Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Noviembre de 2012
| Fecha de Resolución | 6 de Noviembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Ernesto Gomez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Compra Venta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de Noviembre de 2012
202º y 153º
ASUNTO: AP11-V-2010-001211
-I-
PARTE ACTORA: R.D.C.B.C., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.961.697
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: I.R.P., A.L.Z., T.M.L., O.G. abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 5.370, 4.973, 112.929 y 179.217, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: O.E.F.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.989.589.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
M.S. y G.J.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 144.411 y 117.073, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
ACTUACIONES ANTE EL JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LOS CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Se inició la presente causa, en fecha 19 de Noviembre de 2010, en virtud de demanda intentada por la ciudadana R.D.C.B.C., a través de su apoderada judicial T.M.L., en contra del ciudadano O.E.F.R., mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
El Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, por haberle correspondido el conocimiento de la presente causa, mediante auto de fecha 22 de diciembre de 2.010, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
Cumplida como fue la actividad citatoria, por el Alguacil de este Circuito J.F. CENTENO, la parte demandada quedó citada a partir del 11 de febrero de 2011.
Dentro del lapso para dar contestación a la demanda, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 23/03/2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, la parte actora en escrito de fecha 22/03/2011, consignó escrito de promoción de pruebas.
Las pruebas promovidas por las partes fueron admitidas mediante autos de fechas 05/05/2011 y 06/06/2011.
Por auto de fecha 25 de mayo de 2011, el Tribunal en virtud de los errores involuntarios cometidos en el auto de admisión de las pruebas de fecha 05 de mayo de 2011, con relación a la identificación y carácter con que actúan las partes en el proceso, procedió a subsanar los mismos.
Corren en el cuaderno principal distintos escritos presentados por la representación judicial de la parte actora solicitando la citación de la parte demandada O.E.F.R. y la de sus representantes legales G.M. y M.S., para que se evacuen las pruebas de posiciones juradas.
Mediante auto de fecha 06 de Junio de 2011, el Tribunal procedió a admitir y a fijar la oportunidad para la evacuación de las posiciones juradas, y su vez ordenó la notificación de las partes por cuanto el mismo fue provisto fuera del lapso correspondiente para emitir pronunciamiento; únicamente con el fin de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso.
Seguidamente en fecha 10 de Agosto de 2011, se logró la notificación del ciudadano O.E.F.R., parte demandada, en la persona de su apoderado abg. M.S., tal y como se evidencia que riela inserto al folio trescientos veinticuatro (324) en el presente asunto.
En fecha 20 de Septiembre de 2011, se lleva a cabo el acto con motivo de la evacuación para las posiciones juradas de la ciudadana M.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 144.411, no estando presente en el acto la parte actora- promovente.
En fecha 20 de Septiembre de 2011, el apoderado Judicial de la parte actora esgrime ciertos alegatos, la cual conlleva al Juzgado Duodécimo a emitir Sentencia en fecha 27 de Septiembre de 2011, para resolver sobre los mismos, reponiendo la causa al estado de librar nuevas boletas de citación para que el demandado y sus representantes absuelvan las posiciones juradas. Las correspondientes boletas fueron libradas en la misma fecha y en fecha 29 de Septiembre de 2011, tanto el demandado como sus apoderados se dieron por citados para la absolución de las posiciones juradas.
En fecha 07 de Octubre de 2011, se dictó auto mediante el cual se defirió para el tercer día de despacho siguiente a la fecha antes mencionada los actos de posiciones juradas.
En fecha 19 de Octubre de 2011, tuvieron lugar los siguientes actos:
• POSICIONES JURADAS del demandado ciudadano O.E.F., folios 355 al 359.
• POSICIONES JURADAS del abogado G.J.M., apoderado de la parte demandada, folios 360 al 363.
• POSICIONES JURADAS de la abogada M.Y.S., apoderada de la parte demandada, folio 364.
• POSICIONES JURADAS de la demandante ciudadana R.D.C.B.C., folios 365 al 367.
En fecha 04 de Noviembre de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual solicita la prueba de juramento decisorio.
En fecha 18 de Noviembre de 2011, el Tribunal Duodécimo, ya identificado, dictó auto mediante el cual admite la prueba de juramento decisorio ordenando el emplazamiento mediante boleta de citación del ciudadano O.E.F.R., ya identificado.
Seguidamente en fecha 21 de Noviembre de 2011, la Jueza B.D.S.J. procedió a inhibirse del conocimiento del presente juicio.
En fecha 25 de Noviembre de 2011, comparece por el Tribunal Duodécimo, la representación judicial de la parte demandada, solicitando cómputo de los días transcurridos desde el momento de la citación de la parte demandada y a su vez esclarezca en que etapa procesal se encuentra el expediente.
En fecha 28 de Noviembre de 2011, se ordena librar oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, a los fines de su distribución, en virtud de la Inhibición planteada por la Jueza B.D.S.J.; así mismo se ordenó remitir copia certificada de la inhibición mencionada al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que el Superior Jerárquico que resulte sorteado decida sobre la Inhibición planteada.
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES QUE CURSAN EN ESTE TRIBUNAL
Mediante auto de fecha 12 de Diciembre de 2011, este Juzgado da por recibido el presente expediente proveniente de la Unidad de Recepción de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), y se acordó darle entrada al mismo y anotarlo en el libro de causas correspondiente.-
En fecha 15 de Diciembre de 2011, comparece la representación judicial de la parte actora y solicitó a este Tribunal que sirva librar nueva boleta de citación por cuanto se observó que en la boleta de Citación librada por el Tribunal Duodécimo contenía errores materiales.-
En fecha 19 de Diciembre de 2011, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó oficiar al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, a fin de que informe los días de despacho transcurridos desde el día 10 de Agosto de 2011, hasta la fecha en que aconteció la Inhibición de la Jueza Dra. B.D.S.J.; dicho oficio fue librado en fecha 19 de Diciembre de 2011, y ratificado en fecha 09 de Febrero de 2012.-
Seguidamente en fecha 19 de Diciembre de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito contentivo de alegatos objetando la prueba de Juramento Decisorio promovida por la contraparte.
En fecha 27 de Enero de 2012, se recibió oficio N° AMC-F11°- 0103-2012, proveniente de la Fiscal Undécima del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, por el cual solicita a este Despacho se le remita copia Certificada de la totalidad de las actas que conforman el presente asunto; a tales fines este Tribunal dictó auto en fecha 30 de Enero de 2012, acordando librar dichas copias, sin embargo debido a lo voluminoso del expediente se ordenó librar oficio a la Oficia de Apoyo Administrativo a los fines de que proveyera a este Despacho del material requerido para la certificación de las copias solicitadas por la mencionada Fiscal; librándose dicho oficio en la misma fecha.-
En fecha 30 de Enero de 2012, comparece la representación judicial de la parte actora y consignó escrito mediante el cual solicitó a este Juzgado que ratifique la solicitud del computo de los días de despacho transcurridos en el Tribunal Duodécimo, así mismo solicitó copia certificada de la totalidad del expediente, que se certifique las copias Certificadas dirigidas al Fiscal y hace mención a la oposición al Juramento decisorio.
En fecha 07 de Febrero de 2012, este Juzgado dictó auto mediante el cual ordena cerrar la pieza denominada pieza (I), por cuanto la misma se encuentra muy voluminosa, y de igual manera se ordenó abrir una nueva pieza denominada pieza (II).
En fecha 09 de Febrero de 2012, este Tribunal emite pronunciamiento en cuanto al escrito presentado en fecha 30 de Enero de 2012, por la representación judicial de la parte actora en cada uno de los puntos solicitados; en esta misma fecha se libró oficio a la Fiscal Undécima del Ministerio Publico a fin de darle respuesta al Oficio N° AMC- F11°-0103-2012, remitiendo al adjunto al mismo copia Certificada de la totalidad de las actas procesales que conforman el presente expediente para la fecha.
En fecha 22 de Febrero de 2012, la representación de la parte actora, consignó escrito ratificando el pedimento del envió del computo solicitado.
En fecha 28 de Febrero de 2012, este Tribunal dictó auto mediante el cual da por recibido oficio N° 545-2012 y el oficio N° 536-2012, ambos inclusive, emanados del Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Así mismo en la fecha antes indicada este Tribunal se acordó la certificación de dos (02) juegos de copias certificadas de la totalidad del expediente, tal y como fue solicitado por la representación judicial de la parte actora en fecha 22 de Febrero de 2012.
Ahora bien, con relación al oficio N° 536-2012, emanado por el Tribunal Duodécimo, ya mencionado, se recibieron las resultas de la Inhibición, Resultas del Recurso de Hecho.
En fecha 29 de Febrero de 2012, la representación Judicial de la parte actora solicitó nuevamente el envió del computo ya solicitado.
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2012, este Tribunal advierte al diligenciante que las solicitudes expuestas en el escrito de de fecha 22 de Febrero de 2011, se proveyeron el día 28 de Febrero de 2012, el mismo día en que el diligenciante, dijo haber revisado el expediente por el Sistema Iuris2000; igualmente se le hace saber que en cuanto a la solicitud de copias certificadas se proveyó en fecha 28 de Febrero de 2012.
En fecha 03 de Marzo de 2012, el Alguacil M.Á.A., consignó el acuse de recibo por parte de la Fiscalía Undécima del Ministerio Público.
En fecha 15 de Marzo de 2012, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó que se aclare en que etapa procesal se encuentra el presente expediente y en esta misma fecha compareció la representación judicial de la parte actora solicitó a este Tribunal emita pronunciamiento en cuanto a la Prueba de Juramento Decisorio igualmente solicito se dicte Sentencia.
En fecha 20 de Marzo de 2012, la representación judicial de la parte actora ratifica su diligencia de fecha 15 de Marzo de 2012.
En fecha 02 de Abril de 2012, la representación judicial de la parte actora, solicitó pronunciamiento en cuanto a la determinación del estado procesal del presente expediente.
En fecha 09 de Abril de 2012, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual expresa un resumen de las actas procesales, de lo demandado y probado por la parte actora, de lo alegado y probado por la parte demandada y a su vez solicita se deseche la prueba de Juramento Decisorio propuesta por la actora.
En fecha 10 de Abril de 2012, se dictó auto razonado en el cual se determinó que la causa contenida en este expediente se encuentra en estado de dictar la Sentencia que dirima al fondo la controversia y en consecuencia advirtió a las partes que el trámite relativo a la prueba de Juramento Decisorio promovida por la parte actora en fecha 04 de Noviembre de 2011, se agotó en esta primera Instancia sin resulta alguna, toda vez que no se logró su evacuación antes de la oportunidad en que las partes debieron presentar sus informes. Así mismo este Tribunal acordó notificar a las partes del auto razonado a lo fines de garantizar su derecho a la defensa y dar inicio al lapso para sentenciar.
En fecha 16 de Abril de 2012, se recibió diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora dándose por notificado del auto de fecha 10 de Abril de 2012 y su vez apelando del mismo.
En fecha 23 de Abril de 2012, se dictó auto mediante el cual este Tribunal se abstiene de proveer sobre el recurso de apelación hasta tanto sea notificada la parte demandada del auto dictado por este Juzgado en fecha 10 de Abril de 2012, asimismo se dejó constancia que se libró Boleta de Notificación a la parte demandada tal y como fue ordenado por auto de fecha 10 de Abril de 2012.
En fecha 30 de Abril de 2012, la representación de la parte actora consigna los emolumentos necesarios a los fines de que se produzca la notificación de la parte demandada.
En fecha 10 de Mayo de 2012, se recibe las resultas de la notificación de la parte demandada del auto dictado en fecha 10 de Abril de 2012.
En fecha 17 de mayo de 2012, se recibe escrito presentado por la ciudadana R.d.C.B., debidamente asistida por el abogado O.G.I. N° 179.217., mediante la cual solicitó pronunciamiento en cuanto a la apelación del auto dictado en fecha 10 de Abril de 2012 y su vez consigna poder otorgado al ciudadano J.C.O., Mayor de edad y titular de la cedula N° V- 12.059.814.
En fecha 17 de Mayo de 2012, la ciudadana R.d.C.B. otorga poder APUD-ACTA, al Abogado O.G., debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 179.217.
En fecha 18 de Mayo de 2012, este Tribunal dictó auto mediante el cual oye la apelación interpuesta por la parte actora contra el auto de fecha 10 de Abril de 2012, en un solo efecto devolutivo; en consecuencia se ordenó la remisión con oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, las copias de las actas conducentes que señale la parte y las que indique el Tribunal, a los fines legales consiguientes.
En fecha 23 de Mayo de 2012, comparece la representación judicial de la parte actora consignando escrito mediante el cual solicita expedición de copias certificadas; para lo cual este Tribunal en fecha 24 de Mayo de 2012 acordó la certificación de dichas copias de conformidad con los articulo 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil e insto a la representación de la parte actora a consignar los fotostatos necesarios a los fines de impartir la certificación.
En fecha 02 de julio de 2012, la representación de la parte actora desistió del recurso de apelación ejercido contra el auto de fecha 10 de Abril de 2012.
En fecha 31 de Julio de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó se dicte sentencia en el presente Juicio.
En 10 de Agosto de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó dos juegos de copias certificadas del cuaderno separado de medidas, seguidamente en fecha 13 de Agosto de 2012, este Tribunal dictó auto mediante el cual se le hace saber al abogado diligenciante que su solicitud de copias certificadas fue tramitado por el referido cuaderno separado.
En fecha 21 de Septiembre, la representación judicial de la parte actora solicitó se dicte Sentencia y su vez se acuerde copia certificada del expediente; constituyendo ésta la última actuación procesal en el presente expediente.-
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito libelar lo siguiente:
• Que su representada y el demandado O.E.F.R. suscribieron un contrato DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA ,en fecha 26 de Marzo de 2010, ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el número 74, tomo 14.
• Que el propietario del bien inmueble le ha causado un perjuicio de manera intencional para procurarse un beneficio ilegitimo a expensas de una madre de familia, sometida a la angustia perpetuada por el propietario.
• Que su representada alega que el contrato estableció las cláusulas acordadas por las partes, bajo la figura inequívoca del consenso con beneficio mutuo.
• Que que accedió a una prorroga, ante la posibilidad de que el propietario demorara en la desocupación del bien inmueble, dicho acuerdo fue realizado mediante documento privado suscrito en fecha 15 de Junio de 2010.
• Que en fecha 28 de Julio de 2010, antes del vencimiento de la prorroga del 15 de Junio de 2010, el Banco de Venezuela aprobó la solicitud de crédito a favor de la parte actora, R.d.C.B., por un monto de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (240.000,00).
• Que su representada sostiene que el Banco de Venezuela entregó el documento de compraventa, en fecha 29 de Julio de 2010 y a su vez el Registro Inmobiliario fijó para el día 16 de Septiembre de 2010, el acto de otorgamiento, el cual se defirió para el día 27 de Septiembre de 2010.
• Que en fecha 29 de Septiembre de 2010, el propietario manifestó “motivo de viaje”, lo cual conllevo a la parte actora a presumir la intención del propietario a no concluir la negociación en las condiciones pactadas.
• Que su representada al observar vencimiento de la solvencia de agua, indispensable para la protocolización de la escritura de compraventa, aunado a la renuencia del propietario, acudió en dos (02) oportunidades a la oficina de HIDROCAPITAL y obtuvo dicha solvencia la primera en fecha 02 de Agosto y la segunda en fecha 13 de Septiembre de 2010.
• Que en fecha 13 de Octubre de 2010, solicitó Inspección Judicial al Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito, la cual fue practicada el día 27 de Octubre de 2010, por el Titular del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, el Juez Luís Alberto Petit Guerra. Que el resultado de la Inspección Judicial formó su criterio referente a la renuencia del propietario a no proceder con la enajenación del bien inmueble y retener, hasta la presente fecha, el anticipo de Ochenta Mil Bolívares con cero Céntimos (Bs. 80.000,00).
• Que su representada que su temor se vio reforzado cuando el propietario, el día 25 de Septiembre de 2010, la citó en el inmueble y observó que el mismo no había sido desocupado, a su vez el propietario le manifestó, por escrito, el aumento del precio de manera irrevocable en la cantidad de Cien Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 100.000,00) o la aplicación de una cláusula penal inexistente de Cuarenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (40.000,00), ante la oposición firme de la ciudadana R.d.C.B., el propietario convino en apersonarse y perfeccionar el compromiso de compraventa.
• Que el propietario nunca se apersonó ante el Registro Inmobiliario, afirmando por teléfono, que “iría al exterior” y “que a su retorno, se terminaría la negociación”; situación ésta que nunca se produjo según la ciudadana accionante.
• Que luego fue convocada por la representación de la parte demandada en dos ocasiones en nombre del propietario, para constreñirla a recibir un cheque de gerencia por Cuarenta mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 40.000,00), emitido por Banesco Banco Universal, cheque el cual la parte actora rechazó.
• Que en virtud de las consideraciones expuestas, demanda al ciudadano O.E.F.R., por cumplimiento de compromiso de compraventa, para que sea condenado a dar cumplimiento al compromiso de compraventa, autenticado en fecha 26 de Marzo de 2010, transfiriendo la propiedad a la ciudadana R.d.C.B..
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada señaló lo siguiente:
• Negó, rechazó y contradijo tanto en hechos como en el derecho, la pretensión incoada por la parte actora, por resultar ser falsos los supuestos señalados en el escrito libelar; sin embargo, la representación judicial de la parte demandada conviene con la parte actora en que suscribieron un contrato de “compromiso de compraventa”, en fecha 26 de Marzo de 2010, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 74, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Que dicho contrato fue redactado bajo sus propios términos y en que este contrato en particular, dejaba sin efecto un primer contrato de “compromiso de compraventa”, suscrito por las partes en fecha 01 de Diciembre de 2009, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 33, Tomo 88, de los libros llevados por esa Notaría.
• Que el ciudadano O.E.F.R., accedió a novar, debido a que el primer contrato no podría ser cumplido por la parte actora, razón por la cual se novó dicho contrato a los fines de que la ciudadana R.d.C.B. no perdiera el dinero dado en arras, por la aplicación de la clausula penal estipulada en el contrato.
• Que el precitado contrato tenía por objeto el ofrecimiento en venta de un inmueble propiedad de la parte demandada y que el precio pactado fue de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.350.000,00), para lo cual la adquirente entregó la cantidad de Ochenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (80.000,00), en calidad de arras, según consta en el contrato suscrito por las partes en controversia en fecha 01 de Diciembre de 2009.
• Sostiene la representación judicial de la parte demandada que la cláusula quinta del referido contrato señalaba de manera expresa que sí la adquirente desistiera de concluir la negociación en las condiciones pactadas, generaría la Resolución automática del contrato y perdería la cantidad de Cuarenta mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 40.000,00), del anticipo de Ochenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (80.000,00), como resarcimiento por daños y perjuicios ocasionados, en esta eventualidad, el propietario restituirá el saldo de Cuarenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (40.000,00), a la adquirente.
• Que el contrato suscrito en fecha 26 de Marzo de 2010, previó en la cláusula cuarta, ciento cincuenta (150) días continuos para otorgar el documento, integrados por ciento veinte (120) días continuos de lapso natural más treinta (30) días de prorroga, los cuales trascurrieron y el contrato quedó automáticamente resuelto el lunes 23 de agosto de 2010..
• Alega la representación judicial de la parte demandada, el principio “PACTA SUNT SERVANDA”, que los contratos se cumplen bajo las normas allí pactadas.
• Que la representación judicial de la parte demandada afirma que el contrato suscrito entre las partes no contiene nada al respecto de la aprobación o no, del crédito.
• Así mismo la representación judicial de parte demandada insiste en que una vez vencida la condición de plazo el resultado es la resolución automática del contrato y por ello consecuencialmente la aplicación directa de la cláusula penal contenida en el mismo.
• Sostiene la representación judicial de la parte demandada que vencido el plazo, comenzaron las gestiones para contactar a la demandante, con la intención de que recibiera la devolución de Cuarenta Mil Bolívares con cero Céntimos (Bs. 40.000,00), todo ello para dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes en fecha 26 de Marzo de 2010.
• Alega la representación de la parte actora que en virtud de la negativa por parte de la adquiriente a recibir el dinero que por derecho le correspondía, la Notaría Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 30 de Septiembre de 2010, mediante documento autentico, inserto bajo el N° 24, Tomo 110, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría dio fe pública de los siguientes particulares: 1).- De la existencia del Contrato de compromiso de opción a compraventa debidamente autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 74, Tomo 14, en fecha 26 de Marzo de 2010, de los libros de autenticación llevados por esa Notaría. 2).- Que el mencionado contrato fue suscrito en fecha 26 de Marzo de 2010, y que a la fecha, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del prenombrado contrato han transcurrido más de cinto cincuenta (150) días continuos correspondientes a los plazos de ciento veinte (120) días continuos y treinta (30) días de prorroga, fijados para que se realizara el otorgamiento de la escritura de compraventa ante el registro inmobiliario correspondiente. 3).-Que le fue puesta a la vista, cheque de gerencia emitido a favor de la adquiriente, ciudadana R.d.C.B.C., por el Banco Banesco Banco Universal, cheque de gerencia N° 33936043, de fecha 27 de Septiembre de 2010, por la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares exactos (Bs. 40.000), todo para dar cumplimiento a la cláusula quinta del contrato antes identificado.
En virtud de lo expuesto, la representación judicial de la parte demandada solicitó:
• Que sea declarada sin lugar la presente demanda, una vez evidenciada la Resolución automática del contrato por incumplimiento de la parte demandante.
• Que declarada sin lugar la presente demanda se condene en costas a la parte vencida y al pago de honorarios profesionales.
-IV-
PRUEBAS PRODUCIDAS EN EL PROCESO
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, de la siguiente manera:
Pruebas de la parte actora con el libelo:
• Original del contrato suscrito en fecha 26 de Marzo de 2010, entre la ciudadana R.d.C.B. y el ciudadano O.E.F.R., folios (09 al 11), ambos inclusive, del presente expediente.
La existencia y contenido de este instrumento no es objeto de controversia, razón por la que se aprecia con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende.
• Copia simple del documento privado de prorroga, folio (12).
Constituye este material, COPIA FOTOSTATICA de documento privado que, en principio, carece de valor probatorio, ya que solo pueden promoverse en copia fotostática los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante la celebración, existencia y texto de este documento fue reconocido por el demandado al contestar la posición jurada No.11 y por el apoderado Abg. G.J.M. al contestar la posición jurada No. 2, al contestar de la siguiente forma:
POSICION JURADA del demandado No. 11: “Diga como es cierto, que usted y mi representada suscribieron el 15 de junio de 2010, un documento privado mediante el cual acordaron una prorroga adicional de treinta (30) días, del plazo establecido en el contrato suscrito el 26 de marzo de 2010, en la Notaría Pública. RESPONDIÓ: No, esa prorroga fue la de los ciento cincuenta (150) días, más los treinta (30) días, ya que el Banco de Venezuela se lo exigía y yo firme el contrato otorgándole la prorroga de los treinta (30) días. …………“ (folio 357) .
POSICION JURADA del apoderado Abg. G.J.M.N.. 2) Diga como es cierto, que en el libelo de la demanda presentado por mi representada, aparece que se acordó una prorroga entre ella y el demandado, mediante documento privado de fecha 15 de junio de 2010. RESPONDIÓ: En el folió 12 aparece un documento privado suscrito por la partes, pero esa prorroga de 30 días, es la correspondiente al vencimiento de los 120 días contenidos en la cláusula Cuarta del contrato de compra-venta suscrito por las parte, en la cual si vencidos los 120 días, sin que se haya protocolizado el documento mi mandante le podía otorgar una prorroga de 30 días continuos, a eso es lo que se refiere el prenombrado documento suscrito entre las partes, como constancia que mi mandante le otorgaba una prorroga de 30 días para que se pudieran cumplir los 150 días, pautados en la referida cláusula cuarta del contrato;… “.
En virtud de lo antes expuesto este sentenciador debe otorgarle todo el valor probatorio a esta prueba instrumental.
• C.d.E.d.S.d.C.H., atribuida a R.d.C.B.C., expedida por la Sucursal Centro del Banco de Venezuela, de fecha 23 de septiembre de 2010, según sello húmedo al pide de la misma., folio (13).}
Esta prueba instrumental emana de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas y en ese sentido debió ser ratificado por el tercero mediante la prueba testifical u otro medio probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como quiera que no lo fue carece de valor probatorio.
• Copia fotostática de notificación de firma de documento “Credihipotecario” que aparece con rubrica atribuida a R.B.C., con sello húmedo original de RECEPCION del Banco de Venezuela-Sucursal Centro, con fecha 14 de septiembre de 2010, folio (14).
Este instrumento en copia fotostática simple, esta dirigido a dejar constancia de que el original del mismo fue recibido por el Banco de Venezuela-Sucursal Centro, en fecha 14 de septiembre de 2010, según se desprende de sello húmedo original de dicho banco que aparece en el mismo y en ese sentido como quiera que dicho sello y rubrica emana de de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, debió ser ratificado por el tercero mediante la prueba testifical u otro medio probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como quiera que no lo fue carece de valor probatorio.
• Copia fotostática de C.D.R. supuestamente emanada del Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, sin firma ni sella de esta Oficina Pública, con sello húmedo original de recepción del Banco de Venezuela-Sucursal Centro. Folio (15)
Este instrumento en copia fotostática simple, esta dirigido a dejar constancia de que el original del mismo fue recibido por el Banco de Venezuela-Sucursal Centro, en fecha 14 de septiembre de 2010, según se desprende de sello húmedo original de dicho banco que aparece en el mismo y en ese sentido como quiera que dicho sello y rubrica emana de de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, debió ser ratificado por el tercero mediante la prueba testifical u otro medio probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como quiera que no lo fue carece de valor probatorio.
• Original de Inspección Judicial extralitem, evacuada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. AP31-S-2010-006525, folios (16 al 54).
En torno al valor probatorio de la inspección judicial extralitem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar valida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso o ante el juez ante quien se hace valer la Inspección, la necesidad de dicha practica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, y que de no hacerse así, se afectaría la legalidad de la prueba.
En tal sentido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03-05-2001 expediente 00494, sentencia 071, expresó:
…la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde….La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, la prueba no puede ser apreciada…
En el caso que nos ocupa los hechos referidos en la inspección Judicial tendían a desaparecer, ya que los mismos estaban contenidos en expediente registral abierto a los fines de la protocolización de una compra-venta que no se celebró, y en ese sentido la Oficina Registral no esta en la obligación de preservarlos, en cuya virtud este Juzgador considera presente la necesidad de evacuarse dicha prueba antes de la iniciación del presente proceso y por ello le otorga valor probatorio a esta actuación extrajudicial, en cuanto a todo su contenido. Así se decide.
Esta prueba deja evidencia de los siguientes hechos:
Que según recaudos puesto a la vista por constancia fechada del 13/09/2010, la ciudadana R.d.C.B.C., consignó los recaudos necesarios para la elaboración de la compra venta del inmueble suficientemente identificado, tanto en la escritura que se reprodujo y anexó a la presente, como en el escrito que contiene la solicitud;
Que el precio acordado en la escritura fue de BsF 350.000, que se corresponde de BsF 110.000, de recursos propios del comprador y BsF 240.000, por préstamo Hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela;
Que de los recaudos puesto a la vista y cuya reproducción también se ordena, se constató que la fecha de otorgamiento estaba prevista para el 16/09/2010;
Que como consta de los recaudos revisados, y como riela al folio 7 de la presente solicitud, aparece sello para el otorgamiento, de 27/09/2010;
Que en vista del no otorgamiento por no presentarse el vendedor, se difirió el otorgamiento según recaudo para la fecha 29/09/2010, según trámite 217.2010.3.1574;
Que según recaudos revisados, el numero asignado por el Registro Público a los fines del otorgamiento de la compra-venta a que se hace referencia, se le asignó el número catorce (14);
Dentro de la documentación revisada, no hay constancia de quienes se presentaron para la fecha 29/09/2010.
Que no hay constancia que el vendedor se haya presentado a los fines del otorgamiento;
Que consta entre los recaudos que reposan en el Registro, todos los documentos necesarios para el otorgamiento legal de la venta…”
• Copia fotostática de documento, folio (55).
Constituye este material, COPIA FOTOSTATICA de documento sin firmas, sellos o cualquier otro signo atribuible a cualquier persona que carece de valor probatorio, ya que solo pueden promoverse en copia fotostática los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la parte demandada en el escrito de contestación:
• Copia simple del contrato suscrito entre ambas partes de fecha 01 de Diciembre de 2009, folios (168 al 170).
Constituye este instrumento copia simple de documento autentico, que al no ser impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
• Copia simple de documento autenticado suscrito en fecha 30 de septiembre de 2010 por O.E.F.R., en cuya nota notarial, se deja constancia de que el Notario Público tuvo a la vista copia certificada del documento de fecha 26 de marzo de 2010, que contiene el contrato cuyo cumplimiento se demanda y cheque de gerencia emitido por BANESCO a favor de R.D.C.B.C. por Bs., 40.000. Folio (164 al 167).
Constituye este instrumento copia simple de documento autentico, que al no ser impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
Pruebas de la parte actora con el escrito de promoción:
• Prueba de posiciones juradas, folios (355 al 367).
En fecha 19 de Octubre de 2011, tuvieron lugar los siguientes actos:
• POSICIONES JURADAS del demandado ciudadano O.E.F., folios 355 al 359.
• POSICIONES JURADAS del abogado G.J.M., apoderado de la parte demandada, folios 360 al 363.
• POSICIONES JURADAS de la demandada ciudadana R.D.C.B.C., folios 365 al 367.
En el acto de POSICIONES JURADAS del abogado M.Y.S., apoderado de la parte demandada, folio 364, la parte promovente desistió de formular las mismas.
En cuanto a esta prueba el Tribunal observa que los absolventes en sus respuestas mantuvieron, la argumentación de los hechos con han expuesto en este proceso, la actora en el libelo de la demanda y la demandada en la contestación al fondo de la demanda, de modo que poco aportan para dilucidar este asunto, toda vez que se mantiene la confrontación de sus afirmaciones; por otra parte en la mayoría de las posiciones formuladas se realizan señalamientos relacionados con la letra contractual, cuyo texto se basta por si solo y será interpretado en la parte motiva de este fallo.
No obstante por efectos de las respuestas del demandado al contestar la posición jurada No.11 (folio 357) y por el apoderado abg. G.J.M. al contestar la posición jurada No. 2, se infiere la celebración, existencia y texto de este documento privado acompañado con el libelo en copia fotostática, cursante al folio 12.
• Copia simple de la Sentencia N° 000381, de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, folios (186 al 210).
No constituye material probatorio, aunque su contenido debe ser del conocimiento del juez, bajo el principio IURA NOVIT CURIA.
• Copia simple de la Sentencia N° 401, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, folios (211 al 216).
No constituye material probatorio, aunque su contenido debe ser del conocimiento del juez, bajo el principio IURA NOVIT CURIA.
Pruebas de la parte demandada con el escrito de promoción:
• Copia Certificada del contrato de compromiso de compraventa, suscrito entre las partes en fecha 01 de Diciembre de 2009, folios (219 al 225).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
• Copia Certificada del contrato de compromiso de compraventa, suscrito entre las partes en fecha 26 de Marzo de 2010, folios (226 al 232).
La existencia y contenido de este instrumento no es objeto de controversia, razón por la que se aprecia con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende.
• Copia certificada de documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 2010 suscrito por O.E.F.R., en cuya nota notarial, se deja constancia de que el Notario Público tuvo a la vista copia certificada del documento de fecha 26 de marzo de 2010, que contiene el contrato cuyo cumplimiento se demanda y cheque de gerencia emitido por BANESCO a favor de R.D.C.B.C. por Bs., 40.000. Folio (234 al 236).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
• Original de cheque de gerencia, por 10.000 Bs., folio (237).
Se aprecia este documento para ser adminiculado con el documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 2010 suscrito por O.E.F.R., ya que el Notario en cuestión manifestó haberlo tenido a la vista.
-V-
MOTIVACION
Corresponde a este fallo establecer si es procedente o no la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA, suscrito entre la demandante R.D.C.B.C. y el demandado O.E.F.R., en fecha 26 de Marzo de 2010, ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el número 74, tomo 14, centrándose inicialmente la controversia en determinar el lapso concedido contractualmente para la protocolización del documento definitivo de la venta pactada y si la prorroga a que se refiere el documento acompañado en copia fotostática con el libelo de la demanda cursante al folio 12, se refiere a la prorroga prevista en el contrato o a una prorroga adicional.
Ambas partes han reconocido que celebraron el CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA cuyo cumplimiento se demanda y adicionalmente han reconocido que también suscribieron, con anterioridad, otro contrato de “compromiso de compraventa”, en fecha 01 de Diciembre de 2009, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 33, Tomo 88, de los libros llevados por esa Notaría.
En este sentido observa este juzgador que el contrato de “compromiso de compraventa”, de fecha 01 de Diciembre de 2009, quedó sin efecto al suscribir las mismas partes el contrato de “compromiso de compraventa”, en fecha 26 de Marzo de 2010, de modo que a los fines de este fallo se analizara esta última relación contractual, toda vez que la primera solo constituye una huella de que las partes con anterioridad habían pactado el compromiso de compraventa, no lo llevaron efecto dentro del lapso estipulado y acordaron tácitamente no aplicar la cláusula penal, al manifestar en la cláusula tercera del contrato de “compromiso de compraventa”, de fecha 26 de Marzo de 2010, que las sumas recibidas por la promitente vendedora en esa primera convención, se imputarían al precio de la venta al protocolizarse la misma y servirían su vez como arras.
En ese sentido, señala la cláusula Cuarta del contrato de “compromiso de compraventa”, de fecha 26 de Marzo de 2010, textualmente:
Las partes aceptan el plazo de Ciento Veinte (120) días continuos y treinta (30) días de prorroga para que se realice el otorgamiento de la escritura de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente; el plazo se contará desde la fecha de su autenticación de este compromiso de compraventa ante una Notaría. Sin embargo del plazo estipulado, La Adquirente procurará obtener la aprobación de la solicitud de crédito en el término más corto posible.
Ahora bien, la cláusula Primera del contrato de “compromiso de compraventa”, de fecha 26 de Marzo de 2010, estableció:
El Propietario ofrece en venta a La Adquirente, con carácter irrevocable durante el plazo y la prorroga acordadas más adelante, el apartamento 1305, situado en el piso 13 del Bloque 7, edificio 1 de la Urbanización San A.I., ubicado en jurisdicción de la parroquia El Valle, Municipio Libertador del distrito Capital, denominado en lo sucesivo El Inmueble, y cuyo número de cedula catastral es 01-01-10-U-018-005-002-001-013-005.
(Subrayado de este Tribunal).
En criterio de este juzgador de las cláusulas antes transcritas, se interpreta que en el Contrato las partes convinieron como duración de la vigencia de la oferta de venta que el propietario dio a la adquirente, el plazo y la prorroga acordadas en la cláusula cuarta, por mandato previo de la cláusula primera, ya que en esta se lee “durante el plazo y la prorroga acordadas más adelante”, es decir, CIENTO CINCUENTA (150) DIAS integrados por un plazo natural de CIENTO VEINTE (120) DIAS y una prorroga de TREINTA (30) DIAS, contados desde la fecha de la autenticación del contrato en cuestión, que resultó ser el 26 de Marzo de 2010, de modo que dicho lapso acordado contractualmente, se venció el 23 de Agosto de 2010, inclusive.
Interpreta este juzgador que, como quiera que ya existía el acuerdo contractual de duración de la vigencia de la oferta de venta que el propietario dio a la adquirente, convenido en CIENTO CINCUENTA (150) DIAS integrados por un plazo natural de CIENTO VEINTE (120) DIAS y una prorroga de TREINTA (30) DIAS, contados desde la fecha de la autenticación del contrato en cuestión, que resultó ser el 26 de Marzo de 2010, no resulta coherente el argumento de la parte demandada atinente a que la prorroga que establecieron en documento privado de fecha 15 de junio de 2010, cursante al folio 12, reconocido en los actos de posiciones juradas, se refería a la prorroga contractual, ya que esta ya había sido concedida en el contrato, surgiendo por el contrario la convicción de que este acuerdo de prorroga, fue atinente a una nueva prorroga convencional, distinta a la contractual previamente acordada, de modo que el contrato se prorrogó por treinta (30) adicionales al lapso contractual que venció el 23 de agosto de 2010, siendo el último día de esa prorroga el 22 de septiembre de 2010.
Establecido lo anterior debe precisar este fallo si la parte demandante dio o no dio cumplimiento a sus obligaciones para celebrar el documento definitivo de compra-veta conforme lo alegó en el libelo de la demanda.
Se lee en el CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA, de fecha 26 de Marzo de 2010, cuyo cumplimiento se demanda, en la cláusula tercera:
El precio de la venta de El Inmueble ha sido fijado, con carácter irrevocable en Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 350.000,oo) cuyo pago se efectuara con aporte personal y mediante recursos provenientes de crédito hipotecario a largo plazo..
Igualmente en la cláusula tercera del contrato de “compromiso de compraventa”, de fecha 26 de Marzo de 2010, las partes declararon que la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000) recibidas por la promitente vendedora en la primera convención de de fecha 01 de Diciembre de 2009, se imputarían al precio de la venta al protocolizarse la misma, de modo que era carga de la parte promitente-compradora gestionar y obtener el crédito hipotecario a largo plazo, con el cual pagaría el saldo del precio de la venta pactada.
Corre al folio 12 con todo valor probatorio, copia fotostática de documento privado suscrito entre las partes en fecha 15 de junio de 2010, reconocido por la parte demandada y su abogado en los actos de posiciones juradas, en el cual las partes además de acordar la prorroga convencional expresan:
Segundo. De conformidad con requerimientos del instituto financiero, La Compradora entregó todos los recaudos pertinentes para la tramitación de la solicitud de crédito hipotecario, incluyendo las tres (3) declaraciones de Renta correspondientes a los años 2007, 2008 y 2009. El Propietario, a su vez, proporcionó todos los recaudos atinentes a El Inmueble.
De lo anterior se desprende la plena convicción que ambas partes al menos para el 15 de junio de 2010, habían ejecutado sus obligaciones dirigidas a lograr celebrar el contrato definitivo de compraventa, el propietario había proporcionado los recaudos del inmueble y el promitente-comprador había introducido la solicitud de crédito hipotecario, de lo que se deduce que estaban en espera de la aprobación del mismo, para celebrar la protocolización y por instrucciones del banco realizaron la prorroga convencional adicional al contrato de compromiso de compraventa, al expresar en ese mismo instrumento cursante al folio 12:
Tercero: Atendiendo la recomendación del instituto financiero, las partes convenimos en establecer la prorroga de treinta (30) días para la formalización del compromiso de compra-venta, indicado en el acápite primero de este documento de carácter privado.
Determinado que ambas partes al menos para el 15 de junio de 2010, habían ejecutado sus obligaciones dirigidas a lograr celebrar el contrato definitivo de compraventa, el propietario había proporcionado los recaudos del inmueble, el promitente-comprador había introducido la solicitud de crédito hipotecario y las partes habían celebrado por instrucciones del Banco, prorroga convencional del lapso establecido contractualmente, cuyo último día era 22 de septiembre de 2010, restaba solo la aprobación del mismo, para celebrar la protocolización antes de esa fecha, hechos que pasa a precisar este juzgador con las pruebas apreciables que corren en autos.
En este sentido corre inserta en autos, con valor probatorio, Inspección Judicial extralitem, evacuada en fecha 27 de octubre de 2010, por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. AP31-S-2010-006525, folios (16 al 54), que deja evidencia de los siguientes hechos:
Que según recaudos puesto a la vista por constancia fechada del 13/09/2010, la ciudadana R.d.C.B.C., consignó los recaudos necesarios para la elaboración de la compra venta del inmueble suficientemente identificado, tanto en la escritura que se reprodujo y anexó a la presente, como en el escrito que contiene la solicitud;
Que el precio acordado en la escritura fue de BsF 350.000, que se corresponde de BsF 110.000, de recursos propios del comprador y BsF 240.000, por préstamo Hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela;
Que de los recaudos puesto a la vista y cuya reproducción también se ordena, se constató que la fecha de otorgamiento estaba prevista para el 16/09/2010;
Que como consta de los recaudos revisados, y como riela al folio 7 de la presente solicitud, aparece sello para el otorgamiento, de 27/09/2010;
Que en vista del no otorgamiento por no presentarse el vendedor, se difirió el otorgamiento según recaudo para la fecha 29/09/2010, según trámite 217.2010.3.1574;
Que según recaudos revisados, el numero asignado por el Registro Público a los fines del otorgamiento de la compra-venta a que se hace referencia, se le asignó el número catorce (14);
Dentro de la documentación revisada, no hay constancia de quienes se presentaron para la fecha 29/09/2010.
Que no hay constancia que el vendedor se haya presentado a los fines del otorgamiento;
Que consta entre los recaudos que reposan en el Registro, todos los documentos necesarios para el otorgamiento legal de la venta…”
De lo anterior se deducen los siguientes hechos:
• Que la promitente-compradora, el 13 de septiembre de 2010, introdujo ante el Registro Subalterno la escritura que contenía la operación de compraventa y los recaudos necesarios para su celebración; adicionalmente
• Que el precio acordado en la escritura fue de BsF 350.000, que sería pagado de BsF 110.000, de recursos propios del comprador y BsF 240.000, por préstamo Hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela;
• Que se fijó inicialmente como fecha de otorgamiento el 16/09/2010, luego el 27/09/2010 y finalmente el 29/09/2010.
De lo anterior se concluye que la promitente-compradora cumplió con sus obligaciones contractuales, ya que obtuvo la aprobación del Banco de Venezuela del crédito que estaba gestionando según lo reconocieron las partes en la escritura privada cursante al folio 12, también presentó ante el Registro Subalterno, en fecha 13 se septiembre de 2010 antes del vencimiento de la prorroga 22 de septiembre de 2010, la escritura que contenía la operación de compraventa y los recaudos necesarios para su celebración, obteniendo la fijación del acto para la protocolización para el 16 de septiembre de 2010, también antes del vencimiento de la prorroga 22 de septiembre de 2010.
Como quiera que se ha establecido que la que la promitente-compradora cumplió con sus obligaciones contractuales, debe concluirse razonablemente bajo los mínimos parámetros de la lógica, que el acto de protocolización del documento definitivo de la venta pactada no se realizó por causas imputables al promitente-vendedor, razón por la cual decae la defensa de la parte demandada y la pretensión de cumplimiento de la contrato debe prosperar y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana R.D.C.B.C. contra el ciudadano O.E.F.R., en consecuencia:
Se condena al demandado a dar cumplimiento al Contrato de compromiso de compraventa, suscrito entre R.D.C.B.C. y O.E.F.R. autenticado en fecha 26 de marzo de 2010 ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el número 74, tomo 14. En consecuencia, previo el pago del precio fijado para la venta opcionada en el mencionado contrato autentico de fecha 26 de marzo de 2010, O.E.F.R. deberá transferir a R.D.C.B.C. la propiedad del siguiente bien inmueble: Apartamento distinguido con el número 1305, ubicado en el piso 13 del Bloque Nº 7, Edificio 01, en la Urbanización San A.I., Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; con una superficie de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON UN DECÍMETRO CUADRADO (77,1 Mts2) y consta de sala-comedor, cocina, lavadero, dos (02) baños, tres (03) habitaciones, balcón y un espacio para closet y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Piso, con techo del apartamento 1205; Techo, con piso del apartamento 1405; NORTE: Con fachada norte del Edificio; SUR: Con pared que da al apartamento 1301; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con área común de circulación y fachada oeste del Edificio.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas judiciales por haber resultado vencida.
Notifíquese conforme al Artículo 251 del Código de procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de noviembre de año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,
Abg. L.E.G.S..
LA SECRETARIA,
Abg. J.G.F..
En esta misma fecha, siendo las ____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA.
Asunto: AP11-V-2010-001211
LEGS/JGF/Alberto R.-
