Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 19 de Noviembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO M.S.O.D.T..-

EXPEDIENTE Nro. 699-06

PARTE DEMANDANTE: J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.M.V.A. y J.C.V. A., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 45.313 y 46.986 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.P.D.B., C.E.B. y L.E., inpreabogado Nº 81.982, 63.674 y 26.858 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

NARRATIVA

Mediante libelo de demanda de fecha 26-01-2006, la parte actora ciudadano J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368 demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA a los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506 respectivamente, fundamentada en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil.

En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente.

Cursa al folio 69 de fecha 02-02-2006, auto de admisión de la presente demanda.

Cursa al folio 88 de fecha 03-04-2006, auto dictado por este Tribunal mediante el cual admite la reforma de la demanda.

Cursa a los folios del 93 al 96 de fecha 10-05-2006, escrito de Contestación a la Demanda.

Cursa a los folios del 99 al 101, de fecha 12-06-2006 escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora, en las que promovió: Documentales: Contrato de Opción de Compra-Venta; documento de propiedad del inmueble; reproduce el merito favorable de los documentos consignados contentivo de vouchers de depósitos; reproduce el merito favorable que se desprende de la copia de la libreta de ahorros, reproduce el merito favorable que se desprende de los documentos consignados con la demanda primitiva que rielan a los folios del 53 al 68. Prueba de Informe: A Banesco Banco Universal.

Cursa a los folios del 102 al 104, de fecha 14-06-2006, escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada, en la que promovió: Prueba de Informe: A Banesco Banco Universal, a la Superintendencia de Bancos.

Cursa al folio 98 de fecha 15-06-2006, auto dictado por este Tribunal en la que ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

Cursa al folio 106 de fecha 21-06-2006, auto mediante el cual el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte actora y por la parte demandada.

Cursa al folio 107 de fecha 21-06-2006, oficio Nº 2006-1986 remitido al Gerente de Banesco Banco Universal.

Cursa al folio 108 de fecha 21-06-2006, oficio Nº 2006-1987 remitido al Director de la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN).

Cursa a los folios del 109 al 114 de fecha 02-11-2006, escrito de informes consignado por la parte actora.

Cursa al folio 115 de fecha 07-11-2006, diligencia suscrita por la parte demandada en la que solicita se ratifiquen los oficios Nros. 2006-1986 al Gerente de Banesco Banco Universal, y 2006-1987 al Director de la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN).

Cursa al folio 117 de fecha 27-11-2006, escrito de oposición de los informes.

En fecha 29-11-2006, mediante auto este Tribunal declaró vistos para sentencia

MOTIVA

Estando en la oportunidad de dictar sentencia, este tribunal pasa a analizar las actas del presente expediente, bajo las siguientes consideraciones.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora alegó que consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 01-06-2005, registrado bajo el Nº 2, folios 8 al 14, Protocolo Primero, Tomo 17º, Segundo Trimestre; (el cual fue consignado como instrumento fundamental de la demanda primitiva); y que opuso a la demandada en lo siguiente:

1. - Que su representado celebró con el carácter de PROMITENTE COMPRADOR, un contrato de opción de compra con los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., parte demandada, en su carácter de PROMITENTES VENDEDORES, con el objeto de adquirir un inmueble propiedad de éstos, identificado como: Un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., Distrito C.R.d.E.M., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 02 de Agosto de 1984, bajo el Nº 14, tomo 4, Protocolo Primero; los cuales se dan por reproducidos en su totalidad, el apartamento tiene una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (73,88 m2); y consta de las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala-comedor, cocina, lavadero y pasillo de circulación, y se encuentra alinderado así: NORTE: Apartamento 15-1B y áreas comunes del piso 1; SUR: Fachada sur; ESTE: Fachada este; y OESTE: Apartamento 15-1C y áreas comunes del piso 1. Al deslindado apartamento le corresponde un Porcentaje de Condominio del (1,987083 %), en el Edificio, y de (0,132472 %) en el Conjunto, sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. Igualmente corresponde un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el número 415, dicho inmueble pertenece a los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., tal como consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 09 de Mayo de 1997, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo 9, (que fue anexado con la demanda primitiva marcado “A”.

