Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 1 de Octubre de 2004

La parte actora alega que el 08 de diciembre de 1.997, suscribió con el accionante un contrato de compra-venta con reserva de dominio de unas bienhechurías que construyó a sus propias expensas, a cuyo fin acompaña copia fotostática del predicho documento privado pues el original cursa en el expediente 2927, que lleva el Juzgado Tercero de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, y original del Titulo Supletorio, encontrándose dichas bienhechurías construidas en un terreno ejido ubicado... “...en el Barrio Bicentenario III, Avenida J.F.R. Nº 94-51, en jurisdicción del Municipio M.P., V.E.C.. La casa en referencia tiene las siguientes medidas y linderos (según consta en el documento privado de opción a compra), así: VEINTITRÉS METROS DE FRENTE (23 m), por TREINTA METROS DE FONFO (30 m), y alinderada: NORTE; con la Sra. Mariela; SUR, Avenida J.F.R.; ESTE, con la calle Yaracuy; y OESTE, con la casa de la familia F.S.; pero, una vez que obtuve Titulo Supletorio, suficiente de propiedad sobre las bienhechurías de fecha 07 de agosto de 1.998, éstos linderos fueron rectificados por la Alcaldía de Valencia, en su Sala Técnica o de Inspección, quienes los establecieron así: NOROESTE; Segmento A-B, en veintisiete metros con cuarenta centímetros (26,40 m), con bienhechurías de F.S.; y Segmento B-C, en diez metros con ochenta centímetros (10,80 m), con bienhechurías de P.C., SURESTE; Segmento C-D, en seis metros con ochenta centímetros (6,80 m), con bienhechurías de M.P., ESTE; Segmento D-E, en quince metros (15 m), con bienhechurías de M.P., SUR; Segmento E-F, en veinticuatro metros con cincuenta centímetros (24,50), con la Calle Yaracuy; y OESTE; Segmento F-A, en diecinueve metros con diez centímetros (19,10 m), con Avenida J.F.R., su frente; es decir, que el terreno tiene forma irregular, con un área total de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE METROS CON CERO NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (597,09 M2). En documento privado de comprar-venta se estableció las condiciones de pago así: el precio total de la venta es la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.300.000,00), los cuales serían cancelados así: UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000,00), como cuota inicial; y el resto, es decir, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), serían cancelados entre los días 23 y 28 de marzo de 1.998, ambos días inclusive, momento en el cual se haría documento definitivo de compra-venta y la correspondiente tradición en dominio, posesión y propiedad de lo vendido...”

Continúa alegando que el accionado no efectuó los pagos en las fecha convenidas, y con posterioridad presentó una oferta de pago por ante el precitado Juzgado Tercero de Parroquia, la cual fué declarada sin lugar mediante sentencia dictada el 21 de diciembre de 1.999, por lo que con este fallo la ocupación del inmueble que venía realizando el accionado se volvió ilícita causándole daños y perjuicios pues desde el 29 de marzo de 1.998, hasta la presente fecha han transcurrido veintidós (22) meses, le ha infringido el uso de su casa de habitación sin que hubiere pagado cantidad alguna, e invoca como fundamento de derecho el contenido del artículo 548 del Código Civil.

En razón de ello demanda al accionado para que convenga en:

1. - Que la casa es de su exclusiva propiedad, y en consecuencia se la devuelva sin plazo alguno, y totalmente desocupada.

2. - Pagar la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.1.320.000,00), por concepto de daños y perjuicios proveniente del uso de dicha casa de habitación, durante veintidós (22) meses, a razón de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00),mensuales.

   A su vez los apoderados del accionado en su escrito de contestación admitieron ser cierto que su representado suscribió con el accionante un contrato de compra-venta de unas bienhechurías construidas en un terreno ejido cuyos linderos y condiciones de pago son las indicadas en dicho contrato, mal denominado de reserva de dominio, por cuanto los contratos de venta con reserva de dominio solo pueden celebrarse y tienen por objeto bienes muebles, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, mientras que en los contratos de venta de inmuebles en el cual se establece el pago mediante cuotas se denominan contratos de venta a plazo, los cuales se regulan de acuerdo con las normas contenidas en el Derecho Civil.

   Continúa alegando que con el otorgamiento de dicho documento a su mandante se le transmitió la plena propiedad, dominio y posesión de la mencionada casa, libre de gravamen, cuya posesión la ha venido ejerciendo desde el mismo día de la venta sin que hubiese sido perturbado constituyendo ese documento el único y definitivo contrato de compra-venta, tal como lo dispone el artículo 1.161 del Código Civil, el cual invoca al afirmar que por haber consentimiento reciproco de las partes en cuanto a la casa y el precio, se esta en presencia de un contrato de compra-venta, de lo cual se desprende que el accionante no es propietario del inmueble cuya reivindicación solicita, razón por la cual la demanda de reivindicación debe ser declarada sin lugar.

   Niega que su mandante haya dejado de cumplir de manera voluntaria con la obligación de pagar el saldo del precio toda vez que fue el accionante quien se negó a recibirlo aduciendo de que la casa tenía un valor mayor, razón por la cual hizo la oferta real de pago, y a la cual se hace referencia en el libelo de la demanda, con lo cual se evidencia el deseo de su representado de pagar la deuda y a pesar de ello el accionante levantó un Titulo Supletorio de las bienhechurías que había vendido, el cual acompañó al libelo de la demanda.

   Asimismo niega que su poderdante se encuentre ocupando ilegalmente la casa desde el 29 de marzo de 1.998, y por ello niega que adeude cantidad alguna por el uso de la casa, pues ello no se estipuló en el contrato de compra-venta, ya que su única obligación era la de pagar los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), que quedó adeudando como saldo del precio, razón por la cual no le asiste razón al accionante para demandar pues para una demanda por reivindicación se requiere ser propietario, y el accionante dejó de serlo al haber vendido la casa a su mandante.

   También alega que el accionante carece de cualidad e interés para incoar la presente acción de reivindicación al haber vendido la casa a su mandante, además de encontrarse construida en terreno ejido, del cual no es adjudicataria en la forma establecida en el artículo 126, de la Ley Orgánica de Régimen Municipal.

   Finalmente reconviene el actor para que convenga en:

1. - Cumplir con el contrato de compra-venta concretamente en recibir el saldo del precio, o sea, los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).

2. - Otorgar el documento de venta sobre las bienhechurías especificadas en el Título Supletorio.

3. - En pagar las costas y costos del proceso.

   Estimó la reconvención en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00).

   En la oportunidad procesal correspondiente la apoderada de los accionantes rechazó y contradijo de manera pormenorizada tanto en los hechos como en el derecho invocado como base de su pretensión de la reconvención, y en especial que sus representados le otorgaron el documento definitivo de compra-venta al no haber cumplido el demandado con su obligación de pagar el saldo del precio en la fecha prevista, por lo que igualmente rechaza que sus mandantes recibieron dicho pago de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).

Este sentenciador hace suya la sentencia dictada por la antigua Corte Federal y Casación, de fecha 13 de febrero de 1.930, en la cual se lee:

...la denominación que las partes u otorgantes den a sus actos o contratos, por dolo o por ignorancia, no cambia la naturaleza misma de actos o contratos, los cuales siguen siendo lo que son, sin que nada ni nadie pueda cambiar su naturaleza intima, la libertad de los particulares para contratar y calificar como quiera sus actos, crea indudablemente, la necesidad de interpretarlos o aclararlos, a fin de impartir correctamente la justicia...

(M. 1930, pág.151), Tomado de la obra Código Civil, de O.L., pág. 589).

Ahora bien dado que el accionante califica dicho contrato de compra-venta, con reserva de dominio, lo cual es rechazado por el accionado, se hace necesario precisar la verdadera naturaleza jurídica de dicho contrato, y al efecto se observa que la Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio, establece en su artículo 1º, lo siguiente:

“En las ventas a plazo de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podrá reservarse el dominio de éstas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio; pero asume el riesgo desde el momento en que la recibe, la cesión del crédito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo el dominio reservado.

En este sentido el Dr. A.R.M., en su obra “ESTUDIO ANALÍTICO DE LA LEY SOBRE VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO” a la págs. 25 a la 26, se expresa así:

“...la disposición que estamos comentando establece que debe tratarse de bienes muebles por su naturaleza, es decir, aquellos “que pueden cambiar de lugar bien por si mismo o movidos por una fuerza exterior”, según la definición que nos da el artículo 532, del Código Civil...”

A su vez el Código Civil, establece en sus artículos:

527, “...Los inmuebles por su naturaleza:

Los terrenos, las minas, los edificios, y, en general, toda construcción adherida de modo permanente a la tierra, o sea parte de un edificio...

1.480.-“...Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten leyes especiales sobre venta de bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas leyes se aplicarán preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan...”

De lo expuesto se deduce que los bienes inmuebles, como son las bienhechurías consistentes en la casa de habitación construidas en el lote de terreno ejido, no pueden ser objeto de un contrato de venta con reserva de dominio, el cual solo se puede celebrar sobre bienes muebles por su naturaleza tal como se ha visto ut supra.

Aclarado como ha sido que sobre dichas bienhechurías no se puede celebrar un contrato de venta con reserva de dominio pasa este sentenciador a estudiar y analizar si en dicho contrato se encuentran los elementos que constituyen el contrato de compra-venta regulado por el Código Civil, y a tal efecto observa que en dicho Código se establece en los artículos:

1.140.- “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos, en particular en el Código de Comercio, sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.”

1.141.- “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1. Consentimiento de las partes;

2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3. Causa lícita.”

1.474.- “La venta es un contrato por la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio...”

1.161.- “En los contratos que por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado.”

Pues bien, sí a la luz de las disposiciones legales anteriores se analiza el contenido del documento contentivo del contrato puede aseverarse sin ninguna duda de que se trata de un contrato de venta, al encontrarse presente los elementos de todo contrato, como son el consentimiento de las partes, es decir, del accionante, y del accionado, en vender el primero, y el segundo en comprar unas binhechurías construidas en un lote de terreno ejido, mediante un precio, del cual el vendedor recibió una parte, quedando el comprador en pagar el resto en una determinada fecha, constituyendo la causa en el contrato de compra-venta, para el vendedor, el precio a recibir, y para el comprador el objeto a adquirir, y por ser un contrato consensual de compra-venta queda perfeccionado con el solo consentimiento legítimamente manifestado, el cual no ha sido cuestionado por las partes, razón por la cual para este sentenciador en el precitado contrato el accionante trasmitió la propiedad del inmueble quedando el comprador a pagar el saldo del precio, en la fecha indicada.

Ahora bien, ante el incumplimiento del accionado alegado por el accionante, éste tenía en sus manos demandar la resolución del contrato, o solicitar su ejecución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo cual no hizo el accionante como se ha visto de la narración que se ha venido haciendo, pero jamás podía ejercer la acción de reivindicación, pues para ello se requería que fuera propietario de los bienhechurías consistentes en la casa de habitación, de conformidad con lo establecido en el artículo 548 del Código Civil, el cual establece que: “...el propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes...”, y del análisis que se ha hecho ha quedado probado que dejó de ser propietario de esas bienhechurías por haberlas vendido al accionado, razón por la cual la acción de reivindicación no puede prosperar, y así se declara.

En lo que respecta al otro alegato del accionante de que el accionado se introdujo en la casa luego de haber pasado CUATRO MESES Y QUINCE DÍAS, contados a partir de la fecha en que debió haber efectuado el pago del saldo del precio, ello solo se le permitía si para esa fecha tenía la posesión del inmueble interponer una acción de querella interdictal por despojo contra el accionado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 783 del Código Civil, el cual establece:

...Quien haya, sido despojado de la posesión, cualquiera que ella sea, de una cosa mueble o inmueble, puede, dentro del año del despojo, pedir contra el autor de él, aunque fuere el propietario, que se le restituya en la posesión...

Decidido como ha sido que el accionante sólo tenía a su elección la acción resolutoria o la de cumplimiento del contrato, se hace indispensable precisar cuales son los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del accionado al no pagar en la fecha prevista la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), saldo del precio, los cuales han sido previstos por el legislador en el artículo 1.277, del Código Civil, el cual establece:

A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.

Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida

De lo anteriormente expuesto se desprende que habiendo quedado el accionado a deber una cantidad de dinero, lo único a que estaba obligado era a pagar los intereses legales sobre la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), desde el día 28 de marzo de 1.988, y no a pagar cantidad alguna por la ocupación del inmueble que como se ha dicho era de su propiedad, y así se declara.

En razón de lo antes expuesto se hace innecesario analizar y valorar las pruebas promovidas por la parte actora, por cuanto el pronunciamiento anterior constituye una cuestión previa de derecho, y así se declara.

Por cuanto el accionado reconvino a la parte actora por incumplimiento de contrato este sentenciador pasa a analizar dicha pretensión teniendo en consideración los hechos alegados y probados para decidir de acuerdo con las disposiciones legales antes citadas.

Ha quedado evidenciado que el accionado hizo una oferta real de pago al accionante, la cual fue declarada no válida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, y San Diego de esta Circunscripción Judicial, el 21 de diciembre de 1.999, por haber consignado únicamente la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), y omitir consignar los intereses debidos.

Ahora bien, ya se ha dicho en el capítulo anterior que el deudor de una cantidad líquida de dinero se encuentra obligado al pago de los intereses legales, en caso de no haberse pactado otros, desde el día en que entró en mora, y hasta el día en que efectúe el pago, y habiendo quedado probado que el accionado pretendió pagar a través de la oferta real solo la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), excluyendo el pago de los intereses de mora, mal puede nuevamente insistir que el accionante reciba como pago únicamente esa cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), exonerándole del pago de los intereses.

En este sentido no puede pasar desapercibido que esa sentencia dictada por el mencionado Juzgado Cuarto de Municipio adquirió los efectos de la cosa juzgada a tenor de lo dispuesto en el ordinal 3º, del artículo 1.395, del Código Civil, y por ende este sentenciador mal puede desconocerla, y así se declara.

En razón de lo antes expuesto la pretensión del accionado reconviniente para que la parte actora reconvenida acepte el pago de los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), no puede prosperar, y así se declara.

En lo que respecta al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ya este sentenciador se pronunció con anterioridad al precisar que ese documento constituye el contrato de compra-venta, en el que consta la obligación del accionado, la cual no puede declarar extinguida por las consideraciones anteriores, y así se declara.

En virtud de las consideraciones anteriores este Juzgado Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y Menores de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la Republica, y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR las apelaciones interpuestas el 12 y 19 de marzo del año 2.001, por el abogado F.Q., en su carácter de apoderado judicial del accionado-reconviniente, A.E.P..- SEGUNDO.- SIN LUGAR la acción de reivindicación incoada por el accionante – reconvenido J.A.R.P., quien por haber faltado durante el juicio fué representado por los ciudadanos M.D.L.A.R.D., y J.R.R., como únicos herederos en sus condiciones de cónyuge supérstite, e hijo, respectivamente en contra del accionado-reconviniente, A.E.P..- TERCERO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por incumplimiento de contrato incoada por el accionado-reconviniente A.E.P., contra el accionante-reconvenido J.A.R.P., representado hoy por sus únicos y universales herederos ya mencionados.

Queda así revocada parcialmente la sentencia objeto de la presente apelación.

No existe condenatoria en costas dado la naturaleza del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFÍQUESE A LAS PARTES Y/O SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.

Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

PUBLIQUESE, y REGÍSTRESE

DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, al primer (01) días del mes de octubre del año dos mil cuatro. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abog. S.M.D..

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha se dictó y publicó anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes

La Secretaria,

M.G.M.