Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 16 de Marzo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, actuando como Juzgado de Alzada, del recurso de apelación interpuesto la abogada L.C.M.G., Inpreabogado Nº 68.138, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano: T.V.H.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.555.344, que por DESALOJO DE INMUEBLE, sigue en su contra el ciudadano ROSALBO I.H.R., venezolano, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad Nº 2.573.132; contra la sentencia dictada en fecha 18 de Diciembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, la cual consta al folio del Ochenta y seis (86) al folio Noventa y tres (93), ambos inclusive del expediente.

Dicho recurso fue oído por el a quo en ambos efectos, procediéndose a remitir el expediente al Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, para que el Tribunal que le tocara recibirlo conozca del referido recurso.

Recibido por distribución dicha causa, éste Tribunal en fecha 16 de Febrero de 2009, se le dió entrada, y en el mismo auto se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Estando en el lapso de su único diferimiento para dictar sentencia, el tribunal pasa a decidir la presente causa, y lo hace bajo los siguientes fundamentos:

DEL FALLO APELADO

En fecha 18 de Diciembre del año 2008, el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en los términos siguientes:

…PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, sigue el ciudadano ROSALBO I.H.R., contra el ciudadano T.V.H.G., ya identificados. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadano: T.V.H.G.,… hacerle entrega material al ciudadano ROSALBO I.H.R.,… el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, ubicado en el Sector II, calle 03, casa número 11 de la Urbanización 24 de Julio, Municipio Independencia del Estado Yaracuy, libre de bienes y de personas, en el mismo estado de uso y condiciones en que se le entregó y solvente con lo que respecta a los servicios públicos…

Tal como se evidencia de la motiva del referido fallo, declarado en el dispositivo del fallo de la referida demanda.

DE LA ACCION DEDUCIDA

Alega el accionante en su escrito libelar que encabeza el presente expediente, lo siguiente:

“…Soy propietario de un inmueble constituido por una vivienda, ubicada en el Sector II, calle 03, casa N° 11 de la Urbanización “24 de Julio”, Municipio Independencia del Estado Yaracuy; es el caso que en fecha 17 de junio de 2003, en calidad de Arrendador, celebré un Contrato de Arrendamiento Verbal a Tiempo Indeterminado, sobre el inmueble arriba identificado, con el ciudadano T.V.H.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.555.344, en condición de arrendatario; Entre las estipulaciones se convino que: 1) Que el Arrendatario debía conservar en perfecto estado el bien objeto del arrendamiento; 2) El canon de arrendamiento mensual era de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 150.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES EXACTOS (BS.F. 150,00), los cuales debía cancelar en efectivo en mi domicilio…”

… éste también se encuentra adeudando hasta la presente fecha las mensualidades correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2006 hasta enero de 2007, es decir, adeuda la cantidad de catorce (14) mensualidades vencidas, lo que hace un total de DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 2.100,00)…

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

El demandado de autos, por escrito que consta al folio 40 y su vuelto, del expediente dio contestación a la demanda, en la que expone:

… Es cierto que habito en calidad de inquilino en un inmueble propiedad de la parte actora…

…INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA; No es cierto que hayamos celebrado un contrato de arrendamiento verbal, el mismo fue celebrado en forma escrita y con prorrogas sucesivas…

… es cierto que cancelo como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mensuales o CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTE (150 Bs.F).

… En lo que respecta al deterioro del inmueble, la misma inspección judicial evidencia el buen estado de conservación; así consta en su particular segundo cuarto…

…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, el hecho que deba cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2006 hasta el mes de enero de 2007…

En fecha 15 de Abril de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada, con su carácter que le acredita poder apud acta otorgado y presentado en fecha 03/04/2008, promovió escrito de pruebas, las cuales el Tribunal analizará más adelante.

Pruebas éstas que fueron admitidas por el a quo en fecha 18 de Abril de 2008, la cual consta al folio 70 del expediente.

Se evidencia del folio 67 al folio 68 ambos inclusive del expediente, escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada judicial de la parte demandante, las cuales al igual que la anterior serán analizadas más adelante.

DE LA MOTIVACION PARA DECIDIR

El presente juicio gira en torno a la acción de Desalojo de Inmueble incoado por el ciudadano ROSALBO I.H., suficientemente identificado en autos contra el ciudadano T.V.H., tambien identificado, basado en los literales de las letras A y B de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que señala:

a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas.

b.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. …

A los fines de ver si los alegatos esgrimidos por el accionante son ciertos, asi como lo alegado por la parte accionada para rebatir lo expresado por el demandante, se hace necesario para el Tribunal analizar las pruebas aportadas y promovidas en el juicio, actividad esta que el Tribunal hace en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. - Junto al escrito de demanda fue consignado por el procedimiento fotostato copia certificada del documento de propiedad del inmueble adquirido al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) por el ciudadano ROSALBO IGNACION H.R., documento este que por emanar de funcionario publico, se le da valor de documento publico conforme al articulo 1357 del Código Civil y así se establece.

2. - Marcado con el literal de la letra B, fue anexado, las actuaciones que conforman la inspección judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del estado Yaracuy, la cual fue realizada sobre el inmueble objeto de la acción de Desalojo y las mismas se evidencian del folio ocho (08) al folio cincuenta y cinco (55) ambos inclusive del expediente, y las mismas fueron autorizadas por funcionario Público conforme al articulo 1357 del Código Civil, por lo que el Tribunal le da valor de documento Público conforme a la norma señalada y así se establece.

   Observa este Tribunal que el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante por escrito que consta del folio 67 al vuelto del folio 68, promovió a través de su representación judicial las siguientes pruebas las cuales arrojaron el resultado que a continuación se transcribe:

   CAPITULO I: De las pruebas:

   Reprodujo y convalida el merito favorable d e la inspección marcado con el literal de la letra B, como quiera que esta prueba ya fue analizada al momento de analizar las pruebas traídas a los autos por la parte demandante, junto a su escrito de demanda, el Tribunal considera inoficioso hacer nuevo análisis sobre lo mismo y así se decide.

   En dicho capitulo promovió las testimoniales de los ciudadanos N.R., M.A.R.D.G., a quienes identifico suficientemente, testigos estos evacuados según se evidencia de actas que constan al folio 78 y 79 ambos inclusive del expediente, y de sus dichos afirmaron el primero de los nombrados que urbanización 24 de julio, se le conoce también como urbanización Los Pinos, dijo ser vecino en la urbanización desde su fundación y afirmativamente contesto al ser preguntado sobre si conoce la casa numero 11, ubicada en la calle 3 del sector de l urbanización 24 de julio, pertenecer a ROSALBO HERNANDEZ, también dijo conocerla desde su fundación, igualmente dijo al ser preguntado sobre el estado que se encontraba la vivienda cuando el señor Rosalbo la habitaba, que era funcional, y en cuanto a su estado actual dice estar la casa descuidada sobre todo las aguas no se saben si son negras o blancas, porque vienen de varios lados y las paredes se ven agrietadas por las filtraciones. Observando el Tribunal que este testigo no fue repreguntado por la parte demandada, ni por representación judicial alguna, por lo que el Tribunal no le da valor probatorio a sus dichos por no haber probado lo alegado por el accionante, de su declaración se evidencia que el deterioro a que hace alusión no dice que lo haya ocasionado el arrendatario por lo que el Tribunal no valora esta testimonial y así se decide.

   En relación a la testimonial de la segunda de los nombrados observa la que sentencia, que esta testigo después de identificada y juramentada dijo en forma afirmativa, a las preguntas formuladas ser vecina desde hace 15 años, refiriéndose a la urbanización 24 de julio , también contesto afirmativamente refiriéndose al conocimiento que tiene de la casa No. 11 ubicada en la calle 3 del sector 2 de la urbanización 24 d e julio, expresando en sus respuestas; y refiriéndose a las preguntas formuladas sobre el estado y condición de la vivienda cuando era habitada por el señor Rosalbo Hernández, que la respuesta dada era en buen estado y condición, y en relación al estado actual, contestó en mal estado deteriorada, y en forma afirmativa contestó en relación a que ese deterioro ha afectado a otros vecinos y dicha afectación lo basa en bote de agua, que afecta a los vecinos, agua estancada que produce mal olor y contaminación y propagación de animales como zancudos, filtraciones producto de la salida de agua, que hace que una columna que esta cercando en la entrada de la casa se este cayendo, afectando a los vecinos, cuando pasa por esa casa y tiene que salir a la calle porque el deterioro del garaje no permite el transito de las personas.

   Observando el Tribunal que este testigo hace alusión a unos animales, los cuales traen malos olores, a lo cual los vecinos se quejaron, testigo esta que no fue repreguntada por la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado, y si bien es cierto que esta testigo no cae en contradicción, el Tribunal no aprecia sus dichos ya que las preguntas que le fue formulada al igual que las respuestas por ella dada sobre el deterioro del inmueble y salidas de agua, así como su origen debe ser probado a través de experticia ya que no demuestra que el deterioro provenga mas allá del uso normal del inmueble ni ocasionado por el arrendatario así se decide.

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Por escrito que consta del folio 45 y su vuelto, la parte accionada promovió pruebas las cuales arrojaron el siguiente resultado:

1. - Consigno marcado “A”, recibo de luz emitido por la compañía Anónima L.E.d.Y., desde el año 2003, con el objeto de demostrar que el accionado se encuentra solvente con el consumo de energía Eléctrica, documento este que el Tribunal le da valor probatorio de la solvencia, en relación al arrendatario del consumo de electricidad en el inmueble que ocupa, tomando en consideración que el ente que lo emite forma parte del estado como generador de un servicio publico y si bien es cierto no fue ratificado mediante la prueba de testigo por la razón de provenir de un ente en cuyo capital forma parte del Estado, se le da valor probatorio de la solvencia del servicio y así se decide.

2. - Consigno marcado C, recibos de consumo de agua en el inmueble que el accionado ocupa, prueba esta que se refiere a la solvencia en dicho consumo, y si bien es cierto es un documento que emana de tercero el Tribunal le da valor probatorio de la solvencia en relación a dicho servicios por ser autorizado por un Instituto que forma parte del Estado y así se establece.

3. - Consigno marcado con el literal de la letra E, recibos de pagos de arrendamiento de los meses de julio referido a deposito así como los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2003 y enero de 2004, pagados por un monto de Ciento cincuenta mil Bolívares (Bs.150.000,oo) mensuales hoy ciento cincuenta bolívares fuertes (150.00 BSF) los cuales fueron pagos en letra de cambio que anexa marcado con la letra F, documentos estos que el Tribunal valora como títulos valores, los referidos del folio 55 al folio 64, ambos inclusive y demuestra el pago efectuado hasta al referida fecha.

   Por escrito que se evidencia del folio 69 del expediente la parte demandada solicito pruebas de informes en relación a la solvencia en los servicios públicos, lo cual fue acordado por el aquo tal como se evidencia de los oficios que consta al folio 71 y 72 del expediente.

   Por oficio emanado de la empresa C.A L.E.d.Y. de fecha 05 de junio de 2008, dicha empresa refiere que sobre el servicio suministrado al usuario Rosalbo Hernández, se encuentran solvente, como quiera que no se recibió respuesta del oficio enviado a Aguas de Yaracuy, C.A. sucursal San Felipe, el Tribunal no hace pronunciamiento alguno, pero en virtud que estos hechos ya fueron demostrado según las pruebas ya analizada, se hace inoficioso hacer nuevo análisis sobre lo mismo y así queda establecido..

   En este orden de ideas, observa la que juzga que en virtud que no fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos M.N., M.D.C.L.R., F.H.S.H., a quienes identifico suficientemente, el Tribunal no hace pronunciamiento alguno y asi se decide.

   Observando quien juzga que por ante el aquo las partes intervinientes en este juicio no hicieron el uso del derecho a presentar conclusiones por lo que el Tribunal no hace pronunciamiento al respecto.

   Hecho el análisis que antecede, el Tribunal se encuentra en capacidad de dictar su fallo y al efecto observa que la accionante giro su pretensión en base a la acción de desalojo prevista en el articulo 34 literales de las letras a y e, de la ley de arrendamientos inmobiliarios que prevee:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

   De lo que se infiere que las normativas previstas en dicha ley son muy claras en cuanto a su aplicación. Ahora bien, a los fines de determinar si en el caso sub judice el arrendatario ha incurrido en tales faltas, se hace necesario para el Tribunal analizar las normas jurídicas previstas en las leyes adjetivas y sustantiva para aplicar al consecuencia jurídica al caso de autos, hecho este que el Tribunal procede a analizar de la siguiente manera:

   Alega el accionante para incoar su acción en relación al desalojo que el demandado adeuda la cantidad de catorce (14) mensualidades vencidas, lo que hace un total de Dos Mil cien Bolívares fuertes exactos (Bs.F 2.100,oo).

   Observando la sentenciadora que según la norma prevista en el articulo 1354 del Código Civil, que establece:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producid la extinción de su obligación.

   Que concatenado con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil que señala:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Ambas normas preveen e impone la distribución de la carga de la prueba para el actor y para el demandado que en su sentido estrictamente procesal, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos; es decir, la carga de la prueba no supone, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte y solo se impone con el mandato que impone la norma del articulo 1354. Observando quien juzga que en el caso bajo análisis la parte actora aduce la deuda de catorce (14) mensualidades vencidas, que el demandado en el desarrollo del juicio no demostró haberlas cancelado, por el contrario demuestra la solvencia de los servicios públicos de agua y energía eléctrica que no es lo que se discute en esta causa, por el contrario el accionante demostró la existencia de la deuda, es decir, lo adeudado por el demandado que asciende a catorce (14), mensualidades que alega deberle el accionado y que el demandado no demostró haberlas cancelado, razón que llevan al Tribunal a declarar procedente el desalojo basado en la causal contenida en el literal de la letra “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

   Observando el Tribunal que la parte accionante también alegó como causal para el desalojo la prevista en el literal de la letra e del referido articulo, que del contenido de esta causal se evidencia que para que pueda prosperar se hace necesario que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro mayores que los provenientes del uso normal, hecho este que no se compagina con las pruebas aportadas al proceso por la parte accionante, ya que de la inspección promovida junto al escrito libelar, la cual fue ratificada en el lapso de pruebas, no se demostró que el deterioro provenga por otra causal diferente al uso normal, como tampoco se demostró a través de una experticia practicada al inmueble, ni las testigo valorado por el Tribunal hayan demostrado que el deterioro del inmueble se origine de una causa diferente al uso normal del inmueble, por lo que el Tribunal es del criterio que esta causal no se hace procedente por no haberla demostrado el accionante y así se decide, hechos estos que lleva al Tribunal a declarar sin lugar el desalojo basado en esta causal y así se decide, lo que conlleva a declarar con lugar la acción de Desalojo incoada por el ciudadano: ROSALBO I.H.R., venezolano, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad Nº 2.573.132, contra ciudadano: T.V.H.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.555.344, representado judicialmente por la abogada L.C.M.G., Inpreabogado Nº 68.138; únicamente basada en la causal prevista en el literal de la letra “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide. En consecuencia la parte demandada debe desalojar el inmueble constituido por una vivienda, ubicada en el Sector II, calle 03, casa N° 11 de la Urbanización “24 de Julio”, Municipio Independencia del Estado Yaracuy; que ocupa en calidad de arrendatario y entregarlo al ciudadano: ROSALBO I.H.R.. Como consecuencia de no haber prosperado la demanda en base a las dos causales aludidas se declara parcialmente la misma con lugar pero en base a la causal prevista en el literal de la letra “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no se condena en costa a la parte apelante por no haber prosperado en su totalidad las causales alegadas y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo..

   DECISION

   En fuerza de las argumentaciones de hecho y de derecho anteriormente establecidas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada, DECLARA:

PRIMERO

Parcialmente Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por la la abogada L.C.M.G., Inpreabogado Nº 68.138, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano: T.V.H.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.555.344, que por DESALOJO DE INMUEBLE, sigue en su contra el ciudadano ROSALBO I.H.R., venezolano, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad Nº 2.573.132; contra la sentencia dictada en fecha 18 de Diciembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, la cual consta al folio del Ochenta y seis (86) al folio Noventa y tres (93), ambos inclusive del expediente, representado judicialmente por la profesional del derecho P.V.G., Inpreabogado No. 82.721.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior queda modificada la sentencia dictada y publicada por el aquo y no se condena en costa al apelante.

TERCERO

Se confirma parcialmente la demanda de Desalojo dictada y publicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, la cual consta al folio del Ochenta y seis (86) al folio Noventa y tres (93), ambos inclusive del expediente; en base a la causal señalada en el literal de la letra “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no en relación a la causal prevista en el literal de la letra “e” de la referida Ley y así queda establecido. En consecuencia el demandado de autos ciudadano T.V.H.G., deberá desocupar y entregar al ciudadano: ROSALBO I.H.R., el inmueble constituido por una vivienda, ubicada en el Sector II, calle 03, casa N° 11 de la Urbanización “24 de Julio”, Municipio Independencia del Estado Yaracuy, lo cual ocupa en calidad de arrendatario, en razón de haber prosperado la acción de Desalojo en base a la causal antes señalada, y así se declara.

Publíquese, regístrese y déjese copia de conformidad con lo establecido en el articulo 248 del Código de procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. A los dieciséis (16) días del mes de Marzo del año dos mil nueve (2009). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación. Expediente N° 7122.

La Jueza,

Abog. M.d.L.C.

La Secretaria,

Abog. K.M.L.R.

En la misma fecha siendo las 1:15 p.m. se publico y registro la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abog. K.M.L.R.