Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 18 de Octubre de 2005
| Fecha de Resolución | 18 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito |
| Ponente | Ignacio Herrera |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE.
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-
Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Parte Actora: S.C.H., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 7.599.651.
Apoderados de la parte actora: No tiene apoderados constituidos en la presente causa. Lo ha asistido H.S.C., abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en INPREABOGADO bajo el número 9905.
Demandado: G.O.C.H., venezolano, mayor de edad, ejecutivo, soltero y titular de la cédula de identidad N° 3.241.854.
Apoderados del demandado: No tiene apoderados constituidos en la presente causa. Lo ha asistido M.P.E., abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en INPREABOGADO bajo el número 9857.
Motivo: Desalojo de Inmueble. (Apelación).
Sentencia: Interlocutoria.
Con informes del demandado recurrente.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 15 de julio de 2005, el ciudadano S.C.H., asistido por el abogado H.S.C., demandó por desalojo de inmueble, al ciudadano G.O.C.H., alegando que consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, el 04 de agosto de 1994, bajo el N° 50, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo III, Tercer Trimestre, que adquirió en propiedad de la empresa mercantil “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.”, inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y Estabilidad Laboral del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el N° 477, folios 165 al 170, en fecha 25 de septiembre de 1978, reformada en fecha 28 de febrero de 1989, bajo el N° 25, folios 98 al 105, representada por su Presidente, ciudadano G.O.C.H., un inmueble constituido por un apartamento N° 13, ubicado en el piso 2 del Edificio Residencias Río, situado en la Avenida 30 cruce con calle 31, Acarigua, Estado Portuguesa, siendo sus linderos particulares: Norte, Apartamento N° 12 y vacío que da al patio interior del Edificio; Sur, Apartamento N° 14; Este, pasillo de circulación y vacío que da al patio interior del edificio; y Oeste, vacío que da a la fachada Oeste del edificio.
Que en el texto de dicho documento el representante de la vendedora declaró que se quedaría ocupando personalmente el inmueble, hasta el 31 de diciembre de 1995, y hasta que entregara el mismo se comprometía a cancelar mensualmente como canon de arrendamiento, la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,oo), a partir del mes siguiente al vencimiento del lapso de noventa (90) días convenidos para rescatar el inmueble, que comenzaron a discurrir desde el 04 de agosto de 1994, cuando se protocolizó la venta, por lo que esos 90 días se cumplieron el 4 de noviembre de 1994, cuyo primer pagó debió hacerlo el 05 de diciembre de 1994 y así sucesivamente, cada mes cumplido de arrendamiento, hasta el día 31 de diciembre de 1995, que desocuparía el inmueble sin prórroga alguna.
Que dicho ciudadano no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en la fecha indicada, por lo que ha continuado ocupando el inmueble como arrendatario a tiempo indeterminado, sin cancelar el arrendamiento estipulado, por lo que es deudor de los arrendamientos causados desde el 5 de noviembre de 1994 hasta esa fecha, y que reconociendo la prescripción de un alto número de cánones de arrendamiento solo procede a demandar el pago de 23 mensualidades, a saber: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2005, cada una, a razón de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,oo) mensuales.
Que igualmente dicho ciudadano al estar tal inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, está obligado al pago de las cuotas de condominio, o sea, a los gastos comunes, tales como consumo de luz eléctrica de pasillos y escalera, artículos de limpieza y sueldo de la Conserje; así como que dicho inmueble tiene una deuda pendiente de Condominio que allí específica que da un total de Bs. 1.316.750,oo. Que por todo ello es que demanda al referido ciudadano para que convenga en el pago de las mensualidades correspondientes a los meses insolventes, arriba identificados, que dan un total de Doscientos Cincuenta y Tres mil Bolívares (Bs. 253.000,oo, o a ello sea condenado por el Tribunal, así como al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha de ejecución de la sentencia; y al pago de la cantidad de Bs. 1.316.750,oo por deuda por condominio, así como en la desocupación del inmueble, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió y con las respectivas solvencias de servicios públicos, o a ello sea condenado por el Tribunal.
Solicitó la condenatoria en costas y costos del juicio y pago de honorarios profesionales. Fundamentó la demanda en el artículo 33, literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1592 del Código Civil. Acompañó los recaudos aludidos.
Admitida la demanda, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada y citado éste en forma personal, en fecha 04 de agosto de 2005 dio contestación a la demanda, dando rechazo a la acción intentada, en los términos allí expuestos y acompañó recaudos.
En su oportunidad el demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas de conformidad.
El demandado promovió pruebas en fechas 19 y 21 de septiembre de 2005, promoviendo experticia grafotécnica sobre un recaudo que acompañó a la contestación de la demanda, así como prueba de informes de que oficiara a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, a fin de que remitiera copia del documento allí aludido.
El a quo en auto de fecha 22 de septiembre de 2005, negó la admisión de tales pruebas. De este auto apeló la parte demandada, y oída la misma en un solo efecto se ordenó la remisión de las copias conducentes a esta Alzada, donde se recibieron en fecha 03 del presente mes y año, fijándose oportunidad para decidir, conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:
Se dice en la demanda que el demandante S.C.H. adquirió en propiedad de “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.” un inmueble constituido por un apartamento representada por ahora demandado G.O.C.H. y que éste se quedaría ocupando personalmente el inmueble hasta el 31 de diciembre de 1995 y que en tanto lo entregara se comprometía a pagar mensualmente como canon de arrendamiento ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00) mensuales a partir del mes siguiente al lapso de noventa días para entregar el inmueble, los cuales comenzaron a transcurrir desde el 4 de agosto de 1994, fecha en la que se protocoliza la venta.
Que es el caso que G.O.C.H. no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en la mencionada fecha 31 de diciembre de 1995, por lo que desde esa fecha ha ocupado el inmueble como arrendatario a tiempo determinado, sin cancelar el arrendamiento estipulado, por lo que es deudor de los arrendamientos causados desde el 5 de noviembre de 1994 y que reconociendo la prescripción sólo procede a demandar veintitrés mensualidades.
Que además G.O.C.H. está obligado a pagar las cuotas de condominio y que tiene una deuda pendiente desde marzo de 2001 hasta el mes de diciembre de 2002 para un total de veintidós meses.
El actor demanda DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 253.000,00) por cánones de arrendamiento; UN MILLÓN TRESCIENTOS DIECISÉIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.316.750,00) por las cuotas de condominio y la desocupación del inmueble.
La demanda fue admitida mediante el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por así disponerlo el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El demandado G.O.C.H. en su contestación opuso la falta de cualidad e interés del demandante para intentar la demanda y la falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio, alegando que es falso que exista un contrato de arrendamiento entre la parte demandante y la parte demandada. Que posee el inmueble con ánimo de dueño y jamás ha pagado un canon de arrendamiento. Que el documento que supuestamente constituye como propietario al demandante no tiene fecha cierta. Que el contrato que supuestamente constituye al demandante como propietario fue suscrito por G.O.C.H. como presidente de la sociedad mercantil “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.”, verdadera propietaria del inmueble y que no fue suscrito por G.O.C.H. a título personal.
Que en el supuesto que G.O.C.H. hubiese suscrito con el demandante un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con vencimiento el 31 de diciembre de 1995, éste no fue bajo ningún respecto renovado, ni tan siquiera bajo la hipótesis de una tácita reconducción, pues para que se produzca la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento y éste se convierta en un contrato por tiempo indeterminado debe producirse el pago del canon de arrendamiento.
Que la circunstancia de que el actor demanda el pago de los gastos de condominio consolida su posición de que no existe contrato de arrendamiento, puesto que en todo contrato de arrendamiento se determina el pago de condominio, bien sea porque se incluya en el canon o porque se convenga que el arrendatario lo pague separadamente y que la parte actora no tiene cualidad e interés para demandar los gastos de condominio, porque en todo caso tal cualidad la tiene la Junta de Condominio o en su defecto el administrador del inmueble.
Luego el demandado rechaza la demanda y que la verdad es que la finalidad del actor es no dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato con pacto de retracto en un documento sin fecha cierta, suscrito entre las partes con intereses extraordinarios. Que si se analiza detenidamente el documento fundamental de la acción, se observa que este contiene la cancelación de un contrato de compraventa con pacto de retracto por el que “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.” le pagó a J.B. e igualmente contiene la venta con pacto de retracto del inmueble in comento que hizo “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.” a S.C.H., reservándose el derecho de retracto por noventa días. Que el pacto de retracto convenido entre “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.” y S.C.H. no se ha resuelto aun y en consecuencia es menester una decisión judicial sobre el particular para determinar si está o no vigente y que además el demandante S.C.H. ha recibido de “INVERSORA GERMÁN & GERMÁN BIENES RAICES S.R.L.” la suma de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 222.500,00) como pago de intereses extraordinarios mensuales y consecutivos desde noviembre de 1994 hasta junio de 2005.
El demandado G.O.C.H., en un escrito que denominó “escrito complementario del escrito de promoción de pruebas”, presentado el 21 de septiembre de 2005 ante el Tribunal de la causa, pidió se ordenara practicar una experticia grafotécnica en la mención “SR. GERMAN” que dice que aparece al margen izquierdo de un documento. Luego mediante escrito de esa misma fecha en otro escrito complementario del escrito de promoción de pruebas, promovió prueba de informes para que se oficiara a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa.
El Tribunal de la causa, Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa por auto de fecha 22 de septiembre de 2005 negó lo solicitado considerando que los medios probatorios producidos en el proceso, en cuanto a la carga probatoria del demandado, deben referirse a la prueba de hechos o circunstancias extintivas, modificativas o impeditivas y que a su vez guarden pertinencia con las defensas o excepciones articuladas oportunamente y que las palabras “SR. GERMAN” no aparece como hecho controvertido.
El demandado interpuso apelación contra el auto anterior, recurso que el a quo oyó en un solo efecto, por auto del 23 de septiembre de 2005.
Para decidir la apelación interpuesta, este Tribunal observa:
De conformidad con lo que dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, “…el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.” De la norma transcrita se desprende, que las partes están limitadas durante el debate judicial, por los hechos alegados en la demanda por el actor y a los alegados por el demandado en su contestación, que son los que fijan los límites de la controversia, por lo que no puede el Juez fundamentar su fallo, en hechos que el demandante no alegó en su libelo de demanda y el demandado en su contestación, aunque los hubieren probado, ya que de admitirse prueba de hechos no alegados, infringiría la obligación a la que se refiere el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, de garantizar el derecho a la defensa, sin preferencias ni desigualdades y se cercenaría el derecho de control de la prueba de la contraparte, infringiendo el Principio del Debido Proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución, al privarla de su oportunidad de impugnación y de promover la contraprueba correspondiente.
Examinando el libelo y la contestación se constata que no fue alegado que las palabras “SR. GERMAN” aparezcan o no en el documento que se acompañó a la demanda marcado “A”, por lo que no es hecho controvertido y la prueba sobre la circunstancia de si aparecen o no tales palabras en dicho documento es manifiestamente impertinente, por lo que sobre esta prueba se ajustó al derecho el auto apelado al negar su admisión y así se establece.
Con respecto a la prueba de informes promovida por el mismo demandado G.O.C.H. para demostrar que la nota de registro auto de protocolización fue colocada o rellenada en fecha posterior al acto o en otra oportunidad, solicitando se oficie para que la Oficina de Registro remita copia certificada del documento, el a quo negó su admisión considerando que en autos cursa copia certificada del mismo instrumento. Al hacerlo el Tribunal de la causa igualmente se ajustó a derecho, por cuanto en nada contribuye a la decisión del Juzgador una segunda copia certificada de un mismo documento.
Al estar ajustado a derecho el auto apelado del 22 de septiembre de 2005 que negó la admisión de la prueba de experticia grafotécnica y la prueba de informes promovidas por el demandante, la apelación debe desecharse y así finalmente se establece.
IV
DISPOSITIVA:
Por las razones expuestas este Jugado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación del demandado G.O.C.H., ya identificado en la presente decisión, interpuesta contra el auto de fecha 22 de septiembre de 2005 del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que negó la admisión de la prueba de informes y la prueba de experticia grafotécnica, promovidos por el mismo demandado, en la causa iniciada en demanda por desalojo de inmueble intentada por S.C.H., también identificado.
Queda así confirmado el auto apelado.
Al haber sido desechada la apelación, de conformidad con lo que dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en las costas del recurso al demandado recurrente.
Publíquese, regístrese y déjense las copias correspondientes. Remítase oportunamente al Tribunal de origen.
Dado, firmado, sellado y refrendado en la Sala de este Despacho, en Acarigua, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil cinco.
El Juez Temporal
Abg. I.J.H.G.
La Secretaria
Abg. Nancy Galíndez de González
Siendo las 2 y 25 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión.
La Secretaria
