Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 29 de Junio de 2009

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO,

BANCARIO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Demandante: J. delC.C.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.021.750.

Apoderados del demandante: Abogados J.E.D.T., G.S. deD. y Heily Nieto Colmenares, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nrs. 26.141, 118.912 y 115.989.

Demandadas: R.D.F.J. y K.C.M.J. y G.R.C., mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nrs. V-10.194.824, V-16.612.652 y V-21.452.555.

Motivo: Retracto legal arrendaticio. Apelación en contra de la decisión de fecha 30 de abril del 2009, dictada por el juzgado segundo de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira.

En fecha 14 de marzo del 2008, el ciudadano J. delC.C.J., presentó escrito de demanda en contra de las ciudadanas R.D.F.J., K.C.M.J. y G.R.C. por retracto legal arrendaticio. (fs. 01-06). La parte actora expresa en su escrito de demanda que los hechos del caso, iniciaron con un contrato de arrendamiento de bien inmueble compuesto por un local comercial, el cual fue transformado con posterioridad por las arrendadoras en cuatro (4) locales y finalmente los convirtieron en dos (2) locales, ubicados todos en la carrera 4 número 5-125, de la ciudad de Ureña, Municipio P.M.U., los cuales siempre han sido ocupados por el demandante.

Expresa la parte demandante que, cumple con los requisitos exigidos por la ley para poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, ya que tiene más de dos (2) años ocupando el bien inmueble, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y las co-demandadas-arrendadoras-expropietarias no cumplieron con su obligación de notificar por documento autentico al arrendatario.

Dentro de sus alegatos de derecho, la parte demandante hace mención a los siguientes artículos: 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 42, 44, 47, 48 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, artículos 1, 7, 13, 42, 43, 44, 47 y 48 de la ley de arrendamientos y los artículos 1.585, 1.592, 701 y 1.193 del Código Civil Venezolano. Por último la parte demandante, pretende que la compradora del bien inmueble G.R.C., le venda el bien inmueble objeto del presente litigio al demandante en los mismos términos en que lo compró.

Junto con su escrito de demanda presentó los siguientes documentos:

1. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 35 de fecha 25 de noviembre de 1.999, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de 6 meses, contados a partir del 3 de noviembre de 1.999 (f. 12). Marcado como anexo “B”.

2. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 81 de fecha 21 de julio del 2.000, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.000 (f. 14). Marcado como anexo “C”.

3. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 79 de fecha 19 de diciembre del 2.001, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.001 (f. 17). Marcado como anexo “D”

4. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 56 de fecha 14 de junio del 2.002, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.002 (f. 19). Marcado como anexo “E”.

5. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 26 sin fecha del año 2.003, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento dos (2) inmuebles consistentes de dos (2) locales comerciales ubicados en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.003 (f. 21). Marcado como anexo “F”.

6. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 68 de fecha 2 de septiembre del 2.005, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente de un local comercial ubicado en la calle 6 carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 17 de junio del 2.005 (f. 24). Marcado como anexo “G”.

7. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 40 de fecha 25 de abril del 2.006, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento cuatros (4) bienes inmuebles consistentes en cuatro (4) locales comerciales ubicados en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de marzo del 2.006 (f. 27). Marcado como anexo “H”.

8. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 11 de fecha 13 de abril del 2.007, suscrito por la ciudadana K.C.M.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de seis (6) meses, contados a partir del 17 de diciembre del 2.006 (f. 30). Marcado como anexo “I”.

9. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 102 de fecha 13 de noviembre del 2.007, suscrito por la ciudadana R.D.F. de Marin y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de seis (6) meses, contados a partir del 17 de junio del 2.007 (f. 33). Marcado como anexo “J”.

10. - Recibos presentados en original. (fs. 35-45)

11. - Cuadernos engrapados marca “El Cid”, presentados el original. (fs. 46-431)

12. - Copia fotostática certificada del expediente 126-2008 procedente del Juez de Municipio P.M.U., con motivo reconocimiento de documento, donde se observa que la ciudadana R.D.F. de Marin aparece como demandante. (fs. 432-445) Marcado como anexo “M”.

13. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 6 de fecha 7 de enero del 2.008, suscrito por las ciudadanas R.D.F. de Marin, K.C.M.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde las dos primeras ciudadanas le dieron en venta un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 6 con carrera 4 N° 5-125, en la ciudad de Ureña. (f. 447). Marcado como anexo “N”.

