Decisión nº DEFINITIVA de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 1 de Diciembre de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ESTADO PORTUGUESA

ACARIGUA

EXPEDIENTE C-442

DEMANDANTE S.C.H., mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V.-7.599.651

DEMANDADO G.O.C.H., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.241.854.-

MOTIVO DESALOJO DE INMUEBLE.-

SENTENCIA DEFINITIVA.

CONOCIENDO EN ALZADA Del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

JUEZ: Abg. A.A.M..-

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicio la presente causa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 15 de julio del 2005, cuando el ciudadano S.C.H., debidamente asistido por el abogado H.S.C., demanda por DESALOJO DE INMUEBLE al ciudadano G.O.C. H.

El Aquo admitió la demanda por auto de fecha 19 de Julio de 2005 (f-10), ordenando la citación del demandado mediante boleta.

Por escrito de fecha 04 de agosto del 2005 (f-14) el demandado compareció ante el aquo, oponiendo la falta de cualidad para intentar la demanda por parte del actor y de su falta de cualidad e interés para sostener el juicio, igualmente dio contestación al fondo de la demanda.

En fecha 16 de Septiembre del 2005 (f-25), la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas.

Por escrito de fecha 19 de Septiembre del 2005 (f-31), la parte demandada promueve pruebas, en fecha 21 del mismo mes y año, mediante dos escritos rielantes a los folios 44 y 46, complementa el escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 30 de Septiembre del 2005 (f-62), la parte demandada consigno escrito de informes constante de cuatro (04) folios útiles.

Llegada la oportunidad legal de dictar sentencia, en fecha 03 de Octubre del 2005, el Juzgado Segundo del Municipio Páez de esta Circunscripción Judicial, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente acción.

En fecha 04 de Octubre del 2005 (f-85), el ciudadano G.O.C.H., apela de la decisión del aquo. La apelación es oída en ambos efectos en fecha 07 de Octubre del año en curso (f-86), remitiendo el presente expediente este Tribunal, para su distribución.

En fecha 14 de Octubre del año en curso (f-87), este Tribunal recibe la presente causa, fijando el décimo (10°) día de Despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 19 de Octubre del 2005 (f-88), el demandado, presenta escrito de promoción de pruebas ante este Tribunal.

En fecha 26 de Octubre del 2005 (f-91), el demandado por escrito pretende ilustrar algunos aspectos a este Despacho en relación a la sentencia definitiva, expresando la NECESARIA REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE NUEVA ADMISIÓN POR EXISTIR EN AUTOS UNA INEPTA ACUMULACIÓN.

En fecha 26 de Octubre del 2005 (f-105), se recibe del Juzgado Segundo del Municipio Páez, actuaciones recibidas del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, contentiva de la sentencia de fecha 18 de Octubre del 2005, donde se declara sin lugar la apelación formulada por el demandado, contra el auto que negó la admisión de las pruebas.

I

PUNTO PREVIO

SOBRE LA INEPTA ACUMULACIÓN

Debe este Juzgado pronunciarse primeramente como punto previo, sobre la alegación de la parte demandada en el escrito presentado ante esta instancia, cuando solicita la NECESARIA REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE NUEVA ADMISIÓN POR EXISTIR EN AUTOS UNA INEPTA ACUMULACIÓN, bajo los siguientes argumentos:

“…En la presente causa la parte accionante ha demandado el pago de la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS DIECISÉIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.316.750,00) por concepto de cobro de deuda por condominio, por una parte, y en el mismo petitorio, también demanda el pago de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 253.000,00), por concepto de cancelaciones de cánones de arrendamiento, todo lo cual suma la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.569.750,00), esto significa que en el petitorio de la demanda se ha demandado el cobro judicial de la cantidad de Bs. 1.569.750,00, y es el caso que por desbordar esta suma el limite previsto en el Decreto N° 1.029, de fecha 07 de enero de 1996, publicado en Gaceta Oficial Nro. 35.884, de fecha 22 de enero de 1996, para el tramite de cobro de bolívares por juicio breve…., la pretensión de cobro de bolívares demandada en el presente juicio, necesariamente tenia que sustanciarse por el tramite del juicio ordinario conforme lo prevee el decreto antes identificado y bajo ningún respecto podía tramitarse por la vía del juicio breve como se hizo y ocurrió en el juicio de donde emana la sentencia definitiva objeto de la presente apelación, y siendo que tal irregularidad procesal constituye una violación al orden publico procesal, toda vez que el procedimiento aplicable para la tramitación de la pretensión del pago de cobro de bolívares incoado es conforme a la ley el juicio ordinario, no podía acumularse tal pretensión, con otra pretensión de desalojo demandado conjuntamente con el petitorio del libelo de demanda, por cuanto el tramite de los juicios de desalojo de inmueble debe sustanciarse por el juicio breve por mandato de la Ley Especial que regula la materia; hacemos hincapié en señalar que en autos se produjo una inepta acumulación por haberse demandado conjuntamente el cobro judicial de una suma de Un millón Quinientos Sesenta y Nueve Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.569.750,00), que excede el valor de las demandas que por cobro de bolívares se pueden demandar por el tramite del juicio breve conforme al Decreto Nro. 1.029 y el desalojo de un inmueble cuyo tramite si corresponde al juicio breve por mandato o remisión expresa de la ley, siendo entonces que la demanda por cobro de bolívares intentada en mi contra ha debido sustanciarse por el tramite de juicio ordinario, y siendo que tal cobro de bolívares se acumuló con un procedimiento de desalojo de inmueble que se sustanció por el juicio breve, respetuosamente, solicito al Juez de Alzada que conoce de la presente apelación, se sirva declarar la nulidad y revocatoria de la sentencia apelada……

El Tribunal al respecto observa:

El tribunal debe recordarle al delatante de La inepta acumulación en esta segunda Instancia, lo siguiente, el proceso guarda un orden lógico y sucesivo de etapas procesales, una vez que una de ellas concluye jamás volverá, esa es la más nítida expresión del principio de preclusión procesal, admitir, de manera indiscriminada, que cualquiera parte pueda interponer, esgrimir, promover incidentes, formular solicitudes fuera de la oportunidad procesal, en cualquier estado y grado de la causa, sería conculcar la justicia, propiciar la anarquía y la inseguridad jurídica, con lo cual se transgrediría normas adjetivas y principios constitucionales y procesales vinculados al debido proceso , su carácter instrumental, sencillo, expedito y su real eficacia.

En este orden, La inepta acumulación, en la estructura del vigente procedimiento, se propone como cuestión previa, a tenor de lo dispuesto en el articulo 346, Ordinal 6° en relación con el 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, y la oportunidad procesal para esta defensa es, antes de contestar la demanda, de allí pues, que dicha alegación en esta Segunda Instancia es INTEMPESTIVA fuera de lugar. Así se decide.-

No obstante, para mayor claridad del oponente, considera necesario quien decide, apuntar la presente acción por DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por S.C.H., debidamente asistido por el abogado H.S.C., contra el ciudadano G.O.C. H., fue tramitada por el procedimiento breve, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, que establece:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

(Subrayado y cursiva del Tribunal)

Concluye este juzgador, cuando el A quo ADMITE la pretensión de la parte actora, y emplaza al demandado, por un lado le garantiza el acceso a la justicia a la parte accionante, y le brinda el derecha a la defensa a la accionada. Todo sincronizado a la vigente Carta Política de 1.999, que consagra a la República Bolivariana de Venezuela como un Estado “Social, de Derecho y de Justicia”, donde se garantiza una “Tutela Judicial Efectiva y el Acceso a la misma”, todo ello, bajo la nueva c.d.P. como “Un Instrumento fundamental para la Realización de la Justicia”, debemos entender que la cuestión de acceso a la justicia hoy en día no es tan sólo preocupación de los procesalistas; ha trascendido al campo Constitucional y la Jurisprudencia Constitucional, de distintos países, incluida Venezuela, se ha dedicado a dilucidar cuestiones relativas a la misma, toda vez que se trata de un elemento integrante de la figura de la Tutela Judicial Efectiva y, del Debido Proceso.

Con el Artículo 257 de la Constitución de 1.999, se consagra el principio por el cual se establece que, el fin que debe alcanzar el proceso no es otro que la realización de la Justicia. De esta manera, la Tutela Constitucional del Proceso, procura asegurar la conformación adecuada de las instituciones del Derecho Procesal y su funcionamiento, conforme a los principios que derivan del propio Orden Constitucional. Surge así, pues, el proceso como un instrumento al servicio de las garantías Adjetivas, la cual, ha escudriñado la propia Sala Constitucional (Sentencia N° 708 – 2.002), cuando ha establecido que el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, conocido también como Garantía Jurisdiccional es uno de los valores fundamentales, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado como garantía de la paz social. Lo que se trata es, - siguiendo a Cappelletti - de:

…adaptar a la concepción tradicional de justicia como mera libertad individual y equidad formal a esa dimensión social, que es tan importante en la nueva filosofía judicial de nuestros tiempos…

.

El concepto y alcance del Debido Proceso como Garantía Constitucional, es asegurar la efectiva vigencia de los derechos individuales reconocidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1.999, otorgando a toda persona la posibilidad de recurrir a la justicia para obtener la tutela jurídica de dichos derechos, por medio de un procedimiento legal previamente instituido en que se le brinda al peticionario la oportunidad de ser oído, ejercer el derecho a la defensa, de producir pruebas y decidir la causa mediante sentencia dentro de un término prudencial. Lo anterior significa entonces, que la Garantía Constitucional del debido proceso, comprende:

• El derecho a la Jurisdicción; esto es, el derecho que tiene toda persona de poder comparecer al órgano jurisdiccional del Estado en Demanda de Justicia, para que se establezcan los derechos individuales, cuando considere que los mismos han sido vulnerados.

• La facultad que tiene toda persona de tener conocimiento de la pretensión deducida en su contra, de poder ser oído, de defenderse, pudiendo contar con asistencia letrada, producir pruebas y obtener una sentencia que oportunamente resuelva su causa.

• La sustanciación del proceso ante el Juez Natural, esto es, que nadie puede ser juzgado por comisiones especiales, sino por aquellos funcionarios judiciales designados por la ley, preciosa garantía implícita en el artículo 49, ordinal 4to del documento Constitucional que asegura la imparcialidad del Tribunal que ha de juzgar impidiendo que el curso de la justicia sea alterado mediante designación de Jueces “Ad Hoc”.

• La observación de un procedimiento establecido por la ley para el tipo de proceso que se trate, donde se asegure la defensa en juicio, la bilateralidad de la audiencia y la igualdad de las partes en el proceso.

Tomando en consideración tales componentes de la “Tutela Judicial Efectiva”, es preciso destacar para éstos efectos, que el Debido Proceso, toma expresión concreta en varias modalidades, una de las cuales constituye el derecho que tienen las partes de acceder al órgano jurisdiccional en resguardo de sus derechos, y que a la vez es expresión del derecho de petición, o ejercicio de la acción procesal.

Finalmente, decide este juzgador, QUE NO EXISTE NINGUNA RAZÓN LEGAL, QUE IMPIDA QUE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO PUEDA EJERCERSE CONJUNTAMENTE, CON LA SUBSECUENTE RECLAMACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, como consecuencia de la falta de pago, de admitirse tal aseveración, lo que en mayor dimensión podría afectar es declarar improcedente el Cobro de Bolívares, pero de ninguna manera cerrar el acceso a la justicia del Justiciable, o como lo solicita declarar la reposición de este juicio al estado de nueva admisión de la demanda propuesta.

De igual forma observa quien decide, aceptar lo peticionado por el accionado, resultaría contrario a los principios constitucionales, en el sentido de que una vez obtenida una decisión favorable en el juicio de desalojo, tenga que trabar un nuevo proceso judicial, es decir, recurrir nuevamente ante los órganos de administración de justicia, para reclamar las pensiones de arrendamientos impagados, siendo estas las razones por la cual debe declararse IMPROCEDENTE la solicitud de reposición, solicitada por la parte actora ante esta superioridad, la cual es manifiestamente inútil y contraria a la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.-

Aunado a ello, no es cierto lo aducido por el demandado, de tal forma, no tiene razón cuando en su escrito de informes, invoca que debió sustanciarse por los trámites del procedimiento ordinario este juicio inquilinario, porque es una pretensión de cobro de bolívares (cánones de arrendamiento), y la vía es la del procedimiento ordinario, en tal razón debe declararse la nulidad de la sentencia apelada.

El Tribunal para decidir este argumento sin fundamento, lo resuelve bajo el manto de lo dispuesto en el citado artículo 33 de la LAI, en su numeral “A”, el cual dispone:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. (Subrayado y cursiva del Tribunal)

Entonces, existiendo una norma especial de carácter vinculante, como la enunciada, y siendo que estas son de estricto orden público, por preverlo así el art. 7 de la ley especial, no pueden relajarse por las partes ni por el Juez, el trámite de las acciones descritas en la norma supra señalada, dado que se sustanciarán y sentenciarán por el Procedimiento Breve, de allí pues, no es permisible la subversión de normas adjetivas de orden público, debiéndose destacarse en materia procesal, que lejos a quedado ya, la figura del denominado por el procesalista Español S.S.M. del “juez convidado de piedra” figura que ha sido sustituida por el Juez “DIRECTOR DEL PROCESO”, establecida en el articulo 14 del Código Procesal Civil, de tal manera que sustanciado como fue el asunto bajo estudio, por el procedimiento especial aplicable, la a quo se ajustó a las reglas de derecho que rigen. Por consiguiente, se desecha la solicitud en estudio. Así se establece.

II

PUNTO PREVIO

SOBRE LA CUALIDAD

Decidido el anterior punto previo, este Juzgado debe pronunciarse como segundo punto previo, sobre lo alegado por la parte demandada en cuanto a la falta de cualidad del actor para intentar la demanda y la falta de cualidad e interés como demandado para sostener el juicio, al exponer:

…En fecha 04/08/2005, contesté la Demanda y opuse la falta de cualidad del actor para intentar la demanda y la falta de cualidad e interés como demandado para sostener el juicio, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando a mi favor que el apartamento cuyo desalojo es temerariamente demandado en este juicio lo poseo con “ANIMUS DOMINE”, vale decir con “ANIMO DE DUEÑO” y que jamás he cancelado ningún canon de arrendamiento a ninguna persona por la posesión plena que ejerzo sobre dicho inmueble…”

Sobre este punto, considera necesario quien decide, precisar ciertas nociones de derecho adjetivo como sustantivo, en primer orden, referida a la institución procesal de la cualidad, entendida como sinónimo de legitimación, sin confundir esta con la titularidad del derecho controvertido, puesto que como lo afirma el ilustre profeso A. Rengel –Romberg, en su conocida obra, Tratado de Derecho Procesal Civil, II tomo, Pág. 27, 28 y 29.

La Legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede afirmarse así: “la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En este caso, el actor se afirma titular del derecho de propiedad del inmueble pretendido y sobre el cual pretende desalojar al demandado, quién aduce poseer el inmueble con ánimo de dueño, de tal alegato deriva su defensa de falta de cualidad, tanto activa como pasiva, mientras el actor, afirma lo ocupa en calidad de arrendatario.

En segundo término, por cuanto la defensa involucra descender al material probatorio y las actas del proceso, al igual se hace necesario la revisión de las normas sustantivas pertinentes, en ese contexto tenemos: lo dispuesto en el artículo 774, del Código Civil Vigente, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 774.- Cuando alguien ha principiado a poseer en nombre de otro, se presume que la posesión continúa como principió, si no hay prueba de lo contrario.

En abono a lo anteriormente expuesto, es importante citar la doctrina patria, siguiendo la autorizada opinión del autor J.L.A.G., en su obra, Cosas, Bienes y Derechos Reales, Pág. 164-165, donde indica:

EL “ANIMUS”

1. en principio, el “animus consiste en tomar frente a la cosa la actitud que corresponde al propietario o al titular de otro derecho susceptible de posesión. Naturalmente este “animus” lleva implícita la negación del derecho ajeno (cuando se toma la actitud correspondiente al propietario) o al menos de su plenitud (cuando se toma la actitud correspondiente al usufructuario o al titular de otro derecho real limitado susceptible de ser poseído).

2. el “animus”, tal como está regulado en nuestro Derecho, no siempre es una cuestión meramente psicológica.

a. Ha de atenderse a la voluntad real del poseedor en el momento de adquirir el poder de hecho, cuando adquirió éste por su propia y exclusiva voluntad. En tal caso, el “animus” puede manifestarse en forma explicita o categórica; pero también en forma tácita a través de actos materiales (como el pescador independiente).

b. En cambio, si se adquirió el poder de hecho por obra de una causa típica de adquisición del mismo, como puede ser un negocio jurídico (por ejemplo, una venta, arrendamiento, etc.), la intención se deduce de esa causa en forma objetiva. Así se dirá que quien recibe la cosa en virtud de una donación, venta o permuta tiene “animus”, PERO QUE QUIEN LA RECIBE EN VIRTUD DE UN ARRENDAMIENTO, COMODATO O DEPOSITO NO TIENE “ANIMUS” (CUALQUIERA QUE SEA LA VOLUNTAD O INTENCIÓN REAL DEL SUJETO). EN REALIDAD, EN ESTOS CASOS NO SE TRATA DE QUE LA PERSONA TENGA O NO LA INTENCIÓN DE TOMA EN CUENTA ESA EVENTUAL, INTENCIÓN DE QUIEN DE TOMAR LA ACTITUD DE PROPIETARIO O DE TITULAR DE OTRO DERECHO, SINO QUE LA LEY NO TOMA EN CUENTA ESA EVENTUAL INTENCIÓN DE QUIEN ACTÚA EN VIRTUD DE UN TITULO QUE ES UNA CONFESIÓN DEL DERECHO AJENO… (Subrayado y mayúsculas propias).-

Ahora bien, tal como se indicó en la norma y doctrina anteriormente copiadas, no solo basta la intención de quien actúa en virtud de titulo, el accionado no probó el “ANIMUS DOMINE”, por que del contrato que él aduce, solo se evidencia su cualidad de arrendatario, y siendo otro problema la condición de poseedor, la misma no se demuestra con títulos , estos solo sirven para colorearla, como lo ha expresado la reiterada jurisprudencia patria, la prueba mas idónea es la de testigo, pues si quería evidenciar una posesión legitima, en proyección de una posible acción de prescripción adquisitiva, la misma no es tramitable en este proceso, puesto que consta en autos es copias simple y certificada de un Documento de Venta Con Pacto De Retracto, en el cual las partes ahora en litigio, acuerdan entre otras estipulaciones:

…Y yo, G.O.C.H., ya identificado, me quedaré personalmente ocupando el inmueble vendido hasta el treinta y uno (31) de Diciembre de 1.995, y mientras tanto y hasta su entrega, yo G.O.C.H., ya identificado, me comprometo a cancelar mensualmente como canon de arrendamiento la suma de ONCE MIL BOLÍVARES SIN CTS. (Bs. 11.000, oo) mensuales hasta el treinta y uno (31) de Diciembre de 1.995, fecha en cuando, como se ha dicho, desocuparé el inmueble, sin prorroga alguna…

De lo anterior se colige, que mal puede el demandado atribuirse el dominio o “ANIMUS DOMINE”, vale decir “ANIMO DE DUEÑO”, pues la condición que consta en autos es la de ARRENDATARIO. Por consiguiente, este Tribunal declara IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad del actor y el demandado para sostener el presente juicio. Así se establece.

MOTIVACIONES DE LA DECISIÓN

Decido lo anterior, pasa el Tribunal a resolver sobre el fondo de la causa, por cuanto conoce esta alzada de la apelación de la Sentencia dictada por el Tribunal Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 03 de Octubre de los corrientes mediante la cual declaró:

…PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de DESALOJO DE INMUEBLE incoada por el ciudadano S.C.H., debidamente asistido por el Abogado H.S.C., en contra del ciudadano, G.O.C., todos plenamente identificados en autos.

En consecuencia se declara extinguido el vínculo jurídico legal que unió a las partes, se ordena al demandado a la entrega total del inmueble suficientemente identificados…sic… en los autos al propietario, libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Se condena al demandado al pago de los meses de Agosto, septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre 2.003, Enero, febrero, marzo, abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y Diciembre 2.004 y Enero, febrero, marzo, abril, mayo y Junio 2.005, por concepto de cánones de arrendamientos vencidos mas los que se sigan venciendo a razón de (Bs. 11.000, oo) y los que se sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble…”

Para el pronunciamiento sobre el tema de la decisión, el Tribunal pasa a considerar previamente el material probatorio acopiado a la presente causa, como únicos medios de convicción que permitan al juzgador decidir los puntos controvertidos, conforme a las alegaciones y pruebas que corresponde a cada parte en el proceso, en cumplimiento a la carga probatoria, de acuerdo a lo dispuesto en los artículo 506, del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, bajo los siguientes criterios:

Valoración Probatoria

Parte actora

Adjunto al libelo de la demanda, el actor acompañó:

• C.E. por el Administrador del Condominio del Conjunto Residencial Río (folio 4), marcado “A”, de fecha 19 de mayo del 2.005, donde se hace constar el total general de la deuda pendiente del condominio del inmueble objeto de la controversia en la cantidad de Bs. 1.316.750,00. El Tribunal para valorar la presente instrumental observa: que si bien es cierto, de conformidad con lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la misma fue ratificada por su emitente, ciudadano W.P.R., mediante la prueba testimonial ante el Aquo en fecha 23-09-2005 (folio 51), el cual manifestó que es cierto su contenido y firma, de puño y letra, no menos es cierto, que al momento de ser repreguntado a la TERCERA REPREGUNTA: “diga el declarante si la deuda contenida en el documento que se le puso de manifiesto debe ser cancelada por el señor G.O.C.H., a titulo personal o por la sociedad INVERSORA GERMÁN Y G.B.R., S.R.L.” , el ratificante CONTESTO “No, la información que tengo es que vivía el señor G.C., nunca se me informó que fue a alguna compañía, solamente se me dio el nombre de G.C., esas son las informaciones que recibí de la Junta Directiva”. Ante tal aseveración, observa quien decide que el ratificante no indica cual es la persona obligada al pago del condominio por no tener conocimiento, lo cual indica, que es un testigo referencial; tal como señaló el Aquo, no siendo este medio probatorio el idóneo para dar por demostrado el monto y el período que comprende la deuda alegada, ni mucho menos el responsable de tal obligación, razones por la cual se desecha. Así se decide.

• Copia Certificada de Documento de Venta Con Pacto De Retracto (F-5) debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico, bajo el N° 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre del año 1.994, celebrado entre el actor S.C.H. y el ciudadano G.O.C.H., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil GERMÁN & GERMÁN, BIENES RAÍCES, S.R.L., siendo incorporado en autos en copia certificada (folios 37 al 42). El Tribunal observa con esta documental, en primer lugar, que existe un negocio jurídico entre la partes, mediante el cual el demandado da en venta con pacto de retracto al demandante el inmueble objeto de la acción de desocupación, y en segundo lugar se evidencia que el demandado, se obligó a cancelar mensualmente, como canon de arrendamiento, la cantidad de Bs. 11.000,oo, por estas razones el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el Artículo 1359 del Código Civil en relación con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Durante el proceso:

Escrito de promoción de pruebas:

Testimoniales:

• W.T.P.R. (f-51), compareció a reconocer la C.E. por el Administrador del Condominio del Conjunto Residencial Río, el Aquo y expuso: “Es cierto su contenido y la firma de mi puño y letra”, fue objeto de las siguiente repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: “diga el declarante por que motivos en el documento que le fuera opuesto aparece la expresión a quien pueda interesar”, CONTESTÓ: “Bueno porque en ese momento no sabia para quien iba dirigido directamente, sabia que era para un proceso ..Sic… que el señor Saba tenia, no conocía el Tribunal” SEGUNDA REPREGUNTA: “diga el declarante si sabe en su condición de administrador del condominio Residencias Río, que persona natural o jurídica debe cancelar la deuda contenida en el documento que le fuera opuesto en este acto” CONTESTÓ: “cuando recibí el mes de marzo, recibí de la junta directiva esa información y la recibí, el apartamento debe tanto.” A la TERCERA REPREGUNTA: “diga el declarante si la deuda contenida en el documento que se le puso de manifiesto debe ser cancelada por el señor G.O.C.H., a titulo personal o por la sociedad INVERSORA GERMÁN Y G.B.R., S.R.L.” CONTESTO: “no, la información que tengo es que vivía el señor G.C., nunca se me informó que fuera alguna compañía, solamente se me dio el nombre de G.C., esas son las información…sic… que yo recibí de la Junta Directiva”. El Tribunal para valorar la presente testimonial, observa; que si bien es cierto que, reconoce en su contenido y firma la constancia, no menos es cierto que, de igual forma manifiesta, “…no, la información que tengo es que vivía el señor G.C., nunca se me informó que fuera alguna compañía…”, por lo que considera este Tribunal, que el declarante es un que es un testigo referencial, por lo que debe esta testimonial debe ser rechazad. Así se decide.

Prueba de Informes:

• La parte actora en su oportunidad procesal solicita al Tribunal Aquo oficiar a la Oficina Inmobiliaria del Municipio Páez del Estado Portuguesa, para que remitiera copia fotostática certificada del documento protocolizado con el Nro. 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre, en fecha 04 de Agosto de 1.994, la misma fue recibida por el Tribunal Aquo en fecha 19 de Septiembre de 2.005, por oficio Nro. 7460-281, debidamente suscrito por la Abogada R.A.D., en su condición de Registradora Inmobiliaria del Municipio Páez del Estado Portuguesa. El Tribunal al respecto observa, que esta instrumental está plenamente valorada con anterioridad. Así se decide.

PARTE DEMANDADA:

• Copia Simple de Documento de Venta Con Pacto De Retracto (F-18) celebrado entre los ciudadanos S.C.H. y G.O.C.H., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil GERMÁN & GERMÁN, BIENES RAÍCES, S.R.L., con el cual el accionado pretende demostrar:

o Que el documento no tiene fecha cierta, ni tiene el sello húmedo sobre la firma del registrador en la nota de otorgamiento del documento fundamental de la presente controversia judicial (papel sellado) N° H-92 N° 07609528, renglones 27, 28 y 29 del auto de protocolización o nota de registro, igualmente que parte de los renglones 3 y 4 y del renglón 26 del referido papel sellado identificado con el N° H92 N° 07609528 están en blanco. El Tribunal no comparte tal aseveración, pues de las copias certificadas incorporadas al proceso se evidencian los datos faltantes alegados por la parte demandada. Así se Decide.

o La inexistencia de un contrato de arrendamiento entre las partes y que nunca existió una tácita reconducción del supuesto contrato de arrendamiento, invocando como prueba la confesión expresa de la parte actora cuando señala en su libelo de demanda, (folio vuelto, renglones 26,27, y 28) lo siguiente: Cito: “es el caso ciudadana Juez que el nombrado ciudadano G.O.C. H, no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en dicha fecha, es decir el día 31 de Diciembre de 1995, por lo que desde esta fecha ha continuado ocupando el inmueble como arrendatario a tiempo indeterminado, sin cancelar el arrendamiento, estipulado por lo que es deudor de los arrendamientos causados desde el 05 de Noviembre de 1994 hasta la presente fecha.” . El Tribunal al respecto, comparte el criterio del Aquo, en el sentido de que los alegatos de las partes no pueden considerarse como confesiones espontáneas. Así se Decide.

o El hecho cierto donde se evidencia que el supuesto contrato de arrendamiento, fue firmado por su persona solo y exclusivamente en representación de la Sociedad Mercantil Inversora GERMÁN & G.B.R. S.R.L, invoca el mérito favorable de la nota de Registro o auto de protocolización que consta en los renglones 5 al 14 donde el registrador expuso claramente: Citó: “…(SIC)…PRESENTADO A ESTA OFICINA PARA SU REGISTRO DONDE LO FIRMARON SUS OTORGANTES J.B.B.B., G.O.C.H., EN SU CARÁCTER DE PRESIDENTE DE LA EMPRESA INVERSORA GERMÁN & G.B.R., S.R.L. Y S.C.H., TODOS MAYORES DE EDAD, TITULARES DE LAS CEDULAS DE IDENTIDAD N° 419.391, N° 3.241.854 Y N° 7.599.651, RESPECTIVAMENTE Y DE ESTE DOMICILIO, EN MI PRESENCIA Y DE LOS TESTIGOS M.A. CHACON B. Y L.D.R., HÁBILES CON CÉDULAS DE IDENTIDAD N° 4.610.279 Y N° 4.607.614, QUIENES CONMIGO FIRMARON DANDO FÉ DE LA PRESENCIA E IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES Y DE LAS FORMALIDADES DE LECTURA, CONFRONTACIÓN, FIRMAS Y EXACTITUD DEL ORIGINAL Y SUS COPIAS FOTOSTÁTICAS… (SIC)”. El Tribunal al respecto observa, que esta declaración es evidencia de que, efectivamente el ciudadano G.O.C. en su condición de Presidente de la Empresa Germán & G.B.R., S.R.L., celebró un contrato de venta con pacto de retracto y asumió a su vez la obligación de cancelar un canon de arrendamiento por el inmueble objeto de la venta con pacto de retracto, con fecha cierta para ejercer el retracto y la entrega del mismo. Así se Establece.

Ante esta superioridad:

Posiciones Juradas:

• S.C.H. (f-182) compareció a absolver posiciones juradas por ante este Despacho y contestó: PRIMERA: “diga el confesante como es cierto que el documento de venta inmobiliaria con pacto de retracto cuya copia certificada obra en autos (folios 06 al 09) fue suscrito únicamente entre su persona y el representante legal de inversora GERMÁN, GERMÁN bienes raíces” a lo que RESPONDIÓ: “no es cierto”, a la SEGUNDA: “diga el absolvente como es cierto que usted personalmente entregó al ciudadano G.C. una copia sin fecha cierta del documento de venta inmobiliaria con pacto de retracto, cuya copia certificada obra en autos” RESPONDIÓ: “no es cierto”, a la TERCERA: “diga el confesante como es cierto que su persona o sea usted a titulo personal, nunca ha cancelado los gastos de condominio del inmueble objeto del presente juicio de desalojo” RESPONDIÓ: “yo no he cancelado hasta el 2002, desde el 2002 me mandan un memorando que cancele la deuda que tiene el apartamento 13”, a la CUARTA: “diga el absolvente como es cierto que siendo el supuesto propietario del inmueble objeto del presente juicio de desalojo, jamás solicitó la regulación del canon de arrendamiento dicho inmueble de 11.000 Bs. por ante las autoridades competentes” a lo que RESPONDIÓ: “el era compadre mía y estaba en situación caótica y nunca le cobre alquiler en ningún momento”, a la QUINTA “diga el confesante como es cierto que el ciudadano G.C., ha venido ocupando el inmueble objeto del presente juicio de desalojo como si fuera el propietario” CONTESTÓ: “no es cierto, porque el propietario soy yo” a la SEXTA: “diga el absolvente como es cierto que su persona recibió el pago de intereses extraordinarios por concepto de la venta con pacto de retracto que firmó con inversora GERMÁN y GERMÁN” CONTESTÓ “no es cierto”, a la SÉPTIMA: “diga el confesante como es cierto que en la copia fotostática del documento de venta con pacto de retracto que no tiene fecha cierta aparece escrito al margen de dicho instrumento escrito de su puño y letra la expresión Sr. GERMÁN (se le puso a la vista el instrumento que corre inserto a los folios 18)” CONTESTÓ: “yo no le entregue ningún documento”. El Tribunal a estas posiciones juradas no le confiere valor probatorio por no haber aportado nada a la controversia, pues lo que se pretendió demostrar la parte actora consta en autos. Así se decide.-

• G.C. (f-184), promovente de la prueba y absolvente; el Tribunal dejó constancia que la parte demandante y quien va a estampar las posiciones juradas no estuvo presente en ninguna forma de ley. El Tribunal no le confiere valor probatorio por no haber sido evacuada, por lo cual debe ser desechada igual que la anterior, al no haber aportado nada a la controversia. Así se decide.-

El Tribunal para decidir observa:

De los términos en que ha quedado planteada la controversia, se determina que la acción incoada tiene por objeto el desalojo del inmueble que ocupa el demandado como arrendatario, con fundamento en el literal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al efecto establece dicha norma:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Ahora bien, considera necesario establecer quien juzga que, en primer término: la presente acción se inicia con la alegación del demandante, de no haber dado cumplimiento el arrendatario en el pago de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre del 2.003, y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2.004, y de igual forma de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del 2.005, a razón de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00) mensuales cada uno, para un total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 253.000,00), igualmente, reclama el pago de condominio en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS DIECISÉIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.316.750,00) por concepto de deuda por condominio.-

De las actas que conforman el presente expediente, quedó demostrado la existencia de la relación arrendataria entre las partes, mediante un contrato de venta con pacto de retracto el cual esta debidamente registrado, y fue valorado por este Tribunal en su oportunidad, donde se evidencia que el vendedor no ejerció su derecho al retrato legal sobre su inmueble apartamento, plenamente identificado en autos, y quedo ocupándolo como arrendatario.

En segundo lugar, quedó demostrado que el canon de arrendamiento pactado por la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00) no se evidencia de las actas el pago de los cánones de arrendamiento demandados. De igual forma al no poder considerarse el alegato de la parte demandada cuando afirma que el documento de venta con pacto de retracto no contiene fecha cierta, por haber sido incorporado al proceso la Copia Certificada del documento, debidamente registrado por ante Oficina Subalterna de Registro Publico, bajo el N° 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 3, Tercer Trimestre del año 1.994, celebrado entre el actor S.C.H. y el ciudadano G.O.C.H., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil GERMÁN & GERMÁN, BIENES RAÍCES, S.R.L., en consecuencia se concluye del análisis anterior el estado de insolvencia del arrendatario en los términos supra indicados. Así se establece.

De igual forma, se evidencia de los términos que quedó planteada la controversia, con los diferentes argumentos y defensas vertidas por las partes, que el arrendatario en cuanto a la pretensión de pago de los meses vencidos los niega y los rechaza, pero, siendo rechazada la alegación del demandado de poseer el inmueble con “ANIMUS DOMINE”, de allí surge para él la carga de demostrar tal excepción de pago, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

En cuanto al otro planteamiento del actor, referido al cobro de cuotas de condominio, Comparte quien decide el criterio del Aquo, con respecto al pago de cuotas de condominio por parte del demandado, pues el inmueble que ocupa como arrendatario esta sometido a régimen de propiedad horizontal. Y no le corresponde al demandado el pago de condominio de conformidad con Ley de Propiedad Horizontal, pues esta obligación, les corresponde a los propietarios por ser estos gastos comunes, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la ley en comento, al señalar:

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el Artículo 7°, le hayan sido atribuidos…

Ahora bien, resuelto por este Tribunal el fondo la causa, pasa a pronunciarse sobre lo alegado por la parte apelante, en su escrito presentado antes esta Superioridad, cuando pide se ordene la “…APERTURA DE UNA AVERIGUACIÓN, para determinar quien cometió y cual es el delito cometido…”. A tal efecto, considera este juzgador, que tan absurda petición el demandado si se considera víctima de cualquier hecho calificado como delito u falta, derivado de sus relaciones contractuales debe formularla ante el Representante del Ministerio Público, y no ante esta instancia. Así se decide.-

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano G.O.C. H. en fecha 04 de Octubre del 2005.-

SEGUNDO

se confirma la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 03 de octubre del 2005, con otros razonamientos.

TERCERO

Se condena en costas procesales a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión.-

Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, el primer día del mes de Diciembre de año dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-

El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho

La Secretaria

Carmen Elena Valderrama Durán

En la misma fecha se dictó y publicó a las 12:00 p.m.