Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 3 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 3 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° AP31-V-2007-001785.
DEMANDANTE: La ciudadana: R.E.B.D.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.255.527, representada por el Abogado en ejercicio B.D.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 718.
DEMANDADA: El ciudadano: A.D.J.D.C., mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.108.141. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana R.E.B.D.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.255.527, representada por el Abogado en ejercicio B.D.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 718, contra el ciudadano: A.D.J.D.C., mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.108.141, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos U.R.D.D., ejerciendo la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa previamente lo siguiente: Manifiesta la parte actora en su escrito libelar, que consta en instrumento privado firmado por las partes el día 01/04/1.982, que la Sociedad Mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., representada por I.V.M., contrato con el ciudadano A.D.J.D.C., mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.108.141, el arrendamiento del apartamento Nº 13, situado en el primer piso del Edificio EDUARD, el cual está ubicado en la Calle Este 9, San Miguel a San Narciso, Parroquia San José, Caracas.
Que consta en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendaticio, que el arrendatario ciudadano: A.D.J.D.C., se obligó a usar el inmueble arrendado únicamente para vivienda.
Que consta en la OCTAVA, que en caso de incumplimiento por el Arrendatario de cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento, La Arrendadora podrá demandar su Resolución, la inmediata desocupación de bienes y de personas, la entrega material del inmueble arrendado y como penalidad el doble del arrendamiento diario en base del canon convenido desde el requerimiento judicial y hasta la definitiva del inmueble.
Que es el caso, que el arrendatario ciudadano: A.D.J.D.C., mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.108.141, adeuda las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Junio, Julio, y Agosto del 2007, por la suma de SEISCIENTOS SETENTA MIL QUINIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 670.570,65).
Que por todo lo anteriormente expuesto, comparece por ante esta Autoridad para demandar al ciudadano A.D.J.D.C., mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.108.141, a fin de que convenga en las siguientes peticiones:
En la Resolución del Contrato de Arrendamiento del Apartamento Residencial No. 13 del Edificio EDUARD, por adeudar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2007.
En pagarle al demandante la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL QUINIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 670.570,65), que le adeuda de plazos vencidos correspondientes a las pensiones arrendaticias de los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2007.
En pagar por concepto de cláusula penal el doble de las pensiones de arrendamiento mensual que corresponde a la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 447.047,10), desde el primero de Septiembre del 2007, hasta el día que se efectué la entrega material del inmueble objeto de este juicio.
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con el ciudadano A.D.J.D.C., sobre el inmueble antes identificado.
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento antes aludido, se lee textualmente en su cláusula cuarta lo siguiente:
“CUARTA: El plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO fijos, contados a partir de esta fecha; sin embargo su duración se entenderá prorrogada por periodos trimestrales sucesivos si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prorroga que de cuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado. No obstante lo aquí estipulado y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos aquí previstos si, “EL ARRENMDATARIO” se quedare y se deja en posesión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato y la entrega del inmueble. Es entendido entre las partes que si en cualquier momento y por cualquier causa fuese decretada la expropiación forzosa del inmueble arrendado y esta se llevare a efecto por Organismo Gubernamental o por Instituto Autónomo o por persona natural o jurídica con autoridad para ello, se tendrá por terminado el presente contrato en el momento en que se haga efectiva dicha expropiación sin que ninguna de las partes tenga que reclamar a la otra nada por causa de esa terminación.”
Dicho contrato empezó a regir desde el 01 de Abril de 1982, según consta en el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios que van del 8 al 10, por otra parte, de la cláusula cuarta se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Abril de 1.982, al 01 de Abril de 1997, se cumplieron quince (15) años que se celebro el contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:
Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..
(Negrillas del Tribunal)
Así lo interpretó la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:
”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”
Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la jurisprudencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde su celebración, esto es, 01 de Abril de 1982 hasta el 01 de Abril de 1997, pasando el mismo a tiempo indeterminado y operando la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:
Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento como efectivamente lo hizo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por el Abogado B.D.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 718, en su carácter de Apoderado de la ciudadana: R.E.B.D.B., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.255.527.Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los tres (3) días del mes de Octubre de dos mil siete (2007). Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR,
DRA. L.S..
EL SECRETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo la 2:20 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
NºAP31-V-2007-001785