    En fecha 1 de abril del 2008, el tribunal segundo de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira recibió y admitió la demanda. (f. 451)

    En fecha 9 de octubre del 2008, la parte demandada R.D.F.J. y K.C.M.J., representadas por el abogado N.C.C., presentaron escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

    …De conformidad con lo establecido en el artículo 885, en concordancia con el Ordinal 11, del artículo 346, ambos del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, oponemos para que sea resuelta en la sentencia definitiva, como punto previo y de especial pronunciamiento, LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANA.

    Resulta aplicable la cuestión indicada, por cuanto no es cierto que le corresponde a la demandada, la obligación legal de notificar a ninguno de los arrendatarios de los locales que conforman el inmueble vendido y que constituye el objeto de la presente litis, sobre su venta, y menos aún que le asista a la demandante el derecho para accionar el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

    (…)

    No es cierto que el inmueble que fue propiedad de nuestras mandantes R.D.F.J. y K.C.M.J., ahora propiedad de nuestra conferente G.R.C., haya estado conformado en alguna ocasión por un (1) sólo local, y que luego haya sido transformado en cuatro (4) locales comerciales

    (.…)

    El ciudadano demandante J.D.C.C.J., en un principio, ocupó un local que forma parte del inmueble identificado con el N° 5-125 de la carrera 4, como se evidencia de los contratos identificados en los numerales 1 al 4, ambos inclusive del contenido libelar

    (…)

    La excepción que hace el artículo 49 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS al contenido del artículo 43 Eiusdem, se debe a que no puede ninguno de los inquilinos ocupantes de los locales que forman el todo, pretender tener o ejercer un derecho sobre los demás ocupantes que poseen las mismas condiciones…

    (fs. 552-560)

    Junto con su escrito la parte presentó las siguientes pruebas:

    1.- Original de constancia expedido por la ingeniera M.G.R., jefe del departamento de catastro y ejidos de la alcaldía del Municipio P.M.U., de fecha 9 de junio del 2008, donde consta que la propiedad de G.R.C. la cual tenia registrada bajo la siguiente dirección: carrera 4 N° 5-125, ha sido asignada una nueva nomenclatura: carrera 4 esquina de calle 6, Nos. 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90 centro Ureña, Municipio P.M.U.. (f. 561) Marcado como anexo “C”.

2. - Copia fotostática de documento N° 27 de fecha 20 de septiembre del 2007, suscrito por la ciudadana K.C.M.J. y Londoño Velásquez Consuelo, donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente de una habitación, una cocina, un baño, un patio, un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 5 N° 5-125, en la ciudad de Ureña. Este contrato tiene un tiempo de duración de seis (6) meses contados a partir del 15 de septiembre del 2007. (f. 563) Marcado como anexo “D”

3. - Copia fotostática de certificado de registro de información fiscal N° 2236258 a nombre de Londoño Velásquez Consuelo, bajo la dirección “cr. 4 casa Nro. 5-125 sector el centro, Ureña. Zona postal 5048. (f. 565) Marcado como anexo “E”.

4. - Copia fotostática de registro mercantil N° 125, donde se registró la comercializadora la mano poderosa.

5. - Original de patente de industria y comercio expedido por el alcalde del Municipio P.M.U., donde se le concede la respectiva patente al operador cambiario fronterizo el uranio, representada por Sildana del C.J.B., la cual va a tener la siguiente ubicación: carrera 4 N° 5-123 barrio el centro de Ureña. (f. 572) Marcado como anexo “G”.

6. - Copia fotostática de documento registrado bajo el número 123 por medio del cual se constituyó un fondo de comercio denominado “operador cambiario fronterizo el uranio”. (f. 575) Marcado como anexo “F”.

   En fecha 20 de octubre del 2008, el tribunal a quo, se trasladó al inmueble ubicado en la carrera 4 esquina de calle 6, N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90, sector el centro, Ureña, Estado Táchira, a los fines de llevar a cabo inspección judicial promovida por la parte demandante. En esta inspección judicial se dejó constancia de las circunstancias en la que se encuentra el bien inmueble en mención.

   En fecha 30 de abril del 2009, el tribunal a quo dictó sentencia donde declaró lo siguiente:

   …PRIMERO: Se declara inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano J.D.C.C.J. (…) en contra las ciudadanas G.R.C., R.D.F.J. y C.C.M.J. (…) por motivo de Retracto Legal Arrendaticio…SEGUNDO: Se declara con lugar la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…TERCERO: Una vez quede firme la presente decisión, se levantará la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 24/04/2008. CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a costas a la parte actora. QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente sentencia…

   (fs.728)

   En fecha 5 de junio del 2009, se recibieron las presentes actuaciones en este tribunal superior, según consta en nota de secretaría (f. 738), procedentes del juzgado segundo de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira. Consta en el expediente, que en fecha 10 de junio del 2009 se fijó el décimo (10) día de despacho posterior para dictar sentencia. (f. 739)

   El Tribunal para decidir observa:

   En el caso que ocupa a este tribunal de alzada, se observa que en fecha 14 de marzo del 2008, el ciudadano J. delC.C.J. demandó por retracto legal arrendaticio a las ciudadanas R.D.F.J., K.C.M.J. y G.R.C..

   Valoración de las pruebas:

   Parte demandante:

1. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 35 de fecha 25 de noviembre de 1.999, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de 6 meses, contados a partir del 3 de noviembre de 1.999 (f. 12). Marcado como anexo “B”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

2. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 81 de fecha 21 de julio del 2.000, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.000 (f. 14). Marcado como anexo “C”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

3. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 79 de fecha 19 de diciembre del 2.001, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.001 (f. 17). Marcado como anexo “D”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

4. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 56 de fecha 14 de junio del 2.002, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.002 (f. 19). Marcado como anexo “E”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

5. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 26 sin fecha del año 2.003, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento dos (2) inmuebles consistentes de dos (2) locales comerciales ubicados en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de mayo del 2.003 (f. 21). Marcado como anexo “F”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

6. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 68 de fecha 2 de septiembre del 2.005, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente de un local comercial ubicado en la calle 6 carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 17 de junio del 2.005 (f. 24). Marcado como anexo “G”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

7. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 40 de fecha 25 de abril del 2.006, suscrito por la ciudadana R.D.F.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento cuatros (4) bienes inmuebles consistentes en cuatro (4) locales comerciales ubicados en la carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de un (1) año, contados a partir del 3 de marzo del 2.006 (f. 27). Marcado como anexo “H”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

8. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 11 de fecha 13 de abril del 2.007, suscrito por la ciudadana K.C.M.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de seis (6) meses, contados a partir del 17 de diciembre del 2.006 (f. 30). Marcado como anexo “I”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

9. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 102 de fecha 13 de noviembre del 2.007, suscrito por la ciudadana R.D.F. de Marin y el ciudadano J. delC.C.J., donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 4 N° 3-91 en la ciudad de Ureña, y cuya vigencia es de seis (6) meses, contados a partir del 17 de junio del 2.007 (f. 33). Marcado como anexo “J”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

10. - Recibos presentados en original. (fs. 35-45)

11. - Cuadernos engrapados marca “El Cid”, presentados el original. (fs. 46-431).

    Los numerales 10 y 11, este tribunal de alzada les da valor probatorio, por cuanto permites probar el pago de los cánones de arrendamiento respectivos.

12. - Copia fotostática certificada del expediente 126-2008 procedente del Juez de Municipio P.M.U., con motivo reconocimiento de documento, donde se observa que la ciudadana R.D.F. de Marin aparece como demandante. (fs. 432-445) Marcado como anexo “M”.

13. - Copia fotostática de documento notariado bajo el número N° 6 de fecha 7 de enero del 2.008, suscrito por las ciudadanas R.D.F. de Marin, K.C.M.J. y el ciudadano J. delC.C.J., donde las dos primeras ciudadanas le dieron en venta un bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 6 con carrera 4 N° 5-125, en la ciudad de Ureña. (f. 447). Marcado como anexo “N”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

    En fecha 9 de octubre del 2008, la parte demandada presentó junto con su escrito de contestación a la demanda los siguientes documentos:

1. - Original de constancia expedido por la ingeniera M.G.R., jefe del departamento de catastro y ejidos de la alcaldía del Municipio P.M.U., de fecha 9 de junio del 2008, donde consta que la propiedad de G.R.C. la cual tenia registrada bajo la siguiente dirección: carrera 4 N° 5-125, le fue asignada como nueva nomenclatura: carrera 4 esquina de calle 6, Nos. 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90 centro Ureña, Municipio P.M.U.. (f. 561) Marcado como anexo “C”. Este documento fue presentado junto con el escrito de contestación a la demanda y cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada en su oportunidad por la contraparte a través de otro medio de prueba legal, razón por la cual adquirió efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro máximo tribunal que señala:

   "...resulta pertinente señalar la naturaleza jurídica de las instrumentales consignadas, resultando que las mismas constituyen documentos administrativos, por cuanto emanan de un funcionario de la Administración Pública, actuando en el ejercicio de sus funciones.

   En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expresó:

   El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige.

   La doctrina jurisprudencial de esta Sala de Casación Social, en relación al documento administrativo, ha establecido:

   (…) el documento administrativo se encuentra dotado de una presunción de veracidad y legitimidad -característico de la autenticidad-, respecto a lo declarado por el funcionario en ejercicio de sus funciones, la cual puede ser desvirtuada o destruida por cualquier medio de prueba en contrario, y dicho carácter auténtico deviene precisamente del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos...."; Sentencia de la Sala Social, del 12 de junio del 2008). (Resaltado del Tribunal)

2. - Copia fotostática de documento notariado N° 27 de fecha 20 de septiembre del 2007, suscrito por la ciudadana K.C.M.J. y Londoño Velásquez Consuelo, donde la primera le da en arrendamiento un bien inmueble consistente de una habitación, una cocina, un baño, un patio, un local comercial ubicado en la calle 5 con carrera 5 N° 5-125, en la ciudad de Ureña. Este contrato tiene un tiempo de duración de seis (6) meses contados a partir del 15 de septiembre del 2007. (f. 563) Marcado como anexo “D”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un notario y por tanto hacen plena fe que existe una relación arrendaticia entre los suscritores del presente documento.

3. - Copia fotostática de certificado de registro de información fiscal N° 2236258 a nombre de Londoño Velásquez Consuelo, bajo la dirección “cr. 4 casa Nro. 5-125 sector el centro, Ureña. Zona postal 5048. (f. 565) Marcado como anexo “E”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil.

4. - Copia fotostática de registro mercantil N° 125, donde se registró la comercializadora la mano poderosa. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue emitido por el registrador mercantil correspondiente y donde permite tener conocimiento sobre la creación del fondo de comercio “la mano poderosa”.

5. - Original de patente de industria y comercio expedido por el alcalde del Municipio P.M.U., donde se le concede a operador cambiario fronterizo el uranio, representada por Sildana del C.J.B., la cual va a tener la siguiente ubicación: carrera 4 N° 5-123 barrio el centro de Ureña. (f. 572) Marcado como anexo “G”. Se le otorga el mismo valor probatorio del documento emanado de la oficina de catastro y ejidos de la alcaldía del Municipio P.M.U. y que se identifica con el N° 1 de la relación de pruebas aportada po la parte demandada, por cuanto sirve para probar que se le otorgó a la empresa operador cambiario fronterizo el uranio el respectivo permiso para realizar las actividades señaladas en el código 81029 del clasificador de actividades económicas que forma parte de la ordenanza de patente de industria y comercio.

6. - Copia fotostática de documento registrado bajo el número 123 por medio del cual se creó un fondo de comercio denominado “operador cambiario fronterizo el uranio”. (f. 575) Marcado como anexo “F”. Esta prueba fue presentada en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código civil, toda vez que el mismo fue emitido por el registrador mercantil correspondiente y donde permite tener conocimiento sobre la creación del fondo de comercio “operador cambiario fronterizo el uranio”.

   Valoración de la inspección judicial:

   En fecha 20 de octubre del 2008, el tribunal a quo, se trasladó al inmueble ubicado en la carrera 4 esquina de calle 6, N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90, sector el centro, Ureña, Estado Táchira; a los fines de llevar a cabo inspección judicial promovida por la parte demandante. En esta inspección judicial se dejó constancia de: 1.- se trata de in bien inmueble distribuido de la siguiente manera: a.- local sin número aparente el cual se encuentra ocupado por el ciudadano J. delC.C.J.; b.- local comercial N° 5-113 ocupado por el fondo de comercio “comercializadora la mano poderosa”; c.- local comercial N° 5-115 ocupado por oficina contable; d.- N° 5-125 entrada a una vivienda; e.- local comercial N° 5-123 ocupado por el fondo de comercio “operador cambiario fronterizo el uranio”. Ahora bien por la calle 6 se encuentra lo siguiente: a.- en lo que respecta a la vivienda del bien inmueble, es ocupada solamente por la ciudadana C.L.V.; b.- que el local sin número el local 3-90 y el garaje junto con el anexo posterior aparecían nomenclados bajo el número 5-125 pero que fueron fusionados y ahora se trata de uno solo. Así mismo, se observaron las distintas impresiones fotográficas tomadas en el lugar de la inspección judicial llevada a cabo por el a quo, las cuales dejan constancia de los distintos números de nomenclatura existentes en el bien inmueble inspeccionado, así como de los locales comerciales que se encuentran en el mismo.

   Una vez llevadas a cabo por este tribunal de alzada las valoraciones respectivas de las pruebas, presentadas por las partes, procede el tribunal al avocamiento del estudio y pronunciamiento del presente caso en los siguientes términos:

   La parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda, la cuestión previa 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

   Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   (…)

   11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

   Ahora bien, la parte demandante fundamenta su pretensión en el artículo 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos, ésto con la intención de solicitar al tribunal el retracto legal del bien inmueble ubicado en la carrera 4 con calle 6 número 5-125, Ureña, Estado Táchira. Ahora bien, para que proceda este tipo de pretensiones se debe revisar los requisitos necesarios y sine qua non para su declaratoria; sobre este aspecto cabe citar el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece lo siguiente:

   Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   (subrayado del tribunal)

   Frente a esta situación en concreto, este tribunal de alzada analiza 2 puntos en concreto, que son: 1.- contratos arrendaticios suscritos y, 2.- la inspección judicial. En relación con lo primero, se observa que la relación arrendaticia entre el ciudadano J. delC.C.J. y la ciudadana R.D.F.J., versa sobre un local comercial ubicado dentro de un bien inmueble cuya dirección es carrera 4 N° 5-125 en la ciudad de Ureña, Estado Táchira; esta relación arrendaticia comenzó a partir del año 1999 y continuó de manera ininterrumpida hasta el 3 de mayo del 2004 (fs. 35-21), pero en esta última fecha, observa esta juzgadora que existe un vacío entre el período que corre desde el 3 de mayo del 2004 fecha que terminó el contrato y hasta el 17 de junio del 2005, fecha de inicio del otro contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble y entre las mismas partes y que continuó hasta el 17 del mes de diciembre del año 2007, según consta en los contratos arrendaticios insertos en el expediente. (fs. 24-33). Así se establece.-

   Quedó absolutamente claro que, los contratos arrendaticios comprendidos desde el año 2005 hasta el año 2007, se desprende que el objeto arrendado lo constituye un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 6 carrera 4 N° 3-91 de la ciudad de Ureña, Estado Táchira. Ahora bien, respecto al segundo punto a analizar, es decir, la inspección judicial llevada a cabo por el a quo, en donde se dejó claramente constancia, que el bien inmueble inspeccionado estaba constituido en varios locales comerciales que llevan a cabo sus actividades negociales, entre ellos el fondo de comercio “la mano poderosa”, “operador cambiario fronterizo el uranio”, una oficina contable, así como también existe una vivienda familiar ocupada por la ciudadana C.L.V.; concluyendo entonces que el bien inmueble propiedad de las demandadas está constituído por una serie de locales comerciales y una vivienda familiar. De estos locales comerciales, uno de ellos es el bien dado en arrendamiento al demandante y no la totalidad del bien inmueble. Así se decide.-

   Ahora bien, consta en el expediente, al folio 447, documento debidamente registrado por medio del cual las ciudadanas R.D.F. de Marín y K.C.M.J., en fecha 7 de enero del 2008, dieron en venta pura y simple a la ciudadana G.R.C. un bien inmueble ubicado en la carrera 4 con calle 6 de la ciudad de Ureña, Municipio P.M.U. delE.T. identificada con el N° 5-125. De igual forma consta en el expediente folio 561, que la nomenclatura del bien inmueble objeto de la presente pretensión ha sido modificada en los siguiente términos: antigua: carrera 4 N° 5-125 centro de Ureña, nueva: carrera 4 esquina de calle 6, N° 5-113, 5-115, 5-123, 5-125, 5-129, 5-135 y 3-90 centro de Ureña, Municipio M.U..

   Entonces se concluye que el bien inmueble vendido a la ciudadana G.R.C. está compuesto por una serie de locales comerciales y una vivienda, configurándose lo establecido por el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos con respecto a la excepción de improcedencia en estos casos del retracto arrendaticio. Así se establece.-

   Por todo lo anteriormente expresado y de conformidad con la normativa y la jurisprudencia citada, le es forzoso declarar a este juzgado superior primero en lo civil, mercantil, tránsito, bancario y de protección del niño y del adolescente de la circunscripción judicial del Estado Táchira, con lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada referente al numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por ende se declara inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesto por el ciudadano J. delC.C.J., en razón que existe una prohibición expresa de la Ley para admitir la pretensión propuesta por la parte demandante, tal y como se hará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se Resuelve.-

   Por los razonamientos expuestos y en aplicación de la doctrina legal antes transcrita, este juzgado superior primero civil, mercantil, del tránsito, de protección del niño y adolescente y bancario de la circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, decide: