Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Julio de 2013

PARTE ACTORA: Ciudadana R.M.S.M., venezolana, mayor de edad, de este Domicilio y Titular de Cedula de Identidad Nº 13.846.828.

APODERADOS PARTE ACTORA: Abogados V.V.B. y G.D.S.G., de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 17.495 y 62.632, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana V.J.L., venezolana, mayores de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 3.425.507

APODERADOS PARTE DEMANDADA: Abogados A.S.R., H.M.L. y E.A.d.A., de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 77.934, 2.539 y 77.301, respectivamente.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA

EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000017

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación Judicial de parte actora, ciudadana R.M.S.M., contra la sentencia dictada el 01 de noviembre del 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró sin lugar la demanda.

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inició la presente causa por demanda intentada en fecha 02 de noviembre del 2005, por la representación Judicial de la ciudadana R.M.S.M., contra la ciudadana V.J.L. por Cumplimiento de Contrato de Venta, admitida en fecha 15 de noviembre del 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadana V.J.L., a los fines que conteste la demanda incoada en su contra.

En fecha 21 de noviembre del 2005, compareció la representación Judicial de la parte actora consignando fotostatos para elaborar la compulsa de citación. De igual manera dejó constancia de haber entregado los emolumentos a alguacil del Tribunal de instancia.

En esa misma fecha 21 de noviembre de 2005, compareció el ciudadano F.M., en su condición del Alguacil del Juzgado de instancia dejando constancia de haber recibido los emolumentos, de igual manera dejó constancia de haber realizado la citación de la parte demandada, en fecha 09 de enero del 2006.

En fecha 16 de febrero de 2006, comparecieron los abogados A.S.R. y E.A.d.A., inscrito en el Inpreabogado bajos los Nº 77.934 y 77.301, respectivamente, en su condición de apoderados Judiciales de la parte demandada, consignando escrito de contestación y reconvención de la demandada constante de cuatro folios útiles.

Mediante auto de fecha 21 de abril del 2006, el Tribunal de instancia declaró Inadmisible la reconvención interpuesta, por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 03 de mayo del 2006, compareció la representación Judicial de la parte actora, dándose por notificado del auto de fecha 21 de abril del 2006, y solicitó la notificación de la parte demanda.

En fecha 08 de mayo de 2006, compareció la representación Judicial de la parte demandada, dándose por notificado del auto proferido por el Tribunal de instancia en fecha 21 de abril de 2006, y consignando escrito de solicitud de revisión y aclaratoria, constante de dos (02) folios útiles.

Mediante auto de fecha 16 de mayo del 2006, el Tribunal de instancia negó la solicitud interpuesta por la representación de la parte demandada. Por cuanto el Tribunal ya se había pronunciado al fondo de precitada reconvención.

En fecha 31 de julio del 2006, compareció la representación Judicial de la parte demandada apelando del auto dictado por el Tribunal de instancia en fecha 16 de mayo del 2006. De igual manera en fecha 02 de junio del 2006, apeló del auto de fecha 16 de mayo de 2006.

En fecha 12 de junio del 2006, compareció la representación Judicial de la parte actora, consignando escrito de promoción constante de dos (02) folios útiles.

Mediante auto de fecha 21 de junio de 2006, el Tribunal de instancia ordenó agregar a los autos el escrito de promoción de pruebas y ordenó la notificación de las partes, por cuanto fue agregado fuera de lapso de ley.

En fecha 22 de Junio del 2006, compareció la representación Judicial de la parte actora dándose por notificado del auto de fecha 21 de Junio del 2006, solicitando la notificación de la parte demandada.

En fecha 07 de agosto del 2006, compareció la representación Judicial de la parte demandada dándose por notificado del auto de fecha 21 de Junio del 2006. Asimismo en fecha 11 de agosto del 2006, consignó escrito de oposición, constante de un (01) folio útil.

En fecha 20 de septiembre del 2006, compareció la representación Judicial de la parte actora, solicitando prueba de exhibición del documento de Compromiso de Compra Venta. De igual manera compareció en fecha 27 de marzo del 2007, solicitando al Tribunal de instancia se pronunciara sobre la admisión de las pruebas promovidas y de la diligencia de fecha 20 de septiembre de 2006, rectificada en fechas 14 de agosto de 2007 y el 25 de junio del 2008,

Mediante auto de fecha 16 de julio de 2008, se avocó al conocimiento de la presente causa el abogado Á.E.V.R., en su condición de Juez Temporal de Juzgado de instancia.

En fecha 28 de julio del 2008, compareció la representación Judicial de la parte actora, solicitando al Tribunal de instancia se pronunciara sobre admisión de la pruebas promovidas, y sobre los copias certificadas solicitadas.

Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2008, el Tribunal de instancia se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas, admitiendo el mérito favorable de los autos, así como las documentales, y declarando inadmisible la prueba de exhibición. Ordenando la notificación de las partes del auto, por cuanto el mismo fue dictado fuera del lapso legal.

En fecha 05 de noviembre del 2008, compareció la representación Judicial de la parte demandada dándose por notificado del auto de fecha 20 de octubre del 2008, de igual manera compareció en fecha 15 de mayo del 2009, solicitando la notificación de la parte actora.

En fecha 14 de agosto del 2009, compareció la representación Judicial de la parte actora, dándose por notificado del auto de fecha 20 de octubre del 2008.

En fecha 19 de octubre del 2009, compareció la representación Judicial de la parte demandada, consignando escrito de informes, contentivo de 04 folios útiles, así como 8 anexos. De igual manera compareció en fecha 20 de noviembre del 2009, consignando escrito de informes constante de 8 folios útiles.

Mediante auto de fecha 15 de diciembre del 2009, se avocó al conocimiento de la presente causa el abogado C.A.R.R., en su condición de Juez del Juzgado de instancia, ordenando la notificación de la parte actora.

En fecha 12 de julio del 2010, compareció el ciudadano J.F.C., en su condición de Alguacil del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejando constancia de haber notificado.

En fecha 27 de julio del 2010, compareció la representación Judicial de la parte actora consignando escrito de informes constante de 7 folios útiles y siete (07) anexos.

Mediante sentencia de fecha 01 de noviembre del 2011, el Tribunal de instancia se pronunció en la presente causa declarando sin lugar la demanda incoada contra la ciudadana V.J.L..

En fecha 07 de noviembre del 2011, compareció la representación Judicial de la parte demandada, dándose por notificado de la sentencia proferida por el Tribunal de instancia en fecha 01 de noviembre del 2011, y solicitando la notificación de la parte actora. De igual manera compareció en fecha 19 de diciembre del 2011, consignando copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal de instancia, a los fines que sea notificada la parte actora.

Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2011, el Tribunal de instancia ordenó la notificación de la parte actora de la sentencia proferida en fecha 01 de noviembre de 2011.

En fecha 15 de marzo del 2012, compareció el ciudadano José F Centeno, en su condición de Alguacil del circuito Judicial dejando constancia del haber realizado la notificación a la parte actora en el escritorio Jurídico Verbotes Dos Santos & Asociados.

En fecha 22 de marzo de 2012, compareció la representación Judicial de la parte actora, apelando de la sentencia proferida por el Tribunal de instancia en fecha 01 de noviembre del 2011.

Mediante auto de fecha 29 de marzo del 2012, el Tribunal de instancia oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, y ordenando su remisión al distribuidor de los superiores.

Luego de ello, una vez realizada la Distribución de ley correspondió el conocimiento de la presente apelación a este Juzgado Superior. Fijándosele en fecha 09 de marzo de 2012, el vigésimo (20) día de despacho siguiente, a los fines de que las partes consignaran los informes respectivos. Consignado los informes por ambas partes en fecha 04 de Julio del 2012, así como las observaciones en fecha 20 de Julio del 2012.

Llegada la oportunidad de decir, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

CAPITULO II

MOTIVA

Síntesis de la controversia.

Se puede apreciar del escrito libelar, que la ciudadana V.J.L., suscribió un contrato de compromiso de compra-venta, con la ciudadana R.M.S.M., por un inmueble de su propiedad distinguido con el Nº 0805, ubicado en el piso 8 del edificio 2, bloque 13, situado en la urbanización R.P., sector UD 7, Jurisdicción de la parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.

El precio de la venta, conforme a lo establecido en su cláusula Tercera, fue acordado en la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (bs. 35.000.00), entregando la ciudadana compradora la cantidad de Cinco Mil Bolívares ( Bs. 5.000.00), por concepto de arras.

Las partes acordaron conforme a la cláusula Cuarta del contrato suscrito, que el documento de venta a ser protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro, debía serlo dentro de un lapso de noventa (90) días consecutivos, fecha ésta que empezaría a correr desde que se de fecha cierta al otorgamiento del documento de opción de compra venta suscrito por las partes. Plazo que comenzó a contarse a partir del primero (01) de marzo de 2005, y venció el treinta (30) de mayo de 2005, posteriormente, vigente aún el lapso acordado para el cumplimiento de las mutuas obligaciones, las partes convinieron en modificar el plazo en cuestión y previsto en la cláusula cuarta del contrato de venta. Estableciendo ciento veinte días (120) días consecutivos, esta fecha empezó a corre desde el 01 de marzo del año 2005, en virtud de lo cual el plazo de vigencia para el cumplimento de las obligaciones por parte de vendedora y compradora venció el veintinueve (29) de julio de 2005, de tal manera que la vendedora le ofreció al compradora venderle la totalidad de los derechos de propiedad que según ella ostenta sobre el apartamento objeto de la opción.

El hecho es que la vendedora incumplió con sus obligaciones contractuales, pues se negó a recibir el resto del precio del inmueble, y a otorgar el documento de venta. Ante esta circunstancia la compradora reclama el cumplimiento de tales obligaciones y al indagar sobre la titularidad y tradición del bien inmueble objeto de la venta pudo verificar en la copia certificada del documento de propiedad inscrito en la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el 30 de junio de 1994, bajo el Nº 18, Tomo 49, protocolo primero, que el inmueble vendido pertenece en propiedad solo en un cincuenta por ciento (50%) de los derechos proindivisos a la oferente ciudadana V.J.L., razón por lo que lo único que podía ser objeto de disposición por parte de la vendedora era ese cincuenta por ciento (50%), de derechos proindivisos de propiedad, pues el otro cincuenta por ciento (50%) de dicho derechos pertenecen a una ciudadana de nombre Yaire E.G.L., titular de la cedula de identidad Nº 10.501.410.

Así las cosas, la demandada al momento de contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en derecho, todos y cada no de los argumentos que a su decir, de manera infundada ha esgrimido la parte demandante. Igualmente rechazaron, negaron y contradijeron que la parte demandada halla incumplido el compromiso de compra-venta suscrito con la actora, ya que vencido el plazo de 90 días consecutivos establecido en la clausula Cuarta del documento para que la compradora acreditara ante la oficina de Registro correspondiente, documento definitivo del Contrato Compra- Venta, ésta no lo hizo, no obstante que en la cláusula Segunda acuerda que la compra la efectuará de contado, incumpliendo nuevamente a su decir. Rechazaron que la demandada se negara a recibir el precio y a otorgar el documento definitivo de Compra-venta, ya que la compradora, nunca ofreció pagar el precio del inmueble y el documento definitivo de compra-venta no fue presentado por ella, quien estaba obligada a proveerlo, de igual manera rechazaron que la parte demandada estuviera vendiendo solamente el (50%) de los derechos de propiedad que le correspondía, ya que su hija, propietaria del otro (50% ), le dio la autorización para vender, la cual es requisito suficiente.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Parte actora.

• Copia certificada del poder otorgado por la ciudadana R.M.S.M., titular de cedula de identidad Nº 13.846.828, a los abogados V.B.B. y G.D.S.G., venezolanos, titulares de cedulas de identidad Nº 3.290.903 y 10.481.042, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nos. 17.495 y 62.632; Notariado en la Notaria Pública Trigésima Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, Se evidencia que el mismo es un instrumento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, concediéndosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha probanza de demuestra el carácter de apoderado Judicial del abogado ya antes identificado, para sostener el presente Juicio. Así se establece.

• Copia certificada del Compromiso de Compra-Venta suscrito entre la ciudadana V.J.L., y la ciudadana R.M.S.M., sobre un inmueble identificado: Apartamento Nº 0805, del Edificio 2 del Bloque 13, ubicado en la Urbanización R.P.-UD-7, Parroquia Caricua, Municipio Libertador. Notariado en la notaria Publica Décima Quinta Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 56, Tomo 18; Se evidencia que el mismo es un instrumento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, concediéndosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en Dicha probanza de demuestra la existencia del contrato de Compromiso de Compra-Venta Así se establece.

• Copia simple de la prórroga del Compromiso de Compra-Venta, por ciento veinte (120) días consecutivos suscrito entre las ciudadanas V.J.L., y la ciudadana R.M.S.M., Se evidencia que el mismo es copia de instrumento privado, por otra parte se aprecia que dicho instrumento fue promovido por la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y el aquo lo declaró inadmisible, en consecuencia el mismo no tiene relevancia probatoria. Así se establece.

• Copia simple del Documento de Venta suscrito por el ciudadano O.R.P. con las ciudadanas V.J.L. y Yaire E.G.L., por un inmueble identificado: Apartamento Nº 0805, del Edificio 2 del Bloque 13, ubicado en la Urbanización R.P.-UD-7, Parroquia Caricua, Municipio Libertador. Registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 22 , folio 106, Tomo 27, del protocolo primero; Se evidencia que el mismo es un instrumento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, concediéndosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por cuanto no fue impugnando por su adversario. Así se establece.

• Copia simple de documento donde consta crédito hipotecario suscrito por Miranda, Entidad de Ahorro y Préstamo y las ciudadanas V.J.L. y Yaire E.G.L., sobre un inmueble identificado: Apartamento Nº 0805, del Edificio 2 del Bloque 13, ubicado en la Urbanización R.P.-UD-7, Parroquia Caricua, Municipio Libertador. Registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 18 , folio, Tomo 49, del protocolo primero; Se evidencia que el mismo es un instrumento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, concediéndosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnando por su adversario. Así se establece.

CAPITULO II

MOTIVA

Conoce esta Alzada apelación intentada por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 01 de noviembre de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que sostuvo entre otras cosas, lo siguiente:

…Este Tribunal, encontrándose en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en el presente juicio, lo hace en los siguientes términos: El Dr. J.L.A.G., ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.

Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

el estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa. Considera este Tribunal, que en el caso de marras ha quedado perfeccionado el contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento. Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros.

Ahora bien, la parte actora alega que la parte demandada ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.

En razón del alegato anterior, la parte actora demandó el cumplimiento del contrato suscrito, específicamente las cláusulas relativas a la entrega del inmueble y el pago de la penalización acordada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada a la actora reconvenida.

En virtud de lo anterior, considera este Tribunal pertinente traer a colación lo establecido el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Después de analizar la norma anterior, observa este juzgador la existencia de dos elementos para la procedencia de la acción intentada por la parte actora, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, y (ii) el incumplimiento de una de obligación por la parte demandada.

Al analizar el contrato de compraventa suscrito por las partes, no puede dejar de observar este Juzgador, que la obligación siguiente al otorgamiento de dicho contrato iba dirigida a la parte actora.

Respecto a lo anterior, cabe recordar la disposición contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Expuesto el artículo anterior, observa este Tribunal que la parte actora no logró demostrar haber cumplido con la obligación a la cual se encontraba compelida, conforme al contrato, en razón de lo cual, el incumplimiento de la parte demandada alegado por la demandante resulta ser consecuencia del incumplimiento de la parte actora, toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en el contrato.

En razón de lo anterior, considera este Juzgador improcedente la demanda intentada por la parte actora, toda vez que no logró demostrar haber cumplido con su obligación de presentar el documento definitivo por ante la Oficina de Registro, a los fines de su protocolización, lo cual era de su exclusiva carga. Así se decide.

DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Informes de la parte demandada

Que, en razón de los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, así como las pruebas cursantes en autos, se ha demostrado en el presente juicio que la ciudadana V.J.L., realizó todo lo necesario para la materialización de la venta definitiva del inmueble, ajustado a derecho y garantizándole el derecho que tiene la demandante de tramitar los prestamos o créditos, actos éstos que no demostró durante el Juicio y mucho menos pagó la cantidad restante que le correspondía.

Señalan como demostración de la falta de fundamentos de la presente demanda, el hecho deque en todo el proceso el demandante jamás demostró lo alegado en el libelo de la demanda y lo mas grave, dejó en evidencia de mala intención con la que actuó y su desinterés en la obligación de demostrar su petitorio en la demanda y de las pruebas aportadas no fundamenta su solicitud.

Por su parte, la demandada desde el mismo momento que le fue notificada la acción intentada demostró que lo alegado por el actor no se justifica ni está ajustado a derecho, quedando demostrada la mala fe con la que actúa, la sentencia dictada al respecto está ajustada a derecho y cumpliendo con lo establecido en la ley en relación a su parte motiva y dispositiva.

Informes de la parte Actora

Señalan apreciar de la lectura del fallo recurrido, un razonamiento errático y disociado a lo planteado y subsumible en derecho, además de absolutamente contradictoria con lo establecido por el Juzgador de la recurrida en el dispositivo del fallo pues en su razonamiento, para justificar la conclusión del incumplimiento de la obligación incluyó la frase “ toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en el contrato..” frase esta que debe pertenecer al cuerpo de alguna otra sentencia dictada en algún caso en el que la actora demandara el pago del precio de algún bien vendido, ya que la actora no demandó el pago del precio de la venta de un inmueble , por lo tanto, esta motivación no se corresponde con lo dilucidado en este juicio.

Señalan de graves las afirmaciones del Juez de la sentencia recurrida, pues radica en una total tergiversación de los alegatos de la actora, y los términos que quedó planteada la controversia, por lo que el Juez de la sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa.

Que la oferente y vendedora ofreció y comprometió en venta la totalidad de los derechos de propiedad detentados sobre el inmueble que constituye objeto del contrato cuyo cumplimiento se demandara; y que la vendedora resulto ser solo titular del (50%) de los derechos de propiedad sobre dicho inmueble, de tal manera que la parte actora no le era posible ni permisible presentar un documento de venta en los términos establecidos, es decir, de venta sobre el supuesto (100%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble.

No podía pedir la ejecución del contrato tal como fuera pactado originalmente en el mismo, ni podía cumplir con las obligaciones en los términos en que fueran asumidas, pues no podía elaborar ni presentar el documento de venta sobre la totalidad de los derechos de propiedad sobre el inmueble a costa de ser rechazado por el Registrador Inmobiliario, no se puede imputar, como lo hizo de manera impropia el Juez de la sentencia recurrida, la responsabilidad y las consecuencias de incumplimiento de un obligación cuyo cumplimiento no estaba bajo su ámbito de control y voluntad y que se encontraba sometida a las especiales circunstancia inhibitorias creadas por la falsa atestación y voluntad de la demandada en el contrato de venta, al ocultar y soslayar el hecho absolutamente cierto de que ella no era la propietaria de la totalidad de los derechos de propiedad en venta .

Ahora bien, visto la anterior este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la presente apelación.

La presente acción incoada por la parte actora por cumplimiento de contrato, se basa en las cláusulas cuarta y sexta del contrato de compromiso de venta suscrito en fecha 25 de febrero del 2005, y en el supuesto que la ciudadana V.J.L., no es propietaria del cien (100%) por ciento de la totalidad de los derechos de propiedad del bien inmueble objeto del contrato de compromiso de venta.

Este Tribunal trae a colación artículos 1.155, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 del Código Civil, que establecen

… El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o determinable…

…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley…

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…

…En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legitimante manifestado; y la cosa queda al riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado…

… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

Ahora bien, la parte actora sostiene que la ciudadana V.J.L., no cumplió con lo estipulado en el contrato suscrito por las partes, así, se puede apreciar del referido contrato que la parte demandada se obligaba a vender el bien inmueble tal y como se puede observar en la cláusula segunda, así mismo se comprometía a entregar los recaudos necesarios para la tramitación del Crédito Hipotecario en la cláusula Quinta.

De las actas del presente expediente en los folios setenta y cuatro 74 al ochenta 80, se observan los siguientes documentos: Certificado de Gravamen, de fecha 24 de febrero de 2005; fotocopia de la solvencia Nº 225040, de fecha 23 de marzo del 2005; y copia de la autorización de la ciudadana Yaire E.G.L., propietaria del (50%) restante del bien inmueble autorizando a la ciudadana V.J.L., a los fines de la firma del contrato de compromiso de compra-venta, de fecha 25 de febrero del 2005. dichos documentos no fueron impugnados por la parte actora.

De allí, que la única obligación de la actora era gestionar el documento definitivo de compra-venta, como se puede apreciar en la parte final de la cláusula Quinta. De igual manera en la cláusula Tercera se aprecia que el pago total del inmueble sería al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro.

Así las cosas, se aprecia que la actora no demostró con hechos y pruebas fehacientes haber dado cumplimiento con su obligación, de modo que correspondía a la actora demostrar el incumplimiento de la demandada, pero de las pruebas aportadas a los autos no se aprecia tal circunstancia, sino que la demandada dio cabal cumplimiento a todas las obligaciones contraídas, salvo el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, el cual no pudo efectuarse como consecuencia del incumplimiento de la actora relativo a la presentación del documento definitivo ante la oficina de registro inmobiliaria respectiva, siendo así, tal y como los disponen los artículos 1.345 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, al no haber prueba plena de los hechos alegados en el libelo de demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 245 eiusdem, debe declararse sin lugar la presente demanda, por lo tanto, en la dispositiva del presente fallo se declarará sin lugar la apelación y se confirmará el fallo apelado. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación, interpuesta por la representación Judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en fecha 01 de noviembre del 2011.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en fecha 01 de noviembre del 2011.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil trece (2013). Año 203° y 154°.

EL JUEZ,

Dr. V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde dos (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente No. AP71-R-2012-000017, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M.