Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 18 de Marzo de 2011
| Fecha de Resolución | 18 de Marzo de 2011 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina |
| Ponente | Francina Rodulfo |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y S.M.D.L.
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
200° y 152°
EXPEDIENTE NRO. 7808
D E M A N D A N T E: R.B.A. a través de su apoderado judicial abogado C.E.C.P..
D E M A N D A D O: J.C.L.S.
M O T I V O: DESALOJO.
FECHA DE ADMISION: 15 DE JULIO DE 2010.
VISTOS .-
L A N A R R A T I V A
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la ciudadana R.B.A., venezolana, titular de la cédula de Identidad Nº18.966.974, a través de su apoderado judicial abogado C.E.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459; POR DESALOJO; contra la ciudadana J.C.L.S., titular de la cédula de identidad Nº13.499.698.
La ciudadana R.B.A., parte actora, ya identificado, a través de su apoderada judicial abogado C.E.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459, en el libelo de la demanda destaca:
Mi mandante en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra, del Bloque 07, Urbanización S.M., en Jurisdicción del Municipio 2-B, ubicado en el segundo piso del Edificio II que forma parte del Conjunto Residencial Las Gardenias de Las Américas, específicamente en la Avenida Las Américas con calle principal de S.B., Jurisdicción de la Parroquia El Llano del Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida y consta de las siguientes dependencias: “…Omissis…”. , posee además un puesto de estacionamiento descubierto, señalado con el Nº62, el inmueble aquí señalado le pertenece a mi poderdante según se evidencia en documento de compra-venta protocolizado por ante la oficina Subalterna de registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, de fecha 27 de noviembre de 2007, e inserto bajo el Nº30, Folios 193 al 2004; Protocolo Primer; Tomo Trigésimo Noveno del Cuarto Trimestre del 2007, el cual identifico con la letra “b” y anexo a la presente demanda. Ciudadano Juez, es el caso de que mi representada, le cedió dicho inmueble a la ciudadana J.C.L.S., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº13.499.698, de este domicilio y hábil, en su carácter de Arrendataria, mediante contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal, en fecha 01 de octubre de 2009. En dicho contrato la arrendataria se obliga a pagar un canon de arrendamiento por la suma de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs.2.500,oo) por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y, las cuales se convino de mutuo acuerdo que serian entregados personalmente por la arrendataria en la dirección del inmueble aquí arrendado previa llamada de la arrendataria y convinieron en mutuo acuerdo no entregar deposito alguno por concepto del arrendamiento, el inmueble fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, totalmente pintado y la arrendataria se comprometió a mantener el inmueble en las buenas condiciones en que lo recibió, aseado, pintado, quedando obligada a pagar los servicios de gas, aseo urbano, electricidad, condominio, agua y el pago por servicio del teléfono y cable en caso de contratar este servicio, pero es el caso que la mencionada arrendataria J.c.L.S., desde la vigencia del contrato se ha negado en honrar tal obligación dejando de pagar el canon de arrendamiento convenido desde el mes de noviembre del año 2009 hasta los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio sin causa justificada y como consecuencia de ello acumula una deuda de la suma de veinte mil bolívares (Bs.20.000,oo), en virtud de lo indicado queda entendido ciudadano Juez que la mencionada arrendataria se encuentra en estado de mora en dichos pagos de arrendamiento, negándose a cumplir con el pago convenido hasta la presente fecha.
Fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1592, 1167, 1594 del Código Civil y artículos 33, 34, literal a), y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, Art.39 ejusdem. Y Art.599, en su numeral 7º del Código de Procedimiento Civil.
DEL PETITORIO
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas y con fundamento en las precitadas disposiciones legales sustantivas, procesales y contractuales, por el presente escrito acudo ante usted, como autoridad competente, en nombre de mi poderdante-arrendadora del inmueble antes identificado, para demandar, como en efecto demando mediante este escrito por Desalojo, a la ciudadana J.C.L. Salazar…, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: En el desalojo y la consiguiente entrega material del inmueble arrendado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Segundo. En pagarle a mi mandante la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,oo), equivalente a trescientos siete con seis décimas (307,6) unidades tributarias, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio correspondiente del año 2010, así como también el pago de los meses en que continúe ocupando el inmueble, hasta la entrega definitiva del mismo totalmente desocupado y solvente. Tercero: Se obligue al pago de las costas y costos procesales correspondientes.
Solicita medida cautelar de secuestro.
Estima la demanda en la cantidad de Bs.20.000,oo, 307,6 U.T.
Indica la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal.
Acompaña al libelo: Copia simple de Poder General otorgado y copia simple del documento de propiedad del inmueble.
El 15 de Julio de 2010, es admitida la demanda, según consta al folio 26 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a la parte demandada para el acto de la contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose a tal efecto los respectivos recaudos y entregándose al Alguacil del Tribunal para que hiciera efectiva la citación de la demandada, conforme a la Ley.
El 23 de Julio de 2010, el abogado C.E.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459, apoderado actor, consigna los emolumentos correspondientes y necesarios para la citación de la parte demandada.
El 25 de Octubre de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna en cinco folios útiles recaudos de citación librada a la ciudadana J.c.L.S., por no haber sido posible lograr su citación personal y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 26 de octubre de 2010, el abogado C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459, apoderado actor, solicita se libre cartel de citación a la parte demandada conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 01 de Noviembre de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación por carteles de la ciudadana J.C.L.S. en dos periódicos de mayor circulación de conformidad con el artículo 223 ejusdem.
El 11 de Noviembre de 2010, el abogado C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459, apoderado actor, consigna las periódicos donde aparecen publicados los carteles de citación de la parte demandada….
El 15 de Noviembre de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena el desglose de las páginas de los periódicos donde aparece publicado el cartel de citación de la parte demandada.
El 08 de Diciembre de 2010, la Secretaria del Tribunal fija el cartel de citación librado a la parte demandada, ciudadana J.c.L.S., en su propio domicilio.
El 20 de Enero de 2011, la ciudadana J.C.L.S., parte demandada, asistido por la abogada E.A.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº125.728, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone:
CUESTION PREVIA
Inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
En efecto, ciudadana Juez, la parte actora, al demandarme como arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el segundo piso del Edificio Dos (2) que forma parte de g.L.A.C.R., situado en la venida Las Américas con calle principal de s.B. jurisdicción de la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, esta incurre en un hecho de absoluta falsedad e inexistencia, pues en ningún momento he celebrado directa o indirectamente con la pre-nombrada ciudadana R.B.A., plenamente identificada, contrato de arrendamiento alguno, ni bien en forma verbal ni mucho menos en forma escrita, en virtud de que mi ocupación en el inmueble se debe a un contrato de opción a compra celebrado con la nombrada ciudadana en fecha 12 de octubre del año 2009,momento en el cual la misma, previo recibo de la cantidad de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs.310.000,oo), acordada como arras, me hizo formal y voluntaria, entrega material del inmueble objeto de negociación, lugar este que, se ha constituido como mi residencia, tanto de mi persona, como de mi grupo familiar, poseyendo el mismo de manera pacífica, pública, contínua e ininterrumpida, no equívoca, con la intención de tenerla como propia, sin perturbación, con el ánimo de propietaria, encuadrados estos hechos en la figura de posesión legítima, consagrada en el artículo 772 del Código Civil. De manera que tal posesión no deviene de una relación arrendaticia, sino de una evidente venta a plazos no concluida por la malsana intención de la demandante de seguirse lucrando en mi perjuicio, luego de haber dispuesto –a la presente fecha- de la cantidad de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs.490.000,oo) que le entregue y que corresponde a casi el noventa por ciento (90%) del valor total del precio acordado sobre el referido inmueble en la opción a compra tantas veces mencionada, no pudiendo cancelarle el saldo deudor, a decir, el 10% restante representados en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,oo) por lo que me vi en la imperiosa necesidad de accionar vía jurisdiccional y consignar mediante la figura de oferta real de pago, ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del estado Mérida, el monto señalado, pues la demandante se negó descarada y tendenciosamente a aceptar el cargo, con el único ánimo de no llevar a feliz término la negociación y disponer nuevamente de dicho inmueble al precio que en la actualidad ostenta, cuando paulatinamente dispuso de la totalidad del dinero que le entregué como parte del precio, teniendo pleno uso goce y disfrute del mismo, pretendiendo en la actualidad mediante falso supuesto hacerse del inmueble que he pagado casi en su totalidad mediante falso supuesto hacerse del inmueble que he pagado casi en su totalidad queriendo así lesionar mis derechos económicos y de propiedad que constitucional y legalmente me asisten, buscando hacerme caer en un estado de insolvencia para así aprovecharse fraudulentamente de mi condición. Tales argumentos resultan plenamente comprobables por cuanto –como ya señalé- desde el 11 de Junio de 2010, riela ante el ya citado Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., en expediente signado bajo el Nº4530, formal solicitud judicial de oferta real de pago y subsiguiente depósito, que actualmente se encuentra en etapa de sentencia en su primera instancia, en ella se advierte, no solo la oferta real de pago por mi realizada y rechazada por la aquí demandante, sino donde del propio contenido de la misma la demandante reconoce la recepción de la totalidad de dinero aquí indicada como parte del pago, lo que a todas luces permite evidenciar un presunto fraude procesal al tratar de construir falsamente una relación arrendaticia inexistente, por lo cual cabría preguntarse si es lógico pagar un canon de arrendamiento cuando ya has pagado el 90% del inmueble opcionado para su compra?...la respuesta solo puede ser una ciudadana juez, y es un NO rotundo. Todo lo antes expuesto se puede evidenciar de copia debidamente certificada del indicado expediente Nº4530 expedida por el tribunal respectivo y que consigno en un solo cuerpo debidamente marcada con la letra “a”.
En tal sentido ciudadana Juez adviértase que la parte actora al momento de incoar la presente demanda por desalojo –sustentado en un inexistente contrato de arrendamiento- pretende revestirme de una cualidad de arrendataria insolvente sin aportar al Tribunal instrumentos o prueba alguna que los respalde, lo que a todas luces resulta ilógica e improcedente, incurriendo en un falso supuesto de hecho, -pues la demandante- “procura la afirmación de un hecho falso sin prueba que lo sustente” tal como lo define nuestro m.T. de justicia en Sentencia Nº109, de fecha 13/04/2000, emanada de la sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo cual hace que la presente demanda no pueda ni deba ser admitida en virtud de que contraríen los requisitos de procedibilidad para su admisión, violando los principios de logicidad y además vulneran los derechos fundamentales consagrados en la constitución nacional y demás leyes existentes en especial el derecho a la propiedad.
A tal efecto solicitamos a este honorable Tribunal analice los argumentos antes esgrimidos y en consecuencia y declare La Nulidad de la Admisión de la demanda que se encuentra en la cabeza de autos de la presente causa.
CUESTION PREVIA
Defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto ciudadana Juez, como consecuencia de lo expuesto en el capítulo I del presente escrito de contestación libelar, resulta necesario concluir que la parte actora no solo incurre tendenciosamente en un falso supuesto de hecho, inventando una relación arrendaticia inexistente cuyo propósito no es otro sino desalojarme de un inmueble del cual he pagado casi en su totalidad si no que presenta al Tribunal un escrito libelar sin una expresión clara de los hechos y fundamentos de la pretensión y sin el señalamiento expreso y consignación los instrumentos o medios en que se fundamenta la pretensión, lo cual es violatorio de los requisitos expresos en que se contrae los ordinales 5º y 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil venezolano, adminiculado con el artículo 434 ejusdem, pues esto sólo se limita a mencionar un supuesto contrato de arrendamiento verbal y además aducir que me he negado en honrar tal obligación dejando de pagar el canon de arrendamiento convenido desde el mes de Noviembre de 2009 hasta los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio sin especificar ni siquiera de que un año –lo que acarrea incertidumbre absoluta sobre los cánones presuntamente insolutos, pues no ha quedado expresamente establecida la temporalidad de los mismos-, cuando la misma en ese ínterin recibió de forma progresiva casi la totalidad de valor del inmueble lo que evidencia de forma descarada la falsedad de sus pretensiones.
En este sentido es importante destacar ciudadana Juez que, esas simples menciones no pueden tomarse como una relación de hechos y fundamento de derecho en que se basa la relación y mucho menos como instrumento en que se fundamenta la misma, razón por la cual ha de declararse el incumplimiento de los requisitos formales y necesarios contenidos en los ordinales quinto y sexto del artículo 340 de la norma supra citada y en especial a lo establecido en el ya citado artículo 434 ejusdem.
En tal sentido, se evidencia de las normas antes transcritas que, si la parte actora no acompaña a su demanda los documentos de los que se deriva el derecho deducido, no se le admitirán después, salvo la excepción señalada en el citado artículo que nace cuando el actor indica en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior o aparezca, si son anteriores, que tuvo conocimiento de los documentos omitidos con el libelo de la demanda, lo que no ocurrió en la causa, pues con el libelo No se presenta instrumento alguno, del cual no emana valoración probatoria alguna y dado a que no habiendo señalado el actor la excepción del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, denota su inadmisibilidad posterior a la causa como documento fundamental, lo que se traduce a su vez en la inexistencia del derecho deducido por violación de lo dispuesto en el artículo 340 ordinal 6º y 434 del Código de Procedimiento Civil, procurando de esta manera la inadmisibilidad de la presente demanda.
Así pues, denunciada formalmente la falta de producción por parte de la parte actora de los instrumentos que deben acompañarse al libelo de demanda para fundamentar su pretensión, conforme a las exigencias del artículo 340 numeral 6º del Código de Procedimiento Civil, se me hace impretermitible necesario traer a colación la doctrina contenida en sentencia de fecha 07 de abril de 1992, emanada de la sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, reseñada en Gaceta Forense Nº145, Volumen III, páginas 2068-2069, se estableció: “…Omissis…”.
CONTESTACION DE LA DEMANDA
A todo evento, niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de mi persona por parte de la ciudadana R.B.A., plenamente identificada en el libelo de la demanda, por ser falsos los hechos y en consecuencia el derecho invocado.
Niego, rechazo y contradigo todo lo dicho por la demandante en cuanto a que mi persona en cuento a que adeudo cantidad de dinero alguno por concepto de un contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes, cosa esta que es inexistente y que la parte actora obligada a probarlo y fundamentarlo no lo hizo ni lo podrá hacer por la falsedad e inexistencia de lo alegado.
Niego, rechazo y contradigo el pago de cualquier costa o costos procesales en virtud de que no tengo relación arrendaticia alguna con la demandante por lo cual mi participación en este proceso es absurda y sin ningún fundamento jurídico.
Se opone a la práctica de la medida de secuestro solicitada…
El 20 de Enero de 2011, la ciudadana J.C.L.S., parte demandada, ya identificada, asistida de abogado, confiere poder apud acta a los abogados A.A.V.M., F.J.R.M. y E.A.M.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº58.190, 56.416 y 125.728….
El 21 de Enero de 2011, la abogada E.A.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº125.728, coapoderada judicial de la parte demandada, consigna copia certificada del Expediente Nº4530, oferta real de pago, dentro de lapso legal establecido.
El 17 de Febrero de 2011, el abogado A.A.V.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº58.190, coapoderado judicial de la parte demandada, solicita el cómputo de los lapsos transcurridos desde la fecha de la contestación de la demanda, promoción y evacuación de pruebas….
El 21 de Febrero de 2011, el Tribunal acuerda con lo solicitado y realiza el correspondiente cómputo.
El 22 de Febrero de 2011, precluído los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 1167, 1592 y 1594 del Código Civil; 33 y 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se observa, que la ciudadana J.C.L.S., parte demandada, fue legalmente citada por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y la Secretaria del Tribunal fijó el referido cartel en su domicilio cumpliendo con el extremo exigido por el referido artículo y se agregó a los autos. Por tanto, se observa que la parte demandada se presentó y se puso a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna y dio contestación al fondo de la demandada en el término previsto en la Ley.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Desalojo, fundamentado en los artículos 1167, 1592 y 1594 del Código Civil; 33 y 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesto por la ciudadana R.B.A., parte actora, a través de su apoderado judicial abogado C.E.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.459, en el libelo de la demanda expone:
Mi mandante en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un apartamento del Edificio II del Conjunto Residencial Las Gardenias de Las Américas…, que le pertenece a mi poderdante según documento de compra-venta debidamente protocolizado en la oficina Subalterna de registro Público del estado Mérida, del 27 de noviembre de 2007…, el cual anexo marcado “b”….
…le cedió dicho inmueble a la ciudadana J.C.L. Salazar…, mediante contrato de arrendamiento verbal, el 01 de octubre de 2009….
…la mencionada arrendataria J.C.L.S., desde la vigencia del contrato se ha negado en honrar tal obligación dejando de pagar el canon de arrendamiento convenio desde el mes de noviembre del año 2009 hasta los meses de enero a julio sin causa justificada, y acumula una deuda de Bs.20.000,oo….
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas…, en nombre de mi poderdante para demandar como en efecto demando por Desalojo, a la ciudadana J.C.L. Salazar…, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal en lo siguiente:
En el desalojo y la consiguiente entrega material del inmueble arrendado, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
En pagarle a mi mandante la cantidad de Bs.30.000,oo, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos de los meses de octubre a diciembre de 2009 y enero a julio de 2010, y los meses que continúe ocupando hasta la entrega definitiva del mismo.
Se obligue al demandado al pago de las costas y costos procesales.
Por su parte, la ciudadana J.C.L.S., parte demandada, asistida por la abogada E.A.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº125.728, en la contestación al fondo de la demanda, expone:
Opongo la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta…, en virtud de que mi ocupación en el inmueble se debe a un contrato de opción a compra celebrado….
Opongo la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Defecto de forma de demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
A todo evento, niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en mi contra….
Niego, rechazo y contradigo todo lo dicho por la demandante en cuanto a que mi persona le adeudo dinero…, cosa que es inexistente….
Niego, rechazo y contradigo el pago de cualquier costas o costos procesales en virtud de que no tengo relación arrendaticia alguna con la demandante por lo cual mi participación en este proceso es absurda y sin ningún fundamento jurídico.
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demandada y la contestación realizada por la parte demandada, conjuntamente con las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, todo de conformidad con el artículo 12 del Código del Procedimiento Civil, que indica:
los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…
Pero antes de ello, esta Juzgadora debe proceder a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato y determinar si corresponde a una relación contractual arrendaticia o de otra naturaleza y determinar la correcta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción. Y posteriormente decidir las cuestiones previas opuestas, todo de conformidad al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…
.
PUNTO PREVIO:
Esta Juzgadora procede al análisis de las actas procesales para determinar si estamos en presencia de una relación contractual arrendaticia derivada de un contrato verbal a tiempo indeterminado o corresponde a otro tipo de contrato de naturaleza civil, como lo como lo afirma la parte demandada. Ello vista la controversia planteada en relación a la inadmisibilidad de la acción por no corresponder a la relación contractual arrendaticia interpuesta sino a una opción de compra-venta y por tanto, no corresponde la fundamentación legal para el contrato suscrito y opuesto por la parte demandada. En otras palabras, la parte demandada contradice la acción interpuesta por la naturaleza del contrato y su fundamentación legal por estar en abierta contraposición a la naturaleza jurídica del contrato por ella suscrito, es decir a un contrato de opción de compra-venta. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos presentados por la parte demandada y que cursa en las actas procesales, en especial el referido contrato de opción de compra-venta suscrito por vía privada, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, esta Juzgadora decide de la forma siguiente:
El Tribunal observa a los folios 56 y 57 del expediente, copia certificada de contrato de opción de compra-venta que suscribieron las ciudadanas R.B.A. y J.C.L.S..
Esta Juzgadora observa en la cláusula Primera y Segunda del contrato de opción de compra-venta suscrito, lo siguiente:
Primera: La Promitente Vendedora concede a La Promitente Compradora opción de compra-venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número 2-B, ubicado en el segundo piso del Edificio 2 que forma parte de G.d.L.A.C.R., situado en la avenida Las Américas con calle principal de S.B., del Municipio Libertador del estado Mérida….
Segunda: El precio por la que La Promitente vendedora acuerda vender y por la que La promitente Compradora conviene comprar el inmueble antes identificado, es la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.550.000,oo), pagando en calidad de arras La Promitente Compradora en este acto la cantidad de Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs.310.000,oo)…
. (Lo destacado es del Tribunal).
Esta Juzgadora observa en las actas procesales que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda expresa:
En efecto, ciudadana Juez, la parte actora, al demandarme como arrendataria…, incurre en un hecho de absoluta falsedad e inexistencia, pues en ningún momento he celebrado directa o indirectamente con la pre-nombrada ciudadana R.B. Amándola…, contrato de arrendamiento alguno, ni bien en forma verbal ni mucho menos en forma escrita, en virtud de que mi ocupación en el inmueble se debe a un contrato de opción a compra celebrado con la nombrada ciudadana en fecha 12 de octubre de 2009…
. (Lo destacado es del Tribunal).
De manera pués, que partiendo de lo expresado por la parte actora y desvirtuada por la parte demandada, esta Juzgadora observa que ciertamente no existe una relación contractual arrendaticia por cuanto así se evidencia en contrato de opción de compra-venta que acompañó la parte demandada en su contestación de la demanda el cual está suscrita por ambas partes y no fue impugnada, desconocida ni tachada en su oportunidad por el apoderado actor, adquiriendo pleno valor probatorio.
Entonces, esta Juzgadora observa que la parte actora al no desvirtuar lo alegado y probado por la parte demandada y no haber promovido ni evacuado pruebas que así lo desvirtuara, lo alegado por ella, indica que la acción interpuesta no está circunscrita a la Ley que la regula como es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por no existir relación contractual arrendaticia alguna sino que corresponde los contratos de naturaleza civil de compra-venta regulada por el Código Civil en concordancia con el Código de Procedimiento Civil, por tanto, no opera la relación contractual arrendaticia por vía verbal, a tiempo indeterminado, ni escrito, a término, ni la fundamentación legal utilizada, porque estamos en presencia de una relación contractual civil de contratos de compra-venta (opción), siendo la acción interpuesta ilegal.
Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......
Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....
En este orden de ideas, se observa que no existe contrato de arrendamiento suscrito, ni verbal ni escrito, y por tanto, no se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que el contrato referido es una opción de compra-venta lo que opera es su cumplimiento o resolución regulado así por el Código Civil y no la acción de desalojo interpuesta por el actor.
Esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes es de naturaleza civil, siendo ilegal su fundamentación legal por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalada por el actor.
Ciertamente el Tribunal Supremo de Justicia, en sus diferentes Salas, ha establecido que las acciones interpuestas derivadas de relaciones contractuales arrendaticias bien por Desalojo o Resolución sin atender a la naturaleza jurídica del contrato, el Tribunal puede de oficio negar su admisibilidad cuando detecta que no se corresponde con la fundamentación legal accionada, Así la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, I.A.P.E., transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en relación a los contratos de arrendamientos, señaló lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, F.C.L., de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
Pero en el caso bajo estudio, esta Juzgadora no podía declarar inadmisible la acción interpuesta por cuanto sólo se puede conocer la existencia de otro tipo de relación contractual cuando el adversario así lo advierte al Tribunal. De las Jurisprudencias citadas, a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminados y la acción por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia o la Resolución de los Contratos, es sólo para los contratos a tiempo determinado. Y con respecto a la presente acción, la parte actora señaló al Tribunal que existía una relación contractual arrendaticia derivada de un contrato verbal a tiempo indeterminado por voluntad de las partes, desconociendo el Tribunal la realidad así planteada por la parte demandada, lo cual es inexorable declarar inadmisible la demanda por no corresponder a los contratos arrendaticios y ser falsa e ilegal su fundamentación legal.
En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción por Desalojo con la inexistencia de un contrato de arrendamiento verbal y su fundamentación legal, siendo correcto la acción por la Resolución o el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta, según fuera el caso. Por tanto, el demandante SI infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por la parte demandada y ASI SE DECIDE.
Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar la inexistencia de un contrato de arrendamiento verbal suscrito entre las partes, por tanto, no encuentra apoyo a lo expresado por el actor en la interposición de la acción ni su fundamentación legal, en virtud de que en el ordenamiento jurídico por Desalojo, Resolución o Vencimiento de la Prórroga Legal, ocurre para la existencia de contratos verbales o escritos de arrendamiento y no para otros cuya relación contractual no sea arrendaticia. En efecto, la acción escogida por el demandante NO resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, y lo procedente es intentar otra acción establecida por el Código Civil para otros tipos de contratos. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que no existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, objeto de la demanda, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que no existe contrato de arrendamiento suscrito y en consecuencia, se dictamina que el contrato suscrito no pertenece a la relación contractual arrendaticia sino a los contratos de venta y se resuelve como punto previo la naturaleza jurídica del contrato por la controversia establecida y ASI SE DECIDE.
Por tanto, resulta inoficioso proceder a resolver las cuestiones previas planteadas y analizar y valorar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, No admitir la presente demanda por Desalojo, que lo pretendido por el demandante corresponde a otra acción; es decir, por ser la naturaleza de la relación contractual suscrita no siendo arrendaticia, la misma debe estar circunscrita en el Código Civil, que la regula, lo cual hace evidenciar que el actor infringió y violó el ordenamiento legal existente y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
INADMISIBLE la acción por Desalojo, incoada por la ciudadana R.B.A., a través de su apoderado judicial abogado C.E.C.P.; contra la ciudadana J.C.L.S.; por la falsedad de los hechos y la ilegalidad de su fundamentación jurídica, al demandar por Desalojo y no existir relación contractual arrendaticia alguna.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la ilegalidad de la acción y su fundamentación legal.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 18 días del Mes de Marzo de 2011.
LA JUEZA TITULAR:
ABG/Politóloga. F.M.R.A.
LA SECRETARIA
ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 09:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA
