Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 14 de Diciembre de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA

DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

PARTE ACTORA: R.T.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 617.995

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.C.Z.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 14.216.541 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 96.017.

PARTE DEMANDADA: M.D.Y., extranjera, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 718.825.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: N.F. y R.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las cédulas de identidad Nos. 2.635.196 y 4.056.762, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.656 y 77.556, también respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente proceso, mediante Demanda interpuesta por el ciudadano J.C.Z.P., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana R.T.P.R., ambos plenamente identificados, mediante el cual alega que la ciudadana M.d.Y., arriba identificada, tiene en arrendamiento un apartamento distinguido con el número 1, del edificio denominado Residencias “7” ubicado en el sector denominado Amigos Reunidos, Calle Monterrey del Municipio Carrizal del Estado Miranda, según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Marzo de 1995; que la parte acora es su legítima propietaria y arrendadora; que su hija R.H.R.P., venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad No. 5.569.059 y su nieta, menor de edad, no poseen vivienda, razón por la cual se encuentran viviendo con la parte actora, lo cual ocasiona incomodidad y desmejora su calidad de vida, a tenor de lo establecido en el artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandada a la ciudadana M.d.Y. para que convengan o en su defectos sea condenada por el Tribunal a la entrega del inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas.

Como fundamento jurídico de su pretensión la parte actora invocó los artículos 26 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 545, 1.1823 y 1.282 del Código Civil y artículos 33, artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Acompaño al libelo de demanda como instrumentos fundamentales: instrumento poder autenticado; Copia Simple del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil SOINTECA y la ciudadana M.D.Y.; Copia Certificada del documento de venta del inmueble constituido por una casa; Copia Certificada del documento de Partición de Comunidad Conyugal existente entre los ciudadanos J.J.R.L. y R.T.R.; y copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana M.V.D.R.,

Conoció de la presente causa el Juzgado de Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, y la admitió en fecha 21 de Enero de 2004, por el trámite del Procedimiento Breve, emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente de la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas de Despacho a fin de dar contestación a la demanda u opusiera las defensas que creyere convenientes.

En fecha 14 de septiembre del año en curso, el Alguacil del Juzgado de Municipio de Carrizal, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.

El día en que debía tener lugar la contestación de la demanda, el 16 de Septiembre del año en curso,. compareció la ciudadana M.D.Y., asistida por el abogado N.F. y consignó escrito de contestación de la demandada, mediante el cual opusó las cuestiones previas de incompetencia del Tribunal y la ilegitimidad de la persona del actor, contenidas en el ordinal 1º y 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De seguidas negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, los hechos y el derecho; que no fue notificado de la cesión de los derechos que tiene la Administradora como arrendadora a la propietaria del inmueble; que no consta en autos el informe de la Comisión Nacional de Abastecimiento, para poder comprobar suficientemente la necesidad que tiene la propietaria del inmueble y que ésta última se encuentra en la obligación de ofrecerle otro inmueble en arrendamiento, bajo las mismas condiciones y modalidades que el actual o el que establezca la Comisión Nacional de Abastecimiento.

El Tribunal del Municipio de Carrizal, a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo día en que tuvo lugar la contestación de la demanda se pronunció sobre la incompetencia y declinó el conocimiento de la presente causa en los Juzgado de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Sometida la presente causa a la distribución de ley le correspondió el conocimiento a este Juzgado y se le dio entrada en fecha 20 de Octubre de 2004.

II

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa previamente a pronunciarse sobre la Cuestión Previa opuesta de falta de ilegitimidad de la persona del actor, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

La parte demandada alega que no suscribió el contrato de arrendamiento con la ciudadana R.T.P.R., sino con la sociedad mercantil SOINTECA C.A.; representada en ese entonces por el ciudadano J.E.C.B.; que la propietaria traspaso a la administradora el derecho de administración de dicho inmueble, en consecuencia es la administradora quien tienen legitimidad para intentar la presente acción y en caso de haber tenido lugar la cesión, a favor de la propietario, debió de haber sido notificada lo cual no ocurrió.

Este tribunal observa que la cuestión previa opuesta por la parte demandada resulta a todas luces improcedente, pues ésta se encuentra referida a quien se ha presentado como actor en el juicio carece de capacidad procesal, a tal punto que su subsanación consistiría, en que el demandante incapaz comparezca legalmente asistido o representado.

En el escrito de contestación y oposición de la cuestión previa se observa que la parte demandada incurre en una confusión en la diferenciación de instituciones clásicas o tradicionales del derecho procesal, como son la legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam.

La ilegitimidad contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la legitimatio ad processum o capacidad procesal, la cual pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, es decir aquellas personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, mientras que la legitimatio ad causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, la cual sólo puede dilucidarse cuando es opuesta como una defensa de fondo a tenor de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Quien aquí decide observa que el apoderado judicial de la parte demandada ha pretendido oponer una cuestión previa que está dirigida a la necesaria capacidad de las personas que deben obrar en juicio, con temas relacionados a la cualidad de parte, lo cual no puede, como ya se dijo, dilucidarse como una incidencia de cuestión previa; en consecuencia de lo expuesto la cuestión previa opuesta debe sucumbir por improcedente. Y así se declara.-

III

Decidida como ha sido con inmediata anterioridad la cuestión previa opuesta, el Tribunal pasa de seguidas a pronunciarse sobre el fondo de la controversia:

En la oportunidad de la contestación la parte demandada ha aceptado que ocupa, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1, del edificio denominado Residencias “7” de la Calle Monterrey, ubicado en el sector denominado Amigos Reunidos, Municipio Carrizal del Estado Miranda, en calidad de arrendataria, por lo que la existencia de la relación arrendaticia no ha constituido un hecho controvertido en la presente causa.

Tampoco constituyó un hecho controvertido la cualidad de propietaria de la parte actora en el presente proceso.

El apoderado judicial de la parte demandada, alegó en la contestación de la demandada que el contrato de arrendamiento lo había suscrito con la Administradora SOINTECA, y no con la actora y en caso de haber ocurrido una cesión de dicho contrato no le fue debidamente notificada a su representada.

La presente acción se fundamenta en la causal contenida en el artículo 34, literal b) de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, o lo que es lo mismo la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble. Dicha causal no se refiere al incumplimiento imputable al arrendatario, sino al estado de necesidad del propietario del inmueble o de algunos de sus parientes consanguíneos.

Puede ser que el inmueble cuyo desalojo se exige basado en la causal de necesidad de ocuparlo lo haya dado en arrendamiento un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia se ha constituido sobre la cosa ajena, lo cual carece de importancia pues el dispositivo legal se basa en la necesidad del propietario, por lo que es quien tiene la legitimación para comparecer ante los órganos jurisdiccionales para solicitar el desalojo basado en la necesidad de ocupar el inmueble, bien sea por él o por un pariente consanguíneo hasta el segundo grado. Y así lo considera el Tribunal.

En el caso de marras, ha quedado plenamente demostrado en autos, aunado con el hecho de que no ha sido controvertido el carácter de propietaria de la ciudadana R.T.P.R. del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1, del Edificio denominado Residencias “7”, ubicado en el sector Aminos Reunidos, calle Monterrey del Municipio Carrizal del Estado Miranda; como se ha dicho tantas veces la causal de desalojo esgrimida es la necesidad de ocupar el inmueble, por lo que para accionar por tal motivo no se requiere que: el contrato se encuentre suscrito por el propietario; de la existencia de la notificación de una cesión del contrato, si fuera el caso, solo basta ser el propietario, en consecuencia el alegato de falta de notificación de la cesión del contrato debe ser desechado. Y así se decide.-

Igualmente se deja expresa constancia que con inmediata anterioridad, este tribunal se pronunció sobre la cuestión previa opuesta, referida a la falta de legitimación de la parte actora, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad de la contestación de la demandada, el apoderado judicial alegó que no consta en autos el informe de la Comisión Nacional de Abastecimiento, para poder comprobar suficientemente, el estado de necesidad en que se encuentra la propietaria del inmueble, y que ésta, es decir la propietaria, tiene la obligación de ofrecerle otro inmueble en arrendamiento.

Al respecto, esta sentenciadora, realiza las siguientes observaciones:

En el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, consagraba la procedencia de las causales de desocupación y entre otras se encontraba la necesidad del propietario o sus parientes de habitar el inmueble dado en arrendamiento, en los siguientes términos:

Cuando a juicio de la Comisión Nacional de Abastecimiento (Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento) o la Delegación respectiva, se compruebe suficientemente que el propietario o algunos de sus parientes consanguíneos, hasta el segundo grado, tienen necesidad de ocupar el inmueble. La fecha de la desocupación por el inquilino y por un plazo no menor de seis meses. Si el propietario o sus parientes para trasladarse a la casa cuya desocupación solicitan, dejan desocupado otro inmueble que les perteneciere, están obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar salvo en el caso de que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones mayores, reconstrucción o demolición; pero se exigirá la autorización previa de la Comisión Nacional de Abastecimiento (Dirección de Inquilinato – Ministerio de Fomento) o la Delegación respectiva.

