Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 11 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-8.355.894 y V- 6.062.320, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano P.P.F., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 15.959.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana G.B., colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-81.387.648.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.Z.S.P., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 36.297.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONVENIMIENTO.

ASUNTO Nº AN39-V-2006-000003.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de convenio derivado de una relación arrendaticia, presentado en fecha 02 de mayo de 2006, ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, por el abogado P.P.F., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., contra la ciudadana G.B., por presunto incumplimiento de entrega del inmueble al vencimiento del lapso establecido en la convención.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a ese mismo Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales, la admitió en fecha 10 de mayo de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario. En fecha 03 de agosto del mismo año el referido Tribunal repuso la causa al estado de nueva admisión por corresponderse la misma con el procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya actuación se llevó a efecto en ese mismo día de despacho. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado.

En fecha 19 de septiembre de 2006, el abogado de la parte accionante suministró las expensas relativas para citación de la parte demandada, y el Alguacil del citado Tribunal dejó constancia de haberlas recibido; quien el día 26 de ese mes y año, dio cuenta de la imposibilidad practicar la misma, ya que la accionada de autos se negó a recibir la compulsa y firmar el recibo de citación correspondiente.

En fecha 20 de octubre de 2006, el Tribunal en referencia, previa solicitud del apoderado judicial de la parte actora, ordenó notificar a la demandada de autos mediante boleta conforme lo contempla el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y el día 07 de noviembre del mismo año, la Secretaria de ese Despacho dejó constancia del cumplimiento de tales formalidades.

En fecha 09 de noviembre de 2006, la abogada M.S.P., se constituyó en las actas procesales como apoderada judicial de la parte accionada, presentó escrito donde opuso cuestiones previas; dio contestación a la demanda; reconvino a la parte actora, y consignó recaudos. En fecha 13 de ese mes y año el Tribunal en comento, declaró inadmisible la reconvención opuesta por no cumplir con lo previsto en el Artículo 340 eiusdem.

En fecha 16 de noviembre de 2006, el abogado accionante mediante escrito que consignó a los autos dio contestación a las referidas cuestiones previas, solicitando su declaratoria sin lugar en la sentencia que ha de dictarse.

En fecha 24 de noviembre de 2006, la abogada de la parte demandada presentó escrito de pruebas y consignó recaudos instrumentales, las cuales fueron admitidas por dicho Tribunal en ese mismo día de despacho.

En fecha 27 de noviembre de 2006, el apoderado actor consignó escrito de pruebas junto con recaudos, cuya admisión se realizó en esa misma fecha.

En fecha 07 de diciembre de 2006, el Tribunal en referencia mediante sentencia definitiva declaró con lugar las cuestiones previas opuestas por la representación demandada con fundamento en los Ordinales 6º y 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar la demanda interpuesta. En fecha 13 de ese mes y año, el abogado accionante apeló de dicha decisión, la cual fue oída en ambos efectos el día 09 de enero de 2007.

En fecha 14 de mayo de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual, anuló el fallo apelado y repuso la causa al estado de dictarse nueva sentencia conforme los términos en ella establecidos, ya que no se le dio oportunidad a la parte demandante para que procediera a subsanar las cuestiones previas que fueron declaradas con lugar.

En fecha 19 de junio de 2007, la Juez Titular del Tribunal Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante providencia se inhibió de seguir conociendo del presente asunto por haber emitido opinión sobre el fondo de lo debatido, y ordenó la remisión correspondiente a los fines de ley.

En fecha 04 de julio de 2007, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, recibió la presente causa proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha el Dr. J.C.V.R. se abocó al conocimiento de la acción bajo estudio en su condición de Juez de este Tribunal, y ordenó su notificación a las partes mediante boleta dejando a salvo lo previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines legales consiguientes.

En fecha 31 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte accionante se dio por notificado en autos del citado abocamiento y solicitó se notifique del mismo a la parte demandada mediante boleta en la persona de su apoderada judicial, lo cual fue providenciado por este Tribunal el día 01 de agosto del comento año.

En fechas 09 y 14 de agosto de 2007, el ciudadano A.R., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del referido Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en el Edificio J.M.V., dejó constancia en autos de la imposibilidad de notificar a la parte demandada en su domicilio procesal, por cuanto no fue atendido por persona alguna durante el transcurso de sus visitas, consignando la boleta de notificación del abocamiento sin firmar a los fines de ley.

En fecha 04 de octubre de 2007, este Tribunal, previa solicitud de la representación actora, ordenó notificar a la parte accionada del citado abocamiento mediante cartel publicado en la prensa, de conformidad con el dispositivo contenido en los Artículos 233 y 90 del Código de Procedimiento Civil, haciéndole saber que una vez vencido que sean los lapsos contenidos en esas normas, dictará sentencia.

En fecha 30 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó en el expediente un ejemplar del cartel en referencia, y en esa misma fecha la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de ley para la notificación.

En fecha 19 de noviembre de 2007, este Tribunal previó cómputo certificado practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente los lapsos previstos en los citados Artículos 233 y 90 ibídem, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 de la comentada norma.

En fecha 26 de noviembre de 2007, fue diferida la publicación del citado fallo para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a tal providencia.

En fecha 28 de noviembre de 2007, este Tribunal mediante decisión declaró con lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la cuestión previa a que se refiere el Ordinal 7º Del citado Artículo 346 eiusdem; y le estableció a la parte demandante un lapso perentorio de cinco (5) días de despacho, a fin que procedieran a subsanar la cuestión previa que fue declarada con lugar, para poder realizar el pronunciamiento definitivo en la presente controversia.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el apoderado actor presentó diligencia mediante la cual alega subsanar la cuestión previa en comento.

En fecha 18 de diciembre de 2007, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, y dejó a salvo el lapso previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que, una vez vencido dicho lapso, por aplicación a lo pautado en el Artículo 10 eiusdem, procederá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa que hiciera la representación actora, o sobre la extinción del proceso en caso de que no sea debidamente subsanada la misma, tal como lo contempla el Artículo 354 ibídem, o en su defecto, pasará a decidir el merito de la causa, conforme quedó establecido en la citada sentencia de fecha 28 de Noviembre de 2007.

Vencido como se encuentra el lapso previsto en el referido Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional, estando dentro del lapso pautado en el Artículo 10 eiusdem, pasa a verificar si la cuestión previa en mención fue debidamente subsanación o no, y lo hace en los términos siguientes:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en

posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el

arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 10.- La justicia se administrará lo más brevemente posible. En consecuencia cuando en este Código o en las leyes especiales no se fije término para librar alguna providencia, el Juez deberá hacerlo dentro de los tres días siguientes a aquel en que se haya hecho la solicitud correspondiente.

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …6°. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…

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Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, el proceso su suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código

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Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año... Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...

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Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, así como la normativa que lo rige, y visto el escrito de subsanación de la cuestión previa declarada con lugar por este Tribunal el día 28 de noviembre de 2007, presentado por el abogado actor, es menester pasar a explanar los términos en que quedó planteada la misma, de la siguiente manera:

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La abogada de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, que tuvo lugar el día 09 de noviembre de 2006, ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, presentó escrito en el cual, entre otras defensas, opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6º y 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento, en consonancia con el Ordinal 7º del Artículo 340 eiusdem, por considerar que existe defecto de forma de la demanda, al omitirse en la misma la especificación de los daños y perjuicios reclamados, y sus causas, así como la existencia de un plazo pendiente.

Por su parte la representación actora en la oportunidad correspondiente para ello, señaló con respecto a estas cuestiones previas que estamos en presencia de una acción de cumplimiento de convenimiento que traería como consecuencia la entrega material del inmueble arrendado, y que no existe demanda por prórroga legal.

En este orden, el día 07 de diciembre de 2006, el referido Tribunal Noveno de Municipio, dictó sentencia definitiva donde declaró con lugar las citadas cuestiones previas, sin lugar la demanda de cumplimiento de convenimiento, y vigente el contrato de arrendamiento, cuyo dispositivo fue anulado en fecha 14 de mayo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cuando repuso la causa al estado de dictarse nueva sentencia donde se le dé oportunidad a los demandantes para que procedan a subsanar las cuestiones previas que pudiesen ser declaradas con lugar.

Así las cosas, este Tribunal en fecha 28 de noviembre de 2007, previa las formalidades de ley, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al sostener que quedó demostrado en autos el supuesto que exige el Ordinal 7º del Artículo 340 eiusdem; y sin lugar la cuestión previa opuesta con fundamento en lo establecido en el Ordinal 7º del Artículo 346 ibídem, ya que fue opuesta en una forma pura y simple, y no como una excepción material perentoria o de fondo; y a fin de darle cumplimiento a la decisión de la alzada, le estableció a la parte demandante un lapso perentorio de cinco (5) días de despacho, contados a partir del vencimiento del lapso de diferimiento de la sentencia, a que se refiere el auto de fecha 26 de noviembre de 2007, dictado por aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código Adjetivo, cursante al folio 142 de las actas procesales, para que procedieran a subsanar el defecto u omisión que presenta el libelo de la demanda.

En este mismo orden, el abogado actor mediante diligencia presentada en fecha 12 de diciembre de 2007, cursante al folio 155 del expediente, a los fines de subsanar la citada cuestión previa, adujo que en el escrito libelar demandó a la ciudadana G.B. por el cumplimiento de un convenio que riela a las actas procesales, y que concatenadamente a ello demandó los daños y perjuicios por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) por no haber cumplido con la entrega del inmueble el último día de febrero de 2006, o en su defecto el día 30 de marzo del año en referencia.

Invocó igualmente que la demandada de autos hasta el día 28 de noviembre de 2007, fecha de la publicación de la sentencia que declaró con lugar la cuestión previa bajo análisis, permanece en el inmueble objeto de la presente controversia.

En ese sentido alegó que el Artículo 1.273 del Código Civil, establece que los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas. Del mismo modo señaló que en el presente caso la arrendataria al incumplir el pago de los Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) establecidos en el convenio está privando a su mandante de la utilidad del inmueble de marras al dejar de percibir una cantidad similar de haberlo arrendado a otra persona, por lo que su demora en la entrega conlleva al pago de la cantidad antes expresada a manera de resarcir el daño causado, que, a su entender, hasta la fecha de la subsanación la misma asciende a la cantidad de Dieciocho Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 18.250.000,oo).

Ahora bien, con vista a lo anterior destaca este Órgano Jurisdiccional que la doctrina ha expresado que en relación al reclamo de daños y perjuicios, se exige que se especifique el fundamento fáctico de la pretensión resarcitoria, y siendo que de la diligencia de subsanación a la cuestión previa presentado por la representación actora se desprende la expresión y determinación de los daños y perjuicios reclamados y las causas que a su entender los motivan, este Juzgador considera que en esta acción por cumplimiento de convenio, ha quedado debidamente subsanado el defecto u omisión que afectó al escrito libelar mediante una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para reclamar tal resarcimiento, dando cumplimiento a las exigencias del Ordinal 7º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; por tanto resulta forzoso declarar debidamente subsanada la cuestión previa opuesta por defecto de forma de la demanda, prevista en el Ordinal 6º del Artículo 346, eiusdem, independientemente del resultado favorable o no de la acción de fondo intentada, y así queda establecido.

Resuelta como ha quedado la cuestión previa bajo análisis, considera este Despacho que se le ha dado cumplimiento a las determinaciones establecidas en la sentencia dictada el día 14 de mayo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, por lo cual es menester pasar a decidir lo relativo al mérito de la causa, en los términos siguiente:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito de demanda la representación judicial de la parte actora pretende el cumplimiento del convenio derivado de un contrato de arrendamiento, suscrito el día 16 de septiembre de 2005, entre sus mandantes ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M. en su condición de arrendadores y la parte demandada ciudadana G.B., en su carácter de arrendataria del bien inmueble propiedad de los primeros mencionados, el cual está constituido por Un (1) Apartamento distinguido con el Número 43, situado en la Planta Cuatro (4) del Edificio denominado Residencias Los Claveles, ubicado en la Avenida Boulevard R.L.d. la Urbanización El Cafetal, por cuanto no hizo entrega material del mismo a su vencimiento pautado para el último día del mes de febrero de 2006, ni en su defecto para el día 30 de marzo del año en referencia, de requerir más tiempo.

Que así mismo demanda el pago por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios por concepto de daños y perjuicios. En la oportunidad correspondiente para ello dicha representación consignó a los autos pruebas instrumentales marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, como soportes de los alegatos opuestos.

Fundamentó la pretensión en base a los Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en armonía con lo pautado en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó se decrete medida cautelar de secuestro. Estableció el domicilio procesal de su mandante. Estimó la acción en la suma de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo), y por último pidió su declaratoria con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda la apoderada judicial de la parte accionada, mediante el escrito señalado anteriormente rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el contenido de la pretensión incoada en su contra, al considerar que existe el cumplimiento de un convenimiento que no tiene carácter judicial, el cual mal podría servir de base para que furtivamente los actores intenten el desalojo de su mandante.

Alegó igualmente que dicho convenimiento vulnera los derechos consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derechos irrenunciables que benefician y protegen a la inquilina ciudadana G.B., como por ejemplo la prórroga legal de un (1) año prevista por el Legislador en el Literal b) del Artículo 38 eiusdem, tomando en cuenta que la relación arrendaticia existente es mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años a la fecha.

Que a su representada la beneficia y asiste el derecho en v.d.D.L.S.C. de los Cánones de Arrendamiento Vigente, en consecuencia el convenimiento firmado adolece de vicios, lo cual hace que sea atacable por nulidad al menoscabar y disminuir los derechos que benefician y protegen a su patrocinada como inquilina de conformidad con lo establecido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en el se establece un nuevo canon de alquiler a pesar de tal prohibición; y que por todo ello es que solicita que la demanda intentada sea declara sin lugar en la sentencia definitiva, con la correspondiente condenatoria en costas.

De lo anteriormente expuesto evidencia este Juzgador que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dicho conjunto de circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio y que dio origen al convenimiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, ratificado en la actualidad, y al respecto observa:

El abogado P.P.F. a los fines de acreditar su carácter de apoderado actor trajo a los autos, junto con el libelo de demanda, poder que le otorgaron los ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., el día 11 de abril de 2006, por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 79, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 5 al 7 del expediente marcado con la letra “A”; el cual, al no haber sido cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y aprecia la representación que ejerce el citado ciudadano en nombre de sus poderdantes, y así se decide.

Así las cosas, riela al folio 30 del expediente copia fotostática de una comunicación de fecha 14 de junio de 2005, dirigida a la ciudadana G.B., por parte de los ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., de cuyo contenido si bien se desprende la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento bajo estudio, y que se hace con dos (2) meses antes para que la primera de los mencionados pueda tomar las previsiones del caso, también es cierto que la misma no cumple con los parámetros de ley establecidos para que ello pueda surtir tal efecto, pues, ni de su cuerpo ni de las actas procesales se evidencia en ninguna forma derecho que tal voluntad haya llegado al conocimiento de la parte demandada, al no estar firmada la notificación por ésta última en señal de haberla recibido, razón por la cual tal documento queda desechado del proceso, y así se decide.

Del mismo modo corre inserto a los folios 8 y 9 del expediente marcado con la letra “B” documento autenticado en fecha 16 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 15, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones respectivos, traído a las actas procesales por la representación actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, donde su poderdante ciudadana R.S.M. en su condición de propietaria-arrendadora, y la ciudadana G.B., en su carácter de arrendataria del inmueble de marras señalado up supra, convinieron en que ésta última debía entregar dicho bien a la primera de las mencionadas, el último día del mes de febrero de 2006, o de requerir mas tiempo el plazo se extendería hasta el 30 de marzo de 2006, y en el pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), por cada día que demore dicha entrega, respecto de la relación arrendaticia existente entre las partes desde el día 15 de febrero de 2002, el cual fue promovido como prueba durante el lapso probatorio por parte de la representación actora.

La anterior prueba fue cuestionada por la abogada de la parte demandada al considerar que la misma no tiene carácter judicial y que mal podría servir de base para que fortuitamente los arrendadores intenten el desalojo de su representada, aunado a que el mismo vulnera los derechos consagrados en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, como por ejemplo la Prórroga Legal de un (1) año, prevista en el Literal “b)” del Artículo 38 eiusdem, tomando en cuenta que la relación arrendaticia existente es mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años a la presente fecha.

Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas procesales, específicamente al contrato de arrendamiento relativo al bien inmueble de autos cursante a los folios 28 y 29 del expediente en copia fotostática, a su original cursante a los folios 76 al 82 y a su duplicado cursante a los folios 87 al 91 de las actas procesales que fueron consignados por ambas representaciones judiciales, respectivamente, y que fuera autenticado en fecha 25 de febrero de 2002, por ante la Notaria Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 42, Tomo 10, y ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el día 12 de marzo de 2002, bajo el N° 19, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por dichas Notarías, suscrito entre el ciudadano L.A.R.M. en su carácter de arrendador y la ciudadana G.B., en su condición de arrendataria, por el término de seis (6) meses contados desde el día 15 de febrero de 2002 hasta el día 15 de agosto de 2002, prorrogables sucesivamente por períodos de seis (6) meses, a menos que una de las partes de a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de antelación, según la Cláusula Segunda, y con un canon mensual por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,oo) pagaderos entre los primeros cinco (5) días del mes, en una cuenta de común acuerdo, conforme su Cláusula Tercera, donde también dispusieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a solicitar la resolución del contrato, el pago de los daños y la entrega inmediata del inmueble alquilado, los cuales fueron promovidos como pruebas durante el evento probatorio; así como al convenio originado como consecuencia del mismo, infiere éste Juzgador en lo siguiente:

Se desprende de autos que al haber quedado desechada del juicio la notificación de no prórroga de fecha 14 de junio de 2005, cursante al folio 30 del expediente, al no cumplir con los parámetros de ley establecidos para ello, tal como se determinó anteriormente en este fallo, no se demuestra en autos que una de las partes le haya dado a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de antelación al vencimiento de cada una de las prórrogas sucesivas de seis (6) meses de la relación arrendaticia bajo estudio, tal como lo determinaron ambas partes en la Cláusula Segunda de dicha convención, y siendo así se evidencia que el convenio opuesto por la representación actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, viola el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la inquilina G.B. al establecérsele un término de entrega del inmueble alquilado sin que haya concluido el contrato a través del desahucio correspondiente, y sin que haya disfrutado de la prórroga de ley, por lo cual inevitablemente se debe concluir en que tal convenio es nulo ya que desmejora la relación locataria de dicha ciudadana, razón por la cual queda desechado del proceso, y así se decide.

En este orden, también el Tribunal observa que dada la naturaleza determinada del contrato en comento, al cual le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.359 del Código Civil, puede apreciarse que al no existir en autos el desahucio de la referida relación obligacional obviamente la misma se encuentra vigente ya que se ha venido renovando sucesivamente por períodos iguales de seis (6) meses, a partir del día 15 de agosto de 2002, exclusive, por lo que no ha operado de pleno derecho prórroga legal alguna, y así queda establecido.

Riela a los folios 10 al 24 del expediente copia fotostática del documento de Préstamo y de Hipoteca Convencional de Primera Grado recaída sobre el bien inmueble de marras, propiedad de los ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., según documento protocolizado en fecha 08 de septiembre de 1997, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 49, Tomo 41 Protocolo Primero, la cual al no haber sido cuestionada en forma alguna es valorada por el Tribunal de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia que el bien inmueble alquilado pertenece en propiedad a los demandantes, y así se decide.

Riela a los folios 67 y 68 del expediente poder otorgado por la parte demandada ciudadana G.B., a la abogada M.Z.S.P., en fecha 04 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 11, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de acuerdo a lo contemplado en los Artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y aprecia la representación que ejerce la citada ciudadana en nombre de su mandante, y así se decide.

Durante la etapa probatoria ambas representaciones judiciales reprodujeron el mérito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, a través del expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, precisó que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este Tribunal considera que es improcedente valorar tales alegaciones en el presente fallo, y así se decide.

Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas anteriores y subsanada como ha quedado la referida cuestión previa, pasa este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, en los términos siguientes:

De conformidad a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación judicial de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que él persigue, lo cual era su carga desde el momento en que la representación demandada rechazó y contradijo la pretensión, y que a juicio de este Tribunal no lo hizo, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que ha quedado desvirtuada en autos la existencia del convenio derivado de la relación arrendaticia en comento, y que fue invocado en el escrito libelar como instrumento fundamental de la pretensión, ya que el mismo es nulo por cuanto violó el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley Especial, al contener estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la inquilina G.B., por lo que la acción que origina estas actuaciones no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en las normas citadas anteriormente, las cuales establecen ciertamente que las partes tienen la carga de probar las respectiva afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación pretendida, es por lo que concluye este Sentenciador que no existe plena prueba de los hechos alegados en esta causa, y en razón de ello la presente acción debe sucumbir conforme al marco legal arriba analizado, y así formalmente se decide.

Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, y en observancia a la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, este Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar sin lugar la presente acción; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

DEBIDAMENTE SUBSANADA la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte actora le dio cumplimiento a las exigencias del Ordinal 7º del Artículo 340 eiusdem, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, ello en franca observancia a la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, independientemente del resultado favorable o no de la acción intentada.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Convenimiento derivado de un Contrato de Arrendamiento intentada por los ciudadanos L.A.R.M. y R.J.S.M., representados judicialmente en este juicio por el abogado P.P.F., contra la ciudadana G.B., quien estuvo representada por la abogada M.S.S.P., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia, por haber quedado desvirtuada en las actas procesales la existencia del citado convenio que fue invocado en el escrito libelar como instrumento fundamental de la pretensión, ya que violó el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley Especial, al contener estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la referida inquilina.

TERCERO

Con vista a la presente decisión se imponen las costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

REINALDO JOSÉ CABRERA ESPINOZA

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las dos horas post meridiem (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

RJCE/DJPB/PL-B.CA.

Asunto: Nº AN39-V-2006-000003.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.

Cumplimiento de Convenio derivado de un Alquiler.