Decisión de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 11 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F.R. Y J.R.R. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 4164-11.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRORROGA LEGAL).-

PARTE ACTORA: R.H.G., titular de la cédula de identidad No. V-5.625.472.-

APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abg(s). M.C.M.H. y M.A.L., Inpreabogado Nº 46.981 y 16.101, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: J.L.P., titular de la cédula de identidad Nº V-4.406.178.-

-I-

Se inicia el presente procedimiento en virtud de demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana R.H.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.625.472, debidamente asistida por el Abg. M.A.L., Inpreabogado Nº 16.101; contra el ciudadano J.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.406.178.-

En fecha 10 de Marzo de 2011, mediante auto cursante al folio 20, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.-

En fecha 16 de Marzo de 2011, según consta al folio 21, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.-

En fecha 23 de Marzo de 2011, según consta al folio 22, el Alguacil titular de este Juzgado consignó recibo de constancia de citación sin firmar, por cuanto la parte Demandada se negó a firmar el mismo.-

En fecha 01 de Abril de 2011, mediante auto cursante al folio 27, se acordó la Notificación de la parte Demanda, relacionada con su citación.-

En fecha 04 de Abril de 2011, la Secretaria de este Tribunal, al folio 29, dejó constancia de entregar la Boleta de Notificación de la citación a la parte demandada.

En fecha 08 de Abril de 2011, la parte demandada, mediante escrito cursante a los folios 32 y 33, ambos inclusive, dio contestación a la demanda.-

En fecha 12 de Abril de 2011, la parte Actora, representada por su Apoderado Judicial, ABG. M.A.L., antes identificado, promovió pruebas y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte Demandada.

Las pruebas fueron admitidas, mediante auto de fecha 14 de Abril de 2011, cursante al folio 42.

En fecha 14 de Abril de 2011, la parte Demandada, mediante escrito cursante al folio 44, promovió pruebas. Admitidas, mediante auto de fecha 18 de Abril de 2011, cursante al folio 57.-

En fecha 27 de Abril de 2011, mediante auto cursante al folio 61, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 se excitó a las partes a una conciliación, que se llevaría a efecto al 4to día de Despacho siguiente a las 11:00 a.m.-

Cursa al folio 62, acta de fecha 03 de Mayo de 2011, en la cual se deja constancia que la parte demandada no asistió al acto, no pudiéndose realizar la conciliación.-

En fecha 04 de Mayo de 2011, mediante auto cursante al folio 63, se difirió la sentencia para el Quinto (5°) día de Despacho siguiente.

Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

-II-

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del escrito de demanda se evidencia que la parte actora, ciudadana R.H.G., debidamente asistida por el Abg. M.A.L., antes identificados, pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, asentado bajo el N° 11, Tomo 29 de los libros respectivos, y la consecuente entrega de un inmueble arrendado única y exclusivamente para fines comerciales de Lonchería, constituido por una Casa con el terreno que ocupa, distinguido con el número cívico 1301, el cual se encuentra ubicado en el ángulo sur este, en el cruce de la Calle F.M.P. y Doctor A.C., alinderada de la manera siguiente: NORTE: Calle F.M.P. en medio y casa que es o fue de E.B.; SUR: Solar que es o fue de A.A. y V.F., respectivamente; ESTE: Casa ranchería de D.A. y casa que es o fue de D.L. y OESTE: Calle Doctor A.C.; incoada contra el ciudadano J.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.406.178. Fundamentando su pretensión en los artículos 1167, 1599, 1601 del Código Civil, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la demandada manifiesta que por cuanto en el contrato sólo se estableció que era por un (1) año fijo y la fecha de inicio (01 de abril de 1996), no especificándose fecha de vencimiento, el contrato es a tiempo indeterminado, en razón de lo cual opone la cuestión previa contenido el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta porque sólo puede admitirse por las acciones tipificadas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Impugna los documentos cursantes a los folios 7, 8 y 9. Impugna las copias cursantes a los folios 10 al 19, finalmente alega que la parte Actora confesó que el contrato era a tiempo indeterminado por cuanto la estimación de la demanda la realizó en base a 12 meses de canon de arrendamiento.

Llegada la oportunidad para decidir, se hace de la siguiente manera:

-III-

CUESTION PREVIA

En relación a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega la parte Demandada: que existe es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por lo tanto el ejercicio de la misma sólo puede ser objeto de acciones de desalojo tal como lo dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque es una acción exclusiva para los contratos a tiempo indeterminado.

En relación a la prohibición de admitir la acción propuesta este juzgador evidencia que la admisión de la demanda se niega conforme lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que establece “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

En este sentido, dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”

A este respecto, este juzgador evidencia que existe la necesidad de valorar las pruebas acompañadas al proceso a los efectos de determinar si en el presente caso nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado, o si por el contrario el contrato es a tiempo indeterminado, ya que de ello dependerá que la demanda pueda resultar inadmisible o no.

VALORACION DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 04 al 06, ambos inclusive, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Distrito Ricaurte, hoy Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 08 de julio de 1996, anotado bajo el N° 11, Tomo 29 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual se valora como documento reconocido por autenticación, que surte plenos efectos entre las partes para demostrar que celebraron contrato de arrendamiento, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa con el terreno que ocupa, ubicada en la Calle F.M.P. cruce con Doctor A.C., de La Victoria, Estado Aragua; el cual sería utilizado única y exclusivamente para uso comercial, específicamente, para venta de refrescos, empanadas, chucherías y cualquier otra actividad de lícito comercio, sin poder darle uso distinto; siendo su duración de Un (1) año fijo, contados a partir del 01 de abril de 1996, pudiendo prorrogarse si alguna de las partes, con un mes de anticipación al vencimiento, participara por escrito a la otra su deseo de prorrogar el contrato; y el canon acordado fue por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) mensuales, hoy CINCUENTA BOLIVARES (Bs.50.000,00). Y así se valora.

Cursa a los folios 07 al 08 y 09, Documento privados consistentes en comunicaciones de fechas 20 de febrero de 2007, dirigidas al ciudadano J.L.P., parte demandada en la presente Causa, suscritas al pie de los mismas por las partes en la presente Causa, las cuales fueron erróneamente impugnados por la parte Demandada en la presente causa, pues de conformidad con lo pautado en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, se impugnan son las copias fotostáticas. Por lo que al tratarse de documentos privados opuestos a la parte demandada y no haberlos ésta desconocidos en su contenido y firma en la oportunidad legalmente establecida al efecto, han quedado legalmente reconocidos, surtiendo todos los efectos probatorios. De cuyo contenido se desprende que la parte Actora comunicó a la parte Demandada su voluntad de no renovar el contrato, que a partir del vencimiento del contrato (31 de Marzo de 2007) comienza a correr la prorroga legal de seis (6) meses, que el monto de la venta del inmueble es por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.375.650.000,00), hoy TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.375.650,00). Y en la segunda, le notifica que a partir del mes de Octubre de 2007 el canon de arrendamiento sufriría un incremento, durante la prórroga de un año. Y así se valora.

Cursa a los folios 10 al 19, copias simples de documentos protocolizados por ante el Registro Público de los Municipios J.F.R., J.R.R., S.M., Bolívar y T. delE.A., impugnadas por la parte Demandada, aduciendo que de conformidad con lo pautado en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, al no haber señalado la parte Actora en el libelo los datos regístrales, no tiene oportunidad para presentarlos. Al respecto observa este Juzgador que el precitado artículo 434 se refiere a los instrumentos en que el demandante fundamenta su pretensión, y en el caso que nos ocupa, no se discute el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión en la presente causa. En consecuencia, de conformidad con lo pautado en el artículo 435 ejusdem, al no ser el instrumento fundamental de la pretensión y ser un documento público, el mismo podía producirse en todo tiempo hasta informes, pero que por tratarse de un juicio especial que lleva por el procedimiento breve y no tener presentación de Informes, dichos instrumentos podían consignarse antes de sentencia, siempre y cuando la parte Actora los hiciera valer, pidiendo su confrontación con los originales sin obstar de que consignar sus originales, tal y como ocurrió, al consignar el día 12 de Abril de 2011 (tercer día de Despacho siguiente a la impugnación) los documentos originales, cursantes a los folios 36 al 38, ambos inclusive y 39 al 41, ambos inclusive, que se valora como documento público. De cuyo contenido se desprende que la ciudadana R.H.G., antes identificada, es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto de la presente Causa, lo cual no es un hecho controvertido, ni objeto de prueba. Y así se valora.-

Cursa a los folios 45 al 46, copias certificadas por la Secretaría de esta Tribunal, de los folios 1 al 3, 7, 8, 41 al 46, de expediente de Consignación de cánones de arrendamientos, que constituyen copias fidedignas de documentos públicos y de documentos privados de fecha cierta, de cuyo contenido se desprende que el Demandado, consigna por ante este Tribunal los cánones de arrendamientos del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión en la presente Causa, lo cual no es un hecho controvertido, ni objeto de prueba en la presente Causa. Y así se valora.

No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR RESPECTO A LA CUESTIÓN PREVIA

Valoradas las pruebas toca a este juzgador pronunciarse sobre el contrato de arrendamiento, interpretando al efecto el mismo a objeto de determinar la temporalidad contractual. En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece en su parte final que: “ …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. Debiendo resaltar que la interpretación de un contrato por parte del órgano jurisdiccional constituye una actividad de apreciación de los hechos, implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento.

En efecto, apreciar los hechos, conforme a la enseñanza de la más autorizada doctrina, significa un acto de raciocinio, por medio del cual el Juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos, lo cual en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas que, es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de instancia. Con base a lo cual, se hace necesario interpretar la cláusula del contrato locativo en el que se fija la temporalidad, pues el actor, al intentar la acción de cumplimiento de contrato, considera que el contrato es a tiempo determinado, mientras la parte demandada, al excepcionarse y oponer la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta está señalando que el contrato es a tiempo indeterminado y lo que procede a su juicio, es el desalojo más no el cumplimiento o la resolución del mismo.

Así pues, de las pruebas valoradas, este juzgador concluye que efectivamente el contrato no indicó una fecha de terminación, sin embargo el mismo tenía una duración de un (1) año fijo que iniciaba el 01 de Abril de 1996, por ende su culminación era el día 31 de Marzo de 1997.

En este orden de ideas, cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal.

Siguiendo con la interpretación del contrato se verifica específicamente de la cláusula CUARTA, que en la misma se estableció que si alguno de los contratantes tenía la voluntad de renovar el contrato debía manifestárselo a la otra por escrito el día 01 de Marzo de 1997, posteriormente el 01 de Marzo de 1998, y así consecutivamente, lo que no quedó demostrado en la presente causa, por lo que en consecuencia, al haber seguido el arrendatario ocupando el inmueble después de terminado el contrato el día 31 de Marzo de 1997 por más de diez años consecutivos, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; por lo que, para el momento de la notificación de la voluntad de LA ARRENDADORA, en fecha 20 de febrero de 2007, ya el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, siendo en consecuencia procedente accionar por vía de desalojo. Esto en virtud de que el litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado; una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

Por otra parte, las acciones de desalojo establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta Oficial N° 36.687, de fecha 26 de Abril de 1.996, que creó un cuerpo normativo a los fines de resolver los problemas habitacionales, específicamente en el caso de las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley sub lite, tienen como objetivo poner fin a una relación arrendaticia indeterminada sobre bienes inmuebles urbanos o sub urbanos cuyos inquilinos o arrendatarios hayan incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.

A este respecto, el tratadista DOMINGO SOSA BRITO (Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios. Ed. UCAB,Caracas. 2009, pág.183) ha expresado que: “… en el contrato a tiempo indeterminado se aplicarán las causales del art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el contrato celebrado a tiempo determinado las reglas respectivas son las que aporta el Código Civil…”

Asimismo el autor nacional G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Pág. 193. Caracas. Año 2.000), ha expresado que: “…el desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la ley.”

Dentro de este marco, debe destacarse el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”. De allí se desprende que la acción tiene que tener identificación con su pretensión. Vale decir, no puede intentarse un desalojo, cuyo fin es la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador, con base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues es claro el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. Asimismo no puede pedirse el cumplimiento del contrato, si este lo es a tiempo indeterminado.

Existiendo así la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, la demanda de cumplimiento de contrato debe declararse inadmisible, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo.

En efecto, la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de cumplimiento y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía de desalojo, establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción de cumplimiento que, sólo es procedente en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado conforme lo dispone el artículo 1167 del Código Civil, tal cual lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor P.R. RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).

De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor P.R. RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.

Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente de cumplimiento es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y siendo el presente contrato a tiempo indeterminado es por esa vía (desalojo) que se ha debido accionar y no por la de cumplimiento como ocurrió, por lo que, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley. Y así se declara.

-IV-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la inadmisibilidad de la acción propuesta. SEGUNDO: INADMISIBLE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana R.H.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.625.472, debidamente asistida por el Abg. M.A.L., Inpreabogado Nº 16.101; contra el ciudadano J.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.406.178, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Por haber vencido la parte demandada en la incidencia de cuestiones previas se condena en costas a la parte actora conforme las previsiones del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de término.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los once (11) días del mes de Mayo del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-

El Juez temporal,

Abg. C.E.C.H.

La Secretaria,

Abg. I.G.O.A.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 p.m.-

La Secretaria,

Abg. I.G.O.A.

CCH/igoa.-

Exp. 4164-11.