Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 14 de Abril de 2003

Mediante escrito presentado en fecha 19-06-02 ante el Distribuidor, asignado por sorteo al Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con sede en esta ciudad, la ciudadana R.E.I., asistida por el abogado R.A.I., demandó al ciudadano G.S.V., por cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre una casa de su propiedad situada en la Calle Vargas, Prolongación El Cacique, N° 1, La Estrella, en Los Teques, Estado Miranda, con una duración de ocho (8) meses, a contar del día 1° de enero del año 2000, y la fijación de un canon mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).

Expone en su libelo la demandante que el inquilino abandonó el inmueble en el mes de diciembre del año 2001, dejándolo en estado de deterioro; que el arrendatario tiene la obligación de pagar los cánones convenidos por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato y que hasta la fecha de presentación de la demanda no ha sido posible que pague las pensiones vencidas desde la fecha en que se fue de la casa, dejando la misma inservible. Sostiene la actora que el demandado gozó del inmueble durante seis años aproximadamente, pero “nunca le hizo la reparación a que estaba obligado, tanto en las paredes (frisos) como en el mantenimiento en general, sino que intempestivamente abandonó la vivienda sin previo aviso, dejando la misma en condiciones precarias”, violando así varias cláusulas del contrato.

Por ello reclamó el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2001 y enero, febrero, marzo y los sucesivos que se continúen venciendo del año 2002, y demandó al inquilino para que se le condene a cumplir con la reparación de la casa. Subsidiariamente demandó la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), “por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento, más los meses dejados de pagar desde diciembre del año 2001 hasta la sentencia definitiva de este procedimiento”.

Admitida la demanda por auto de fecha 4-7-2002 (folio 7), y emplazado el demandado, la abogada VALDA BERZINS, en su carácter de apoderada del ciudadano G.D.J.S.V., opuso, como cuestiones previas, varios defectos de forma del libelo por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo código, “ya que no se ha indicado el carácter que tiene la actora, ni el carácter que tiene el demandado en el presente juicio”, la relación de los hechos es vaga y difusa, no explicando suficientemente los fundamentos de hecho y de derecho de la pretensión, y no se expresó la sede o la dirección del demandante. Planteó igualmente que, en su criterio, son incompatibles el procedimiento para tramitar la acción de cumplimiento y el procedimiento para ventilar la acción indemnizatoria.

En cuanto al fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda, argumentando que el contrato fue celebrado por un tiempo de ocho meses fijos, no prorrogables, y venció el 1-9-00; que inmediatamente comenzó a ejecutarse la prórroga legal, la cual utilizó por 3 meses y 11 días, y que él desocupó el inmueble el 12 de diciembre del 2001, cancelando el canon de arrendamiento hasta el mes de noviembre del 2001, y los servicios públicos utilizados, cediéndole a la arrendataria la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) por los días del mes de diciembre del 2001, y entregándole la llave al hermano del arrendador, quien fungía como administrador del inmueble; que siempre mantuvo el inmueble en buen estado de conservación y habitabilidad; que cuando fue presentada la demanda ya habían transcurrido más de seis meses de haberlo desocupado y tratándose de un inmueble vetusto, él no es responsable de los supuestos deterioros que puedan afectar al inmueble, pero el administrador del mismo se negó a inspeccionarlo y no quiso otorgarle ningún finiquito para pretender inculparlo después por daños y perjuicios.

Por la demandante se presentó en fecha 18-09-2002, el abogado R.A.I., en su carácter de administrador del inmueble perteneciente a la ciudadana R.E.I., con el objeto de contestar las cuestiones previas promovidas (folio 15 y vto.), y la ciudadana R.E.I. ratificó y convalidó al día siguiente, 19-09-02, el escrito presentado por el mencionado abogado, a quien en la misma fecha nombró como su apoderado (folio 17 y vto.).

Ambas partes promovieron pruebas que fueron todas admitidas mediante autos de fechas 24 y 27 de septiembre del 2002 (folios 20 y 45), y cuyo resultado se analizará más adelante.

Concluido el lapso probatorio, el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25-10-2002, dictó sentencia definitiva, en la cual, como punto previo, dio por subsanada una de las cuestiones previas promovidas por la parte demandada y desechó las demás que fueron contradichas por la parte actora, pasando a decidir el fondo de la controversia y declarando en definitiva sin lugar la demanda intentada por cumplimiento de contrato por la ciudadana R.E.I., a la vez que condenó en costas a la parte actora perdidosa (folios 56-61).

De esta decisión apeló el abogado R.A.I., en su carácter de apoderado de la parte demandante (folio 62), apelación oída en ambos efectos mediante auto de fecha 31-10-2002 (folio 63), correspondiéndole a este Tribunal conocer del recurso interpuesto. Habiéndose avocado al conocimiento del asunto el juez titular que suscribe, el apelante consignó escrito de informes (folios 67 y 68), en donde solicita se revoque la sentencia apelada por las razones que formaliza como fundamento de dicho recurso.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Las cuestiones previas resueltas por el Tribunal de la causa fueron promovidas por el abogado R.A.I., procediendo como administrador del inmueble perteneciente a la demandante, cuando todavía ésta no le había otorgado poder. El artículo 168 del Código de Procedimiento Civil circunscribió el ejercicio de la representación sin poder a los casos en que exista un interés común entre el representante y el representado respecto al derecho o cosa litigiosa, sin supeditar esta representación a la circunstancia de que la persona por quien se comparece se encuentre impedida de hacerlo o ausente del lugar del juicio; no hizo lo mismo respecto del demandado, por quien podrá presentarse sin poder cualquier abogado en el libre ejercicio de la profesión, acreditando su condición de tal por ante el Tribunal de la causa. Esto significa que dicha representación no es posible cuando se trata de los actores, sino en los casos expresamente previstos en la ley, y por ello la actuación del mencionado abogado debió ser reputada como ineficaz. Sin embargo, la ciudadana R.E.I. ratificó y convalidó al día siguiente, 19-09-02, el escrito presentado por el abogado R.A.I., a quien designó como su apoderado, y por ello, en virtud del principio de la amplitud de la defensa, se tiene como suya dicha actuación, faltando por establecer si fue realizada temporáneamente.

En este sentido se observa que el artículo 35 del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no señala una oportunidad especial para contestar las cuestiones previas, sino que éstas deben oponerse conjuntamente en la contestación de la demanda y que junto con las defensas de fondo serán decididas en la sentencia definitiva, y no en el mismo acto en que se promuevan, como lo establece el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual considera este juzgador a su prudente arbitrio que dicha contestación puede ser dada antes de la conclusión del lapso probatorio, dentro del cual las partes tienen la oportunidad de aportar a los autos los elementos que consideren convenientes para fundamentar sus respectivas posiciones, salvo el caso de la falta de jurisdicción o incompetencia del juez. Este aspecto de la sustanciación no se rige entonces por el procedimiento breve, dada la especialidad del artículo 35 respecto al artículo 33, ambos del citado Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por consiguiente, estima esta Alzada que la actora R.E.I., al ratificar y convalidar el escrito consignado por su ulterior apoderado, realizó oportunamente como suya dicha actuación, siendo acertado que el juez a quo la examinara en la parte motiva del fallo recurrido.

Ahora bien, a los efectos de decidir sobre el recurso interpuesto, ante todo es preciso señalar que la sentencia únicamente fue apelada por la parte actora, por lo cual se estima que la parte demandada se conformó con la decisión del juez a quo en cuanto declaró subsanado el defecto de forma relacionado con la inobservancia del ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, declaró sin lugar las demás cuestiones previas opuestas con fundamento en los ordinales 5°, 7° y 9° del mismo artículo 340 y desechó igualmente la promovida por acumulación prohibida de pretensiones ex artículo 78 eiusdem, pronunciamiento que quedó definitivamente firme, debiendo limitarse este juzgador a resolver en alzada la materia de fondo. La mención que hace el apelante con respecto al pronunciamiento recaído en primera instancia en torno a las cuestiones previas se contrae a solicitar la exoneración de costas, dado que no se considera vencida totalmente en el juicio, aspecto que será analizado más adelante.

Versa la presente controversia sobre el derecho que alega tener la demandante a cobrar los cánones de arrendamiento que supuestamente se causaron de conformidad con la cláusula novena del contrato, por haber abandonado el arrendatario intempestivamente el inmueble, sin previo aviso, así como sobre las reparaciones que éste ha debido hacerle a la casa para devolverla en el mismo buen estado en que presuntamente la recibió.

El mencionado contrato fue hecho valer indistintamente por ambas partes en el presente litigio (folios 5 y 6 y folios 23 y 24 y sus respectivos vueltos), y por lo tanto el instrumento privado que lo contiene es prueba del reconocimiento de la relación contractual que se discute y de las obligaciones que ella genera, siendo valorado dicho instrumento de conformidad con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil.

Ahora bien, el derecho a percibir los mencionados cánones de arrendamiento está supeditado sin duda a que el contrato haya tenido o no efectiva vigencia para el momento en que el arrendatario lo desocupó voluntariamente. En este sentido se observa que el mismo fue celebrado por un plazo fijo de ocho meses no prorrogables, según la cláusula tercera, empezando a regir el día 1-1-2000 y venciéndose dicho el plazo el día 1-9-2000. De conformidad con la misma citada cláusula, las partes se obligaron a dar aviso anticipado y por escrito una a la otra sobre la renovación del contrato o sobre la desocupación del inmueble. La demandante le ha imputado al arrendatario que “abandonó la vivienda sin previo aviso dejando la misma en condiciones precarias”, pero antes ha manifestado que “nunca más quiso firmar el contrato porque se mudaría en tiempo inmediato una vez que terminara o venciera el lapso de arrendamiento”, reconociendo con ello que sí estaba en conocimiento de la voluntad del inquilino de no continuar por más tiempo la ejecución del contrato. Si el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada por un tiempo más, sucesivamente al vencimiento del término, esto no indica por sí solo que pueda presumirse renovado el contrato y que entonces haya comenzado a regirse por las disposiciones aplicables a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, no sólo por no haber certeza de un acuerdo de las partes en tal sentido, sino porque la actora no probó tampoco haberle expresado al inquilino ningún aviso sobre la renovación, de manera que debe considerarse que se extinguió al vencimiento del plazo fijo estipulado para su duración. Aquí surge una situación de duda que debe ser interpretada en favor del demandado y luego debe considerarse que el tiempo adicional que el inquilino estuvo habitando el inmueble equivalió a un consumo parcial de la prórroga legal obligatoria contemplada en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual opera de pleno derecho. Como dicha prórroga se calcula sobre el tiempo de la relación arrendaticia y no sobre el último contrato suscrito por las partes para documentarla y el demandante ha reconocido que aquélla duró aproximadamente seis años, se habría originado a partir de entonces, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de 2 años, pero si sólo tuvo una duración de ocho meses, según el contrato, la prórroga habría tenido una duración máxima de seis meses. Sin embargo, el inquilino sólo permaneció en el inmueble por un tiempo adicional de tres meses y diez días, a contar del primero de septiembre del año 2000, fecha de la expiración natural del contrato a tiempo determinado celebrado entre las partes.

Como permanecieron vigentes las mismas estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, el inquilino continuó efectivamente obligado a pagar los cánones de arrendamiento que había venido cancelando inmediatamente con anterioridad y constan en autos los recibos expedidos por el administrador del inmueble, en concepto de alquileres, pagados hasta noviembre del 2001 y asimismo el correspondiente al depósito de la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), que él había entregado en dinero efectivo, en fecha 30-03-1996, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, ninguno de los cuales fue desconocido (folios 25-40). Si bien esta última suma nunca es imputable al pago de los cánones de arrendamiento, según el artículo 22 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera este juzgador que dicha norma rige mientras dure la vigencia del contrato y no a la terminación de la relación arrendaticia, cuando el arrendador tiene la obligación de reintegrar dicha garantía y sus intereses, operando entonces de pleno derecho la compensación correspondiente entre las cantidades concurrentes, que se extinguen recíprocamente, de conformidad con el artículo 1.332 del Código Civil. Ahora bien, es cierto que dicho reintegro está condicionado a que el arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, no se ha comprobado ningún incumplimiento que le permita al arrendador retener con justa causa el monto recibido en garantía. La obligación del inquilino de pagar los cánones de arrendamiento cesó, pues, con la expiración natural del contrato y la utilización parcial de la prórroga legal antes aludida, por lo cual no resulta aplicable la cláusula novena del contrato, ni se deriva de ninguna consecuencia para el inquilino.

En cuanto a que el demandado haya cumplido o no con la obligación de devolver la cosa tal como la recibió, el Tribunal observa: Que según aplicación de los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil, se presume que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, ya que ninguna de las partes trajo a los autos la prueba de que ellas hicieron la descripción de las condiciones en que el inmueble fue entregado por la arrendadora, pero dicha presunción puede verse desvirtuada por distintas circunstancias, como que se hayan efectuado o no, durante el tiempo del contrato, las reparaciones que la cosa necesite y si se trata de reparaciones mayores o menores, para determinar quien tiene a su cargo realizarlas; de allí que debió probarse el hecho de que la cosa se encuentre efectivamente deteriorada, lo cual fue negado por el demandado, y recaer además dicha comprobación sobre la entidad de las reparaciones necesarias, para verificar si objetivamente existía esta obligación y a quien le correspondía su ejecución, ya que según la cláusula quinta del contrato: “Serán por única cuenta del arrendatario las reparaciones menores que amerite el inmueble y que sean causados por el uso del mismo”.

El apelante hace una interpretación incorrecta de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, porque para pedir la ejecución de la obligación contemplada en el artículo 1.595 del Código Civil, debió demostrar el hecho de que objetivamente existía la necesidad de esas reparaciones y que no se habían efectuado, pues el demandado negó la imputación de no haber atendido diligentemente al periódico mantenimiento y pintura del inmueble, con lo cual invirtió en contra de la actora la prueba de ese presunto incumplimiento. De igual manera, él no tenía que probar en contra de un hecho que no había quedado establecido, para quedar liberado de la obligación nacida de ese supuesto hecho.

Es cierto, como lo afirma la sentencia apelada, que la declaración del testigo J.G.S.A., rendida el día 27 de septiembre del año 2002 (folio 44), es insuficiente para demostrar el incumplimiento atribuido al demandado, porque el deponente se limitó a afirmar, ante una pregunta de la promovente, que el arrendatario sí se marchó de la casa sin dar aviso y dejando la vivienda en estado de deterioro y sin pintarla, pero no dio ninguna razón fundada de su dicho; tampoco éste puede ser concordado con otras pruebas testimoniales ni de ninguna otra especie, siendo además impreciso por no haber determinado la naturaleza y entidad de los deterioros presentados por el inmueble, por lo cual el juez prudentemente considera que no constituye por sí solo la plena prueba requerida para una condenatoria. La prueba idónea por excelencia en el caso planteado era la inspección judicial promovida por la demandante, pero que no llegó a evacuarse por inasistencia de ambas partes en la oportunidad señalada para practicarla (folio 51). Aun cuando el apelante objetó esta falta de actividad atribuyéndola a una errónea información del secretario del Tribunal de la causa, los motivos por los cuales se declaró desierto el acto respectivo constan en un acta que tiene valor auténtico y ella merece ser apreciada por esta alzada, que debe atenerse simplemente a la inexistencia de la prueba.

Por lo demás, el hecho argumentado por el apelante de que confió en llegar a un acuerdo con el arrendatario o esperó su cumplimiento voluntario, y por esto no preconstituyó entonces ninguna prueba para hacer constar las condiciones en que el arrendatario había dejado el inmueble cuando se marchó del mismo en el mes de diciembre del año 2001, no la dispensa de no haber sido más diligente en la defensa de sus derechos y de no haber tomado las precauciones convenientes para fundamentar eventualmente su pretensión, en caso de no materializarse dicho acuerdo o la ejecución voluntaria de la obligación. Por el contrario, la imposibilidad para este juzgador de verificar cuál era realmente la situación de hecho existente para el momento de la salida del arrendatario, arroja dudas sobre cambios posteriores que haya podido haber sufrido el estado del inmueble por causas que no le sean imputables a aquél, dudas que deben ser interpretadas a favor del demandado para rechazar una vez más la existencia de plena prueba de los hechos alegados en la demanda, exigida por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, determinando que debiera ser desestimada efectivamente la pretensión incoada por la demandante y así lo declara expresamente este Tribunal, salvando las diferencias de criterio expresadas con respecto a la motivación del fallo apelado.

Por último, en relación con la condenatoria en costas de que fue objeto la parte actora en la sentencia apelada, observa este Tribunal que el juez a quo aplicó acertadamente el criterio del vencimiento total acogido desde el 2-7-68 por la Corte Suprema de Justicia, según el cual lo único que debe tenerse en cuenta para la imposición de las costas es la correspondencia de la acción deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva, de manera de establecer si el demandado fue absuelto totalmente o el actor obtuvo en la definitiva todo lo que había solicitado en el libelo. Asimismo, ha dicho el M.T. que “Ninguna importancia tiene al efecto el hecho de que la parte que obtiene cuanto pide haya resultado vencida en una excepción, instancia o incidencia” (cfr CSJ, Sent. 2-7-68 G.F. 61 p. 179). Es esto lo ocurrido en el presente caso, en que la parte actora convino en subsanar una de las cuestiones previas opuestas por el demandado y fueron declaradas sin lugar las demás que fueron promovidas por él y contradichas por la propia parte actora, pero en definitiva a ésta le fue desestimada su pretensión. Al respecto considera este juzgador que esas incidencias forman parte de la actividad que la parte ha tenido que desarrollar para el triunfo final de su pretensión o de su defensa, por lo cual debe ser valorada unitariamente; y así finalmente se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la ciudadana R.E.I. en relación con la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de octubre del año 2002 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, y en consecuencia CONFIRMA la sentencia recurrida en cuanto declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada por dicha ciudadana en contra del ciudadano G.D.J.S.V., ambas partes ya identificadas suficientemente, salvando las diferencias de criterio contenidas en el presente fallo y así se decide.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia. Devuélvase en su oportunidad el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de abril del año dos mil tres (2003). Años: 192° de la Independencia y 144° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 9:00 a.m.

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

HJAS/icbc.-

EXP. N° 23.056