Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 8 de Julio de 2013

que entregue el inmueble que ocupa en el mismo estado en que lo recibió.

que sea decretado el secuestro del inmueble de conformidad con los establecido en el artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

cancele el efectivo los gastos que se han ocasionado por la negligencia.

La demanda es estimada en Ocho Mil Cuatrocientos Bolívares (8.400,00) lo que representa aproximadamente el 93.3 U.T.

Reforma de la demanda

En los folios (f.- 16 al 18) las demandantes ciudadanas R.d.M.V.V. y A.V.V.C., asistidas por el abogado D.A.S.R., Inpreabogado Nº 62.051, conforme a lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, para Reformar la Demanda de culminación de Contrato de Arrendamiento y Vencimiento de la Prorroga Legal expusieron lo siguiente:

De los Hechos

En fecha 15 de julio del año 2005 fue suscrito un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, se anexa marcado con la letra “A”, documento de venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica el cual se anexa marcado con l letra “B”, dicho contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano L.F.P., inmueble constituido por uh local comercial distinguido con el Nº 01 de la planta baja del edificio S.M., ubicado en la prolongación de la avenida Cedeño, esquina callejón R.P., Municipio Independencia del estado Yaracuy.

Lapso de la Relación Arrendaticia

El lapso acordado en dicho contrato fue de tres (03) años contados a partir del 1/08/2005 y vencería de 01/08/2008 y vencería el 01/08/2008, y el pago del canon de arrendamiento era por trescientos mil bolívares (300.000,oo) de los anteriores para el primer año de vigencia, es decir desde el 01/08/2005 hasta el 01/08/2006, trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,oo) de los anteriores para el segundo año, desde el 01/08/2006 hasta el 01/08/2007 y cuatrocientos mil bolívares (400.000,oo) de los anteriores en su tercer año de vigencia, desde el 01/08/2007 hasta el 01/08/2008.

Vencimiento de la Relación Arrendaticia

Vencido el lapso de tres (03) años el contrato de arrendamiento, el cual terminó el 01/08/2008, le fue manifestado del vencimiento de dicho contrato suscrito, al cual debería acogerse a la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Vencimiento de Prorroga Legal

En fecha 16/03/2000 las ciudadanas R.d.M.V.V. y A.V.V.C., pasaron hacer las propietarias del local señalado, respetándole al ciudadano L.F.P. la continuidad de la relación arrendaticia que tenía como inquilino en el local, que data de más de dieciséis (16) años, pero el 15 de julio del año 2005 suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, una vez vencido el periodo de tres (03) años, acordaron las partes arrendadoras y arrendatario un pago del canon de arrendamiento dentro del período de prórroga de conformidad con el articulo 38 lit. 10, el cual sería cancelado de la forma siguiente: para el primer año desde el 01/08/2008 hasta el 01/08/2009 ochocientos bolívares mensuales (800,00); para el segundo año desde el 01/08/2009 hasta el 01/08/2010 la cancelación seria por un mil cien bolívares (1.100,00) mensuales, para el tercer año desde el 01/08/2010 hasta el 01/08/2011 la cancelación de un mil cuatrocientos bolívares mensuales (1.400,00). Culminando la prorroga legal, el inquilino debería entregar el inmueble señalado. Se anexa escrito que es acompañado en original marcado con la letra “C”.

Del Derecho

La demanda está fundamentada en los artículos siguientes: Articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Lit. d)., articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, articulo 1.160 del Código Civil, articulo 1.594 del Código Civil y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Petitorio

que entregue el inmueble que ocupa en el mismo estado en que lo recibió.

que sea decretado el secuestro del inmueble de conformidad con los establecido en el artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

cancele el efectivo los gastos que se han ocasionado por la negligencia.

La demanda es estimada en Doce Mil Seiscientos Bolívares (12.600,00) lo que representa aproximadamente el 140 U.T.

