Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Septiembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 16 de Septiembre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH11-V-2007-000097

PARTE DEMANDANTE: Sabatino M.M.G., venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-6.186.883

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: D.S.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 97.589

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SPEED COPY J&G, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de abril del año 2001, bajo el Nº 72, Tomo 74-A-Pro

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: O.C. e I.H., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.468 y 69.237 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 18 de junio del año 2007, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este juzgado previa distribución de ley.

En fecha 18 de julio del mismo año se admitió la demanda ordenándose emplazar a la parte demandada en la persona del Gerente General, ciudadano GIULIO DI L.V., a fin de que al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación de la demanda.

En fecha 04 de octubre de 2007 el representante de la demandada se dio por citado, procediendo a contestar la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose el mismo día de su promoción.

La parte demandada promovió documentales, testimoniales inspección judicial y prueba de informes. La parte actora aportó documento de propiedad del inmueble e hizo valer las documentales acompañadas con el libelo. Impugno las copias promovidas por la parte demandada-

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Alega la parte demandante en su libelo, que en fecha 06 de octubre del año 2006 suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Speed Copy J & G ,C.A., parte demandada en el presente juicio, mediante el cual dioa en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por 2 salones de comercio de los tres que forman un de edificio de comercio industrial de una planta, de aproximadamente 124 metros cuadrados, situado en el lugar denominado Estado Leal, Municipio Chacao del Estado Miranda; que el canon mensual de arrendamiento fue pactado en Bs. 4.800,00, los cuales debían ser pagados por la arrendataria dentro de los 5 primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas siendo esta fecha pactada el día 26 de cada mes; que el canon debía pagarse directamente al arrendador en el domicilio del mismo; que la parte demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2007 incumpliendo así sus obligaciones contractuales y dejando al arrendador sin la posibilidad de cumplir obligaciones inherentes a la propiedad del inmueble de autos y de garantizar su propia subsistencia. Por tales razones y con fundamento en los artículos 1167 y 1185 del Código Civil, demanda la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la arrendataria, los cuales estima en la suma de Bs. 20.000,00. Pide medida de secuestro, la cual fue acordada, comisionándose al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas, siendo practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio en fecha 24-9-2007.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En fecha 08 de octubre del año 2007 el representante de la parte demandada asistido de abogado contestó la demanda, fundamentando su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Reconoce que en fecha 06 de octubre del año 2006 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Sabatino M.M.G., el cual tuvo por objeto el inmueble señalado por la parte actora, fijándose un canon de arrendamiento de Bs. 4.800,00. Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma de la demanda, por no haber dado cumplimiento el actor a lo exigido en los numerales 2º y 4º del artículo 340 eiusdem. Niega rechaza y contradice que los cánones debían pagarse directamente al arrendador; niega que se encuentre insolvente con los pagos de los cánones indicados por la parte demandante en su libelo. Alega que al inmueble de autos hubo que hacerle reparaciones siendo necesaria la compensación entre el monto de los cánones de arrendamiento y el dinero gastado en las reparaciones por el arrendatario. Afirma que los pagos de los cánones los efectuaba mediante depósitos en una cuenta perteneciente al demandante, siendo recibidos los comprobantes por la empresa Campos & Campos Bienes y Raices C.A., Administradora del inmueble. Arguye que el arrendador cerró la cuenta bancaria donde se realizaban los depósitos por los montos de los cánones de arrendamiento dejando a su hijo encargado de recibir cheques de gerencia a nombre del arrendador ciudadano Sabatino M.M.G., cancelando los cánones señalados por el demandante como insolutos. Sostiene que el arrendador incumplió la obligación contractual de poner al arrendatario en uso de un local apto para el comercio por lo que opone la excepción de contrato no cumplido, toda vez que el arrendador no podía reclamar pago alguno hasta que reembolsara las cantidades invertidas con el propósito de que el inmueble se encontrase en condiciones de uso. Pide se declare sin lugar la demanda.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandante hizo valer copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, así como los documentos anexos al libelo. Impugnó las copias aportadas por la parte accionada. La parte demandada promovió como documentales diversas copias de cheques de gerencia, documentos de compra de cheques de gerencia y depósitos bancarios para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, también promovió documento firmado por la parte demandante donde autoriza ante la Alcaldía del Municipio Chacao las reparaciones que la parte demandante tuvo que hacer al inmueble de autos. consignó copias de facturas de compra de materiales los cuales fueron utilizados para ejecutar dichas reparaciones así como por concepto de mano de obra; promovió una inspección judicial a ser practicada en el inmueble arrendado, a los fines de que se constate cuales son las condiciones actuales del inmueble. Promovió las testimoniales de los ciudadanos R.M. y H.P.. Asimismo promovió prueba de informes dirigida al ente financiero que este Tribunal considerará conveniente a los fines de que se informara si los cheques de gerencia emitidos por Mercantil y B.B. fueron cobrados o no por el demandante. Admitidas las pruebas se fijó oportunidad para la evacuación de la inspección; se libraron oficios al Banco Mercantil y B.B. y se comisionó al Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial para la evacuación de las testimoniales.

III

Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este Tribunal observa:

P U N T O S P R E V I O S

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL

ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

Opone la parte demandada el defecto de forma de la demanda para lo cual aduce que el demandante no dio cumplimiento a lo dispuesto en los numerales 2º y 4º del artículo 340 del Código Adjetivo.

Dispone el señalado artículo 340:

El libelo de la demanda deberá expresar:

…(omissis)…

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

…(omissis)…

4º El objeto de la pretensión, el cualdeberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…”.

Respecto al cumplimiento por parte del actor al transcrito numeral 2º la parte demandada señala de manera enrevesada que “…la demandada es una empresa de comercio, entonces (sic) debe ser requerida (sic) en las personas naturales de sus representantes legales a quienes se debe citar y demandar en ese carácter, pues las personas jurídicas por si solas no pueden valerse para dar contestación a una demanda… Y a pesar que en diligencia de fecha Seis (sic) (6) de Julio (sic) de Dos (sic) mil siete (2007) la Actora (sic) pide que la citación se haga en mi persona (GIULIO DI L.V.) esto no basta pues el libelo sigue adoleciendo del vicio…”.

Observa quien decide que el numeral 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento civil, prevé que en caso de que el demandante o la demandada fuere una persona jurídica, el libelo debe contener la denominación y datos de registro, evidenciándose del escrito libelar que la parte actora en el capítulo atinente a los hechos, indicó que la arrendataria es la sociedad mercantil SPEED COPY J & G, C.A., señalando los datos de registro de la misma, acompañando tanto los documentos de registro de la sociedad demandada como el contrato de arrendamiento, de donde se evidencia palmariamente quienes la representan. Aunado a ello, antes de procederse a la admisión de la demanda, la representación del accionante requirió mediante diligencia que la citación de la empresa demandada se practicase en la persona del ciudadano GIULIO DI L.V., titular de la cédula de identidad Nº 13.716.020, cumpliendo las exigencias del Código Adjetivo, todo lo cual conduce impretermitiblemente a desechar el defecto de forma aducido por la parte demandada. Así se resuelve.

Respecto al incumplimiento por parte de la demandante a lo exigido en el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la indicación en el libelo de la situación, medidas y linderos del inmueble arrendado, precisa esta sentenciadora que dispone el referido numeral 4° del señalado artículo 340 del Código Adjetivo que en el libelo de demanda deberá expresarse: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;…”.

Para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea la pretensión de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo.

De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, basada en que el arrendatario incumplió con sus obligaciones contractuales, no es imprescindible la expresión en el libelo, de los linderos del inmueble, pues basta con que se determine el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

En el caso bajo decisión se trata de una pretensión en la que se persigue la resolución de un contrato de arrendamiento con la consecuente entrega de la cosa arrendada, señalando la parte actora que el contrato de arrendamiento versó sobre el “…Dos (2) salones de comercio de los tres (3) que forman un Edificio de Comercio Industrial de una (1) Planta situado en el lugar denominado Estado Leal, Municipio Chacao del Estado Miranda…”, descripción que coincide con la determinación realizada en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, por lo que considera esta Juzgadora, suficiente la mención realizada en el libelo y en consecuencia no incurrió la actora en el defecto de forma alegado por la demandada, debiendo declararse SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma opuesta. Así se declara.

D E L F O N D O

Demanda la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 6 de octubre del año 2006, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, autenticado bajo el Nº 47, Tomo 135, el cual tuvo por objeto dos (2) salones de comercio de los tres (3) que forman un edificio de comercio industrial de una (1) planta, situado en el lugar denominado estado Leal, Municipio Chacao del estado Miranda, contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada. Por el contrario, es plenamente admitido y reconocido por ésta, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Indica el actor que la causa de la resolución es la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2007; que el canon fue pactado en Bs. 4.800,00 mensuales, pagadero por mensualidades adelantadas “…dentro de los cinco (5) primeros días a partir de su vencimiento, es decir los días 26 de cada mes…” (Cláusula segunda).

A tal pretensión se opone la demandada aduciendo que no adeuda canon de arrendamiento alguno, puesto que pagó los meses reputados por el actor como insolutos, negándose éste a entregarle los recibos de cancelación bajo el argumento que al tratarse de depósitos y pago a través de cheques de gerencia, los comprobantes se equiparan al recibo correspondiente.

Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. ...(omissis)…

2. …pagar la pensión de arrendamiento…

.

Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Así tenemos que la parte demandada para probar la extinción de la obligación aportó a los autos una serie de comprobantes bancarios y relación de estado de cuenta, en copias simples, de cuyo contenido no puede inferirse a qué meses se corresponden los supuestos pagos realizados, toda vez que no hay continuidad en los depósitos, ni las fechas y montos se contraen a lo dispuesto convencionalmente en el contrato cuya resolución se acciona; es decir, ni se trata de depósitos por la cantidad de Bs. 4.800,00 cada uno y menos aun se realizaron dentro de los primeros cinco días de cada mes. Así se precisa.

Lo mismo ocurre con los dos cheques de gerencia aportados por la parte demandada de fecha 9 de julio de 2007, a través de los cuales pretende demostrar la cancelación de los cánones de mayo y junio 2007. Si bien los mismos fueron emitidos a favor del arrendador, no logró demostrar la arrendataria que éste haya hecho efectivo tales cheques, puesto que no constan en autos las resultas de la prueba de informes promovida por la accionada y debidamente admitida por el tribunal, a pesar de haberse librado los oficios en fecha 16-10 2007, no logrando demostrar la demandada la solvencia por ella aducida. Así se establece.

Respecto de las testimoniales promovidas por la demandada, el tribunal comisionado devolvió las resultas a este juzgado sin que conste que los testigos hayan sido evacuados.

Asimismo de la inspección judicial promovida por la accionada, evacuada por este tribunal, la misma no aporta nada a los autos respecto de los hechos controvertidos, toda vez que con ella sólo se dejó constancia de las condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado. Así se resuelve.

En cuanto a la afirmación del demandado en el sentido que realizó una serie de mejoras para utilizar el inmueble, precisa esta sentenciadora que de la cláusula séptima del contrato se infiere que las alteraciones o modificaciones que la arrendataria realizara en el inmueble sólo podían llevarse a cabo con autorización del arrendador, de ahí que, la comunicación que en copia certificada cursa al folio 77 del expediente, emanada de la Directora de Ingeniería Municipal, así como la certificación que ríela al folio 78, a las cuales se les atribuye el valor que de ellas se desprende al tratarse de copias certificadas de documentos públicos administrativos, permiten colegir que el propietario arrendador autorizó las mejoras efectuadas en el inmueble, las cuales, conforme al contenido de la cláusula señalada las mismas “…quedarán en beneficio de EL ARRENDADOR, sin que LA ARRENDATARIA pueda reclamar indemnización alguna…”. Así se establece.