Si el inmueble que va a ser desocupado por la persona que solicita la desocupación de otro que le pertenezca, no es también de su propiedad o de la propiedad de sus parientes ya indicados, el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a ser preferido en su arrendamiento en las mismas condiciones que regían para el anterior contrato de arrendamiento, o a las que establezca la Comisión Nacional de Abastecimiento (Dirección de Inquilinato – Ministerio de Fomento), organismo que estará encargado de tramitar las peticiones correspondientes, en los casos que se indican…

La anterior disposición quedó derogada con la entrada en vigencia, en fecha 1º de Enero del año 2000, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de forma expresa, ya que así quedo consagrado en el artículo 93, en los siguientes términos:

Artículo 93.- Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

1) Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960.

2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.

3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de Septiembre de 1947.

4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972…

9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.

.

En consecuencia, mal puede el apoderado judicial de la parte demandada, esgrimir el incumplimiento por parte de la actora, de unas “obligaciones legales”, que ya no tiene, por haber quedado, desde hace cuatro años aproximadamente, derogada la Ley que las consagraba. Y así se considera.-

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la presente fecha en el artículo 34 establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

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A la luz del artículo transcrito para la procedencia del desalojo en beneficio de la persona necesitada de ocupar el inmueble, deben probarse tres requisitos de carácter concurrentes: a) la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien sea verbal o escrita; b) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento y c) la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, por lo que quien aquí decide, debe examinar si en el caso de autos se encuentra presentes estos requisitos.

Las parte demandada ha aceptado como cierto que suscribió contrato de arrendamiento que tenía por objeto el inmueble cuya desocupación se pide, en la cláusula tercera de dicho contrato se estableció que el lapso de duración del mismos sería de un año fijo y que en caso de ser prorrogado sería por un período igual, por lo que en ningún caso tendría lugar la tácita reconducción; en consecuencia el contrato de arrendamiento existente es a tiempo determinado o plazo fijo.

Por ser el contrato de arrendamiento a tiempo fijo, no se encuentra presente el primero de los requisitos exigidos para la procedencia del desalojo, referido al tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento. Por otro lado siendo, el contrato a tiempo determinado priva la necesidad de cumplimiento del mismo durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación. Y así se considera.-

Ahora bien, con respecto al segundo de los requisitos exigidos ha quedado plenamente demostrado en autos que la parte actora R.T.P.R., es la propietaria del inmueble cuya desocupación se solicita, con la copia certificada de la partición de comunidad conyugal efectuada por ante el entonces Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Febrero de 1.980, documento que no fue impugnado, tachado, ni desconocido de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Con respecto al tercero de los requisitos de procedencia, referido a la necesidad del propietario o de un pariente hasta el cuarto grado de consaguinidad para ocupar el inmueble, necesidad que viene dada por una circunstancia de tal naturaleza que obliga a ocupar el inmueble y que en caso contrario causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, por lo tanto le corresponde al propietario demostrar la necesidad de ocupación.

En el caso de autos, el propietario en la oportunidad del lapso probatorio no aporto prueba alguna de la necesidad de su hija de ocupar el inmueble, así como tampoco probó que en el caso de que su hija no ocupase el inmueble se le causaría algún daño de naturaleza económico, social y/o patrimonial y en la oportunidad en que interpuso la demanda sólo se limito a indicar que su hija no posee vivienda propia y con su menor hija, se encuentran viviendo todas juntas en el apartamento de la parte actora, lo cual según su decir desmejora su calidad de vida; por lo tanto no quedó probado en autos la necesidad que tenía la hija de la propietaria del inmueble de ocuparlo. Y así se considera.-

De lo expuesto con inmediata anterioridad se evidencia claramente que en el caso de marras no se encuentran llenos los requisitos legales, exigidos para la procedencia de la acción propuesta. Y así se decide.-

III

Por las razones que anteceden, este Tribunal Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana R.T.P.R., venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad No. 617.995, contra la ciudadana M.D.Y., mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. E-718.825, por no encontrarse llenos los requisitos establecidos en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en San D.d.L.A., a los catorce (14) días del mes de Diciembre de dos mil cuatro (2004). Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR

DRA. J.V.A.

LA SECRETARIA.

M.S.E.

En esta misma fecha siendo las diez y media de la mañana (10:30 a.m) se publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA,

M.S.E..

Exp N° 0245/2004.

JVA