Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 27 de Septiembre de 2010

Comienza la presente causa por demanda de RESOLUCION CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el ciudadano RUDERICO A.D.R., quien actúa en su propio nombre y, en nombre y representación de la Sociedad de Comercio INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., inicialmente asistido y posteriormente representado judicialmente por el Abogado N.G., contra la ciudadana GIUSEPPINA BIANCHINI de TASSONI, representada judicialmente por los Abogados R.E.M. y N.E.P.M.; todos arriba identificados.-

Presentada la demanda por ante el Juzgado (Distribuidor) Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello, de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29/04/2010, le correspondió a este Despacho conocer la presente causa, en virtud de la Distribución realizada en la misma fecha, conforme a Resolución N° 2125, de fecha 31/05/1993, emanada del extinto Consejo de la Judicatura (F-10).-

En fecha 30/04/2010 (F-29), este Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazándose a la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda.-

En fecha 04/05/2010 (F-31), este Tribunal estampa auto anulando parcialmente el auto de admisión en lo concerniente al procedimiento a seguir en la presente acción, el cual es el procedimiento breve, reponiendo la causa al estado de corregir el auto de admisión; por lo que al folio 33 se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo (2do) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación.-

En fecha 17/05/2010 (F-34), comparece la parte actora, asistido de abogado, y confiere Poder Especial al Abogado N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 20.614.-

En fecha 02/07/2010 (F-58), comparece la Abogada R.E.M., en su condición de Apoderada Judicial de la demandada, ciudadana GIUSEPPINA BIANCHINI, se da por citada en la presente causa, consignado instrumento Poder otorgádole por su representada para su vista y devolución, dejándose copia certificada del mismo en su lugar.-

En fecha 13/07/2010 (F-66 al 69), comparece la Abogada R.E.M., Apoderada Judicial de la demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.-

En fecha 13/07/2010 (F-70), comparece la Apoderada Judicial de la demandada, y sustituye poder en el Abogado N.E.P.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.531.-

A los folios 71 al 73 comparece el Apoderado Judicial de la parte actora y consigna escrito de Pruebas, siendo agregado y admitidas las mismas en su debida oportunidad, cuyas resultas constan en autos.-

Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, de seguidas lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES EN EL JUICIO

La demandante expone y pretende en su escrito libelar:

Que suscribió en calidad de arrendatario con la demandada un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido como 29M-32, situado en la Mezzanina del Centro Comercial y Profesional Plaza, ubicado en la Calle Plaza, Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello, para ser destinado a ejercer el lícito comercio, según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia en fecha 07/03/2008, anotado bajo el No. 37. tomo 19.-

Que en fecha 16/06/2008 junto con la ciudadana RUDEMARY DIAZ ROMERO procedió a constituir una sociedad de comercio la cual representan denominada INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., con el fin de iniciar diligencias destinadas a ejercer el servicio de peluquería en el local arrendado por su persona.-

Que una vez constituida la sociedad de comercio solicitó a la demandada suscribieran nuevo contrato de arrendamiento pero con su representada INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., como arrendataria, para satisfacer los requerimientos de inscripción en el RIF y obtener la patente de industria y comercio, otorgándose dicho contrato en fecha 05/09/2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 41, tomo 235.-

Que en fecha 01/06/2008 obtuvo la inscripción de la empresa en el RIF con la dirección fiscal del local y, en fecha 29/07/2009 obtuvo la licencia sobre actividades económicas sobre el local 29M-32.-

Que luego de 2 años de contrato, y de haber realizado todas las gestiones, diligencias, inversiones, gastos y demás pagos pertinentes para la puesta en marcha de la empresa que representada, en Julio de 2009 comienzan a entregar a su representada cartas, circulares y comprobantes de relación de gastos referidos al local denominado 29M-33, siendo diferente al local que pensaba estaba ocupando; por lo que solicita aclaratoria a la apoderada judicial de la demandada sobre la irregularidad existente entre los locales 29M-32 y 29M-33, sin obtener aclaratoria formal sobre la situación planteada el cual impidió a su representada abrir sus puertas al público y explotar su actividad económica, por el temor de estar ocupando un local comercial distinto al que había recibido autorización y los permisos respectivos.-

Que por las relaciones de gastos entregadas por el Condominio se pudo constatar que en efecto la Arrendataria le había entregado un local distinto al ofrecido en el contrato de arrendamiento, incumplimiento con lo dispuesto en la Cláusula PRIMERA de dicho contrato, no pudiendo su representada iniciar el giro comercial dado, pues al estar operando en un local comercial distinto al registrado estaría expuesta a sanciones; haciendo caso omiso la demandada a mis solicitudes de solucionar el caso planteado y ocasionando con esto serias lesiones tanto a su patrimonio personal como al de su representada.-

Que el contrato fue redactado con las características de un contrato de adhesión, siendo redactadas sus cláusulas por una sola de las partes y la otra simplemente se adhirió.-

Solicita la Resolución del Contrato celebrado con INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., como Arrendataria, celebrado el 05/09/2008; Demanda los Daños y Perjuicios y lucro cesante en la suma de Bs.F. 219.540,90, las costas y costos de la presente demanda y; por último, fundamenta la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.164, 1.167, 1.271 y 1.273 del Código Civil.-

La Apoderada Judicial de la demandada, expone las siguientes defensas en su escrito de contestación a la demanda:

Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho la acción interpuesta por la actora por ser temeraria, en virtud de que, aun cuando es cierto que su representada dio en arrendamiento el local señalado por el accionado mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 05/09/2008, anotado bajo el No. 41, tomo 235, también es cierto que su representada lo hizo de buena fe, sin ninguna intención de causar daño o perjuicio de ningún tipo a la arrendataria.-

Niega, rechaza y contradice el hecho de que el ciudadano RUDERICO A.D.R. ejerza una acción en su nombre propio, por cuanto se estaría en el caso de la caducidad de la acción, al alegar el actor el hecho de haber sido en el principio arrendatario del mismo local (contrato autenticado en fecha 07/03/2008), condición que perdió en el momento que su representada, a petición del actor, termina la relación arrendaticia con este y celebra un nuevo contrato sobre el mismo local con la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., no pudiendo alegar continuidad contractual por cuanto aún cuando es el mismo objeto, se trata de dos contratos distintos, negando y contradiciendo la litis consorcio alegado por el actor.-

Niega, rechaza y contradice la pretensión del actor de inferir que su representada acepto celebrar el nuevo contrato, por cuanto lo cierto es que la accionante si acepto celebrar ese nuevo contrato con INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., (quedando el celebrado con el ciudadano DIAZ-ROMERO consecuentemente terminado o extinguido).-

Niega, rechaza y contradice que la actora no haya podido iniciar sus actividades comerciales, porque, como lo afirma en su libelo, en Julio de 2009 se entera de que el numero asignado al local arrendado no es el que esta señalado sino que es otro, ignorando igualmente su representada sobre ello.-

Niega que la actora haya notificado la situación a la arrendadora, incumpliendo así la demandante con su compromiso de informar o notificar a la arrendadora cualquier eventualidad de perjuicio o daño relacionado con el inmueble.-

Niega que la actora no puede alegar el no inicio de sus actividades comerciales por cuanto ese local lo ha usado y usufructuado por once (11) meses.-

Niega en definitiva, que su representada haya hecho caso omiso a sus solicitudes y que en virtud de ello haya generado los supuestos daños y perjuicios demandados; negando y rechazando tanto la fundamentación planteada en cuanto a los hechos, como en el derecho invocado.-

Por último, asevera que lo cierto, real y verdadero es que la demandante-arrendataria le adeuda cánones de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2009, a razón de Bs. 2.400,oo mensuales, mas IVA e intereses moratorios, así como los montos por concepto de condominio, gastos de servicios públicos, y otros gastos, encontrándose insolvente; solicitando igualmente sea declarada la Resolución del Contrato con la consecuente entrega de desocupación del inmueble, y que en caso de retardo o de mora le sea aplicada la penalización contenida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.-

Fundamenta su contestación en los Artículos 34 y 35 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil, y Artículos 1.585, 1.587, 1.592.2 y 1.596 del Código Civil.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

EN EL JUICIO Y SU VALORACIÓN

De la valoración de las pruebas promovidas por las partes con el libelo y las promovidas y admitidas en el lapso probatorio.-

En el caso en concreto, este Tribunal prefiere salvar el orden con que reiteradamente define y valora las pruebas aportadas por las partes, por cuanto del análisis del expediente observa una anormal circunstancia en la tramitación del presente procedimiento, que podría dar lugar o no a la reposición de la presente causa; cuyo análisis y decisión se hará en los particulares posteriores a este.-

El Tribunal deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna en el lapso de promoción.-

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO

En concreto, sostiene la parte actora en la presente demanda que luego de haber realizado un conjunto de gestiones y diligencias a los fines de poner en marcha la empresa INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y después de mas de dos (2) años de contrato de arrendamiento por el local numerado 29M-32, propiedad de la demandada, la sociedad encargada de cobrar el Condominio identificados como CONDOMINIO C.C. PROFESIONAL PLAZA comienzan a entregar a mi representada…cartas, circulares y comprobantes de relación de gastos referidos al local 29M-33, es decir un local diferente al que yo pensaba estaba ocupando…”; refiriéndole la situación irregular a la Abogada de la demandada, R.E.M., sin obtener aclaratoria formal sobre la situación que impidió a su representada abrir sus puertas al público, explotar su actividad económica, incumpliendo la accionada lo dispuesto en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, ocasionándole los daños y perjuicios que demanda y motivando la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y POR DAÑOS Y PERJUICIOS.-

Por su parte, la demandada además de admitir la relación arrendaticia del local de su propiedad, pactada mediante contrato autenticado por ante la Notaría Quinta de Pública de Valencia, Estado Carabobo de fecha 05/09/2008, niega, rechaza y contradice la continuidad de la relación contractual personal pactada con el ciudadano RUDERICO A.D.R. para con la pactada posteriormente, con la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y por ende que exista un litisconsorcio pasivo; alegando además, la caducidad de la acción.- Niega y rechaza que haya sido notificada de la irregularidad demandada, que en todo caso hay buena fe de su parte; que la parte demandante se encuentra en mora por concepto de canones de arrendamiento, condominio y servicios públicos desde Diciembre 2009, y como consecuencia de dicha insolvencia que la misma ▬demandada▬ se encuentra incursa en causales de incumplimiento contractual, solicitando se declare la resolución de dicho contrato, de fecha 05/09/2008.-

Trabada la litis en los términos expuestos, éste Tribunal pasa de seguidas a decidir la misma y lo hace de la siguiente manera:

-I-

1. 1.- Resulta del análisis de las actas del expediente, la manifestación referida a la suposición de que la defensa de la parte accionada constituya o no una Reconvención; invocación de algunas instituciones procesales, como la caducidad de la acción y la existencia o no de un litisconsorcio pasivo.- Por supuesto, argumentaciones y defensas estas que de conformidad con el principio de exhaustividad de la sentencia, debe este Juzgador como previo al mérito, definir y decidirlas.-

1. 2.- Surge la interrogante devenida conforme a la intervención de la parte querellante en su escrito de Pruebas, cuando rechaza la pretensión de la accionada sobre el pago de cánones supuestamente insolutos, sin que haya sido reconvenido en la presente causa, lo que obliga a este Juzgador referirse en Punto Previo, si constituyen o no las defensas y peticiones expuestas por la parte demandada en la contestación a la demanda, defensas y peticiones que deberían considerarse como el planteamiento de una Reconvención o mutua petición.- Asi tenemos.- De las defensas establecidas en la contestación de la demanda, al vuelto del folio 68, Capítulo XI, se desprenden un conjunto de argumentos y peticiones resumidas en las siguientes: a) Denuncia la parte demandada una mora o insolvencia del demandante en el pago de cánones de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2.009, y a razón de Bs.F. 2.400,oo mensuales, más el 12% por concepto de I.V.A., mas los intereses moratorios a razón de Bs.F. 5,oo por día de vencimiento, los cuales debe cancelar hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble a la arrendadora; b) Denuncia la morosidad de la accionante en el pago del condominio desde el mes de Diciembre de 2.009, así como los montos de los servicios públicos y otros gastos, los cuales debe cancelar hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble a la arrendadora; c) Denuncia la insolvencia por la parte demandante y en consecuencia, el estar incursa en incumplimiento contractual, y en base a la cual solicita se declare sin lugar la demanda que se ha incoado en su contra, solicitando igualmente se declare la resolución del contrato autenticado en fecha 05/09/2008 con la consecuente entrega y desocupación del inmueble, y de igual manera sea penalizado, en caso de retardo o demora en la entrega, conforme a la Cláusula Segunda de dicho contrato; d) Solicita sea condenada la demandante al pago de las referidas sumas adeudadas, e incluso, costos y costas del presente procedimiento y; e) Fundamenta la contestación en los Artículos 34 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil y, Artículos 1.585, 1.587, 1.592.2 y 1.596 del Código Civil.-

1. 3.- Diversas jurisprudencias han venido estableciendo al respecto de la reconvención o mutua petición, que esta, además de cumplir con los requisitos establecidos en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como para constituir una nueva pretensión, también pueden introducirse hechos nuevos al debate y, no constituir un rechazo puro y simple de los términos de la demanda.- Debe precisar claramente el objeto y su fundamento, constituyendo una contraofensiva explícita que deviene en una nueva pretensión deducida en un mismo proceso que por razones de economía y celeridad procesal, debe tramitarse en el mismo proceso, conforme las normas que regulan su trámite dispuestas en el Código de Procedimiento Civil (Sentencias de la S.C.Civil: del 26/03/1.987, juicio Inversiones Xoma, C.R.L., vs. L.M.C. de Valery; del 29/01/2002, Exp. Nº 00-0991, Nº 0065.- Sentencia de la S.Const: del 10/12/2009, Nº 1.722, Exp. 08-0638).-

   De igual manera, la doctrina, tanto literaria como jurisprudencial, ha venido admitiendo y reiterando que la Reconvención no consta de formulas sacramentales para su ejercicio o planteamiento, entendiéndose, incluso, que el ordenamiento legal positivo la concibe de manera absolutamente amplia, solamente exigiendo conexión subjetiva para su procedencia.- En refuerzo de ello traemos a colación, la opinión del connotado tratadista A. Rengel-Romberg (2004), quien en el tomo III de su “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, expresa: “(…)(…)Pero si bien estas exigencias de la lógica deben darse en el escrito de contestación contentivo de la reconvención, es lo cierto que no existiendo fórmulas sacramentales, la reconvención…”(Pág. 149, tomo III mencionado).- Así también, el otrora tratadista venezolano, Ricardo Henríquez La Roche (1.996), en el tomo III, de su “Código de Procedimiento Civil”, comentado, al comentar sobre la jurisprudencia dictada por la Corte Suprema de Justicia de fecha 16/02/1994, la transcribe parcialmente así: > (cfr. CSJ, Sent. 16-2-94, en P.T., O: ob. cit. Nº 2, p. 267) (tomado de la página 156, del tomo III mencionado).-

1. 4.- El Capítulo XI de la contestación de la demanda y su redacción (F-68 Vto.), se muestra de manera deficiente, al extremo que sin justificar a este Tribunal que de ninguna manera lo consideró como una reconvención, le hizo caer en error involuntario en el trámite de lo que ciertamente es una Reconvención; pero que de ninguna manera la parte demandada lo manifiesta en forma expresa, ni tampoco ha acudido al proceso a advertirlo.- No obstante ello, ciertamente, la forma empleada por la demandada de autos en los argumentos y peticiones expuestos en dicho capítulo, así como su contexto, resumidos en el Punto I. 2; resulta con contenido de reconvención, pues efectivamente reclama la accionada, que el Tribunal se pronuncie sobre una insolvencia denunciada, que el Tribunal condene al pago de cantidades distintas a los conceptos demandados, y finalmente solicita que conforme al procedimiento fundamentado en las normas legales invocadas, este Tribunal declare la resolución del contrato de arrendamiento convenido entre las partes conforme a los alegatos expuestos, comprendiendo ello la conexión subjetiva suficiente como para considerarla como una reconvención.- Alegatos y defensas estas que necesariamente al no haberse admitido como Reconvención, ni se le dio oportunidad a la parte demandante-reconvenida para que se defendiera en contra de ello, ni se le dio oportunidad a la parte demandada-reconviniente para que probara en consecuencia.-

   -II-

2. 1.- En fuerzas de las anteriores consideraciones entonces, asume este Juzgador que se esta en la presencia de una falta al debido proceso, que encierra una transgresión a la tutela judicial y al atributo del derecho a la defensa de las partes litigantes en el presente procedimiento, al no haber pronunciamiento ni tramite debido en la Reconvención que este Tribunal considera planteó ▬aún cuando con deficiencias notorias y absolutas▬ la parte querellada en el Capítulo XI de su escrito de contestación a la demanda (F-68 Vto.); anomalías y deficiencias estas que este Tribunal al ser advertidas, esta en el deber insoslayable de corregir a los fines de evitar nulidades y reposiciones futuras, que graven aún mas el desarrollo del presente procedimiento judicial.-

2. 2.- Tal como se explana inmediato anteriormente, así lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia reiterada del foro regional (Sentencia Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, del 26/11/2008, Exp. 12.209), que de conformidad con lo establecido en el Artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 334, Constitucional, el Juez tiene el deber ante la violación de formalidades procesales esenciales que vulneren derechos o garantías de las partes, o que atenten contra el orden público, de restablecer la situación jurídica que ha sido infringida, pudiendo incluso ordenar la reposición de la causa si lo considerase oportuno.- Criterio regional este que se hace eco de la doctrina sentada por nuestro m.T. (Sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del 09/07/2003, Sentencia No. 01059).-

2. 3.- Ahora bien, por cuanto este Tribunal considera que, al existir en el hartamente mencionado Capítulo XI del escrito de la contestación a la demanda, una Reconvención planteada y este Tribunal no haberse pronunciado al respecto, se violaron formalidades esenciales del proceso que vulneraron derechos y garantías de las partes, por lo que de conformidad con lo establecido en los Artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, SE ANULAN LAS ACTUACIONES que van desde el folio 70 al 131; y se ordena LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de pronunciarse este Tribunal sobre la admisión de la Reconvención propuesta, una vez transcurra íntegramente el lapso para ejercer el recurso de apelación de la presente decisión, todo ello conforme a las facultades establecidas en el Artículo 15, Ejusdem, y Artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela Y; ASÍ SE DECIDE.-

   DISPOSITIVA

   Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara: