Decisión nº S-N de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Diciembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-25051

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “ROMI RAICES 294, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de mayo de 1.992, bajo el No. 41, Tomo 65 A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.M.M., A.C.M., J.B.A. y R.B.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.092, 50.871, 1.721 y 66.429 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: E.Y.D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 12.655.420.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.P.F., R.A.B., J.R.N. e Y.V.U. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.959, 9.407, 14.414 y 70.558 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 25 de mayo de 2007.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 07 de febrero de 2007, ante el Juzgado de Municipio Distribuidor de Turno de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado M.M.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 01 de diciembre de 2004, celebró con la demandada, un contrato de arrendamiento sobre el departamento No. 11, piso 1, del Edificio Josefina, ubicado en la Avenida A.B., Urbanización la Florida, Caracas. Que en dicho contrato convinieron que el plazo del arrendamiento sería de un año fijo, contado a partir de la fecha de dicho contrato, plazo que finalizaría sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento la demandada debería entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió y a entera satisfacción de la arrendadora. Que el plazo de arrendamiento de un año fijo establecido en el contrato de locación terminó el 01 de diciembre de 2005, y debido a que la relación arrendaticia comenzó el 01 de diciembre de 2003, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la prorroga legal de un año que venció el 01 de diciembre de 2006, sin que la demandada cumpliera hasta la presente fecha con la entrega del inmueble arrendado, razón por la cual interpuso demanda en su contra.

En fecha 14 de marzo de 2007, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 27 de abril de 2007, la parte demandada fue citada.

En fecha 03 de mayo de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda. negó que el demandante pueda solicitar la desocupación inmediata del inmueble, por cuanto el contrato firmado en fecha 01 de diciembre de 2004, se hizo a tiempo indeterminado por voluntad del arrendador, al dejar a la arrendataria en posesión del inmueble al vencerse dicho contrato, ello de conformidad con o establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, aunado al hecho que la relación arrendaticia según su dicho se indeterminó por cuanto el arrendador continúa percibiendo el nuevo canon de arrendamiento fijado por el Ministerio de Infraestructura, y cuyas consignaciones las ha efectuado ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Alegó que en fecha 05 de octubre de 2006, el Alcalde del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante decreto No. 000362, publicado en Gaceta Oficial Ordinaria del Distrito Metropolitano de Caracas No. 00163, decretó la adquisición forzosa del edifico donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado, para la ejecución de la referida Alcaldía, del Proyecto de Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, y en base al mismo no debe ser practicada ni acordada ninguna medida que afecte a los arrendatarios del inmueble en cuestión.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2007, dictó sentencia declarando con lugar la demanda de cumplimento de contrato de arrendamiento, condenó a la demandada a hacer entrega a la actora del inmueble, al pago de cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 4.6000.000), por concepto de cuarenta y seis días trascurridos a partir del 01 de diciembre de 2006, hasta el 15 de enero de 2007, a razón de cien mil bolívares diarios, ello como cláusula penal, así como los días que se sigan venciendo desde el 15 de enero de 2007, hasta la definitiva entrega del inmueble, y al pago de las costas procesales.

En fecha 07 de junio de 2007, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 11 de junio de 2008.

En fecha 17 de Septiembre de 2007, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 20 de noviembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito solicitó la revocatoria de la sentencia apelada; solicitó la reposición de la causa al estado que sea dictado nuevo auto de admisión por cuanto en el auto de admisión dictado por el Juez de la causa no se estableció que la demanda era admitida conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto según su dicho, el Juez A-Quo era incompetente para conocer del juicio en razón a la cuantía.

En fecha 28 de 2007, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenó la notificación de las partes, las cuales han sido debidamente notificadas.

A los fines de resolver este Tribunal de alzada, pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Copia simple poder autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de octubre de 2006, bajo el No. 73, Tomo 83, la cual al no haber sido objeto impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de estas la representación judicial de la parte actora. Así se establece.

 Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de diciembre de 2003, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la existencia de la relación contractual que hoy se pretende ejecutar, así como la data de la misma Así se establece.

 Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de diciembre de 2004, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la existencia de la relación contractual que hoy se pretende ejecutar. Así se establece.

 Copias simples de documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 2001, bajo el No. 45. Tomo 2, Protocolo Primero, y en fecha 14 de septiembre de 2001, bajo el No. 21, Tomo 23, Protocolo Primero, los cuales al no haber sido objetos de impugnación alguna, este Tribunal las tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las cuales se desprende la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se establece.

 Documento protocolizado ante al Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el primero en fecha 05 de noviembre de 2002, bajo el No. 60, Tomo 717 Aqto, el cual este Tribunal considera que por cuanto el hecho que el promovente pretende demostrar con la promoción del mismo, es decir, la persona que ejerce la representación de las empresas propietarias del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no forma parte de los hechos debatidos, dicha documental debe ser desechada por impertinente. Así se establece.

 Documentos protocolizado ante al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el primero en fecha 03 de julio de 2003, bajo el No. 10, Tomo 83 A sgdo, el cual este Tribunal considera que por cuanto el hecho que el promovente pretende demostrar con la promoción del mismo, es decir, la persona que ejerce la representación de las empresas propietarias del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no forma parte de los hechos debatidos, dicha documental debe ser desechada por impertinente. Así se establece.

 Copia simple del sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 29 de marzo de 2007, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende el hecho que dicho ente jurisdiccional declaró procedente la acción de amparo cautelar conjuntamente con el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que hoy es objeto de juicio, contra el decreto de Expropiación No. 000362, de fecha 05 de octubre de 2006, dictado por el Alcalde del Distrito Metropolitano de Caracas, sobre el edificio donde se encuentra el inmueble arrendado. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de Febrero de 2007, bajo el No. 12, Tomo 14, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil de cual se constata la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.

 Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 05 de octubre de 2.006, Ordinaria No. 000163, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, de la cual se desprende el hecho que el edificio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado es objeto de un procedimiento de expropiación por causas de utilidad pública por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. Así se establece.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó a los autos contratos de arrendamientos suscrito entre las partes, el primero en fecha 01 de diciembre de 2003, el segundo en fecha 01 de diciembre de 2004, aceptados por la demandada, de los cuales se constata la existencia de la relación arrendaticia que se pretende ejecutar, y el origen de la misma, la cual data del 01 de diciembre año 2003, resultando de esta manera que dicha relación arrendaticia tuvo una duración de dos años, así como de manera acertada lo estableció el Juez de la causa, y cuya prorroga arrendaticia de un año comenzaría a computarse el 01 de diciembre de 2005, con vencimiento el 31 de noviembre de 2006. Así se establece.

Por su parte, la demandada en el devenir del proceso solo se limitó a aportar documentación orientados a la demostración de la existencia de un procedimiento de expropiación por causas de utilidad pública por parte de la Alcandía del Distrito Metropolitano de Caracas decretado sobre el edificio donde se encuentra el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, las cuales, luego de analizadas todas y cada uno de ellos se puede constatar que no existe sentencia definitivamente firme al respecto y el pago de la justa indemnización correspondiente, fases con las cuales culmina dicho proceso, lo cual a todas luces hace que el hoy acciónate mantenga aun las atribuciones que le otorga el derecho de propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado, dentro de los cuales está el hacer valer el mismo frente a el demandado arrendatario, tal como lo es el cumplimento y ejecución del contrato objeto de este juicio, aunado al hecho que la parte actora para desvirtuar el alegato formulado por la demandada consignó copia certificadas del sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 29 de marzo de 2007, de la cual se desprende el hecho que dicho ente jurisdiccional declaró procedente la acción de amparo cautelar conjuntamente con el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que hoy es objeto de juicio, contra el decreto de Expropiación No. 000362, de fecha 05 de octubre de 2006, dictado por el Alcalde del Distrito Metropolitano de Caracas, sobre el edificio en cuestión. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del vencimiento del lapso convenido entre ellos en la cláusula segunda del contrato objeto de juicio, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento en razón a la existencia de un procedimiento de expropiación por causas de utilidad pública por parte de la Alcandía del Distrito Metropolitano de Caracas, decretado sobre el edificio donde se encuentra el inmueble por ella ocupado, aun cuando los efectos del decreto dictado fueron suspendidos por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 29 de marzo de 2007, lo cual no la exime del cumplimento del contrato cuya ejecución se demanda, toda vez como anteriormente se dijo, el accionante aun ostenta la propiedad del inmueble, lo cual le otorga suficientemente los atributos para accionar en su contra en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria, tal y como en el presente caso sucedió, aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara la pretensión de la actora, ni mucho menos que demostrara la configuración de la tácita reconducción del contrato, ya que no aportó probanza alguna mediante la cual se pueda constatar que la actora continuo percibiendo los cánones de arrendamiento posteriormente al vencimiento de la prorroga legal; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

En cuanto a los alegatos esgrimidos por la parte demandada ante esta superioridad, concernientes a la revocatoria de la sentencia apelada; la reposición de la causa al estado que sea dictado nuevo auto de admisión por cuanto en el auto de admisión dictado por el Juez de la causa no se estableció que la demanda era admitida conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto según su dicho, el Juez A-Quo era incompetente para conocer del juicio en razón a la cuantía. En este orden, quien aquí decide, debe determinar que dichas objeciones no constituyen violación alguna al derecho a la defensa de la parte demandada, ni mucho menos al debido proceso, toda vez que en la presente causa fueron cumplidas a cabalidad todas y cada una de las formalidades procedimentales establecidas en la norma que regula la materia bajo estudio, más aun cuando la parte demandada ejercicio todos y cada uno de sus derechos y defensas sin limitación alguna, tal como consta en autos, aunado al hecho que la incompetencia del Juez A-quo en razón a la cuantía debió ser alegada ante éste en la oportunidad ordinaria para ello, y no ante esta instancia. Así se decide.

Asimismo, en vista al incumplimiento en el que incurrió la parte demandada, y en apego a lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato objeto del presente juicio, es necesario establecer la procedencia en derecho del pago de la cantidad de cien bolívares fuertes (Bs. F. 100), por cada día que ha trascurrido desde la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, es decir el 01 de diciembre de 2006, hasta la presente fecha, cuyo calculo ha de efectuarse mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 25 de mayo de 2005, dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara la Sociedad Mercantil “ROMI RAICES 294, C.A.”, contra E.Y.D.G., ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en el que recibió el inmueble identificado departamento No. 11, piso 1, del Edificio Josefina, ubicado en la Avenida A.B., Urbanización la Florida, Caracas.

TERCERO

Se condena a la demandada a pagar al actor, la cantidad de cien bolívares fuertes (Bs. F. 100), por cada día que ha trascurrido desde la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, es decir el 01 de diciembre de 2006, hasta la presente fecha, cuyo calculo ha de efectuarse mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma la decisión apeldada en los términos antes expuestos.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días de _______________ de 2008. Anos 198° y 149°.

EL JUEZ

EL SECRETARIO

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-25051

LTLS/msu/pn