Decisión nº 02 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 3 de Julio de 2009

En fecha 01 de abril de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, profirió sentencia definitiva en la presente causa, mediante la cual declaró con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad interpuesta por la representación judicial de la parte demandada. Igualmente, declaró inadmisible la demanda interpuesta por M.P.G., J.C.P., A.O.B., M.E.P., M.T.V.d.T., Ú.M.G.P. con el carácter de Notaria Pública Primera de San C.E.T., Muebles Happy C.A. representada por su director gerente S.H.S., R.A.V.V., L.E.N.M. y Panadería y Pastelería Suprema C.A. representada por su presidente A.S.A., contra los ciudadanos M.C.M.d.A. (en su carácter de propietaria arrendadora), L.C.W. de Ramiro (en su condición de compradora), J.R.B. (en su carácter de cónyuge de la compradora) y C.J.O.C. (en su carácter de compradora), por retracto legal arrendaticio. Asimismo, condenó en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 697 a 728).

Contra la referida sentencia, la abogada S.H.A. actuando con el carácter acreditado en autos, ejerció recurso de apelación, mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2009 (fl. 738), el cual le fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa, por auto de fecha 22 de mayo de 2009. (fl. 741).

Cumplida la distribución legal, este Juzgado Superior, por auto de fecha 17 de junio de 2009 dio por recibido el expediente, le dio entrada y dispuso el trámite de ley para el recurso de apelación contra sentencia definitiva en el juicio breve (fl. 750).

A los folios 20 al 31 rielan copias certificadas de los poderes otorgados en forma auténtica por los ciudadanos M.P.G., J.C.P., A.O.B., M.E.P., M.T.V.d.T. y Ú.M.G.P. con el carácter de Notaria Pública Primera de San C.E.T., a los abogados V.A.P. y S.U.d.P..

A los folios 32 al 34 corre inserta copia certificada del poder otorgado en forma auténtica por R.A.V.V., L.E.N.M., Muebles Happy C.A. y Panadería y Pastelería Suprema C.A., a los abogados Dixon I.R.U. y S.H.A..

A los folios 87 al 89 riela poder otorgado en forma auténtica por la ciudadana C.J.O.C. a los abogados J.M.R.C. y L.C.D..

A los folios 164 al 169 corren poderes otorgados en forma auténtica por los ciudadanos M.C.M.d.A., L.C.W. de Ramiro y J.R.B., a los abogados J.M.R.C. y L.C.D..

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

En el libelo de demanda presentado en fecha 08 de febrero de 2007, inserto a los folios 1 al 19, la representación judicial de la parte actora expuso:

- Que sus representados vienen ocupando desde hace más de dos años, en calidad de arrendatarios, un inmueble compuesto por apartamentos y locales comerciales, denominado Edificio Martimar, ubicado en la esquina de la carrera 9 con calle 4 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, de la siguiente manera: 1.- La ciudadana M.P.G. como inquilina del apartamento Nº 3, desde hace casi treinta años, según contrato de arrendamiento privado Nº 3323. 2.- El ciudadano J.C.P., como arrendatario del apartamento Nº 6 desde hace nueve años, según se evidencia del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de abril de 1998. 3.- El ciudadano A.O.B., como inquilino del apartamento N° 4, desde el día 01 de junio de 1998, según contrato privado de fecha 03 de julio de 1998. 4.- La ciudadana M.E.P. como arrendataria del apartamento N° 5, desde el día 01 de diciembre de 1998, según contrato de arrendamiento de fecha 02 de diciembre de 1998. 5.- La señora M.T.V.d.T., como inquilina del apartamento N° 2 desde el 01 de junio de 1992, según contrato privado de arrendamiento de fecha 25 de agosto de 1992. 6.- La Notaría Pública Primera de San Cristóbal, como inquilina de los locales Nos. 1, 2 y 3 de la planta baja, desde hace aproximadamente 27 años. 7.- R.A.V., como inquilino del apartamento Nº 1. 8.- L.E.N.M., como inquilino del apartamento N° 8. 9.- Muebles Happy C.A., como inquilina de los locales 5 y 6, desde el 09 de noviembre de 1974. 10.- Panadería y Pastelería Suprema C.A., como inquilina del local N° 4 desde el 19 de octubre de 1973.

- Que el mencionado Edificio Martimar, del cual forman parte los apartamentos y locales antes señalados, es propiedad de la señora M.C.M.d.A., así: el terreno por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio San Cristóbal, el 30 de septiembre de 1943, bajo el N° 109, folios 162 al 164, Protocolo Primero, Principal y Duplicado, Tomo II, y el edificio por haberlo construido a sus propias expensas.

- Que desde la fecha de celebración de los mencionados contratos, sus poderdantes han cumplido con todas sus obligaciones como arrendatarios, pagando puntualmente los cánones de arrendamiento.

- Que sus representados se enteraron el día 29 de diciembre de 2006, por un cartel de notificación de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal publicado en el Diario La Nación, relacionado con expediente de regulación de alquileres que cursa en dicho organismo a solicitud de la ciudadana M.C.M.d.A., que la señora C.J.O.C. se había subrogado los derechos del instrumento traslativo de la propiedad, adquiriendo el inmueble constituido por el edificio Martimar, siendo que sus representados tienen la cualidad de arrendatarios por más de dos años, tal como lo indica el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y están solventes en los pagos.

- Que de esta manera, con argucias, artimañas y simulaciones, se violaron las disposiciones legales que rigen la materia, puesto que sus poderdantes nunca fueron notificados de dicha venta mediante documento auténtico, según lo dispuesto en el artículo 44 de la mencionada Ley.

- Que la señora M.C.M.d.A. nunca tuvo la voluntad de vender, lo cual se desprende del hecho de haberse reservado el usufructo de por vida. Que fue en el mes de diciembre de 2006 cuando la Inmobiliaria INESCA, administradora del inmueble arrendado, manifestó verbalmente a los inquilinos que debían cancelar el alquiler a la nueva propietaria, conllevando a los mismos a pagar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado de los Municipios, para que no operara el desalojo por falta de pago.

- Que sus representados cumplen todos los requisitos establecidos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el primer documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 02 de septiembre de 1999, bajo el N° 49, Tomo 203, y posteriormente registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San C.d.E.T., el 13 de septiembre de 1999, bajo el N° 44, Tomo 012, Protocolo Primero, folios ¼, por el mismo precio de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00), por cuanto hasta la presente fecha no han sido notificados en forma cierta de dicha venta.

- Que la ciudadana M.C.M.d.A. vendió el mencionado inmueble, reservándose el usufructo de por vida, a la ciudadana L.C.W. de Ramiro, según el documento antes citado, con la única finalidad de tratar de enervar cualquier intento para ejercer la defensa de los derechos de sus poderdantes, lo cual se demuestra del hecho de que la mencionada ciudadana M.C.M.d.A. renunció al usufructo del inmueble a favor de L.C.W. de Ramiro, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., bajo el N° 15, Tomo 099, folios 1/ 2 de fecha 28 de noviembre del año 2006, siendo las 9:55 minutos de la mañana, y en ese mismo día a las 10:05 de la mañana, la ciudadana L.C.W. de Ramiro vendió a C.J.O.C. el referido inmueble, según documento protocolizado bajo el N° 17, Tomo 099, folios ½, Protocolo Primero.

- Que la ciudadana M.C.M.d.A. tenía que ofertar a cada uno de los inquilinos, la venta que iba a hacer del edificio, por tener éstos el derecho de preferencia y, en caso de su negativa para adquirirlo, podía venderlo libremente. Que por otra parte, a su entender, tampoco fue una venta lo que se hizo, pues la vendedora se reservó el usufructo y, por tanto, la compradora no iba a recibir nada por concepto de arrendamientos, ni iba a tener la posesión ni disposición del mismo, de lo cual se desprende que la mencionada venta fue simulada, con dolo, para perjudicar a sus representados.

- Que en el otorgamiento del documento de renuncia del usufructo ante el Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito, no consta la firma de la que renuncia ni la firma de la aceptante, o sea, de M.C.M.d.A. y L.C.W. de Ramiro; y que en el supuesto documento donde ésta última le vende a C.J.O.C., tampoco se evidencia el registro de la firma en el otorgamiento.

- Que, a su entender, ninguna de las ventas se ha perfeccionado por cuanto ambas están condicionadas: la que hace M.C.M.d.A. a L.C.W. de Ramiro por no haber traslación plena de la propiedad, ya que la vendedora se reservó el usufructo de por vida del inmueble; y la que hace L.C.W.d.R. a C.J.O.C., por no haberse hecho tampoco transmisión plena de la propiedad, en virtud de haberse constituido hipoteca por Bs. 240.000.000,00 que la compradora se comprometió a pagar en el lapso de seis meses contados a partir de la fecha del documento.

- Fundamentó la acción en los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 7, 33, 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 14 del Código Civil, solicitando la sustanciación y decisión de la causa por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

- Concluyó señalando que los hechos narrados anteriormente evidencian una conducta dolosa por parte de la ciudadana M.C.M.d.A., en su carácter de propietaria arrendadora del inmueble que sus representados ocupan como arrendatarios, pues vendió a la ciudadana L.C.W. de Ramiro, quien a su vez le vendió a C.J.O.C., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin que mediara la notificación por documento auténtico prevista en el artículo 44 del Decreto con Fuerza de Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que sus poderdantes son acreedores del derecho a la preferencia ofertiva, ya que cumplen los supuestos de hecho previstos en el artículo 42 eiusdem.

- Con fundamento en lo expuesto, demandan a los ciudadanos M.C.M.d.A. en su carácter de propietaria arrendadora, L.C.W. de Ramiro en su condición de compradora, J.R.B. en su carácter de cónyuge de la compradora y C.J.O.C. en su condición de compradora, del referido inmueble, por retracto legal arrendaticio a fin de que convengan, o a ello sean condenados por el tribunal, en lo siguiente:

1.- En subrogar a sus representados en la condición de compradores y con las mismas condiciones de modo y precio del documento contentivo de la primera venta, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 02 de septiembre de 1999, y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro San C.d.E.T., el día 13 de septiembre de 1999, mediante el cual M.C.M.d.A. vende a L.C.W. de Ramiro el inmueble constituido por el Edificio Martimar.

2.- Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la venta realizada por M.C.M.d.A. a la ciudadana L.c.W. de Ramiro mediante el precitado documento; y como consecuencia de ello, subsidiariamente, se declare igualmente sin ningún valor jurídico el documento de renuncia de usufructo registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T. el 28 de noviembre de 2006, así como también se declare sin ningún valor jurídico el documento de venta de L.C.W. de Ramiro actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge J.R.B., a la ciudadana C.J.O.C., registrado ante la Oficina de Oficina Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 28 de noviembre de 2006.

3.- Le sea entregado a sus representados el Edificio Martimar, cuya subrogación arrendaticia se está solicitando, libre de todo gravamen.

4.-Se realice una experticia a los documentos contentivos de la renuncia del usufructo de M.C.M.d.A. y de la venta de L.C.W. de Ramiro a C.J.O.C..

5.- Se oficie a las entidades bancarias y al SENIAT para que informen al tribunal los movimientos económicos y declaraciones de impuesto de los demandados.

Finalmente, solicitan el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio, y de medida innominada accesoria conforme a lo previsto en el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, a fin de mantener a los demandantes en la posesión pacifica de los inmuebles que ocupan como arrendatarios.

Estimaron la demanda en la cantidad de sesenta y cuatro millones setecientos dos mil setecientos seis bolívares. (Bs.64.702.706, 00)

B.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda mediante escrito de fecha 16 de octubre de 2007, inserto a los folios 170 al 178, rechazando, negando y contradiciendo la misma tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

Como defensas de fondo opone las siguientes:

1.- La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, para que sea decidida en forma previa. Al respecto, aduce que el retracto legal arrendaticio está expresamente prohibido por mandato expreso del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Que en el presente caso, el Edificio Martimar está conformado por una planta baja con cuatro locales comerciales, dos pisos de apartamentos con cuatro apartamentos cada uno, y un estacionamiento, cuya venta fue realizada en forma global y, por lo tanto, dicha venta queda subsumida en el supuesto de hecho previsto en la precitada norma, lo que trae como consecuencia la inadmisibilidad de la demanda.

- Que la aseveración de los demandantes, de que por haberse constituido un derecho de usufructo a favor de la vendedora la venta es condicionada y por tanto no hubo transferencia de propiedad, es un error jurídico de conformidad con lo dispuesto en los artículos 545 y 583 del Código Civil.

- Que el Edificio Martimar fue vendido a la ciudadana C.J.O.C., de manera global, por no estar sometido al régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, no es posible accionar el retracto letal arrendaticio, por lo que solicita se declare con lugar la defensa opuesta e inadmisible la demanda.

2.- De manera subsidiaria, para el supuesto de que fuere desechada la anterior defensa de fondo, opone la existencia de un litis consorcio activo necesario. De conformidad con el artículo 146, literal b) del Código de Procedimiento Civil, opone la falta por parte de los codemandados de haber accionado el retracto legal arrendaticio de forma parcial, en cuanto a los sujetos que ocupan la totalidad de los ocho (08) apartamentos, los cuatro (04) locales comerciales y el área de estacionamiento, señalando al respecto que el apartamento N° 7 está ocupado por la codemandada M.C.M.d.A. y que el área de estacionamiento fue dada en calidad de arrendamiento por la hoy codemandada C.J.O.C. al ciudadano M.B., en virtud de lo cual en el supuesto negado de que fuere procedente ejercer el retracto legal arrendaticio, tendrían que haber concurrido como litis consortes activos todos los arrendatarios.

3.- De manera subsidiaria, para el supuesto negado de que fuere declarada sin lugar la anterior defensa, opone como defensa de fondo la caducidad de la acción, de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 10° del artículo 346 eiusdem. Al respecto, indica que el documento de compraventa fue protocolizado en fecha 13 de septiembre de 1999, por lo que la norma aplicable para el supuesto ejercicio del retracto legal arrendaticio, es el artículo 1.547 del Código Civil que prevé para ello el lapso de cuarenta días a partir de la protocolización del documento traslativo de la propiedad, lapso que precluyó para los codemandantes el día 03 de octubre de 1.999, siendo admitida la demanda el 21 de febrero de 2007. Por tanto, ya se había operado la aludida caducidad de la acción.

4.- Seguidamente rechaza, niega y contradice pormenorizadamente los alegatos expuestos en el libelo de demanda así:

- Lo alegado por la parte actora al referir en su escrito libelar que la dueña del inmueble objeto de la acción es la ciudadana M.C.M.d.A., ya que como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 28 de noviembre de 2006, la codemandada C.J.O.C. es la propietaria del referido inmueble.

- Que se hubiera violentado el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por parte de sus representados, ya que la venta del inmueble se realizó en forma total y no por apartamentos o locales comerciales ocupados en arrendamiento por los demandantes, por lo que no es procedente el retracto legal arrendaticio.

- La alegada falta de voluntad de la ciudadana M.C.M.d.A. para vender el inmueble por haberse reservado el derecho de usufructo, ya que si bien éste constituye una limitación al derecho de propiedad, no existe mandato legal alguno que prohíba al vendedor reservárselo al momento de vender y, mucho menos, que por esta causa deba considerarse la existencia de una venta simulada con dolo.

- Que los codemandantes hubiesen pagado puntualmente los cánones de arrendamiento, ya que los mismos se encuentran en estado absoluto de insolvencia a partir del mes de diciembre de 2006.

- Que los actores cumplan los requisitos establecidos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el documento por el cual la ciudadana C.J.O.C. adquirió el Edificio Martimar, ya que la venta del mismo se efectuó en forma global y, por tanto, no procede la preferencia ofertiva a favor de los inquilinos demandantes.

- Que la ciudadana C.J.O.C. tuviere la obligación de ofertar con preferencia a los demandados, por ser inquilinos, la venta que hizo del Edificio Martimar a la ciudadana L.C.W. de Ramiro, por la misma razón antes señalada.

- Que la renuncia del usufructo por parte de M.C.M.d.A. involucre posibles manipulaciones realizadas a su persona, puesto que la misma no ha sido declarada incapaz para ejercer sus derechos.

- Que se declaren resueltos y sin ningún efecto jurídico los precitados documentos de venta, puesto que los mismos contienen negocios válidos.

Por los argumentos expuestos solicita se declare sin lugar la demanda intentada en contra de sus representados.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la abogada S.H.A., coapoderada judicial de los codemandantes Muebles Happy C.A., Panadería y Pastelería Suprema C.A., R.A.V.V. y L.E.N., contra la decisión de fecha 01 de abril de 2009 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia, declaró inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por M.P.G., J.C.P., A.O.B., M.E.P., M.T.V.d.T., Ú.M.G.P. con el carácter de Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Muebles Happy C.A., representada por su director gerente S.A.H.S., R.A.V.V., L.E.N.M. y Panadería y Pastelería Suprema,C. A. representada por su presidente A.S.A., contra los ciudadanos M.C.M.d.A. en su carácter de propietaria arrendataria, L.C.W. de Ramiro en su condición de compradora, J.R.B. en su carácter de cónyuge de la compradora y C.J.O.C. en su carácter de compradora.

Seguidamente, se pasa a la resolución de las defensas de fondo de previo pronunciamiento invocadas por la parte demandada en la contestación de demanda.

PUNTO PREVIO I

LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

La representación judicial de la parte demandada opuso en primer lugar, como defensa de fondo de previo pronunciamiento, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, en virtud de estar expresamente prohibido por mandato expreso del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, como en el presente caso, en que el Edificio Martimar no está sometido al régimen de propiedad horizontal y fue enajenado de manera global, primero a los codemandados L.C.W. de Ramiro y J.R.B. y luego, a la codemandada C.J.O.C..

Al respecto, se hace necesario considerar lo dispuesto en los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 361.- …Omissis…

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. …

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Omissis…

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (Resaltados propios)

En las normas transcritas supra, el legislador estableció la posibilidad de que el demandado pueda oponer como defensa de fondo en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista como cuestión previa en el ordinal 11 del artículo 346 del mencionado código adjetivo, la cual, a su vez, está contemplada como una de las causales para declarar inadmisible la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 341 eiusdem.

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 542 de fecha 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, señaló respecto a dicha excepción, lo siguiente:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

(Expediente N° 12.090).

El mencionado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Resaltado propio).

Conforme a dicha norma, la demanda debe ser declarada inadmisible cuando la misma vaya en contra de una disposición de la ley que haya previsto expresamente la ilegalidad de ejercer una determinada acción, o la imposibilidad para el juzgador de admitirla y sustanciarla.

Ahora bien, en el caso de autos la acción propuesta se contrae a una demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por los actores con fundamento en los artículos 43 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que pretenden que los demandados convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal, en subrogarlos en la condición de compradores del Edificio Martimar, ubicado en la esquina de la carrera 9 con calle 4, diagonal al Parque Sucre de la ciudad de San Cristóbal, el cual han venido ocupando como arrendatarios en forma parcial desde hace más de dos años, en las mismas condiciones de modo y precio del documento autenticado en fecha 02 de septiembre de 1999, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San C.d.E.T. el 13 de septiembre de 1999, bajo el N° 44, Tomo 012, folios 1 al 4, Protocolo 01, por el que la codemandada M.C.M.d.A. vendió a L.C.W. de Ramiro, el referido inmueble.

Al respecto, es necesario puntualizar que la mencionada venta se efectuó el 02 de septiembre de 1999, es decir, antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se produjo el 01 de enero de 2000 conforme a lo previsto en el artículo 94 del mismo Decreto, por lo que resultan aplicables al presente caso las disposiciones contenidas en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

El artículo 6 de este Decreto establece:

Artículo 6°.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aún cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo Único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo. (Resaltado propio)

En la norma transcrita, el legislador consagra el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado. Sin embargo, no regula las condiciones para el ejercicio del mismo, señalando expresamente que deben aplicarse las disposiciones del Código Civil concernientes al retracto legal.

Así, el artículo 1.546 del Código Civil dispone:

Artículo 1.546.-.El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse a la materia, expresó en decisión N° 824 de fecha 09 de diciembre de 2008 lo siguiente:

Al respecto cabe observar, sentencia de esta Sala Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, en el juicio de M.A.F. contra Inversiones Senabeid C.A. y C.C.C.M.D.B., que dispuso lo siguiente:

“...Con el propósito de examinar la legalidad del pronunciamiento del juez de alzada, la Sala observa que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, en principio, establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Asimismo, el referido Decreto contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.

Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.

La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ S.N.R.E.K.), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad h.p.l. cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.

Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

…Omissis….

Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso.

…Omissis…

De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido. (Resaltado propio).

(Exp N° AA20-C-2008-000095

Conforme a lo expuesto, en el caso de autos se aprecia de la revisión de las actas procesales lo siguiente:

Riela a los folios 60 al 64, documento autenticado el 02 de septiembre de 1999, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San C.d.E.T., en fecha 13 de septiembre de 1999, bajo el N° 44, Tomo 012, folios 1 al 4, Protocolo 01, correspondiente al tercer trimestre de ese año. Del referido documento se constata que el inmueble sobre el que pretenden los demandantes ejercer el derecho de retracto, consiste en un lote de terreno propio y el edificio sobre el mismo construido denominado Edificio Martimar, constante de una planta con cuatro locales comerciales y dos pisos de apartamentos con cuatro apartamentos cada uno, ubicado en jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., el cual fue vendido por la codemandada M.C.M.d.A. a la también codemandada L.C.W. de Ramiro, de manera global, es decir, en su totalidad. Igualmente, se observa de dicho instrumento, que el referido edificio fue adquirido por la vendedora conforme al documento protocolizado el 30 de septiembre de 1943, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, y que el mismo no está sometido al referido régimen de propiedad horizontal, pues para ello es indispensable registrar previamente el documento de condominio, instrumento que haría posible la venta individual de los apartamentos y locales que forman parte del Edificio Martimar; asimismo, que de haber existido dicho documento de condominio tendría que haberse mencionado en el aludido documento de venta, lo cual no se constata de su texto.

Por otra parte, resulta oportuno señalar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde el 1° de enero de 2000 , en su artículo 49 estableció en forma similar a lo dispuesto en los artículos 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 1.546 del Código Civil, el ejercicio del retracto legal arrendaticio en los siguientes términos:

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

En la norma citada, el legislador especial dispuso expresamente que el retracto legal resulta improcedente en el supuesto de enajenación global del inmueble del cual formen parte los apartamentos, oficinas y locales arrendados.

Conforme a lo expuesto, en el caso de autos se desprende sin lugar a dudas del documento de venta corriente a los folios 60 al 64, que la codemandada M.C.M.d.A. enajenó en forma global el Edificio Martimar sobre el cual los demandantes pretenden ejercer el derecho de rescate, por lo que de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil aplicable por expresa remisión del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, los demandantes arrendatarios de apartamentos y locales comerciales del mencionado edificio no tienen derecho a solicitar el retracto legal, en razón de que la actora, en pleno ejercicio de su derecho de propiedad, vendió el inmueble en forma global, aunado al hecho de que estaba imposibilitada de enajenarlo individualmente, por cuanto de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, debía manifestar previamente su voluntad de someterlo al régimen de propiedad horizontal según documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

En consecuencia, debe declararse con lugar excepción propuesta como defensa de fondo de previo pronunciamiento por la parte demandada, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resultando forzoso declarar inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte demandante. Así se decide.

III

DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: