Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 28 de Marzo de 2011

JURISDICCION CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

Los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F., mayores de edad, venezolanos, solteros, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.215.043 y 12.558.095 y domiciliado en Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.

APODERADO JUDICIAL:

El ciudadano abogado POLIBIO G.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.055 y domiciliado en Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.

PARTE DEMANDADA:

La ciudadana OLGUIVANA OLIVER, mayor de edad, venezolana, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 9.911.230.

|

APODERADO JUDICIAL:

El ciudadano abogado J.S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 138.954 y domiciliado en Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.

MOTIVO:

DESALOJO, que cursó por ante el Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE Nº

11-3851

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del oficio inserto al folio 281, de fecha 09 de Febrero de 2011, donde esta alzada hace del conocimiento a ese Juzgado que se realizó la audiencia oral y pública en la Acción de A.C. interpuesta por los abogados NUHLYS MANRIQUES GARCIA y J.J.S.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana OLGUIVANA M.O.E. contra la decisión de fecha 24 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial, en cuyo acto este Tribunal Superior declaró con lugar la acción de amparo constitucional y declaró nula la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Circuito y Circunscripción Judicial de fecha 24 de noviembre de 2010, y ordenó al Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. remitir en forma urgente el expediente principal signado con el Nº 2059 a los fines de que sea tramitado en esta Alzada, el tramite de la apelación correspondiente.

Por auto de fecha 28 de febrero de 2011, el Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en acatamiento a lo ordenado por este Tribunal ordenó remitir a esta alzada el expediente signado con el Nº 2.059-09 relativo al juicio de Desalojo incoado por los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. contra la ciudadana OLGUIVANA M.O.E., a los fines de la tramitación de la apelación interpuesta por la parte demandante.

Recibidos los autos en fecha 02 de marzo de 2001, este Tribunal le dio entrada al referido expediente tal como consta al folio 294 y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, por lo que previamente hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1. - Límites de la controversia

   1.1.- Alegatos de la parte actora

   En el escrito que encabeza este expediente que riela del folio 1 al 5 el abogado POLIBIO G.O., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F., alegó lo que de seguidas se sintetiza:

   • Que consta de documento debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 2009.138, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 300.6.1.181, del año 2009, que los ciudadanos X.D.C. COLLS, A.M.S.C., y Y.G.S.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.415.567, V-16.617.447 y V-18.336.709 dieron en venta pura y simple a sus mandantes R.J.H.T. Y A.D.B.F., venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.215.043 y 12.558.095 respectivamente, un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el número 37 de la manzana “C” y la casa sobre ella construida que forma parte de la Urbanización La Campiña situada en la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, dicha parcela de terreno tiene un área de 473 metros cuadrados, y la casa un área aproximada de construcción de 106,00 metros cuadrados por un precio de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo).

   • Que consta de contrato privado de arrendamiento que la ciudadana X.D.C. COLLS GUILLEN dio en arrendamiento una casa de su legítima propiedad ubicada en la Urbanización La Campaña Manzana C casa Nº 37 a la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, donde en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato será de un año contado a partir del día 01 de junio de 2005 pudiendo ser prorrogado mediante acuerdo entre las partes. Si la arrendataria manifestase el deseo y la voluntad de seguir con el contrato, mediante participación por escrito que debía hacer con dos (2) meses de anticipación y por escrito. Este contrato fue renovado sucesivamente hasta el primero de junio del año 2008. El documento privado (contrato de arrendamiento) el cual constituye la prueba de la relación arrendaticia, se lo opone en contenido y firma en este acto a la ciudadana OLGUIVANA OLIVER a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   • Que consta comunicación de fecha 14 de mayo de 2008 que la ciudadana X.C. arrendadora, le manifestó por esta vía en su carácter de propietaria a la ciudadana OLGUIVANA O.A., su voluntad de prescindir del contrato de arrendamiento y de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la relación contractual quedaría vigente hasta el 1º de junio de 2008. En la misma comunicación le ofertó el inmueble arrendado a la inquilina fijándole un precio de venta de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo). Que ese documento fue recibido y firmado de puño y letra por la arrendataria ciudadana OLGUIVANA OLIVER el cual se lo opone en ese acto en contenido y firma a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   • Que en fecha 14 de mayo de 2008, la ciudadana X.C., se trasladó a la casa Nº 37 de la manzana “C” de la Urbanización La Campiña de la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar a notificar su decisión de no prorrogar el contrato y su voluntad de vender el inmueble señalado, que ocupaba en calidad de arrendataria la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, se percató del estado ruinoso en que estaba su casa, la cual presentaba tejas rotas, techos y paredes con filtraciones de aguas, madera roída por comejenes, orificios en el techo de madera y desprendimiento del friso en paredes y techo de platabanda, cables de electricidad en el suelo, los cuales habían sido sacados de sus cajetines. Ante la impactante escena la ciudadana X.C. exigió las explicaciones del caso, de lo que obviamente era inexplicable, pues los daños presentados en la casa alquilada era de una magnitud que solo podían haberse realizados con intención, ya que la negligencia fue descartada, la inquilina OLGUIVAN OLIVER solo se limitó a decir, “que ella no podía controlar a los niños y que repararía la casa de inmediato”, suplicando que por favor le dejara vivir el año de prorroga legal, para poder buscar donde irse con sus hijos.

   • Que ante el hecho cierto de los daños mayores presentados en el inmueble arrendado, la ciudadana X.C., mandó ha realizar un avalúo de los daños por parte de un maestro constructor, quien cuantificó los daños y costos de reparación, materiales y mano de obra, en la suma de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,oo) a reserva de los daños ocultos, en la estructura metálica y de madera, materiales de construcción embutidos, cables, etc.

   • Que en virtud de la disminución del precio sufrido por el inmueble arrendado, debido a los daños y destrozos causados por la arrendataria, los cuales había generado mas allá del uso normal de las cosas y ante la necesidad en que se encontraba de vender el inmueble, para cumplir con compromisos que no vienen al caso mencionar, tomó la decisión de disminuir el precio de venta en un diez por ciento (10”%) del precio fijado inicialmente, ya que no encontró quien pagara la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) por un inmueble en tales condiciones, pues la arrendataria no honró su palabra de reparar la casa.

   • Que sus mandantes comenzaron negociaciones en fecha 20 de marzo de 2009, mediante documento protocolizado por ante la oficina de registro publico del Municipio Piar del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 2009.139, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 300.6.4.1.181, se materializó la venta del inmueble en cuestión.

   • Que en inspección Judicial practicada en fecha 13 de abril de 2009, se dejó constancia de la situación en que se encontraba la casa.

   • Que fundamenta su acción en los artículos 1160, 1167, 1592, 1595 del Código Civil.

   • Que existen presunción grave del derecho que se reclama, contenido en los documentos que acompañan la presente demanda (inspección Judicial) que la arrendataria no ha cumplido con lo que constituye una de las obligaciones principales del arrendatario.

   • Que ante la conducta asumida por la arrendataria de no querer recibir la notificación del cambio de propietario arrendadores del inmueble, en fecha 24 de abril de 2009, cuando los nuevos propietarios acudieron a la casa en cuestión en compañía de la ciudadana X.C. a cumplir con dicha formalidad a los fines pertinentes, el argumento esgrimido por la inquilina arrendataria en esa oportunidad para no recibir la notificación, era que “no se le había ofrecido el inmueble en venta conforme a la Ley.”

   • Que el derecho preferente del arrendatario inquilino que contempla la mencionada Ley de Arrendamientos, es un privilegio que le otorga la Ley al arrendatario, que cumple con sus obligaciones, cuales son: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento y que está claro al menos para esta representación que una conducta como la desplegada por la arrendataria sobre el bien inmueble que debía usar de manera decente y civilizada, no se subsume en las normas contenidas en los artículos 1160 y 1592 del Código Civil.

   • Que pretender que solo por pagar el canon arrendaticio, se es acreedora del derecho preferente, no obstante destrozar un bien que se supone debía guardar y mantener como un buen padre de familia, no solo va contra la equidad, los usos, la ley, sino que es inmoral, sería desconocer el derecho del arrendador propietario y fomentaría la destrucción de los inmuebles.

   • Que por todas las razones de hecho ocurre a demandar a la ciudadana OLGIVANA OLIVER para que convenga en lo siguiente:

   • A) En el desalojo del inmueble que ocupa en calidad de inquilina, por haberle ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal, ubicado en la manzana “C”, casa Nº 37 de la Urbanización La campiña.

   • B) Al pago de las costas y costos del presente procedimiento.

   • Por vía de acción accesoria y a tenor de los artículo 1185, 1264, 1597 del Código Civil, en concordancia con el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda para que convenga o a ello sea condenada en la indemnización de los daños y perjuicios causados al inmueble propiedad de sus mandantes dichos daños y perjuicios se estiman en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) necesarios para rehabilitar y restaurar el inmueble arrendado.

   • Solicita de conformidad con el artículo 599 ordinal 7mo se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble referido y que a los fines de la practica de la medida se comisione al Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.

   • Que estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo).

   1.2.- Recaudos consignados junto con la demanda

   • Instrumento poder otorgado al abogado POLIBIO G.O. por los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. que riela al folio 6 y 7.

   • Copia del documento de venta mediante el cual la ciudadana X.D.C. COLLS GUILLEN dan en venta a los ciudadanos R.J.H.T. Y A.D.B.F. el inmueble ya descrito, que riela al folio 8 al 14.

   • Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadano X.D.C. COLLS GUILLEN y la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, que riela a los folios 15 y 16.

   • Copia de la comunicación de fecha 14 de mayo de 2008, enviada por la ciudadana X.C. a la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, que riela al folio 17.

   • Inspección Judicial practicada en el referido inmueble que riela a los folios del 18 al 41.

   1.3.- Por auto de fecha 15 de mayo de 2009, que riela al folio 42 el Tribunal de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admite la demanda y se ordena citar a la demandada OLGUIVANA OLIVER para que comparezca dar contestación a la demanda. En esa misma fecha en el cuaderno de medidas se dictó auto mediante el cual el Tribunal se abstiene de acordar la medida preventiva solicitada en virtud de no cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, el cual riela al folio 1 del referido cuaderno.

   • Alegatos de la parte demandada

   - Consta a los folios del 48 al 54 escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado J.S.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza:

   • Que en ningún momento su representada ha sido notificada por vía escrita o verbal, que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, haya sido vendido y mucho menos que la ciudadana X.C. GUILLEN les haya presentado los nuevos propietarios, por cuanto la misma le ha aceptado los últimos dos meses de canon de arrendamiento, sin mencionarle nada, y que los presuntos propietarios que hoy la demandan, es extraño que intenten la acción de desalojo por deterioros que ellos conocían bien, por cuanto en el mes de enero la ciudadana los llevó a ver la casa que pretendían comprar y no intentar tal acción por la falta de pago, obviamente porque ni la ciudadana X.C.G. y mucho menos los nuevos propietarios cumplieron con el procedimiento de notificarle a su representada que dicha situación ya había ocurrido y que los nuevos dueños se encontraban obligados a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados con la antigua dueña, porque los ciudadanos que hoy demandan a su defendida si estaban al tanto de que el inmueble estaba arrendado y que el contrato estaría vigente hasta el 01 de junio de 2009.

   • Que es cierto que la ciudadana OLGUIVANA OLIVER suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana X.C. GUILLEN en fecha 01 de junio de 2005, sobre el inmueble ya descrito propiedad de la antes mencionada, pero también es cierto, que dicho contrato se renovó y ha venido renovándose de forma tácita, por cuanto el mismo expiró en fecha 01 de junio de 2006 y la arrendataria se quedó y fue dejada en posesión de la vivienda arrendada y lo que ha cambiado hasta la fecha es el canon de arrendamiento que por mutuo acuerdo se ha aumentado de forma progresiva.

   • Que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes, los destrozos y daños mayores mencionados por la parte actora en su escrito libelar, al igual que niega y rechaza y contradice que el día 14 de mayo de 2008 la ciudadana X.C., se hubiere percatado de los daños que tenía el inmueble y mucho mas que se haya sorprendido por cuanto la misma los conocía muy bien, tanto que ella realizó reparaciones al inmueble encontrándose la ciudadana OLGUIVANA OLIVER ocupando la casa, al inicio de la relación inquilinaria y que según la inspección judicial que acompaña el escrito libelar se esta en presencia de daños mayores, los cuales no les corresponde repararlos a la arrendataria sino al arrendador dichos daños se han venido agravando con el tiempo, que con respecto a los cables y tubos que se encuentran en varios puntos de la casa informa que esos se encontraban mucho antes de que su representada ocupara el inmueble, ya que son las instalaciones del aire acondicionado central que tenía la ciudadana X.C. GUILLEN cuando vivía allí, la ciudadana OLGUIVANA OLIVER lo que tiene son aires acondicionados empotrados y dichas instalaciones no le sirven para nada, y que de igual forma esos cables no cuentan con energía eléctrica.

   • Que si bien es cierto que su representada fue notificada que el inmueble que esta arrendando estaba en venta y de no aceptar la venta el contrato no sería renovado, la ciudadana X.C. GUILLEN no cumplió con el procedimiento contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con el artículo 45 de la ley en comento, porque en fecha 14 de mayo de 2008 hasta el 20 de marzo de 2009 cuando se materializó la venta del inmueble transcurrieron mas de 300 días.

   • Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en el momento que supuestamente su representada le pidió que la dejara vivir el tiempo de prorroga y mucho menos que ella repararía los daños del bien.

   • Que si a la ciudadana X.C. le causó tanta molestia la situación del daño del inmueble porque no intentó ella de inmediato la acción, sino que esperó precisamente venderla después de casi un año y en un precio menor al ofertado a su defendida, violentando lo contenido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   • Que la ciudadana X.C. tenía una necesidad urgente de vender el inmueble, pero el mismo estaba demasiado costoso y con muchos deterioros, ella necesitaba la plata completa y de inmediato porque ese bien no solo le pertenece a ella sino que también es de sus dos hijos.

   • Que los nuevos propietarios se tomaron la molestia de realizar una inspección judicial al inmueble donde no se encontraba presente su representada sino la señora que cuida los niños.

   - Consta al folio 58, escrito presentado por el abogado POLIBIO GUTIEREZ OJEDA en su condición de apoderado judicial de la parte actora mediante el cual procede a dar contestación, alegando que la demandada opuso la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Alega que la demandada se limitó a oponer la cuestión previa sin presentar la prueba de su alegato o fundamentarlo como expresamente lo ordena el citado artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Alega que el escrito tiene una forma confusa y alegatos hechos que no son concordantes con la excepción planteada y tomando en consideración que opuesto el documento de compra del bien inmueble nada dijo sobre el mismo la demandada lo que significa la aceptación pura y simple de dicho documento. Que la demandada ha incurrido en un grave error conceptual sobre la capacidad de ser parte y la capacidad procesal, lo que se evidencia de la forma tan vaga y sin fundamento como ha planteado la cuestión previa que en honor a la verdad no sabe que quiso decir.

   • DE LAS PRUEBAS

   • De la parte actora.

   - Consta al folio del 60 al 62 escrito de pruebas presentado por el abogado POLIBIO G.O. en su condición de apoderado judicial de la parte actora, donde promovió lo siguiente:

   • En el Capítulo Primero, promovió el merito favorable de los autos consistente en: Primero: la forma genérica usada por la demandada para rechazar los hechos imputados, es nula e ilegal por ser contraria a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil que obliga al demandado en el acto de contestación de la demanda a expresar con claridad si la contradice en todo o en parte.

   La aceptación expresa del documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana OLGUIVANA OLIVER y la ciudadana X.C. GUILLEN en fecha 01 de junio de 2005, asimismo el reconocimiento tácito del referido documento a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia también queda reconocida y aceptada la cláusula tercera del mismo lo que le confiere al mismo la condición de contrato a tiempo determinado y no como afirma la demandada que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, pues en este caso concreto las partes solo han ido prorrogando el contrato, el cual tiene su fecha de expiración perfectamente establecida.

   Que el merito favorable que comporta la aceptación tácita que hizo la demandada, a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de la comunicación de fecha 14 de febrero del año 2008, donde no solo se le hacía la oferta de venta del inmueble, sino que también se ponía en conocimiento de que el contrato no sería renovado culminaría el primero de junio de 2008 y luego de esa fecha comenzaría la prórroga legal de un año que se cumple el 1 de junio de 2009.

   El merito de la aceptación tácita de los daños denunciados y de los cuales dejó constancia el Tribunal al momento de practicarse la inspección judicial.

   La admisión que hace la demandada sobre el monto de los daños que presenta el inmueble arrendado, cuando al folio 7 renglones tres al cuatro dice “las reparaciones no ascienden a 55.000 mil bolívares sino a un monto mayor”.

   Alega como elementos contradictorios de la litis contestación cuando la demandada por un lado confiesa y reconoce la autenticidad de la notificación del 14 de mayo de 2008 y el inicio de la prórroga legal de un (1) año, a partir del vencimiento del contrato y por otro lado manifestar que la presente acción es una maniobra para no concederle su prorroga legal.

   En el capítulo II promovió como prueba documentales el documento de venta del inmueble objeto de arrendamiento debidamente otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar anotado bajo el Nº 2009.138 asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 300.6.1.181 de 2009.

   Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana OLGUIVANA OLIVER con la ciudadana DIOMARA DEL CARMEN COLLS.

   Promovió la inspección judicial evacuada en fecha 13 de abril de 2009.

   En el capítulo III promovió la confesión ficta de la demandada en relación a la demanda accesoria por indemnización de daños y perjuicios por el monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo)

   En el capítulo IV como pruebas testimoniales promovió a los ciudadanos D.M.G., A.G., T.J.S.H., ENYERE J.C. y E.B., las cuales se evacuaron a los folios 119, 120. 121, 122, 123, 124

   Ratificó la medida cautelar solicitada en el libelo de la demanda.

   • De la parte demandada

   - Consignó escrito que riela del folio 63 al 67 mediante el cual promovió lo siguiente:

   • En el Capítulo I como pruebas documentales promovió y ratificó el poder otorgado por la ciudadana OLGUIVANA OLIVER.

   • Promovió la factura de reparación de goteras y manto de obra de pintura, al inmueble que ocupa su mandante por parte de la empresa SERVITEING, C.A. en fecha 10-06-2005, la cual riela al folio 68.

   • Promovió la factura de instalación y mantenimiento de jardineras y de siembra de plantas sol y sombra, al inmueble que ocupa su mandante por parte de la empresa VIVERO DON TITO C.A., en fecha 15-10-2006, que cursa al folio 69

   • Promovió factura de reparación de filtración en el techo, manto asfáltico y movimiento de tejas al inmueble por parte de la microempresa Servicios Múltiples, mantenimiento y construcción Shirley en fecha 20-03-2007, que riela al folio 70.

   • Promovió comunicado por parte de los vecinos del conjunto residencial Las Campiñas donde se demuestra que su representada mantiene una conducta adecuada, que riela al folio 71 y 72.

   • Promovió comprobantes de pago de los meses de marzo, abril y mayo por concepto de cancelación de canon de arrendamiento de la casa que ocupa su representada que cursan al folio 73, 74 y 75

   • En el capítulo II como prueba testimonial promovió a los ciudadanos H.J. MAREO, GIODELINA JOSEFINA LANZ ALVARES, X.C., la cual se evacuó al folio 107, 108, 114, 115, 116, 117.

   • En el capítulo III promovió la inspección ocular al bien ya descrito anteriormente, la cual se evacuó al folio 87 al 105.-

   • En el capítulo IV promovió la prueba de experticia arquitectónica sobre el inmueble ya descrito, el cual riela a los folios del 125 al 135. 137, 139.

   • En el Capítulo V promovió como prueba de informes oficiar a la empresa Compañía Anónima de Administración y Fomento de Eléctrico; Hidrobolívar; Junta de condominio de la Urbanización Las Campiñas.

   - A los folios del 82 al 83 y 86 constan autos de fecha 02 de junio de 2009, mediante los cuales se admiten los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

   - Riela al folio del 146 al 149, escrito de “conclusiones” presentado por el abogado POLIBIO G.O., apoderado judicial de la parte actora, donde hace un recuento de todo lo acontecido en el proceso.

   - A los folios del 158 al 181 consta sentencia de fecha 03 de noviembre de 2009, mediante la cual se declaró: Primero: sin lugar la falta de cualidad e interés interpuesta por la parte demandada contra la parte actora, Segundo: Sin lugar la acción por desalojo, incoada por los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F.. Tercero: Sin lugar la demanda por daños y perjuicios que subsidiariamente incoara los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. contra la ciudadana OLGUIVANA M.O.E..

   - Riela al folio 187 diligencia de fecha 12 de noviembre de 2009, suscrita por el abogado POLIBIO G.O., mediante la cual apeló de la decisión recaída en la presente causa, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 13 de noviembre de 2009, tal como riela al folio 190 de este expediente.-

   • Actuaciones celebradas en esta Alzada

   - Riela al folio del 294 al 296, escrito de informes presentado por el abogado POLIBIO G.O., en su condición de apoderado judicial de la parte actora.

   CAPITULO SEGUNDO

2. - Argumentos de la decisión

   El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida al folio 187, por el apoderado judicial de la parte actora, con relación a la sentencia de fecha 03 de noviembre de 2009, cursante del folio 158 al 182, que declaró Primero: sin lugar la falta de cualidad e interés interpuesta por la parte demandada contra la parte actora, Segundo: Sin lugar la acción por desalojo, incoada por los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F.. Tercero: Sin lugar la demanda por daños y perjuicios que subsidiariamente incoara los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. contra la ciudadana OLGUIVANA M.O.E., argumentando la recurrida entre otros que la arrendadora tenía conocimiento desde antes de celebrarse el contrato de arrendamiento de la necesidad de hacerle reparaciones al inmueble producto de los daños generados por las filtraciones, y prueba de ello es la propia declaración de la arrendadora cuando dice: “tenía detalles de filtración, no tenía aire instalado, pero si tenia las acometidas para instalar el aire” y luego, : Que diga, si esas acometidas e instalaciones de aire central, estaban cubierta con algún tipo de cajetín o protección para que no estuviera a la vista del publico. Contestó: No porque son acometidas que estaban allí para instalar el aire acondicionado, eso es un cableado que va directo conectado a la consola. Quinta: Que diga si autorizó a la ciudadana Olguivana Oliver para retirar dicha instalación de aire central. Contestó: No. Expresando además: “Cuando ella habló conmigo que estaba interesada en alquilar el inmueble como dije anteriormente la casa tenía algunos detalles de filtración y quedamos de acuerdo en que ella los iba reparar y que posteriormente lo íbamos a descontar del canon de arrendamiento, fue la única vez.”. Que de conformidad con esa declaración la arrendadora tenía conocimiento de las filtraciones y humedad que aquejaba la casa, que ahora se han agravado y sobre los cajetines de electricidad y cables conductores de energía 120 y 220, voltios y el objeto o función que debería cumplir; todo esto antes de contratar con la arrendataria, que era obligación de la Arrendadora de reparar los daños tanto los que existían antes de celebrar el contrato de arrendamiento como los daños que se produjeron con anterioridad, producto de la negligencia o imprudencia por parte de la Arrendadora, pero que es muy importante acotar que la Arrendadora asumió su responsabilidad y respondió por los daños ocasionados, cuando de la propia narración en el libelo de la demanda se desprende: “Cuarto: Ante el hecho cierto de los daños mayores presentados en el inmueble arrendado, la ciudadana X.C., mandó a realizar un avalúo de los daños por parte de un maestro constructor, quien cuantificó los daños y costos de reparación, materiales y mano de obra, en la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,oo), a reserva de los daños ocultos en la estructura metálica y de madera, materiales de construcción embutidos, cables, etc. Quinto: En virtud de la disminución del precio sufrido por el inmueble arrendado, debido a los daños y/o destrozos causados por la arrendataria, los cuales había generado más allá del uso normal de las cosas, y ante la necesidad en que se encontraba de vender el inmueble, para cumplir con compromisos que no vienen al caso mencionar, tomó la decisión de disminuir el precio de venta en un diez por ciento (10%) del precio fijado inicialmente, ya que no encontró quien pagara la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) por un inmueble en tales condiciones, pues la arrendataria no honró su palabra de reparar la casa, fue entonces una vez disminuido el precio de venta de la casa, a Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) que mis mandantes ciudadanos R.J.H. y A.D.B.F., comenzaron negociaciones por el inmueble tantas veces mencionado, hasta que en fecha 20 de marzo de 2009, y mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Piar, del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 200-139, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 300.6.4.1.181, se materializo la venta del inmueble en cuestión.”. Argumento la recurrida que no comprende como la parte actora conociendo los problemas que aquejaban al inmueble al momento de la compra del mismo, y a la vez recibiendo una sustancial rebaja sobre el precio o valor inicial del inmueble, en reconocimiento de los daños y posterior reparación que a bien tuviesen ellos que hacer al mismo; puedan utilizar los órganos jurisdiccionales a su conveniencia para tratar de lograr una doble indemnización siendo oprobioso y censurable dicha conducta.

   Efectivamente, el actor en su demanda alega que consta de contrato privado de arrendamiento que la ciudadana X.D.C. COLLS GUILLEN dio en arrendamiento una casa de su legítima propiedad a la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, donde en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato será de un año contado a partir del día 01 de junio de 2005 pudiendo ser prorrogado mediante acuerdo entre las partes. Si la arrendataria manifestase el deseo y la voluntad de seguir con el contrato, mediante participación por escrito que debía hacer con dos (2) meses de anticipación y por escrito. Este contrato fue renovado sucesivamente hasta el primero de junio del año 2008. Asimismo alega que mediante comunicación de fecha 14 de mayo de 2008 la ciudadana X.C. arrendadora, le manifestó por esta vía en su carácter de propietaria a la ciudadana OLGUIVANA O.A., su voluntad de prescindir del contrato de arrendamiento y de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la relación contractual quedaría vigente hasta el 1º de junio de 2008. en la misma comunicación le ofertó el inmueble arrendado a la inquilina fijándole un precio de venta de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), el cual –- a su decir- fue recibido y firmado de puño y letra por la arrendataria ciudadana OLGUIVANA OLIVER, que en fecha 14 de mayo de 2008, la ciudadana X.C., se trasladó al inmueble arrendado a notificar su decisión de no prorrogar el contrato y su voluntad de vender el inmueble señalado, que ocupaba en calidad de arrendataria la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, y se percató del estado ruinoso en que estaba su casa, la cual presentaba tejas rotas, techos y paredes con filtraciones de aguas, madera roída por comejenes, orificios en el techo de madera y desprendimiento del friso en paredes y techo de platabanda, cables de electricidad en el suelo, los cales habían sido sacados de sus cajetines y que ante la impactante escena exigió las explicaciones del caso, de lo que obviamente era inexplicable, pues los daños presentados en la casa alquilada era de una magnitud que solo podían haberse realizados con intención, ya que la negligencia fue descartada, y que la inquilina OLGUIVAN OLIVER solo se limitó a decir, “que ella no podía controlar a los niños y que repararía la casa de inmediato”, suplicando que por favor le dejara vivir el año de prorroga legal, para poder buscar donde irse con sus hijos. Que ante el hecho cierto de los daños mayores presentados en el inmueble arrendado, la ciudadana X.C., mandó ha realizar un avalúo de los daños por parte de un maestro constructor, quien cuantificó los daños y costos de reparación, materiales y mano de obra, en la suma de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,oo) a reserva de los daños ocultos, en la estructura metálica y de madera, materiales de construcción embutidos, cables, etc y que en virtud de la disminución del precio sufrido por el inmueble arrendado, debido a los daños y destrozos causados por la arrendataria, los cuales había generado mas allá del uso normal de las cosas y ante la necesidad en que se encontraba de vender el inmueble, para cumplir con compromisos que no vienen al caso mencionar, tomó la decisión de disminuir el precio de venta en un diez por ciento (10”%) del precio fijado inicialmente, ya que no encontró quien pagara la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) por un inmueble en tales condiciones, pues la arrendataria no honró su palabra de reparar la casa. Alega que sus mandantes comenzaron negociaciones en fecha 20 de marzo de 2009 y se materializó la venta del inmueble en cuestión. Sigue alegando que se realizó una inspección Judicial en fecha 13 de abril de 2009, donde se dejó constancia de la situación en que se encontraba la casa. Que ante la conducta asumida por la arrendataria de no querer recibir la notificación del cambio de propietario arrendadores del inmueble, en fecha 24 de abril de 2009, cuando los nuevos propietarios acudieron a la casa en cuestión en compañía de la ciudadana X.C. a cumplir con dicha formalidad a los fines pertinentes, el argumento esgrimido por la inquilina arrendataria en esa oportunidad para no recibir la notificación, era que “no se le había ofrecido el inmueble en venta conforme a la Ley. Que el derecho preferente del arrendatario inquilino que contempla la mencionada Ley de Arrendamientos, es un privilegio que le otorga la Ley al arrendatario, que cumple con sus obligaciones, cuales son: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento y que está claro al menos para esta representación que una conducta como la desplegada por la arrendataria sobre el bien inmueble que debía usar de manera decente y civilizada, no se subsume en las normas contenidas en los artículos 1160 y 1592 del Código Civil. Que pretender que solo por pagar el canon arrendaticio, se es acreedora del derecho preferente, no obstante destrozar un bien que se supone debía guardar y mantener como un buen padre de familia, no solo va contra la equidad, los usos, la ley, sino que es inmoral, sería desconocer el derecho del arrendador propietario y fomentaría la destrucción de los inmuebles. Que demanda a la ciudadana OLGIVANA OLIVER para que convenga en lo siguiente:

   1. En el desalojo del inmueble que ocupa en calidad de inquilina, por haberle ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal, ubicado en la manzana “C”, casa Nº 37 de la Urbanización La campiña. B) Al pago de las costas y costos del presente procedimiento. Por vía de acción accesoria y a tenor de los artículo 1185, 1264, 1597 del Código Civil, en concordancia con el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda para que convenga o a ello sea condenada en la indemnización de los daños y perjuicios causados al inmueble propiedad de sus mandantes dichos daños y perjuicios se estiman en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) necesarios para rehabilitar y restaurar el inmueble arrendado.

   Por su parte la demandada de autos, a través de su apoderada judicial se excepcionó diciendo que en ningún momento su representada ha sido notificada por vía escrita o verbal, que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, haya sido vendido y mucho menos que la ciudadana X.C. GUILLEN les haya presentado los nuevos propietarios, por cuanto la misma le ha aceptado los últimos dos meses de canon de arrendamiento, sin mencionarle nada, y que los presuntos propietarios que hoy la demandan, es extraño que intenten la acción de desalojo por deterioros que ellos conocían bien, por cuanto en el mes de enero la ciudadana los llevó a ver la casa que pretendían comprar y no intentar tal acción por la falta de pago, obviamente porque ni la ciudadana X.C.G. y mucho menos los nuevos propietarios cumplieron con el procedimiento de notificarle a su representada que dicha situación ya había ocurrido y que los nuevos dueños se encontraban obligados a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados con la antigua dueña, porque los ciudadanos que hoy demandan a su defendida si estaban al tanto de que el inmueble estaba arrendado y que el contrato estaría vigente hasta el 01 de junio de 2009. Alega que es cierto que la ciudadana OLGUIVANA OLIVER suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana X.C. GUILLEN en fecha 01 de junio de 2005, sobre el inmueble ya descrito propiedad de la antes mencionada, pero también es cierto, que dicho contrato se renovó y ha venido renovándose de forma tácita, por cuanto el mismo expiró en fecha 01 de junio de 2006 y la arrendataria se quedó y fue dejada en posesión de la vivienda arrendada y lo que ha cambiado hasta la fecha es el canon de arrendamiento que por mutuo acuerdo se ha aumentado de forma progresiva. Que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes, los destrozos y daños mayores mencionados por la parte actora en su escrito libelar, al igual que niega y rechaza y contradice que el día 14 de mayo de 2008 la ciudadana X.C., se hubiere percatado de los daños que tenía el inmueble y mucho mas que se haya sorprendido por cuanto la misma los conocía muy bien, tanto que ella realizó reparaciones al inmueble encontrándose la ciudadana OLGUIVANA OLIVER ocupando la casa, al inicio de la relación inquilinaria y que según la inspección judicial que acompaña el escrito libelar se esta en presencia de daños mayores, los cuales no les corresponde repararlos a la arrendataria sino al arrendador dichos daños se han venido agravando con el tiempo, que con respecto a los cables y tubos que se encuentran en varios puntos de la casa informa que esos se encontraban mucho antes de que su representada ocupara el inmueble, ya que son las instalaciones del aire acondicionado central que tenía la ciudadana X.C. GUILLEN cuando vivía allí, la ciudadana OLGUIVANA OLIVER lo que tiene son aires acondicionados empotrados y dichas instalaciones no le sirven para nada, y que de igual forma esos cables no cuentan con energía eléctrica. Que si bies es cierto que su representada fue notificada que el inmueble que esta arrendando estaba en venta y de no aceptar la venta el contrato no sería renovado, la ciudadana X.C. GUILLEN no cumplió con el procedimiento contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con el artículo 45 de la ley en comento, porque en fecha 14 de mayo de 2008 hasta el 20 de marzo de 2009 cuando se materializó la venta del inmueble transcurrieron mas de 300 días, Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en el momento que supuestamente su representada le pidió que la dejara vivir el tiempo de prorroga y mucho menos que ella repararía los daños del bien. Que si a la ciudadana X.C. le causó tanta molestia la situación del daño del inmueble porque no intentó ella de inmediato la acción, sino que esperó precisamente venderla después de casi un año y en un precio menor al ofertado a su defendida, violentando lo contenido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la ciudadana X.C. tenía una necesidad urgente de vender el inmueble, pero el mismo estaba demasiado costoso y con muchos deterioros, ella necesitaba la plata completa y de inmediato porque ese bien no solo le pertenece a ella sino que también es de sus dos hijos. Que los nuevos propietarios se tomaron la molestia de realizar una inspección judicial al inmueble donde no se encontraba presente su representada sino la señora que cuida los niños.

   En informes presentados en esta alzada en fecha 10 de marzo de 2001, que rielan a los folios del 294 al 296, elaborado POLIBIO G.O., apoderado judicial de la parte actora donde entre otras cosas que alega que la demanda accesoria no fue contestada, lo que procesalmente se convierte en una aceptación de tales pedimentos, que fundada la demanda en los daños causados al inmueble arrendado era el deber procesal de la demandada, desvirtuar el hecho imputado, es decir, que los daños mayores causados al inmueble y que se excedían al uso normal de las cosas, no eran atribuibles a ella, pero la demandada jamás lo hizo, alega que existe silencio de pruebas testimoniales de la ciudadana H.D.M. y Giodelina Lanz, así como la inspección Judicial y la experticia arquitectónica al no decir en la sentencia en que sentido las valora, que la experticia arquitectonica fue evacuada de forma irregular, violando el procedimiento para el nombramiento de los expertos y en cuya promoción no se especificó el objeto de la misma, la cual fue impugnada en su debida oportunidad sin que la sentenciadora se pronunciara al respecto. Alega que la juez asume la defensa a ultranza a favor de la demandada quien quedó confesa en relación a la demanda accesoria al no darle contestación a la misma y empero la juez suple excepciones, saca elementos de convicción jamás alegados, ni probados por la demandante.

   Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

   Que es importante analizar como primer punto previo determinar la competencia de este Tribunal Superior, para el conocimiento de la presente causa, y como segundo punto previo la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio

   2.1. Primer punto previo

   Al efecto este tribunal para a determina su competencia para conocer la presente causa, que por DESALOJO siguen los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. contra la ciudadana OLGUIVANA M.O.E., proveniente del Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; y en tal sentido observa la sentencia No.00740 de fecha 10 de Diciembre de 2.009, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dejó sentado lo siguiente: “(…) Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución No. 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervenga niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.(…)”. Señalado lo anterior resulta forzoso establecer que este Tribunal Superior es competente para conocer en segunda instancia el recurso de apelación incoado en este expediente, y así se establece.-

   2.2.- Segundo punto previo

   Como segundo punto previo, esta Alzada observa que la parte demandada en su escrito de contestación, específicamente al folio 49, opone en contra de la parte actora, la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegando que la anterior propietaria, y los actores, que ahora son nuevos propietarios del bien inmueble objeto del litigio, no cumplieron con el procedimiento de notificarle de la venta de dicho inmueble, por lo que deben respetar la relación arrendaticia, en los términos pactados con la anterior dueña.

   En cuenta de lo anterior este Juzgador considera que es propicio mencionar que los autores patrios, Bello Tabares, Humberto, y J.R., Dorgi (2.006), en su obra ‘Tutela Judicial Efectiva y Otras Garantías Constitucionales Procesales. Pág. 63 y ss´, apuntan que la noción de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 constitucional, es el acceso a los órganos de la administración de justicia, donde toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso sean éstos colectivos o difusos. Es así que el acceso a los órganos de la administración de justicia como manifestación de la tutela judicial efectiva, se materializa con la acción, y que como expresa el profesor Gozaíni, esto no es más que un acto de contenido estrictamente procesal destinado a efectuar un reclamo a la autoridad jurisdiccional, para que actúe consecuentemente contra un adversario, quien tendrá que emplazar para someterlo a las reglas del proceso judicial, acto de pedir, que informa al mismo tiempo una manifestación típica del derecho constitucional de petición, que como tal, el carácter abstracto que pondera, se manifiesta en la posibilidad de optar por la vía del litigio antes de acudir a soluciones individuales de tipo auto-compositivas, de manera que para obrar en este sentido, bastará con el ejercicio de la demanda, téngase o no razón en la petición, con o sin respaldo normativo, ya que el estado debe garantizar el derecho de acceso, el derecho de acción, que involucrará el derecho de pretensión, lo cual escapa del derecho de acceso; la pretensión al ir dirigida contra el demandado, en reclamo de jurisdicción, obtiene su satisfacción mediante una decisión, es decir el ejercicio de la acción, mediante el reclamo de una pretensión y el debate en el marco de un proceso, con el dictado de la sentencia, podrá obtenerse la satisfacción. Luego, el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, es un derecho ejercitable por los conductos legales, por lo que si al ejercitarse la acción, la pretensión contenida en la demanda o solicitud no llena los requisitos o presupuestos procesales establecidos en las leyes, debe declararse inadmisible o improcedente la demanda o solicitud, según sea el caso, declaratoria esta que satisface enteramente el derecho de acción como emanación de acceso a los órganos de administración de justicia, comprendido en la garantía o derecho a la tutela judicial efectiva, es decir la declaratoria de inadmisión o la improcedencia de una demanda o solicitud que no cumpla con los requisitos predeterminados en la ley, sin la previa tramitación de un proceso, no lesiona la garantía o derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pues ha habido acceso efectivo a los órganos de administración de justicia y se ha obtenido un pronunciamiento judicial motivado que ha declarado inadmisible la demanda por carencia de acción, inadmisibilidad que por demás está sujeta a recursos como medios de control de las decisiones judiciales.

   De esta manera, en materia civil, si la demanda es contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la misma deberá declararse inadmisible, caso en el cual, se dio cabal cumplimiento al derecho constitucional de accionar, a la garantía o derecho al acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva; igualmente al existir carencia de acción, cuando la ley prohíbe el reclamo de determinado derecho ilegal, al producirse la inadmisibilidad de la demanda, se habrá cumplido con el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, y es así que tanto el curso a la demanda dentro del proceso, de acuerdo a la tramitación que disponga la ley, como el pronunciamiento de inadmisibilidad o improcedencia de la misma, cubre el requerimiento constitucional de tutela judicial efectiva, el cual por demás debe ser motivado para evitar arbitrariedades judiciales.

   El derecho o garantía de acceso a los órganos de administración de justicia como emanación de la tutela judicial efectiva, no es ilimitado, libre e irrestricto, por el contrario el administrado, el justiciable, puede acceder a los órganos de administración de justicia, por los cauces o canales regulares preestablecidos en la Ley y previo el cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales consagrados en las leyes, de lo contrario, la pretensión será declara inadmisible o improcedente, lo que no puede traducirse en lesión a la tutela judicial efectiva. También es parte del debido proceso el hecho que ese derecho o garantía de acceso a la jurisdicción no es irrestricto, ilimitado y sin reglas a seguir, por el contrario, el constituyente regula como derecho constitucionalizado el acceso a la justicia, más el legislador ordinario debe precisar la técnica, vía, requisitos y demás elementos que permiten ejercitar o que delinean el derecho de petición constitucional, apareciendo así limitaciones que señalan los cauces o rumbos por los cuales debe orientarse la garantía de acceso, limitaciones que abordaremos de seguida y que en teoría, parecieran lesionar el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la garantía de la tutela judicial efectiva.

   El autor L.L., (1.976), en su obra “Excepción por Falta de Cualidad y Ensayos Jurídicos”. Ediciones Vega Rolando, S.R.L., Caracas – Venezuela, precisa algunos conceptos doctrinarios referente a la noción de cualidad, los cuales se transcriben a continuación:

   La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar del derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado.

   Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría hablarse de cualidad o legitimación activa, en el segundo caso de legitimación pasiva

   . (...).

   El problema de cualidad de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejecuta, y el sujeto que es un verdadero titular u obligado concreto

   .

   De igual manera se ha considerado que la cualidad es la facultad legal para ejercitar determinada acción, lo que quiere decir interés personal e inmediato; esto es por lo que respecta al actor, en el caso del demandado, es la obligación de ser parte en determinado proceso y soportar la decisión jurisdiccional, en virtud de encontrarse vinculado al derecho deducido. En general puede decirse que basta la afirmación por parte del actor de la titularidad de un derecho legítimamente protegido por el legislador en contra del demandado, para que se cumplan los requisitos previos para entrar a discutir el fondo de la cuestión misma, esto es: la titularidad efectiva del derecho invocado por el actor y su exigibilidad frente a la parte demandada.

   El referido autor L.L., citado por Ricardo Henríquez La Roche, (1.996) en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas – Venezuela, Pág.113, apunta además que la ilegitimidad a la causa deriva de una relación jurídica distinta y anterior al proceso actual, de tal manera que puede dilucidarse in principio quoestionis tal asunto, a los fines de establecer, con carácter previo, si la pretensión es admisible, esto es referido también a los casos de las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la ley y no de la titularidad del derecho de crédito o derecho in rem.

   Visto lo anterior, en el caso de autos la falta de cualidad opuesta es inherente a la titularidad del derecho y por ello comprendida como antesala al thema decidendum, dicha legitimación de la causa proviene de la titularidad, que es un presupuesto material de la sentencia que tiene que acreditar la demandante, pues le corresponde la carga de la prueba del supuesto que le hace aplicable la norma generadora del efecto jurídico perseguido, toda vez que si esta no es alegada la parte actora no queda exenta de probar que es la titular del derecho deducido y que la demandada es titular correlativa de la obligación, tal excepción trae hechos nuevos en lo atinente en la relación jurídica.

   En el caso de autos, la falta de cualidad del sujeto pasivo o demandado, está referido a la legitimatión ad causam la cual debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito, tal señalamiento es para distinguirlo de la llamada legitimatión ad procesum la cual concierne a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, que no es el caso planteado en juicio, pues tanto los hechos alegados en la demanda como los fundamentos de derechos, orientan a que el problema que en este caso debe descartar el Juez es lo atinente a la legitimación o cualidad (legitimación ad causam). Pues en el caso de autos, la parte demandada alega en su escrito de contestación de la demanda, al folio 49, presentado en fecha, 21 de Mayo del 2.009, por ante el Tribunal de la causa, como fundamento de tal defensa, que no fue notificada de la venta de bien inmueble arrendado, a los hoy actores en esta causa, es así que el argumento así planteado se encuentra vinculado a la legitimación o cualidad (legitimación ad causam).

   En este sentido este Juzgador destaca que la pretensión de la parte actora, consiste en demandar formalmente a la ciudadana OLGUINA OLIVER, el Desalojo del inmueble, constituido por una casa distinguida con el No. 37 de la manzana “C” de la Urbanización La Campiña de la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar; por daños mayores que los provenientes del uso normal, Bolívar.

   Lo anterior delimita la legitimación, en relación a los hechos controvertidos, pues ella es una cualidad necesaria de las partes. El autor ARTISTIDES RANGEL ROMBERG, (1995) En su obra, ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, pag. 27 ss.’, apunta que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general la formula así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien su afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

   Continúa señalando el aludido jurista, si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

   Por tanto, no hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia, dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda, por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa.

   Concluye el mencionado autor, que la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, este es, que se afirme titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de la legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda, por falta de cualidad o legitimación.

   Es así, que ante los hechos planteados, la parte actora optó hacer valer su derecho de la cual se cree acreedora ante la vía judicial que consideró apropiada, para así poder acudir ante el órgano judicial, y pueda ser dilucidado y tutelado por ante el Tribunal competente. De la normas citadas, en el libelo de demanda claramente se colige que la persona afectada, que discurre que sus circunstancias se subsumen a los supuestos de los referidos dispositivos legales, puede recurrir ante el órgano jurisdiccional, pues demanda su pretensión a la formula legal más adecuada para proteger su derecho de propiedad, en tal caso la ley no niega la tutela jurídica al interés que demuestren las partes en que se diluciden sus planteamientos, pero ello por supuesto tramitado y encauzado en la vía procedimental prevista por el Legislador, siendo que en el caso de autos la acción ejercida por la parte actora, no se encuentra prohibida expresamente en la Ley, al contrario se encuentra regulada en el derecho objetivo; en tal sentido se destaca que la parte actora evidencia su cualidad o legitimación para actuar en el contradictorio del presente juicio, al demostrar la propiedad que ostenta sobre el inmueble objeto del litigio; y ello sustenta el poder de obrar en el ejercicio del derecho subjetivo de proponer la demanda aquí incoada, siendo en todo caso el único requísito para promover la presente acción el interés jurídico en quien obre, y así lo establece la doctrina del Alto Tribunal de la República.

   Se precisa entonces tocar sobre el interés procesal, el mismo es un requisito de proponibilidad de la demanda, y puede ser activo o del actor, para intentar el juicio, o pasivo o del demandado para sostenerlo. El interés procesal para obrar y para contradecir surge cuando se verifica en concreto el voluntario incumplimiento del derecho que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no podrá ser ya obtenida sin recurrir a la autoridad judicial, así lo sostiene Calamandrei, citado por Rengel Romberg, (1.995), en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Tomo III, Editorial Arte. Caracas-Venezuela, Pág. 127), quien además apunta que el interés procesal en sus diversas configuraciones, surge solamente cuando el fin que el solicitante se propone conseguir con la acción o pretensión, no puede ser obtenido sino mediante una providencia del juez, esto es, cuando el recurso a la autoridad se presenta como necesario; por lo que en consideración a los hechos planteados por la parte actora en su libelo de demanda conjuntamente con las defensas argüidas por la parte demandada OLGUIVANA OLIVER, constituye el asunto judicial a debatir, y sólo ello puede tener su resolución por ante el órgano judicial para ser dirimido. Ahora bien, la parte actora, ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. fundamentan su pretensión de Desalojo en los artículos 1160, 1167, 1592, 1595 del Código Civil, y por vía de acción accesoria y a tenor de los artículo 1185, 1264, 1597 del Código Civil, en concordancia con el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan para que convenga o a ello sea condenada la parte demandada, en la indemnización de los daños y perjuicios causados al inmueble propiedad de sus mandantes, dichos daños y perjuicios los estiman en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) necesarios para rehabilitar y restaurar el inmueble arrendado. En vista de lo demandado por la parte actora, se destaca que el apoderado actor al momento de interponer la demanda consignó junto con su escrito el documento mediante el cual le es dado en venta el referido inmueble a los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F., el cual fue debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar, quedando inscrito bajo el Nº 2009.138, asiendo Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 300.6.4.1.181 de fecha 20 de marzo de 2009, el cual riela al folio 13 de este expediente y que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1367 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que los demandantes de autos si tienen legitimidad para actuar en juicio por ser los propietarios del inmueble referido, por lo que no puede operar la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegando la demandada, que la anterior propietaria, y los actores, que ahora son nuevos propietarios del bien inmueble objeto del litigio, no cumplieron con el procedimiento de notificarle de la venta de dicho inmueble, por lo que deben respetar la relación arrendaticia, en los términos pactados con la anterior dueña; en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el articulo 346 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

   2.3.- De la pretensión

   En atención a los alegatos y excepciones arguidas en juicio por las partes este Juzgador destaca lo señalado por el autor Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 44 y ss., cuando apunta que la principal obligación del arrendador es uina obligación de hacer y consiste en entregar la cosa con sus accesorios al arrendatario. La cosa debe encontrarse en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, y conservarla en estado de servir al fin para el que se la ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato, y así se encuentra regulado en los artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil.

   La obligación de reparar se contrae a las necesidades surgidas luego de entregado el inmueble al arrendatario. Si hay duda sobre la pre-existencia del daño, es decir si se trata de vicio oculto o un daño material sobrevenido durante la vigencia del contrato, de todas maneras responde el arrendador: en el primer caso, según el artículo 1.585 del Código Civil, y en segundo según el ordinal 2| del artículo 1.585 eiusdem.

   Continúa señalando el mencionado jurista, el arrendatario no tiene derecho a que se le reembolse el costo de las mejoras útiles, salvo que medie el consentimiento del arrendador, con la expresa condición de pagarlas. Pero puede el arrendatario, si no procede el reembolso, separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, salvo la disposición del arrendador a pagar el valor de los materiales usados, considerándolos separadamente.

   Cuando las reparaciones sean de tal envergadura que hagan inhabitable el inmueble, el arrendatario debiera tener derecho a desistir del arrendamiento o suspender el contrato, mientras dichas obras no concluyan, lo cual motiva el impedimento temporal de cumplir la contraprestación debida por el pago de la renta.

   Pero el arrendador debe sanear todos los vicios o defectos del inmueble arrendado que impidan su uso, aunque no los conociere al tiempo del contrato, al punto de que responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa a menos que pruebe que los ignoraba, ello según de lo dispuesto en el artículo 1587 del Código Civil. No obstante el vicio oculto no queda eximido de las obligaciones del arrendador según artículo 12 de la Ley especial, toda vez que ésta no excluye al arrendador de ninguna obligación de mantenimiento y conservación, sea o no un vicio oculto.

   Ahora bien, es posible establecer en el contrato, de mutuo acuerdo estipulaciones que determinen cosa distinta a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o en el Código Civil. De manera que las partes pueden establecer el criterio cuantitativo de los gastos mayores (a cargo del arrendador) y las reparaciones menores (a cargo del arrendatario), o bien poner a cargo del arrendatario la reparación del inmueble o artefactos que estén incluidos en el arrendamiento.

   En lo que respecta a las obligaciones del arrendatario, el aludido autor, señala en su texto que el arrendatario debe cubrir las reparaciones locativas, no existiendo uniformidad en la doctrina sobre cuáles son éstas. Por regla general, son deterioros o desperfectos causados por culpa lata del arrendatario – o las personas que de él dependen- que desdice de la diligencia de un buen padre de familia. De allí que el desgaste de uso no sea causa que contradiga tal norma de conducta en los ocupantes, pues no reside esta forma de deterioro en negligencia de los usuarios. En el régimen de arrendamiento de casas se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino. En caso de duda serán de cuenta del propietario, así lo prevé el artículo 1.612 del Código Civil.

   El arrendador que pretenda reclamar responsabilidad por deterioro o pérdida de la cosa arrendada obra contra el arrendatario, su familia y los subarrendatarios, y le corresponde sólo la prueba del daño (responsabilidad objetiva). Al arrendatario le toca comprobar que ese daño se produjo sin culpa suya

   En atención a los postulados antes esbozados, este Juzgador al efecto de constatar si es procedente el pedimento de Desalojo por deterioros mayores del inmueble, y por vía accesoria la indemnización de los Daños y Perjuicios, pasa al análisis de las pruebas que constan en autos y al efecto obtiene:

   La parte actora al momento de presentar el escrito de promoción de pruebas que riela del folio 60 al 62, en el capítulo primero promovió el merito favorable de los autos, señalando que la forma genérica usada por la demandada para rechazar los hechos imputados es nula e ilegal, por ser contraria a lo estableado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, asimismo realizó una serie de alegatos referidos a lo explanado por la demandada en el acto de contestación a la demanda.

   En cuanto a los planteamientos señalados por el abogado POLIBIO G.O., en el escrito de pruebas, este Juzgador no puede pasar por alto la utilización desviada de lo que comprende el lapso probatorio cuya etapa procesal de acuerdo a la Ley, esta destinada a que las partes en igualdad de condiciones se defiendan de los alegatos de la contraparte con la comprobación de sus argumentos y excepciones a través de los medios de prueba permitidos por el legislador, y de esta manera demostrar los hechos controvertidos afirmados o negados que le favorezcan y que se subsumirán en las normas jurídicas contentivas de las consecuencias jurídicas solicitadas o pedidas por estas, ello se alude por cuanto el apoderado judicial de la parte actora en el mencionado escrito, esboza esta serie de argumentos que en nada corresponde a la etapa de prueba, que en todo caso debió alegarlo en su escrito de informes, y analizar en su entender si lo consideraba conveniente el enfoque o perspectiva que le da a la ocurrencia de los hechos o a la actuación de la contraparte, y así se establece.

   Seguidamente este Juzgador entra al análisis de las pruebas presentadas por la parte actora en el Capítulo II del escrito de promoción de pruebas.

   • En el Capítulo II como pruebas documentales promovió el documento de venta del inmueble objeto de arrendamiento el cual ya se valoró anteriormente y que efectivamente es la prueba de la titularidad del derecho de los demandantes y así se decide.

   • Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada OLGUIVANA OLIVER y la ciudadana X.D.C.C., el cual cursa al folio 15 al folio 16.

   Con relación a este prueba se constata que dicha documental es un documento privado emanado de las partes, por lo cual se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo es un documento privado tenido legalmente reconocido por la contención del presente juicio, además no es un hecho controvertido para las partes ya que ambas aceptan que efectivamente si hubo una relación arrendaticia y así se establece.

   • Promovió la inspección judicial marcada con la letra “M” que riela al folio del 18 al 41, la cual fue realizada por el Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   En lo atinente a esta prueba de Inspección Judicial, vale señalar que se caracteriza, en que su objeto es constatar mediante la percepción directa del juez, hechos que interesen para la decisión de la causa, siempre que tales situaciones fácticas, sean verificable a través de los sentidos. La doctrina alude que esta prueba tiene concretamente por fin el permitir al Juez imponerse en el lugar donde ocurrió el hecho, y donde se encuentra la cosa litigiosa, de aquella circunstancia que no podrían acreditarse de otra manera; y puedan promoverse para poner constancia del estado de las cosas antes que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a la parte, o para constatar aquellas circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, o del estado de las cosas que interesa a la parte sostener en juicio.

   El autor Ricardo Henríquez La Roche (2006), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil Tomo III. Pág. 470 y ss.’, apunta que en esta prueba la constatación es directa y reducida a escrito de inmediato. Son objeto de esta prueba los hechos que el juez puede percibir por si mismo. Por tanto, los hechos pasados que no han dejado huella, ni rastro y las deducciones o suposiciones que se puedan formular, mediante razonamientos lógicos, con base en los hechos constatados, no pueden acreditarse por este medio probatorio.

   Señala además entre otros aspectos el referido autor, que el artículo 1428 del Código Civil, ha sido ampliado por este artículo 472 de la norma adjetiva. Basta que sea percibible o verificable a los fines de esclarecerla en el proceso. Es así que este Tribunal Superior la evacuó a solicitud de la parte actora en fecha 13 de abril de 2008, tal como consta a los folios del 18 al 41, y al efecto se trasladó y constituyó ese Despacho Judicial en la siguiente dirección: Urbanización La Campiña, casa Nº 37, entre las calle Los Cerezos y los Chaguaramos, Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, dejando formal y expresa constancia así: “..Primero: Se deja constancia que nos encontramos en la dirección up-supra identificada. Segundo: Se deja constancia previa evidencia de la situación del techo de la casa objeto de inspección, la rotura y desprendimiento de un gran número de tejas que cubren el techo de la casa. Asimismo se puede observar en el techo interior del inmueble el cual es de machihembrado la humedad o filtraciones de agua, abolladura en la madera, caminos de orificios que según expresa el práctico es la existencia de termitas o comejen. Tercero: Se deja constancia que en la parte interna de las paredes del inmueble se evidencian con humedad, abolladuras y desprendimiento de la pintura de las paredes en algunas áreas. Cuarto: Se deja constancia que solo se observó en las paredes lo descrito en el particular anterior.- Quinto: Se deja constancia que todo el inmueble se observa en buen estado de limpieza y orden”.

   En análisis de esta prueba la misma se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y es demostrativa del estado de deterioro, y de la falta de mantenimiento en que se encuentra el inmueble, lo cual concuerda y evidencia los hechos alegados por el actor en su libelo de demanda, en cuanto a los daños presentes en el inmueble, y así se establece.

   • En el Capítulo III promovió la confesión ficta de la demandada, en relación a la demanda accesoria por indemnización de daños y perjuicios por el monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo).

   En relación a esta prueba así promovida, este Juzgador observa que la confesión ficta es una figura jurídica, cuyos supuesto legales deben ser analizados en atención a la conducta contumaz del demandado, pero por sí mismo la confesión ficta no constituye prueba, sino que su dictamen debe ser ponderados y analizados en el fallo, por lo que siendo ello así se desestima tal medio probatorio, y así se decide.

   • En el capítulo IV promovió las testimoniales de los ciudadanos D.M.G., A.G., T.J.S.H., ENYERE J.C. y E.B., de los cuales tenemos:

   • La testigo DANIELA COROMOTO DEL VALLE M.G., (folios del 119 al 120) a las preguntas formuladas contesto: Que si conoce a la ciudadana Olguivana Oliver, que ha trabajado en la Urbanización la Campiña desempeñándose como dama de compañía de la señora auroraG., que estuvo trabajando aproximadamente por un año, desde el 2007, que la casa de la Señora Olguivana Oliver queda en una esquina diagonal a la casa donde ella trabaja, que tiene tres hijos varones y una hembrita, y están dentro de los 12 y 13 años y la niña no sabría que edad tiene porque estaba pequeña cuando ella empezó a trabajar, que en muchísimas oportunidades generalmente en las tardes porque los iban a la escuela en la mañana los pudo ver arriba de la casa. A las repreguntas formuladas contestó: Que tiene segundo año de bachillerado, que si esta al tanto de que mentir ante un funcionario público se considera un delito, que no sabría decir el numero de la casa porque estaba cuidando a la señora A.G. y en esos pequeños detalles no se fijó. Que generalmente cuidaba a la señora en el porche después que desayunaban y que se le cumpliera su tratamiento. Que no tiene los rasgos físicos de los niños no los tengo pero de que son terribles, terribles lo son, cuando ella sacaba a la señora Aurora veía que esos niños volaban como gacelas por ese techo. Que en la actualidad es ama de casa y tiene una niña de cuatro años.

   • El testigo T.J.S.H., (Folios del 121 al 122), a las preguntas formuladas por su promovente contesto: Que no conoce a la señora Olguivana sino de vista, que si ha trabajado en la Urbanización La Campiña como vigilante y que estuvo trabajando tres meses, que si sabe donde esta ubicada la casa Nº 37 ocupada por la señora Olguivana Oliver, que sabe que la señora Olguivana tiene hijos, que si pudo ver a los niños arriba de la casa caminando sobre el techo, que no acostumbraban esa practica de caminar por el techo, que nunca lo puso en conocimiento de los padres. A las repreguntas formuladas CONTESTO: que tiene tercer año, que si esta al tanto de que mentir ante un funcionaio público se considera un delito, que esta allí para declarar, que nadie le dijo que viniera a declarar que escucho la conversación en la panadería, que en la actualidad se dedica hacer trabajos de albañilería su patrono es su papa, que los niños son pequeños y blancos que no sabe la edad de los niños.

   • El testigo E.B. (folios del 123 al 124), a las preguntas formuladas por su promovente contestó: Que conoce de vista a la señora Olquivana porque el trabajo en la campiña ocho meses, desempeñándose como vigilante que la casa esta ubicada en la entrada en una esquina, en la segunda calle, que sabe que la señora Olguivana tiene tres (3) hijos, que pudo ver a los niños caminando sobre el techo con mucha frecuencia a veces en los carnavales, que si puso en conocimiento a los padres de los menores del peligro que corrían los mismos por subirse y caminar sobre las tejas de la casa, que el solo les decía que los hijos estaban montados arriba de la casa. Que una vecina de allí le decía que los niños le rompían las matas, que no tiene conocimiento que hayan roto el vidrio de un vehículo de la Urbanización. A las repreguntas formuladas contesto: que tiene primer año de instrucción, que si esta al tanto de que mentir ante un funcionario público se considera un delito, que se encuentra allí porque el Sr.Aldo le dijo que le hiciera el favor de ir para allá y dijera lo que sucedió allá en el tiempo que el estuvo trabajando, que no tiene trato con el Sr. Aldo ni con su esposa solo trabajó allí, que si conoció al señor T.J.S., que no ha tenido ninguna reunión con el Dr. Polibio o con la señora Olguivana.

   Con relación a estas deposiciones este Juzgador considera que los testigos promovidos fueron contestes entre si al momento de emitir sus declaraciones, pues afirmaron haber visto a los hijos de la señora Olguivana Oliver, montarse en el techo de la casa con mucha frecuencia, se detecta que los mismos no incurrieron en contradicciones al momento de las repreguntas, por lo que se valoran de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

   Por su parte la parte demandada al momento de presentar su escrito de promoción de pruebas que riela a los folios del 63 al 67 lo hizo de la manera siguiente:

   • En el capítulo I, en primer lugar promovió como pruebas documentales el poder otorgado por la ciudadana Olguivana Oliver al abogado JUVENA SOLOZA MANRIQES, con la finalidad de demostrar la cualidad con la que ocurre.

   En relación a esta prueba promovida, por cuanto no aporta nada al asunto controvertido en juicio, esta Alzada la desestima y así se decide.

   • En segundo, tercer, cuarto, quinto, sexto lugar promovió factura de reparación de goteras y manto de obra de pintura; factura de instalación y mantenimiento de jardines, factura de reparación de filtración en el techo, manto asfáltico y movimiento de tejas, comunicado por parte de los vecinos del conjunto residencial Las Campiñas, Comprobantes de pagos de los meses de marzo, abril y mayo por concepto de cancelación de canon de arrendamiento, los cuales cursan al folio del 68 al 75

   Con relación a estas pruebas este Juzgador observa que las mismas no fueron ratificadas en contenido y firma por el tercero, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de la partes que contienden en él, no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos a juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, en tal sentido estas pruebas se desechan de conformidad con el referido dispositivo legal, y así se establece

   • En el Capítulo II promovió las testimoniales de los ciudadanos H.J.D.M., GIODELINA JOSEFINA LANZ ALVARES, X.C., de los cuales tenemos:

   La testigo H.J.D.M., (folios del 107 al 108), a esta testigo el abogado promovente puso a la vista el comunicado de la comunidad de la Urbanización Las Campiñas a fin de que de fe de lo expuesto en el comunicado, el cual riela al folio 71 y 72 del presente expediente. Y la testigo contestó que si es cierto y evidencia el comunicado y una de las firmas que aparecen plasmadas en el mismo es su firma. Que si conoce a la señora Olguivana Oliver como vecina de la Urbanización y de saludo mas nada, que tiene como 15 años viviendo allí, que le consta que la señora Olguivana Oliver ocupa la casa desde hace 5 años, que nunca ha visto que hayan roto alguna teja o algún destrozo a la casa, incluso ella estuvo hace dos años en la casa en una reunión que se hizo allí de la Asociación de Vecinos y nunca vio destrozos lo único que siempre ha habido en todas las casas de las campiñas son filtraciones que tienen las paredes y los techos. A las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte actora contesto: que es profesora de educación, que son vecinas solo se saludan, que nunca había entrado a la casa como lo dijo anteriormente cuando hubo la reunión con la Asociación de Vecinos pudo notar las filtraciones que tenía la casa, que vive a tres casas de la señora Olguivana y que la casa de ella es la Nº 37, el numero no sabe donde esta identificado, pero si sabe cuando pasan los comunicados en la Campiña, en las casas donde viven, que ella vió hablar de las condiciones que se encuentra la casa, simplemente lo que ha visto son filtraciones mas nada, que a ella la citó el abogado para que compareciera a el Juzgado, que el tema tratado por ella con el abogado fueron las condiciones de la casa, que sabe lo que es comejen pero en realidad no lo ha visto detalladamente, que no los ha visto porque sencillamente fue una sola vez a esa casa, que no vio ningún cable fuera de sus cajetines.

   En cuanto a la declaración antes transcrita este Juzgador observa que la misma no merece fe de sus dichos, por cuanto los mismos son muy vagos e imprecisos, por cuanto declara que nunca ha visto que hayan roto alguna teja o algún destrozo a la casa, que siempre lo que ha visto son filtraciones que tienen las paredes y los techos, la testigo no explica las circunstancias de tiempo, modo y lugar del conocimiento que tiene de tal hecho, por lo que la misma se desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. y así se establece

   La testigo GIODELINA JOSEFINA LANZ ALVAREZ, (Folios del 114 al 115), a las preguntas formuladas por su promovente contestó; que si conoce a la ciudadana Olguivana Oliver, que no conoce a la ciudadana X.C., Que no conoce la vivienda que ocupa la ciudadana Olguivana que se enteró que la están vendiendo y como quería adquirir una casa fue a verla y la señora Olguivana se la mostró presentando unos deterioros o filtraciones, que sabia que la casa se encontraba en venta porque se informó por el vigilante que estaba allí y le facilitó una tarjeta de la dueña de la casa y la llamó y habló con la inquilina para que se la mostrara, la señora Xiomara es la dueña de la casa, primera vez que le ve hoy aquí del resto habló con ella por teléfono, que hace aproximadamente un año mas o menos en mayo o junio para esa fecha, que se le estaban ofertando en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), pero le descontarían el deterioro que tenía la casa, le dijo la inquilina que la dueña se encargaría de repararla. A las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte actora. Contesto: que estudia segundo semestre de administración el cual no culminó y se dedicó al comercio, que la señora inquilina la fue a avisar a su casa para mostrar que hace un año ella le mostró la casa la cual ella quería comprar y no pudo comprarla porque le pareció un poco costosa y no disponía del dinero, la casa le gustó, muy bella la casa pero actualmente compró una casa en la calle Bolívar. La señora Olguivana estudió donde ella estudiaba de allí la conoce pero no es una amistad. Que sabe donde queda la casa porque tuvo una oportunidad donde la fue a ver. Que no sabe el numero de la casa le informaron que es la casa que esta allí sabe que es la Campiña la casa donde esta la señora Olguivana pero no sabe el numero, que sabe lo que es un comejen es un animal que se come la madera que antes donde ella vivía tenia machihembrado y se comía la madera, que si vio los comejenes en la casa y le preguntó a ella y ella le dijo que la dueña de la casa se encargaba de reparar ese daño. Que no estuvo presente el abogado J.S. cuando ella le mostró la casa, que la señora inquilina le notificó que compareciera al juzgado, que tenia que presentarse en el juzgado para notificar que ella había ido a ver la casa y se había percatado del daño que tenia la casa, que no tenia conocimiento de lo que estaba pasando pero en realidad estaba comprando una casa y fue a ver esa de la Campiña no le pareció y siguió buscando otra casa, Que no vio cables fuera de sus cajetines pero preguntó a la señora Olguivana que era ese bulto que estaba allí y tenía los cables teipes negros pero que allí no había electricidad y ella toco con sus manos y no había corriente allí, la casa no estaba en buen estado, tenia los deterioros, filtraciones, comejen vio en los techos, pero la casa estaba muy limpia, los pisos estaban bien, las paredes, pero tenia filtraciones.

   En relación a la anterior deposición se obtiene de su, que la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, parte demandada en esta causa, tenía claro conocimiento que el bien inmueble, por ella arrendado estaba en venta, al punto que ella misma se lo mostró a esta testigo, y es por tal circunstancia que la deponente se da cuenta del deterioro presente en el inmueble, pues así se desprende de la pregunta TERCERA ¿Diga la testigo si conoce la vivienda que ocupa la ciudadana OLGUIVANA OLIVE? CONTESTO “No, me enteré que la casa la estaban vendiendo, y como quería adquirir una casa fui a verla y la señora OLGUIVANA OLIVER me la mostró presentando uno deterioros o filtraciones.”, así también de la TERCERA repregunta ¿Diga la testigo, por que está presente en este acto? CONTESTO: “La señora inquilina me fue a avisar a mi casa para mostrar que hace un año ella me mostró la casa, la cual yo quería comprar, y no pude comprarla porque me pareció un poco costosa la casa y no pude comprarla porque me pareció un poco costosa la casa y no disponía de dinero, la casa me gustó (…)”. Dicha declaración se aprecia y valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

   La testigo X.D.C. COLLS GUILLEN (folios 116 al 118) a las preguntas formuladas por su promovente contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Olguivana Oliver, que si suscribió un contrato de arrendamiento con la señora Olguivana Oliver, que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento el inmueble tenía detalles de filtración no tenía aire instalado pero si tenia las acometidas para instalar el aire, que las acometidas e instalaciones no estaban cubiertas porque son acometidas que estaban allí para instalar el aire acondicionado, eso es un cableado que va directo conectado a la consola, que no autorizó a la señora Olguivana para retirar dicha instalación, que cuando la señora Olguivana habló con ella que estaba interesada en alquilar el inmueble como dijo anteriormente la casa tenía algunos detalles de filtración y quedaron de acuerdo en que ella los iba a reparar y que posteriormente lo iban a descontar del canon de arrendamiento fue la única vez, que el inmueble estaba arrendado anteriormente a otra persona pero estaba habitable, excepto por algunos detalles, que le señora Olguivana le canceló los meses de marzo, abril y mayo de 2009, que ella le participó cuando vendió la casa que no depositara más, hasta hace poco se dio cuenta que tenía dinero en la cuenta. Que no sabe quien hizo la instalación siembra y mantenimiento de jardín, como ella estaba allí el bien inmueble lo tiene alquilado ella. Que el jardín como tal no, lo que son las plantas, pero la jardinería no estaban como están ahora, la parte de cemento, la estructura donde van las matas. Que las veces que ella visitó el inmueble, pudo constatar solamente donde le llegaba la vista, que ella nunca dijo que iba hacer una inspección profunda aparentemente todo se veía bien. Que ella se entera de los problemas que tiene la casa luego que acuden los compradores en que la señora Olguivana manifiesta que la casa tiene filtraciones, que tiene problemas y es cuando ella proceda a ir con una persona especialista para realizar los avalúos de los daños, por cuanto ella no tenía conocimiento, que la señora Olguivana nunca manifestó que la casa tenia filtraciones de la magnitud en que esta ahora. Que el día que fue a manifestarle a la señora Olguivana que los ciudadanos A.D.B. y ROSAIDA TORRES eran los propietarios, la casa no era de ella, fue con su hija Amanda a llevar la notificación, la cual no aceptó, que en la notificación se le daba por enterado el tiempo que prácticamente ya había consumiendo la prórroga legal y supuestamente ella alegó que para ello no había comenzado la prórroga, que ella le informó a la señora Olguivana su decisión de vender la casa y de que el contrato de arrendamiento no iba a ser prorrogado, y ella en todo momento estuvo dispuesta a desocupar el inmueble en el momento que lo vendiera, luego no sabe porque cambió de parecer. A las repreguntas formuladas por la parte actora contestó: Que ella se dio cuenta que la señora Olguivana había depositado los meses de marzo, abril y mayo el lunes de esa semana, porque marzo si le tocaba a ella, porque ella estaba de viaje y se encontraba fuera del país, el 01 de junio de 2009. Que la casa tenía detalles, los cuales de mutuo acuerdo ella reparó y descontándose el gasto de los alquileres del canon, que no tiene conocimiento del estado ruinoso, por eso fue que contrató a una persona para que le hiciera un avalúo de los daños que tenía la vivienda. Que ella cree que la señora Olguivana tuvo conocimiento que el inmueble se había vendido, que ella cree que si sabia que al momento que le entregó la carta es que le corroboro que el inmueble había sido vendido y que ella no tenia mas nada que ver con el inmueble y no le acepto la carta pero ella sabia que se andaba en negociaciones con el señor Aldo, la señora Olguivana para no recibir la carta manifestó en el escrito decía que la prorroga legal estaba corriendo que se vencía el 01 de junio de 2009 y que para ella no estaba corriendo la prorroga legal ya que el avisó de la no renovación del contrato de fecha 14 de mayo de 2008, ella manifestaba que no estaba consumiendo la prorroga legal.

   Este Tribunal considera que dichos expresados por la ciudadana X.D.C. COLLS GUILLEN, fueron expuesto en una forma circunstanciada, sin contradicción, siendo contestes en sus declaraciones, en tal sentido, se obtiene que la demandada de autos si se había quedado obligada a reparar las filtraciones, como así se desprende de la pregunta SEXTA: ¿Diga la testigo, si en algún momento de la relación arrendaticia con la ciudadana OLGUIVANA OLIVER les realizaron mejoras o reparaciones al bien inmueble arrendado? CONTESTO: “Cuando ella habló conmigo que estaba interesada en alquilar el inmueble como dije anteriormente la casa tenía algunos detalles de filtración y quedamos de acuerdo en que ella los iba a reparar y que posteriormente lo íbamos a descontar del canon de arrendamiento, fue la única vez”; asimismo se evidencia la circunstancia de que la testigo, quien era la anterior arrendadora había recibido los cánones de arrendamiento, cuando a la pregunta OCTAVA: ¿Que diga la testigo, si la ciudadana Olguivana, le ha cancelado los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.009, por concepto de canon de arrendamiento? CONTESTO: “Si yo le participe a ella, cuando vendí la casa, que no depositara más, hasta poco me di cuenta que tenía dinero en la cuenta”; y a la repregunta PRIMERA ¿Qué diga la testigo, cuando se dio cuenta que la ciudadana Olguivana Oliver le había depositado los meses, de Marzo, Abril, Mayo y en que fecha? CONTESTO: “El Lunes de esta semana, porque si me tocaba a mí, yo estaba de viaje y me encontraba fuera del país”. Tal circunstancia hace concluir a este operador de justicia que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes del juicio es a tiempo indeterminado, pues ello también queda corroborado cuando la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al folio 48, menciona que la ciudadana X.C. le había aceptado los últimos dos meses canon de arrendamiento, es sí que no siendo desvirtuado en juicio, lo testificado por la referida ciudadana, su declaración se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

    En el capítulo III promovió la Inspección ocular al bien ubicado en la Urbanización Las Campiñas, Manzana C, casa Nº 38. con el objeto de que el Tribunal deje constancia en registro fotográficos del estado de conservación, limpieza, y mantenimiento de las paredes . de los cuartos, de las areas verdes, del frente, la cual se evacuo al folio 87 y 88.

   En relación a esta prueba promovida, la más versada doctrina patria entre ellos, el Dr. R.J. DUQUE CORREDOR, ha apuntado lo siguiente:

   La fotografía es la reproducción de imágenes de personas, de animales, o de sus actividades, a través de medios sensibles o impresionables, lograda mediante cámaras oscuras, por las partes o terceros, extrajudicialmente.

   Requisitos de su admisibilidad:

   o Conexidad con los hechos controvertidos.

   o Pertinencia (artículos 397, 398 y 506 del Código de Procedimiento Civil).

   o Controlabilidad: Acceso del Juez y de la parte no promovente al negativo, y a las condiciones técnicas de la reproducción.

   o Legalidad: La no prohibición por una norma legal. La no violación de garantías constitucionales para obtenerla. La no violencia.

   El valor probatorio de la fotografía como prueba libre viene dado por la fidelidad y autenticidad y por el control de la prueba por la parte no promovente.

   La fidelidad consiste en que la imagen reproducida sea veraz y que su reproducción en el papel, no haya sido afectada técnicamente (calidad de los equipos, buen funcionamiento y aptitud de los fotógrafos).

   La Autenticidad, es la certeza sobre su procedencia y su coincidencia con la imagen reproducida (identificación). Ello encierra la certeza de quien emana, certeza sobre las circunstancias de hecho de la toma, certeza sobre las circunstancias técnicas de la toma y revelado, certeza sobre la reproducción fiel de la imagen captada; y si son máquinas fotográficas instantáneas, se requiere acreditar la calidad del equipo, su buen funcionamiento para el momento del retratado y la aptitud de los fotógrafos para la fecha.

   Control de la prueba por la no promovente: Accesibilidad al negativo y al conocimiento de las circunstancias de hecho y técnica de la toma fotográfica; posibilidad de impugnar su autenticidad y fidelidad.

   En cuanto al sistema aplicable de acuerdo al Código de Procedimiento Civil, debe promoverse dentro del lapso previsto en el artículo 396 eiusdem, junto con su negativo (si la promovente lo tuviere), y con su historia acerca de las circunstancias técnicas y los elementos de la fidelidad y autenticidad.

   La no promovente, dentro de los tres días siguientes podrá admitir o contradecir los hechos que se tratan de probar, y oponerse a la admisión de la prueba.

   La no oposición a la admisión de la fotografía, y la no impugnación, se reputan como una contradicción o rechazo de los hechos contenidos en las fotos, según lo dispuesto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

   Independientemente de la no impugnación de la foto, el promovente deberá siempre probar las circunstancias de hecho y técnicas de la foto, si las alegó, y si promovió los medios por los que las va a demostrar, así como su fidelidad y autenticidad.

   Si el promovente no alegó tales circunstancias y tampoco promovió las pruebas con que las debe probar, no podrá demostrarlas, salvo que las fotos ya tuvieran autenticidad por haberlas admitido antes las partes, o porque legalmente tengan autenticidad (fotos emanadas de funcionarios competentes o provenientes de registros especiales).

   Si la no promovente no se opuso a la foto, ni la impugnó, o no alegó ilegalidad, no podrá demostrar ningún hecho en contra de la fotografía.

   El Juez admitirá la fotografía si cumple con los requisitos de historiodicidad, tecnicidad y de control, para la cual el promovente deberá proporcionar el negativo o la información pertinente sobre su fidelidad, autenticidad y accesibilidad, así como acerca de la conexidad.

   Si falta el negativo, o en todo caso los datos anteriores, el Juez debe negar la admisión, por presentarse la foto sin su historia y sus pruebas.

   El Juez no podría señalarle al proponente una oportunidad para ello, pues violaría lo dispuesto en los artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

   Al admitir la prueba, si el no promovente la impugnó, el Juez deberá señalar al impugnante la oportunidad y el modo de promover y practicar las pruebas de la impugnación; porque la impugnación sólo la puede hacer el no promovente después del vencimiento del lapso de promoción de pruebas, en atención a lo dispuesto en los artículos 110 y 397 del Código de Procedimiento Civil, cuando conozca las fotos, y entonces, antes no tiene oportunidad el no promovente de promover pruebas sobre la autenticidad o la falsedad.

   Las probanzas del no promovente se evacuarán dentro del lapso de treinta días de evacuación. En el lapso de evacuación el promovente tendría que evacuar las pruebas de la fidelidad y autenticidad de las fotografías, valiéndose de la promoción, junto con las fotos de otras pruebas complementarias (testigos, experticias e inspecciones judiciales).

   El Juez para valorar la prueba fotográfica, deberá aplicar las reglas de la sana crítica.

   Para mayor abundamiento sobre esta prueba, es propicio señalar el criterio expresado por el autor H.L.R.,R., (1.996) en su obra ‘Código de Procedimiento Civil’, Pág. 228 y ss., sobre la fotografía, y sobre la misma refiere que constituye una prueba asimilable a la instrumental, cuyo valor de convicción depende del grado de certeza de la reproducción que contiene; es decir, si el objeto grabado en el celuloide y reproducido corresponde a la realidad. Como normalmente el grado de certeza no es suficiente, las fotografías deben ser adminiculadas con otras pruebas, comúnmente la prueba testimonial, y sirven para ayudar la memoria del testigo e ilustrar gráficamente el criterio del juez.

   En aplicación de todo lo antes expuesto al caso sub examine, se destaca que a los folios del 87 al 88 que el Tribunal de los Municipios Piar y Padre P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, se trasladó y constituyó a la Urbanización Las Campiñas, Manzana C casa Nº 38 de la Ciudad de Upata, con la finalidad de llevar a cabo la Inspección Judicial juramentando al practico fotográfico ciudadano J.G.R. GARCIA quien aceptó el cargo recaído en su persona, dejándose constancia de lo siguiente: El Tribunal dejó constancia, por intermedio del registro fotográfico, practicado por el ciudadano J.G.R. GARCIA en la cámara fotográfica marca HP, Photosmart, E 337 de 5 Megapixel, serial CN76NA305K, de todas las áreas que conforman la casa objeto de Inspección ubicada en la dirección ut supra, otorgándole el lapso de 24 horas al práctico para consignar el informe con las fotografías, las cuales cursan a los folios del 90 al 106.

   Es de hacer notar con respecto a esta prueba, que en la Inspección Judicial realizada el Tribunal le concede al practico fotográfico 24 horas para que consigne al Tribunal el informe con las fotografías impresas, y al folio 90 lo que consta es una diligencia de fecha 04 de junio de 2009 donde el ciudadano J.G.R. en su condición de práctico fotográfico consigna constante de 15 folios útiles, noventa impresiones fotográficas a los efectos de ser incorporados a la mencionada inspección judicial. Es claro que la evacuación de esta prueba, no cumplió con ninguno de los requisitos o condiciones necesarias determinados tanto en la Ley como en la Doctrina para que esta prueba pueda ser apreciado como material probatorio aportado en el presente juicio, pues como ya se comentó ut supra, para admitir las reproducciones fotográficas como prueba deben cumplir con los requerimientos de historioricidad, tecnicidad y de control, para la cual el promovente deberá proporcionar el negativo o la información pertinente sobre su fidelidad, autenticidad y accesibilidad; aunado a que el Juez en el momento de llevar a cabo la Inspección Judicial a que se hizo mención tal como se colige de las actuaciones cursante del folio 87 al 89, el Juez a-quo le fijo un lapso de 24 horas al practico fotógrafo para consignar el informe con las fotografías, siendo el caso que presentó las fotografías, pero sin el informe respectivo, tal como se extrae del folio 90 al 125, por consiguiente no puede ser apreciado ni valorado por esta Alzada, tales reproducciones fotográficas, se desestiman y así se decide.

    En el Capìtulo IV promovió la experticia Arquitectonica sobre el bien inmueble ya identificado, a fin de que el mismo indique los daños que existen en dicha vivienda, según su experticia científica.

    La prueba de experticia electrica, sobre los cajetines e instalación de aire central que se encuentra en toda la casa. Que manifieste el técnico el costo de quitarlo y si el mismo tiene energía eléctrica y si son peligrosos en el estado en que se encuentran, las cuales cursan a los folios del 125 al 140.

   En relación a estas pruebas de experticia, este operador de justicia observa que la parte demandada las promueve en su escrito de pruebas presentado en fecha 28 de Mayo de 2.009, por ante el Juzgado a-quo, específicamente al folio 66, con fundamento en los artículos 1.422 del Código Civil, en concordancia con el artículo 451 del Código de procedimiento Civil, y al efecto el Tribunal a-quo en fecha 02 de Junio dicta auto inserto al folio 82, admitiendo entre otros las referidas experticias, fijando para el segundo día de despacho siguiente a ese auto la designación de expertos en este proceso de conformidad con el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, consta a los folios 109, 110 y 112, actuaciones suscritas en fecha 04 de Junio de 2.009, por los ciudadanos Arquitecto L.A.C.P., Electricista E.A.F.L., y Arquitecto J.G. I, respectivamente quienes aceptan la designación recaídas en sus personas para desempeñar el cargo de experto. Asimismo en esa misma fecha, siendo la hora y oportunidad fijada para ejecutar el nombramiento de lo mencionados expertos, los mismo son nombrados, y el Tribunal a-quo procedió a juramentar a los expertos, quienes prestaron el juramento de ley tal como consta al folio 113.

   Posteriormente el Arquitecto L.C. quien fue designado en fecha 04 de junio de 2009, presenta experticia arquitectónica ante el Tribunal, dejando constancia en su informe que riela la folio del 125 al 135, que el techo de los aleros esta podrido y en mal estado, causado por las siguientes razones: Mal construido o instalado al momento de colocar el machihembrado, ya que no se colocaron los goteros o protectores de aluminio u otro material en los extremos, que permite que agentes destructores como el comejen o termita ataquen la madre. Mala construcción de la canal que recoge el agua de lluvia. Impacto de los factores ambientales, tales como lluvia, sol y el viento, esto es debido a el tiempo expuesto de una construcción. Se nota que ha existido un mantenimiento preventivo, mas no correctivo, ya que solo se limitan a lijar, pintar y lograr que la madera presente un buen acabado externamente, pero no se prevé un mantenimiento que elimine algún daño interno que tenga la madera internamente. El daño que presenta el techo en su totalidad es un daño mayor, que data desde que se construyó y se ha profundizado con el tiempo de construido. Se observa un buen mantenimiento en toda la vivienda, paredes pintadas y limpias, techos internos y externos pintados, protectores, puertas y ventanas. Esto hace ver que se encuentran en buen estado.

   En la experticia realizada por el Arquitecto J.F.G., que riela al folio 139, dejó constancia que la fachada principal se encuentra en regular estado de mantenimiento, se puede observar la remoción de algunas piezas de la cerca perimetral de la misma, así como parte de la viga de corona que integra la mencionada cerca perimetral. El techo exterior: desde afuera o parte exterior de a casa, pudo observar elementos del techo como tejas removidos y/o fracturados, que en el techo de madera así como en el de platabanda u hormigón pueden observarse siete (7) zonas aproximadamente que presentan filtraciones, las mismas son apreciadas a simple vista, por las distintas manchas que se forman por la acción del agua y la degradación de los otros materiales del techo en el proceso de filtración, dichas filtraciones pueden verse por distintas áreas de la casa y se observa gran actividad de termitas o comejenes los cuales ya han dejado visible los daños causados. Que las filtraciones han perneado las paredes de la casa hasta llegar a la parte baja de la misma donde se encuentra gran parte del agua cuyos efectos son abolladuras de la pared por causa de los hongos allí generados desprendimiento de la pintura así como desprendimiento de parte del friso, los pisos aunque presentan algunas manchas están en regular estado de conservación. Nota: La presencia de termita indica que pueden haber daños mayores a los observados, pero que no pudo constatar porque para ello debía despegar parte del machihembrado.

   Asimismo en la experticia eléctrica, realizada por el ciudadano E.F., que riela al folio 137, dejó constancia de las tomas que se encuentran en la cocina principal, sala de star, comedor, sala principal no tienen energía eléctrica. Y ello se comprobó al verificar en el tablero donde no hay conexión para dicho circuito

   En cuenta del trámite observado y en vista de los informes presentado por los expertos, este Juzgador observa que el artículo 454 del Código de Procedimiento Civil prevé lo siguiente:

   Cuando la experticia haya sido acordada a pedimento de parte, las partes concurrirán a la hora señalada para hacer el nombramiento, debiendo en este caso presentar la constancia de que el experto designado por ellas aceptará el cargo. En dicho acto las partes manifestarán si están de acuerdo en que se practique por un solo experto y tratarán de acordarse en su nombramiento. En caso de que las partes hayan convenido en un solo experto pero no se acordaren en su nombramiento, el experto será designado por el Juez.

   Si no convinieren en que se practique por un solo experto, cada una de las partes nombrarán un experto y el Juez nombrará un tercero, siempre con respecto a este último no se acordaren en su nombramiento.

   (resaltado del Tribunal)

   En atención a la norma adjetiva antes transcrita este operador de justicia, observa que no consta en autos, que en el acto de nombramiento y juramentación de expertos las partes hayan manifestado si están de acuerdo en que se practique por un solo experto, asimismo se destaca que tampoco las partes a falta de ese convenimiento nombraran cada una un experto y el Juez nombrará a un tercero, lo cual constituye una subversión al procedimiento establecido por el Legislador, y aunado a tal irregularidad lo que se extrae de las actas procesales, que cada experto trajo un informe distinto, ante tales circunstancia resulta propicio tomar en consideración lo sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo de 2003, según sentencia Nº RC-00225, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, respecto a la actividad que deben observar los jueces como directores del proceso cuando se está en presencia de una violación del orden público:

   ... el orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de intereses público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada y que desde luego, los jueces ni las partes pueden subvertir; y como quiera que, conforme a lo previsto en el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, los quebrantamientos de leyes de orden público no pueden subsanarse ni aún (sic) con el consentimiento expreso de las partes, lo cual conlleva al mismo tiempo el vicio de la indefensión, por violación del precepto constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que tiene como características que sea imputable al Juez, los procedimiento así sustanciados, en oposición al sistema de legalidad, violan el principio de obligatoriedad establecido en la ley, esto es –se repite- el debido proceso y el derecho a la defensa, principios ambos de rango constitucional; evitando consecuencialmente con ello, posteriores nulidades, con mayor desgaste de tiempo y dinero para la jurisdicción y las partes involucradas, corrigiendo los vicios de procedimiento que pueda anular cualquier acto procesal y tomando en cuenta al mismo tiempo los principios procesales de saneamiento y de nulidad esencial(...)

   Ahora bien. La reposición trae aparejada la nulidad, por lo que los jurisdicentes deben revisar cuidadosamente y a la luz de sus consecuencias, la conveniencia en declararla solo cuando se hayan menoscabado derechos como el de defensa y debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dicha falla no puedan subsanarse de otra manera, lo que deviene en que tal reposición debe decretarse cuando realmente se persiga con ella una finalidad útil, pues de no ser este el supuesto, se estarían violentado los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda...

   (resaltado de este Tribunal Superior).

   Asimismo en sentencia Nº RC-00526, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de Septiembre de 2003, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, respecto a la delimitación del orden público y lo que representa su concepto dijo lo siguiente:

   “...Sobre el orden público, esta M.J., a través de reiterada jurisprudencia, entre otras, la sentencia Nº. 204, de fecha 31 de julio de 2001, expediente Nº. 00-433, juicio de Rico C & C 2000 Trading, C.A., y otra contra Productores Asociados de Café Rubio, C.A., con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, dejó establecido el criterio que en apoyo a esta decisión, la Sala se permite transcribir:

   “Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, en sentencia de 8 de julio de 1999, con ponencia del magistrado Héctor Grisanti Luciani, en juicio A.Y.P. contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:

   “…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento.

   (…Omissis…)

   ‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’

   Por otra parte, los principios relativos a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de Obligatoriedad de los Procedimientos Establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,

   …La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES

   . (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985).”

   Nuestra Casación, invocando la más versada doctrina sobre la materia ha dicho:

   “…Omissis…

   ¿QUE HA ENTENDIDO LA SALA POR ORDEN PUBLICO?

   …Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.

   A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aún una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento.

   (Sentencia de fecha 17 de septiembre de 2003, dictada en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VELEZ.)

   En aplicación de lo anterior, al caso sub-examine la prueba de experticia promovida por la parte demandada, al no corresponder su tramitación y evacuación, en conformidad a los extremos legales previstos en el artículo 454 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no consta en autos, que en el acto de nombramiento y juramentación de expertos las partes hayan manifestado si están de acuerdo en que se practique por un solo experto, asimismo tampoco las partes a falta de ese convenimiento nombraron cada una, a un experto y el Juez nombrara a un tercero, lo cual constituye una subversión al procedimiento establecido por el Legislador, y aunado a tal irregularidad, cada experto trajo un informe distinto, sobre aspectos distintos, todo implica que efectivamente se produjo el quebrantamiento de formas sustanciales de los actos, y siendo que la forma, estructura y secuencia del proceso civil es obligatoria, al dejarse cumplir en el acto una formalidad esencial para su validez, se transgrede el orden público, por lo que en consecuencia este Juzgador, desestima este medio de prueba, y así se decide.

    En el Capítulo V promovió como prueba de informe: 1) Solvencia de pago de servicio de energía eléctrica (constancia emitida por la empresa CADAFE); 2) Solvencia de pago de servicio de aguas blancas; 3) Solvencia de pago de servicio de condominio del bien ubicado en la Urbanización Las Campiñas, calle principal, casa Nº 37, las cuales fueron consignadas por su promovente para que sobre ellos se informara.

   En relación a estas pruebas promovidas en el Capítulo V del escrito de pruebas, se observa que el promovente consignó las constancias emitidas por los diferentes entes, para que éstos informaran, asimismo se constata que en el auto de admisión se admiten pero no consta que se hayan evacuado las mismas, por lo tanto las mismas no pueden ser objeto de análisis y por consiguiente se desestiman y así se establece.

   Esta alzada una vez analizadas y valoradas todas las pruebas vertidas en autos, constata que, efectivamente, en el presente caso los demandantes a través de su apoderado judicial demandan el desalojo del inmueble que ocupa la ciudadana OLGUIVANA OLIVER, por haberle ocasionado daños mayores que los provenientes de su uso normal, el cual está ampliamente identificado ut supra, y por vía de acción accesoria demandan la indemnización de los daños y perjuicios causados al inmueble propiedad de sus mandantes, estimando la misma en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo).

   A ese respecto el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)

   d) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   Asimismo el Artículo 1592 del Código Civil establece:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según la circunstancias

   .

   En atención a las normas citadas, se evidencia claramente que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, como asì se colige del contrato de arrendamiento cursante a los folios 15 y 16, suscrito entre la demandada OLGUIVANA OLIVER y la ciudadana X.D.C.C., y que los hechos planteados encuadra dentro del encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo se observa de la Inspección Judicial y de las testimoniales, ya analizadas que efectivamente el inmueble tiene daños en el techo, en las paredes, y cuyo mantenimiento no fue cubierto por la parte demandada, quien debía cumplirlo con su reparación, como un buen padre de familia de conformidad con el citado artículo 1592 eiusdem, por lo que siendo ello así, si es procedente desalojo del inmueble que ocupa en calidad de inquilina, la ciudadana OLGUINA OLIVER por haber dejado que el inmueble alquilado se le haya ocasionado deterioros mayores, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

   Establecido lo anterior este operador de justicia en relación al reclamo que por por vía de acción accesoria demandan la indemnización de los daños y perjuicios causados al inmueble propiedad de los actores, estimanda la misma en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo); observa que ciertamente que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda específicamente al folio 50, negó, rechazó y contradijo que su representada hubiese ocasionado los destrozos y deterioros mayores mencionados por la parte actora en su libelo de demanda, y en cuenta de ello no puede considerarse que se haya producido la confesión que alega la parte demandante con respecto a los daños y perjuicios demandados, contra la accionada de autos, por lo que no existiendo pruebas que establezcan con exactitud el monto en bolívares de los daños ocasionados para este Juzgador es forzoso declarar su improcedencia a tenor de lo dispuesto en el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, pues de acuerdo a la Jurisprudencia patria, se deben señalar y discriminar los daños que puedan hacer procedente la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad de los mismos, por cuanto ello constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión de los daños causados y los alcances y limites de la obligación de reparar, ello aunado a que la misma parte en su libelo de demanda específicamente al folio 2, expresa que ante el hecho cierto de los daños mayores presentados en el inmueble arrendado, la venta del inmueble que le hiciera la ciudadana X.C., sufrió una disminución en el precio en un DIEZ POR CIENTO (10%), del precio fijado inicialmente por la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), por lo que siendo ello así no es procedente los daños y perjuicios demandados por el actor en consecuencia se debe declarar parcialmente con lugar demanda aquí propuesta, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

   CAPITULO TERCERO

   Dispositiva

   Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, siguen los ciudadanos R.J.H.T. y A.D.B.F. contra la ciudadana OLGUIVANA M.O.E., ambas ampliamente identificados ut supra. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el número 37 de la manzana “C” y la casa sobre ella construida que forma parte de la Urbanización La Campiña situada en la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, dicha parcela de terreno tiene un área de 473 metros cuadrados, y la casa un área aproximada de construcción de 106,00 metros cuadrados. No obstante lo anterior, este Tribunal Superior acuerda la suspensión de la ejecución de este fallo por resolución emanada de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de enero de 2010, en sesión ordinaria, vista la emergencia nacional decretada por el Presidente de la República. Tal suspensión se mantendrá, hasta que la referida resolución de la Comisión sea dejada sin efecto. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales antes citadas, y los artículos 12, 242 y 243 del código de procedimiento civil.

   Queda REVOCADA la sentencia de fecha 03/11/2.009 que cursa del folio 158 al 181 de este expediente, dictado por el Juzgado de los Municipios Piar y P.C. delS.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación formulada al folio 187, en fecha 12/11/2.009, por el abogado POLIBIO G.O., con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la referida sentencia dictada por el aludido Tribunal.

   No hay especial condenatoria en costas, dada la naturaleza de caso.

   La presente causa salió fuera del lapso legal correspondiente, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causa signadas con los Nos. 10-3685, 10-3724, 11-3836, 11-3707, 10-3748, 10-3669, 11-3826, 11-3836, 11-3853, 10-3788, 10-3763, 103775, 11-3869, 11-3859, 11-3860, 11-3861, 11-3862, 11-3864, 11-3865, 11-3866, 11-3867, y 10-3747, por lo que de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintiocho (28) días del mes de Marzo de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

   El Juez,

   Abog. J.F.H.O.

   La Secretaria,

   Abog. Lulya Abreu L.

   En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste.

   La Secretaria,

   Abog. Lulya Abreu L.

   JFHO/la/ym.

   Exp. N° 11-3851.