2. - Que el precio de venta fijado de común acuerdo entre las partes, fue la cantidad de BOLÍVARES VEINTIDÓS MILLONES (Bs.22.000.000,oo), pagaderos de la siguiente manera: a) Un primer pago por concepto de inicial al momento de la firma del documento de opción de compra venta por la cantidad de BOLÍVARES DOCE MILLONES (BS.12.000.00,oo) en calidad de ARRAS DE GARANTÍA, que formaban parte del precio total de la venta y el resto o sea la cantidad de BOLÍVARES DIEZ MILLONES (Bs.10.000.000,oo) para ser cancelados por el PROMITENTE COMPRADOR en la fecha de protocolización del documento definitivo traslativo de la propiedad por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

3. - Que la cantidad pagada por EL PROMITENTE COMPRADOR en calidad de ARRAS DE GARANTÍA, pasó a formar parte del precio total de venta, que el documento de opción se consideró prueba y tiene fuerza de recibo de la mencionada cantidad.

4. - Que LOS PROMITENTES VENDEDORES quedaron obligados a efectuar dicha venta, libre de gravámenes, censos y servidumbres, inclusive por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales, así como de cualquier otro tipo de gravámenes.

   Asimismo señala la parte actora, que por convenio con LOS PROMITENTES VENDEDORES, poco después de la fecha en la cual se otorgo el documento de opción de compra-venta por ante la Notaria, EL PROMITENTE COMPRADOR, comenzó a ocupar con su familia el inmueble objeto del contrato, específicamente en fecha 01 de Julio de 2001, que la posesión que del inmueble objeto del contrato hace EL PROMITENTE COMPRADOR, a partir de la autenticación de la convención, se considera una posesión legitima y con animo de dueño, conforme a lo establecido en el Articulo 1.161 del Código Civil, por tratarse de un contrato que tiene por objeto la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, por lo que el mismo se perfecciona con el consentimiento legitimante manifestado, quedando la cosa a riesgo y peligro del adquirente.

   Igualmente señala la parte actora, que estando en diligencias tendentes a obtener un subsidio de parte del ejecutivo nacional para la compra del inmueble, a través del beneficio otorgado a tal fin para las familias carentes de recursos económicos; a nuestro representado le correspondió solicitar del ciudadano R.E.E.R., la autorización respectiva y por cuanto el crédito con garantía hipotecaria otorgado por BANESCO BANCO UNIVERSAL, entraba dentro de la modalidad de los créditos indexados no fue posible adelantar nada con la gestión del subsidio. Fue así como tremendamente preocupado nuestro representado se dirigió a la oficina Principal de Banesco, situada en la urbanización Bello Monte, Caracas, citando al Sr. Escobar-Rivas en varias oportunidades a través de un analista del banco (Sr. J.B.). EL PROMINENTE COMPRADOR no asistió a ninguna de las citas pactadas para conversar sobre la situación legal del inmueble y del refinanciamiento del crédito bancario del cual su representado venía pagando las cuotas. Para la sorpresa de su representado, el Sr Escobar-Rivas, había refinanciado la deuda con el banco de manera particular (sin consultárselo ni participárselo a su representado) por un lapso de veinticinco (25) años, mostrando en consecuencia su intención de no cumplir con nuestra negociación y además mala fe en su proceder, toda vez que procedió a retirar de la Cuenta de Ahorros Nº 01340044080442021033 en la cual su representado depositaba mensualmente el monto de la cuota hipotecaria, la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), que era parte del pago de la deuda hipotecaria.

   Que como consecuencia de la opción de venta suscrita entre las partes, LOS PROMINENTES COMPRADORES, asumieron una serie de obligaciones referidas a la venta del inmueble de su representado.

   Asimismo señalan que la conducta desplegada por LOS PROMINENTES VENDEDORES, hace presumir salvo prueba en contrario, que ellos pretenden obtener una ganancia sobredimensionada con la venta del inmueble, valiéndose para ello de la enorme necesidad de nuestro representado de obtener una vivienda para sí y para su familia, de donde se presume la mala fe de éstos en la contratación.

   Igualmente señalan, que este argumento cobra mayor fuerza con el análisis de los siguientes elementos:

1. - Que al no haberse estipulado un plazo para el ejercicio de LA OPCIÓN DE COMPRA VENTA, ésta estaba plenamente vigente en el momento en el cual LOS PROMINENTES VENDEDORES refinanciaron la deuda con el banco, es más, señalan que nunca le mencionaron a su representado la intención de obtener el refinanciamiento.

2. - Argumentan, que EL PROMINENTE COMPRADOR, nunca ha desistido de su intención de adquirir el inmueble, más bien, a pesar de la resistencia de los vendedores de hablar acerca de la situación legal del inmueble; siempre mantuvo su intención plasmada en la convención, de seguir adelante con la negociación, intentando todas las vías posibles a su alcance para cumplir con su obligación.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   Los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho por ser falsos todos los argumentos explanados por la parte demandante en su escrito libelar, tanto en el que dio inicio a la demanda (primitivo) como en el escrito libelar de reforma que hizo a la demanda.

   Igualmente señala la parte demandada, que en el libelo reformado, la parte actora alega que sus representados suscribieron un contrato de opción de compra-venta con el demandante y que dicho contrato se encuentra vigente y que el ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales, siendo eso totalmente falso y lo rechazan, niegan y contradicen ya que el demandante no ha cumplido con todas sus obligaciones de ley, para ese tipo de contratos.

   Asimismo, alegan que es falso, rechazan, niegan y contradicen que el demandante haya estado depositando mensualmente la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) por monto de la cuota hipotecaria.

   Señalan también en su escrito, que es falso, rechazan, niegan y contradicen que el demandado haya estado ocupando el inmueble de forma legitima y con animo de dueño, ya que sus representados le han exigido la desocupación del mismo en virtud de la falta de cumplimiento de su obligación de pagar el precio y él se ha negado arbitraria y rotundamente a devolverlo y está claro que su ocupación es precaria y condicionada a que diera cumplimiento a su obligación de adquirir el apartamento, vale decir, formalizar la compra pagando la totalidad del precio.

   Igualmente argumentan, que es falso, rechazan, niegan y contradicen que sus representados hayan dejado de asistir a las citas supuestamente pactadas para conversar la situación legal del inmueble y del refinanciamiento del crédito bancario, a citaciones hechas por Banesco, situada en Bello Monte, Caracas, jamás han recibido ni citación, ni siquiera notificación al respecto.

   Asimismo, señala la parte demandada, que es falso, rechazan, niegan y contradicen que sus representados se encuentren incursos en incumplimiento de obligaciones asumidas contractualmente y que eso sea un obstáculo para la protocolización del documento definitivo de venta.

   Igualmente señala la parte demandada en su escrito de contestación, que es falso, rechazan, niegan y contradicen que sus representados pretendan obtener una ganancia sobredimensionada con la venta del inmueble, valiéndose además para ello de la supuesta enorme necesidad del demandante de obtener una vivienda para sí y su familia y que se presuma una mala fe de sus representados

   Que es falso, que rechazan niegan y contradicen que sus representados se hayan resistido a vender el inmueble, ni mucho menos a hablar acerca de la situación legal del mismo.

   Que asimismo, rechazan niegan y contradicen que sus representados estén obligados a cumplir con el contrato, dado a que el demandante no ha cumplido con todas las obligaciones que le corresponden contractualmente, que el Código Civil es claro al establecer que si en el contrato bilateral una de las parte no cumple o no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o a la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, así lo indica el artículo 1.167, vale decir que sus representados no están obligados a venderle al demandante ya que él no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, cual es, el pago del precio convenido y el otorgamiento ante la Oficina de Registro Subalterna respectiva.

   Que es prueba indiscutible del incumplimiento por parte del demandante la falta de pago del precio convenido en los términos establecidos y el tiempo transcurrido desde la fecha del convenio, que demuestra un incumplimiento reiterado, pues hace más de cinco años sin que haya pagado el precio convenido, además de que el monto por naturaleza propia generaría intereses incluso indexación y la inflación natural o revalorización del inmueble en el tiempo transcurrido.

   Que es falso, que rechazan, niegan y contradicen que nuestros representados, estén obligados a pagar costas y costos que cauce el presente proceso, ya que no han sido ellos los que ha incumplido con su parte de la obligación contractual, sino que es el mismo demandante el que ha incumplido y pretende con esta demanda temeraria hacer ve las cosas a su favor, manipulando maquinadamente la justicia para pretender una sentencia que lo aventaje valiéndose de falsos argumentos y habilidades para procurarse una ventaja inmoral sobre sus representados.

   Asimismo, señalan que sus representados, no han incumplido ninguna de sus obligaciones, más bien siempre le han estado exigiéndole al demandante que cumpliera con su obligación y hasta la presente fecha, en virtud de que el inmueble se encuentra revalorizado por el tiempo transcurrido sin que se hubiere materializado la venta por culpa del demandante, es justo que sus representados ejerzan sus derechos sobre el inmueble y se resuelva el contrato de venta por parte del promitente comprador.

   Que por lo antes expuesto, piden que la demanda sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte demandante por su temeraria e infundada demanda en contra de los derechos de sus representados.

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   Documentales:

1. - Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción el cual se encuentra constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., Distrito C.R. (ahora Municipio) del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 02 de Agosto de 1984, bajo el Nº 14, tomo 4, Protocolo Primero; Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido a tenor de lo dispuesto en los articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con el articulo 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que la parte demandada es la propietaria del inmueble objeto de la presente causa y que sobre el mismo existe una hipoteca convencional de primer grado, en la cual los demandados se obligaban a no enajenar ni gravar. Y ASÍ SE DECLARA

2. - Contrato de opción de compra-venta, otorgado por ente la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 26 de Abril del año Dos Mil Uno (2001), inserto bajo el Nº 78, tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 01 de Junio del año Dos Mil Cinco (2005), registrado bajo el Nº 2, folios 8 al folio 14, Protocolo Primero, Tomo 17º, Segundo Trimestre; en donde se evidencia que los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506 respectivamente, le ofrecieron en venta al ciudadano J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368, un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., Distrito C.R.d.E.M.. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido a tenor de lo establecido en los articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con el articulo 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio, es menester analizar el documento de Opción de Compra venta, producido como documento fundamental y promovido en el lapso probatorio, en dicho documento puede observarse que el mismo constituye una venta, ya que el mismo contiene los tres (3) elementos fundamentales para que pueda configurarse una venta los cuales son: El consentimiento, la cosa y el precio. Por lo que estamos en presencia de una venta a plazos donde vendedor y comprador asumen obligaciones reciprocas, específicamente el vendedor a terminar de adquirir el bien inmueble y hacer la tradición legal al comprador y éste a su vez a pagar el precio de la forma pactada en el documento suscrito entre ambos. Y ASI SE DECLARA.

3. - Copia de la libreta identificada con el control Nº 564324, de la cuenta de Ahorro Nº 0134- 0044-08-0442021023, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., perteneciente al ciudadano R.E.E.R.. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrán como reconocido a tenor de lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que el ciudadano J.G.C., es el titular de dicha cuenta bancaria. ASÍ SE DECLARA.

4. - Documentos Privados, contentivo de cuarenta y siete (47) vouchers de depósitos efectuados en la cuenta de Ahorro Nº 0134- 0044-08-0442021023, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., perteneciente al ciudadano R.E.E.R.. Ahora bien, tales instrumentos no fueron tachados ni desconocidos sus firmas en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrán como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que el ciudadano J.G.C., depositó la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.8.588.700,oo), equivalente a la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.589,oo), en la cuenta de Ahorro perteneciente a la parte demandada, cantidad ésta que será considerada como parte de pago de la cantidad dineraria acordada en el documento de opción de compra-venta del referido inmueble, propiedad de los demandados ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E.. Y ASÍ SE DECLARA.

5. - Documentos Privados, contentivo de Consulta Detallada de Créditos Indexados, del crédito identificado con el Nº 448320467, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., perteneciente al ciudadano R.E.E.R.. Ahora bien, tales instrumentos no fueron tachados ni desconocidos sus firmas en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrán como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que el ciudadano R.E.E.R., refinanció el Crédito Hipotecario constituido sobre el inmueble objeto de la presente causa, mediante un Crédito Otorgado fuera del Sistema de Ahorro Habitacional por un plazo de 25 años. Y ASÍ SE DECLARA.

   PRUEBA DE INFORME

   A la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., con sede en la avenida principal de las Mercedes, con calle Guaicaipuro, edificio BANESCO, primer piso, el Rosal, Caracas, la cual fue admitida el 21de Junio de 2006, sin embargo, no se recibieron respuestas del órgano al cual se le solicito informe, razón por la cual es desechada del presente proceso. Y ASI SE DECLARA.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Prueba de Informe

1. - A la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., con sede en la avenida principal de las Mercedes, con calle Guaicaipuro, edificio BANESCO, primer piso, el Rosal, Caracas, la cual fue admitida el 21de Junio de 2006, sin embargo, no se recibió respuesta del órgano al cual se le solicito informe, razón por la cual es desechada del presente proceso. Y ASI SE DECLARA.

2. - Al Director de la Súper Intendencia de Bancos (SUDEBAN), con sede en la avenida Universidad, de Traposos a Chorros, Parroquia Catedral, Caracas, la cual fue admitida el 21de Junio de 2006, sin embargo, no se recibió respuesta del órgano al cual se le solicito informe, razón por la cual es desechada del presente proceso. Y ASI SE DECLARA.

   Documentales

   Documentos Privados, contentivo de un (01) vouchers de depósito identificado con el Nº 152378630, de fecha 26 de Abril de 2006, efectuado por el ciudadano R.E.E.R., en su cuenta de Ahorro Nº 0134- 0044-08-0442021023, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido a tenor de lo dispuesto en el articulo 430 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar que el ciudadano R.E.E.R., depositó la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo), equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,oo), como parte del valor del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por los vendedores ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., partiendo de la afirmación de que los vendedores tenían la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, una vez que fuera liberada la hipoteca convencional de primer grado constituida sobre el referido inmueble por BANESCO Banco Universal C.A.

   Debe observar esta sentenciadora que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, otorgado por ente la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 26 de Abril del año Dos Mil Uno (2001), inserto bajo el Nº 78, tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 01 de Junio del año Dos Mil Cinco (2005), registrado bajo el Nº 2, folios 8 al folio 14, Protocolo Primero, Tomo 17º, Segundo Trimestre.

   En primer lugar, debe este Tribunal determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías:

   Promesa bilateral de venta.

   A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

   B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución especifica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como ‘prometo vender’ o ‘prometo comprar’ son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones ‘vendo’ o ‘compro’. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca.

   En virtud de lo anterior, observa esta juzgadora que la naturaleza del contrato es una promesa bilateral de compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA.

   De otra parte y en virtud de que la pretensión del accionante se contrae a una acción de cumplimiento de contrato, específicamente de opción de compra-venta, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta, debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral, cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente.

   Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatorio la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

   "Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

   Específicamente el contrato de compra-venta, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

   Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.

   De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compra-venta como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compra-venta, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.

   De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

   En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita.

   Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando:

   “(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato."

   En cuanto a que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho, este Tribunal observa, que la causa que dio origen al presente procedimiento fue el incumplimiento por parte de los oferentes en hacer efectiva la protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva del documento definitivo de la venta del inmueble ofrecido tal y como quedó pactado en el documento público de compra-venta suscrito por las partes. Ahora bien, en el petitorio del libelo de la demanda, la parte actora pretende que la parte demandada cumpla con la obligación de hacer o de otorgar el documento definitivo de venta, por ante la oficina subalterna de registro respectivo, pretensión está que a juicio de este Tribunal está ajustada a derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

   Así las cosas, esta sentenciadora observó de la revisión de los autos que la presente acción esta dirigida al cumplimiento del contrato de opción a compra de un inmueble constituido, por un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., del Municipio Autónomo C.R.d.E.M..

   Ahora bien, de las pruebas promovidas por la parte actora está la opción de compra-venta como documento fundamental de la demanda, el cual tal como fue analizado constituye una venta a plazos así pues, el artículo 1.474 del Código Civil, define la venta como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, siendo que los medios probatorios aportados a este proceso se evidencia que tanto el demandante como los demandados han manifestado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, sus respectivas voluntades de vender y de comprar el bien inmueble identificado en autos, se encuentra copia de documento de propiedad del inmueble, el cual no fue impugnado ni desconocida su firma en la oportunidad legal por lo tanto se le tiene como cierto su contenido de conformidad con los artículos 438 Y 440 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en la revisión del mismo se evidencia hipoteca convencional de primer grado en la que se obligan a no enajenar total o parcialmente el inmueble hasta tanto no haya sido cancelado totalmente el crédito del cual son beneficiarios, dicho acontecimiento demuestra el alegato expuesto por la parte actora en su libelo de demanda al expresar que el inmueble objeto de la presente acción no se encuentra solvente de todo genero y gravámenes, es decir la parte demandada no cumplió con el compromiso de la tradición legal del inmueble, que trata de entregar el inmueble totalmente saneado, igualmente en los autos rielan formatos contentivos de Consultas del crédito identificado con el Nº 448320467, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., perteneciente al demandado R.E.E.R., en la que se evidencia que el demandado refinanció el Crédito Hipotecario constituido sobre el inmueble objeto de la presente causa, mediante un crédito otorgado fuera del Sistema de Ahorro Habitacional por un plazo de 25 años, lo cual le hace presumir a esta juzgadora la intención de la parte demandada de no efectuar dicha venta. Asimismo, de los autos se evidencia los cuarenta y siete (47) vouchers de depósitos efectuados por el demandante J.G.C., en la cuenta de Ahorro Nº 0134- 0044-08-0442021023, de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A., perteneciente al demandado R.E.E.R., por la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.8.588.700,oo), equivalente a la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.589,oo), como parte de pago del valor del inmueble, consignados con el libelo de la demanda, los cuales demuestran el cumplimiento de la parte actora sobre la obligación liquida adquirida a través de la opción de compra del inmueble objeto de la presente causa, todo lo cual constituye evidencia suficiente para quien aquí sentencia que la parte actora haya permanecido en el inmueble en el uso y disfrute del mismo, y prueba lo alegado, en su libelo de demanda sobre su permanencia en el inmueble objeto de la presente acción, efectuando los pagos de las cuotas financieras y ocupándolo con ánimo de dueño. Y siendo que la parte demandada no probó lo alegado por ellos en la contestación de la demanda, ya que el hecho controvertido fue el incumplimiento en la entrega de los documentos necesarios para la tramitación del crédito por parte de los demandados al demandante, y su posterior negativa a sanear el inmueble objeto de la littis para que se realizara la protocolización del negocio jurídico pactado, es por lo que en el caso de marras la acción propuesta por la parte actora es procedente, por cuanto en la misma existe un pacto de venta entre las partes contratantes, por lo que es aplicable el incumplimiento por parte de los demandados por existir en los autos pruebas que lleven al animo a esta Juzgadora de considerar como cierto el hecho alegado por el demandante, tal como se evidencia en los autos, ya que la parte actora dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, y 1.354 del Código Civil “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” Y por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; y tal como lo establece nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167, 1.474 y 1.530 del Código Civil. Por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368, contra los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506, respectivamente. Y ASI SE DECLARA.

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1. - CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368, contra los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506, respectivamente, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

   2- Se ordena el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506, respectivamente, del Contrato suscrito con el ciudadano J.G.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.297.368. Por lo que deberán liberar el gravamen que pesa sobre el referido apartamento distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., Distrito C.R.d.E.M., constituido a favor de la entidad Bancaria BANESCO Banco Universal C.A.

3. - Como consecuencia de lo precedentemente explanado y en base a las obligaciones de hacer y de dar, se condena a la parte demandada, ciudadanos R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506, respectivamente, a otorgar ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento de compra-venta y que constituye el objeto de la acción recaída sobre el inmueble, constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 15-1D del piso Uno, y que forma parte del Edificio número Quince (15), del Parque Residencial Los Samanes, situado en la Avenida B.d.C., Distrito C.R.d.E.M., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 02 de Agosto de 1984, bajo el Nº 14, tomo 4, Protocolo Primero; los cuales se dan por reproducidos en su totalidad, el apartamento tiene una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (73,88 m2); y consta de las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala-comedor, cocina, lavadero y pasillo de circulación, y se encuentra alinderado así: NORTE: Apartamento 15-1B y áreas comunes del piso 1; SUR: Fachada sur; ESTE: Fachada este; y OESTE: Apartamento 15-1C y áreas comunes del piso 1. Al deslindado apartamento le corresponde un Porcentaje de Condominio del (1,987083 %), en el Edificio, y de (0,132472 %) en el Conjunto, sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. Igualmente corresponde un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el número 415, tal como consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 09 de Mayo de 1997, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo 9; y en base del cumplimiento de la obligación de dar éste último como comprador, debe terminar de pagar la cantidad dineraria acordada en el documento por concepto de la compra del referido inmueble. En caso de negativa por parte de los demandados a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento, la presente sentencia servirá como titulo de propiedad del deslindado inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

4. - En relación a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el deslindado inmueble, la misma se suspenderá previamente al otorgamiento del documento de compra-venta ó en su defecto al momento de registrar la presente sentencia, una vez que haya sido cancelado por el comprador o demandante, mediante depósito efectuado en la cuenta corriente de este Tribunal y que conste en auto, el remanente del precio acordado en el documento aludido; Y ASI SE DECLARA.

5. - SE CONDENA en costas a la parte demandada R.E.E.R. y Y.J.Z.D.E., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.899.197 y V-6.219.506, respectivamente, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 ejusdem.

   Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

   Publíquese y Regístrese.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de 2008. Año 198º de la Independencia y 149° de la Federación-

   LA JUEZ

   DRA. AIZKEL ORSI

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 01:00 p.m.

   EL SECRETARIO

   ABG. MANUEL GARCÍA

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   Expediente: 699-06.