En cuanto a las copias atinentes a facturación y gastos efectuados en el inmueble, las mismas no son valoradas por quien decide. Ello por el hecho de tratarse de copias simples de documentos privados, los cuales carecen de todo valor probatorio y emanar de terceros ajenos al juicio, quienes no ratificaron tales documentales, conforme lo previsto en el artículo 431 del Código Adjetivo, lo que conlleva asimismo a concluir que la compensación invocada por la parte demandada es improcedente. Así se precisa.

Alega la parte demandada que el demandante debió realizar todas las reparaciones y remodelaciones en el inmueble, pues las mismas quedaría a su favor, ya que de lo contrario, se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa, por lo que opone la excepción de contrato no cumplido, con base en que el arrendador no podía exigir cánones de arrendamiento, hasta tanto cancelara los gastos en que incurrió la arrendataria para poner el local en condiciones de uso.

Al respecto, observa quien aquí decide que la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, expresión con que se designa la oposición formulada por la parte demandada frente a la actora, es procedente sólo cuando ésta deriva o nace de un contrato bilateral perfecto. En el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral donde cada una de las partes asume las obligaciones propias de un arrendamiento. Es decir, el arrendador debe colocar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, obligación que cumplió conforme se deriva de la cláusula primera del contrato, a través de la cual la arrendataria declara que recibe el inmueble arrendado; y, el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento pactada, obligación esta que no logró demostrar la arrendataria. (Cláusulas primera y segunda).

Cabe acotar que las remodelaciones efectuadas por la arrendataria para adaptar el local a las necesidades del objeto de su empresa, no son carga del arrendador, requiriendo de éste sólo la debida autorización para efectuarlas; hechos estos que ya fueren analizados supra.

De lo expuesto resulta evidente que el accionante cumplió con su obligación, siendo improcedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada.

En cuanto a los daños y perjuicios pretendidos por la parte actora y que ésta estimara en la cantidad de Bs. 20.000,00, los mismos no fueron demostrados por el accionante, limitándose sólo a realizar una estimación general, sin fundamentar ni probar la causa de tales daños, lo que conlleva forzosamente a desecharlos. Así se decide.

Evidenciado de autos que la parte demandada no probó haber satisfecho las obligaciones que se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia estando los méritos procesales parcialmente a favor de la actora, respecto al incumplimiento por parte de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento, no así en cuanto a los daños y perjuicios reclamados, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda ha de proceder parcialmente. Así se declara.

IV

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, atinente al defecto de forma de la demanda por no haber llenado el actor los requisitos consagrados en los ordinales 2º y 4º del artículo 340 eiusdem. Asimismo, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano SABATINO M.M.G. contra la sociedad mercantil SPEED COPY J & G C.A., ambas partes identificadas al inicio del presente fallo e improcedentes el enriquecimiento sin causa, la excepción de contrato no cumplido y la compensación aducida por la parte accionada.

Como consecuencia de ello se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 6-10-2006, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, bajo el Nº 47, Tomo 135 de los libros de autenticaciones respectivos y se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble arrendado consistente en dos (2) salones de comercio de los tres (3) que forman un edificio de comercio industrial de una (1) planta, situado en el lugar denominado estado Leal, Municipio Chacao del estado Miranda.

Ante la declaratoria parcial de la demanda en virtud de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados por el actor NO HA LUGAR A COSTAS.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria Acc.

L.M..

En la misma fecha de hoy 16-9-2009, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

La Secretaria Acc.

AH11-V-2007-000097

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