Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Octubre de 2010

Exp. Nº 9759

Definitiva/Recurso

Civil/Desalojo

Sin Lugar “Confirma”/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: R.E.H.B., venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.325.878.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: H.O.Á. y L.R.V.H., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nº V.- 644.285 y V.- 3.150.886, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.060 y 23.182, en su orden.

   PARTE DEMANDADA: E.S.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.148.720.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: H.M.C. y R.I.R.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 6.323.968 y V.- 7.105.329, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.015 y 61.293, en su orden.

   MOTIVO: DESALOJO.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 4 de mayo de 2010, por el abogado H.M.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.S.A., contra la decisión dictada en fecha 20 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano R.E.H.B. en contra de la ciudadana E.S.A.; condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble destinado a vivienda constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona C, avenida Urimare de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda, concediéndole un lapso de seis (6) meses de conformidad a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir de que se declare firme la sentencia y se ordene su ejecución; así como al pago de las costas procesales.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 2 de julio de 2010, la dio por recibida y fijó los lapsos procesales establecidos en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con sentencia Nº 1040, del día 7 de julio de 2008, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo la ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., para el trámite en segunda instancia de la causa.

   En fecha 7 de julio de 2010, el Juez Titular de este despacho E.J.S.M., se abocó al conocimiento de la causa, en razón de haber vencido el lapso que le fue concedido para el disfrute de sus vacaciones.

   En fecha 19 de julio de 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.

   Por auto de fecha 2 de agosto de 2010, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de esa fecha.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició la presente causa por libelo de demanda de desalojo, interpuesto en fecha 26 de noviembre de 2009, por el abogado L.R.V.H., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.E.H.B., contra la ciudadana E.S.A., por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo legal, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 27 de noviembre de 2009, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo a los trámites del procedimiento breve.

   En fecha 9 de diciembre de 2009, el abogado L.R.V.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, asimismo dejó constancia de haber proporcionado al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Por auto de fecha 14 de diciembre de 2009, se libró compulsa de citación.

   Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2010, el alguacil del a-quo, dejó constancia en el expediente de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora, en donde la parte demandada recibiendo la compulsa se negó a firmar.

   En fecha 28 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada comunicándole de la declaración del alguacil referente a su citación; asimismo peticionó a la secretaria de a-quo, se traslade y haga entrega de la misma en la morada de la parte demandada. Por auto de fecha 8 de febrero de 2010, se acordó conforme con lo solicitado. En esa misma fecha se libró boleta de notificación a la ciudadana E.S.A..

   Mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2010, el abogado H.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.S.A., consignó poder que acredita su representación; asimismo se dio por citado en la causa.

   En fecha 12 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (4) folios útiles; igualmente promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 1º de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas y copias fotostáticas atinentes a la demanda. Por auto de fecha 3 de marzo de 2010, el a-quo admitió los medios de pruebas aportados, salvo su apreciación en la definitiva.

   Por auto de fecha 8 de marzo de 2010, el a-quo subsanó la omisión de pronunciamiento relativo al escrito de pruebas, admitido por el auto anterior, en consecuencia acordó la comparecencia del ciudadano J.A.F.S., al primer día de despacho siguiente a esa fecha, a las once y treinta de la mañana (11:30 A.M.), con la finalidad que ratificara el contenido y firma de los documentos aportados por la actora provenientes de esa persona. En la hora y fecha fijada se llevo a cabo el acto de ratificación.

   En fecha 16 de marzo de 2010, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha.

   Mediante diligencia de fecha 5 de abril de 2010, el abogado L.V.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó su solicitud referente a la devolución de los originales previamente consignados.

   En fecha 20 de abril de 2010, el a-quo dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano R.E.H.B. en contra de la ciudadana E.S.A.; asimismo condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble destinado a vivienda constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona C, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda, concediéndole un lapso de seis meses de conformidad a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir que se declare firme la sentencia y se ordene su ejecución; y al pago de las costas procesales.

   Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia; solicitó se libre boleta de notificación en el domicilio de la accionada. Por auto de fecha 26 de abril de 2010, se acordó con lo solicitado. En esa misma fecha se libró boleta de notificación a la parte demandada ciudadana E.S.A..

   En fecha 4 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la referida sentencia.

   Mediante diligencia de fecha 6 de mayo de 2010, el abogado L.V.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la demanda.

   Por auto de fecha 18 de mayo de 2010, se instó a la parte actora a consignar los fotostatos necesarios a los fines de la apertura del cuaderno de medidas. Mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la apertura del cuaderno de medidas, asimismo ratificó su solicitud de devolución de los originales previamente consignados.

   En fecha 7 de junio de 2010, el a-quo dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación planteado en fecha 4 de mayo de 2010, por la representación judicial de la parte actora, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta superioridad, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere al conocimiento de esta alzada la apelación interpuesta en fecha 4 de mayo de 2010, por el abogado H.M.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana E.S.A., contra la decisión dictada en fecha 20 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano R.E.H.B., condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble destinado a vivienda constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona C, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda, concediéndole un lapso de seis (6) meses de conformidad a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir que se declare firme la sentencia y se ordene su ejecución, así como al pago de las costas procesales.

   Este tribunal para resolver se permite transcribir al presente fallo los alegatos de las partes contenidos, tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda:

   Alegó la parte actora en su libelo de demanda:

   Que en fecha diecinueve (19) de octubre de 2001, actuando en nombre propio y suficientemente facultado por los ciudadanos A.C.B.d.H., venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad número V-189.269, según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Antonio, Estado Táchira, el día 2 de diciembre de 1997, bajo el número 28, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones; O.A.H.B., venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad número V- 1.585.748; A.E.D.C.H.d.A., venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad V- 3.623.118, según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Valera, Estado Trujillo, el día 1º de diciembre de 1997, bajo el número 19, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones; y C.E.H.B., venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad número V- 5.328.260; según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Antonio, Estado Táchira, el día 2 de diciembre de 1997, bajo el número 27, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones; celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana E.S.A., venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 3.148.720, según documento otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Baruta anotado bajo el número 70, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones, cuyo objeto era el bien inmueble destinado a vivienda, de su propiedad y de otros, constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona “C”, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que la referida parcela de terreno, da su frente a la Av. Urimare de la mencionada Urbanización, mide quinientos diez metros cuadrados (510 Mts.2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE y OESTE: en curva de treinta y seis metros (36 Mts.), con la Av. Urimare; NORESTE: en once metros (11 Mts.), con la parcela número 43, zona “C”; ESTE: en dieciocho metros (18 Mts.), con la parcela número 44, zona “C”; y por el SUR: en treinta metros (30 Mts.), con la parcela número 41, zona “C”; asimismo alega que dicho inmueble les pertenece por cuanto consta de documento de compraventa, de fecha 4 de abril de 2000, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, registrado bajo el número 26, Tomo 1, Protocolo Primero, del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que el contrato de arrendamiento estableció en su cláusula tercera que el contrato tendría una duración de un (1) año fijo, sin necesidad de desahucio, contado a partir de la fecha de autenticación del mismo. Que vencido el lapso contractual de un año, se inicio de pleno derecho el lapso de prorroga legal, correspondiéndole a la arrendataria un lapso de seis meses de conformidad con el literal “a” del artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que una vez expirado el término antes mencionado, continuó ocupando el referido inmueble, por lo que de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, la relación contractual existente entre las partes, dejó de ser a tiempo determinado para convertirse en una regida por un contrato a tiempo indeterminado. Que por razones de trabajo, constantemente se traslada a la ciudad de Caracas, debiendo permanecer ahí por varios días, lo que en principio le obligaba a viajar desde y hacia la ciudad de Valencia a primera y última hora del día, que ante el peligro que significa el tránsito por la Autopista Regional del Centro, optó por arrendar un inmueble para pernoctar de lunes a viernes en la ciudad Capital, trasladándose los fines de semana a la ciudad de Valencia, en donde permanece su grupo familiar. Que luego de haber agotado durante varios meses un ciclo de conversaciones explorando diversas posibilidades de solución, en fecha 3 de noviembre de 2009, su arrendador ciudadano J.A.F.S., le comunicó su decisión de desahucio, es decir, no prorrogar a su vencimiento el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, por lo que, consecuencialmente al precluir la vigencia del mismo, comenzó a transcurrir la prorroga legal arrendaticia a que tenía derecho, que por esos motivos y siendo co-propietario del inmueble descrito decidió junto con su grupo familiar residenciarse definitivamente en Caracas, contando con la aprobación de los otros co-propietarios. Que tiene urgente necesidad de desalojar el inmueble de su propiedad, que actualmente está ocupando la ciudadana E.S.A., para proceder a ocuparlo en forma personal, compartiendo el mismo con los miembros de su familia. Que demanda por desalojo a la ciudadana E.S.A. en su carácter de arrendataria, a los fines que convenga o sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO, en desalojar y hacer entrega en las misma condiciones que recibió el bien inmueble objeto de la demanda; y, SEGUNDO, en hacer entrega en el lapso de ley, libre de personas y bienes el inmueble descrito. Asimismo estimó la demanda en la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 150.000,00), equivalentes a dos mil setecientos veintisiete con veintisiete unidades tributarias (2.727,27 U.T.). Finalmente solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar.

   Por su parte la demandada se excepcionó al establecer:

   Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes; impugnó el contrato de arrendamiento que supuestamente celebró el demandante como inquilino, con el ciudadano J.A.F., en fecha 30 de noviembre de 2008; rechazó la estimación de la demanda por exagerada, arguyendo que el demandante estimó la misma en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 150.000,oo), sin analizar ni motivar la referida cantidad. Asumió que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado y que se debate una acción de desalojo, alegando que según el artículo 36 de la Ley adjetiva, el valor de la demanda se determina acumulando las pensiones o cánones de un año y que esto debe respetarlo la parte demandante y no estimar un monto distinto al fijado en la ley, en razón de ello, solicitó se declare con lugar el rechazo a la estimación del valor de la demanda. Impugnó que J.A.F., es propietario del inmueble constituido por la casa-quinta denominada Quinta la Cañada, Nº 1130, manzana G1, Avenida Ginebra, Urbanización California Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, así como la carta de fecha 2 de noviembre de 2009, contentivo del supuesto desahucio practicado al demandante, por ser estos documentos que no se adecuan a la realidad. Arguyó que el ciudadano R.H.B., no es abogado y que por lo tanto no puede ejercer poderes en juicio. Que el mismo demandante manifestó que el abogado L.R.V.H., no es apoderado judicial de los propietarios del inmueble ciudadanos A.C.B.d.H., O.A.H.B., A.E.D.C.H.d.A. y C.E.H.B., sino única y exclusivamente apoderado judicial del ciudadano R.H.B., y que el inmueble fue arrendado en nombre de esas personas, citando para ello el instrumento otorgado en la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 9 de septiembre de 2009, bajo el Nº 35, Tomo 320, en el que se evidencia que el ciudadano R.H.B., otorgó poder a titulo personal, más no a nombre de los propietarios antes mencionados; que en base a los poderes que otorga A.E.d.C.H.d.A., por ante la Notaria Pública de Valera del Estado Trujillo, el día 01 de diciembre de 1997, bajo el número 19, Tomo 157 y C.E.H.B., por ante la Notaria Publica de San Antonio, Estado Táchira, el día 2 de diciembre de 1997, bajo el número 27, Tomo 107, el demandante R.H.B., le arrendó el inmueble identificado en autos. Que el apoderado judicial de la parte demandante, abogado L.R.V.H., actúa no solo en nombre de R.H.B. sino con la supuesta aprobación de los otros co-propietarios, A.C.B.d.H., O.A.H.B., A.E.D.C.H.d.A. y C.E.H.B., manifestando que no se evidencia poder judicial para ello. Igualmente promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no tener el abogado accionante L.R.V.H., la representación que se atribuye, indicando que no es apoderado judicial de los co-propietarios. Que se niega a desalojar el inmueble por la necesidad del propietario en ocuparlo, porque son varios los propietarios y no existe acción incoada por la totalidad de los mismos, que niega que el ciudadano R.H.B., necesite ocupar el inmueble. Que es cumplidora en sus obligaciones como inquilina y que tiene necesidad de mantenerse en el inmueble por tiempo suficiente para gozar del contrato. Por último, solicitó la admisión de la contestación, la declaración con lugar de la cuestión previa promovida y la declaratoria sin lugar de la demanda con la respectiva condenatoria en costas.

   I

   Concordando la pretensión actoral y las excepciones opuestas por la demandada, puede establecerse que gravita el presente juicio en torno a la demanda de desalojo incoada por el ciudadano R.E.H.B., en contra de la ciudadana E.S.A., del inmueble destinado a vivienda, constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa-quinta sobre ella construida, situada en la zona “C”, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual detenta la demandada, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 70, Tomo 66 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Para ello, alegó la parte actora la necesidad de utilizar el inmueble arrendado, que se convirtió en contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo; por su parte la demandada en su contestación reconoció su condición de arrendataria y la naturaleza del contrato de arrendamiento; aduciendo, que es falso que la actora necesite el inmueble arrendado; que es cumplidora en sus obligaciones como inquilina y que tiene necesidad de mantenerse en el inmueble por tiempo suficiente para gozar del contrato, asimismo alegó que el ciudadano R.H.B., no es abogado y que por lo tanto no puede ejercer poderes en juicio, que L.R.V.H., no es apoderado de los co-propietarios del inmueble ciudadanos A.C.B.d.H., O.A.H.B., A.E.D.C.H.d.A. y C.E.H.B., en nombre de quienes se arrendó el inmueble y que por ello promueve la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no tener el abogado L.R.V.H., la representación que se atribuye. También objetó la estimación de la cuantía de la demanda expresada por la parte actora en su libelo de demanda.

   II

   Establecidos los límites de la controversia y a fin de establecer el mérito de la pretensión en base a los alegatos y argumentos de las partes, pasa este jurisdicente, en primer término al pronunciamiento sobre los elementos probatorios aportados por las partes en el presente proceso:

   De las pruebas producidas por la parte actora en fecha 26 de noviembre de 2009, como documentos fundamentales de la demanda:

   • Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de V.E.C., en fecha 9 de septiembre de 2009, bajo el Nº 35, Tomo 320 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el carácter con el cual actúan los abogados H.O.Á. y L.R.V.H.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Amen de ser consignado en original por escrito de promoción de pruebas de fecha 1.03.2010. Así se establece.

   • Marcado “A”, copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 1997, bajo el Nº 28, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el poder general de administración y disposición que le confirió la ciudadana A.B.d.H. al ciudadano R.H.B.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Amen de ser consignado en original por escrito de promoción de pruebas de fecha 1.03.2010. Así se establece.

   • Marcado “B”, copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, en fecha 01 de noviembre de 1997, bajo el Nº 19, Tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el poder general de administración y disposición que le confirió los ciudadanos O.A.H.B. y A.E.d.C.H.d.A. al ciudadano R.H.B.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Amen de ser consignado en original por escrito de promoción de pruebas de fecha 1.03.2010. Así se establece.

   • Marcado “C”, copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 1997, bajo el Nº 27, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el poder general de administración y disposición que le confirió el ciudadano C.E.H.B. al ciudadano R.H.B.; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Amen de ser consignado en original por escrito de promoción de pruebas de fecha 1.03.2010. Así se establece.

   • Marcado “D”, copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2001, bajo el Nº 70, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se evidencia la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano R.H.B. y la ciudadana E.S.A., sobre el inmueble destinado a vivienda constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona C, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda; la fijación del canon de arrendamiento en la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600,oo) mensuales; que el contrato locativo era válido por el lapso de un año; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo, el cual no fue negado, tachado ni impugnado en el proceso. Así se establece.

   • Marcado “E”, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2000, bajo el Nº 26, Tomo 1, Protocolo Primero, del cual se evidencia que el General de Brigada C.A.G.M., en su carácter de Presidente de la Junta Administradora del Instituto de Previsión de las Fuerzas Armadas (I.P.S.F.A.), dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos A.C.B.d.H., R.H.B., O.A.H.B., A.E.d.C.H.d.A. y C.E.H.B., un bien inmueble destinado a vivienda, constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa quinta sobre ella construida, situada en la zona “C”, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece.

   • Marcado “F”, original de instrumento privado, emanado de la ciudadana M.C.Z., en su carácter de Coordinadora de Recursos Humanos, de la sociedad mercantil BASF Venezolana, S.A., mediante el cual dejó constancia que el ciudadano R.E.H.B., es empleado de esa compañía y que por su actividad laboral realiza frecuentemente viajes a la Ciudad de Caracas; instrumento que este tribunal desecha por no constar en autos ratificación alguna por parte de quien emana. Así se establece.

   • Marcado “G”, Documento privado, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos J.A.F.S. y R.E.H.B., sobre un bien inmueble constituido por la casa-quinta denominada Quinta la Cañada, Nº 1130, manzana G1, Avenida Ginebra, Urbanización California Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda; instrumento que fue impugnado por la demandada, alegando que el arrendador no era el propietario del mencionado inmueble. Mediante prueba testifical se ratificó la existencia y veracidad del documento; no existiendo prueba que desvirtué la cualidad de propietario del arrendador y verificado que no fue atacada ni desvirtuada la ratificación realizada en juicio, se aprecia y valora el documento, como prueba indiciaria de la suscripción del contrato de arrendamiento de la parte actora sobre el inmueble contenido en dicha convención y la modalidad y condiciones de existencia. Así expresamente se declara.

   • Marcado “H”, original de misiva suscrita por el ciudadano J.A.F.S., dirigida al ciudadano R.E.H.B., de fecha 02.11.2009, en la cual manifestó su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento de carácter privado celebrado entre los referidos ciudadanos; instrumento que fue impugnado por la demandada, alegando que no se adecuan a la realidad. Mediante prueba testifical se ratificó la existencia y veracidad del documento; no existiendo prueba que desvirtué la existencia de la referida misiva y verificado que no fue atacada ni desvirtuada la ratificación realizada en juicio, se aprecia y valora el documento, como prueba indiciaria de notificación de la parte actora en su carácter de arrendatario de ese inmueble del desahucio del mismo. Así expresamente se declara.

   Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, este tribunal antes de pasar a resolver el fondo del asunto, considera necesario resolver previamente lo siguiente:

   ʎ

   DEL RECHAZO DE LA CUANTÍA POR EXAGERADA

   La representación judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda rechazó la estimación de la cuantía hecha por la parte actora en ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F.150.000,oo), por exagerada y por no analizar ni motivar el valor de la misma, que siendo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y debatiéndose una pretensión de desalojo, según el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda se tendría que determinar acumulando las pensiones o cánones de un año, debiendo respetarse la ley y no estimar un monto distinto.

   El a-quo al resolver como punto previo de la decisión el rechazo de la estimación de la demanda, estableció que la parte actora no indicó conforme cual regla adjetiva procedió a estimar la cuantía de la demanda; que la demandada señaló que tal valor es exagerado y significa el incumplimiento de la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Que siendo ello así, cuando la controversia versa sobre un arrendamiento sin determinación de tiempo, el valor de la demanda es una anualidad de pensiones de arriendo, en el caso, es en aplicación de esa regla la cantidad de Bs. 72.000,oo, es decir, ciento treinta y un (131) unidades tributarias. Que la fijación fue exagerada y debía reducirse a la indicada, que no se perdía competencia ni debía aplicarse un procedimiento distinto.

