Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 17 de Septiembre de 2012

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Recibidas las actuaciones en fecha 09 de julio de 2012, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 17 de julio de 2012, signándole el No. 12-7936 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 30 de julio de 2012, la representación judicial de ambas partes presentaron escritos contentivos de sus alegatos, los cuales a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 02 de mayo de 2011 por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:

Que en fecha 01 de noviembre de 2006, su representado celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, la cual se encontraba representada por el ciudadano A.M.B., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-628.922, sobre un inmueble propiedad de su mandante, constituido por un (1) local industrial, signado con el No. 02, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina, ubicado en la Zona Industrial Carrizal, Centro Industrial El Trigo, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda.

Que el contrato fue celebrado por un año fijo, desde el 1º de noviembre de 2006 al 1º de noviembre de 2007, según se desprende de la cláusula tercera.

Que aún y cuando el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, se mantienen en plena vigencia el resto de las cláusulas que conforman la contratación celebrada entre las partes, las cuales son de obligatorio cumplimiento so pena de demandar la resolución del contrato por incumplimiento de alguna de ellas.

Que según consta de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en los términos siguientes: “(…) El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs.1.000.000,oo) mensuales que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR”, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, en la forma y lugar que éste le indique hacerlo”; sin embargo, aduce que se desprende de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, que las mismas han sido consignadas de manera tardía, es decir, mucho después de los cinco primeros días de cada mes, incumpliendo de esta manera lo dispuesto en la mencionada cláusula.

Que el arrendatario ha incumplido con lo convenido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, al no mantener el inmueble arrendado al día con los servicios de agua, luz y aseo urbano, según se desprende del estado de cuenta emitido por la Administradora Serdeco, C.A., donde a su decir se evidencia su insolvencia desde el 19 de enero de 1999.

Fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como lo establecido en las cláusulas cuarta, novena y décima sexta del contrato de arrendamiento.

Que en virtud de lo expuesto, es por lo que demanda a la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” para que se le condene a lo siguiente: “(…) Declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre R.A.S.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 625.534 y la Empresa “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, en fecha 1 de noviembre de 2006. Se le ordene a la demandada a hacer entrega inmediata al actor (arrendador) del inmueble dado en arrendamiento constituido por un (1) local industrial, signado con el No. 02, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina ubicado en la Zona Industrial Carrizal, Centro Industrial El Trigo, Calle El Trigo, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. Se condene al demandado al pago de las costas y costos del presente procedimiento (…)”.

De conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento

Por último, estimó la demanda en la suma de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,oo).

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la demanda, entre otras cosas alegó lo siguiente:

Que es cierto que su representada suscribió en fecha 1º de noviembre de 2006 un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.A.S.R., sobre un galpón signado con el No. 2, ubicado en el Centro Industrial El Trigo, Calle El Trigo, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda.

Que es cierto que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.

Que es cierto que el canon mensual de arrendamiento convenido fue por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), hoy un mil bolívares fuertes (Bs. F. 1.000,oo).

Que rechaza, niega y contradice la pretensión de la parte demandante de que su representada haya incumplido con la obligación contractual de pagar puntualmente las mensualidades arrendaticias, cuando jamás ha dejado de pagar y acumular (2) mensualidades consecutivas.

Que rechaza, niega y contradice que las consignaciones realizadas ante el Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda sean extemporáneas, y no hayan causado el efecto liberatorio deseado de conformidad con la Ley, de dar cumplimiento a la obligación legal de pago.

Que rechaza, niega y contradice que su representada haya incumplido con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, donde se obligó a pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Adujo que las consignaciones arrendaticias que pudieron llegar a efectuarse fuera del término de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme a lo convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, no significan en forma alguna que su mandante haya dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales o legales, y mucho menos que pudieran llegar a enervar consecuencias favorables al propósito de la parte actora, por lo que la referida norma contractual es nula a tenor del citado artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que rechaza, niega y contradice que el arrendatario sea el único responsable del pago de los servicios de agua y aseo, conforme a lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento.

Que el servicio de aseo urbano, desde el año 2000, la empresa BASURVENCA, encargada de recoger los desechos sólidos en el Municipio Carrizal, dejó de recogerlos y en ese sentido su representada hizo las correspondientes reclamaciones para solventar este problema de prestación de servicios, en sus oficinas ubicadas en el Centro Comercial Don Pedro de la población de Carrizal, entrevistándose en su condición de director de la aquí demandada con el ciudadano E.E., no siendo posible restablecer su prestación, lo que le obligó a contratar los servicios de recolección y bote de basura con otras personas.

Que en fecha 4 de mayo de 2010, su mandante se dirigió a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal con la finalidad de informarle sobre el mal servicio de Aseo Urbano realizado por la empresa anteriormente mencionada, en relación con la recolección de desechos sólidos y explicando la razón por la cual solo cancela la luz eléctrica, sin que a la fecha 12 de julio de 2011 hubiere obtenido respuesta satisfactoria sobre el particular.

Que niega, rechaza y contradice que deba cantidad alguna de dinero por concepto del servicio de agua, por cuanto no existe consumo alguno, debido a que las tuberías y conexiones están rotas y totalmente deterioradas, por el tiempo, de igual manera que el estanque o depósito de agua se encuentra roto, abandonado y lleno de basura, como fue y es del conocimiento del arrendador, quien se ha negado a efectuar las reparaciones mayores y no ha dado cumplimiento a sus obligaciones legales de efectuarlas.

Alegó que en vista del abandono del arrendador de reparar y mantener las instalaciones para un buen servicio de aguas blancas, se vio en la obligación de constatar estos hechos irregulares de incumplimiento del arrendador propietario, y en fecha 13 de marzo de 2008, el Juzgado del Municipio Carrizal realizó a solicitud de la arrendataria una inspección judicial, a fin de dejar constancia de los hechos de deterioro y abandono de las instalaciones de aguas blancas.

Que el arrendador estuvo en conocimiento del grave estado de deterioro en el cual se encuentran las tuberías de aguas blancas, negras y pluviales, y en tal sentido se comprometió conforme a la segunda parte de la cláusula vigésima primera del contrato de arrendamiento “a realizarlos y evitarles daños al inmueble arrendado y a los inmuebles vecinos”, lo cual incumplió, tal como se evidencia de la inspección judicial, y que las reparaciones mayores están a cargo del arrendador.

Que el compromiso asumido en la cláusula vigésima primera constituye una excepción non adimpletis contractus (excepción de contrato no cumplido), la cual opone al actor.

Que impugna y desconoce el valor probatorio de los estados de cuenta del servicio de Aseo Urbano presentados por el demandante.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba cantidad alguna de dinero por el servicio de electricidad.

Que niega, rechaza y contradice las razones de derecho en las cuales se fundamenta la acción de resolución de contrato, y que su mandante haya incumplido con lo establecido en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento.

Que se opone y rechaza la solicitud formulada por el actor, por cuanto su mandante no ha incumplido con lo establecido en las cláusulas cuarta y novena del mencionado contrato, por lo que rechaza y niega que su representada tenga que hacerle entrega material del inmueble arrendado al arrendador, puesto que las causales invocadas son inexistentes.

Que rechaza, niega y contradice que su representada tenga que pagarle cantidad alguna de dinero al arrendador por concepto de pago de costas y costos del proceso, toda vez que no existe sentencia alguna que la obligue a ello.

Que se opone al decreto de la medida de secuestro solicitada por el demandante.

Que rechaza, niega y contradice las argumentaciones jurisprudenciales citadas por los Abogados de la parte demandante.

Que se acoge a la estimación del valor de la demanda.

Concluyó solicitando se declarara sin lugar la presente demanda, condenándose en costas a la parte actora.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, copia del poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 16, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 11 al 15 del expediente).

Marcado con la letra “B”, copia certificada de las actuaciones cursantes en el expediente signado bajo el No. 1419-07 de la nomenclatura interna del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (f. 16 al 158 del expediente).

Marcado con la letra “C”, originales de estados de cuenta expedidos por la empresa administradora SERDECO, C.A., a nombre de la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” (f. 159 al 166 del expediente).

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante mediante escrito de fecha 28 de julio de 2011, ratifico en todas y cada una de sus partes las documentales que consignó junto con su escrito libelar.

Asimismo, solicitó se oficiara a la Administradora SERDECO C.A., a los fines de que informara sobre el estado de cuenta general de aseo urbano de la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, desde el 19 de enero de 1999 hasta la presente fecha.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, comunicación dirigida a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Carrizal, de fecha 4 de mayo de 2010 (f. 181 del expediente).

Marcado con la letra “B”, inspección ocular practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 10 marzo de 2008 (f. 182 al 202 del expediente).

Asimismo, consignó copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, celebrada en fecha 21 de junio de 1990 (f. 203 al 209 del expediente).

Marcado con las letras “C” y “D”, facturas de pago por servicio de energía eléctrica y nota de consumo de fecha 28 de junio de 2011 (f. 210 y 211 del expediente).

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 20 de julio de 2011, promovió e invoco el valor probatorio que se desprende de las siguientes documentales:

Contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandante.

Escrito de fecha 11 de octubre de 2008, dirigido por la parte actora al Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, cursante al folio 68 del expediente.

Inspección Judicial practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Recibos de pago del servicio de electricidad, los cuales se encuentran marcados con las letras “C” y “D”.

Correspondencia enviada por la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Miranda, de fecha 04 de mayo de 2010, la cual se encuentra marcada con la letra “A”.

Convenio de pago de fecha 25 de febrero de 1999, suscrito entre la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” y la Compañía FOSPUCA, C.A. (f. 222 y 223 del expediente).

Correspondencia enviada por la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” a la Compañía FOSPUCA, C.A., en fecha 22 de marzo de 1999 (f. 221 del expediente).

Solicitó se oficiara a la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Carrizal del Estado Miranda, a los fines de que informara si en fecha 04 de mayo de 2010 recibió la correspondencia anteriormente mencionada, y si es cierto su contenido.

Promovió la testimonial del ciudadano ERMANNO CHIAO STROMILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.247.091.

Solicitó se comisionara al Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial para que practicara una inspección judicial sobre el bien inmueble arrendado.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 11 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“Analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta juzgadora a emitir sus apreciaciones sobre el mérito de la controversia sometida a su consideración:

En Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don A.B., manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:

(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas añadidas)

Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución y de la excepción non adimpleti contractus son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.

La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.

Por incumplimiento debe considerarse, a la l.d.C.C. venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato.

Mientras que, la excepción non adimpleti contractus consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición. En los contractos de tracto sucesivo, como el que nos ocupa, el efecto de tal excepción consiste en suprimir el lapso en el cual una parte dejó de ejecutar su obligación, para lo cual resulta necesario determinar cuando esa parte tuvo derecho para comenzar a incumplir el contrato.

En el caso de marras, la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento oportuno a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, lo que a su decir, se evidencia de las actuaciones que rielan en el expediente de consignaciones arrendaticias, así como tampoco ha ejecutado su obligación de pagar el servicio de aseo urbano manteniendo una deuda por tal concepto, según estado de cuenta emanado de la sociedad mercantil SERDECO, C.A. En relación a tales señalamientos, la parte demandada manifestó en la oportunidad de dar contestación a la demanda que si bien algunas pensiones arrendaticias han sido pagadas de forma tardía también es cierto que resulta necesario- a su decir- la falta de pago de dos mensualidades consecutivas y en cuanto a la deuda que mantiene por aseo urbano, expresó que el servicio no ha sido efectivamente prestado y alegó la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1168 del Código Civil, por cuanto no cuenta con el servicio de agua, circunstancia que atribuye a la parte actora, por lo que la parte demandada tenía, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar sus afirmaciones de hecho, toda vez el hecho constitutivo de la pretensión del actor fue admitido por la parte accionada, pues en su contestación reconoció que entre ella y el demandante existe una relación contractual arrendaticia desde primer día del mes de noviembre de 2006 hasta el primer día del mes de noviembre de 2007, por el inmueble constituido por un local industrial signado con el No. 2, de aproximadamente 360 metros cuadrados de galpón y 240 metros cuadrados de mezzanina, únicamente y exclusivamente para ser destinado para uso industrial, ubicado éste en la zona industrial El Trigo, Centro Industrial el Trigo, Calle El Trigo, en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda.

En el contrato cuya resolución ha sido requerida por la demandante, se estipuló expresamente, como canon de arrendamiento mensual la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), cantidad que por la reconversión monetaria equivale en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), la cual debía ser pagada dentro de los cinco primeros días de cada mes, según lo afirmado por ambas partes en sus respectivos escritos. Ahora bien, de las actas procesales se desprende que la parte accionada acudió al pago judicial para cumplir la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mensual, verificándose que el ciudadano R.A.S.R., parte accionante en el presente juicio, en fechas 11 de octubre de 2008 y 2 de noviembre de 2009, solicitó formalmente se le entregaran las cantidades de dinero a su favor consignadas, recibiendo las cantidades de ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 11.000,00) y TRECE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 13.000,00), respectivamente. Después de esa oportunidad, la arrendataria consignó los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, cuyos depósitos fueron realizados en fechas 23 de diciembre de 2009, 20 de enero, 19 de febrero, 18 de marzo, 21 de abril, 27 de mayo, 17 de junio, 19 de julio, 19 de agosto, 20 de septiembre, 20 de octubre y 20 de noviembre de 2010, respectivamente, sin que conste que los mismos hubieren sido solicitados por el arrendador. Ahora bien, respecto de las consignaciones retiradas en los años 2008 y 2009 por el hoy demandante resulta inoficioso pronunciarse acerca de si son legítimas o no, mientras que las correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, si debe este Juzgado emitir su pronunciamiento sobre el particular, toda vez que no hay constancia en el expediente de que hubieren sido requeridas por el arrendador. Así las cosas, se observa que conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato y la disposición contenida en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que debía efectuarse los pagos, la arrendataria tenía hasta los días veinte de cada mes para pagar la pensión o canon de arrendamiento, quedando demostrado que las mensualidades de abril y mayo de 2010 fueron realizadas de forma tardía, por lo que no se tienen como legítimamente efectuadas las consignaciones correspondientes a estos dos meses, por lo que no puede tenérsele como solvente respecto de la misma a tenor de lo previsto en el Artículo 56 de la ley en referencia, y así se establece

En cuanto a la falta de pago del servicio de aseo urbano, que el accionante atribuye a la demandada, se evidencia que CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, mediante comunicación fechada 12 de agosto de 2010, recibida en este Juzgado el 18 de agosto de 2011, la cual corre inserta al folio 259 de las actas que conforman el presente expediente informa que la demandada mantiene una deuda por aseo urbano desde el 4 de enero de 1999 hasta el 13 de agosto de 2011, que asciende a la suma de TRECE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 13.994,24), quedando así demostrado el incumplimiento, por parte de la arrendataria, de la cláusula novena del contrato de arrendamiento que la vincula con la parte accionante.

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada se excepciona respecto del incumplimiento contractual que le ha atribuido el demandante, expresando que el servicio de aseo urbano no le era efectivamente prestado y que no contaba con el servicio de agua potable, sin embargo, no logró demostrar que existiese irregularidad en la prestación del servicio de aseo urbano y en todo caso, de haberse dado esta circunstancia no es imputable al hoy accionante, toda vez que las empresas prestatarias de esta clase de servicio son terceros ajenos a la relación contractual que ellos mantienen, por lo que debió formular los reclamos respectivos o requerir a tales empresas la exoneración o supresión del cobro del servicio, si éste no le era suministrado.

En cuanto a que el inmueble arrendado no cuenta con el servicio de agua potable, circunstancia que arguye la parte demandada para enervar su obligación de cumplir con el pago del servicio de aseo urbano, este Tribunal observa que, el demandado promovió para cumplir su carga probatoria distintos medios de prueba, examinados de forma exhaustiva en este mismo fallo, con los cuales no logró evidenciar que la causa por la cual no cuenta con el servicio de agua potable sea imputable a la parte accionante y que tal circunstancia (falta del servicio) le confiera el derecho de incumplir con el pago del servicio de aseo urbano, que adeuda según la información suministrada por CORPOELEC, empresa eléctrica socialista, la cual corrobora los estados de cuenta emanados de SERDECO, C.A., empresa encargada de la facturación y recaudación de los montos correspondientes a los servicios de energía eléctrica y aseo urbano.

De igual forma, promovió inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, logrando probar con esta última que para la fecha de su evacuación no cuenta con el servicio en referencia, sin embargo, se desconoce a partir de que momento dejó de contar con el servicio y si ello es atribuible a falta de mantenimiento, uso inadecuado de las instalaciones o a un hecho imputable a la parte demandante, circunstancias que debió demostrar la parte accionada, pues ello resultaba necesario a fin de determinar si dicha parte tenía o no derecho para dejar de cumplir con su obligación de pagar el servicio de aseo urbano, habida cuenta que para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento la parte demandada contaba con el servicio de agua, dada la letra de la Cláusula Décima Cuarta de la convención en referencia, aunado ello al hecho que no produjo ninguna comunicación dirigida al hoy demandante, a los fines de participarle que no contaba con el servicio en cuestión y menos aún para exigirle que asumiera una reparación mayor relacionada con el mismo, por lo que forzosamente debe concluirse que la demandada no cumplió con la obligación contenida en la cláusula en cuestión, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza:

(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…

.

En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, con vigencia desde el primer día del mes de noviembre de 2006, todo lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 11 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano R.A.S.R., en contra de la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”.

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta Alzada como un punto previo a cualquier pronunciamiento, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “(…) el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”.

Por su parte, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:

(…) Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana L.R.G.D.P. cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)

. (Resaltado añadido)

Ello así, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; de no hacerlo puede ser verificado de oficio en cualquier estado y grado de la causa, evidenciándose en el sub iudice que el ciudadano R.A.S.R. demandó por la resolución del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de noviembre de 2006, en virtud de que la Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.” ha incumplido con sus obligaciones contractuales, específicamente las dispuestas en las cláusulas cuarta y novena del mencionado contrato, toda vez que ha cancelado los cánones de manera tardía, y además de ello, posee una deuda por concepto de aseo urbano desde el 19 de enero de 1999, por lo que solicitó “(…) Declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre R.A.S.R. (…) y la Empresa “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, en fecha 01 de noviembre de 2006. -Se le ordene a la demandada a hacer entrega inmediata al actor (arrendador) del inmueble dado en arrendamiento (…)”.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, entre otras cosas reconoció el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2006, alegando además que “(…) es cierto que el referido contrato se convirtió a tiempo indeterminado (…)”. De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber suscrito el contrato de arrendamiento, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, es menester destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Así pues, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. En tal sentido, se observa de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

(…) TERCERA: La duración del presente Contrato es de Un (1) año fijo, contado a partir del Primero (01) de Noviembre del año dos mil seis (2006) al Primero (01) de Noviembre del dos mil siete (2007) (…)

De la trascripción de dicha clausula se observa, que la duración del contrato fue establecida por un período de un (01) año fijo, considerándose éste a tiempo determinado; sin embargo, se observa que una vez finalizado, la parte actora permitió que el arrendatario continuara en el inmueble arrendado habiendo finalizado el plazo establecido por las partes, en virtud de lo cual, a juicio de esta Alzada produjo la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. ASI SE DECIDE.

Establecido lo anterior, es evidente que en el caso de autos la demanda incoada resultaba inadmisible, tal y como lo ha establecido este Juzgado Superior en innumerables fallos, debiendo ser ello advertido por el Tribunal de la causa sin necesidad de abrir el contradictorio, toda vez que se demandó la resolución de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, en virtud de que las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuados de manera extemporáneo por tardíos, cuando lo que debía demandarse era el desalojo, pues, ésta última acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado -ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo de 2010, caso: AGOSTINHO J.V. y J.M.F., contra la decisión dictada el 26 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejando establecido lo siguiente:

(…) En ese sentido, aprecia esta Sala que al estimar el juzgado agraviante que es irrelevante que la acción sea denominada desalojo o resolución de contrato, incurre en un error de juzgamiento que indudablemente influye sobre las causales que se aplican en cada caso, lo que llevó al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarar con lugar el amparo ejercido, al estimar que sí hubo violación al derecho a la tutela judicial efectiva, al no valorarse la acción primigenia de la forma como lo ordena la ley adjetiva.

Ello así, esta Sala estima que las circunstancias que antes se indicaron permiten concluir que el veredicto objeto de amparo vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que no analizó correctamente los alegatos de las partes ni se ciñó a los términos en los cuales se estableció el alcance de la controversia planteada, analizando la resolución del contrato de arrendamiento solicitada en base a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual llegó a conclusiones erróneas que generaron la declaratoria con lugar de la demanda que fue interpuesta y, en consecuencia, modificó de forma sustancial los términos del litigio principal (…)

De tal manera que, siendo que la pretensión de parte actora se circunscribe a la resolución de un contrato de arrendamiento, y, como quiera que el contrato que vincula a las partes se encuentra indeterminado, resulta forzoso para esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “MUEBLES Y DECORACIONES ITALCAR, C.A.”, y como consecuencia de ello se declarara la inadmisibilidad de la demanda incoada, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, y en atención a la declaratoria de inadmisibilidad, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: