Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 26 de Febrero de 2008

Cursa el presente Expediente en éste Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado: Ustinovk S.F.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.268.514, inscrito en el Instituto de Previsión Social bajo el N° 32.508, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos: J.d.J.S.C. y L.d.V.R.d.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.903.232 y V-4.626.505, respectivamente, parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26 de Julio de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, según la cual declaró inadmisible la demanda incoada en juicio de Desalojo por los ciudadanos: J.d.J.S.C. y L.d.V.R.d.S., antes identificados, contra la Sociedad Mercantil Inversiones Pasteurizadora Lara, C.A. (INVPASLARA, C.A.), registrada el por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 08/09/93, anotado bajo el N° 14, folios 81 al 83 vto., Tomo V, Adicional 1, de los Libros de Comercio llevados por ése Juzgado (hoy, Registro Mercantil Primero), representado por ciudadano W.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.238.713, que se tramita en el expediente N° 2.351-07 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 25 de Septiembre del año 2007, se recibió por distribución, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 29 de Octubre del año 2007, siendo la oportunidad para la presentación de los informes, se observa que sólo la parte actora hizo uso de tal derecho; el Tribunal fijó lapso para presentar las observaciones a los informes presentados.

En fecha 08 de Noviembre de 2007, siendo la oportunidad para la presentación de las observaciones escritas sobre los informes de la contraria, se observa que las partes no hicieron uso de tal derecho. El Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 24 de Enero del año 2008, venció el lapso para dictar la correspondiente sentencia, el tribunal difirió el pronunciamiento para dentro de los treinta (30) día siguientes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Estando dentro del lapso de diferimiento, se pasa a sentenciar en los términos siguientes:

DE LA SENTENCIA APELADA.

Ante esta Alzada la co-apoderada judicial de la parte actora Abogada: Y.N.Á., denunció que la sentencia recurrida no cumple con lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que en la misma se declara inadmisible la demanda de desalojo sin explicar el motivo de derecho en que se funda tal decisión; aunado a lo expuesto, alegan que las sentencias deben fundarse en la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas, y no obstante a ello, la recurrida incurre en un falso supuesto, el cual según afirma consiste en fundar la decisión dando por demostrado un hecho cuyas pruebas no aparecen en autos, señalando que la parte demandada no contestó la demanda ni promovió pruebas, y que por lo tanto no alegó el hecho de la supuesta falta de desahucio invocado en la recurrida, en virtud de todo ello solicitó que la sentencia apelada fuera anulada.

En cuanto a la sentencia apelada es necesario hacer un pronunciamiento inicial respecto del cumplimiento de los requisitos establecidos en los artículos 243 del Código de Procedimiento Civil.

La Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo, ha sentado jurisprudencia en el sentido de que la falta de decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida o a las excepciones o defensas opuestas constituye el vicio de incongruencia. ”El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma H.D.E., el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una sentencia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este proveimiento...(omissis).

Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre alguno de los pedimentos formulados por las partes.

Tenemos entonces que la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, mas ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.”

Debe además agregar este Tribunal, que el ordinal 4° del artículo 243 de la Ley Adjetiva Civil, indica que la sentencia debe contener los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

Observa esta Alzada, que la Juez “A Quo” en la oportunidad de dictar la sentencia fundó su decisión en un hecho que no había sido alegado en el proceso, vale decir, invocó la supuesta falta de desahucio; aunado a ello se evidencia que la recurrida no señaló ni explicó los motivos de derecho en que fundó su decisión de declarar inadmisible la demanda, trayendo esto como consecuencia que la misma, es decir, la sentencia apelada, se encuentre inficionada de nulidad todo conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, por cuanto el juez “A Quo” no se pronunció en la sentencia de conformidad con la ley, la sentencia contiene el vicio de inmotivación, todo de conformidad con el artículo 244 y 243 ordinal 4º y 5° del Código de Procedimiento Civil, que la hacen nula de nulidad absoluta. Y ASI SE DECLARA.

De conformidad con el artículo 209 de la Ley adjetiva, este Tribunal, pasa a decidir en los términos siguientes:

Antecedentes del caso bajo examen:

En fecha 03 de abril de 2007, se interpuso la demanda cabeza de autos por el abogado: Ustinovk S.F.A., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos: J.d.J.S.C. y L.d.V.R.d.S., contra la sociedad mercantil: Inversiones Pasteurizadora Lara, C.A., con fundamento en lo establecido en la causal del literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil.

En fecha 13 de abril del año 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, declinó la competencia en un Juzgado de Primera Instancia, correspondiéndole por distribución conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial de estado Barinas, tribunal que profirió la sentencia que esta Alzada revisa por vía de apelación.

DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

Indica el apoderado judicial de la parte actora en el escrito contentivo de la demanda, que su mandante ciudadano: J.d.J.S.C. en fecha 26 de agosto de 1997, celebró contrato de administración de inmueble con la sociedad mercantil: M.P.B.R., S.R.L, el cual tiene por objeto un inmueble de su propiedad el cual consiste en una casa ubicada en la Urbanización Alto Barinas Norte, al final de la Avenida Francia, en el Conjunto Residencial Los Cedros, distinguida con el N°. 418, de esta ciudad de Barinas, estado Barinas; la cual pertenece en propiedad a sus representados según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Barinas, estado Barinas, bajo el N° 36, folios 120 al 122, Tomo once (11), Protocolo Primero, Principal y duplicado, Tercer Trimestre del año 1995. Que con base a las facultades atribuidas por su representado a la señalada sociedad inmobiliaria, esta última celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil: Inversiones Pasteurizadora Lara, C.A. (INVPASLARA C.A.). Afirmó que el referido contrato de arrendamiento quedó autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Barinas, en fecha 27 de junio de 2003, anotado bajo el N° 82, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada oficina. Señaló, que el canon mensual de arrendamiento pactado fue la cantidad de: cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,oo), y que el referido contrato tuvo en principio una vigencia determinada de un (1) año, contado a partir del día primero de junio de dos mil tres (01-06-2003), hasta el día primero de junio del año dos mil cuatro (01-06-2004), que de igual forma, se estableció contractualmente que el mismo podía ser prorrogado automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (1) año cada uno; siendo así que a partir del 01 de junio de 2004, dicho contrato quedó prorrogado automáticamente. Alegó, que la arrendataria no ha pagado, ni por si, ni por persona que obrara en su nombre, el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil cinco (2005), los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006), y los meses de enero, febrero, marzo y abril del corriente año dos mil siete (2007); por lo que en consecuencia, la arrendataria adeuda hasta el día treinta de marzo del año dos mil siete (30-03-2007), todas las pensiones arrendaticias causadas en el referido periodo de diez y nueve (19) meses consecutivos; hecho este que por sí sólo constituye causal de desalojo conforme a la norma contenida en el literal “a” del artículo 34 de al Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Fundamentó su demanda, como ya se señaló en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil.

Solicitó, el desalojo del inmueble arrendado, la restitución del mismo en las mismas condiciones en que fue recibido por la arrendataria, el pago de las pensiones de arrendamiento causadas y no cumplidas antes aludidas, así como también aquellas pensiones arrendaticias mensuales que se sigan venciendo durante el curso del juicio, peticionando además la indexación sobre las cantidades adeudadas como pensiones arrendaticias, y los intereses de mora devengados de conformidad con el artículo 1.269 del Código Civil.

Requirió además, medida cautelar de secuestro jurando la urgencia del caso.

Anexó al libelo de la demanda los documentos siguientes:

• Copia certificada de Documento, folios 13 al 15, Marcado “B”, contentivo de Contrato de Administración, celebrado entre: M.P.B.R., S.R.L, de , inscrita en el Registro Mercantil del Estado Barinas, en fecha 09 de marzo de 1994, bajo el N° 40, Tomo 4-A, Primer Trimestre, representada por el ciudadano: J.A.M.P., en su carácter de Director Gerente, y por la otra parte el ciudadano: J.d.J.S.C., en su carácter de propietario del inmueble ubicado en la Urbanización Los Cedros N° 418, final avenida Francia con Los Llanos, Alto Barinas Norte, Barinas Estado Barinas, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 26 de Agosto de 1997, quedando anotado bajo el N° 15, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

• Copia certificada de Documento, folios 16 al 22, Marcado “C”, contentivo de Contrato de Arrendamiento de un inmueble con las siguientes características: Casa de una planta, cuatro (4) habitaciones con sus respectivos closets, cuatro (4) Salas de Baño con sus respectivas piezas sanitarias y accesorios en buen estado de funcionamiento, servicios de agua y electricidad al día, servicio de condominio por concepto de vigilancia al día, una (1) sala, un comedor, área de cocina empotrada con el artefacto eléctrico (campana), área de lavadero; ubicada en la Urbanización Alto Barinas Municipio Barinas Estado Barinas; celebrado entre: M.P.B.R., S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Barinas, en fecha 09 de marzo de 1994, bajo el N° 40, Tomo 4-A, Primer Trimestre, representada por el ciudadano: J.A.M.P., en su carácter de Director Gerente, y por la otra parte el ciudadano: W.J.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.238.713, en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PASTEURIZADORA LARA C.A. (INVPASLARA C.A.), registrada por ante el Registro Mercantil Primero de Barinas en fecha 08 de Septiembre de 1.993, bajo el N° 14, folios 81 al 83, tomo V, adicional 1, el mencionado contrato quedó debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de la Ciudad de Barinas, Estado Barinas, en fecha 27 de Junio de 2.003, quedando anotado bajo el N° 82, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Se evidencia en las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte demandada: Inversiones Pasteurizadora Lara, C.A. (INVPASLARA, C.A.) fue citada en la persona del ciudadano: W.J.M.C., en su carácter de representante legal de la misma. (Ver folio 43)

En la oportunidad legal, la parte demandada no dio contestación a la demanda, y de igual modo no promovió pruebas en la oportunidad correspondiente.

Establecido lo anterior, este tribunal observa que la parte actora invoca a los efectos del ejercicio de la acción de desalojo, un contrato de arrendamiento debidamente firmado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 17 de junio de 2003, anotado bajo el N° 82, Tomo 52 de los libros de Autenticaciones llevados por la aludida oficina, fundamentado su acción en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil.

En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…

(resaltado de este tribunal)

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99)

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, que sirve de apoyo a la parte actora en la presente acción, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones de desalojo se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

Conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el señalado artículo.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prorroga alguna.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.

El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)

Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada revisar indeclinablemente la admisibilidad o no de la acción incoada, y para ello se hace necesario analizar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado a los folios del folio 16 al 21, que la sociedad mercantil M.P.B.R., S.R.L. celebró contrato de arrendamiento de inmueble con la empresa: Inversiones Pasterurizadora Lara, C.A. (Invpaslara C.A.), cuyo objeto es una casa ubicada en la Urbanización Alto Barinas, final avenida Francia, Conjunto Residencial Los Cedros N° 418, Jurisdicción del Municipio Barinas, pactando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 420.000,oo (hoy 420,oo Bs.F), en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: TERCERO: “La duración del presente contrato es de un (1) año contados (sic) a partir del día primero de Junio (sic) de dos mil tres (01-06-2003) hasta el día primero de Junio (sic) de dos mil cuatro (01-06-2004) término que será prorrogado automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (1) año cada uno, a menos que algunas de las partes participe por escrito con dos (2) meses de anticipación o al vencimiento de cada prorroga su voluntad de resolverlo, quedando entendido que si al vencimiento del presente contrato o de alguna de sus prorrogas, “El Arrendador” no deseare prorrogarlo, “El Arrendatario estará en la obligación de desocuparlo sin protesta para dicha fecha…”

A lo anterior debemos agregar, que el apoderado actor en el libelo señala: “El referido contrato tuvo en principio una vigencia determinada de un año (1) año, contado a partir del día primero de junio de dos mil tres (01-06-2003) hasta el día primero de junio del año dos mil cuatro (01-06-2004). De igual forma, contractualmente se estableció que el mismo podía ser prorrogado por periodos iguales y sucesivos de un (1) año cada uno; siendo así como a partir del primero de junio de dos mil cuatro, dicho contrato quedó prorrogado automáticamente.” (Resaltado de este Tribunal)

En consecuencia, habiendo sido analizado el contrato de arrendamiento de inmueble en su cláusula tercera, y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, para quien aquí juzga resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, lo que no implica como señala la parte actora, que el tantas veces señalado contrato se haya convertido en uno a tiempo indeterminado, dado que se desprende de la indicada cláusula tercera que si el contrato es prorrogado técnicamente nace un nuevo contrato con las mismas características, es decir, sigue siendo a tiempo determinado de un (1) año cada uno, y el mismo expiraría cuando uno de las partes manifestare a la otra su intención de no prorrogarlo. Distinto sería el caso, si en el contrato de arrendamiento se fija un lapso fijo de duración sin convenir prorroga alguna, y vencido dicho lapso el arrendatario continuara ocupando el inmueble y el arrendador continua recibiendo el canon correspondiente, esto hace que el contrato se convierta en indeterminado, en razón de que no es posible saber cuando el mismo culmina. Por otro lado, también un contrato a tiempo determinado se convierte a tiempo indeterminado, si el mismo no consta en instrumento público o privado de fecha cierta y el inmueble objeto del contrato es enajenado.

Así las cosas, tal y como ya se dijo en el cuerpo del presente fallo, queda establecido que en el caso bajo examen nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado renovable automáticamente, cuyas prorrogas siempre serán de un (1) año por convención expresa contenida en el mismo, por lo que resulta contrario a la Ley la admisión de la presente pretensión de desalojo, en virtud que tal acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo es posible ejercerla cuando se trate de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, en consecuencia, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el indicado artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, es procedente declarar inadmisible la acción de desalojo intentada. Y ASI SE DECIDE.

Como quiera que al declararse la inadmisibilidad de la presente acción, por ser contraria a derecho, tal y como se dejó establecido en el cuerpo del presente fallo, considera esta Juzgadora inoficioso analizar los planteamientos y demás pruebas presentadas. Y ASI SE DECLARA.

En virtud de las anteriores consideraciones, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora no debe prosperar, y la demanda debe ser declarada inadmisible con la motivación expuesta, y la sentencia recurrida debe ser anulada. Y ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: