Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Noviembre de 2012

PARTE ACTORA: R.A.R.D.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V – 7.557.311., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 25.146, quien actúa en su propio nombre y representación.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TORBILLO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 2004, anotado bajo el No. 43, Tomo 87-A Cto, representada por su directora Yenifel Infante, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.792.049.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos F.Á.H. y V.Á.R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 10.794 y 78.181.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la demandada contra la sentencia de fecha 28.06.2012 dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de Resolución de contrato que intentare en su contra la ciudadana R.A.R.d.A..

CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000309

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia el presente proceso por demanda de Resolución de Contrato intentada por la ciudadana R.A.R.d.A. en contra de Sociedad Mercantil Inversiones Torbillo, C.A., mediante libelo de demanda introducido en fecha 13 de abril de 2012, ante el Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio.

Habiendo correspondido el conocimiento de la causa al Juzgado Undécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 18 de abril de 2012, mediante el procedimiento breve ordenándose la citación de la parte demandada.

El 24 de abril de 2012, se abre cuaderno de medidas.

El 9 de mayo de 2012, la actora dejo constancia de proporcionar los emolumentos al alguacil para practicar la citación del demandado.

Por auto de fecha 10 de mayo de 2012, es Tribunal de causa procede a decretar medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de controversia.

Por auto de fecha 24 de abril de 2012, se libró compulsa a la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2012, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado V.Á.R. con la cual se configuró la citación tácita.

La parte demanda en fecha 21 de mayo de 2012, procedió a contestar la demandada.

En fecha 08 de junio de 2012, la parte actora consigna escrito de pruebas.

En fecha 13 de junio de 2012, la parte demandada presenta escrito de pruebas.

Por auto de fecha 13 de junio de 2012, el Tribunal de causa admitió las pruebas presentadas por ambas partes.

En fecha 28 de junio de 2012, el Tribunal de causa dictó la correspondiente sentencia.

En virtud de ello, el 03 de julio de 2012, la parte demandada apela de la referida sentencia.

A tal efecto por auto de fecha 10 de julio de 2012, el Tribunal de cognición oye la apelación en ambos efectos y remite las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno.

Realizada la insaculación correspondió conocer del recurso a este Tribunal, quien recibe las actuaciones en fecha 16 de julio de 2012.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expone la parte actora en su libelo de demanda que en su condición de propietaria celebró un contrato de arrendamiento en fecha 29.11.2004, con la sociedad mercantil INVERSIONES TORBILLO, C.A., sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial con un area de Cuatro metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (4,96 M2), identificado con los números y letras F-27, ubicado en el nivel Feria del Centro Comercial Galerías Ávila, ubicado en la avenida Urdaneta, cruce con Avenida El Parque, San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Continúa exponiendo que en la cláusula cuarta del referido contrato se convino que el plazo de duración era de tres (03) años fijos, contados a partir del “Día de Apertura o inicio de actividades comerciales”, del Centro Comercial y que dicho periodo sería prorrogado con por lo menos ciento 180 días continuos de anticipación a la conclusión del término.

Señala la actora, que el centro comercial Galerías Ávila aperturó o dio inicio a las actividades comerciales del Centro Comercial Galería Ávila el 19 de noviembre de 2004.

Aduce, que el canon de arrendamiento establecido en el contrato fue la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1.200,00) para el primer año de vigencia del contrato, el cual sería incrementado cada doce (12) meses de conformidad con la inflación anual dictada por el Banco Central de Venezuela según el promedio del índice de Precios al Consumidor y que para el pago del referido canon de arrendamiento se pactó verbalmente que el monto del mismo, a partir del mes de septiembre de 2010, sería depositado en la cuenta corriente Nro. 0134-0356-21-3563014279 en Banesco Banco Universal con un canon de arrendamiento de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bsf. 3.600,00).

Alega que el último canon pactado y pagado fue de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), pagados de los meses de febrero, marzo y abril de 2011, los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: El canon correspondiente al mes de febrero de 2011 fue pagado en dos partes, la primera parte el día 14/02/2011, por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 5000,00) y la segunda parte, es decir, la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1.000,00), el día 15/03/2011, mediante un depósito bancario que hizo la arrendataria por la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 7.000,00) y que dicho depósito comprendía el pago de la parte del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2011 por MIL BOLIVARES que aun adeudaba, y la diferencia es decir, la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 6.000,00) correspondía al pago del canon correspondiente al mes de marzo de 2011; y el canon correspondiente al mes de abril se realizó igualmente en dos partes, el primero de ellos el 13/04/2011, por un monto de TRES MIL BOLIVARES (Bsf. 3.000,00) , y el otro el día 25/04/2011 por un monto igual.

Aduce además de lo anterior, que la arrendataria incurrió en el incumplimiento de las normativas internas del Centro Comercial al no abrir el local arrendado por un período de 45 días sin autorización, por lo que fue impuesta por una sanción por parte del Condominio del Centro Comercial de CINCO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bsf. 5.175,00).

Arguye que las cuotas de condominio correspondientes a los meses de marzo y abril de 2011 fueron canceladas por la arrendadora las cuales alcanzaron la suma de MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (BsF. 1.816,24).

Aduce que por cuanto en el referido contrato de arrendamiento se estipulo un plazo de duración de tres (03) años fijos y una prórroga por un lapso de tiempo igual, tuvo una duración de seis (06) años, y por tal razón le correspondía a la arrendataria un lapso de dos (02) años por concepto de prórroga legal la cual conforme al articulo 39 eiusdem operó de pleno derecho con vencimiento del 19 de noviembre de 2012.

Sigue alegando la actora que no obstante ello la sociedad mercantil Inversiones Torbillo, C.A., ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2011, Enero, Febrero y Marzo de 2012, a razón de SEIS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS EXACTOS (Bsf. 6.000,00), mensuales, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bsf. 66.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insoluto, y dicha insolvencia se demuestra del expediente de consignaciones signado con el Nro. 2011-1456 y que el mes de mayo de 2011 nunca fue cancelado.

Por todo ello acude a los órganos jurisdiccionales a los fines de pedir la resolución del contrato con fundamento a lo establecido en los artículos 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en las cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta y Décima Séptima del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello se orden la entrega material del inmueble antes descrito y el pago en forma subsidiaria y por justa indemnización por daños y perjuicios la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (BsF. 66.000,00).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La parte demandada, como punto previo a la contestación a la demanda alego:

• Que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, toda vez que en la cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento se estipuló que cualquier conflicto que derivara de dicho contrato sería resuelto por vía de arbitraje de derecho.

• Alega en su escrito de contestación que es falso que el contrato se encuentre en prórroga legal sino por el contrario se encuentra a tiempo indeterminado toda vez que el mismo empezó a regir el 19 de noviembre de 2004, y tendría una duración de tres (03) años y sería prorrogado por un período más de tres (03) años, siendo su vencimiento el 19 de noviembre de 2010, vencido dicho lapso se continuo en posesión pacífica del local hasta la presente fecha operando la tacita reconducción.

• Negó, rechazó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho.

• Que los cánones de arrendamiento se estipularon inicialmente en UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bsf. 1.200,00) mensuales y que el mismo se incrementaría de acuerdo con la inflación anual dictada por el Banco Central de Venezuela.

• Negó, rechazó y contradijo que jamás se pactó el pago de los Tres mil seiscientos Bolívares Fuertes (Bsf. 3.600,00) por concepto de canon de arrendamiento, ni la cantidad de seis mil bolívares fuertes (Bsf. 6.000,00) por el mismo concepto.

• Que los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, son a razón de Tres mil quinientos veinte bolívares (Bsf. 3.520,00) y para los meses de diciembre de 2011, enero, febrero y marzo de 2012, son a razón de Cuatro mil trescientos cincuenta y siete bolívares (Bsf. 4.357,76) mensuales, todos estos ya con incorporación del índice de inflación dictado por el Banco Central de Venezuela y que ello se encuentran consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

• Niega, rechaza y contradice el hecho del incumplimiento de las normativas internas del Centro Comercial y que le fuera impuesta una sanción por parte del Condominio, toda vez que jamás le fue presentada requerimiento para el pago de la misma, por tal motivo desconoce en su contenido y firma la documental consignada por la parte actora junto al libelo de la demanda.

• Niega, rechaza y contradice que esta representación viola el contenido de la cláusula Décima Séptima numeral 2 del contrato de arrendamiento la cual no especifica cuantas cuotas de condominio se adeuda para tener causal de resolución.

Que nunca se tuvo el ánimo de no cancelar los meses de marzo y abril de 2011 y que la arrendadora por cuenta propia canceló los referidos recibos de condominio a los fines de tener causal para accionar.

DE LOS HECHOS ADMITIDOS

• La existencia de un contrato de un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de controversia con duración de 3 años fijos, el cual podía ser prorrogado por un periodo de 3 años.

• Que el bien inmueble objeto de contrato de comodato es propiedad del actor.

• Que ante el Juzgado Vigésimo Quinto expediente 2011-1456 la arrendataria consignó los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, a razón de Tres mil Quinientos veinte Bolívares (Bsf. 3.520,00) y los meses de diciembre, enero, febrero y marzo de 2012 a razón de Cuatro mil trescientos cincuenta y siete con setenta y seis céntimos (Bsf. 4.357,76) mensuales.

• Que el canon de arrendamiento inicialmente fue por la cantidad de Bsf. 1.200,00 mensuales y que el mismo se incrementaría de acuerdo con la inflación anual dictada por el Banco Central de Venezuela.

DE LAS PRUEBAS

La pretensión de la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, se contrae a obtener la entrega material del bien inmueble y el pago de los daños y perjuicios por cláusula penal a consecuencia de un presunto incumplimiento de normativas internas del Centro Comercial y por incumplimiento del pago de pensiones arrendaticias. Por esta razón las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicho incumplimiento.

De tal forma a los fines que este Juzgador conozca el alcance de sus pretensiones y/o excepciones pasa de seguidas a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como norte en la valoración el contenido del artículo 12 ejusdem.

En consecuencia, la parte actora junto al libelo de demanda presentó:

• Marcado con letra “A”, original de documento auténtico contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en juicio, con el fin de demostrar la relación arrendaticia. Dicho instrumento fue presentado a la contraparte y por cuanto no fue impugnado ni tachado de falso este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil y así se establece.

• Marcado con letra “B”, original de documento público contentivo del contrato de compra-venta celebrado entre el ciudadano R.L.L. representante de Galerías Á.C., C.A. y la ciudadana R.A.R.d.A. sobre el local objeto de controversia, con el cual se pretende demostrar la propiedad de la actora sobre dicho inmueble. En relación a ello este Tribunal se abstiene de otorgar valor sobre dicho documento por cuanto dicho hecho se encuentra admitido por las partes y en consecuencia esta relevado de pruebas.

• Marcado con letra “C”, comunicación de fecha 23 de enero de 2012 emanada del Centro Comercial Galerías Ávila y dirigida al local F-27, mediante el cual se pretende demostrar que en dicha fecha se informó a los demandados la apertura de actividades del Centro Comercial. Dicha misiva se desecha del proceso por no constar en autos su ratificación conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

• Marcado con letra “D”, constancia abierta emitida por el Banco Banesco Banco Universal, con el cual se pretende demostrar que la ciudadana R.A.R.d.A. es cliente desde la fecha 01.09.10, y mantiene una cuenta denominada Money Market con un saldo de tres cifras altas y que se encuentra activa.

• Marcado con letras “E”, “F”, “G” y “H”; originales de estados de cuentas de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, emanados por el Banco Banesco Banco Universal con el cual se pretende demostrar que el canon de arrendamiento para dichos meses fue la cantidad de Tres mil seiscientos Bolívares Fuertes ( Bsf. 3.600.00).

• Marcado con letra “I”, “J”, “K”, “L”, “LL” estado de cuenta de fechas 01/01/11, 28/02/11, 31/03/11, 30/04/11, emanados por el Banco Banesco Banco Universal con el cual se pretende demostrar que el canon de arrendamiento para dicha fecha correspondía a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 6.000,00).

En relación a los instrumentos marcados con letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, Dichos instrumentos fueron desconocidos por la parte demanda, no obstante debe advertir esta alzada que dicho desconocimiento no puede proceder en derecho por cuanto los mismo provienen del Banesco Banco Universal C.A., tercero que los ratificó en juicio y en razón de ello se le otorga a los mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

• Marcado con letra “M”, original de notificación de sanción de fecha 26.01.12., emanada por el condominio de Galerías Ávila al establecimiento denominado Fresa Manía, local F-27, con el cual se pretende demostrar la sanción impuesta a la arrendataria. La parte demandada en su contestación desconoce dicho instrumento, sin embargo en el lapso probatorio no promovió prueba de cotejo; sin embargo observa esta alzada una vez revisado el contenido de dicha notificación que la misma no contiene firma ni sello de quien la recibió ni mucho menos de quien dejó la nota sobre ella escrita, razón por la cual se hace inasequible que la demanda desconozca el aludido instrumento y así se establece.

No obstante, la parte actora en el lapso probatorio promovió prueba de informe conforme lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, en la cual el Condominio del Centro Comercial ratificó el contenido de la notificación, empero se observa que la notificación fue impuesta a una persona jurídica distinta a la que suscribió el contrato que se pretende resolver con la presente acción la desecha del proceso y así se establece.

• Marcado con letra “N”, “Ñ”, originales de recibo de condominio emanados por la junta de condominio Galerías Ávila, con el fin de demostrar que la arrendadora cancelo las cuotas de condominio correspondientes a los meses de marzo y abril de 2011, por el incumplimiento de la arrendataria. Dichos instrumentos fueron ratificados en juicio por la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Ávila, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

• Marcado con letra “O” copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nro. 2011-1456 emanado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, aperturado el 08 de noviembre de 2011, con el cual se pretende demostrar que la inquilina consignó en forma extemporánea los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de junio a noviembre de 2011 a razón de TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bsf. 3.520,00) cada uno, monto este que no fue pactado y que por demás no cancelaron el mes de mayo de 2011. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

En el acto de pruebas la actora presentó:

• Reproduce el merito favorable de los auto que fueron consignados con el escrito de contestación a la demanda. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

• Promueve prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los fines que se requiera información sobre los hechos alegados a los siguientes entes: La Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Ávila y Banesco Banco Universal sede de Bello Monte. Dicha prueba fue evaluada y se encuentra valorada en autos, razón por la cual este Juzgado nada tiene que valorar sobre la misma.

• Promueve prueba de posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil en la persona de Yenifel Infante. Este Juzgado observa que dicha prueba fue admitida y fijada por el Tribuna a-quo, no obstante en autos no consta la evacuación de la misma y en razón de ello le es imposible pronunciarse sobre valor probatorio alguno.

• Alega la confesión de la parte demanda contentiva en el expediente de consignaciones signado bajo el Nro. 2011-1456, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este Circunscripción Judicial en donde señala que se encuentra consignado los meses desde junio de 2011 hasta noviembre de 2011 con lo cual se demuestra la falta de pago.

Por su parte la demandada presentó junto con el escrito de contestación a la demanda presentó los siguientes documentales:

• Copia simple de copia certificada del acta constituida de la Compañía Anónima Inversiones Torbillo, registrada ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, donde consta el carácter de directora de la ciudadana Yenifel Ynfante y que acredita su condición para otorgar poder apud acta a su apoderado judicial para el presente juicio. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil y así se establece.

En el lapso probatorio presentó:

• Ratifica la inadmisibilidad de la acción por virtud del contenido de la cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento, por cuanto a su parecer la actora no cumplió con agotar la vía amistosa.

• Ratifica que el contrato se encuentra a tiempo indeterminado y que el mismo comenzó a regir el 19 de noviembre de 2004, y tendría una duración de tres (03) años y sería prorrogado por un periodo de tres (03) años más, siendo su vencimiento el 19 de noviembre de 2010, vencido dicho lapso la arrendataria continuo en posesión pacifica del local hasta la presente fecha, operando la tácita reconducción y en virtud de ello la acción que intenta es errónea toda vez que corresponde a un desalojo.

• Reproduce en todo su contenido el contrato de arrendamiento. Dicho instrumento se encuentra valorado en autos. Y así se decide.-

• Reproduce el expediente de consignaciones Nro. 2011-1456 emanado por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio contentivo de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, a razón de TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bsf. 3.500,00) y para los meses de diciembre de 2011, enero, febrero y marzo de 2012 a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bsf. 4.357,76) mensuales todos ellos con el índice de inflación dictado por el Banco Central de Venezuela tal como lo estipula la cláusula quinta del contrato, y que fueron consignados en el Tribunal de consignaciones. En relación a dichos instrumento este Juzgado se pronuncio al respecto.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 169 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de junio de 2012, mediante la cual declaró CON LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato incoara la ciudadana R.A.R.d.A. contra Inversiones Torbillo, C.A., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Como punto previo al pronunciamiento de fondo de la presente controversia, este Tribunal, procede a pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda, alegada por la representación judicial de la parte demandada, observa quien suscribe el presente fallo, que en la Cláusula vigésima séptima del contrato de arrendamiento, las partes estipularon:

…OMISSIS…

Por otra parte, señala la demandada, que es inadmisible por haberse pactado la cláusula anteriormente transcrita, en tal sentido esta juzgadora observa que se acordó que las partes harían su mejor esfuerzo por resolver las controversias amigablemente, y que si transcurridos treinta días de la notificación de la intención de resolver la controversia, podían acudir al arbitraje, esto no es una causa de inadmisibilidad como señala la representación judicial de la parte demandada, pues se estaría limitando el derecho de acceso a la justicia con una disposición contractual, el cual es de rango constitucional, por lo que esta cláusula es contraria al artículo 26 Constitucional, pues no puede impedirse el acceso a la justicia con una cláusula contractual restrictiva.

…OMISSIS….

La cláusula anteriormente transcrita no contiene una renuncia expresa a la jurisdicción ordinaria, sino que dice que renuncian a cualquier fuero que pudiera corresponderle, por lo que no cumple con lo requerido por el artículo 5 de la Ley de Arbitraje comercial, por lo que se concluye que no estamos ante la presencia de un compromiso arbitral, el cual en todo caso, no es una causal de inadmisibilidad de la acción propuesta, sino objeto de la cuestión previa de falta de jurisdicción, por lo que se declara SIN LUGAR LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

…OMISSIS…

Así las cosas concluye quien suscribe que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado y que el mismo se encuentra en prórroga legal, la cual culmina el 19 de Noviembre de 2012. Así se establece; y en consecuencia, se declara sin lugar la inadmisibilidad de la acción propuesta por la parte demandada.”

Consta de la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, producido por la parte actora acompañando el libelo, que en fecha 8 de Noviembre de 2011, la parte demandada, comenzó a consignar los cánones de arrendamiento, a favor de la actora, consta así mismo que en mes de Noviembre de 2011, consignó los cánones de arrendamiento desde Junio hasta Noviembre de 2011, por lo que los cánones de arrendamiento desde el mes de Junio hasta el mes de septiembre fueron pagados extemporáneamente y en consecuencia, no tienen efectos liberatorios; tenía la parte demandada, la carga de probar que el mes de Mayo lo ha pagado, lo cual no probó durante el proceso, pues señala que lo ha consignado en el Tribunal de Consignaciones arrendaticias, pero en el expediente, consta que consignó a partir del mes de Junio de 2011; así mismo, consta del expediente de consignaciones arrendaticias que la parte demandada depositó oportunamente los cánones de arrendamiento de los meses se Diciembre de 2011; Enero, Febrero y Marzo de 2011, pero a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 4.357,76), es decir que es una consignación no susceptible de solventar al arrendatario, toda vez que el canon de arrendamiento era de SEIS MIL BOLÌVARES (Bs. 6.000,00), por lo que el primer incumplimiento del contrato de arrendamiento, alegado por la parte actora para fundamentar la acción resolutoria, ha quedado plenamente comprobado. Así se decide.

Alega la parte actora que la demandada, dejó de abrir el local arrendado durante 45 días, sin autorización, incurriendo en incumplimiento a las normativas internas del Centro Comercial, por lo que le fue impuesta una sanción por la Administración del Centro Comercial, la cual es una multa; la demandada, negó este hecho, la actora promovió la prueba de informes al Condominio del Centro Comercial Galerías Ávila, el cual respondió informando, que al local F-27, se le suscribió una notificación de sanción por la cantidad de CINCO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 5.175,,) por hacer permanecido cerrado durante 45 días sin autorización desde el 01 de Octubre de 2011 hasta el 14 de Noviembre de 2011; que la arrendataria se negó a firmar la notificación y colocó una nota a la misma; prueba que se aprecia como plena prueba de que la demandada mantuvo el local cerrado durante 45 días, por lo que fue multada, ahora bien en la cláusula décima sexta del contrato, la arrendataria, se compromete a cumplir el Reglamento Interno del Centro Comercial; pero no consta de las actas procesales que el Reglamento Interno del Centro Comercial, impida tener un local cerrado, por lo que en criterio de quien suscribe, no esta plenamente comprobado el incumplimiento del contrato consistente en el incumplimiento del Reglamento Interno del Centro Comercial.

El otro hecho constitutivo de incumplimiento del contrato, es el alegato de que la actora fue quien pagó las cuotas de condominio de los meses de Marzo y Abril de 2011, incurriendo la demandada en otra causal de resolución de contrato, de acuerdo con el numeral 2 de la Cláusula Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento, no indica la parte actora , que la demandada no los pagó; la demandada niega haber incumplido con su obligación, al respecto se observa que el recibo de condominio del mes de Marzo de 2011, con vencimiento en fecha 17 de Abril de 2011, fue pagado en fecha 18 de Mayo de 2011, por la parte actora, según consta de la prueba de informes promovida por la parte actora; el recibo del mes de Abril de 2011, con vencimiento al 17 de Mayo de 2011, fue pagado el 18 de Mayo de 2011, también por la parte actora, ya vencido por lo que es evidente que la demandada no cumplió oportunamente con su obligación de pagar los recibos de condominio, obligación prevista en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, por lo que incurrió en la causal de resolución prevista en el ordinal 2 de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento.

Según el artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, así las cosas, la parte demandada, la arrendataria, se obligo a pagar los cánones de arrendamiento dentro de los cinco días de cada mes, por lo que se entiende que es por mes vencido, en el párrafo primero de dicha cláusula se establece que la falta de pago de dos mensualidades dentro de los 15 días siguientes a su vencimiento, da lugar a la resolución del contrato, demostrado como quedó que la parte demandada no pagó el mes de Mayo de 2011, y los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre, los pagó en Noviembre de 2011, mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias, es evidente que la demandada ha incurrido en incumplimiento contractual y que el mismo debe ser declarado resuelto conforme lo prevé el artículo 1167 del Código Civil. Así mismo, en cuanto al incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio de los meses de Marzo y Abril de 2011.

Deduce además como pretensión la actora que se condene a la demandada a pagar como indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento, la suma de SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 66.000,00) que es el equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, desde Mayo de 2011 hasta Marzo de 2012, ambos inclusive, SEÌS MIL BOLÌVARES (Bs. 6.000,00) por cada mes de ocupación del inmueble hasta que la sentencia sea declarada definitivamente firme, pretensión que debe prosperar en derecho, pues la demandada ha estado ocupando el inmueble sin cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado en el contrato. Así mismo en cuanto a la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios por concepto de las cuotas de condominio que fueron pagadas por la arrendadora, en vista del incumplimiento de la demandada. Así se establece.” (Negrillas de esta alzada)

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, declaró con lugar la acción de Resolución de Contrato intentada por Rut contra Inversiones Torbellino, para a resolver la presente apelación bajo las siguientes consideraciones:

La parte demandada recurre de la sentencia por considerar inadmisible la demanda, toda vez que existe una clausula compromisoria de “arbitraje de derecho” contenida en la Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento para la resolución de conflictos que surgieran del contrato suscrito.

Así pues, el arbitraje de derecho es aquel que se resuelve con arreglo al derecho aplicable y sólo es admisible en aquellas materias susceptibles de transacción.

No obstante, para acudir al también llamado arbitraje de derecho es requisito sinen quanum la existencia de un compromiso arbitral contenido en un instrumento auténtico donde se incluya una cláusula que sostenga el acuerdo de arbitraje o en todo caso suscribir un documento aparte donde dejen constancia de su voluntad de someterse a arbitraje bajo una manifestación de voluntad inequívoca y expresa de las partes involucradas a renunciar al fuero ordinario.

Con relación a ello, la jurisprudencia patria ha señalado que por cuanto el arbitraje constituye una excepción a la jurisdicción ordinaria, exige el cumplimiento y la verificación de una manifestación de voluntad inequívoca y expresa de las partes involucradas; que se debe verificar para conocer la voluntad de enervar cualquier conocimiento judicial sobre las controversias suscitadas entre las partes; y que dicha voluntad debe constar en una disposición indubitada.

Desde esta perspectiva, se hace imprescindible en el caso bajo examen, analizar los siguientes elementos fundamentales:

1. Validez y eficacia de la cláusula compromisoria; esto es, el apego a los requisitos que la legislación exige para que tales acuerdos surtan plenos efectos jurídicos, tanto en el campo sustantivo como en el objetivo y, por tanto, resulte enervado el conocimiento de la jurisdicción ordinaria.

2. Expresa voluntad de enervar cualquier conocimiento judicial sobre las controversias suscitadas entre las partes.

3. Disposición indubitada de hacer valer la excepción de arbitraje”.

Consta del contrato de arrendamiento f. 21, cláusula vigésima quinta denominada Arbitraje en la cual se instituye:

Toda dificultad, discrepancia o conflicto que se suscite entre LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA, con ocasión del presente contrato, deberá ser resuelta de una manera amigable, comprometiéndose ambas a partes a realizar sus mejores esfuerzos para solucionar dicha controversia. Transcurridos treinta (30) días continuos desde el momento en que una de la las partes notificó a la otra su intención de solucionar la controversia surgida sin que haya sido posible la resolución del mismo de manera amigable, ambas partes estarán en libertad de acudir, renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a someter dicha cuestión a arbitraje de derecho. El idioma que se utilizará en las actuaciones arbítrales será el español y el procedimiento arbitral se substanciara en la ciudad de Caracas

Conforme ello se puede evidenciar la existencia de una cláusula que lejos de ser compromisoria contempla las diferentes formas que acordaron las partes para resolver conflictos que nacieran del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y que tendría lugar siempre y cuando ambas partes cumplieran con las siguientes condiciones a saber: 1. Se notificara a la otra parte el conflicto surgido, 2. Se agotara la vía amistosa para resolver el conflicto en un lapso de treinta (30) días continuos contados desde el momento en que una de la las partes notificó a la otra su intención de solucionar la controversia; 3. Que no haya sido posible la resolución del mismo de manera amigable; 4. Que las partes renunciaran a resolver el conflicto por cualquier otro fuero.

A propósito de la última condición debe advertirse que el compromiso arbitral es exclusivo y excluyente de la jurisdicción ordinaria y por tal razón es que las partes deben enunciar en el acuerdo o cláusula arbitral de manera expresa e inequívoca la voluntad de someterse a arbitraje de derecho sin condición alguna, de lo contrario la misma no puede constituir un compromiso arbitral inequívoco hasta tanto se cumpla con las condiciones establecida y así se establece.

De tal forma y en virtud de existir una serie de condiciones para activar el arbitraje de derecho con el objeto de resolver contiendas que emerjan del contrato de arrendamiento la defensa que le asistía al demandado para excepcionarse de la vía judicial era la contenida en el ordinal 7 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y que en virtud que no fue ejercida debe soportarse como un consentimiento tácito que apertura la vía judicial para disipar la contienda arrendaticia y así se decide.

Asimismo, la parte demandada considera que debe declararse inadmisible la acción de resolución de contrato interpuesta, en virtud de señalar que el contrato es a tiempo indeterminado,

Así se puede percatar de la cláusula Cuarta del contrato objeto de controversia lo siguiente:

“Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración de este contrato es de tres (03) años fijos, contados a partir del “Día de Apertura o inicio de Actividades Comerciales” del CENTRO COMERCIAL. Este periodo de duración de TRES (03) AÑOS será prorrogados por un lapso igual de tiempo, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos Ciento Ochenta (180) días continuos de anticipación a la conclusión del término”.

Se interpreta de la anterior cláusula que las partes establecieron como lapso de su relación locativa un lapso fijo de tres años, con la previsión de que seria renovado por un lapso igual siempre y cuando una de las partes notificará a la otra su voluntad de prorrogarlo con una anticipación de por lo menos 180 días

En el caso de marras, se observa que si bien en el contrato de arrendamiento las partes establecieron en la cláusula Tercera que la vigencia del contrato de arrendamiento comenzaba una vez el Centro Comercial iniciara sus actividades comerciales y siendo que la fecha exacta no se logró demostrar por falta de ratificación; este Tribunal estima la vigencia del mismo a la fecha de su otorgamiento es decir a partir del 29.11.04 y así se decide.

De tal manera, siendo que desde la fecha 29.11.04. (Vigencia del contrato) hasta el día 29.11.07., fecha de vencimiento del primer contrato, no medio notificación previa de “voluntad de no renovar”, el mismo sufrió una renovación que venció el 29.11.10, tal como lo estipula la cláusula Cuarta del contrato.

Así ello significa que se consumó con el tiempo de duración del contrato y su prorroga y por tal razón el contrato se encuentra cumplido a tiempo determinado y así se establece.

De lo anterior se infiere que al declararse que la relación arrendaticia es a tiempo determinado la acción invocada por la demandante se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.

Ahora bien, la parte actora acude ante el órgano jurisdiccional para que le sea tutelado su derecho de acción de Resolución de Contrato por incumplimiento del mismo, toda vez que presuntamente la demandada incumplió con varia convenciones acordadas a saber: 1. El pago de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2012, 2. Abrir el local una vez comenzará las actividades comerciales en el centro comercial Galerías Ávila, 3. El pago del condominio correspondiente a los meses de marzo y abril de 2011.

De tal modo, establece el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.

Asimismo contempla el artículo 1.167 euisdem:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Conforme a dichas normas, una vez que las partes celebren un contrato ambas deben respetar las convenciones en el contenida, ya que de lo contrario la otra parte puede a su elección pedir el cumplimiento o resolución del mismo con la indemnización de daños y perjuicio ocasionado por el incumplimiento.

Así, los efectos que produce la Resolución de Contrato estriban en devolver la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, como si éste no se hubiera suscrito.

No obstante, para que proceda dicha acción debe comprobarse en juicio el incumplimiento de convenciones suscritas.

En este orden de ideas, si bien es cierto que la parte demandada en el presente caso demostró la consignación de las pensiones reclamadas, no menos cierto es que la parte actora logró demostrar que su contraparte en fecha 08.11.11., de forma extemporánea pagó las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y octubre de 2011, a razón de TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bsf. 3520 Bsf.), no siendo dicho monto el convenido por las partes, pues como quedo probado a partir del año 2011, el canon de pensiones arrendaticias concernía a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bsf. 6.000,00), mensuales.

Asimismo se observa que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2012 fueron pagados a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 4.357,76).

En consecuencia, dichos pagos no tienen efectos liberatorios y constituye la insolvencia en el pago de arrendamiento y el incumplimiento del contrato. Y así se decide.

La parte actora alega que otro hecho que compone el incumplimiento del contrato de arrendamiento se centra en el incumplimiento de la parte demanda en abrir el local una vez el Centro Comercial Galerías Ávila iniciara sus actividades comerciales.

Empero, como bien se estableció en el lapso probatorio la comunicación de apertura de actividades emitida por el Centro Comercial Galerías Ávila aunque fue destinada al local objeto de controversia no fue dirigida a la persona jurídica hoy demandada, aunado que para la fecha 19.11.2004 las partes no habían suscrito el contrato de arrendamiento sobre dicho bien y en razón de ello es por lo que dicho incumplimiento no puede proceder en derecho y así se decide.

Por último alegó la actora el incumplimiento en los pagos de condominio acordados por cláusula sexta del contrato y por cuanto mediante la ratificación de instrumentos bancarios se probo en juicio que efectivamente los meses de marzo y abril de 2011 fueron sufragados por la actora R.A.R.d.A. a favor del local 27-F del Centro Comercial Galerías Ávila, se evidencia un real incumplimiento en el pago de condominio y así se decide.

Las faltas ut supra se presumen culposas, por no haber probado la arrendataria ningún hecho o situación que pueda excusar su incumplimiento, y en virtud de ello lleva a la convicción de este Juzgador a concluir que en el caso concreto, la parte demandada incumplió con las cláusula Quinta y Sexta, del contrato de arrendamiento y en consecuencia ello hace forzoso declarar procedente la presente acción y así debe constar en el dispositivo del fallo a dictarse.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por el abogados F.A.H., anteriormente identificados, en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES TORBILLO C.A., contra la sentencia de fecha 28.06.12, dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-

SEGUNDO

SE CONFIRMA con diferentes motiva la sentencia de fecha 28.06.12, dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SE DECLARA RESUELTO, el contrato de arrendamiento celebrado el 29.11.04., por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de Noviembre de 2004, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

CUARTO

SE ORDENA a la parte demandada Inversiones Torbillo C.A. a entregar el local identificado con el Nro. F-27, ubicado en la Avenida Urdaneta, cruce con Avenida El Parque, Centro Comercial Galerías Ávila, Nivel Feria, San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas.

QUINTO

SE CONDENA a la parte demandada a pagar la suma de SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 66.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las cláusulas Quinta y Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. A ésta cantidad deberá ser compensada con las cantidades de dinero depositadas a favor de la actora ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con el número 2011-1456,

SEXTO

Se condena a la parte demandada a pagar la suma de MIL OCHOCIENTOS DEICISEIS BOLIVARES FUERTES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 1.816,24) por concepto de cuotas de condominios correspondientes a los meses de marzo y abril de 2011.

SEPTIMO

De conformidad con el contenido del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte apelante.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los cinco (05) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012).- 202º y 153º.-

EL JUEZ,

V.J.G.J.

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA

En la misma fecha, siendo las 2:00 PM., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M.