Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Enero de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTES: R.J.M.C. y F.R.M.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.918.757 y V-6.558.390, en su orden.

DEMANDADOS: M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-11.733.023, V-1.645.138 y 1.645.079, en su orden.

APODERADA

DEMANDANTE: Dra. E.L.M., venezolana, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 69.222.

APODERADOS

DEMANDADOS: Dres. J.R.A., E.E.C., A.G.S., F.S. y Nawuai Huwuaris Díaz, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.775, 49.195, 43.794, 59.634 y 48.136, en su orden.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta.

EXPEDIENTE: N° 98-8233.

- I -

- Síntesis de los Hechos -

Comienza el presente juicio por libelo de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora, en fecha treinta (30) de octubre de 1998, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole por sorteo, a este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conocer y decidir de esta causa.

Manifestó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

Que en fecha dos (02) de abril del 1997 adquirieron un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de Cinco Mil Doscientos Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Centímetros (5.205,86 M2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A, ubicado en lo que antes se denominó “Hacienda Caicaguana”, en la Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual es propiedad de la ciudadana M.M.M.A., vendedora, cuyos linderos se encuentran especificados en documento de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Barúta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20, de fecha dos (02) de abril de 1997.

Que en el referido contrato de compra-venta fue establecido el precio total del terreno por la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), otorgándose un plazo para la cancelación del mismo, así, en el momento de la celebración del contrato, fueron entregados a la vendedora ciudadana, M.M.M.A., la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), pactándose que, para la fecha de la protocolización del documento, los compradores, ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., pagarían la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), y luego el monto restante en un plazo de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la protocolización.

Que una vez celebrado el contrato de compra-venta, procedieron, los hoy demandantes, a contratar los servicios de un arquitecto con la finalidad que éste procediera a elaborar el proyecto que se plasmaría en dicho terreno. En el mes de diciembre de 1997, los colindantes correspondientes al lote N° 20, ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, ya identificados, quienes son supuestamente propietarios del lote N° 21, comenzaron a realizar trabajos de movimiento de tierra, afectando un área que corresponde al lote de terreno N° 20, el cual fue según sus dichos, adquirido por los accionantes.

Ante tal situación procedieron los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C. a realizar un llamado a los mencionados colindantes del lote por éstos adquirido, para que no prosiguieran las perturbaciones, a lo cual respondieron éstos, que no tenían derecho alguno de llamarles la atención, pues se encontraban autorizados por la ciudadana M.M.M.A., con quien tenían un contrato.

En vista de tal situación, le fue enviada por los hoy demandantes, una comunicación a la vendedora con acuse de recibo, haciendo de su conocimiento de la circunstancia y solicitándole que hiciera saber a los perturbadores que debían de dejar de molestarlos y, en virtud de no poseer aun documento de venta protocolizado, se sirviera efectuar las diligencias pertinentes al saneamiento, garantizando así el cumplimiento del contrato celebrado. Señalan que la mencionada comunicación fue recibida por la vendedora en fecha diez (10) de febrero de 1998, sin obtener respuesta alguna de ésta.

Así las cosas, acudieron ante la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Autónomo El Hatillo del Estado Miranda, pero es el caso que no obtuvieron solución a su problema, ni por parte de la vendedora ni por parte de las autoridades Municipales, lo cual les ha causado según manifiestan, daños irreparables, aunado al hecho que la vendedora ciudadana M.M.M.A., hizo caso omiso de las exigencias hechas por éstos, negándose a protocolizar el documento de compra-venta.

Aducen, que luego de averiguaciones personales se dan por enterados que, la vendedora tuvo el atrevimiento de constituir una servidumbre permanente de paso en fecha veinticinco (25) de noviembre de 1997, a favor de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, afectando su lote de terreno identificado con el Nº 20, irrespetando el contrato suscrito y al mismo tiempo una servidumbre de paso que ya existía en el terreno que anteriormente se denominaba Hacienda Caicaguana.

Que ante esta problemática, denunciaron penalmente a la vendedora, y para el momento de la interposición de la demanda se encontraba dicho juicio en etapa de decisión. Solicitaron además fuese practicada una inspección judicial al lote de terreno por estos adquirido.

Que por los daños irreparables que sufridos tanto por el lote de terreno como en su patrimonio, acuden ante este Tribunal a demandar a los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, por los daños y perjuicios causados por su ilegal proceder.

La presente acción se fundamentó en las normas contenidas en los artículos 1.133, 1.137, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.185 del Código Civil.

De esta manera solicitan a este Tribunal condene:

• A la ciudadana M.M.M.A., a ejecutar el contrato de compra-venta, celebrado en fecha dos (02) de abril de 1997 y, en consecuencia, proceder a la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

• A la ciudadana M.M.M.A. y a los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, a pagar los daños y perjuicios causados por el hecho de haber constituido una servidumbre de paso, que afectó al lote de terreno N° 20, así como por haber sufrido abusos y atropellos, resultándole imposible ejecutar el proyecto arquitectónico. Que los daños consisten en lo siguiente:

1. La entrega de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), a la vendedora al momento de la firma del documento de compra-venta, suma que al momento ha dejado de producir intereses, calculados a la tasa actual del Banco Central de Venezuela razón de Setenta y Dos punto Veintitrés por ciento (72.23%) diarios, durante Quinientos Cincuenta y Cuatro (554) días, resultando un total de Veintidós Millones Ciento Sesenta Mil Ochenta y Tres Bolívares (Bs. 22.160.083,00), cantidad que reclaman le sea cancelada, como también los intereses que se sigan generando hasta la terminación definitiva del presente juicio.

2. El daño a la totalidad del terreno, ocasionados por los movimientos de tierra realizados por los colindantes- demandados, el cual lo estiman en la cantidad de Ciento Doce Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.112.500.000,00), monto que indican como el costo que tendría el lote de terreno según la tabla de inflación del Banco Central de Venezuela.

3. La imposibilidad de llevar a cabo el proyecto arquitectónico cuya elaboración estuvo valorado en Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00).

4. Los gastos ocasionados en correspondencias y en solicitudes judiciales, estimados en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00).

• Las costas y costos del proceso.

La parte actora estima su demanda en la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Millones Seiscientos Sesenta Mil Ochenta y Tres Bolívares (Bs. 152.660.083,00).

Solicitaron de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, fuese decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes inmuebles suficientemente descritos en el escrito libelar.

En fecha dieciocho (18) de noviembre de 1998, fue admitida la demanda ordenando al efecto el emplazamiento de los demandados, a fin que comparecieran por ante este Juzgado, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda.

En la misma fecha la parte actora consigna a través de su representación judicial, copias de actuaciones penales llevadas por ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con competencia Bancaria a nivel Nacional, en donde los hoy demandantes denuncian penalmente a la ciudadana M.M.M.A., por la presunta comisión del delito de fraude.

Posteriormente, de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, los accionados se dieron por citados, en diferentes oportunidades a saber: la ciudadana G.J.A.R., comparece ante este Tribunal en fecha cinco (05) de febrero de 1999, otorgando Poder Apud Acta a los abogados J.R.A., E.E.C., A.G.S., F.S. y Nawual Huwuaris Díaz. Asimismo se da por citada la ciudadana M.M.M.A., mediante diligencia de fecha ocho (08) de febrero de 1999, consignando poder especial otorgado a los profesionales del derecho A.G.S., F.S. y Nawual Huwuaris y por último luego de resultar infructuosa la citación personal del ciudadano R.A.R.R., practicada por el Alguacil de este Despacho, comparece mediante su apoderado judicial abogado A.G.S.; en fecha veinticuatro (24) de marzo de 1999, y consigna igualmente poder especial.

En fecha veintisiete (27) de abril del 1999, procede el apoderado de la parte demandada abogado, A.G.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.794, a presentar su escrito contentivo de litis contestación, mediante el cual invoca en su defensa la inepta acumulación de pretensiones, alegando que la parte actora demanda, cumplimiento de contrato de opción a compra venta, la ejecución del contrato de compra-venta y a su vez los daños y perjuicios en contra de dos terceros que no son parte de la relación contractual.

Opone igualmente como defensa perentoria la falta de cualidad activa e interés de los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., por no ser propietarios del lote de terreno Nº 20, ya que actúan en su carácter de promisorios, solicitando la ejecución de un contrato, el cual no han cumplido, por lo que mal pueden demandar daño alguno a unos terceros, sobre un bien que no es de su propiedad, hasta que no haya una decisión judicial definitivamente firme.

Por otro lado invoca la representación demandada, falta de cualidad de los ciudadanos R.A.R.R. y de G.J.A. de Rosales, para sostener el presente juicio como demandados, en virtud que, el instrumento fundamental de la acción, es un contrato de opción a compra, de un lote de terreno donde éstos no aparecen suscribiendo el mismo.

De conformidad con ordinal once (11º) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que contiene la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, adujo que la parte actora persigue la protocolización de un supuesto contrato de compra venta, el cual niegan en cuanto su calificación, en vista a que no reúne los requisitos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debido a que los demandantes no cumplieron con su prestación derivada del contrato, relativa a la consignación de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00), para que se perfeccionara el supuesto contrato.

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el escrito de demanda propuesta por la parte actora, en contra de sus mandantes, por no ser ciertos los hechos narrados.

Niega así, que la relación entre la ciudadana M.M.M. y los demandantes, se derive de un contrato de compra-venta, como falsamente lo alegan los demandantes, siendo que, la relación existente, es la que resulta de un simple contrato de opción a compra.

Manifiesta la parte demandada, que la realidad de los hechos radica en que, en reiteradas oportunidades, su representada ha exigido a los promisorios los recaudos necesarios solicitados por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo de Estado Miranda, para la protocolización del documento definitivo de venta, el cual se encontraba desde hace mucho tiempo elaborado.

Que entre los requisitos indispensables que se les exigía a los compradores, se encontraba el pago de los emolumentos necesarios para la protocolización, el Registro de Información Fiscal (RIF) y las copias de sus documentos de identidad, siendo infructuosos tales requerimientos, por lo que para evitar mayor retardo en la protocolización y los daños y perjuicios que le estaba causando, procedieron al pago de derechos de registro por la cantidad de Quinientos Cuarenta y Dos Mil Noventa y Seis Bolívares (Bs. 542.596,00) y, a pesar de haberles informado a los hoy demandantes de tal circunstancia, lo que obtuvieron fue la negativa por parte de ellos para proceder a la protocolización ya que, según señalaron, no disponían del dinero necesario que se había estipulado en la Cláusula Cuarta del citado contrato. Que en definitiva sus representados cumplieron con todos y cada uno de los requisitos solicitados por el Registro Subalterno para la protocolización del contrato definitivo, lo cual no hizo la parte actora.

Continuando su contestación a litis, impugnó la inspección judicial efectuada por parte de la actora, al lote de terreno, mediante el extinto Juzgado Primero de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, toda vez que alegan no haber tenido el control de dicha prueba, por lo tanto califican a la misma como ilegal, aunado al hecho que su practica no cumplió con las dos exigencias contempladas en la norma para ello.

Niega que se le hayan provocado daños al terreno adquirido por lo actores a causa de la servidumbre de paso, en virtud que ésta es legal por haberse otorgado con apego a los artículos 660 y 661 del Código Civil y que beneficia a ambos lotes de terreno, lo señalan así como un límite a la propiedad, el cual la ciudadana M.M.M.A., aceptó, pues asegura que mejora cuantitativamente el valor del lote de terreno que antes no tenía acceso alguno.

Asimismo afirman los demandados que, nada adeudan por concepto de daños y perjuicios a la parte accionante, pues niegan haber cometido abusos o atropellos respecto al ya mencionado lote N° 20, mucho menos podrían ser condenados al pago de unos intereses usurarios de mora diarios, que supuestamente han generando las arras entregadas a sus mandantes, por una cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00).

La representación judicial demandada negó también que sus poderdantes deban de pagar los daños por la totalidad del terreno que, según sus dichos, dada la inflación, emitida por el Banco Central de Venezuela, los estimaron en la suma de Ciento Doce Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 112.500.000,00). Rechazó el pago por el proyecto arquitectónico por un costo de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) y mucho menos el pago por gastos de traslado por la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), resultando un total de Ciento Cincuenta y Dos Millones Seiscientos Setenta Mil Ochenta y Tres Bolívares (Bs. 152.660083,00).

Desconoció, el contrato de diseño arquitectónico realizado entre los actores y la arquitecto A.F.M., igualmente desconoció la carta emanada de la mencionada arquitecto, por ser documentos emanados de terceros. Impugnó todas las copias simples consignadas por la parte actora.

En la misma oportunidad, el abogado A.G.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.M.M.A., reconvino a los demandantes, ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C. en la Resolución del Contrato de Opción de Compra, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 24, Tomo 20, todo en razón del incumplimiento por parte de los actores en suministrar los requisitos solicitados para la protocolización del documento de venta definitivo, dado que fue establecido como condición para el pago de las cantidades restantes del precio convenido, la protocolización del contrato en cuestión y en vista que por causas imputables a los demandantes no fue posible la ya referida protocolización, consecuencialmente la misma no se llevó a cabo, toda vez que el plazo para ésta era inmediatamente después de la fecha de haberse firmado la Opción a Compra.

Habiéndose negado los demandantes a protocolizar el documento definitivo de venta y al pago del precio estipulado desde el día dos (02) de abril de 1997 y por cuanto no se estableció cláusula penal, solicitan la resolución del contrato de opción a compra suscrito, e igualmente solicitan que la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) recibida en arras, sea dada por concepto de daños y perjuicios de conformidad con los previsto en los artículos 1263 y 1275 del Código Civil, en vista de la imposibilidad de su representada de disponer del inmueble y lograr su venta a un nuevo comprador.

Estimó la presente reconvención en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00) y fundamenta su mutua petición en los artículos 1159, 1167, 1205, 1206, 1212, 1263, 1264, 1214 y 1270 del Código Civil venezolano, y en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Acompañó recaudos. En fecha veintinueve (29) de abril de 1999 este Juzgado, admitió la reconvención y ordenó la comparecencia de la parte demandante reconvenida al quinto (5°) día de despacho siguiente a su admisión, a los fines dar la contestación ala reconvención propuesta.

Así las cosas, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, la abogada E.L.M.M., procedió a contestar la reconvención propuesta en contra de sus representados, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos de la parte demandada reconviniente, alegando que, del contrato que cursa en autos, se evidencia la existencia de todas las condiciones requeridas para la existencia de los contratos, por lo que es perfectamente válido y como tal, tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser desconocido y reconocido indistintamente a conveniencia de la co-demandada ciudadana M.M.A., quien, según expone, pretende apropiarse de la primera cuota del pago calificando la misma como “arras” sabiendo que no lo es, e imputando el incumplimiento a sus mandantes amparándose en el hecho de haber cancelado los derechos de registro, pago que efectuó posterior a todos los intentos de la parte actora para obtener el cumplimiento de lo pactado en el contrato y con la intención de exonerarse del castigo que le acarrearía la denuncia penal.

Aduce la representación de la parte demandante que, la ciudadana M.M.M.A., esta en conocimiento que el contrato suscrito con sus poderdantes ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., es un contrato de venta perfecto o venta a plazos, tal y como lo reconoció en la Cláusula Primera del mismo, por lo que recibió la primera cuota del pago, pactándose en el texto del documento, recibir la segunda parte del pago al momento de la protocolización del documento de venta y que la cancelación restante del precio se haría por cuotas, razón por la cual mal puede ahora tratar de desconocer el hecho cierto que fue pactada una venta, pues contiene los elementos atinentes a este tipo de contrato, pues ha sido Jurisprudencia reiterada establecida por nuestro m.T., que el compromiso previo a la formalización de la venta, es propiamente un contrato de venta. Finalmente solicita sea declarada sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Consignó recaudos.

Por su parte, el apoderado demandado-reconviniente, en fecha diecisiete (17) de mayo del año 1999, consigna escrito mediante el cual desconoce e impugna las documentales consignadas conjuntamente a la contestación de la reconvención. Asimismo solicitó en esta oportunidad, que este Tribunal ordenara testar del escrito de contestación a la reconvención presentado por la parte actora, los conceptos injuriosos e indecentes en contra de su representada, en ese sentido peticionó formalmente se teste la palabra fraude del mencionado escrito y se apercibe a la parte demandante-infractora para que se abstenga de repetir la falta, con una multa de cada caso de reincidencia. Lo anterior fue proveído por este Juzgado en fecha veintiuno (21) de mayo de 1999.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentando sus respectivos escritos de promoción, en fecha siete (07) de junio de 1999, y, posteriormente en fecha diez (10) del mismo mes y año, la parte demandada reconviniente procedió a objetar parte del material probatorio traído por la parte actora reconvenida. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

El material probatorio de ambas partes fue admitido y desechado respectivamente por auto de fecha diecisiete (17) de junio de 1999.

Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

En fecha, doce (12) de julio de 2000, el ciudadano C.N.H., se avoco al conocimiento de la presente causa, fijándose de conformidad con el artículo 90 del Código de procedimiento Civil, un lapso tres (03) días de despacho siguientes para la continuación de la causa.

En fecha, catorce (14) de marzo de 2003, el ciudadano C.S.D., se avoca al conocimiento de la presente causa, en su carácter de Juez Titular de este Despacho, fijándose, un plazo de diez (10) días de despacho, sucedido de tres (03) días de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, notificadas las partes del avocamiento del Juez, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

- Motivaciones para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituye la pretensión de la parte actora mediante la cual persigue el cumplimiento de un Contrato de Opción de Compraventa, celebrado por las partes en fecha dos (02) de abril de 1997, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo del Estado M.L., El Cafetal, anotado bajo el N° 24, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia; el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno signado con el N° 20, con un área aproximada de Cinco Mil Doscientos Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Centímetros (5.205,86 M2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A, ubicado en lo que antes se denominó “Hacienda Caicaguana”, en la Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda, con motivo a que la parte demandada ha incumplido con sus obligaciones contractuales, como la protocolización del documento de venta, aunado al hecho de haberle causado daños y perjuicios con la construcción de una servidumbre de paso que deterioró el lote de terreno adquirido, violando las disposiciones contempladas en el contrato suscrito.

Frente a ello se opuso la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho la pretensión actora, alegando haber cumplido cabalmente con las obligaciones que le correspondían como parte contratante, pues señaló la representación accionada, que sus mandantes gestionaron lo conducente para el trámite de la protocolización del documenta de venta, imputando a su contraparte las causas por las cuales no se llevó a cabo tal protocolización que según sus dichos estuvo motivada a la falta de dinero de los hoy demandantes para tales fines. Por tal razón Reconvienen a los demandantes con el objeto de obtener la resolución del contrato de opción a compra objeto de la presente juicio. Estimaron la mutua petición en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00),

Trabada como quedó la litis, se hace necesario para este Sentenciador, en virtud de establecer un orden decisorio, pasar a pronunciarse sobre las defensas perentorias opuestas por la parte demandada, en la oportunidad de su contestación a la demandada, para luego pasar a a.l.p.q. han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión.

-III-

- Puntos Previos -

- De la Inepta acumulación de prensiones invocada -

Corresponde de seguidas analizar la inepta acumulación de pretensiones de opuesta por la parte demandada, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que en el libelo de demanda la parte actora solicita el cumplimiento de contrato, la ejecución del mismo y a su vez demanda daños y perjuicios.

En este sentido considera este Juzgador que la defensa invocada, engloba la denuncia de la integración indebida del proceso, por haberse hecho una inepta acumulación inicial de pretensiones, sea porque éstas se excluyen mutuamente o son contrarias entre sí, o porque deben dilucidarse por ante Jueces con competencia material distinta o, en fin, porque deben discurrir por procedimientos que resultan incompatibles uno con el otro, tal y como lo establece el artículo 78 del Código de procedimiento Civil:

Articulo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si.

De la norma transcrita se desprende que, el instituto de la acumulación, pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas, en un solo proceso, y decididas, en una sentencia, varias pretensiones acumuladas todas en una demanda, sin poder el actor acumular varias pretensiones en una sola demanda cuando éstas sean contrarias y se excluyan; no correspondan por razón de la materia al mismo Juez; y cuando se deban tramitar mediante procedimientos incompatibles.

En el caso que hoy nos ocupa, luego de un estudio del escrito libelar, considera este Juzgador que el demandante, al pretender ejecutar el contrato suscrito por las partes del presente juicio, pretende en sí el cumplimiento del contrato de marras, pues el cumplimiento del mismo es la consecuencia lógica jurídica de su ejecución, que se traduce, en el caso concreto, al pago definitivo del precio y a la protocolización del documento de venta del lote de terreno pretendido por los demandantes, por ello, la pretensión de la parte actora constituye y es considerada, por quien aquí decide, como una única pretensión y, en consecuencia, no se excluyen entre sí, pues se trata de una sola y única pretensión, más no, de diversas pretensiones acumuladas. En efecto, debe establecerse que la parte accionante lo que pretende en el presente juicio, es el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta tantas veces referido y, es por ello que ejercita, únicamente, una acción por cumplimiento de contrato.

Por otro lado es menester dejar claro que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En atención a lo anteriormente citado, resulta forzoso para este Tribunal establecer que, dichas pretensiones de la parte demandada en cuanto a reclamar los daños y perjuicios devenidos del incumplimiento, en el cual según manifiesta incurrió su contraparte, se ajustan a lo previsto por nuestro Legislador en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.-

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, resulta forzoso para este Sentenciador, declarar que la defensa opuesta por la representación judicial demandada, referente a la inepta acumulación de pretensiones, no puede prosperar en derecho. Así se declara.

- Falta de Cualidad de la Parte Actora -

Corresponde a este Juzgador hacer pronunciamiento respecto a la falta de cualidad activa invocada por la parte demandada, la cual quedó planteada en los siguientes términos:

(…) de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo a favor de R.A.R.R. y de G.J.A. de ROSALES, plenamente identificados, la falta de cualidad e interés de los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., plenamente identificados, por no ser propietarios del lote de terreno, (…) por ello es evidente, que no poseen la cualidad de propietarios que se atribuyen. (…)

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Ahora bien, en este estado, considera este Juzgador necesario, conceptuar lo que es la Parte, y a tal efecto, la Colección Jurídica Opus en su Tomo IV, reseña:

Parte. Es aquel que en nombre propio o en cuyo nombre se pretende la actuación de una norma legal y aquel respecto del cual se formula esa pretensión. Así pues, tiene calidad de parte aquel que como actor o demandado pide la intervención de los órganos jurisdiccionales para que se le proteja una situación jurídica, siendo que las partes polarizan los intereses objeto de discusión y planteamiento en un proceso

Asimismo, la supra mencionada Colección Jurídica en su Tomo II, al definir el término de Cualidad, señala:

Cualidad. La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…) La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Resaltado del Tribunal).

Del estudio de lo anterior, debemos entender que las partes son, en principio, las personas legítimas que gestionan por sí misma o por medio de apoderados el reconocimiento de sus derechos. Si el asunto es contencioso, las partes son dos: una, la que llama a juicio, o sea, el demandante; y la otra, aquella a quien se reclama, y en esa condición es llamado a juicio, o sea, el demandado.

En el mismo orden de ideas, la doctrina establece que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro. Y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente, puede apreciarse que corre inserto a los folios nueve (09) al once (11), copia simple de documento contentivo del contrato de opción compra-venta suscrito por las partes integrantes del presente juicio los ciudadanos M.M.M.A., R.J.M.C. y F.R.M.C., autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. El Cafetal, en fecha dos (02) de abril de 1997, bajo el N° 24, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia Notarial. Tal documento constituye el instrumento fundamental de la presente demanda.

Al efecto, dicho documento, es apreciado y valorado por este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., actúan en el referido negocio jurídico como “Los Promisarios”, del contrato accionado. A tal fin, observa quien decide, que en el presente caso existe una evidente relación de causalidad entre el ejercicio de la acción de Cumplimiento del Contrato de Opción Compra-venta, y la persona natural ciudadana M.M.M., quien es propietaria del lote de terreno objeto del contrato accionado, circunstancia suficiente que le confiere legitimidad activa, quedando, de esta manera, establecida la legitimatio ad causam, por lo que la instauración del proceso se ha verificado de manera correcta entre los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., en su calidad de promisarios y la ciudadana M.M.M.A. por su calidad de “La Prominente” en el contrato en comento, lo que permite constatar que la parte actora tiene, efectivamente, la cualidad e interés como sujetos activos de la pretensión con respecto a la propietaria. De esta manera, resulta forzoso para este Sentenciador, declarar que la defensa previa opuesta por la representación judicial demandada, no puede prosperar en derecho. Así se declara.

- Falta de Cualidad pasiva de la Parte Co-Demandada -

Por otra parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación de la accionada, opuso la falta de cualidad de los ciudadanos co-demandados R.A.R.R. y de G.J.A. de Rosales, lo cual se hizo en los siguientes términos:

(Omissis)

…Opongo la falta de cualidad e interés de R.A.R.R. y de G.J.A. de ROSALES, plenamente identificados, para sostener el presente juicio como demandados, en virtud de que el objeto fundamental de la acción es un contrato de OPCIÓN DE COMPRA, de un lote de Terreno, donde éstos no aparecen suscribiendo el mismo, y por ende no los vincula a ninguna relación contractual con los demandantes en este proceso, por ello debe declarase con lugar esta falta de cualidad e interés, con expresa condenatoria en costas. (…)

.

Expuesto lo anterior, este Sentenciador pudo constatar que, los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, representan en el presente juicio los colindantes del lote de terreno adquirido por los demandantes, son los propietarios del terreno distinguido con el N° 21, que forma parte de mayor extensión el cual tiene un área aproximada de dos mil seiscientos seis metros cuadrados (2.606 mts2). Partiendo de este punto quien decide observa, que entre los hoy accionantes y los ciudadanos R.A.R. y G.J.A. de Rosales, no existe vínculo jurídico, pues la relación de identidad lógica abstracta que de conformidad con la norma jurídica, debe existir entre la persona concreta que ejercita la acción y contra quien se ejerce no se produce en este caso, pues los co-demandados resultan terceros contra quienes pueden accionar en todo caso, por daños y perjuicios, quienes ostenten la cualidad de propietarios, situación que no es la que se presenta.

En este sentido, por cuanto los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., actúan en la presente litis en calidad de optantes a una compra-venta respecto de un terreno que lógicamente no es de su propiedad, mal pueden éstos accionar o reclamar derechos contra los terceros ya identificados, por no estar legitimados para ello, motivo por el cual no se configura la legitimación ad causam en relación a los co-demandados, pues los mismos no son capaces de sostener el presente juicio en calidad de parte accionada.

En consecuencia, se ha verificado la instauración del proceso de forma incorrecta, entre los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., en su calidad de promisorios y los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, en calidad de terceros propietarios del lote de terreno colindante al terreno que pretenden aquéllos adquirir, lo cual permite constatar que la parte co-demandada, no tiene la cualidad e interés como sujetos pasivos de la pretensión con respecto a los actores. De esta manera, resulta forzoso para este Sentenciador, declarar que la defensa previa opuesta por la representación judicial demandada, debe prosperar en derecho. Así se declara.

- De la prohibición de admitir la acción propuesta -

La representación judicial demandada invocó igualmente, como defensa perentoria, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código Procesal, que señala la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud que la parte actora persigue un protocolización de un supuesto contrato de compra-venta, el cual niegan su calificación, en virtud de no reunir los requisitos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

La defensa en referencia, concierne a la prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, quedando comprendida toda norma que obste la inadmisibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.

Es oportuno para este Juzgador hacer referencia a la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa en fecha 13-11-01, a saber:

Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá? Sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas

(TJS-SPA, Sent. 13-11-2001, Núm. 2597)”

Luego de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente del libelo de la demanda, este Juzgador considera que, la acción de cumplimiento de contrato, es una acción tipificada en nuestro ordenamiento jurídico, tramitada bajo las normas del procedimiento breve, establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, este Sentenciador considera que no existe prohibición expresa de la Ley que impidiera su admisión, todo lo cual conduce a la improcedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, la cual no puede prosperar como cuestión previa. Y así se declara.

Antes de pasar al pronunciamiento en relación a la mutua petición invocada por la parte demandada ciudadana M.M.M.A., se hace necesario pasar a a.l.p.q. han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas aportadas por la parte demandante:

 Copia certificada del contrato de opción a compra, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha dos (02) de abril de 1997, anotado bajo el N° 24, Tomo 20. Por cuanto dicha instrumental, no fue objeto de impugnación en su debida oportunidad, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil.

 Copias de: recibo de consignación emitido por el Instituto Postal Telegráfico N° 6452, de acuse de recibo y de Telegrama, remitido por el ciudadano R.J.M.C. a la ciudadana M.M. Mar5tínez Anchique, en fecha veinte (20) de enero de 1998, entregado el diez (10) de febrero, de los cuales se desprende la comunicación que hace la parte actora a la demandada sobre unos supuestos daños sufridos al lote de terreno que opta adquirir y solicitando la protocolización del documento de venta del mismo.

 Copia simple del título de propiedad de un inmueble el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión con un superficie aproximada de tres mil trescientos ochenta y tres con treinta y nueve metros cuadrados (3.383,39 m2), ubicado en Caicaguana, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, anotado bajo el N° 10, Tomo 14, Protocolo Primero.

 Copia simple de documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos M.M.M.A., vendedora y, R.A.R.R. y su cónyuge, compradores de un lote de terreno ubicado en la hacienda Caicaguana, distinguido con el N° 21, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, anotado bajo el N° 22, Tomo 25, Protocolo Primero.

 Copia simple de correspondencia remitida por la parte actora al Director de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía Del Municipio Autónomo, El Hatillo. De la presente correspondencia se desprende, la comunicación que hacen los accionantes a la referida Dirección de Catastro, sobre supuestas violaciones de las normas contenidas en las Ordenanzas Municipales, en virtud de los daños topográficos producidos a un terreno de su propiedad causados por la realización de ciertos trabajo y movimientos de tierra por parte de sus colindantes.

 Copia simple de documento mediante el cual se constituye servidumbre permanente de paso de peatones y vehículos, en una parte del terreno propiedad de la ciudadana M.M.M.A., a favor de los peticionantes, ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, documento autenticado, anotado bajo el Nº 15, Tomo 14, Protocolo Primero.

Los medios probatorios precedentemente descritos, aportados a este proceso por los demandantes, fueron impugnados por la parte accionada en la oportunidad de la litis contestación, motivo por el cual la parte actora debió de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solicitar el cotejo de estos instrumentos con sus originales o, en todo caso, haber producido a los autos los mismos originales o copias certificadas de éstos, a los fines de demostrar el valor y la autenticidad de las pruebas aquí promovidas, por tal motivo resulta forzoso para quien sentencia declarar que, quedan desechados del presente proceso, los medios probatorios arriba señalados y así se establece.

 Copia certificada, previa confrontación por este Juzgado con sus originales, de Inspección Judicial practicada por el extinto Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Hacienda Caicaguana, específicamente en terrenos que eran propiedad de la sociedad de comercio Monte Real C.A., del Municipio El Hatillo. Al respecto observa quien decide de la práctica de esta inspección que, el Tribunal dejó constancia que tuvo a la vista: el documento de opción a compra, -el cual constituye instrumento fundamental de la presente demanda- igualmente telegrama con acuse de recibo remitido por la parte actora a la accionada, misiva remitida a la Alcaldía del Municipio El Hatillo, plano topográfico de la parcela N° 20 de Monte Real. Asimismo dejó constancia de la existencia de dos (02) cerca de malla de alfajor, una que separa la parcela N° 20 de la parcela N° 21y otra que delimita la 21 de la 22. Igualmente se observó además, la existencia de vialidad que parte desde la calle principal de Caicaguana, entrando por la parcela N° 21 y atravesando la parcela N° 20, la existencia de un hundimiento en el terreno de la parcela N° 20, vías de penetración a esta, y la presencia de una jardinera. Luego de ser admitido este medio probatorio, el Tribunal según providencia de fecha diecisiete (17) de junio de 1999, desestimo los motivos de la impugnación que hizo la parte accionada en contra de esta probanza, sin embargo cabe considerar que, si bien es cierto que la inspección bajo análisis cumple con los requisitos esenciales a su validez, no menos cierto es que de la misma no se desprenden elementos de convicción que permitan a quien sentencia determinar, si las partes que integran esta litis, hayan cumplido o no las obligaciones derivadas del contrato accionado, por cuanto los hechos y circunstancias que en ésta constan, no contribuyen ni aportan fundamento alguno para la decisión de presente fallo. Por tales razones queda desestimada del proceso. Así se establece.

 Contrato de servicios profesionales, suscrito por los ciudadanos F.R.M.C., R.J.M.C., quienes representan la parte accionante, y la ciudadana A.F.M., de profesión arquitecto, de fecha seis (06) de junio de 1.997. Al respecto se observa, que el presente documento fue desconocido en su contenido por la contraparte de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tal desconocimiento no se hace admisible, al no emanar dicho recaudo de la parte demandada. No obstante ello, el presente un instrumento privado emana de la misma parte actora promovente, en el cual interviene un tercero ajeno a la presente relación procesal y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 de la ley adjetiva, ha debido ser ratificado por la arquitecto A.F.M., lo cual no ocurrió en el presente caso, siendo obligante desecharlo del proceso y no asignarle valoración probatoria alguna. Así se acuerda.

 Comunicación de fecha diecinueve (19) de febrero de 1.998, dirigida a los actores, suscrita por la ciudadana A.F.M.. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del proceso, deben ser ratificados mediante testimonio, circunstancia que no se evidencio respecto al medio probatorio en referencia, por tal razón queda desestimado el documento promovido.

 Copias certificadas de: querella acusatoria interpuesta por el ciudadano F.R.M.C. en contra de la ciudadana M.M.M.C., ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con competencia Bancaria a nivel Nacional. Igualmente consignó la parte actora copia de decisión del Juzgado Superior Séptimo en lo Penal de esta Circunscripción Judicial, de fecha veinticinco (25) de noviembre de 1.998, la cual declara se abra averiguación sumaria a la hoy accionad por la comisión del delito de fraude. Ambas documentales quedan valoradas por este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil.

 Copia certificada cursante a los folios ciento cincuenta y seis al ciento cincuenta y nueve (156 al 159), de declaraciones de los ciudadanos R.A.R.A., G.J.A. de Rosales, quienes fueron co-demandados en el presente juicio, e igualmente declarados precedentemente en el cuerpo de este fallo, incapaces para sostener tal cualidad, y declaración de la ciudadana M.M.M.A., se observa pues, que tales instrumentos fueron impugnados por la contraparte, razón por la cual se desechan del debate procesal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no cumple con el tratamiento aplicable para la validez de una copia de instrumento público impugnada. Así se establece.

 Telegramas dirigidos a la demandada, por el ciudadano R.M.C., de fechas veinte (20) de enero y veinticinco (25) de febrero de 1998, el primero con copia de recibo de entrega de fecha diez (10) de febrero de 1998 y, el segundo, con acuse de recibo N° 3321, de fecha veinticinco (25) de febrero de 1998, todo lo cual cursa al folio ciento sesenta y dos al ciento sesenta y nueve (162 al 169) del expediente. Los referidos medios de prueba, fueron desconocidos por la parte accionada, debiendo entenderse que el desconocimiento estaba dirigido al acuse de recibo, por lo que, correspondía a la parte actora promovente, probar su autenticidad mediante la promoción de la prueba de cotejo, lo cual no consta en autos, quedando al efecto desconocidos los instrumentos promovidos, en consecuencia resulta forzoso para quien sentencia desecharlos del proceso. Así se establece.

 Copia certificada de escrito de cargos formulado por el Fiscal Vigésimo Cuarto del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en contra de la ciudadana M.M.M.A., ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con competencia Bancaria a nivel Nacional. Observa este Juzgador que el presente documento no constituye elemento probatorio que contribuya al desarrollo de la litis planteada, motivo por el cual este Tribunal se abstiene de apreciarlo y otorgarle valor en el presente juicio. Así se establece.

 Promovió la prueba de posiciones juradas. Se evidencia del auto de admisión de pruebas de fecha diecisiete (17) de junio de 1999, fijada la oportunidad a los fines que tuviese lugar el acto para absolver recíprocamente las posiciones juradas aquí promovidas, todo ello de conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, llegada la oportunidad procesal, en fecha veintitrés (23) de julio de 1999, comparece la parte demandada reconviniente a los fines de declarar o absolver las citadas posiciones, siendo el caso según consta del acta levantada a tal efecto, que la parte actora, solicitante de la prueba en estudio, no asistió al acto, ni por si ni por medio de apoderado judicial, en consecuencia este Tribunal declaró desierto del acto el mencionado acto. En fecha veintiséis (26) de julio de 1999, fue llevado acabo el acto de posiciones juradas de la parte demandante-reconvenida, ciudadanos R.M.C. y F.M.C.. En este estado, es menester para quien sentencia realizar las siguientes consideraciones:

La reciprocidad de las pruebas de las posiciones juradas es un principio que garantiza la igualdad procesal de las partes, a los fines de la efectiva administración de justicia y en pro del principio del control de la prueba. Cuando se admite la promoción de las posiciones juradas, el contrario del promovente adquiere un derecho a la prueba y el solicitante-promovente tiene la carga procesal de asistir a absolverlas so pena de incurrir en confesión.

En el caso concreto, se evidencia que la parte demandada no absolvió las posiciones promovidas a causa de la no comparecencia de la parte actora al acto de declaración correspondiente, posteriormente en fecha veintiséis (26) de julio de 1999, se llevó a cabo el acto de evacuación de las posiciones juradas de la parte demandada. De conformidad con el principio de la reciprocidad que rige esta prueba, la falta de comparecencia de los solicitantes al acto de evacuación de la prueba por éstos promovidas, -a los fines de ser absueltas las posiciones juradas por la parte demandada- deja sin efecto y eficacia la promoción de este medio probatorio, en virtud no de no producirse, de forma coetánea, la evacuación del mismo, lo cual hace ineficaz la prueba y debe tenerse como no evacuada, por no cumplir con las formalidades legales establecidas para ella, lo cual es una violación a la norma contenida en el artículo 7 de la Ley Procesal. Por tales razonamientos, resulta forzoso para este Tribunal no asignarle valoración alguna a la prueba de análisis. Así se establece.

Pruebas de la Parte Demandada :

 Copia certificada de contrato de opción a compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha dos (02) de abril de 1997, anotado bajo el N° 24, Tomo 20. Dicha instrumental antes mencionada, se encuentra precedentemente valorada por este Tribunal.

 Planillas de liquidación, de derechos de registro emitidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, de fecha veintinueve (29) de mayo de 1998, cuyos otorgantes son los ciudadanos M.M.M.A., R.J.M. y F.R.M., por un monto de Quinientos Cuarenta y Dos Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 542.596,00).

 Certificados de solvencia de derechos de frente números: 017050, 015304, 013937, del lote de terreno ubicado en Caicaguana, el cual señala como contribuyente a la ciudadana M.M.M.A..

 Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, N° 0495990, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, cuyo enajenante es la ciudadana M.M.M.A., por un monto de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00).

Por cuanto dichos instrumentos antes mencionados, no fueron objeto de impugnación en su debida oportunidad, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil. Este Tribunal valora y aprecia estos instrumentos de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil.

 Documento de venta redactado por el abogado J.A.S., inscrito en el I.P.S.A, N° 50.361. Se evidencia del presente documento privado, emanado de la parte promovente, que el mismo no fue suscrito, en virtud de haberse llevado a cabo el negocio jurado que en éste se produjo, razones por las que carece de valor probatorio alguno, así se establece.

 Promovió prueba de testimoniales, de los ciudadanos: Dr. J.C., I.B., M.R., J.G., M.Q., V.S. y N.K., venezolanos, de este domicilio, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-6.543.777, 5.961.799, 10.535.450, 4.266.087, 6.353.007 y 6.429.411, respectivamente. De los testigos aquí promovidos fueron debidamente evacuadas las declaraciones de los ciudadanos J.C. y J.G., por cuanto los demás actos a tal fin, fueron declarados desiertos. De las lectura de la deposiciones de los precitados ciudadanos, resulta fácil apreciar que estuvieron contestes al declarar: que saben y les consta que la ciudadana M.M.M.A., no pudo consignar ante la Oficina de Registro Público correspondiente, el documento de venta definitivo del lote de terreno N° 20, objeto de esta demanda, en vista a que los ciudadanos R.M. y F.M., se negaron a entregarle los requisitos indispensables que se exigen para ello, entre los que se destacan el Registro de Información Fiscal (RIF) y las copias de cédula de identidad; por su parte el Dr. J.C., depuso, en su condición de abogado que fue quien redactó el documento definitivo de venta y lo presentó ante la Oficina de Registro para el cálculo de los derechos arancelarios correspondientes. Asimismo, se aprecia que no incurrieron en contradicciones y manifestaron tener un conocimiento verdadero y directo de los hechos descritos en el libelo de la demanda, por lo que sus testimonios deben ser apreciados, en todo su integridad, conforme lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió Inspección Judicial al lote de terreno N° 20, indicando su ubicación y dirección específica, a los fines que este Juzgado deje constancia en el expediente de los siguiente hechos: Si el lote de terreno N° 20, tiene algún otro acceso de peatones, vehículos automotores y de tracción, que no sea la servidumbre de paso que se constituyó de mutuo acuerdo a favor de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; si existe en el mencionado lote de terreno, indicios de haber comenzado alguna construcción sobre el mismo y, se deje constancia acerca de quien se encuentra ocupando el mencionado inmueble. En fecha veintiocho (28) de julio de 1999, se constituyó este Juzgado en la dirección señalada a los fines de la evacuación de la prueba en comento, dejando constancia mediante acta de los siguientes hechos: Que el único acceso de peatones, vehículos automotores, así como de tracción que tiene el lote de terreno inspeccionado, es una rampa de cemento de Ochenta Metros (80 mts), aproximadamente entre sur-este y sur-oeste de la parcela 21, que el terreno inspeccionado se encuentra totalmente virgen, desprovisto de construcción alguna, y por último dejó constancia el Tribunal que el terreno se encuentra totalmente desocupado de bienes y personas. Este Juzgado, de conformidad con el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio a la presente prueba de inspección. Así se acuerda.

 Prueba de informes a las siguientes oficinas públicas y entidades bancarias: Banco Banesco C.A., sucursal El Hatillo, a los fines de dejar constancia de la autenticidad de la certificación bancaria, emitida por Banesco Organización Financiera, de fecha doce (12) de junio de 19998, realizada por el Gerente de la sucursal del Hatillo, ciudadano L.V.A., por el pago de la planilla N° 1001004, forma H-96, de Derechos de Registro por la cantidad de Quinientos Cuarenta y Dos Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 542.596,00). Igualmente a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El hatillo del Estado Miranda, para que la ciudadana Registradora de ese organismo informe a este Tribunal acerca de los requisitos indispensables para tramitar la protocolización de un documento de compra-venta de una parcela de terreno que se encuentre abajo su jurisdicción. Por último al hoy extinto Ministerio de Hacienda Dirección General de Rentas, Impuesto sobre la renta, en especial al director de registro de Información Fiscal (RIF), para que informe a este Tribunal si los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., se han inscritos alguna vez en el de Registro de Información Fiscal (RIF), en caso de ser afirmativo, en que fecha se les emitió conforme lo establece el artículo 87 de la Ley de Impuesto sobre la Renta y sus disposiciones reglamentarias, el certificado de la forma Sir RIF 07.

De autos, se evidencia la debida evacuación de la prueba de informes promovida, dirigida a las siguientes oficinas públicas: Registro Subalterno del Municipio El Hatillo, Estado Miranda y El Ministerio de Hacienda, en la Dirección de Tributos Internos; de dichas resultas se desprendió lo que a continuación se transcribe:

Prueba de informe a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda:

(…) de conformidad con la Ley de Registro Público y otros leyes que rigen la materia es requisito para la protocolización de un documento de compra-venta de inmueble la presentación de a Solvencia Municipal del Inmueble; Rif de comprador (es) y vendedor (es), si la operación es por un monto superior a BS. 28.800.000,00; pago del Anticipo del 0.5% (Forma 33); copia de la Cédulas de Identidad de los otorgantes y Certificación de Pago expedida por la Institución Bancaria en la cual se canceló la planilla de liquidación de Derechos de Registro

“(…) hasta el 5-04-99, el monto que determinaba la presentación o no de la forma 33 y del Rif, era el de Bs. 22.200.000,00, en razón al valor de la Unidad Tributaria; además de otros requisitos que de conformidad con la Ley se exigirían en cada caso concreto.”

Prueba de informe al Ministerio de Hacienda: Al folio doscientos setenta y dos (272) del expediente cursa las resultas de la prueba de informes dirigida a esta dependencia, en la cual consta que los ciudadanos R.J.M.C. y F.M.C., no aparecen en el archivo y sistema de la Gerencia Regional de Tributos de la Región Capital. Luego del análisis de las pruebas de informes en estudio, quien decide las valora y aprecia según las disposiciones legales contenidas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

- DECISIÓN DE FONDO -

Planteada de esta manera la controversia, éste Órgano Jurisdiccional, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a los alegado y probado para decidir.

En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil, prevé:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Conforme a lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico

Y el artículo 1.159 ejusdem, establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración, la demanda o, la excepción, no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

Expuestos de esta forma los criterios doctrinarios precedentes y los diversos preceptos legales establecidos en las normas sustantiva y adjetiva, los cuales coadyuvan al desarrollo de la controversia planteada, este Juzgador adentrándose a su decisión, luego del estudio del instrumento fundamental de esta acción, documento otorgado ante la Notaria Pública Séptima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha dos (02) de abril de 1997, anotado bajo el N° 24, Tomo 20, observa que la parte demandante invocó, la existencia de una convención de tipo compra-venta, cuando en realidad se trata de una convención contentiva de una Opción Compra-Venta, hecho éste que no fue negado en la oportunidad de la contestación por la accionada, quedando demostrado, del análisis de la instrumental consignada en copia certificada a los autos por los actores, anexa a su escrito libelar, cursante al folio nueve (09) del expediente como instrumento fundamental de la demanda, éstos hechos resultan argumentos mas que suficientes, para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación que vincula a las partes en litigio, a saber los ciudadanos R.J.M., F.R.M., (actores), y la ciudadana M.M.M.A., (demandada), Así se declara.

En este sentido, del análisis de la instrumental consignada a los autos por los demandantes, anexa a su escrito libelar, observa que del mismo se desprende en su cláusula segunda, la voluntad de la ciudadana M.M.M.A. de dar en opción a compra en calidad de prominente a los ciudadanos R.J.M.C. y a F.R.M.C. en calidad de promisorios, el inmueble tantas veces descrito constituido por el lote de terreno N° 20. Tal y como fue expuesto en el cuerpo de este fallo, las partes establecieron en el referido convenio una forma de pago, en virtud de haber entregado los optantes en el momento de la autenticación de la opción solo una parte del precio total del terreno.

En este estado, considera prudente quien decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto, hace las siguientes observaciones:

Las exigencias económicas del tráfico de los bienes, y en especial de los inmuebles, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preliminares o preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, (en el caso de marras un contrato compra-venta) que generalmente, por dificultades económicas u otras razones, no pueden celebrarse en ese momento.

Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que solo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro, pero al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos y, a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.

La Doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” Derecho Civil IV Contratos y Garantías. J.L.A.G..

Ante el incumplimiento de una de las partes de este tipo de contratos, nace la posibilidad de solicitar el cumplimiento o la resolución del mismo y accesoriamente el resarcimiento de los daños y perjuicios a tenor de lo pautado con el artículo 1.167 del Código Civil.

No existe pues, duda alguna sobre la posibilidad de ejecutar o resolver un contrato preparatorio de compra-venta, en el que el propietario se compromete a vender un acosa determinada mediante un precio y la parte contraria se obliga a compararla por el precio fijado, tras unas condiciones determinadas, estando en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se han obligado en forma recíproca y simultánea, por lo tanto quien incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso jurídico, por iniciativa procesal de la otra parte. Fundamentándose la aplicación exclusiva de norma procesal establecida en el artículo 1.167 a los contratos bilaterales.

Ahora bien, en este caso en concreto, estamos en presencia de una convención de esta naturaleza, es decir, un contrato preparatorio para una venta futura, en el cual, de conformidad con su Cláusula Cuarta, relativa a la forma de pago, los optantes a la compra del inmueble, debían pagar la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, para luego efectuar la cancelación total del precio por medio de cuotas pagaderas en un lapso comprendido de seis (06) meses.

En este sentido, adquieren los contratantes, a los fines de la efectiva protocolización del documento, la obligación de obtener los requisitos fundamentales exigidos para el registro del instrumento público, ante la Oficina de Registro correspondiente, ello de conformidad con las disposiciones de la Ley de Registro Público, de la Ley de Impuestos sobre la Renta y del Código Civil, con la finalidad que la propiedad inmobiliaria quede legítimamente registrada y garantizada.

En este orden, debe considerarse que la doctrina se ha encargado de establecer cuales son los pasos que deben seguirse para la protocolización de documento público entre los que se encuentran básicamente: a) Concurrir a la oficina del registro con el documento en original, redactado por un profesional de derecho, y documentos de identificación de los contratantes, b) Solicitar el cálculo del monto de los derechos a pagar por dicho documento, c) Tramitar la planilla de liquidación de los derechos de registro, d) Cancelar ante la entidad bancaria correspondiente el monto de los derechos de registro u otros emolumentos, e) Presentar el documento, f) Obtener la cita u oportunidad para la firma del documento, g) Entregar las solvencias usuales: Derecho de Frente, Aseo Urbano, Agua, Derechos Fiscales, entre otros recaudos, etc.

Estas formalidades son, en su mayoría, a cargo del comprador, en este caso a cargo de los oferidos u optantes, ciudadanos R.J.M. y F.R.M., pues de los trámites arriba mencionados a la parte oferente, en este caso a la ciudadana M.M.M.A., sólo le correspondería la entrega de las respectivas solvencias.

Al respecto, el Código Civil venezolano en artículo 1.491 establece: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”. Es decir, los compradores, tienen a cargo la redacción del documento de venta y sus costos. En el caso bajo estudio, se observó que la parte accionante alegó, en su defensa, que la vendedora se había retardado en el otorgamiento del documento de venta, lo que demuestra claramente que los optantes no cumplieron con su carga de obtener la elaboración de tal documento para la futura tramitación ante la respectiva Oficina Pública. Así se declara.

A propósito de los requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro Público, se desprende del material probatorio perteneciente a este proceso, prueba de informes a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, promovidas por la parte demandada, de cuyas resultas se logró apreciar, como requisitos esenciales para la protocolización del contrato de compra-venta de un inmueble: la Solvencia Municipal del inmueble, el Registro de Información Fiscal (RIF), tanto del comprador como del vendedor, además el pago del anticipo del 0.5% (forma 33), certificación de pago expedida por la institución bancaria en la cual se canceló la planilla de liquidación de derechos de registro y las copias de las cédulas de identidad de los otorgantes.

Tomando en consideración lo precedente, debe este Sentenciador verificar el cumplimiento de ambas partes de la carga contractual que a cada una corresponde, de la cual se deriva el derecho de reclamar el cumplimiento o resolución del contrato accionado.

Así las cosas, luego de un estudio minucioso de las actas procesales que integran el presente juicio, del material probatorio, de los alegatos y defensas opuestas por las partes, se logra apreciar que la parte actora no dio formal cumplimento con los requisitos exigidos por el oficina pública competente, para la protocolización del documento de venta tan pretendido por éstos, lo cual se evidencia, de conformidad con la prueba de informes emanada del Ministerio de Hacienda, Dirección de Tributos Internos de la Región Capital, la cual arrojó, de forma precisa, que los actores-reconvenidos no se encuentran inscritos en el archivo y en el sistema del Registro de Información Fiscal (RIF), lo que se traduce en la omisión o incumplimiento, por parte de éstos, en obtener y cumplir con una de las formalidades más importantes de los requisitos en comento.

No obstante, se aprecia que quienes presentaron la planilla de liquidación de los derechos de registro, cancelando un monto de Quinientos Cuarenta y Dos Mil Quinientos Noventa y Seis (Bs. 542.596,00), precedentemente valorada y apreciada por este Juzgador, fue la parte demandada-reconviniente, alegando que en vista del retraso de la parte actora en el cumplimiento de sus obligaciones de obtenerlos los requisitos ya mencionados, procedió a la presentación del documento a los fines de los cálculos respectivos, y al pago de los derechos de registro correspondientes asumiendo, de esta forma, la obligación de los optantes, con motivo a los daños y perjuicios que se tal retraso le estaba ocasionando.

Es oportuno quien decide, hacer referencia al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil venezolano:

Artículo 254: Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciará a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma

De la anterior norma se deduce que la sentencia debe contener decisión positiva, expresa y precisa, enmarcada dentro de la pretensión alegada y las excepciones opuestas, en consecuencia tal decisión debe ceñirse a lo alegado y probado en autos, la norma otorga al juez el principio de la duda que favorece al demandado, ésta fórmula tiene una íntima vinculación con la específica misión del Juzgador en castigo de los actos ilícitos.

En el caso que ahora nos ocupa y luego de examinado el acervo probatorio aportado por la parte demandante reconvenida, no se logra constatar que hubiere producido alguna prueba idónea tendiente a demostrar las pretensiones contenidas en el planteamiento de su acción, así se establece.

En virtud de no evidenciar éste Juzgador, que la parte demandante por si, o por intermedio de su representación judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a demostrar las pretensiones propuestas, esta falta de pruebas son razones suficientes por las cuales resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional, declarar que se evidenció y verificó, de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte de las promitentes compradores, R.J.M.C. y F.M.C., verificándose el incumplimiento por parte de los actores-reconvenidos en las obligaciones correspondientes para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la demanda, por lo que debe establecerse que, la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa se hace improcedente, por lo que la presente demanda no debe prosperar en derecho. Así se decide.-

Una vez hecho el pronunciamiento respectivo al fondo de la controversia, pasa este Juzgador a dilucidar la procedencia o no de la mutua petición propuesta por la parte actora.

- De la Reconvención -

En la oportunidad de la litis contestación, la parte accionada propuso reconvención en contra de la parte actora, fundamentada en el incumplimiento por parte de los demandantes reconvenidos, en suministrar los requisitos fundamentales para la protocolización del documento de venta del lote de terreno objeto del contrato accionado, requisitos tan esenciales como las copias de su identificación y el Registro de Información Fiscal (RIF), por lo que solicitan la Resolución del Contrato Opción a Compra, suscrito entre las partes del presente juicio, en fecha dos (02) de abril de 1997.

Alegó el apoderado accionado que la realidad de los hechos se basó en la manifestación que hicieron los demandantes a su representada, de la falta de disponibilidad del dinero necesario que se había estipulado en la cláusula cuarta del contrato de opción, que determina la condición para el pago de las cantidades restantes del precio convenido sobre el terreno, que no es más que la protocolización del contrato de venta, aunado a la negativa de éstos en la entrega de los requisitos solicitados. Que en virtud que las causas que impidieron la protocolización del tan mencionado contrato de venta del lote de terreno distinguido con el N° 20, son imputables a los promisorios, nace el derecho respecto a su representada en exigir la Resolución del Contrato de Opción a Compra suscrito en fecha dos (02) de abril de 1.997.

Que dicho incumplimiento por parte de los actores reconvenidos, originó daños y perjuicios a su poderdante, ya que al no perfeccionarse la venta, imposibilitó la oportunidad de disponer en venta nuevamente el inmueble y ofrecerlo a otro comprador solvente para que en tal forma se obtuviese la cantidad pactada en el precio, o una mayor en virtud de la notoriedad de la revalorización de los inmuebles en el país.

Que en vista que no fue establecida cláusula penal para el caso de incumplimiento de las partes, se hace pertinente la aplicación del artículo 1.263 ejusdem, en el sentido que la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) recibida por su representada ha de considerarse como la predeterminación de los daños y perjuicios que causó el incumplimiento de los obligados y el consecuencial pago de estos, estipulados en el artículo 1.275 del Código Civil.

Que por todas las razones expuestas y en vista que han sido inútiles las gestiones para lograr un acuerdo amistoso tendiente a lograr la protocolización del documento definitivo de venta y el consecuencial pago del precio, es por lo que reconviene a los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., planamente identificados en su carácter de optantes, para que convengan o en su defecto sean condenados a lo siguiente por este Tribunal:

• En la Resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito en fecha dos (02) de abril de 1.997, generado su incumplimiento.

• Que en virtud de la Resolución, queden a beneficio de la ciudadana M.M.M.A., por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de Diez Millones de Bolívares, recibido en calidad de arras, de conformidad con el artículo 1.263 y 1.275 del Código Civil.

• Las costas y costos del proceso.

Estimó la accionada la presente reconvención en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00). Fundamentando su mutua petición en los artículos 1.159, 1.167, 1.205, 1.206, 1.212, 1.214, 1.270, 1.263, 1.264 y 1.275 del Código Civil.

Admitida la reconvención, en la oportunidad de su contestación compareció la parte demandante reconvenida, negando y contradiciendo los hechos invocados y las pretensiones de los demandados reconvinientes, calificando de inciertos.

Adujo la parte actora reconvenida, que del contrato que cursa en autos se evidencia la existencia de todas las condiciones requeridas para la existencia de los contratos, por lo que es perfectamente válido y como tal, tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser desconocido y reconocido indistintamente a conveniencia de la co-demandada ciudadana M.M.A., quien pretende apropiarse de la primera cuota del pago calificando la misma como “arras” sabiendo que no lo es, e imputando el incumplimiento a sus mandantes amparándose en el hecho de haber cancelado los derechos de registro, pago que efectuó posterior a todos los intentos de la parte actora para obtener el cumplimiento de lo pactado en el contrato y con la intención de exonerarse del castigo que le acarrearía la denuncia penal.

Señaló que, la ciudadana M.M.M.A., esta en conocimiento que el contrato suscrito con sus poderdantes ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., es un contrato de venta perfecto o venta a plazos, tal y como lo reconoció en la Cláusula Primera del mismo, por lo que recibió la primera cuota del pago, pactándose en el texto del documento, recibir la segunda parte al momento de la protocolización del documento de venta y que la cancelación restante del precio se haría por cuotas, razón por la cual, mal puede ahora tratar de desconocer el hecho cierto que fue pactada una venta, pues contiene los elementos atinentes a este tipo de contrato, pues ha sido Jurisprudencia reiterada establecida por nuestro m.T., que el compromiso previo a la formalización de la venta, es propiamente un contrato de venta. Finalmente solicita sea declarada sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Consignó recaudos.

Planteada como ha quedado la reconvención, debe establecerse que a los fines de la demostración de los hechos invocados, se aplican las normas establecidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es:

Artículo 1.354 C.C.: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506 C.P.C.: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. ...”

De las normas antes transcritas, resulta evidente que, corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable o, lo que es lo mismo, a cada parte le corresponderá la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualesquiera sea su posición en la litis.

En el mismo orden de ideas se hace menester hacer referencia a una máxima del derecho romano que expresa “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, es decir, a cada parte le corresponderá el interés y la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En el caso que nos ocupa, habiendo sido negadas y rechazadas, por la parte demandante reconvenida, las afirmaciones y pretensiones de la parte demandada reconviniente, correspondía a ésta última el interés y la carga de probar sus afirmaciones contenidas en la reconvención.

La parte demandada reconvenida produjo a los autos a los fines de probar su mutua petición:

 Copia certificada de contrato de opción a compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha dos (02) de abril de 1997, anotado bajo el N° 24, Tomo 20.

 Planillas de liquidación, de derechos de registro emitidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, de fecha veintinueve (29) de mayo de 1998, cuyos otorgantes son los ciudadanos M.M.M.A., R.J.M. y F.R.M., por un monto de Quinientos Cuarenta y Dos Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 542.596,00).

 Certificados de solvencia de derechos de frente números: 017050, 015304, 013937, del lote de terreno ubicado en Caicaguana, el cual señala como contribuyente a la ciudadana M.M.M.A..

 Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, N° 0495990, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, cuyo enajenante es la ciudadana M.M.M.A., por un monto de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00).

 Documento de venta redactado por el abogado J.A.C., inscrito en el I.P.S.A, N° 50.361.

 Promovió prueba de testimoniales, de los ciudadanos: Dr. J.C., I.B., M.R., J.G., M.Q., V.S. y N.K., venezolanos, de este domicilio, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-6.543.777, 5.961.799, 10.535.450, 4.266.087, 6.353.007 y 6.429.411, respectivamente.

 Promovió Inspección Judicial al lote de terreno N° 20, indicando su ubicación y dirección específica

 Prueba de informes a las siguientes oficinas públicas y entidades bancarias: Banco Banesco C.A., sucursal El Hatillo, a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El hatillo del Estado Miranda y al hoy extinto Ministerio de Hacienda Dirección General de Rentas, Impuesto sobre la renta.

Todos los medios probatorios señalados se encuentran precedentemente valorados y apreciados por este Juzgador.

Este Tribunal, en atención de haberse verificado, precedentemente, el incumplimiento contractual por parte de los demandantes-reconvenidos, tras el estudio que al respecto fue efectuado por quien suscribe, en la parte motiva del presente fallo, en virtud del cual fue declarada improcedente la acción por cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos R.J.M. y F.M., en contra de la ciudadana M.M.M., debe analizar lo siguiente:

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Analizando la anterior norma, observamos que, la resolución, se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo.

La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

La acción resolutoria procede cuando es posible evidenciar por el Juzgador, el incumplimiento de las obligaciones contraídas por una de las partes del contrato en cuestión, en el caso bajo estudio fue claramente evidenciado, el incumplimiento contractual en la ejecución de la obligación por parte de los optantes-compradores, ciudadanos, R.J.M. y F.M., y así fue declarado por este Tribunal.

En otro orden de ideas, de las probanzas aportadas, se apreciaron elementos que permitieron comprobar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por parte de los demandados reconvinientes, hechos que conllevan a establecer que, la presente acción de resolución de contrato que cuya naturaleza la constituye una opción de compraventa, se hace procedente, por lo que, la presente reconvención propuesta por la ciudadana M.M.M.A., debe prosperar en derecho. Así se decide.

Ahora bien, considerando que una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso en sí, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, del examen de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, para demostrar los daños y prejuicios que alega en su reconvención, observa quien aquí sentencia, que la pretensión de la parte demandada, era la de obtener la indemnización por daños y perjuicios causados por la imposibilidad para disponer del inmueble para realizar una nueva venta efectiva.

A tal efecto, pretende beneficiarse con la cantidad de dinero de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), recibida como parte del pago, monto que califica dado en calidad de arras.

Es pertinente traer a colación lo siguiente:

Las arras, del latín arrha, constituyen garantía señal, cantidad de dinero, cosas entregadas en garantía o seguridad del cumplimiento de lo convenido o pactado, que en caso de incumplimiento se reputan como perdidas por quien las entregó como deudor, y que en el supuesto de realizarse el negocio que afianzaban se estiman como anticipo de la cantidad debida. Por otra parte, la misión de las arras puede ser muy diversa, desempeñando un papel probatorio de la celebración del negocio, pago anticipado, entre otros.

El Código Civil contempla las arras en su artículo 1263 cuyo primer párrafo dispone:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención

. (Negrillas del tribunal).

En este orden de ideas, nuestro Derecho regula pues, las llamadas arras confirmatorias, que son aquellas efectuadas para asegurar el cumplimiento o ejecución de un contrato, como arras confirmatorias se reputa todo lo dado en arras. En los contratos preparatorios desempeñan una invalorable misión en dos sentidos: como limitación de los eventuales daños y prejuicios producidos por incumplimiento de la obligación y como respaldo de ambos contratantes en el cumplimiento de las respectivas prestaciones. Constituyen en fin el aseguramiento del cumplimiento de las obligaciones, incluyendo la suscripción del contrato, pautadas en el mismo.

Una vez asentados los criterios doctrinarios precedentes, debe entenderse que la cantidad dada en le momento de la suscripción del contrato de opción a compra accionado, a saber Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) no constituye una suma de dinero dada en calidad de arras confirmatorias, por cuanto no fue estipulado como tal en el texto del contrato, por el contrario fue establecido en el documento como parte del pago del precio total convenido sobre el terreno, el cual es Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00). En consecuencia, no habiendo sido pactado contractualmente por las partes, disposición alguna relativa a cantidades de dinero dada en calidad de arras, no debe calificarse como tales.

En este sentido, el Tribunal observa que no logra, la parte demandada-reconviniente, cumplir los extremos para la procedencia de la declaratoria con lugar, de su pretensión, relativa a obtener la indemnización por daños y perjuicios, pues no logra probar el hecho generador del daño material invocado y, en consecuencia, establecer la relación de causalidad entre el agente material del daño y la víctima, circunstancia que se examina así:

Aduce la parte reconviniente haber sufrido daños y perjuicios, con motivo al incumplimiento de los demandantes reconvenidos, pero es el caso que no se establecen los extremos de una acción de daños y perjuicios y, en consecuencia, no logra demostrar algún daño patrimonial que atente a su honor y reputación.

En este orden, la fórmula para la obligación de indemnización debe interpretarse en el sentido que, no basta que el evento haya producido cierto efecto para que éste, desde el punto de vista jurídico, se pueda considerar causado o provocado por él; por lo tanto, es necesario, además, que el evento dañoso sea una causa probable y adecuada de ese efecto.

En el caso de autos, el basamento que invoca la parte reconviniente para demostrar la existencia del daño, no es considerado por este Sentenciador como elementos de convicción para declarar que, los eventos, que según manifestó la parte reconviniente, le ocasionaron los alegados daños y perjuicios, constituyen efectivamente “el hecho generador” y, en consecuencia, no existe la obligación de indemnización.

Como corolario de lo expuesto, considera este Sentenciador que la parte demandada-reconviniente no demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la no existencia auténtica de la obligación demandada, la cual se desprende de la falta de probanzas al respecto del referido daño invocado. Así se declara.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

En virtud de los argumentos de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoara los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., en contra de la ciudadana M.M.M.A. y R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, plenamente identificados en el inicio de esta sentencia, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la acumulación de pretensiones invocada por la parte demandada.

SEGUNDO

Declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.A., contra los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C..

TERCERO

Declara CON LUGAR la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.A., contra los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales.

CUARTO

Declara SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

QUINTO

Declara SIN LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoara los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., en contra de los ciudadanos M.M.M.A. y R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, plenamente identificados en el inicio de esta sentencia.

SEXTO

Declara CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.A., en contra de los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Barúta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20, de fecha dos (02) de abril de 1997, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por “un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de Cinco Mil Doscientos Cinco Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Centímetros (5.205,86 M2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A, ubicado en lo que antes se denominó “Hacienda Caicaguana”, en la Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda”.

SEPTIMO

Se acuerda que la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) recibidos por la ciudadana M.M.M.A., sean reintegrados a los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C..

OCTAVO

Se suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha veintiséis (26) de Enero de 1999 sobre el inmueble identificado en el literal SEXTO de esta decisión, la cual fuera debidamente participada a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, a través de comunicación Nº 99-073 de fecha cinco (05) de febrero de 1999.-

NOVENO

Se condena a la parte demandante reconvenida al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida en la litis y la reconvención, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de Enero de Dos Mil Siete (2.007). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, según lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

CSD/JAH/Flore.-

Exp. N° 98-8233