Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 29 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 29 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Ylimar Oliveira de Caraballo |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE.
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE
Ingresó el presente expediente a esta instancia judicial luego del sorteo de ley, en virtud de demanda presentada por la ciudadana R.G., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 534.323, debidamente asistida por el abogado J.R. Mayz, inscrito en el IPSA bajo el Nº 33.439, en contra del ciudadano O.B., titular de la cédula de identidad Nº 7.786.425.
La demanda fue admitida por auto de fecha 12 de junio del corriente año, se ordeno la citación de la parte demandada.
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la pretensión del actor
Alegó la demandante de autos que en fecha 01 de junio del año 2005, celebró Contrato de arrendamiento con el ciudadano O.R.B.B., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.796.425, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle García, Nº 171, de esta ciudad de Cumaná, todo ello según Contrato de Arrendamiento anexo marcado “A”.
Prosiguió narrando que en el Contrato de marras se había establecido que el arrendamiento mensual sería la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,00), los cuales según debían ser cancelados por mensualidades vencidas los últimos de cada mes, y que así mismo se dejaba constancia que el arrendatario recibía el inmueble en perfectas condiciones de sanidad y habitabilidad y que se obligaba presuntamente a devolverlo al finalizar el contrato.
Sigue señalando que el ciudadano O.B. , según no ha cancelado ni uno solo de los cánones de arrendamiento, es decir que no ha cancelado supuestamente los siguientes meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2006, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, de este año, a razón de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,00), lo cual asciende a la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES que comprende según la suma de los cánones de arrendamiento insolutos.
Por otra parte señaló lo que a bien se transcribe:
….Este hecho constituye a todas luces una flagrante violación a la convención que celebramos a tenor de lo dispuesto en la Cláusula DECIMA CUARTA del contrato, siendo causal de RESOLUCIÓN concatenada con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil que establece la obligación a las partes a ejecutar el contrato según lo expresado el; y el ordinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil que establece que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos. Razón por la cual me veo en la imperiosa necesidad de ocurrir ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto en este acto DEMANDO al ciudadano O.R.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 7.796.425, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO para en consecuencia convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
Que me haga la inmediata devolución del inmueble que le di en arrendamiento el cual se encuentra ubicado en la calle García, número 171 de esta ciudad de Cumaná, en las mismas condiciones en que se lo entregue, es decir, en perfecto estado de sanidad y habitabilidad; tal y como lo expresa la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento.
Que me cancele todas y cada una de las pensiones de arrendamiento que me adeuda, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DSOCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 5.200.000,00) que comprende los pagos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2006, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, de este año.
Que subsidiariamente pague los meses que transcurran hasta la efectiva devolución del inmueble que le di en arrendamiento a razón de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 325.000,00).
Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 5.200.000,00).
Por último solicitó la declaratoria CON LUGAR de la demanda con la expresa condenatoria en COSTAS.
Debidamente citada la parte demanda en la oportunidad respectiva, procedió a ejercer su derecho a la defensa en los términos siguientes:
De los alegatos de la parte demandada
Practicada la citación, compareció ante este Tribunal el ciudadano O.B., identificado en autos, representado por el abogado A.M., inscrito en el IPSA bajo el Nº 88.564 procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Alega que efectivamente en fecha uno (01) de junio del dos mil cinco (2005), celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana R.G., sobre un inmueble de su propiedad, tal como lo señale el contrato de arrendamiento.
Adujo igualmente que no era cierto que adeudara los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2006.
Aceptó como cierto y que por razones presuntamente de índole económica y por razones de trabajo no había según cancelado totalmente el canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2006, de los cuales según hizo abonos en deposito.
Procedió a oponerse a aceptar el cobro de bolívares CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 5.200.000,00), por cuanto su decir puede demostrar que presuntamente solo adeuda la cantidad de DOS MILLONES SETECINETOS MIL CON 00/100. (Bs. 2.700.000,00).
Igualmente señaló que supuestamente hizo entrega de las llaves del inmueble en la casa de habitación de la señora R.G..
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Transcritas tanto las alegaciones de las partes como los medios probatorios producidos en autos, conviene ahora efectuar algunas consideraciones básicas para dictar sentencia:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye el principio general de la “distribución de la carga de la prueba”, en los términos que a continuación se expresan:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación
.
En efecto, planteada una relación contractual, en virtud de la cual una de las partes queda obligada a ejecutar una determinada prestación en provecho de la otra, la denuncia del incumplimiento de esta prestación, vale decir, de su inejecución, implica para el demandante la carga de probar, simplemente, la existencia del contrato que contenga la obligación presuntamente incumplida; mientras que, por el contrario, al demandado, o sea, la persona a quien se le atribuye el incumplimiento o inejecución de la prestación debida, si pretende demostrar que se ha libertado de su obligación, deberá probar entonces que efectivamente ejecutó aquel o aquellos actos que se había comprometido (véase el artículo 1.354 del Código Civil), o, en todo caso, demostrar que el incumplimiento se debió a la ocurrencia de una causa extraña no imputable (véase el artículo 1.271 eiusdem).
La resolución es un modo de terminación exclusivo de los contratos bilaterales y configura en la doctrina uno de los capítulos de la teoría general de los contratos. Solo los contratos bilaterales pueden terminarse mediante resolución. Esta es una noción inherente a la naturaleza sinalagmática del contrato (…) la resolución tiene efectos retroactivos.
El artículo 1.579 del código Civil, señala lo siguiente:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar ha aquella.
A su vez el artículo 1.592 ejusdem establece lo siguiente:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
Omissis..
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
.
Siendo así es procedente reseñar que siendo una de las principales obligaciones del arrendatario pagar al arrendador el canon de arrendamiento de acuerdo a lo pactado por ello en el contrato, toda vez que según se desprende del artículo 1159 de la norma sustantiva civil el contrato tiene fuerza de ley entre las partes.
El artículo 1.133 del Código Civil establece:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El artículo 33 bien el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario prevé lo siguiente:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantía, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XIII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
En el escrito de demanda, el representante judicial de la parte actora, adujo entre otras cosas que entre su representada, y el ciudadano O.B., se había celebrado un contrato de arrendamiento de lo que se desprende de dicho instrumento, el mismo es de carácter privado sobre un inmueble ubicado en la calle García Nº 171 de esta ciudad de Cumaná. Esta Juzgadora aprecia en todo su valor probatorio por haber sido aceptado por ambas partes, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
De lo antes expuesto se infiere, a los efectos de hacer el análisis del caso, que los términos bajo los cuales fue pactada la negociación contenida en tal contrato de arrendamiento, son los mismos términos que regulan la relación arrendaticia que se ha constituido entre la actora y el demandado de autos. Y así se establece.
Cónsono con lo anterior, debe esta Sentenciadora en primer término, examinar lo correspondiente al modo como fue pactado el cumplimiento del pago del canon de arrendamiento, con el objeto de determinar si efectivamente el demandado incurrió o no en el incumplimiento de tales obligaciones y por lo tanto, si el incumplimiento o no de esta serie de obligaciones es fundamento suficiente para declarar o no su estado de insolvencia. Para ello, quien suscribe, estima conveniente hacer uso de la transcripción de las cláusulas relativas al pago del canon de arrendamiento, las cuales, se encuentran redactadas en la forma siguiente:
(Sic)“TERCERA: El canon de arrendamiento es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOIVARES (Bs. 325.000,oo), que “EL ARREDATARIO” pagará a la “ARRENDATARIA” al vencimiento de cada mes, mediante la presentación del correspondiente recibo firmado por esta última o por la persona que la representa
El incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contraídas por “EL ARRENDATARIO” en el presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a proceder judicialmente para pedir la resolución de éste, siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO” los daños y perjuicios a que diere lugar.
De acuerdo al contenido de tales cláusulas, advierte esta Sentenciadora que, entre otras cosas, el canon de arrendamiento mensual debía ser cancelado por el arrendatario al vencimiento de cada mes.
Se ha dicho que los términos bajo los cuales fue pactada la negociación contenida en tal contrato de arrendamiento, son los mismos términos que regulan la relación arrendaticia que se ha constituido entre la actora y el demandado de autos, lo cual significa que lo acordado en el contrato es ley entre las partes, y que el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no violen el orden Público, de lo cual concluye quien decide que el demandado de autos no dio cumplimiento al contrato suscrito por él y la arrendadora, esto es a lo expresamente estipulado en el mismo, en cuanto a pagar los cánones de arrendamiento, al vencimiento de cada mes, encontrándose en morosidad con respecto a las mensualidades.
Se debe dejar claro que lo persigue el actor es que se de por resuelto el contrato, por el evidente incumplimiento de lo estipulado en el mencionado contrato de arrendamiento por parte del accionado. Ahora bien siguiendo las enseñanzas del Dr. J.M.-Orsini en la obra Doctrina General del contrato pág. 734, en lo relativo al alcance del artículo 1167 del Código Civil analiza lo siguiente:
La resolución de que habla el artículo 1.167 del Código Civil, esta sujeta a los requisitos que en él se enuncian a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentran en un relación de interdependencias entre si; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable, y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante
El actor en su libelo de demanda específicamente en su petitorio solicitó
Que me haga la inmediata devolución del inmueble que le di en arrendamiento el cual se encuentra ubicado en la calle García, número 171 de esta ciudad de Cumaná, en las mismas condiciones en que se lo entregue, es decir, en perfecto estado de sanidad y habitabilidad; tal y como lo expresa la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento.
Que subsidiariamente pague los meses que transcurran hasta la efectiva devolución del inmueble que le di en arrendamiento a razón de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 325.000,00).
En la Contestación a la demanda el demandado entre otras cosas señaló:
Procedió a oponerse a aceptar el cobro de bolívares CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 5.200.000,00), por cuanto su decir puede demostrar que presuntamente solo adeuda la cantidad de DOS MILLONES SETECINETOS MIL CON 00/100. (Bs. 2.700.000,00).
Igualmente señaló que supuestamente hizo entrega de las llaves del inmueble en la casa de habitación de la señora R.G..
En cuanto a los depósitos consignados por el demandado de autos en la contestación a la demanda, esta juzgadora considera que no está demostrado que el abogado J.R. sea la persona encargada para recibir dichos pagos, ni mucho menos que los mismos sean tomados como prueba del pago de los cánones de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
La parte demandada no alegó ni probó haber cumplido con el pago que se le demandó, no existe en autos documento que así lo demuestre. Y ASÍ SE DECIDE.
No probó el demandado haber cancelado los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2006, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, de este año, a razón de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,00), lo cual asciende a la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES que comprende según la suma de los cánones de arrendamiento insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia debe el demandado cancelar subsidiariamente los meses que transcurran hasta la efectiva devolución del inmueble arrendado a razón de cancelar de TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,00). Y ASÍ SE DECIDE.
A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada. ASI SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el Abogado en ejercicio y de este domicilio J.R., venezolano, mayor de edad, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 33.439, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 534.323 y de este domicilio, tal y como consta de mandato conferido contra el ciudadano O.B., venezolano, mayor de edad, de éste mismo domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.-7.796.425, representado judicialmente por el Abogado en ejercicio de su profesión: A.M., venezolano, mayor de edad, de éste domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 88.564, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre el actor y el demandado de autos, a partir del momento de adquisición del inmueble arrendado, por consiguiente, se ordena al demandado, ciudadano O.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 7.796.425, y de este domicilio, proceda a desocupar el inmueble distinguido con el N° 171, ubicado en la calle García de esta ciudad de Cumaná del Estado Sucre, que le fue dado en arrendamiento conforme al contrato celebrado por documento privado con la ciudadana R.G..
Se condena, además, al demandado a cancelar, a cancelar subsidiariamente a pagar los meses que transcurran hasta la efectiva devolución del inmueble a razón de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,00).
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión ha sido dictada fuera de su lapso legal. Se ordena la Notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del texto adjetivo civil. Que conste.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada de esta decisión, dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil siete (2.007).-
LA JUEZ PROVISORIO.
Abog. YLIMAR OLIVEIRA DE CARABALLO.
LA SECRETARIA,
Abog. R.P.R.
NOTA: En esta misma fecha siendo las 11:00 a.m se publicó la presente decisión previo el anuncio de ley ya las puertas del Despacho. Que conste.
LA SECRETARIA.
Abog. R.P..
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (CIVIL)
EXP N° 6619.07.
YOdC/ cml.
