Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 1 de Noviembre de 2010

De la Relación Arrendaticia

• Que en fecha 09 de noviembre del 2000, suscribe un contrato de arrendamiento con el ciudadano E.V. venezolano mayor de edad titular de la cédula de identidad 16.261.758 sobre una vivienda ubicada en la calle 32 entre avenidas 8 y 9, Nº 8-35, Municipio Independencia del estado Yaracuy.

• Que el lapso del arrendamiento era por un la lapso de dos (2) años contados a partir de la presente fecha, alegan que podía ser prorrogables si ambas partes así lo desearen, según se expresa en el Contrato.

• Que el canon de arrendamiento inicialmente del contrato era de Ochenta bolívares (Bs. 80,00) mensuales.

De las Obligaciones Incumplidas por parte del Arrendatario.

• Que en la cláusula segunda establece un término de vigencia del mismo que empezaba a correr el 01 de julio del 2000 por un plazo de dos (2) años pudiendo ser prorrogada si ambas partes así lo desearen, y señalan que ninguna de las partes no expresaron formalmente.

• Que el demandado se encuentra ocupando dicho inmueble y el disfrute del mismo operando consecuencialmente la Tácita Reconducción.

• Que el ciudadano E.V., además de permanecer en el inmueble sin mi plena autorización ha incumplido de forma flagrante con las obligaciones arrendaticias y la no cancelación del canon de Arrendamiento.

• Que la primera obligación en una relación arrendaticia es la cancelación del alquiler del inmueble.

• Que ha realizado múltiples diligencias para que el demandado cancele lo adeudado y su vez solicita que el arrendatario desocupe la vivienda y alega que existen circunstancias dolosas por parte del arrendatario y alega que se le causa daños patrimoniales graves.

• Que según el arrendatario adeuda hasta la presente fecha (noviembre 2008) noventa y cuatro (94) meses, desde el mes de marzo del año 2001.

• Alegan que si bien es cierto que en el Contrato de Arrendamiento suscrito se autoriza al arrendatario a Sub-Arrendar habitaciones.

• Señalan que el demandado abusó y dolosamente arrendó habitaciones del inmueble a estudiantes y alega que parte de la vivienda (comedor) lo convirtió en salón único arrendado a Organización Política sin la autorización del Demandante.

• Señalan que se hacen reuniones partidistas, se forman escándalos, fiestas políticas, recepciones fiestas de toda clase y que se comete la Flagrante Violación por parte del demandado de las obligaciones contractuales alegando que arrendó el garaje de dicho inmueble todo eso procurándose el arrendatario un beneficio económico sin limitación alguna e incumpliendo con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento.

Del Desalojo por falta de pago y por incumplimiento total de las obligaciones contractuales.

• Que señalan que el arrendador no notificó debidamente al arrendatario de la finalización del mismo, operando la tacita reconducciòn.

• Que fundamenta su acción de conformidad con la normativa que regula la materia, en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que por tales motivos demanda por desalojo al ciudadano E.V. y fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.160 y 1.167 del Código Civil de los artículos 33,40 y 41 de la Ley de Arrendamientos y del Incumplimiento de las cláusulas dos(2) del Contrato de Arrendamiento.

• Que alegan que al demandar el desalojo del inmueble y la demostración de la insolvencia extrema del Arrendatario este haya perdido el derecho y uso del beneficio de cualquier prorroga, al no cumplir con una de las condiciones y obligaciones del contrato.

• Que plantean la pretensión por Desalojo y alegan que el arrendatario ha incumplido de pagar los canones de arrendamiento de 94 meses y los que continúen incumpliendo

• Que presentan un cuadro demostrativo de los años y meses adeudados por el Arrendatario.(del vuelto f 2).

Del Petitorio

• Que demandan formalmente al ciudadano E.V., para que en su carácter de arrendatario convengan en

• Cancelar los canones de Arrendamiento insoluto correspondiente a 94 meses en razón de ochenta bolívares mensuales (80,00) que suman a la cantidad de siete mil quinientos veinte bolívares (Bs. 7.520,00).

• Que la cantidad de Quince mil Bs.(15.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de falta de pago de canones de arrendamiento y ocupación de la vivienda.

• Que tal situación le ha acarreado grandes gastos y problemas graves que a pesar de que el inmueble objeto del arrendamiento es de su propiedad y en virtud que el arrendatario se niega a desocupar el mismo se ha visto la necesidad de vivir en casa de un sobrino de nombre S.R.L., ubicado en la calle 31, Nº 7-19 entre avenidas 7 y 8. Municipio Independencia.

• Que se encuentra pasando incomodidades e inconvenientes innecesarios teniendo una vivienda propia que esta siendo utilizada por otra persona que se está propinando un enriquecimiento ilícito.

• Que la desocupación inmediata del inmueble totalmente desocupado el cual di en arrendamiento a través del Contrato de Arrendamiento, en las mismas condiciones que recibió para el momento de la firma del contrato.

De las cuantías de la Acción

• Estimó la presente demanda en la cantidad de Bs.F. 22.520,00.

• Que según a efectos de demostrar relación arrendaticia presentan marcado “A” Contrato de Arrendamiento (f-4y5).

• Que solicitan medida de Secuestro sobre la vivienda de conformidad a lo dispuesto en el artículo 599 del código de Procedimiento Civil.

• Pidió que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva sea declarada con lugar citando el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

• Que se condene en costas a la parte demandada.

De la sentencia apelada (f. 101 al 108)

SIENDO LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA ESTE JUZGADO PASA A HACERLO PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

PUNTO PREVIO

El tratadista R.R.M. en su obra Las Pruebas en el Derecho Venezolano señala que en la práctica judicial con relación en la prueba documental se plantea con frecuencia el problema previo del acceso al propio documento por parte de quien esta interesado en aducirlo en el proceso, cuando el mismo no se halle en poder de la parte interesada, sino en manos del adversario procesal o de un tercero ajeno al proceso. Por eso la forma prevista para hacer uso de tales documentos es mediante la actividad procesal de la exhibición. La regulación del procedimiento de exhibición se establece en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. El solicitante puede ser cualquiera de las partes basta que tenga interés procesal de hacer uso de tal instrumento, sin importar de quien emane. Por supuesto, el requerido será la contraparte o tercero que tenga o haya tenido el documento en su poder, sin importar si ha emanado de él o si es propietario o simple tenedor. La solicitud de la exhibición debe hacerse en forma clara y precisa con la identificación del documento que se trate, acompañando una copia del documento si fuere posible o la determinación de los datos del contenido del mismo, a su vez debe presentar un medio de prueba que constituya presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en manos de la contraparte. En el caso bajo estudio, se observa de autos inserto a los folios 75 y 76, acto de Exhibición de Documento, prueba esta promovida por la parte demandada en el presente juicio, donde la apoderada judicial de la parte actora expuso “ que se hace materialmente imposible exhibir el documento, en virtud de que el mismo nunca existió, ni nunca fue suscrito por su representado ….. Por otra parte en caso de que hubiese existido dicho documento (supuesto negado) puede observarse del mismo que tendría que encontrarse su original en manos del ciudadano E.V., demandado de autos por cuanto dicho documento supuestamente constituye un recibo membretado el cual literalmente dice “ Especialidad en pintura el Cuñao – E.V. – contratista”, es evidente que se trata de un negocio propiedad del demandado, para cuyos efectos toda documentación original que emanen de este deber estar en su poder y no en poder de un tercero….” . Asimismo el apoderado judicial de la parte demandada expuso “ Rechazo lo expuesto por la apoderada de la parte demandante en cuanto a lo relacionado en que el presunto documento original que debió exhibir este acto, de que se encuentre en poder de mi representado por la argumentación no procedente expuesta….”.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, la parte demandada trajo a los autos, a los efectos de demostrar que el documento privado que se pidió exhibir se halla en posesión de la parte actora, las declaraciones rendidas ante este Juzgado de los ciudadanos O.D.C., F.J.L.M., A.Q.G. y SWEENDID J.M.B., todos plenamente identificados en autos. De dichas declaraciones, se evidencia que existe contradicción en los hechos aquí controvertidos, así como no se refleja de ellos, prueba alguna que asegure que se encuentra en posesión o que estuvo en manos de la parte actora, por lo tanto esta Juzgadora desestima dichas testificales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, al no existir ninguna prueba que revele que el instrumento a exhibir se encuentra en poder de la parte actora, dicho medio probatorio no podía ser valorado, como en efecto se declara esta prueba, por no reunir todos los requisitos contenidos en el citado artículo 436 ejusdem, y en consecuencia, carece de todo valor probatorio en este proceso, por lo cual se desecha la misma. Y ASI SE DECIDE.

En este orden de ideas, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. Al respecto, cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas para poder solicitar el desalojo. Siendo esta situación una insolvencia inquilinaria estando el arrendatario en un estado de mora cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago. Asimismo, se señala que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado para determinar la insolvencia del arrendatario corresponde a la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, tal como lo señala el artículo 34 en su causal “a” ejusdem, en consecuencia, es obligación del arrendatario en la presente causa pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos por las partes, en la cláusula segunda del contrato suscrito entre ellos, es decir, “…EL ARRENDATARIO pagara el día Primero (1°) de cada mes durante la vigencia del presente contrato, que empezará el Primero (1°) de J.d.D.M. (2000), al primero de J.d.D.M.D. (2002), o sea un plazo de Dos (02) años, pudiendo se PRORROGADO si ambas partes lo desearen….”

Habiendo quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes hoy en juicio, corresponde entonces a la parte demandada, probar el pago de los cánones de arrendamiento que se alegan como insolutos o el hecho extintivo de la obligación. Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente promovió lo siguiente: Pruebas Documentales, Prueba Testifical, Prueba de Exhibición de Documento y Prueba de Inspección Judicial, a las cuales este Tribunal no le otorga valor probatorio, por cuanto las mismas no contribuye a resolver la presente causa, porque no quedo demostrada la solvencia de la parte demandada en relación a los cánones de arrendamiento correspondiente a noventa y cuatro (94) meses desde el mes de marzo del año 2001 hasta la fecha de la interposición de la demanda, no queda más para esta Instancia declarar procedente la acción de desalojo ejercida por la parte actora por falta de pago. Y ASI SE DECIDE.

Con relación a los daños y perjuicios solicitados, esta Juzgadora observa que los mismos constituyen no una consecuencia jurídica del incumplimiento, sino la repercusión patrimonial lesiva de la conducta del obligado que se sitúa en la postura contraria a la prevista en el “deber contractual”. La obligación de indemnizar los daños y perjuicios por el contrario es una consecuencia vinculada al incumplimiento total o parcial del deber contractual. El deber de resarcir el daño o cargo del incumplimiento del proceder culposo, surge como una sanción típica y se esquematiza como una agravación de la responsabilidad. Sin embargo, esto último no significa la liberación de toda prueba, a favor del legitimado “ad causam”. Es deber de la parte actora probar que el daño era previsible por el deudor en el tiempo en que asumía la obligación mas tarde incumplida y además que el daño realmente verificado incida sobre la pretensión. De autos se evidencia que la parte actora no trajo pruebas o elementos indiciarios que demostraran los daños y perjuicios demandados, tal como lo tipifica el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, por lo que no procede lo solicitado en cuanto a los daños y perjuicios demandados. Y ASI SE ESTABLECE.

Consideraciones pertinentes al caso planteado.

Revisada como ha sido las actas que conforman esta causa es preciso determinar primero en presencia de que acción estamos y es evidente que la acción es desalojo por falta de pago de cánones de arrendamientos fundamentada en el artículo 34 ordinal 2 de la ley de arrendamiento inmobiliarios.

Determinado lo antes expuesto es necesario antes de conocer el fondo del asunto sometido a consideración establecer ante qué tipo de contrato de arrendamiento estamos. El actor junto con el libelo de demanda consigno la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre S.A.F., en su calidad de arrendador y E.V., en su calidad de arrendatario, sobre una vivienda de habitación de su propiedad, ubicada en la calle 32 entre avenidas 8 y 9, Independencia, jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, la cual presenta las siguientes características: construcción de bloques frisados y pintados, techo de platabanda, piso de granito, con sus instalaciones para agua y luz, distribuida en porche, sala recibo, comedor, cinco habitaciones, baño, garaje y d3emas comodidades, por un tiempo de dos años contados desde el 1 de julio de 2000 hasta el 1 de julio de 2002, pudiendo ser prorrogable si ambas partes así lo desearan, bien sobre este particular es de observar que en la actualidad el ciudadano E.V., en su calidad de arrendatario todavía ocupa el inmueble tal y como quedo demostrado con la inspección judicial practicada por el tribunal a-quo y con la misma declaración del actor arrendador S.A.F., no constando en auto ningún otro contrato suscrito por las partes por lo que un contrato que inicialmente nació determinado se convirtió en tiempo indeterminado operando así lo que nuestra doctrina ha llamado la tacita reconducción tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil señala lo siguiente: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”(Omissis). Y en este orden de ideas se cita el artículo 1614 ejusdem conforme al cual: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”(Omissis). (negrita del Tribunal). Ambas normas contemplan la figura jurídica como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado, por lo que no cabe duda que estemos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y así se decide.

Ahora bien uno de los requisitos para que prospere el desalojo es que sea un contrato a tiempo indeterminado lo cual se cumple con este requisito, y que se haya dejado de pagar por lo menos dos mensualidades consecutivas. Sobre este punto es que se centra el análisis ya que el actor demando al arrendatario por falta de pago de 94 mensualidades consecutivas desde el mes de marzo de 2001 hasta la fecha en que se introdujo esta demanda. Dice el actor que el canon pactado fue de 80 bolívares mensuales y que ha hecho múltiples diligencias para que le cancelen lo adeudado y desocupe la vivienda seguidamente presento un cuadro demostrativo de los meses y años que dejo el arrendatario de pagar los cánones de arrendamientos y como prueba de la insolvencia de éste presento las siguientes pruebas, A) consigno copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, debidamente notariado por ante la notaria publica de San Felipe inserto bajo el numero 88, tomo 70 de fecha 9 -11-2000 de los libros de autenticaciones. Con respecto a éste documento considera quien decide que el mismo no fue impugnado con lo cual se demuestra que existe y así lo acepto el demandado de auto una relación arrendaticia más aun cuando dicho documento no es objeto de impugnación por la aceptación y reconocimiento que hiso el demandado en la contestación de la demanda por lo que se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el artículo 1357 del código civil y así se decide.

Puntos previos

Del material probatorio

De la parte demandante:

• Ratifica el merito favorable en autos, en especial demanda que se interpuso en contra del demandado (f1-3). Tal expresión no constituye un medio de prueba como tal, así ha sido establecido en decisiones del Tribunal Supremo de Justicia. Sin embargo, es obligación de los jueces analizar todos los instrumentos incorporadas al proceso y atribuirles el valor correspondiente según la ley y la sana crítica, independientemente a quien favorezcan.

• Reproduce a favor el Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado (f4-f5). Con respecto a este documento o contrato ya fue analizado anteriormente y así se declara.

• Que ratifica diligencia de fecha 29-04-2009 (f-22) y escrito de fecha 30-04-2009.(f26 y f-27). Con respecto este medio de prueba el mismo no constituye medio de prueba alguno solo son defensas de la parte actora que junto con los demás medio probatorios serán analizados y valorizados más adelante y así se decide.

• Que impugna Documento notariado (f-15). Con relación a este medio de prueba tampoco constituye un medio de prueba sino un mecanismo de defensa y que igualmente será analizado posteriormente para verificar si prospera o no tal impugnación y así se decide.

Por su parte el demandado de auto respondió la demanda en los términos siguientes:

• Que rechaza y contradice en todas y cada una de las partes, tanto en hechos como en derechos el contenido general del Libelo de la demanda, y la pretensión que esta contiene por ser falso e incierto a lo que se alega y pretende la parte demandante.

Que en cuanto al punto Primero:

• Que si bien es cierto que se suscribiera un contrato de arrendamiento con el demandante ante la notaria Pública de San Felipe en fecha 09-11-2000, anotado bajo el Nº.88, tomo 70; con un canon de arrendamiento de Bs. 80.000,00 dominación monetaria anterior, con un tiempo de duración de 2 años contados a partir del 01 de julio del 2001 al 01 de julio del 2002 y que a su vez pactaron prorrogas sucesivas que operaron.

• Que alega que no es menos cierto que las prorrogas sucesivas en que operaron del 01 de julio 2002 al 01 de julio de 2004, segunda prórroga del 01 de julio 2004 al 01 de julio de 2006 y tercera prorroga del 01 de julio del 2006 al 01 de julio de 2008 y cuarta prorroga del 01 de julio del 2008 al 01 de julio del 2010.

• Que por ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado y siendo totalmente falso que se convierta en un contrato a tiempo indeterminado tal como lo pretende el demandante al decir que operó la supuesta tácita reconducción.

Que en cuanto al punto Segundo:

• Que es falso e incierto que permaneciera ocupando el inmueble arrendado sin el consentimiento o autorización del arrendador y alega que también es falso que haya incumplido de forma flagrante con las obligaciones arrendaticias, especialmente la no cancelación de los cánones de arrendamiento e incierto que le adeude 94 meses.

Que en cuanto al punto Tercero:

• Que es falso e incierto que la parte demandante y el demandado hayan realizado múltiples diligencias para que le cancele lo presunto adeudado y además desocupe el inmueble, e incierto y falso que existan circunstancias dolosas de mi parte que indiquen presunta irresponsabilidad y a su vez causado daños patrimoniales graves.

Que en cuanto al punto Cuarto:

• Que es falso lo narrado por el demandante al haber arrendado todas las habitaciones, sala de la casa a presunto partido político y presuntamente se formaran escándalos y fiestas políticas señalan que es ilógico y carente de toda realidad.

Que en cuanto al punto Quinto:

• Que alegan que es falso e incierto que deba aplicarse en el caso concreto la norma para el desalojo del inmueble a tiempo indeterminado y alega que la naturaleza del contrato.

Que en cuanto al punto Sexto:

• Que es falso e incierto que su persona deba ser demandado por el desalojo del inmueble que ocupo en calidad de Arrendamiento por presunto incumplimiento en el pago de un presunto cuadro demostrativo y que deba ser condenado a pagar dichos cánones por la cantidad de 7.520,00.

• Que se deba pagar al demandante la cantidad por Bs.15.000,00 por presunto daños y perjuicios.

• Que es falso que se deba desocupar inmediatamente el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario.

Que en cuanto al punto Séptimo:

• Que es falso e incierto que opere la medida del secuestro sobre el inmueble arrendado tal como pide el demandante y alega ser falso que la demanda en su contra deba ser declarada con lugar y por tal razón irreal que deba pagar o ser condenado en costas procesales como consecuencias del presente juicio.

CAPITULO II

De la Estimación del Demandante

• Que se opone a la estimación, por ser falso que la cuantía de la demanda sea de 22.520,00; y alegan que rechazan, cuestionan y contradicen por ser exagerada y citan el artículo 36 ejusdem y señalan que no se expresa tal como lo indica el ordinal 7º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y piden sea considerado el pronunciamiento previo al fondo.

CAPITULO III

Consideraciones Ciertas

• Que es cierto y verdadero que en la cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento se recibía la vivienda en regulares condiciones de habitabilidad y necesarias reparaciones varias dentro del inmueble y que los gastos y costos ocasionados serían reducidos gradualmente en parte del alquiler mensual hasta ser totalmente cancelados.

• Que su persona cumplía cabalmente con la obligación contraída que constan en documentos públicos que marcado A y B anexos al libelo.

• Que de manera extra contrato se estableció entre las partes que no se rebajaría del canon de arrendamiento absolutamente nada por concepto de costos de reparaciones y se pagaría íntegramente al arrendador cánones en su totalidad hasta el mes de febrero del 2001, alegando que el arrendador tenia cosas urgentes que cancelar, pacto que demostraría en su oportunidad.

• Que la cantidad que arroja las reparaciones que según constan en documentos anexados al libelo ascienden a la cantidad de catorce millones doscientos mil (Bs 14.200,00)(denominación monetaria anterior).

• Que la cantidad 7.920,00 ha deducido según acuerdo pactado entre las partes hasta la fecha de abril del 2006 correspondiente a 99 mensualidades y que a su favor un saldo deudor de Bs. 6.280,00 que se seguiría descontando hasta el hasta el termino del cumplimiento de prorroga hasta fecha de 01 de julio de 2010.

• Que hace saber del beneficio que obtiene el propietario o arrendador del inmueble en tener su vivienda en muy buenas condiciones de habitabilidad y limpieza y el arrendado en gozar la posesión del inmueble sin modificación del canon de arrendamiento y el de subarrendar y descontar el monto invertido en dinero.

Ahora bien descrito pormenorizadamente las defensas del demandado analizaremos las pruebas aportadas para demostrar lo manifestado en su contestación y así tenemos:

Capítulo I

Promovió documentos públicos que se acompañan al escrito de contestación (f-12 al 14) y marcados “A” (f-15) y marcado “B” (f-17), las cuales ratifican y reproducen con intención de surtir todo efecto legal. Con relación a estos documentos antes de a.l.m.d. estudiar qué tipo de documentos son y así tenemos que se evidencia que son documentos que están notariados o autenticados ambos y efectivamente de ellos se desprende que son declaraciones unilaterales pero que interviene una de las partes como lo es el demandado de auto , ahora bien el hecho de que estén notariado no significa que sean documentos públicos ya que no encuadran dentro de lo establecido en el artículo 1359 del código de procedimiento civil.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la sentencia Nº 65, de fecha 27 de abril de 2000, las diferencias entre documento público y documento auténtico, a saber: “...En este orden de ideas, del contenido del artículo 1.357 del Código Civil, es preciso hacer la siguiente distinción: documentos públicos, son aquellos que deben estar revestidos, al momento de su otorgamiento, de todas las solemnidades que la Ley establece al efecto, y en cuya formación interviene un funcionario con la facultad de darle fe pública. La que alcanzara inclusive su contenido. Este documento público es también auténtico. Ahora bien, existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, este solo dejara constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido mismo. La redacción del citado artículo 1.357 del Código Civil, pudiera llevar a pensar que el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento autentico. Sin embargo, el documento autenticado es aquel se presenta ante un funcionario revestido para otorgar fe pública (notario), a fin de que deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente...”

Hecho éste análisis es de observar que los mismos no fueron impugnados por lo que son documentos autenticados privados nació privado sigue siendo privado solo que esta refrendado por la fe pública o sea que estos documentos son privados pero autenticados o reconocidos, pero en cuanto a la fe pública que el funcionario le otorgo solo el hecho que ambos ciudadanos se identificaron en su presencia , por otra la parte actora con el simple hecho de impugnar genéricamente hay que motivar el porqué de la impugnación , pero revisando aun mas y concatenando con las demás pruebas debemos de analizar que los ciudadanos P.A.Q.G. C.I 12.081.659, y Sweendid J.M.B. C.I 16.822.075, son quienes suscriben junto con el demandado los documentos en análisis y de la revisión que se hace a la causa se evidencia que los mismo rindieron declaración por ante el tribunal a-quo en fecha 13 de mayo de 2009 tal y como consta en los folios 45 al 47 ambos con su vuelto, quienes manifestaron que efectivamente habían realizado los trabajos de remodelación al inmueble objeto de la causa por orden del ciudadano S.A.F., antes identificado, valoración hecha a estas declaraciones de conformidad con el artículo 508 del código de procediendo civil y que se le otorgas valor probatorio a esta declaraciones y así se decide. Ahora bien tomando en cuenta que los documentos son emanados de terceros como lo son los ciudadanos P.A.Q.G. C.I 12.081.659, y Sweendid J.M.B. C.I 16.822.075,y el artículo 431 del código de procedimiento civil Sobre el particular, la Sala de casación Civil , en sentencia del 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:

….”Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”. (Negritas de la Sala).

En aplicación del criterio precedentemente citado, aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial y de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero. En el caso analizado se extrae que los documentos objeto de estudio fueron promovidos en original y que los mismos no fueron objeto de impugnación, y en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 431 del código de procedimiento civil se le otorga valor probatorio, por cuanto sus firmantes, que son terceros ajenos a esta causa fueron promovidos como testigos para que ratificaran su contenido mediante su declaración. Y así se decide.

Capítulo II

Promueve Copia Fotostática doble de documentos privados de fecha 01-03-2001 marcado “B” y alega que el original se encuentra en poder del demandante por lo tanto pidió su exhibición de conformidad con el artículo 436 del código de procedimiento civil. El artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

La parte que pueda servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder del adversario, podrá pedir su exhibición.

A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.

El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.

Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento...

.

En sentencia de la Sala Social de fecha a los nueve (09) días del mes de octubre de dos mil tres R.C. N° AA60-S-2003-000202

Estableció lo siguiente:

….”. Por lo anterior, la Sala considera que la recurrida incurrió en la infracción, por falta de aplicación, del último supuesto establecido en el tercer aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, porque la parte demandada, quien tiene la carga de llevar al Tribunal el documento solicitado, en este caso, el libro de registro o control de las horas extras trabajadas por los empleados de su empresa, que fue requerido por el promovente para su exhibición, en ningún momento aquél alegó ni probó que no llevaba tal libro o que no lo tenía en su poder. Por tanto, se presume que el patrono debe tener ese libro y al no exhibirlo, la recurrida debía haber aplicado el efecto establecido en el tercer aparte del artículo 436 eiusdem, es decir, que se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante -parte actora- acerca del contenido del referido libro de registro de horas extras llevados por la empresa demandada, siendo determinante para el dispositivo del fallo, pues el Tribunal Superior de haber aplicado al caso concreto el supuesto contenido en la norma tantas veces aludida, hubiera tomado en consideración las horas extras reclamadas en el libelo a los fines de calcular el monto que le adeuda la empresa demandada a la parte actora……”

Veamos si se cumplieron con los requisitos el artículo antes mencionado,

1. Copia del documento o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo. Revisado como ha sido el escrito de promoción de prueba de la parte demandada en donde solicita la exhibición del documento consignó la copia simple del documento que pretende que la parte demandante exhiba el original y así tenemos que efectivamente se cumplió con el primer requisito ya que el actor negó su firma lo cual es contradictorio porque si no lo tiene como es que niega su firma lo lógico hubiese sido que mantuviera la posición de que no lo tenía.

2. Un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario. Con respecto a éste requisito tenemos que de las declaraciones rendidas por los testigos P.A.Q.G. C.I 12.081.659, y Sweendid J.M.B. C.I 16.822.075, valoración hecha a estas declaraciones de conformidad con el artículo 508 del código de procediendo civil y que se le otorgas valor probatorio a esta declaraciones y así se decide , quienes rindieron declaración por ante el tribunal a-quo ambos manifestaron a la pregunta sexta que si les constaba porque firmaron como una especie de recibo en donde el señor Sabino se quedaría con el original y que luego le daría una copia al señor Eliseo, con esta afirmación quedo demostrado que existe una real presunción que el demandante de auto tendría en su poder el original aparte de que estos testigos no fueron tachados de conformidad con el artículo 501 del código de procedimiento civil , por lo que de acuerdo a la sana critica y a la presunción demostrada no cabe la menor duda que el demandante de auto no demostró que no tuviera en su poder el original produciéndose así el efecto del tercer aparte del artículo 346 del código de procedimiento civil esto es que se tiene como cierto los datos y escrito del contenido del documento en este caso del recibo y así se decide.

Capitulo III

Promueve como testigos a los ciudadanos O.D.C. de C.I 7.906.197, P.R.M.P., C.I 10.369.956, F.J.L.M. C.I 10.371.994, P.A.Q.G. C.I 12.081.659, B.A.M.C. C.I 16.592.620, Sweendid J.M.B. C.I 16.822.075 y C.M.H. C.I 2.555.541.

Solo rindieron declaración los testigos O.D.C., F.J.L.M., P.A.Q.G., Sweendid J.M.B., todos antes identificados, con respectos a estos testigos considera este juzgador que el testimonio de un tercero está sujeto a percepciones subjetivas y es por ello que el testimonio no es una voluntad, sino una manifestación del pensamiento, de allí que la idoneidad del testigo deviene, tanto, por ser sujeto de relaciones y efectos jurídicos, como por real conocimiento que pueda tener de los hechos, en el caso de marras observa quien juzga que las testimoniales presentadas son contundentes y fuerza probatoria necesaria que implica el testimonio de un tercero, es evidente que los testigos solo se refirieron a que si conocen de vista trato y comunicación a las partes involucradas y de tiempo y lugar sino que manifestaron todos que estuvieron presente cuando firmaron el recibo que ya fue valorado, también afirmaron que fueron ellos los que hicieron los trabajos de remodelación que se había pactado en el contrato de arrendamiento y que fueron testigos que la casa o inmueble se encontraba deteriorada para el momento que se le entrego al señor E.v., también afirmaron que el señor E.V. se descotaría el monto de las reparaciones de las mensualidades y que S.H. acepto pero que fuera desde el mes de marzo de 2001. Los elementos necesarios que permitieron llevar a la convicción de este sentenciador la veracidad de las afirmaciones de los hechos narrados y que los mencionados testigos dicen se refirieron a ellos, por otra parte observa quien juzga que a todos los testigos se les hicieron las mismas preguntas, sin lugar a dudas que el testigo proyectó con verdadera amplitud la relación, de hechos que afirmo, logrando convencer con sus testimonios por lo tanto la parte actora no logro contradecir las declaraciones de estos testigos solo la parte actora mediante escrito presentado en fecha 7 de mayo de 2009 se refirió a la impugnación de los dos testigos O.D.C., F.J.L.M. aduciendo que eran contradictorios sus testimonios, sobre este asunto es preciso aclarar que el hecho de la contr5adicion de un testigo corresponde al juez verificar si o no la contradicción de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 y con respecto a la impugnación no es el termino correcto sino la tacha de conformidad con el artículo 501 del código de procedimiento civil, por lo que verificado esto analizaremos las declaraciones; en cuanto al testigo O.D.C., antes identificado considera quien decide que su declaración fue contundente ya que manifestó entre otras cosas que la casa estaba deteriorada, sin puertas, sin ventanas, sin rejas, el techo estaba desprendido y habían desperdicios, que el costo de las reparaciones se descontaría del monto de los alquileres a partir del mes de marzo de 2001 hasta que fueran pagadas totalmente, y es muy interesante también el hecho que este testigo manifestó que estuvo presente cuando firmaron el acuerdo y cuando alquilaron la casa, en cuanto a la contradicción en que incurre éste testigo según lo manifestado por la parte actora por el hecho que dijo este testigo que le constaba que habían firmado un acuerdo para descontar el costo de las reparaciones del monto de los alquileres a partir de marzo de 2008, considera quien decide que dicha fecha se considera como un error material ya que es claro que la fecha a que se refería el testigo es marzo de 2001, aunado a esto también observa esta superioridad que la parte actora no estuvo presente en el momento de dicha declaración para que pudiera ejercer el derecho a repreguntar por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del código de procediendo civil y así se decide.

En cuanto al testigo F.J.L.M., éste manifestó que la casa se encontraba en mal estado, los techos se filtraban las paredes tenían moho, no tenia puertas, ni ventanas ni rejas, tenia escombros, y basura, además los pisos también estaban en mal estado ,los baños no tenían pesetas, ni lavamanos, que le constaba que el actor y el demandado de auto llegaron a un acuerdo que el costo de las reparaciones se descontaría del monto de los alquileres a partir del mes de marzo de 2001 hasta que fueran pagadas totalmente, y que le constaba todo lo dicho porque vive cerca de la casa que se alquilo, y que trabajó en esa casa y estuvo presente cuando firmaron el acuerdo, aunado a esto también observa esta superioridad que la parte actora no estuvo presente en el momento de dicha declaración para que pudiera ejercer el derecho a repreguntar por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del código de procediendo civil y así se decide.

Ahora bien para sustentar mas la valoración hecha por esta superioridad a estos testigos se aprecia con la comparación de las demás pruebas que son concordantes las declaraciones con lo pactado por las parte en el contrato de arrendamiento ya que concuerdan ellos, que las partes si hubo un acuerdo firmado como lo es el contrato de arrendamiento, que la casa estaba deteriorada, que se autorizo al demandado de auto para que realizara las reparaciones que se hicieron las reparaciones como quedo demostrado con la inspección judicial practicada por el a-quo , porque fueron estos testigos junto con lo otros testigos que hicieron las reparaciones por lo que no cabe la menor duda para este operador de justicia que los testigos presenciales son contundentes con su declaración y así se declara.

En cuanto a las declaraciones de los testigos P.A.Q.G., Sweendid J.M.B., ya fueron valoradas anteriormente y así se declara.

Capítulo IV

Que promueve inspección judicial con intención de probar el estado en que se encuentra el inmueble y quien ocupa el mismo y pide se admita y sustancie conforme a derecho y sea declarado sin lugar la demanda incoada por parte actora. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil con ponencia del Profesor J.R.D.S., de fecha (11 de Junio de 1.975):

La Inspección Judicial, tiene un sentido limitativo, referido a los elementos que a través de los sentidos puede captar el Juez; para el Tratadista Alemán L.R., la Inspección Judicial es: “toda percepción sensorial directa del Tribunal sobre cualidades o circunstancias corporales de las personas o de las cosas perceptibles a través del oído, el gusto, el olfato y el tacto” igualmente a señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a través de Sentencia N° 176/2.001, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., donde se expresó: “La Sala encuentra que a través de la inspección judicial era imposible que la sentenciadora pudiera establecer que la ocupante del inmueble objeto de la acción por partición de comunidad conyugal estaba allí desde hace quince (15) años, pues ese hecho, si acaso, provenía del dicho de la persona que se identificó ante el Tribunal al momento de evacuarse la inspección, sin ninguna otra constancia, lo cual escapa del alcance del supuesto de hecho de los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, ya que el reconocimiento de que trata el último de estos Artículos es sobre personas, cosas, lugares o documentos. Mientras que en el caso de autos como previamente la Sala señaló, prácticamente al momento de la inspección se pretendió evacuar una prueba testimonial, sin cumplirse con los requisitos mínimos para ello y siendo que la recurrente ha insistido siempre en la inconducencia del medio de prueba”. ( Negritas del Tribunal)

Ahora bien es evidente que en la inspección practicada se demostró en primer lugar que existe un inmueble ubicado en la calle 32 entre avenidas 8 y 9 N° 8-35 Independencia Estado Yaracuy , que es el mismo que señalo la parte actora en su libelo de demanda, también quedo demostrado que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación ya que el tribunal a-quo dejo constancia de que posee tres ventanas de hierro en la parte del frente y por el lateral izquierdo posee dos ventanas de hierre, así como nueve puertas de hierro, las cuales están distribuidas entre la puerta principal, puertas de los cuartos, puerta del baño y puerta de acceso al patio, que poseen todas las ventanas protectores de hierro y que el baño y la cocina tienen los accesorios necesarios para cada una de estas, con todo lo anterior descrito es evidente que la inspección judicial practicada por el a-quo cumplió con el objetivo porque las reparaciones señaladas la única vía para demostrarla era con la inspección que el inmueble fue objeto de las reparaciones y las instalaciones de lo convenido por las partes en el contrato además es evidente que el demandado de auto demostró que efectuó gastos presumiblemente que hacienden a catorce millones (14.000.000,oo) de bolívares hoy catorce mil (14.000) bolares fuertes , ya que de la lectura del contrato se evidencia que la casa la entrego el actor en condiciones regulares de habitabilidad autorizándolo para que hiciera las reparaciones del techo, impermeabilizándolo, colocación de rejas, en toda la casa como por ejemplo en la puerta principal, recibo, salida, patio, protectores, posetas etc , y demás gastos necesarios, y se evidencia que fue pactado que los gastos y costos ocasionados en la reparación de la vivienda será deducidos gradualmente de una parte del alquiler mensual, hasta ser totalmente canceladas, por .lo que de conformidad con el artículo 472 y siguientes se le confiere pleno valor probatorio y así se decide.

Finalmente en cuanto al hecho demandado del desalojo por falta de pago de 94 mensualidades debemos decir que el actor no demostró que el demandado de auto haya incurrido en una demora o atrasó de pago ya que al haberle dado valor probatorio al recibo por esta superioridad donde ambas partes acordaron y así quedo demostrado que desde el mes de marzo de 2001 se empezaría a descontar totalmente hasta cancelar todo el costo de las reparaciones, con lo que se concluye que no se cumplió con el segundo de los requisitos exigidos para que prosperara el desalojo, igualmente de la lectura y análisis al contrato de arrendamiento que es ley entre las partes se evidencio que fueron pactadas varias obligaciones a saber primero un alquiler de un inmueble que se efectuó, dos el pago de un alquiler que también se efectuó, tres ambas obligaciones dependieron de un hecho como lo es que se hicieran reparaciones a la casa o inmueble y que el costo de esas reparaciones serian deducidas del pago de los alquileres que también quedo demostrado con las declaraciones de los testigos, con el documento que quedo como cierto por cuanto no fue exhibido su original presumiéndose que el actor lo tenía, con la inspección judicial ya que en el contrato se pacto que el inmueble estaba en regulares condiciones lo que se evidencia a través de la inspección que para el momento de la práctica de la misma estaba el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad cumpliéndose así lo establecido en el artículo 1133 del código civil que establece: …..”El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico…” y con lo establecido en el artículo 1159 del código civil que establece…”Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley…” ( Negritas del Tribunal), no cabe lo menor duda que la apelación ejercida por la parte demandada debe prosperar en derecho como será decidido en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 12 de Agosto de 2010 por la parte demandada, representada judicialmente por el abogado Segundo R.R.R., contra la sentencia dictada el 30 de abril de 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, que declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo, debiendo la parte demandada entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y libre de personas.

No hay condenatoria en costas.

Se acuerda notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el Articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe al primer (01) día del mes de Noviembre de dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg.E.J.C.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las once (11:00) de la mañana.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.