Actuaciones ante primera instancia

En fecha 15 de mayo de 2012 al folio (f.- 28) se dicto auto donde se acordó librar boleta de citación a la parte demandada, ciudadano L.F.P.. En esa misma fecha se libro la boleta.

En fecha 24 de mayo de 2012 al folio (f.-38) el alguacil del tribunal consigno declaración de la imposibilidad de la citación del ciudadano demandado de autos, por no encontrarse.

En fecha 31 de mayo de 2012 al folio (f.- 39) compareció el abogado D.A.S.R., donde solicito al Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, que la citación sea practicada por carteles.

En fecha 05 de junio de 2012 al folio (f.- 40) el Tribunal dicto auto donde acuerda practicar la citación del demandado, por medio de cartel en conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en esa misma fecha se libro el cartel.

En fecha 10 de julio de 2012 a los folios (f.- 42 y 43) compareció el abogado de la parte demandante y consigno dos ejemplares de prensa regional, El Diario y Yaracuy al Día, donde consta la publicación del Cartel de Citación.

En fecha 12 de julio de 2012 al folio (f.- 45) la Secretaria del Tribunal consigno declaración de fijar Cartel de Citación al demandado ciudadano L.F.P..

En fecha 13 de agosto de 2012 al folio (f.- 46) compareció el abogado de la parte demandante y presento diligencia donde solicito al Tribunal un Defensor Ad-Litem al demandado, por no haber sido posible la comparecencia del mismo.

En fecha 19 de septiembre de 2012 al folio (f.- 47) se dicto auto donde presentada la diligencia del abogado D.A.S.R., el Tribunal acordó lo solicitado, y acordó a designar defensor Ad-Litem en la persona del abogado J.M.I. Nº 168.081, para que represente a la parte demandada. Se libro boleta de notificación.

En fecha 21 de septiembre de 2012 al folio (f.- 50), el alguacil del Tribunal consigno declaración de haber notificado al abogado J.M. como defensor Ad-Litem de la parte demandada.

En fecha 25 de septiembre de 2012 al folio (f.- 51) se dejo constancia mediante acta de la juramentación del abogado J.L.M.P. como defensor Ad-Litem, quien acepto al cargo recaído.

En fecha 26 de septiembre de 2012 al folio (f.- 52) compareció el ciudadano L.F.P. asistido por el abogado Pascualino Di E.V. y presento diligencia, en la cual otorga poder Apud-Acta a los abogados Pascualino Di E.V. y J.Á.C.A., inscritos en el I.P.S.A bajo el número 23.666 y 130.258 respectivamente. En esta misma fecha La Secretaria procedió a certificar el poder.

De la contestación de la demanda y la reconvención

En fecha 01 de octubre de 2012 a los folios (f.- 54 al 56), comparecen los abogados J.Á.C. y Pascualino Di E.V. inpreabogado Nros. 130.258 y 23.666, actuando como apoderados de la parte demandada L.F.P., conforme al artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ocurren respetuosamente, para contestar la reforma de la demanda, así como la demanda primitiva a todo evento, y reconvenir.

Título I

Inadmisibilidad de la demanda y su reforma

Se observo de la lectura de la demanda, tanto la primitiva como la reformada, que las mismas no cumplen con uno de los requisitos necesarios contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordinal Nº 4.

En el artículo 882 del Código de Procedimiento Civil, ordena que toda demanda deba comenzar por escrito que llene los requisititos exigidos por el referido artículo 340.

Para que exista seguridad jurídica sobre el objeto que constituye debe señalarse sus especificaciones según sea el inmueble, mueble, semovientes o derechos incorporales, cuyas especificaciones están incompletas porque no se señala los linderos, incluso, ni siquiera determina con exactitud el inmueble en el petitorio.

En materia procesal no vale las suposiciones, el hecho que la demandante haya establecido una dirección sin los linderos no significa que se refiera al inmueble que pudiera ocupar el arrendatario, quizás pudiera ser otro y no el que corresponde en el documento que fundamenta la demanda o reforma de demanda.

