio Nº 07-0292, librados con motivo de la medida de secuestro decretada en la presente causa.

Mediante providencia de fecha 26 de junio de 2007, se ordenó agregar a las actas procesales el poder consignado por el abogado R.A.B., y se acreditándose su representación en esa misma fecha conjuntamente con los abogados J.R.N. e Y.V.U..

Por escrito presentado en fecha 27 de junio de 2007, que riela a los folios 56 al 58 de la pieza principal del expediente, el abogado R.A.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, promovió la cuestión previa establecida en el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la incompetencia del Tribunal; dio contestación al fondo de la demanda y consignó anexos en nueve (09) folios útiles. Así mismo, en el Cuaderno de Medidas consignó escrito de oposición a la medida de secuestro decretada alegando la incompetencia del Tribunal por la cuantía y la improcedencia del secuestro por no operar la prórroga legal en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, y en tal sentido solicitó se declare con lugar la oposición en comento.

En fecha 28 de junio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito complementario de oposición a la medida presentado en el referido cuaderno cautelar, donde, entre otras cosas, señaló que es requisito impretermitible para decretar una medida cautelar que se den los supuestos contemplados en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de junio de 2007, se dicto sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa del Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa a los folios 22 y 23 del cuaderno de medidas, escrito presentado por la representante judicial de la parte actora en fecha 28 de junio del año en curso, donde realiza diversas consideraciones en cuanto a la medida de secuestro decretada y a la oposición formulada por la parte demandada.

En fecha 09 de julio de 2007, la apoderada judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 10 del mies y año en referencia.

En fecha 16 de julio de 2007, se dictó sentencia declarando improcedente la oposición a la medida de secuestro interpuesta en fecha 27 de junio de 2007 por el ciudadano A.S.K.K., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad No. E-81.293.574, a través de su apoderado judicial abogado en ejercicio R.A.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 9.407.

En fecha 17 de julio de 2007, el Tribunal ordenó de oficio practicar cómputo por secretaría y transcurrido como fue el lapso legal de pruebas, dijo vistos y entró en estado de dictar sentencia, siendo diferida por cinco (5) días de despacho en fecha 25 del mismo mes y año, por lo que estando dentro de la oportunidad legal para ello, este Tribunal pasa a pronunciarse previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

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En consecuencia, planteados como han sido los hechos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Despacho pasar a resolver la pretensión opuesta, de la siguiente forma:

ALEGATOS DE FONDO

Alegó el apoderado judicial de la parte actora en el escrito libelar que, en fecha 01 de marzo de 2005, la Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas, denominada R.R. 294 C.A., celebró con el ciudadano A.S.K.K., un contrato de arrendamiento sobre el departamento o local u oficina Nro. 41, piso 4, del edificio Josefina, ubicado en la Avenida A.B., Urbanización La Florida, Caracas; que convinieron en la cláusula primera que la pensión de arrendamiento incluyendo los gastos administrativos es por la cantidad de Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 88.000,00) mensuales; que en la cláusula segunda fijaron como plazo de arrendamiento un (1) año fijo, contado a partir de la fecha del contrato, que finalizara sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento el arrendatario deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió, y que en caso de incumplimiento podrá exigir a titulo resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega y mientras esta se produzca el pago de la suma de cien mil bolívares (BS. 100.000,00) diarios; que en la cláusula décima pactaron que a falta de cualquiera de las estipulaciones de este contrato, así como de los reglamentos y demás a que se ha hecho referencia, dará derecho a la arrendadora para exigir sin mas aviso la desocupación inmediata del inmueble, sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar.

Invocó que, el plazo de arrendamiento es de un (1) año fijo y que esta establecido en el contrato de locación, cuyo terminó fue el día 01 de marzo de 2006 y debido a que la relación arrendaticia comenzó el 01 de marzo de 2003 de conformidad con el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se produjo la prórroga legal de un (1) año que venció el 01 de marzo de 2007, sin que el referido arrendatario cumpliera hasta la presente fecha.

Manifestó que, debido a que han sido inútiles las gestiones extrajudiciales practicadas para que el referido arrendatario de cumplimiento a sus obligaciones y vencida como se encuentra la prórroga legal, acude para demandar de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto en el Libro IV titulo XII del Código de Procedimiento Civil, como en efecto demandan al ciudadano A.S.K.K., para que convenga en: Primero: En que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de marzo de 2005, sobre el inmueble de marras, al concluir su prórroga legal de un (1) año el 01 de marzo de 2007 se encuentra vencido y que en ausencia de convenimiento el Tribunal así lo declare y ordene. Segundo: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió el referido departamento y que en ausencia de convenimiento el Tribunal así lo declare y ordene. Tercero: En pagarle a su representada R.R. 294 a titulo resarcitorio por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 del Código Civil y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, antes transcritas, que establece la cláusula penal por demora en la entrega, a partir del día 01 de marzo de 2007 y hasta el 18 de abril de 2007, ambos inclusive, que son 49 días cada uno a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) diarios, lo cual alcanza la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.900.000,00) y adicionalmente en pagarle a su representada desde esta ultima fecha y hasta que se produzca la entrega del departamento la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) diarios y que en ausencia de convenimiento sea declarado a ello por el Tribunal.

Fundamentó la presente demanda de conformidad con los artículos 1.167, 1.579. 1.592 y 1.594 del Código Civil y 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por ultimo estimó la presente demanda en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,00).

DEFENSAS DE FONDO

Por su parte en la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa de la incompetencia de este Tribunal por la cuantía para conocer de la presente causa, la cual fue resuelta mediante sentencia de fecha 27 de junio de 2007, que declaró sin lugar la misma. Contestó al fondo de la demanda, rechazándola en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho que se basa.

Alegó que la parte actora fundamenta la acción en la existencia de un contrato de arrendamientos a tiempo determinado que entró en vigencia el día 1 de marzo de 2005, el cual tenía una duración de 1 año fijo, siendo así, el contrato venció el día 01 de marzo de 2006 y por tratarse de un contrato de una año de duración de conformidad con el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tenía derecho a una prórroga de seis (6) meses, es decir, hasta el 01 de septiembre de 2006, como quiera que posterior a dicha fecha la arrendadora continuo recibiendo los cánones de arrendamiento que le hacia su mandante, evidentemente operó la tácita reconducción de conformidad con los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil, transformándose en un contrato a tiempo indeterminado; que si bien señala la actora en el libelo de la demanda que la relación arrendaticia comenzó el día 01 de marzo de 2003, no consignó prueba alguna junto al libelo de la demanda de que sea así , razón por la cual debemos atenernos a lo consignado en autos, por lo que evidentemente incumplió con lo establecido en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; que posteriormente a la introducción de la demanda y después de haber sido ésta admitida mediante auto de fecha 17 de mayo de 2007, sin haber sido reformada la misma, mediante diligencias de fecha 18 y 20 de junio 2007 respectivamente, suscritas por la apoderada actora, esta consignó instrumentos privados contentivos de supuestos contratos de arrendamiento firmados en fechas 01 de marzo 2003 y 1 de marzo de 2004 con el objeto de pretender demostrar que la relación arrendaticia tuvo una duración de 3 años; que dichos instrumentos privados han debido producirse junto al libelo de la demanda y no después, y toda vez que los mismos no fueron identificados ni especificados en el libelo de la demanda, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, solicitó respetuosamente que los declare procesalmente inexistentes y por lo tanto no produzcan efectos legal alguno. Dichos contratos, de existir, deben ser considerados instrumentos fundamentales de la demanda, ya que de ellos depende que la relación arrendaticia sea, por una parte, de una duración determinada, lo cual genera derechos de permanencia por tiempos determinados de parte del arrendatario en el inmueble y por la otra, que dicho contrato siga siendo a tiempo determinado o que se haya transformado a tiempo indeterminado; que por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y no habiendo incurrido su mandante en violación de ninguna cláusula contractual, ni haber fundamentado su demanda la parte actora en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada.

Así planteada la controversia, pasa este sentenciador a pronunciarse como punto previo respecto a los alegatos invocados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.

PUNTO PREVIO

El apoderado judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación que, la parte actora no consignó prueba alguna junto al libelo de la demanda de que la relación arrendaticia hubiera comenzado el 01 de marzo de 2003, razón por la cual deben atenerse a los recaudos cursantes en los autos, anexos al libelo de la demanda, por lo que incumplió con lo establecido en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de procedimiento Civil y que posteriormente a la introducción de la demanda, luego de haber sido admitida y sin reformar la demanda, la parte actora consignó instrumentos privados contentivos de supuestos contratos de arrendamiento firmados en fecha 01 de marzo de 2003 y 01 de marzo de 2004, con el objeto de pretender demostrar que la relación arrendaticia tuvo una duración de 3 años, siendo que los mismos debieron haberse producido junto al libelo de la demanda y no después, y toda vez que los mismos no fueron identificados ni especificados en el libelo de la demanda, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se declaren inexistentes dichos instrumentos.

Al respecto la parte actora manifestó que tal alegato es inadmisible como defensa de fondo ya que en el supuesto negado que pudiera prosperar, debería proponerse como la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem.

Con vista a los anteriores planteamientos antes formulados y por cuanto este Tribunal constata a los autos que dichos contratos de arrendamiento privados suscritos por ambas partes, corren inserto a los folios 43 y 46 del presente expediente y que los mismos fueron promovidos como prueba en la oportunidad legal, y no habiendo la parte demandada hecho su oportuno desconocimiento, tacha o impugnación al respecto, ni haber promovido la citada cuestión previa, siendo evidente que la intención de la parte actora al traer tales documentos a los autos, fue la de demostrar cual fue el inició de la relación arrendaticia, aunado a la excepción que le otorgan los Artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil, a la parte actora para que pueda traer a los autos las probanzas necesarias has los últimos informes, si fuere el caso, por lo que este Juzgador, forzosamente debe declarar sin lugar la defensa opuesta a este respecto, y así se decide.

Ahora bien, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe verificar un conjunto de circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

Contrato de arrendamiento relativo al bien inmueble de autos, suscrito entre R.R. 294 C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano A.S.K.K., en su condición de arrendatario, por el plazo de (1) año fijo, contado a partir del 01 de marzo de 2003, cursante al folio 43 del expediente.

Contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 2004, suscrito entre las mismas partes, sobre el mismo bien inmueble de autos y bajo las mismas estipulaciones del contrato inicial y con el mismo lapso de duración, cursante al folio 46 de las actas procesales.

Dichos instrumentos no fueron impugnados por la representación de la parte demandada, por lo que este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que evidentemente quedó demostrado en autos que el contrato de arrendamiento de marras en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, a término fijo.

Cursa al folios 10 del expediente contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 2005, opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar, suscrito por las mismas partes de marras, sobre el mismo bien inmueble, bajo las mismas estipulaciones de los anteriores instrumentos y con el mismo lapso de duración, y al haber sido aceptado por la representación demandada, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia que ambas partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en que la relación arrendaticia invocada en el libelo de la demanda se derivó de la convención locativa suscrita originalmente en fecha 01 de marzo de 2003, razón por la cual considera este Juzgador que es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo a tiempo determinado, y así se decide.

Resueltos como han sido los puntos anteriores, pasa este Sentenciador a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes. De acuerdo a ello, deberá para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Corre inserto a los folios 6 al 9 del presente expediente, Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, registrada en fecha 18 de julio de 2006, anotada bajo el Nro. 58, Tomo 110-A-Pro, mediante el cual se evidencia el Carácter de Directora y representante legal de la ciudadana M.A.G., sobre la sociedad mercantil R.R. 294. Por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, este juzgador le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.384 ejusdem, y tiene como cierto que para la fecha de interposición de la presente acción la misma se encontraba representada legalmente por la ciudadana M.A.G..

Corre inserto a los folios 11 al 14 del expediente, documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 04 de abril de 2001, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 2, Protocolo 1, segundo trimestre.

Corre inserto a los folios 15 al 18 del expediente, documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 14 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 23, Protocolo 1.

Nombramiento, debidamente inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de noviembre de 2002, anotado bajo el Nro. 60, Tomo 717 Aqto y nombramiento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la misma Circunscripción Judicial en fecha 03 de julio de 2003, anotado bajo el nro. 10, Tomo 83 A Sgdo, que cursan a los folios 19 al 29 del expediente.

Los anteriores documentos por ser autorizados con las solemnidades legales se les otorgan valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero no son apreciados, por cuanto los mismo no aportan elementos de juicio que ayuden a resolver el fondo del hecho controvertido.

En el lapso probatorio la representación actora promovió el mérito probatorio de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, paginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:

…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…

Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T., considera que es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración

Copia del escrito presentado y consignado en fecha 01 de marzo de 2007, por la ciudadana DIOMARI MARICHALES DE KORBAN autorizada por A.S.K.K., en el expediente distinguido con el Nro. 2007-0300 del Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual alega que celebró contrato de arrendamiento sobre el apartamento de marras con la Sociedad mercantil R.R. 294 C.A., en fecha 01 de marzo de 2003 y que dicha empresa se negó a recibir los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de enero de 2007. Este documento se le otorga valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y aprecia que, en efecto la arrendataria hoy demandada reconoce la relación arrendaticia desde el año 2003.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Junto al escrito de contestación la representación accionada trajo poder presentado en original, que acredita a los abogados R.A.B., J.R.N. e Y.V.U., como sus apoderados judiciales, autenticado en fecha 21 de junio de 2007, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 36, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. La anterior documental al no haber sido cuestionada por la representación actora, es valorada por el Tribunal de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 de Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados ciudadanos en nombre de sus poderdantes, y así queda establecido.

Tres (3) planillas de depósito del Banco Industrial de Venezuela, de la cuenta que lleva por ante esa Agencia el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fechas 07 de junio, 03 de mayo y 04 de abril de 2007. Estas pruebas se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, pero no las aprecia por cuanto en la presente controversia no se esta dilucidando pago por concepto de cánones de arrendamiento alguno, aunado a que de dichas pruebas no se evidencia que las cantidades depositadas hayan sido retiradas por el arrendado para que puedan convalidar la aceptación de la continuación contractual después de su vencimiento, y así se decide.

Corre inserto a los folios 62, 64 y 66 del expediente recibos de fechas 22 de enero de 2007, 05 de diciembre de 2006 y 07 de noviembre de 2006. Estas pruebas se desechan del proceso por cuanto las mismas constituyen documentos domésticos que no hacen fe a favor de quien los ha escrito, tal como lo determina el Artículo 1.378 del Código Civil, y así se decide.

Con respecto a los documentos que corren insertos a los folios 63, 65 y 67, este Tribunal las desecha por cuanto no demuestran que guarden relación con el presente hecho controvertido.

En la oportunidad legal para promover pruebas la parte demandada no ejerció dicho derecho.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, por lo que pasa este Tribunal a determinar si la acción intentada por la representación accionante cumple con el presupuesto procesal invocado en este juicio, y al respecto observa:

De la revisión efectuada a las actas procesales se puede concluir que la representación judicial de la parte actora logró demostrar durante el transcurso del proceso que el vínculo arrendaticio se inició en el año 2003; que la misma fue pactada a tiempo determinado; de la no continuación de la relación contractual y el incumplimiento en la entrega material del bien inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal correspondiente por parte del arrendatario A.S.K.K., para el día 01 de marzo de 2007, en virtud que ni éste ciudadano, ni sus apoderados judiciales, lograron probar nada en este juicio que lo favoreciera al respecto, ni demostraron ningún otro hecho excepcionante que lo relevara de dicha obligación, a pesar de tener la carga de desvirtuar lo demandado en su contra a través del principio de contradicción que le informa el régimen legal, y así se decide.

Ahora bien, de conformidad con el citado Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, quedó probado en autos que existe una clara determinación en lo relativo a la intención de la representación actora según el contenido del escrito libelar, al demandar el cumplimiento de la prorroga legal que le fue concedida al arrendatario hoy demandado, desde el día 01 de marzo de 2006 al día 01 de marzo de 2007, con fundamento en el Literal “b” de Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es concluyente para este Sentenciador que la acción queda circunscrita a los alegatos hechos por la parte actora en su libelo de demanda, y habiendo cumplido la parte actora con su obligación procesal, es por ello que, su acción en relación al cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal esta ajustada a derecho, y en vista que la acción encuadra dentro de los extremos pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, se configuran asi los supuestos establecidos en dicha norma, por lo que, este Tribunal debe forzosamente concluir que, la Acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prórroga Legal debe prosperar, al igual que la cláusula penal contenida en su cláusula segunda, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y los fundamentos de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por la Sociedad Mercantil R.R. 294 C.A., contra el ciudadano A.S.K.C., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia, quedando extinguido el contrato locativo suscrito en fecha 01 de marzo de 2005, quedando así extinguido tal vínculo obligacional.

SEGUNDO

Con vista a la anterior declaratoria se condena a la parte demandada en hacer entrega material, real y efectiva a la parte actora del bien inmueble de autos constituido por el Departamento o local u oficina Nro. 41, piso 4, del Edificio Residencias Josefina, ubicado en la Avenida A.B. entre las Esquinas Buenos Aires y Las Palmas, Urbanización La Florida, Caracas, Parroquia El Recreo del Distrito Capital, totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió.

TERCERO

Consecuencialmente se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora a titulo resarcitorio por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento en la entrega del inmueble la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,00), a razón de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) diarios, equivalentes a 49 días, contados a partir del 01 de marzo de 2007, hasta el 18 de abril de 2007, y los que se vencieron hasta el día 21 de junio de 2007, fecha en que fuera decretada la medida cautelar de secuestro, cuyo monto será determinado por un Experto Contable designado al efecto por el Tribunal.

CUARTO

Por haber sido totalmente vencida la parte demandada en esta causa, se le condena al pago de las costas conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dos (2) días del mes de agosto del año dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

J.C.V.R.

LA SECRETARIA,

DIOCELIS P.B.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.).

LA SECRETARIA,

DIOCELIS P.B.

JCVR/DPB/Nairobis

Asunto No. AP31-V-2007-000710.