Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Febrero de 2010
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Febrero de 2010
199º y 151º
ASUNTO: AP11-R-2010-000079
PARTE DEMANDANTE: M.S.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 5.416.771.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: A.J.N.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.631.
PARTE DEMANDADA: E.H.C. y R.V.A.A., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Números 10.190.938 y 6.960.985 respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: I.R.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.370.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de los Juzgados de Primera Instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 13 de agosto del año próximo pasado.
En fecha 13-8-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana M.S.P., contra los ciudadanos E.H. y R.A., declarándola con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada, a través de su apoderado, ciudadano Ibahin Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.370, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 19 del mes próximo pasado, en ambos efectos.
En fecha 3 del presente mes y año, se recibió el expediente en este juzgado y el 10 de los corrientes, se le dio entrada a la causa, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Afirma la actora en su libelo que el 28-5-2005 celebró con el ciudadano E.H., contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, autenticado bajo el Nº 66, Tomo 94, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Lecumberry, 3ra etapa, avenida Oeste 5, manzana “I”, Nº 342, Cúa, estado Miranda; que en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería de 6 meses, prorrogable por un periodo igual hasta un máximo de un año a partir del 1-2-2005; que concluido el contrato el 31-1-2006 se celebró un nuevo contrato con la ciudadana R.A. cónyuge del ciudadano E.H., autenticado en la Notaría ya mencionada el 9-2-2006, bajo el Nº 18, Tomo 14 de los libros respectivos, estableciéndose en la cláusula tercera una duración de un año a contar desde el 1-2-2006; que en fecha 9-2-2007 se suscribió contrato contentivo de la prórroga legal en cuya cláusula tercera se estableció que dicha duración de un año, a partir del 1-2-2007 se contrae a la prórroga prevista en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo los arrendatarios hacer entrega del inmueble el 1-2-2008; que vencida la prórroga legal los arrendatarios no hicieron entrega del inmueble. Que en el contrato se pactó por cada día de retraso en la entrega del inmueble los arrendatarios debían pagar por concepto de cláusula penal la suma de Bs. 30,00 diarios. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en armonía con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a los ciudadanos E.H.C. y R.A.A., para que convengan o en defecto de ello sean condenados a desalojar el inmueble arrendado con la consecuente entrega del mismo así como en pagar la suma de Bs. 30,00 diarios desde el 2-2-2008 hasta la fecha de entrega del inmueble y las costas del juicio. Acompaña a la demanda contratos de arrendamiento.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Habiéndose dado por citados los demandados, éstos, asistidos de abogado contestaron la demanda en la oportunidad correspondiente. Como punto previo adujeron una falta de jurisdicción, estableciendo el tribunal que conoció originariamente de la causa, Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial de estado Miranda, su incompetencia, remitiéndose el asunto a los tribunales de municipio de esta circunscripción judicial. Asimismo rechazaron, contradijeron y negaron la demanda en todas sus partes, indicando que la demanda es temeraria. Arguyen que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Aducen que la parte actora violó las resoluciones de congelamiento de alquileres toda vez que en el contrato original se pactó un canon por Bs. 350,00, incrementado a Bs. 400,00 hasta alcanzar finalmente la suma de Bs. 450,00, lo que además de contravenir las resoluciones dictadas por el Ejecutivo, evidencia la comisión de un delito de usura por parte de la accionante. Insisten en la indeterminación del contrato con fundamento en el artículo 1600 del Código Civil y señalan que la propietaria junto a familiares y amigos invadió el inmueble arrendado. Acompañan a la contestación copia de la Gaceta Nº 37.941; copias de actuaciones llevadas en el Indecu con ocasión a denuncia contra la sociedad Inversiones Karmar C.A., y copia de sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
III
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.
Comoquiera que el apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado la accionante nada tiene que decidir el tribunal respecto a la omisión de pronunciamiento por parte del a quo de los daños y perjuicios peticionados por la parte actora, a razón de Bs. 30,00 diarios desde el 2-2-2008 hasta la fecha de entrega del inmueble. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.
DEL FONDO
Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, de un año a contar desde el vencimiento del último contrato celebrado entre las partes, lo que a su decir consta además en el contrato suscrito a fin de establecer que el mismo se refería a dicha prorroga. Este hecho fue negado por la parte demandada, quien aduce que vencido el contrato, el mismo se indeterminó, invocando el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1600 del Código Civil.
Observa quien decide que los contratos acompañados por la parte actora, han sido plenamente admitidos por la demandada, por lo que se les atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Establece la cláusula tercera de dichos contratos:
El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses prorrogables por un periodo igual si las partes están de común acuerdo hasta un máximo de un (1) año fijo a partir del 01 de febrero del 2005…
.
El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, debido a que el mismo es una prórroga del contrato firmado…, en fecha 28 de Enero del 200 5… y comienza a regir del (sic) 01 de Febrero del 2006…
“El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo e improrrogable y comienza a regir a partir del 01 de Febrero del 2007, debido a que el mismo es la prorroga (sic) legal que le corresponde, según el Artículo (sic) 30, Literal (sic) “b” de la Ley…Cabe destacar que el 01 de Febrero del 2008 LOS ARRENDATARIOS deben hacer entrega del inmueble a EL ARRENDADOR…” (Negrilla y mayúscula del texto).
De las cláusulas parcialmente transcritas se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, cuya relación arrendaticia de acuerdo a lo convenido por las partes comenzó el 1-2-2005 y finalizó el 1-2-2007, suscribiendo las partes por escrito, a pesar de no haber necesidad de ello, la duración de la prórroga legal, la cual finalizaba el 1-2-2008, esto, al haber tenido la relación locativa una duración superior a un año y menor a cinco, conforme lo prevenido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Efectivamente, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.
En el caso que nos ocupa, ha demostrado la parte actora que la relación locativa tuvo una duración de dos años, de ahí que, previendo la ley inquilinaria una prórroga legal de un año, tal lapso fue debidamente respetado por la arrendadora y utilizado en su totalidad por los arrendatarios, constando ello en el contrato que suscribieron el 9-2-2007 ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, al cual, como se señalara, se le atribuye pleno valor probatorio, debiendo los arrendatarios hacer entrega del inmueble el 2-2-2008, debiendo concluirse que el contrato en modo alguno se indeterminó como afirma la parte demandada, en virtud que, durante la prórroga legal, las estipulaciones contractuales se mantienen vigentes, debiendo el inquilino cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma acordada en el contrato. Para que opere la tácita reconducción aducida por los arrendatarios, se requiere una actividad desplegada por la arrendadora que demuestre su voluntad de mantener al inquilino en el goce de la cosa, una vez vencida la prórroga (en este caso la legal) cuestión que no fue demostrada en la presente causa, toda vez que la solvencia aducida por la demandada se contrae a la prórroga legal, más no a algún mes posterior al vencimiento de la misma, por ende, no demostró la arrendataria su afirmación de haber operado la tácita reconducción, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, en el sentido que quien afirma un hecho debe probarlo. Así se precisa.
Para que se indetermine el contrato, -como se indicara- se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento vencida la prórroga legal.
Del cúmulo de pruebas aportadas por la parte demandada contentivas de Gacetas, decisiones del Indecu y sentencia dictada por un tribunal superior, nada aportan respecto del alegato de indeterminación del contrato. Así se precisa.
En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el 1-2-2008, la arrendadora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento, lo que demuestra la voluntad de ésta de que no continuara la relación locativa una vez vencida la misma, debiendo los arrendataria hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hicieron. Así se decide.
Respecto a la afirmación de los arrendatarios en el sentido que la arrendadora incrementó el canon de arrendamiento en contravención a las Resoluciones de congelamiento de alquileres dictadas por el Ejecutivo, debe este tribunal establecer, como señalara el a quo, que han debido los accionados en todo caso reconvenir por reintegro a fin de dar oportunidad al adversario de defenderse de tales pretensiones, no pudiendo el juez acordar reintegro de suma alguna que no ha sido requerida por las partes, ya que ello viola el principio dispositivo, a través del cual el juez ha de atenerse a lo alegado y probado en autos, no pudiendo sacar elementos de convicción, ni suplir argumentos no demostrados ni invocados, además de contravenir el principio de igualdad de las partes. Asimismo resulta improcedente el argumento de los demandados en el sentido que el contrato se indeterminó ante el hecho de haber pagado cánones superiores a los fijados originalmente en violación a las Resoluciones mencionadas. Así se establece.
No habiendo la parte demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesáles a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 1º de febrero del año 2007, comenzando a correr la prórroga legal en la referida fecha, venciendo el 1-2-2008, sin que los arrendatarios hayan hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada por intermedio de su apoderado. Así se declara.
IV
Por las razones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, ciudadanos E.H.C. y R.A.A..
Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de agosto del año 2009.
Se declara CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana M.S.P., contra los ciudadanos E.H.C. y R.V.A.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a los demandados a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Lecumberry, 3ra etapa, avenida Oeste 5, manzana “I”, Nº 342, Cúa, estado Miranda.
Se condena a la parte demandada en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 26-2-2010 siendo la doce del mediodía (12:00 m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. AP11-R-2010-000079.