De manera que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 882 eiusdem protege el principio de seguridad jurídica, en consecuencia al debido proceso y el derecho de la defensa.

De tal manera solicitan a el Tribunal declare en la definitiva la Inadmisibilidad de la reforma de demanda y a todo evento la demanda primitiva.

Título II

Contestación al fondo de la reforma de demanda

Que rechazan, niegan y contradicen el escrito de la reforma de demanda, así como la demanda primitiva en aquello que no fue reformado, en todas y cada una de sus partes, tanto de los hechos como el derecho, salvo que convinieron que siempre ha existido una relación arrendaticia con las demandantes.

Es falso que las demandantes le manifestaran al mandante del vencimiento del contrato suscrito entre ellos, autenticado en la Notaria Publica de San Felipe, en fecha 05 de julio de 2005, bajo el Nº 31 Tomo Nº 49.

Es falso que el mandante debió acogerse a la prorroga legal, pues jamás comenzó a correr.

Es falso que se acordó la prorroga legal, es decir que el poderdante haya aceptado acogerse a la prorroga, en virtud que aun no ha comenzado, y menos que haya comenzado el 01/08/2008.

Que es cierto que el lapso de duración del contrato autenticado en la Notaria Publica de San Felipe, del estado Yaracuy, en fecha 15/07/2005, lo era por (03) años contados desde el día 01/08/2005 al 01/08/2008, pero se estableció en la segunda clausula que era prorrogable por periodos iguales, salvo el caso de que antes del vencimiento, la parte interesada avisara a la otra por escrito y con un mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.

Que es cierto que se suscribió entre las partes un contrato de arrendamiento con un canon de arrendamiento para pagar desde el 01/08/2008 al 01/08/2009 por bolívares 800,00, para el segundo año desde el 01/08/2009 al 01/08/2010 bolívares 1.100,00, y después para el tercer año bolívares 1.400,00 desde el 01/08/2010 al 01/08/2011; sin embargo no se puede tener valido como prorroga legal, ya que jamás opero la obligación de las partes, en el caso de la parte demandante Arrendadoras, de avisar por escrito y con un mes de anticipación la voluntad de no prorrogarlo.

Título III

Reconvención

Conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, expresan que en fecha 15 de julio de 2005, se autentico el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas; R.d.M.V.V. y A.V.V.C., respectivamente, y el ciudadano L.F.P. antes identificado; autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el Nº 31, Tomo 49, en el que se estableció como objeto un local comercial y la duración convencional de tres (03) años contados a partir del 01 de agosto de 2005 hasta el 01 de agosto de 2008, según las clausulas primera y segunda respectivamente.

De igual manera se estableció en la parte infine de la clausula segunda la condición de notificar mediante escrito y con un mes de anticipación la intención de cualquiera de las partes de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en consecuencia, dado este supuesto hecho, entonces comenzaría a favor del arrendatario la prorroga legal, si este se acogiese a este derecho consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La realidad es que en el caso jamás se cumplió por ninguna de las partes del referido contrato tal condición o circunstancia, todo lo contrario, siempre ha existido la intención de prorrogar convencionalmente dicho contrato, de lo contrario existiría la carta o escrito dirigido a cualquiera de las partes con la notificación de no querer prorrogar el contrato, además que se hubiese enviado a la otra parte con un mes de anticipación.

También se deduce que lo que las partes quisieron fue una prorroga convencional y no legal, por lo tanto consideran que es un anexo o un complemento del contrato de arrendamiento, pero jamás se cumplió con lo pactado en la parte infine de la mencionada clausula segunda del mencionado contrato.

Del derecho

Que la acción fue fundamentada en lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1.159, 1.264, 1.167, 1.579 y 1.585 del Código Civil Venezolano y los artículos 26, 27 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

La pretensión

Por las razones expuestas acudimos para reconvenir en la demanda en Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, del tal manera que se le ordene a las demandantes arrendadoras, antes identificadas, para que cumplan con su deber u obligación de mantener al ciudadano L.F.P. en su condición de arrendatario.

Que le participe por escrito a el ciudadano L.F.P. y con un mes de anticipación, su deseo de no continuar con el contrato o la prorroga convencional cuando corresponde, siendo el 01 de agosto de 2014, tomando en cuenta que el contrato se prorrogo convencionalmente el día 01 de agosto de 2011.

Que sean condenadas las codemandantes en las costas procesales.

Estimación de la reconvención

Que se estima la reconvención en la cantidad de Ocho Mil Cuatrocientos Bolívares (8.400,00 Bs.), equivalente a 93,3 UT.

Contestación a la Reconvención

En fecha 04 de octubre de 2012 a los folios (f.- 61 al 64), se encuentra inserto el escrito de contestación de la reconvención propuesta por la parte demandada. Compareció el abogado D.A.S.R. inpreabogado Nº 62.051, actuando con el carácter acreditado en autos, quien expuso lo siguiente:

Que la relación arrendaticia que mantuvo el ciudadano L.F.P. (demandado), se inicio el 01 de agosto de 2005 con vencimiento el 01 de agosto de 2008, por un lapso de tres (03) años, fue reconocido a dicho ciudadano, el tiempo que tenia poseyendo el inmueble como inquilino, tiempo que data de más de (16) años, por tal motivo se acordó una prorroga legal de tres (03) años.

Que una vez reconocido el tiempo que tenía el ciudadano L.F.P. como inquilino en dicho local, y una vez vencido el contrato de arrendamiento suscrito con sus representadas el cual fenece el 01 de agosto de 2008, se suscribió un acuerdo de poner fin a la relación arrendaticia mediante una prorroga legal por un lapso de tres (03) años, fijando unos cánones en los diferentes años, y la entrega del inmueble (local comercial), una vez finalizado el contrato de arrendamiento el cual finalizo el 01 de agosto de 2008 y la prorroga finalizo el 01 de agosto de 2011, sin hacer entrega del inmueble.

Niega, rechaza, contradice, rotundamente, la argumentación del demandado alegando la no existencia de abogados en el momento de suscribir el acuerdo de la prorroga legal.

Rechaza, niega, contradice y se opone al escrito de reconvención, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención temerariamente incoada en contra de sus representadas.

Niega, rechaza, contradice y se opone, en nombre de sus representadas, sobre la falta de notificación, dicho argumento en muy prematuro por existir previamente un acuerdo suscrito entre las partes de poner fin a la relación arrendaticia.

Niega, rechaza, contradice y se opone, sobre lo alegado por el reconveniente sobre la supuesta intención de querer continuar con la relación arrendaticia, con el acuerdo suscrito entre las partes de poner fin a la relación arrendaticia

Niega, rechaza, contradice y se opone, sobre el señalamiento por el reconveniente que el acuerdo de prorroga legal que pone fin a la relación arrendaticia, haya según su decir una prorroga convencional lo que rechazo categóricamente.

Niega, rechaza, contradice y se opone, sobre la pretensión del inquilino ciudadano L.F.P.d. seguir ocupando el inmueble y solicito su entrega.

Niega, rechaza, contradice y se opone, sobre la solicitud de condena en costas procesales.

Niega, rechaza, contradice y se opone, sobre la estimación de la reconvención.

De las pruebas de la parte demandada

En fecha 10 de octubre de 2012 al folio (f. 65) compareció el abogado Pascualino Di E.V. apoderado judicial del ciudadano L.F.P. y presento escrito de promoción de pruebas:

Título I documentales

• Opone a la parte demandante el escrito de demanda donde se observo la falta de señalización del inmueble objeto de la acción.

• Opone el contrato autenticado en la Notaria Publica de San Felipe, del estado Yaracuy, el cual acompaña a la demanda.

• Opone el documento privado inserto en el folio Nº 18 como prueba que solamente fue suscrito a los efectos del aumento del alquiler.

De las pruebas de la parte demandante

En fecha 19 de octubre de 2012 al folio (f. 67) compareció el abogado D.A.S.R. abogado de las ciudadanas R.d.M.V.V. y A.V.V.C. y presento escrito de promoción de pruebas:

Capítulo I documentales

• Primero: Opone y ratifica a favor de sus representadas todo el merito favorable, específicamente el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el Nº 31, Tomo 49 por los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria, marcado con la letra “A”.

• Segundo: Opone y ratifica el documento de venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe estado Yaracuy, el dieciséis (16) de marzo del año 2003, bajo el Nº 01, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, marcado con la letra “B”.

• Tercero: Opone y ratifica documento privado donde las partes acordaron la variación del canon de arrendamiento en el lapso de la prorroga legal y su finalización para que sea debidamente entregado a sus representadas el inmueble, escrito que fue agregado a la reforma de demanda, marcado con la letra “C”. Es de señalar que en dicho escrito se establece que una vez culminada la prorroga, el inquilino debe entregar el inmueble, e inclusive podrá entregar el inmueble antes del vencimiento.

RATIO DECIDENDI

Razón para decidir

En cuanto a la pretensión principal, propuesta por la parte actora reconvenida:

En primer términos de ideas, y aunque no fue delatada como tal una cuestión previa, debe este operador de justicia a.l.a.p.l. parte demandada que la parte actora en su demanda no indicó exactamente la ubicación del inmueble, ya que, no indicó cuales eran los linderos del inmueble objeto de litigio, veamos:

En el escrito de demanda la parte actora expresó que había celebrado un contrato de arrendamiento sobre “un local comercial distinguido con el Nº 01, de la planta baja del edificio S.M., ubicado en la prolongación de la Avenida Cedeño, Esquina Callejón R.P., Municipio Independencia del Estado Yaracuy.”. Ahora bien, aunque de tal descripción del inmueble objeto del litigio no se desprendan efectivamente los linderos dentro de los cuales se ubica, quien suscribe observa que hay una determinación con exactitud del inmueble arrendado, no habiendo puntos dudosos ni obscuros, considerando que sería absolutamente errado y rebuscado para este Juzgador Superior Yaracuyano declarar la admisibilidad de la presente demanda (tal como fue solicitado) por indeterminación acerca del inmueble objeto del litigio cuando se desprende muy bien cual es; por tal motivo se declara improcedente esta solicitud hecha por la parte demandada en su contestación y así se decide.

Siendo así lo propio es continuar con el estudio del fondo de la causa.

Ahora bien valoradas como fueron las pruebas aportadas a esta causa toca a.s.e.a.p. llevar al convencimiento del sentenciador, el pleno y seguro conocimiento, con los medios legales, para que prospere su acción. Por su parte, el demandado está obligado a aprobar cualquier excepción en que fundamente su derecho sobre el bien objeto del litigio.

En el presente caso, cuando las partes –sobre todo la parte demandante- señalan, la cesación de los efectos del contrato suscrito y del cual se demanda su cumplimiento, lo primero que hay que tener en cuenta es si el contrato es a tiempo determinado. En base a lo anterior, si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, así como sus efectos jurídicos; sin embargo, no es así, pues según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los contratos de esta índole (arrendaticia) celebrados a tiempo determinado y llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla.

Asimismo, establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, y luego, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.

Vista las consideraciones anteriores y en estudio del caso de autos, se observa de los alegatos hechos en la demanda –circunstancia esta que no fue rechazada en la contestación- que el contrato consignado por el demandante –no impugnado-, posee una duración de tres (03) años, veamos su cláusula segunda que estipula que “… la duración del presente contrato es de tres (3) años, contados a partir del 1 de agosto de 2005 y vencerá el 1 de agosto de 2008, prorrogable por períodos de igual duración, salvo el caso de que antes del plazo fajo o de la prorroga, la parte interesada avise a la otra por escrito y con un mes de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo.” ….

Se observa entonces que, de esa clausula contractual, se estableció una fecha de inicio y una fecha de finalización de la relación contractual y que su terminación dependerá de que a un mes de su terminación alguna de las partes comunique a la otra por escrito, su deseo de no renovar la relación.

En este mismo orden de ideas, se observa de las pruebas documentales traídas a los autos que, una vez que finalizó el contrato antes referido, las partes suscribieron un contrato denominado por ellas mismas de “prorroga legal”, el cual fue valorado plenamente, pues habiendo sido suscrito por las partes del presente juicio el mismo no fue impugnado ni rechazado. En este termino de ideas, precisamente tal documento constituye un contrato de prorroga legal, donde las partes convinieron en que la misma era de tres años y su canon respectivo a cada año, y que una vez que concluyera este término, el inmueble arredrado debía ser entregado libre de personas y de cosas.

Es válido acotar que, la parte demandada no impugnó este contrato de prorroga legal -por el contrario lo reconoció expresamente- por tal motivo es importante, a los fines de la resolución del presente caso, desmembrar la naturaleza de esa convención, por lo que en aras del análisis del mismo, se desprende muy claramente que las partes, al vencer el contrato de arrendamiento, dejaron establecido expresamente y sin lugar a dudas que entraba en vigencia la prorroga legal; entonces, si la relación arrendaticia perduró por más de 16 años (hecho este no controvertido), lo legal era dejar transcurrir una prórroga de tres años, tal y como se convino en ese documento de prorroga legal y convenido por ambas partes y que ninguna de ellas cuestionó; donde además se convino expresamente que luego de que transcurrieran esos tres años, a saber, el 1/8/2011, el arrendatario debía entregar el inmueble libre de personas y de cosas.

Es válido puntualizar que del estudio realizado a las actas procesales que conforman este expediente, quedo evidenciada la culminación de la relación arrendaticia entre las partes y el posterior inicio de la prorroga legal, entonces veamos el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

(Negrillas del Tribunal).

La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, sin embargo, en el caso de autos hubo mejor determinación de la determinación de la relación arrendaticia, pues, una vez que termina la vigencia del contrato, ambas partes, de mutuo acuerdo dejan por sentado que dan inicio a la prorroga legal y fijan un monto de los cánones sucesivos para esa prórroga, dejando una vez más, de forma explícita, que una vez que tal prorroga finalice, a saber, 1/8/2011, quedaba entendido entre las partes que el arrendatario debía entregar el local totalmente desocupado.

En tal sentido, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada en cuanto a que es falso que el contrato había vencido, pues tal situación fue explicita, a la par que niega que jamás comenzó a correr la prorroga legal, siendo que, tal circunstancia consta en documento suscrito por ambas partes, y que no fue negado ni impugnado, al contrario, fue reconocido por quien dimanó y que ahora pretende con sus alegatos en la contestación, tergiversar el sentido que la misma parte demandada (arrendatario) dio; argumento éste que no será acogido por quien suscribe por cuanto de autos existen pruebas contundentes del inicio de la prorroga legal.

Todo lo antes expuesto, conlleva a este Juzgador Superior Yaracuyano a indicar que, al vencimiento de la prórroga legal, a saber, 1/8/2011 , conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador quedó facultado para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” Además, de que así fue convenido por ambas partes en una convención que ambas ratifican como cierta, y como la misma parte demandada indica en sus alegatos, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

(negritas de este tribunal).

Todos los razonamientos anteriores conllevan a este juzgador Superior Civil Yaracuyano a determinar que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento debe prosperar y así se decide.

Como corolario, es oportuno indicar que, en el presente caso no se han vulnerado ninguno de los preceptos de orden público que involucra el hecho social de arrendamiento de inmueble, en este caso destinado para local comercial, ya que todo estuvo estrictamente regido por la autonomía de la voluntad de las partes, así como también se le concedió íntegramente la prorroga legal de tres (03) años, establecida en la ley para una relación arrendaticia con una duración de más de 16 años de vigencia.

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente:

En la oportunidad de contestación la parte demandada, reconvino, ya que, adujo, que conforme a los artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y el 888 del Código de Procedimiento Civil, que el 15 de julio de 2005, se autentico el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio; por ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el Nº 31, Tomo 49, en el que se estableció el arrendamiento de un local comercial por la duración de tres (03) años contados a partir del 01/8/2005 hasta el 01/8/2008. Sigue expresando que, de igual manera se estableció en la parte in fine de la clausula segunda del referido contrato, la condición de notificar mediante escrito y con un mes de anticipación la intención de cualquiera de las partes de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en consecuencia, comenzaría a favor del arrendatario la prorroga legal, si este se acogiese a este derecho consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expresó en la reconvención que, en el presente caso jamás ninguna de las partes notificaron del deseo de no renovar, todo lo contrario, -sigue arguyendo- que siempre existió la intención de prorrogar convencionalmente dicho contrato.

Finalmente, también argumentó que lo que las partes quisieron fue una prorroga convencional y no legal, por lo tanto, consideran que es un anexo o un complemento del contrato de arrendamiento, pero jamás se cumplió con lo pactado en la parte in fine de la mencionada clausula segunda del mencionado contrato.

Ahora bien, palmariamente se desprende que la pretensión deducida por la parte demandada es contraria y excluyente a la de la parte demandante, por cuanto, persigue precisamente lo contrario, es decir, que se le declare como legítimo arrendatario del inmueble objeto del presente juicio y se le continúe en posesión de dicho bien, por cuanto, -aduce- que no hubo interés en ninguna de las partes en poner fin a la relación arrendaticia.

Siendo así, y habiendo mediado en el presente caso todas las razones para declarar procedente el cumplimiento de contrato incoado por la parte demandante, visto que, quien suscribe, le dio todo el valor probatorio a la prorroga legal suscrita por las partes, donde se da inicio a la prorroga de tres años y a la par se establece el canon de arrendamiento, es contrario y excluyente la posibilidad de tan siquiera valorar la posibilidad de los argumentado por la parte demandada en su reconvención de que se le mantenga en su condición de arrendamiento, toda vez que a todas luces este Juzgador superior Yaracuyano determinó la finalización de la relación arrendaticia y el transcurso completa de la prorroga legal que las mismas partes estipularon por escrito, todo lo cual hace improcedente la reconvención propuesta y así se decide.

DECISION

Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el Recurso de apelación interpuesto, por el abogado D.A.S.R., Inpreabogado Nº 62.051, apoderado de la parte demandante contra la sentencia de fecha 16 de Mayo de 2013, por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, que declaro primero: sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal. Segundo: con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Tercero: se condena en costas a la parte demandante por haber resultado perdidosa.

En consecuencia,

CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada por las demandantes R.d.M.V.V. y A.V.V.C., titulares de la cédula de identidad 13.096.451 y 8.514.340 respectivamente, por lo que SE ORDENA LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del ciudadano L.F.P., titular de la cédula de identidad 9.559.439, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 01 de la planta baja del edificio S.M., ubicado en la prolongación de la avenida Cedeño, esquina callejón R.P., Municipio Independencia del estado Yaracuy.

SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano demandado ciudadano L.F.P., titular de la cédula de identidad 9.559.439, consistente en el cumplimiento de contrato de arrendamiento.

se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber salido totalmente perdidosa en el presente juicio.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los ocho (08) días del mes Julio de dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C..

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 8:30 de la mañana.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.