   Rechazada por exagerada, la cuantía de la demanda estimada por la parte actora en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), el a-quo resolvió procedente el rechazo realizado de la estimación de la parte actora, quien no se reveló en contra de dicha resolución, que redujo la cuantía expresada en el libelo de la demanda a la cantidad de Bs. 72.000,oo, aprobando la objeción de la demandada sobre lo exagerado del valor establecido para la pretensión; lo que no varió la competencia del tribunal ni el procedimiento escogido, en razón de ello y siendo que la resolución del a-quo aceptó el rechazo de la demandada, en contra de la valoración realizada por la actora de su pretensión, quien al no revelarse sobre dicho pronunciamiento, lo convalidó e impide a este revisor nuevo juzgamiento en cuanto al rechazo de la cuantía y su resolución. Así expresamente se decide.

   No obstante la invariabilidad de la resolución analizada, la propia representación de la parte demanda, en ocasión a la sustanciación en esta instancia superior, por escrito presentado en fecha 19.07.2010, solicitó la declaratoria de inadmisibilidad del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, toda vez, que alega que la determinación de la nueva cuantía de la demanda, se debió a un error material del a-quo, al señalar la reducción de la cuantía por él estimada en la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000,oo), siendo lo correcto la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo). Ahora bien, con fundamento en lo expuesto y en garantía del Principio de la no Reformatio In Peius, este tribunal desestima la inadmisibilidad de la apelación ejercida, por los efectos de la cuantía para su accesibilidad a la segunda instancia, ello en razón de la firmeza alcanzada de la fijación del a-quo, por cuanto no se reveló la parte contra la cual obró lo decidido, ni la parte demandada mediante el mecanismo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, al delatar el error material que aduce en esta instancia, razón por la cual este tribunal en garantía de la seguridad jurídica y la inmutabilidad de lo debatido en referencia, procede a analizar los demás puntos controvertidos en la presente litis. Así expresamente se decide.

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   DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL CARDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL RELATIVA A LA LEGITIMIDAD DEL APODERADO DEL ACTOR.

   La demandada al contestar la demanda, promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346, al establecer que el abogado L.V., no es apoderado de los copropietarios, A.B.d.H., Oscar, A.E. y C.H.B., que dicho abogado demostró que actúa no solo en nombre de R.H.B., sino con la supuesta aprobación de los otros copropietarios; lo que indica que no tiene la representación que se atribuye. El a-quo al resolver la cuestión previa planteada, decidió que del examen del libelo de demanda se desprende claramente que el accionante es el ciudadano R.H.B., cuya representación judicial la ostenta el abogado L.V.; que los otros copropietarios del inmueble no proceden como actores en la causa, que el arrendador es el ciudadano R.H. patrocinado el abogado mencionado.

   Ahora bien, establecida la cuestión previa alegada por la parte actora y la resolución del a-quo sobre la procedencia de la misma, debe este sentenciador examinar el asunto planteado y resolver sobre el recurso interpuesto por la parte demandada, para lo cual observa:

   El ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece como cuestión previa, la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya. En este sentido, la demandada alega que el abogado L.V., actúa con la supuesta aprobación de los copropietarios A.B.d.H., Oscar, A.E. y C.H.B.; de quien no tiene representación atribuida a los autos; que el ciudadano R.H.B., titular de la cédula de identidad No. V.- 5.325.878, no es abogado, por lo tanto no puede ejercer poderes en juicio, tal como lo dispone el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 4 de la Ley de Abogados.

   Ciertamente del libelo de demanda y los medios probatorios establecidos y valorados por este juzgador, se puede concluir que en la composición de la litis, se evidencia lo siguiente: Parte actora, el ciudadano R.H.B., representado judicialmente por sus abogados H.O.Á. y L.R.V.H., quien actúa en su carácter de Arrendador del inmueble destinado a vivienda, constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 42 y la casa-quinta sobre ella construida, situada en la zona “C”, avenida Urimare, de la Urbanización Macaracuay, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2001, bajo el Nº 70, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; que la propiedad del mencionado inmueble la comparten además del actor los ciudadanos A.C.B.d.H., O.A.H.B., A.E.d.C.H.d.A. y C.E.H.B.; representados por el actor según instrumentos de representación, que si bien es cierto, no atribuyen facultades judiciales a su apoderado, lo facultan en forma general para la administración y disposición de los bienes de los poderdantes.

   Ahora bien, establecida la composición de la litis, conforme a los elementos probatorios establecidos y valorados en la presente decisión, debe señalar quien aquí decide, que la composición de la litis, quedó establecida conforme a la adminiculación de los alegatos y medios probatorios para la determinación final de lo alegado y probado en los autos, tal como quedó expresado en el aparte anterior; lo que determina el desenlace de la cuestión previa alegada por la parte demandada, que se corrobora con su contestación, al aceptar sin dubitación, la existencia del contrato de arrendamiento documento fundamental de la presente demanda; lo que produce en forma obligada el juzgamiento de improcedencia de la cuestión previa alegada. Así se establece.

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   DEL FONDO

   Resuelto los puntos anteriores pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en los siguientes términos:

   La pretensión actoral en el presente juicio tiene por objeto el desalojo de la demandada del inmueble arrendado según contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2001, bajo el Nº 70, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que ambas partes aceptaron valido y existente, de naturaleza jurídica de arrendamiento sin determinación de tiempo y que une a las partes desde su fecha de autenticación. De los medios probatorios establecidos y valorados por este jurisdicente se concluye que el arrendador, ciudadano R.H.B., compele a su arrendataria para que desaloje el inmueble por ella ocupado por necesidad del mismo, puesto que por su lado ha sido compelido al desahucio del inmueble que ocupa en esta ciudad de Caracas, que siendo copropietario del mismo la ley lo faculta para desalojarlo, concediéndole un plazo de seis (6) meses a su inquilino, para que lo desocupe después de notificado de la sentencia que lo acuerde definitivamente firme.

   Ahora bien, ante lo advertido por este sentenciador sobre como quedó trabada la litis, determina que las circunstancias alegadas por el actor pueden conducir a un estado de necesidad de habitar el inmueble; lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad”, este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero, lo cual evidentemente incide en la situación personal del solicitante por razones propias, lo cual es valido, toda vez, que la necesidad del inmueble, puede consolidarse inclusive a favor de un familiar. En este sentido el legislador en su artículo 34 cardinal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …Omissis… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

   En este sentido, se demostró bajo la confluencia de ambas partes, que se vinculan por un contrato de arrendamiento, que aun cuando nació bajo la modalidad de tiempo determinado, por la consumación del mismo y por la consolidación del presupuesto del artículo 1.600 del Código Civil, se convirtió en contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo; lo que consolida el primer presupuesto procesal para que proceda el desalojo solicitado. El supuesto de necesidad del inmueble, se determinó del contrato de arrendamiento del solicitante y el desahucio que le fuera realizado por el ciudadano J.A.F.S., el tres (3) de noviembre de 2009; lo que induce a la necesidad personal del habitar el inmueble en forma personal. Sobre este presupuesto procesal para la consolidación del desalojo por necesidad del inmueble, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:

   ”… Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

   Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante…”

   De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse; que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, el los siguientes términos:

   …Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. …Omissis… En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales o cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, pueda obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente…

   En el caso presente, acogiéndose este Juzgador a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, se observa que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que sus alegatos sean apreciados conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es la Necesidad de habitar el inmueble; toda vez que aportó a los autos suficientes indicios de la necesidad de habitar el inmueble que es parte de su propiedad y del cual está suficientemente autorizado por los demás copropietarios para disponer y administrar conforme a los mandatos que le confirieron, tal como se evidencian de los medios probatorios, que determinaron, la certeza del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, la propiedad del inmueble compartida entre el actor y sus mandatarios, la necesidad de habitar el inmueble arrendado por el desahucio que le efectuaron y la inexistencia de trabas procesales que impidan la materialización del desalojo solicitado. En razón de lo antes expuesto, concluye este Operador de Justicia que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad” del propietario de ocupar el mencionado inmueble, y al encontrarse llenos los dos supuestos de hecho que en forma concurrente exige el Legislador en el literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta procedente la solicitud de desalojo del inmueble identificado en actas, en tal sentido, su acción ha de prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo. Así formalmente se decide.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: