Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

LOS TEQUES

199º y 150º

PARTE ACTORA: R.F.O.R. y J.C.H.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-12.258.005 y V.-9.487.627, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.S.R.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.289.

PARTE DEMANDADA: AILMILE COMPANIONI DE PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-18.187.222.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA, abogados en ejercicio M.B. y O.R.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 63.739 y 126.516, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (SENTENCIA DEFINITIVA)

EXPEDIENTE Nro. 18.463

CAPITULO I

SINTESIS DE LA LITIS

Se recibió del sistema de distribución de causas, escrito de demanda interpuesto por el abogado J.S.R.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 75.289, en representación de los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M..

Admitida la demanda mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2008, se ordenó la citación de la parte demandada, ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de la respectiva citación, para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites relativos a la citación de la parte demandada, la cual se verificó de modo personal; quien por medio de sus Apoderados Judiciales presentaron escrito de contestación de demanda, según consta de escrito de fecha 27 de octubre de 2008, mediante el cual opuso cuestiones previas, las cuales fueron resultas mediante sentencia interlocutoria de fecha 28 de mayo de 2009.

Abierto a pruebas el juicio por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, y consignaron a los efectos escritos que las contiene, los cuales fueron agregados y admitidos por auto de fecha 07 de noviembre de 2008.

CAPITULO

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora

Alegó la representación judicial de la parte actora que sus representados, ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. celebraron contrato de arrendamiento con la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-18.187.222, por medio del cual le entregaron en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Parque Residencial “Los Helechos”, distinguido con la letra y número G-123, situado en el piso 12 de la Torre “G”, ubicado en un lugar denominado “El Sitio” en la Jurisdicción del Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda, anteriormente Municipio San A.d.L.A., Distrito Los Salias. Que se evidencia del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nº 25, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que el termino de duración se convino por seis (6) meses, contados desde el treinta (30) de agosto de dos mil uno (2001) de modo que concluiría el veintiocho (28) de febrero de dos mil dos (2002), esto siempre que la arrendataria se mantuviera solvente con los cánones de arrendamiento y con las obligaciones asumidas. Que el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana AILIME CAMPANIONO DE PARRA, por haber operado la tacita reconducciòn se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado. Que de la cláusula tercera del mencionado contrato se desprende que las partes contratantes de mutuo y expreso acuerdo fijaron un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de trescientos bolívares fuertes exactos (Bs. F. 300,00) cantidad ésta que la arrendataria formalmente se obligó a pagar puntualmente dentro de los primero cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas. Que posteriormente convinieron en que el nuevo canon de arrendamiento a regir para el renovado contrato, es decir, para el nuevo periodo desde el primero de marzo de dos mil dos (2002) hasta el treinta y uno (31) de agosto de dos mil dos (2002) se estableciera por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes exactos (Bs. 400,00). Que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de mayo del pasado dos mil siete (2007) hasta la presente fecha, es decir que adeuda las mensualidades de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del pasado año dos mil siete (2007) y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil ocho (2008), adeudándole a sus representados por este concepto la cantidad de seis mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 6.400,oo). Que hace del conocimiento a este Tribunal que sus representado y sus pequeños hijos L.C. y J.C., se encuentran viviendo en la Ciudad de Arizona, Estado de Texas, Estados Unidos de Norte América y de manera inmediata e ineludible próximamente deben regresar a nuestro país, por lo que tendrán que realizar un cambio de residencia. Que asimismo la hermana de su mandante, ciudadana R.M.H.M., venezolana, titular de la cédula de identidad número V.- 18.040.260, convive en una situación muy precaria junto con quien suscribe (...)y los siguientes ciudadanos: H.H.V., M.T.M.d.H., H.J.H.M., L.L.H.M., L.E.H.M., J.J.H.M. y los menores L.E.H.E. y A.A.H.S.; quienes conviven en un apartamento de aproximadamente noventa y siete metros cuadrados (97 Mts2) (...). Que la mencionada hermana de su mandante, ciudadana R.M.H.M., labora para la empresa Fumigaciones Trece 03 C.A. Que siendo los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M., en su condición de propietarios del inmueble objeto de la demanda, les asiste el derecho de usar su propiedad para si y para su familia; así como para su hermana R.M.H.M. y su hija, que estos últimos se encuentran hacinados en el lugar donde en la actualidad habitan. Fundamentando su demanda en los artículos 1.159, 1.592, 1.594, 1.159, 1.160 del Código Civil y los artículos 33 y 34 de la Ley de Alquileres”

Alegatos de la parte demandada:

Alegaron los representantes judiciales de la parte demandad en su escrito de contestación a la demanda, lo siguiente: Que rechazan, niegan y contradicen cada una de sus partes la demanda, tanto los hechos como en los fundamentos de derecho incoados. Que es cierto que su representada celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Parque Residencial Los Helechos, distinguido con la letra y nuecero G-123, situado en el piso 12 de la Torre G, ubicado en el lugar denominado El Sitio. Que el término de duración del contrato fue de seis (06) meses contados desde el día 30 de agosto de 2001 al 28 de febrero de 2002. Que es cierto que dicho contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Que no es cierto lo alegado por la parte actora, relativo a que no haya pago el canon de arrendamiento desde el mes de mayo del pasado año 2007, y que adeude a los arrendadores las mensualidades de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 y que adeude la suma de seis mil cuatrocientos bolívares (6.400,oo). Que en virtud de que era imposible cancelar a los arrendadores el canon de arrendamiento, en el mes de septiembre de 2007, realizó consignaciones de los cánones de arrendamiento en el Juzgado de Municipio Los Salias del Estado Miranda, expediente D 2007-047 de fecha 21-09-2007 hasta la presente fecha. Que niega el alegato de la parte actora acerca de la necesidad que tienen sus representados junto con sus hijos de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, y que además lo necesita la hermana de mandante ciudadana R.M.H. y su hija Gabriel. Que no es cierto que la parte actora haya realizado múltiples gestiones a fin de que diera formal cumplimiento a las obligaciones asumidas por esta como arrendataria. Que niega, rechaza y contradice la afirmación que hace el actor de la demanda de la cantidad de Bs. 6.400,oo en virtud de que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha”.-

CAPITULO III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIS NOVITA CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

En este orden de ideas quien aquí juzga pasa de seguidas a decidir la presente causa de la siguiente manera:

CAPITULO IV

DE LA CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.

SECCION I

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1. -(Folio 10 al 14).-Contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos F.R.O.R. y RUBILEN O.R., en su carácter de Apoderados de los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. y por la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, sobre el inmueble objeto de desalojo, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y nuecero G-123, situado en el piso 12 de la Torre “G”, del Parque Residencial Los Helechos, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, Municipio San A.d.l.A. del Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de septiembre de 2001, el cual quedó anotado en el Libro respectivo bajo el número 25, Tomo 220, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil valora dicho instrumento demostrativo de la relación contractual existente entre las partes, por tratarse de un documento publico que hace plena fe de su contenido, mientras no sea declarado falso. Así se declara.

2. -(Folios 42 al 55).-Recibos de pago insolutos, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, este Tribunal los desecha del proceso, por cuanto que los mismos no aparecen suscritos por ninguna de las partes y así se establece.

3. -(Folio 58).-C.d.T. expedida por la Sociedad Mercantil FUMIGACIONES TRECE 03 C.A., mediante la cual el ciudadano Lic. JESUS S. RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad número 8.681.429, hace constar que la ciudadana R.M.H.M., titular de la cédula de identidad número 6.050.224, labora en dicha empresa en calidad de secretaria, el Tribunal observa que la misma constituye documento privado emanado de un tercero ajeno a la litis que no es parte en el juicio, la cual fue ratificada tanto en su firma como en su contenido por el ciudadano J.S.R.S., siendo que de sus deposiciones quien aquí sentencia evidencia que el mismo contestó que ratifica el contenido y firma de la mencionada constancia, alegando y ratificando de seguidas que la ciudadana R.M.H., trabajo en dicha empresa desde el día 14 de enero de 2008, en el cargo de secretaria y siendo que sus dichos no son contradictorios entre si, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

4. - (Folio 64).- Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa Sociedad Mercantil FUMIGACIONES TRECE 03 C.A, expedido por el Seniat en fecha diez (10) de septiembre de 1997. Estas probanzas las valora este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, por emanar de un organismo con facultad para dar fe publica, la cual solo puede ser destruida por la vía de la tacha de falsedad, y las aprecia como demostrativa de que la empresa FUMIGACIONES TRECE 03 C.A., se encuentra inscrita en el Registro de Información Fiscal y así se decide.

5. - (Folios 65 al 92) Inspección Judicial extra-litem practicada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En cuanto a dicho medio probatorio, este Tribunal emite las siguientes consideraciones:

   La Inspección Judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, pues, ocurre frecuentemente en materia de inspecciones extrajudiciales, que en ocasiones se imposibilita la constatación a posteriori de los mismos hechos por haber desaparecido, circunstancia ésta, que lejos de invalidar la prueba, la consolida al llenarse los extremos fundamentales de toda inspección extrajudicial requeridos en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil.

   En el caso sub-examine, la parte actora por medio de esta prueba quiso dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Dejar constancia que el inmueble objeto de inspección se encuentra distribuido por tres (03) habitaciones, dos (02)baños, sala-comedor y cocina, lavadero; SEGUNDO: Que el apartamento 6-C se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, tanto en pisos, paredes, cubiertas de color verde y techos cubiertos con pintura de color blanco; TERCERO: Que en el inmueble se observaban camas, mesas de noche, peinadoras, diversos cuadros, un microondas, una computadora, una mesa para computadora, recibo de muebles, una nevera, una lavadora, un mueble comedor con sus sillas, prendas de vestir, zapatos y utensilios tanto de uso femenino como masculino, platos, cubiertos, adornos de mesa, reloj de pared, ollas entre otros; CUARTO: Que para el momento de la práctica de la inspección se encontraban presentes los ciudadanos H.H.V., M.T.M.D.H., H.J.H.M., L.E.H.M. y G.P.H., quienes manifestaron habitar dicho inmueble, al igual que los ciudadanos R.M.H.M., L.L.H.M. y J.J.H.M., quienes para el momento se encontraban trabajando así como también se encontraban los menores L.E.H.E. hijo de L.E.H.M. y A.H.S. hijo de J.J.H.M.; QUINTO: Se dejó constancia en el local inspeccionado se encuentra en malas condiciones de mantenimiento y conservación, toda vez que se observó polvo en el piso, filtraciones entre otros (...)“

   Ahora bien, por cuanto tal medio probatorio no aporta al proceso el estado de necesidad que dice tener el accionante, este Tribunal desecha la misma y así se resuelve.

   SECCION II

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1. -(Folios 97 al 101) Copia simple del contrato de Arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos F.R.O.R. y RUBILEN O.R., en su carácter de Apoderados de los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. y por la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, sobre el inmueble objeto de desalojo, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y nuecero G-123, situado en el piso 12 de la Torre “G”, del Parque Residencial Los Helechos, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, Municipio San A.d.l.A. del Estado Miranda, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de septiembre de 2001, el cual quedó anotado en el Libro respectivo bajo el número 25, Tomo 220, el Tribunal con respecto a dicho medio probatorio, deja expresa constancia que el mismo fue analizado y valorado con anterioridad específicamente en la sección I de las pruebas aportadas por el accionante y así se deja establecido.

2. - (Folios 102 y 103) Poder General otorgado a los ciudadanos F.O. y RUBILEN ORTEGA por los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M., a los fines de que dicho ciudadano los representara en todos los asuntos así como en la administración de los bienes, constituidos éstos por el bien inmueble objeto de desalojo y por un vehiculo marca Daewoo, Modelo Cielo, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar que los ciudadanos F.R.O.R. y RUBILEN O.R., poseen la cualidad para representar a los accionantes ante cualquier organismo competente; así como la relación contractual existente entre las partes, por tratarse de un documento publico que hace plena fe de su contenido, mientras no sea declarado falso y así se resuelve.

3. - (Folios 104 al 110) Copias simples de: a) comunicación, fechada 17 de agosto de 2001, dirigida a la parte demandada por el ciudadano F.R.O.R., titular de la cédula de identidad número 2.079.753, en su carácter de Apoderado de los accionantes y b) Recibos de pago, correspondiente a los meses de septiembre, diciembre de 2001, enero, de 2002, febrero, abril y febrero de 2003, suscritos por el ciudadano F.R.O.R., el Tribunal las desecha del proceso, por cuanto las mismas constituyen copias simples las cuales no reúnen los requisitos exigidos para ser promovida en juicio y así se decide.-

4. - (Folios 111 al 112).- Dos (2) copias simples de Cheque, por la cantidad el primero de Bs. 330.000,oo y el segundo por Bs. 350.000,oo, girados a favor del ciudadano RUBILEN ORTEGA, contra el Banco de Venezuela, por cuanto de la revisión exhaustiva a tales actas, se desprende que los mismos no se ajustan concretamente a la previsión contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ni cumplen con los requisitos exigidos en el artículos 1.374 del Código Civil, toda vez que no fue solicita a la entidad bancaria la información que aparece en ellos y así se declara.

5. -(Folio 113).- Cartel de notificación de consignación de pago, efectuado en fecha 21 de septiembre de 2007, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial con sede en San A.d.L.A., mediante el cual dicho órgano jurisdiccional ordenó la notificación de los ciudadanos R.F.O. y J.C.H.M., en su condición de beneficiarios de que la ciudadana AILIME COMPANIONE DE PARRA, consignó ante dicho organismo los cánones de arrendamientos del bien arrendado por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo), dando así cumplimiento con lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

6. - (Folios 114 al 137) Consignaciones de pago efectuadas por la ciudadana AILIME COMPANIONI, por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial con sede en San A.d.L.A., de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, este Juzgador aprecia dichas documentales y le concede pleno valor probatorio por ser instrumentos que emanan de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dichas documentales sirven para demostrar el cumplimiento de la obligación de la arrendataria de consignar por ante el Tribunal competente los cánones de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se resuelve.

   PRUEBA DE EXHIBICION: del Instrumentos Poder conferido al ciudadano H.H.V., el Tribunal desecha dicha probanza por cuanto la misma no fue evacuada por falta de impulso procesal.

   PRUEBA DE INFORMES: Dirigida a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX), mediante la cual dicho organismo informó a este Despacho Judicial que los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M., no registran movimientos migratorios, esta probanza se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto el mismo constituye instrumento publico administrativo se aprecia en su contenido como demostrativo de que los ciudadanos accionantes, no presentan movimientos migratorios y así se declara.

   Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones

   CAPITULO

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

PRIMERO

En este sentido debe establecerse que la demanda incoada, se encuentra fundamentada en los literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34:” Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.”

Ahora bien, quedó establecida en las presentes actuaciones la relación arrendaticia que vincula a las partes, la cual por no haberse alegado ni demostrado lo contrario es de naturaleza indeterminada, en razón de haber nacido en virtud del contrato que ambos celebraran, ESTE Juzgado pasa a resolver lo siguiente:.

SEGUNDO

Con relación al alegato de la parte accionante relativo a la extemporaneidad de los cánones de arrendamientos consignados por la parte demandada, ante el Tribunal competente, pasa de seguidas este Tribunal a determinar conforme a lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si las consignaciones efectuadas, por la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, han sido legítimamente efectuadas en el tiempo correspondiente, para lo cual considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículos 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto es del siguiente tenor:

Articulo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

En este mismo sentido, estima prudente este Tribunal necesario apuntar, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones realizadas, que el arrendatario, tal como lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe consignar los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente; tanto es así, que de conformidad con lo establecido en el citado artículo 53 eiusdem, el Juez debe dar a la persona que efectúa la consignación comprobante de haberla efectuado, por lo que debe entenderse que el solo deposito de la suma de dinero correspondiente en la cuenta perteneciente al Juzgado de Municipio competente, no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, toda vez, que hasta tanto dicho deposito no sea acreditado por ante el Tribunal, el beneficiario del mismo

Por su parte la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de noviembre de 2007, recurso de revisión interpuesto por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555 C.A., estableció lo siguiente:

“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que s ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la Ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio la interpretación según la cual el lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el ultimo día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legitima autonomía de voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderán que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentaciòn suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- y comparten otros tribunales- afecta, directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida el lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto el último día de cada mes calendario. Así se decide.”.-

De lo antes transcrito corresponde a este Juzgador señalar, previo estudio de las referidas consignaciones, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la parte demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que en principio conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada, y de acuerdo al criterio antes citado y sostenido en sentencia de la Sala Constitucional de nuestro m.T., el arrendatario esta en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractuales previstos; y en caso de que el arrendador se rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art. 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapso, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado pero en forma extemporánea.

Si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago, es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el caso de marras, que no se cumplió con lo antes mencionado para que tengan validez las consignaciones hechas, por cuanto se evidencia de la copia certificada del expediente Nº D-2007-047, emanada del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San A.d.L.A., inserta a los folios 113 al 137 del expediente, se observa que la parte demandada, ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA, consignó en fecha 21 de septiembre de 2007, las mensualidades correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007; en fecha 16 de octubre de 2007, las mensualidades correspondiente al mes de octubre de 2007; en fecha 10 de enero de 2008, las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007; en fecha 10 de enero de 2008 la correspondiente a enero de 2008; en fecha 10 de abril de 2008, la correspondiente al mes de febrero de 2008; en fecha 05 de junio de 2008, la mensualidad correspondiente al mes de marzo de 2008; en fecha 05 de junio de 2008 la mensualidad correspondiente al mes de abril de 2008; en fecha 05 de junio de 2008, la mensualidad correspondiente al mes de mayo de 2008; en fecha 23 de octubre de 2008, la mensualidad correspondiente al mes de junio de 2008; en fecha 23 de octubre de 2008 la correspondiente a los meses de julio y agosto de 2008; en fecha 23 de octubre de 2008, la correspondiente al mes de septiembre de 2008 y en fecha 23 de octubre de 2008 la correspondiente al mes de octubre de 2008, por lo que este Tribunal de una breve operación aritmética tal como lo ordena la sentencia in comento, no cabe la menor duda que dichas consignaciones están fuera de todo tiempo legal, es decir extemporáneos por tardío y así se decide.-

TERCERO

En cuanto al estado de necesidad de ocupar el inmueble alegado por el accionante, este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento de fondo en el proceso, esto es, si en verdad la parte actora como propietaria, tiene y ha demostrado la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento constituido por un apartamento ubicado en el Parque Residencial “Los Helechos”, distinguido con la letra y número G-123, situado en el piso 12 de la Torre “G”, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, Municipio Los Salias- Estado Miranda, ateniéndose a lo preceptuado en la norma antes citada, observa:

Que la parte actora en su texto libelar fundamentó tal necesidad en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario verificar el cumplimiento de dos requisitos concurrentes, como son: 1º) que se trate de un contrato a tiempo indeterminado y 2º) que se demuestre en autos que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble.

En cuanto al cumplimiento del primer requisito, lo cual no es un hecho controvertido habida cuenta que la parte demandada ha convenido en ello, amen del hecho concerniente a que, si bien el contrato de arrendamiento inicialmente fue estipulado a tiempo determinado, toda vez que se estableció en la cláusula segunda por un lapso de seis (6) meses fijos, desde el 30 de agosto de 2001 al 28 de febrero de 2002, siendo que como se indicó anteriormente operó la tacita reconducciòn, por lo que el contrato en referencia pasó a ser a tiempo indeterminado, quedando demostrado el primer requisito para la procedencia de la acción incoada y así queda establecido.

En cuanto al segundo requisito, la demostración en autos de que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble, viene dado por una especial circunstancia que obliga al propietario a ocupar el inmueble dado en arrendamiento.

En cuanto a este particular, es necesario hacer previamente algunas consideraciones y al efecto se observa:

Escaso es el material jurisprudencial de nuestro M.T. con respecto a la causal invocada por la parte actora, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, el articulo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obedeciendo tal circunstancia al hecho concerniente a que, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 eiusdem, contra las decisiones dictadas en segunda instancia fundamentadas en el referido artículo 34, no habrá recurso alguno.

No obstante lo anterior, acudiendo a la doctrina encontramos lo siguiente:

...La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra manera podría resultar afectado de alguna manera...

(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, G.G.Q., Pág. 195).

Por su parte, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 21 de mayo de 1987, con Ponencia de la Dra. Hildegard Rondòn de Sansò, efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales.

La Corte en referencia, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con Ponencia del Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía que tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, resultan igualmente admisibles las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario.

De manera que, no basta para que proceda el desalojo conforme a los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el arrendador demuestre su derecho de propiedad y manifieste su voluntad de ocupar el inmueble arrendado, para que esta pretensión proceda, salvo que nos encontremos en el supuesto de la confesión ficta; es necesario que cada uno de los supuestos que configuran cada norma, se comprueben. Ello trae como consecuencia que en el presente caso tiene que necesariamente obrar en juicio la prueba del derecho de arrendamiento y la prueba de existencia del contrato de arrendamiento y la prueba de la necesidad que tengan los demandantes de ocupar el inmueble, de los deterioros causados al mismo, que deben ser mayores a los provenientes del uso normal de la cosa arrendada y la necesidad de realizar remodelaciones que requieran la desocupación.

Ahora bien, en el presente caso, nos encontramos que la parte actora, alegó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado debido a que los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. y sus menores hijos L.C. y J.C., se encuentran viviendo en la Ciudad de Arizona, Estado de Texas, Estados Unidos de Norte América y que de manera inmediata deben regresar a nuestro Pis por cuanto no han podido establecerse en el exterior y que asimismo la hermana de su mandante , ciudadana R.M.H.M. y otros ciudadanos conviven hacinados en un apartamento de aproximadamente noventa y siete metros cuadrados (97 Mts2), para sustentar tal solicitud, trajo a los autos un cúmulo de pruebas que fueron valoradas por esta Tribunal en la parte destinada para ello, entre las que se destacan las siguientes: a) Inspección Judicial extra-litem, evacuada en fecha siete (07) de marzo de 2008, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; b) C.d.t. de la ciudadana R.M.H.M., hermana de uno de los accionantes y así se establece.

Así pues, del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora al presente proceso, se evidencia que no quedó demostrada tal necesidad, es decir, que aunado a tal necesidad, la propietaria debe probar que ella esta intimamente ligada a que el destino del inmueble solicitado en desalojo sea utilizado para fines propios de ella, por lo que en el presente caso indefectiblemente no resulta probada la necesidad exigida por el literal b) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual resulta que no se ha cumplido uno de los requisitos concurrentes ya enunciados como de inexorable cumplimiento y demostración para que haga procedente la acción de desalojo propuesta y así se resuelve.-

En conclusión:

1º)Determinada como ha sido la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada por ante el Tribunal a quo, las cuales este Juzgado actuando como administrador de justicia acoge a esta valoración, lo que permite a este Despacho, concluir la verificación en la presente controversia del supuesto factico previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, resulta obligatorio para este órgano jurisdiccional declarar con lugar el desalojo alegado por la accionante, conforme a la causal b) del artículo 34 eiusdem y así se decide.

2º) Del acervo probatorio antes analizado por este Tribunal, se evidencia que la parte accionante no logró demostrar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del litigio, es decir que tal necesidad a lo largo del iter procesal no quedo demostrada, es decir, no demostró la causal de desalojo invocada la cual se encuentra subsumida en literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar tal necesidad y así se resuelve.-

CAPITULO V

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaran los ciudadanos R.F.O.R. y J.C.H.M. contra la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA; SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA a la entrega del inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en el Parque Residencial “Los Helechos”, distinguido con la letra y número G-123, situado en el piso 12 de la Torre “G”, en el lugar denominado “El Sitio” en la Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, dado en arrendamiento mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador, en fecha 04 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 25, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en las que declaró recibirlo; y TERCERO: Se condena a la parte demandada, ciudadana AILIME COMPANIONI DE PARRA al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan vencimiento hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400,oo) y así se decide.

Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso establecido, se ordena la notificación de las partes.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO.

ABG. M.M.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m).

EL SECRETARIO.

EXP Nro. 18.463

HdVCG/Jenny.-