Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Noviembre de 2008

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Municipio en fecha 23 de mayo de 2007, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por parte de la empresa ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana L.M.P.L., para plantear en su contra pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debido al presunto incumplimiento de este. Afirma que en fecha 15 de mayo de 2006, la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el “departamento o local u oficina” Nº 54, piso 5, del edificio Josefina, ubicado en la avenida A.B., urbanización La Florida, Caracas. Que la duración del arrendamiento fue de un año (1) fijo. Continúa: “El plazo de arrendamiento de un (1) año fijo establecido en el contrato de locación terminó el 15 de mayo de 2006 y debido a que la relación arrendaticia comenzó el 15/05/2004 de conformidad con el Artículo 38 letra b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se produjo prorroga legal de un (1) año que venció el QUINCE (15) DE MAYO DE DOS MIL SIETE (2007), sin que la referida arrendataria cumpliera hasta la presente fecha, con entregar el departamento o local u oficina Nº 54, piso 5, del edificio Josefina, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil”. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil, y en los artículos 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluye la demandante: “debido a que han sido inútiles las gestiones extrajudiciales practicadas para que la referida arrendataria de cumplimiento a sus obligaciones y vencida como se encuentra la prorroga legal, acudimos para demandar de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV Título XII del Código de Procedimiento Civil, como en efecto demandamos a L.M.P.L., antes identificada, para que convenga: PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15/05/2005 sobre el departamento o local u oficina Nº 54, piso 5 del edificio Josefina, ubicado en la avenida A.b., Urbanización LA F.C., al concluir su prorroga legal de un (1) año establecida en la letra “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 15 de mayo de 2007 se encuentra vencido y que en ausencia de convenimiento el tribunal así lo declare y ordene. SEGUNDO: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió el referido departamento u local u oficina Nº 54, piso 5, del edifico Joselina, ubicado en la avenida A.B., urbanización La Florida, Caracas y que en ausencia de convenimiento el tribunal así lo declare y ordene. TERCERO: En pagarle a mi representada ROMI RAICES 294 C.A., a título resarcitorio por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 del Código Civil y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, antes transcrita, que establece la cláusula penal por demora en la entrega, a partir del día 15 de mayo de 2007 y hasta el 22 de mayo de 2007, ambos inclusive, que son 8 días cada uno a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00). Y adicionalmente en pagarle a mi representada, desde esta última fecha hasta que se produzca la entrega del departamento la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), diarios y que en ausencia de convenimiento sea condenado a ello por el tribunal”. Estima su demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00).

La demanda fue admitida en fecha 16 de julio de 2007; la parte demandada compareció a contestarla en fecha 21 de abril de 2008. En dicha contestación afirmó: “Rechazo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de mi representada, tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta. Fundamenta la parte actora su demanda en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que entró en vigencia el día 15 de mayo de 2005, el cual tenía una duración de un (1) año fijo. Siendo así las cosas, el contrato venció el día 15 de mayo de 2006, y por tratarse de un contrato de un (1) año de duración, de conformidad con el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tenía derecho a una prorroga legal de seis (6) meses; es decir, hasta el 15 de noviembre de 2006. Como quiera que posterior a dicha fecha la arrendadora siguió recibiendo los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento le hacía mi representada, tal como se evidencia de los recibos de pago correspondientes a las mensualidades que van del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2006 y del 15 de diciembre de 2006 al 15 de enero de 2007… operó la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, transformándose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado. Si bien señala la actora en el libelo de la demanda que la relación arrendaticia comenzó el día 15 de mayo de 2004, no consignó anexo al libelo de la demanda prueba alguna de que sea así, razón por la cual debemos atenernos a los recaudos cursantes en los autos, incumpliendo además la actora con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…”. Afirma que de los autos no se evidencia prueba alguna de que el contrato comenzó el día 15 de mayo de 2004. Finaliza: “… Por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y no habiendo mi representada incurrido en violación de cláusula contractual alguna, ni haber fundamentado la demanda la parte actora en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que pido respetuosamente sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra…”.

Mediante decisión dictada en fecha 16 de junio de 2008, el tribunal de municipio declaró parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2008, la demandada apeló de la referida decisión; oída en ambos efectos, corresponde a este tribunal decidirla.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 ibídem: “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”. En este sentido el arrendamiento, dentro de la clasificación de los contratos es consensual, bilateral y oneroso, para lo cual le es aplicable, como es el caso que nos ocupa, la disposición establecida en el articulo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el presente caso, se ejerce una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, motivada por el incumplimiento de la parte demandada (arrendataria) de entregar el bien arrendado, tras haberse agotado el lapso que concede la ley de prorroga (prorroga legal). Por su parte, entre las defensas opuestas por la parte demandada, figura aquella según la cual, en la relación contractual que nos ocupa se efectuó la tácita reconducción del contrato, y que él mismo se convirtió en uno a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. En este sentido, establece el artículo 1.600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendatarios hechos sin determinación de tiempo”. Con la misma orientación se presenta el artículo 1.614 del Código Civil, que reza: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento se continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. La tácita reconducción se presenta como una institución que beneficia la seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento, creando consecuencias a la falta de manifestación de voluntad al momento de expirar el plazo de culminación de los arrendamientos a tiempo determinado. De las normas la doctrina ha construido los requisitos de la tácita reconducción, que a saber son: Un contrato de arrendamiento a tiempo determinado concluido; la continuidad en la tenencia del bien arrendado por parte del arrendatario una vez expirado el tiempo del arrendamiento; la falta de manifestación de voluntad por parte del arrendador en obtener la devolución del bien al tiempo de terminarse el contrato; la ausencia de expresa estipulación que autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Estudiemos estos prepuestos en el caso concreto.

Con relación a la existencia del contrato, al folio 44 se evidencia documento privado simple, que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que contiene contrato de arrendamientos celebrado entre las partes, sobre el inmueble identificado en autos, en fecha 15 de mayo de 2004. Según la cláusula segunda el contrato tuvo una duración de un (1) año fijo, venciendo por tanto el 15 de mayo de 2005. Asimismo, al folio 11 se evidencia documento privado simple, que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, fechado el 15 de mayo de 2005, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble identificado en autos. Asimismo, según la cláusula segunda el plazo de duración fue de un (1) año. Venciendo por lo tanto en fecha 15 de mayo de 2006. Y así se declara. Una vez vencido el referido lapso, se comenzó a computar el tiempo de la prorroga legal. Teniendo la relación contractual una continuidad de dos (2) años, tal como se evidencia de los documentos analizados, la prorroga legal fue de un (1) año, y no de seis (6) meses como afirma la demandada, en atención a lo previsto en el artículo 38 b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … Omissis… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”. En atención a esta norma, le correspondió un lapso de prorroga legal de un (1) año, que venció el 15 de mayo de 2007. Ahora, a partir del día siguiente al vencimiento, correspondió, en principio, a la arrendataria entregar el inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 39 eiusdem, que reza: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

Respecto al material probatorio que consigna la demandada supuestamente para demostrar la tácita reconducción, el tribunal observa: 1) Recibo emitido por la ciudadana L.M.P.L., por la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,00), emitido el 14 de diciembre de 2006, y correspondiente al mes que va desde 15 de noviembre de 2006 al 15 de diciembre de 2006, y contiene la mención de prorroga legal. Se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocida. Evidentemente esta documental nada demuestra respecto al hecho objeto de prueba, pues se emite el 14 de diciembre 2006, cuando aun estaba vigente la prorroga legal, no siendo muestra alguna de tácita reconducción. Y así se declara. 2) Con relación a las letras de cambio insertas a los folios 61 al 63, aparentemente emitidas en fecha 15 de mayo de 2006, por la cantidad de setecientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 788.000,00), el tribunal al margen de su contenido, observa que las mismas no tienen la firma de librador ni tampoco indican el nombre del beneficiario, contrariando los requisitos de la letra de cambio, establecidos en el artículo 410 del Código de Comercio, según el cual: “La letra de cambio contiene: … Omissis… 3º El nombre del que debe pagar (librado). … Omissis… 8º La firma del que gira la letra (librador)”. Pues bien, al no contener tales formalidades, los instrumentos en cuestión no valen como letra de cambio, por expresa disposición del artículo 411 del Código de Comercio, que reza: “El título en el cual falte uno de los requisitos enunciados en el artículo precedente, no vale como tal letra de cambio, salvo en los casos determinados en los párrafos siguientes: La letra de cambio que no lleve la denominación "letra de cambio", será válida siempre que contenga la indicación expresa de que es a la orden. La letra de cambio cuyo vencimiento no esté indicado, se considerará pagadera a la vista. A falta de indicación especial, se reputa como lugar del pago y del domicilio del librado, el que se designa al lado del nombre éste. La letra de cambio que no indica el sitio de su expedición, se considera como suscrita en el lugar designado al lado del nombre del librador”, y así se declara. Más allá de no valer como letras de cambio, tampoco valen como instrumentos privados simples pues de los mismos no se desprende o evidencia quién es su emisor o autor, careciendo por tanto de un elemento de validez de toda instrumental, a saber, su autenticidad. Por lo tanto se desestiman, y así se declara; 3) con relación al recibo emitido por la ciudadana L.M.P.L., por la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,00), del 22 de enero de 2007, y correspondiente al mes que va desde 15 de diciembre de 2006 al 15 de enero de 2007, el tribunal a pesar de valorarlo en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocido, estima que esta documental nada demuestra respecto al hecho objeto de prueba, pues se emite el 22 de enero 2007, cuando aun estaba vigente la prorroga legal, no siendo muestra alguna de tácita reconducción. Y así se declara.

Con relación a los documentos insertos a los folios 12 al 30, ambos inclusive, relativos a copias simples de: 1) documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado bajo el Nº 45, Tomo 2, protocolo 1º en fecha 14 de abril de 2001, 2) documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado bajo el Nº 21, Tomo 23, protocolo 1º de fecha 14 de septiembre de 2001; 3) documento registrado en la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nº 60, tomo 717-A-Qto de fecha 5 de noviembre de 2002; 4) documento registrado en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 10, tomo 83-A-Sdo de fecha 3 de julio de 2003, al haber sido acompañadas estas instrumentales con estricta referencia a la concesión de la medida cautelar solicitada, estima el tribunal que no guardan relación con la pretensión principal y así se declara.

De las pruebas estudiadas no se evidencia ningún atisbo que sugiera que hubo, de manera concurrente: continuidad en la tenencia del bien arrendado por parte del arrendatario una vez expirado el tiempo del arrendamiento con consentimiento expreso o tácito del arrendador; la falta de manifestación de voluntad por parte del arrendador en obtener la devolución del bien al tiempo de terminarse el contrato; la ausencia de expresa estipulación que autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo; por lo tanto, esta alzada estima improcedente el alegato de tácita reconducción y así se declara.

Con relación a la pretensión de indemnización planteada por la actora reclamando el pago de la pena, contenida en la cláusula segunda, observa el tribunal que el a quo, la desestimó fundamentando: “Determinado lo anterior, se observa que la parte actora TERCERO: en pagarle a su representada a título resarcitorio por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento en la entrega del inmueble, la cantidad de Bs. 800.000, correspondientes a ocho días a razón de Bs. 100.000,oo cada uno, mas lo que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Al respecto se observa: La Ley tutelar la cual envuelve el presente procedimiento, no puede ser utilizada en desventaja del débil jurídico que en este caso sería el demandado, aún cuando las partes hayan estipulado en contrario, y siendo que del análisis de la cláusula tercera del contrato de autos se desprende que la misma va en contravención a la norma, por cuanto la suma a que asciende dicha petición sobrepasa el canon mensual pactado, por tal motivo, este Tribunal niega lo solicitado. Y así se decide.”. Esta alzada no está de acuerdo con el razonamiento del a quo, por incurrir en petición de principio (dio por demostrado lo que necesitaba prueba), no estableciendo por qué motivo la cláusula va en contravención con alguna norma imperativa de la Ley (en efecto, las cláusulas penales, como la reclamada, están expresamente autorizadas por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 28: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”). Sin embargo, tomando en cuenta el principio procesal que enseña que quien pretenda beneficiarse de algún medio impugnativo debe tener interés, manifestado a través de la forma idónea (en nuestro caso la apelación), y que en el caso de especie la parte perjudicada por esta determinación (parte actora) no lo manifestó (pues no apeló), y a los efectos de no incurrir en reformatio in peius, el tribunal acoge el criterio del a quo, y así se declara.

Con base en las consideraciones precedentes, se declara improcedente el recurso ordinario de apelación, y en consecuencia, parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento planteada por la compañía ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana L.M.P.L., ordenándose la entrega del inmueble y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación intentado por la representación judicial de la ciudadana L.M.P.L., parte demandada en la presente causa, contra sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de junio de 2008. Se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO planteada por la compañía ROMI RAICES 294 C.A., contra la ciudadana L.M.P.L., identificados en el presente fallo. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble arrendado constituido por un “departamento o local u oficina” identificado con el Nº 54, piso 5, del edificio Josefina, ubicado en la avenida A.B., urbanización La Florida, Caracas.

Se condena en costas del recurso a la recurrente.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cinco (5) de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149 ° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

EL SECRETARIO,

H.V.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las __________.m.

LA SECRETARIA

HJAS/hv/jigc.

EXP. Nº 15.873