Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 4 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 4 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2007-000776
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo por no pagar los alquilares que presentó la ciudadana M.R.C.D.C., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No .E-932.545, representada en este juicio por el abogado V.C.D., IPSA # 47.194; contra el ciudadano J.D.L.C.M.G., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-3.720.285.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su defendido celebró (30 de abril de 2006) con la parte demandada una contrato de arrendamiento, por tiempo indeterminado, habida cuenta de la tácita reconducción del contrato que ha operado, sobre el apartamento C-236, situado en la Planta Vigésima Tercera del Edificio “C” del Conjunto “Parque Residencial San Juan”, ubicado con frente con Sur 16, entre las esquinas San Pedro y Río, Parroquia San J.C., Departamento Libertador del Distrito Federal., según documento notariado que acompaña con el libelo de demanda.
El canon de arrendamiento mensual quedó fijado en Bs.370.000,oo.
Ahora bien, es el caso que el demandado ha dejado de pagar el alquiler y esta debiendo los correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007, por lo demanda para que desaloje el inmueble y lo entregue libre de bienes y personas y para que pague Bs.1.400.000,oo por concepto de daños y perjuicios por los alquileres insolutos; además lo demanda por los cánones que sigan causándose hasta la entrega definitiva del apartamento, a razón del canon mensual.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por la abogada B.M.G. IPSA #18.739, quien en la oportunidad legal, pasó a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
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Empieza diciendo que la relación arrendaticia no se inició el 30 de abril de 2006, sino su representada reside en el inmueble desde 01 de noviembre de 1995.
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Después argumenta que en el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente por tiempo determinado, operó la tácita reconducción; por lo que bajo ningún concepto las partes convirtieron la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado .
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En el capítulo II argumenta que la relación arrendaticia duró más de once años, por lo que le corresponder una prórroga de tres años, de acuerdo con el art. 38 del Decreto-Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo vuelve a decir contradictoriamente que la tácita reconducción ha operado en el presente caso.
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En Capítulo III dice que a su representada le ofrecieron en venta el apartamento, lo cual aceptó; pero por negligencia de la actora en entregar ciertos documentos que se le requerían para tramitar el crédito para el financiamiento del precio, dicho crédito le fue negado por culpa de la vendedora.
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En ese mismo capítulo alega que, por razón de que la parte actora rehusóAhora bien, recibir los cánones de arrendamientos, procedió a consignarlos judicialmente, como se evidencia de la planillas que adjunta, . En dicho procedimiento consignatario hubo necesita de hacer publicación, por no conocer el domicilio de la parte acora
Examen de las pruebas
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- Al folio 09 corre documento notariado fundamento de la demanda, representativo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, traído por la parte acora., tiene de fecha 17 de julio de 2006.
El canon fue estipulado en Bs.370.000,oo pagadero en los cinco primeros días de cada mes; lo que significa que los 15 días del art. 51 del decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se suman a esos cinco días del mes vencido
Se le dio seis meses de vigencia a partir del 30 de abril de 2006; finalizando entonces el 30 de octubre de 2006; oportunidad en la cual se le da al arrendatario la posibilidad de comprar el inmueble
No se observa que se haya convenido cláusulas automáticas de renovación, si no hay aviso en contrario. Lo que quiere decir que al cumplirse el plazo de vigencia (30 de octubre de 2006) comenzaría a partir de allí, de pleno derecho, automáticamente, la prorroga legal por el tiempo que corresponda (art.38), prevista en el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamiento. Sería a partir del vencimiento de la prórroga legal que si el arrendatario queda y se le deja en la posesión de la cosa, se actualizaría la tácita reconducción del contrato.
Pero los alquileres que se dicen insolutos en el libelo, son anteriores al vencimiento de la prórroga legal, por lo que no cabe hablar en este caso de tácita reconducción del contrato.
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- Al folio 57 y siguientes corre fotostato de un documento notariado (31-10-95) representativo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos.
Es anterior al que es objeto de este juicio, por lo que no debe ser tomado en cuenta como volunta de las partes,.Es el último celebrado el que prevalece.
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- Al folio 61 corre en fotostato corre un documento notariado (29 de noviembre de 1996), representativo de otro contrato de arrendamiento celebrado entre las parte sobre el apartamento de autos. Es posterior al examinado en el No.0.2, pero anterior al que es objeto de este juicio, examinado en el No.01 de estos Análisis. Cabe decir lo mismo: el contrato que prevalece es el que contiene la voluntad de las partes expresada “de último”,, de conformidad con el art.1133 CC
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- Al folio 65 y siguientes corre otro fotostato notariado (21 de enero de 1998), representativo de un contrato celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos. Es posterior a los dos anteriores, pero anterior al que es objeto de este juicio, que es el que se debe tomar en cuenta por ser la última voluntad de las partes.
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- Al folio 60 y siguientes corre otro fotostato de un documento notariado (10 de noviembre de 1998), representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos. Es posterior a los examinados en los números 2, 3, y 4, ; pero anterior al que es objeto de este juicio ,que prevale sobre los demás.
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- Al folio 77 y siguientes corre fotostato de otro documento notariado (21 de noviembre de 2000), representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos.
Cabe decir lo mismo: es posterior de los anteriores; pero anterior al de este juicio.
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- Al 86 y ss. corre en original documento notariado (17 de julio de 2006) que es el que es objeto de este juicio. Nos remitimos a lo dicho el No.01 de estos análisis.
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- Al folio en fotostato copia simple de una carta que los arrendadores le dirigen al inquilino señalándola las condiciones de la posible compra que este habría mostrado
interés.
No se aprecia por que los único fotostatos que tiene valor probatorios son los publico o reconocidos, de conformidad con el art. 444 CPC.
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- Al folio 92 corre otro fotostato de documento privado, que esta en las mismas condiciones que el anterior.
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- Al folio 93 corre otro fotostato de documento privado que este en las mismas condiciones. Cabe decir lo mismo.
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- A los folios 94 y 95 corren dos recaudos relativos a la Cédula Catastral del apartamento de autos.
Pruebas que no guardan relación con el motivo de este juicio, que no es otro que el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del inquilino; y el hecho que estuviese en tramite la posible compra del inmueble, no autoriza o justifica dejar de pagar los alquileres.; cuya obligación se extinguiría solo cuando se perfecciones la compra-venta, no antes.
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- Al folio 96 y siguientes corren recaudos representativos del proceso de consignación de alquileres al que acudió la parte demandada. Fueron promovido por la parte demandada.
Allí aparecen las siguientes consignaciones:
Fecha Meses de arrendamiento pagados Monto
29-11-06 Octubre y noviembre de 2006 Bs .740.000,oo
28-03-07 Diciembre-06 y además enero, y febrero de 2007 Bs1.110.000,oo
19-07-07 Marzo ,abril y mayo e 2007 Bs.1.110.000,00
Los cánones de arrendamientos que se imputan en el libelo como insolutos; esto es enero, febrero, de 2007 fueron consignados el 28 de marzo de 2007; esto es, antes de la presentación (21 de mayo de 2007) de la demanda por resolución del contrato, por lo que considero que mientras el arrendador, como acreedor de los cánones, no demande la resolución del contrato, el inquilino esta a tiempo de consignar válidamente sus alquileres, aún vencido los 15 día del art. 51 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios, purgando su posible estado de mora. Sin embargo observamos que los alquileres de marzo, abril de 2007, también señalados en el libelo como insolutos, fueron consignados el 19 de julio de 2007; vale decir, cuando ya la demanda resolutoria estaba presentada, por lo que dicha consignación es inválida por tardía; ya que no es posible para el demandado moroso cumplir cundo ya esta demandado en resolución.
Hemos sostenido que el plazo de consignación de quince días previsto en el art 51 del Decreto-Ley, es un plazo de pago, el cual una vez vencido hace entrar al deudor en estado de mora, pero que no produce de pleno derecho la resolución del contrato; ya que solamente crea la posibilidad, la opción, para el acreedor de pedir el cumplimiento o la resolución (art. 1167 CC), y mientras no elija alguna de dichas dos opciones, el contrato esta vigente y con posibilidad de ser cumplido.
Por ello decimos que los alquileres de enero y febrero de 2007 están consignados válidamente; pero los de marzo y abril de 2007, no lo están, porque se están consignando cuando el juicio resolutorio estaba iniciado y cursando.
Véase que el 18 de julio de 2007 es cuando la Secretaria del Tribunal va al domicilio de la parte demandada para cumplir con la fijación del cartel del art. 223 CPC. y es al día siguiente cuando el inquilino hace la consignación. Consignación que al hacerla en pleno juicio resolutorio, es extemporánea.
Y no deja de serlo porque la inquilina estuviese realizando ciertos trámites para adquirir el inmueble, porque la obligación de pagar los alquileres solo cesa cuando se adquiere la propiedad, no cuando se esta tramitando el financiamiento para adquirirla.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la presente demanda era por incumplimiento en los pagos de los alquileres, para lo cual la condición del contrato de ser determinado o indeterminado, tiene poca importancia.
Era obligación de la parte demandada como inquilina, demostrar el pago o el hecho que haya producido su liberación (art. 1354 CC), y es el caso que las consignaciones judiciales de los cánones de los meses de marzo y abril de 2007, traída a los autos, fueron hecha en forma tardía, cuando ya el juicio resolutorio estaba instaurado y cursando; no siendo excusa para no pagar o hacerlo en forma extemporánea, el hecho de que el inquilino estuviese tramitando un crédito para adquirir el inmueble.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal,, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que presentó M.R.C.d.C. contra Jesús de la Coromoto M.G.. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el apartamento de autos arriba identificado.
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Condena a la parte demandada a que proceda a desalojarlo y entregarlo a la parte actora.
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Condena a la parte demandada que le pague a la actora la cantidad de un millón cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs.1.480.000,oo) en concepto de los alquileres insolutos que dieron motivo al presente juicio.
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Se le condena igualmente para que pague los alquileres que se sigan causando a partir de abril de 2007exclusive hasta la entrega del apartamento., a razón de Bs.370.000,oo mensual .
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Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de octubre del dos mil siete, en los Cortijos de Loudeas.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde se publicó el presente fallo, insertándolo en los autos del expediente
La Secretaria
