Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Abril de 2004

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil,

de Tránsito y de Menores de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

JURISDICCION: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

PARTE ACTORA: LA RINCONADA C.A., sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de Valencia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de octubre de 1988, bajo el Nº 55, Tomo 3.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: V.O.O.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.752.

PARTE DEMANDADA: G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G., E.L.M., S.A.B. y SANA A.B., venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad Nros. 1.333.298, 1.340.314, 1.340.934, 7.796.821, 106.483, 7.620.514, 15.087.863 y 15.087.864, en su orden.

APODERADOS DE LOS CIUDADANOS G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G., E.L.M.: A.J.B., E.L.G., R.R.B., M.V., D.P.L., M.B.C., D.P.M., P.P.M. y L.H.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 36.957, 36.306, 90.710, 1.606, 10.902, 49.010, 67.413 y 27.021, en su orden.

APODERADOS DE LOS CIUDADANOS S.A.B. y SANA A.B.: A.J.B., E.L.G., R.R.B., M.V., D.P.L., M.B.C., D.P.M. y P.P.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 36.957, 36.306, 90.710, 1.606, 10.902, 49.010 y 67.413, en su orden.

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 07 de octubre de 2002, ante el Juzgado Distribuidor de la Primera Instancia, correspondiendo conocer al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, previo sorteo correspondiente, quien la admite por auto de fecha 18 de octubre de ese mismo año.

El 08 de noviembre de 2002, el Alguacil de la Primera Instancia deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación de los demandados; Por auto de fecha 14 de noviembre de 2002, el Tribunal de la Primera Instancia ordena la citación de los demandados por medio de carteles, previa solicitud de la parte actora.

En fecha 09 de enero de 2003, la Abog. Roraima Bermúdez, en su condición de Juez Titular del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, se avoca al conocimiento de la presente causa.

Mediante diligencias suscritas en fecha 11 de febrero de 2003, el Alguacil del Tribunal de Primera Instancia hace constar la imposibilidad de practicar la citación de los ciudadanos G.G.D.M., O.G.R. y B.G.D.H..

El 17 de febrero de 2003, el Tribunal de Primera Instancia ordena librar carteles de citación a los ciudadanos G.G.D.M., O.G.R. y B.G.D.H., previa solicitud de la parte demandante.

El 09 de abril de 2003, el Tribunal de la causa designa a la abogada M.E., como Defensor Ad-litem de los ciudadanos G.G.D.M., O.G.R. y B.G.D.H., quien en fecha 20 de mayo de 2003, acepta el cargo al cual fue designada y presta el juramento de ley.

Por auto de fecha 06 de junio de 2003, el Tribunal de Primera Instancia ordena la citación cartelaria de los ciudadanos R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G. y E.L.M.G., comisionando al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. Y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de la fijación del cartel.

En fecha 12 de agosto de 2003, la parte demandada da contestación a la demanda.

El 26 de agosto de 2003, la representación de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal de Primera Instancia el 27 de agosto de 2003; En fecha 01 de septiembre de 2003, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, siendo admitido por el Tribunal de la causa por auto de esa misma fecha.

El 02 de noviembre de 2003, el Tribunal de la Primera Instancia dicta sentencia declarando Sin Lugar la demanda intentada.

Mediante diligencias presentadas en fecha 09 de diciembre de 2003, 12 y 22 de enero la parte actora ejerce recurso de apelación en contra de la referida decisión, siendo oída en ambos efectos por auto de fecha 26 de enero de 2004.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta Superioridad conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 03 de febrero de 2004.

En fecha 03 de marzo de 2004, ambas partes presentan escritos contentivos de sus informes ante esta instancia; El 17 de m.d.m.d. 2004, la parte demandada consigna escrito contentivo de las observaciones a los informes presentados.

Por auto de fecha 18 de marzo de 2004, esta alzada fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia en la presente causa.

Seguidamente pasa este Tribunal a dictar sentencia en el presente juicio en los términos que siguen:

Capítulo I

Alegatos de las Partes

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la Parte Actora:

La parte actora a través de su apoderado, interpuso formal demanda por Retracto Legal Arrendaticio en contra de los ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G., en su carácter de vendedores y los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., invocando lo siguiente:

Que en fecha 18 de noviembre de 1988, celebró contrato de arrendamiento con la sucesión del ciudadano T.G.B., quien falleció ab-intestado el 14 de mayo de 1988, estando representada ésta por el ciudadano O.G.R., dicho contrato de arrendamiento fue autenticado por la Notaria Pública Segunda de V.d.E.C., en fecha 18 de noviembre de 1988, bajo el Nº 11, Folios 12 al vuelto 14, Tomo 132 de los libros llevados por dicha notaria.

Sostiene que el objeto del referido contrato de arrendamiento es un local comercial situado en la planta baja, única planta del Edificio Gubaira distinguido con el Nº 2, ubicado en la Calle Libertad, parte Norte de la Plaza Bolívar en Jurisdicción del Municipio Catedral del Distrito Valencia, Estado Carabobo.

Señala que la posesión precaria sobre el referido inmueble comenzó el 18 de noviembre de 1988, por lo que hasta la fecha han transcurrido trece (13) año y diez (10) meses de posesión y disfrute continua de tracto sucesivo de dicho local comercial y que durante todo ese tiempo ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon mensual de arrendamiento.

Alega que el interés actual, directo y legitimo a la preferencia ofertiva para el caso de venta del inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento deviene por el cumplimiento de los requisitos que impone el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además por haber cumplido también con los requisitos impuestos por el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

Narra que el 26 de agosto de 2002, se presentó en el referido local comercial el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con la misión de notificarla de la venta del “Edificio Gubaira” del cual forma parte el local comercial que posee en su condición de arrendatario.

Expone que el denominado “Edificio Gubaira”, no tiene visiblemente ni conocido medio de acceso como puerta principal de entrada, escalera de emergencia, ventanas o balcones a sus exteriores, ni estacionamiento, por lo que no pudiera denominarse como tal, acompañando a tal efecto Inspección Judicial donde se aprecia a través de las fotografías cual es el estado estructural del denominado Edificio Gubaira, además que para que pueda ser considerado edificio el mismo debe tener un destino como lo indica la Ley de Propiedad Horizontal.

Argumenta que goza del derecho de preferencia por ser el arrendatario más antiguo con más de trece (13) años, por cuanto siempre ha estado solvente en el pago mensual del canon de arrendamiento y ser fiel cumplidor de las obligaciones por concepto de servicios públicos de que goza el inmueble, además de que cuenta con la capacidad de satisfacer el precio pagado por el tercero notificante.

Asimismo señala que en el acta de notificación de venta, se indica de modo expreso la voluntad de no prorrogar la duración de dicho contrato de arrendamiento, omitiendo el beneficio o derecho legal a la prorroga que determina el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el derecho común.

Esgrime que se omitió el derecho de tanteo deque goza el arrendatario, que cumple con las formalidades de ley, y que la preferencia ofertiva es un derecho inherente al arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.

Fundamenta la presente acción dentro de los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 1.546 y 1.579 del Código Civil, los artículos 7, 38, 43, 44, 47, 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo antes expuesto solicita que la parte demandada convenga a que sea subrogada en el lugar de los compradores ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, o en caso contrario sea condenada a ello.

Estima la presente acción en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00).

En la oportunidad fijada por este Tribunal Superior para presentar informes ante esta alzada, la parte actora mediante escrito señala el contenido de los artículos 7, 38, 43, 44, 48, 49 y 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo explica que el derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

Expone que la referida venta implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa.

Alega que la sentencia recurrida es contradictoria ya que las partes convinieron en los hechos que el denominado Edificio Gubaira está conformado por tres (03) locales comerciales y del documento otorgado por ante la autoridad competente, se indica de modo expreso que el mismo está conformado por dos (02) locales comerciales, circunstancia ésta que da por cierto que lo vendido del denominado Edificio Gubaira no fue su totalidad, sino una porción del mismo, lo que hace procedente la acción incoada, por lo que debe revocar la decisión impugnada.

Alegatos de la Parte Demandada:

Niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por la parte actora en sustento de su pretensión.

Igualmente niegan, rechazan y contradicen que la parte actora tenga derecho a subrogarse en lugar de los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad.

Asimismo niegan, rechazan y contradicen el alegato de la parte actora, cuando afirma en su libelo de demanda afirma, que el inmueble adquirido por ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., no puede ser catalogado como edificio, ya que en su criterio no puede denominarse edificio, y que en el supuesto negado de que se considerare edificio, el mismo debe tener un destino como lo indica la Ley de Propiedad Horizontal.

En ese sentido, señala que es menester aducir, que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario de un inmueble que pretenda destinarlo a la enajenación de apartamentos, lo cual no es su caso, ante ese supuesto, solo se exige como requisito de forma, la manifestación autentica de esa intención y la protocolización del correspondiente Documento de Condominio.

Como corolario de lo anterior sostiene que es inoficioso e inconducente el argumento de la parte actora de que el objeto de la demanda no puede ser considerado como edificio, ni que al mismo le haya sido establecido destino preciso, ya que los antiguos propietarios de marras, nunca tuvieron la intención de someterlo al Régimen de Propiedad Horizontal, ni a ello estaban obligados, siendo además del conocimiento de la arrendataria el uso cierto que al mismo se le ha dado desde el inicio de la relación contractual arrendaticia, cual es estrictamente comercial, tal como se comprueba del contenido de la cláusula primera del contrato suscrito.

Seguidamente niegan, rechazan y contradicen que el antiguo propietario del inmueble de marras, haya omitido la obligación de notificarle a la parte actora, por medio de documento auténtico, su manifestación de voluntad de querer venderlo conforme lo prevé el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la arrendataria no es acreedora del derecho a la preferencia ofertiva o tanteo legal.

Alegan que de la exégesis de la norma contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se desprende que los antiguos propietarios del Edificio Gubaira, no estaban obligados a efectuar la notificación a que se refiere el referido artículo, por cuanto dicho derecho no le asiste, por cuanto mal podrían los antiguos propietarios haber ofrecido en venta el inmueble, individualmente a cada uno de los arrendatarios, ni menos a uno solo de ellos, con exclusión de los demás.

Asimismo argumenta que los inquilinos, individual o colectivamente, no pueden retraer ya que la acción respectiva carece en todo caso, de un fundamento de validez, de allí que la falta de notificación no engendra consecuencia alguna traducible en la posibilidad de subrogarse en lugar del adquiriente mediante la aplicación del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

Por último que la presente acción sea declarada sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

En la oportunidad fijada por esta alzada para la presentación de los informes la parte demandada consigna escrito mediante el cual señala luego de realizar un resumen de los alegatos sostenidos por la parte actora en el libelo de demanda y por ella en la contestación a la demanda, sostiene que del conjunto de medios probatorios que cursan en autos es importante analizar la confesión de la parte actora al alegar en su libelo de demanda que es arrendataria de parte del Edificio Gubaira y no del todo, así como que la sucesión Gubaira vendió la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado por ella.

Señala que mediante las pruebas aportadas al proceso ha quedado fehacientemente demostrado que el Edificio Gubaira está compuesto por tres (03) locales comerciales, uno de los cuales se encuentra arrendado por la parte actora en el presente proceso; que el referido inmueble fue vendido a los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B. y; que el objeto de dicha venta fue la totalidad del mencionado Edificio Gubaira, es decir, de los tres locales comerciales, por lo que necesariamente debe producirse la consecuencia jurídica que establece el artículo 49 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que consiste en la improcedencia de la acción de retracto legal.

Explica que la decisión apelada se encuentra totalmente ajustada a derecho y concuerda con todos y cada uno de los criterios desarrollados en su informe, por lo que solicita a este Tribunal declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora y confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.

Capitulo II

Punto Previo}

Antes de decidir el asunto de fondo controvertido en el presente proceso, necesariamente debe revisarse el procediendo seguido por ante esta instancia, ello en virtud de la materia especial objeto de discusión por las partes.

En el presente juicio se demanda por motivo del retracto legal arrendaticio y, su procedimiento está regulado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o a las disposiciones contenidas en e presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

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Claramente se establece que el procedimiento a seguir en juicio como el que nos ocupa lo constituye el procedimiento breve consagrado en los artículos del 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, sin que esta instancia siguiera tal procedimiento, toda vez que desde el mismo momento en que llegó el expediente ante esta alzada el proceso se reglamentó bajo las normas que regulan el procedimiento ordinario, fijándose una oportunidad para presentar informes y observaciones así como un lapso amplio para dictar sentencia según lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, a diferencia del procedimiento breve donde en la segunda instancia debe fijarse el décimo (10) día para dictar sentencia donde incluso las partes puede promover pruebas.

Ha sido reiterada y pacífica la doctrina de nuestro m.T. en el sentido de que la necesidad de las reposiciones debe ser la de corregir vicios que efectivamente ocurran en el trámite de un juicio, siendo necesario que la reposición persiga una finalidad útil y así restaurar el equilibrio de las partes dentro del proceso, tal y como lo exige el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, y por ello los jueces deben examinar cuidadosamente si efectivamente ha ocurrido un menoscabo de las formas procesales y si este menoscabo ha impedido el ejercicio de un recurso o cualquier derecho que le asista a las partes.

En sentencia emanada de la Sala Político Administrativa del 09 de julio de 2003, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de E.C.R., sentencia N°. 01059, se señala que la reposición de la causa es una excepción del proceso, pues va en contra del principio de que la justicia debe administrarse en el plazo más breve posible y su finalidad es la de mantener el equilibrio en el proceso, procurando que no se afecte la estabilidad en los juicios y corregir los errores de procedimiento que afecten a menoscaben el derecho a la defensa, por lo que la reposición no es un medio para corregir errores de las partes, sino las faltas del Tribunal que afecten el orden público o perjudique a los intereses de los litigantes, sin culpa de ellos.

En este orden de ideas se hace conveniente a los fines de una mejor comprensión de esta decisión precisar que la Doctrina de nuestro M.T. ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los tramites esenciales del procedimiento y el principio de legalidad de las formas procesales, las cuales no son relajable por las partes, pues su estructura, secuencia y desarrollo está previsto en la ley.

El artículo 49 de la Constitución refleja el contenido y alcance del derecho al debido proceso, para lo cual ha precisado la Doctrina calificada, que el debido proceso constituye un conjunto de garantías que amparan al ciudadano y, entre las cuales se mencionan las del ser oído, la presunción de inocencia, el acceso a la justicia y los recursos legalmente establecidos, la articulación de un debido proceso, la de obtener una resolución de fondo con fundamento en derecho, la de ser juzgado por un Tribunal competente, imparcial e independiente, la de un proceso sin dilaciones indebidas y la de ejecución de las sentencias que se dicten en tales procesos.

Asimismo, debe señalarse que la Jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro m.T., ha venido sosteniendo que el derecho al debido proceso debe aplicarse y respetarse en todo proceso judicial o administrativo y en cualquier grado o estado de la causa, pues dicha afirmación parte del principio de igualdad frente a la ley y, que en materia procedimental representa igualdad de oportunidades para las partes intervinientes en el proceso de que se trate, a objeto de realizar en igualdad de condiciones y dentro de los lapsos legalmente establecidos, todas aquellas actuaciones tendientes a la defensa de sus derechos e intereses.

A mayor abundamiento, es bueno citar lo que la Doctrina Calificada ha sostenido sobre la naturaleza del procedimiento breve y en ese sentido el Dr. R.H.L.R., en su obra comentarios al Código de Procedimiento Civil, expresa que el procedimiento breve es el mismo procedimiento ordinario simplificado en sus formas y abreviado en los lapsos.

Tienen sin embargo; la misma estructura: demanda, cuestiones previas de saneamiento del proceso o inadmisibilidad de la pretensión, contestación al fondo; reconvención, lapso probatorio abreviado y sentencia.

Considera este Juzgador, que el Juez cuando conoce de un proceso judicial debe actuar con suma ponderación si observa subversión de las formas legales contenidas en todo juicio, y para ello debe sopesar los principios que imperan nuestro derecho procesal, incluso de rango Constitucional como lo constituye la celeridad, la necesidad de una justicia expedita y la economía del proceso.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó establecido en sentencia del 07 de agosto de 2000, Expediente N° 00-0449, en el juicio seguido por la Sociedad Mercantil Auto Litoralcar, S.A., contra el ciudadano A.S.D.P., que dicha Sala extremando sus deberes y en atención a los principios de economía y celeridad procesal, reiteró una doctrina aplicada en una sentencia dictada por esa misma Sala el 25 de mayo de 1995, donde se efectuó un análisis del contendido del artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, referido a que no puede decretarse la nulidad de un auto aislado del procedimiento ni la de los actos consecutivos a un auto irrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de las partes.

Se permite este Juzgador en alzada transcribir extractos parciales de la sentencia en comento…

…En consecuencia, cuando la recurrida repone este proceso en su integridad, por no habérsele seguido conforme al procedimiento en el juicio breve, sino conforme al procedimiento ordinario, no obstante no haber instado ninguna de las partes tal reposición, y hacer valer así el “orden público procesal” la recurrida entiende actuar en cumplimiento del deber de garantizar el derecho de defensa que le impone el artículo 15 eiusdem. Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que… ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haber tramitado con respecto en las formas legales sustanciales que garantiza el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse con el procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece éste último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no solo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada…”

(…)Por otra parte considera la Sala, que si bien los actos ordenadores del proceso en la segunda instancia, no estuvieron apegados a la normativa aplicable, no es menos cierto que las partes en lugar de solicitar la nulidad de los mismos en la primera oportunidad - (art. 213 cpc) – de su actuación procesal, que lo fue el acto de informes, no lo hicieron. Por consiguiente, se conformaron con el trámite procesal, convalidando con su silencio las irregularidades procedimentales, por lo que, declarar la nulidad y la consecuente reposición, revertiría en una reposición inútil, con la consiguiente demora y perjuicio a las partes y a la jurisdicción produciéndoseles un mayor desgaste de tiempo y de dinero, innecesarios, que no responde al interés específico de la administración de justicia, contrario al principio de celeridad procesal que rige el proceso civil venezolano…

(…) Por ello, se le advierte sobre la legalidad de su actuación al quebrantar normas legales que interesan el orden público y al debido proceso, con la intención de que en sucesivas ocasiones se abstenga de incurrir nuevamente en situaciones como la reseñada en la presente causa, que ocasionan gastos innecesarios a las partes con el consiguiente reparo en la aplicación de una justicia rápida y eficaz que derima la controversia y ponga fin a los litigios en la forma adecuada, conforme a la Ley…”

Este sentenciador considera prudente y además ajustado a derecho aplicar en todo su rigor al caso bajo análisis los criterios establecidos por nuestro M.T., toda vez que en la presente instancia ambas partes han producido escrito contentivos de sus argumentos tanto para sostener la apelación la parte actora como también la parte demandada a los fines de rebatir los argumentos del recurrente, por lo que se ha garantizado el derecho de las partes aunque haya sido sustanciado bajo el procedimiento ordinario, no obstante la presente decisión deberá ser notificada a todas las partes, para que comiencen a correr los lapsos a los fines de interponer los recursos permitidos por nuestro ordenamiento procesal y de esta manera exista una mayor claridad procesal, y en atención a los principios procesales antes denotados, SE REVOCA por contrario impero el auto dictado el 18 de marzo de 2004, donde este Tribunal Superior fijó la oportunidad para dictar sentencia y ASÍ SE DECIDE.

Capitulo II

Limites de la Controversia y Análisis de Pruebas

Trabada la litis en los términos expuestos en el Capitulo I del presente fallo, le correspondió a la parte actora desmotar los hechos constitutivos de su acción propuesta en aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil Venezolano y 506 del Código de Procedimiento Civil, siendo imperativo señalar que ha quedado admitido por la parte demandada y en consecuencia debe tenerse fuera del debate probatorio algunos hechos sostenidos por el actor en su libelo de demanda y referido específicamente a la existencia de la relación arrendaticia que ostenta la parte demandante como inquilino del local comercial signado con el N° 2, del Edificio denominado Gubaira, y que el mencionado edificio se encuentra conformado por tres (03) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2, y 3.

Asimismo ha quedado admitido y en consecuencia se encuentra fuera del debate probatorio el alegato del actor de que el día 16 de julio de 2002 fue vendido el Edificio Gubaira por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, bajo el N° 23, Tomo 4, Protocolo Primero.

Considera este alzada que el Tribunal en la sentencia apelada, acertadamente establece que los hechos discutidos en el proceso lo constituyen que el inmueble que se dio en venta fue la totalidad del Edifico Gubaira y que el mismo puede ser catalogado como un edificio y si está sometido a su vez al Régimen de Propiedad Horizontal, así como también si los demandados tenían la obligación de ofrecer en venta el inmueble a la parte actora, para de esta manera determinar si es procedente la pretensión del actor.

Pruebas de la parte actora

1) Produjo la parte actora junto con su libelo de demanda las resultas de una Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y en el Edificio Gubaira, constatando este sentenciador que los particulares de esa Inspección Judicial practicada fuera del juicio fue la de dejar constancia de la fachada del local comercial identificado con el N° 2, donde supuestamente funciona la parte demandante y si en la estructura externa de ese local comercial o del local comercial colindante, se denotan pisos, ventanas balcones, entrada principal, entrada de emergencia y estacionamiento, y por último también se solicita se deje constancia de la estructura externa del Edificio Bolívar, que se encuentra en la esquina de la Calle Libertad de esta misma ciudad de Valencia.

Las resultas de la Inspección bajo análisis se encuentran insertas bajo los folios del cinco (05) al veintitrés (23) del presente expediente y a pesar de la que la representación de la parte demandada no impugnó el pretendido medio de prueba, no obstante el mismo no arroja valor y érito probatorio alguno y en consecuencia debe ser desechado del proceso, por haberse incumplido las exigencias consagradas en el artículo 1429 del Código Civil Venezolano y referido a que los interesados puedan promover la Inspección Ocular antes del juicio, en los casos en que pudiera sobrevenir el juicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Tal como lo estableció el A quo, esta instancia tampoco observa que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la Inspección Judicial fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado.

2) Igualmente produjo la parte actora junto con su libelo de demanda cursantes a los folios veinticuatro (24) y veinticinco (25) del expediente, un instrumento que no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, observando este sentenciador que los mismos no aparecen suscritos por persona alguna, razón por la cual este juzgador en atención a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano, desecha del proceso tal instrumento y en consecuencia no se le otorga valor y mérito probatorio alguno.

3) Cursante al folio veintiséis (26) de autos, corre inserto un instrumento extendido en original, el cual fue acompañado por la parte actora junto con su demanda, verificando este sentenciador de alzada que el instrumento emana de la Alcaldía del Municipio V.d.E.C., cuyo contenido no fue atacado por la parte demandada, razón por la cual se le otorga valor probatorio al mismo por constituir éste un documento administrativo y en el cual se evidencia que la Jefatura del Departamento de Industria y Comercio de la mencionada Alcaldía hace constar que la entidad mercantil Restaurante La Rinconada, C.A, se encuentra inscrita en el Registro de Contribuyente de Impuesto sobre Actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar llevado por el Municipio V.d.E.C., desde el 30 de agosto de 1.989, siendo titular de la Patente de Industria N° 36.224, donde se le autoriza para ejercer la actividad comercial de fuente de soda sin licor en el inmueble ubicado en la Calle Libertad, Edificio Gubaira, Local N° 1, Parroquia Catedral, V.E.C..

De los hechos que se desprenden del documento bajo revisión se observa que existe una diferencia importante en relación al local comercial donde funciona la parte actora, toda vez que el actor ha señalado en su libelo de demanda que ocupa el local N° 2, del Edificio Gubaira y la constancia bajo revisión hace referencia al local N° 1, razones suficientes para que este Tribunal considere irrelevante en cuanto su mérito la prueba documental y en consecuencia no produce efecto favorable alguno para la parte actora en cuanto a los hechos que debe demostrar y ASÍ SE ESTABLECE.

4) La parte actora produjo también junto con su demanda cursante a los folios 27, 28 y 29 copia fotostática simple de un instrumento constituido de una operación de compraventa, el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada y en consecuencia se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Este instrumento fue objeto de una solicitud de exhibición efectuada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, siendo admitido por el Tribunal sustanciador del p.d.P.I. y en la oportunidad fijada para la exhibición del documento original bajo revisión, el cual fue exhibido al Tribunal por la representación de la demandada dejándose constancia del acto de exhibición que se trata del original de la copia bajo análisis, lo cual ratifica el valor probatorio de tal instrumento.

Del instrumento bajo revisión se evidencia fehacientemente que los demandados compraron a los ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en representación también de los ciudadanos R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G. y E.L.M.G., un inmueble consistente en un edifico con todas sus anexidades y el terreno donde está construido el mismo y que medie veinte y tres metros cuadrados con ocho centímetros (23,8 mts2) de frente por treinta y ocho con cincuenta (38,50 mts) de fondo.

En el instrumento contentivo de la operación de compraventa se señala que el inmueble se encuentra ubicado en la Parroquia Catedral del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en la parte norte de la Plaza Bolívar y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte y Oeste: Casa que fue de M.E.R. y es hoy o fue de M.R.; Sur: que es su frente la Calle 101 (Libertad) y; Este: Casa que fue de F.I.R. y es hoy o fue de B.R. o de sus causahabientes.

También se hace constar en el instrumento bajo revisión que el edificio objeto de la venta tiene una superficie de construcción de un mil trescientos noventa y un metros cuadrados con treinta y ocho centímetros (1.391, 38 mts2) y está construido sobre un terreno con una superficie de novecientos dieciséis metros cuadrados (916, 30 mts2), integrado por un local/oficina económico de cuatrocientos cuatro metros cuadrados con dieciséis centímetros (404,16 mts2), y un local/oficina de novecientos ochenta y siete metros cuadrados con veintidós centímetros (987,22 mts2), siendo el precio operación de la venta la suma de bolívares CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00) presentado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, el 16 de julio de 2002, bajo el N° 23, Tomo 4, Protocolo Primero.

5) Cursante al folio treinta (30) y treinta y uno (31) del expediente produjo la parte actora junto con su demanda una copia fotostática de un instrumento privado, el cual no fue impugnado ni atacado en forma alguna, pero aún el mismo no arroja valor y mérito probatorio alguno al constituir una copia simple y no tratarse de aquellas que hace mención el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6) Marcado con la letra “C” y cursante a los folios treinta y dos (32) y treinta y tres (33) del expediente, produjo la parte actora copia fotostática de una certificación expedida por la Secretaria del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de una notificación que los demandados le hicieran al ciudadano J.S.F., representante de la sociedad mercantil demandante.

Este instrumento no fue impugnado por la representación por la parte demandada no obstante este Tribunal no le otorga valor y mérito probatorio al mismo, toda vez que no se desprende de las copias producidas por el actor la copia del auto que ordena a la Secretaria del Tribunal del Municipio efectuar dicha certificación, siendo insuficiente que aparezca sellos húmedos en la reproducción bajo análisis para determinar que se trata de una copia que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo importante señalar que la certificación que expide el Secretario de un Tribunal se efectúa según las exigencias consagradas en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil.

7) Marcado con la letra “B” produjo la parte actora junto con su libelo de demanda copia fotostática simple que corre inserta a los folios del treinta y cuatro (34) al treinta y nueve (39) del expediente, el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada y el cual arroja todo el valor y mérito probatorio, por ser fidedigna en atención a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Dicho instrumento es contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre el Ingeniero O.G.R., quien actuó en su propio nombre y como apoderado general de la sucesión del Sr. T.G.B., en calidad de arrendador, con la sociedad mercantil LA RINCONADA, C.A, representada por el ciudadano J.S.F., constatando este juzgador que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, el 18 de noviembre 1988, y anotado bajo el N° 11, Tomo 132, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria Pública, siendo la duración del contrato de tres (03) años fijos contados a partir del 01 de noviembre de 1988, y susceptible de prorroga por anualidades.

El inmueble objeto de arrendamiento está constituido por un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edifico Gubaira, situado en la Calle Libertad parte norte de la Plaza Bolívar en la Jurisdicción del Municipio Catedral del entonces denominado Distrito V.d.E.C., hoy Municipio V.d.E.C..

8) Cursante a los folios cuarenta y tres (43) al cuarenta y seis (46) del expediente produce la parte actora copia fotostática del documento constitutivo-estatutario de la compañía denominada LA RINCONADA, COMPAÑÍA ANONIMA, instrumento éste que no fue impugnado por la parte demandada y aunque arroja valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador considera que posee mérito irrelevante a los fines de los hechos discutidos en el presente juicio, razón por la cual se desecha del proceso.

9) Cursante a los folios del cuarenta y siete (47) al cincuenta y tres (53) del presente expediente produjo la parte actora junto con su libelo de demanda documentos extendidos en original y suscritos por una persona de nombre K.M., y los cuales no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, pero aún así al no emanar de la parte demandada no le pueden ser oponibles, razón por la cual se desechan del proceso los mismos en atención con lo previsto en el artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil venezolano en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE ESTABLECE.

10) Cursante a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y cinco (55) produjo la parte actora junto con su libelo de demanda instrumento que no fueron desconocidos por la parte demandada y en consecuencia arrojan valor y mérito probatorio los mismos de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 en concordancia con lo establecido en el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se evidencia fehacientemente que el codemandado S.A.B., recibe de la parte actora la suma de Bolívares SEISCIENTOS OCHENTA MIL (Bs. 680.000,00) correspondientes a la cancelación del alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2002, del local comercial N° 2, del Edifico Gubaira.

11) En el escrito de promoción de pruebas producido ante la Primera Instancia la parte actora en el Capitulo I ratifica la Inspección Judicial extra-litem, acompañada con la demanda; los instrumentos expedidos supuestamente por C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO y la constancia expedida por la Alcaldía del Municipio V.d.E.C., todos acompañados junto con el libelo de demanda y los cuales ya ha sido objeto de análisis por este juzgador.

12) Promovió la parte actora la prueba de Inspección Judicial para ser practicada en el Edificio Gubaira, siendo admitida por el Juzgado sustanciador y practicada dicha Inspección el día 03 de septiembre de 2003.

El promovente señaló como objeto de esta prueba que cada local comercial es independiente y que estructuralmente el llamado Edificio Gubaira no es un edificio, así como también pretende demostrar la cantidad de metros cuadrados que conforman el área de cada uno de los locales, el cual no es igual al determinado en el documento de venta y además pretende probar que el objeto de venta que dio origen a la demanda intentada es distinta a la estructura del llamado Edificio Gubaira y que hay un local comercial distinguido con el N° 3.

Constata este juzgador de las resultas de la Inspección Judicial que efectivamente el Edificio Gubaira se encuentra constituido por tres (03) locales comerciales, donde funciona un Taller de Relojería en el primero, en el segundo la lunchería denominada La Rinconada, y en tercero un Centro Textil denominado El Castillo, así como también se deja constancia que el Taller de Relojería ocupa un área de nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (9,60 mts2) aproximadamente, que la lunchería ocupa un área de ciento veintinueve metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros (129, 59 mts2) y que el Centro Textil ocupa un área de setecientos treinta y tres metros cuadrados (733 mts2) aproximadamente en la Planta Baja y la totalidad de la planta alta ocupa un área aproximada de ochocientos ochenta y un (881) metros cuadrados.

Igualmente se dejó constancia que las medidas totales del inmueble constituido por lo tres (03) locales comerciales es de veinticuatro (24) metros de frente y treinta y siete (37) metros de fondo aproximadamente, lo que da un área aproximada de novecientos (900) metros cuadrados; se dejó igualmente constancia en la Inspección bajo análisis que en la parte baja del edificio concretamente entre los locales que en funciona el Taller y la Lunchería existe una puerta de las denominadas “Santa Maria”, la cual conduce a un pequeño pasillo aproximadamente de dos (2) metros de largo inmediatamente una escalera por la que se accede a la plante alta donde funcionan los depósitos y oficinas del Centro Textil “El Castillo”.

13) Solicitó la parte actora en su escrito de promoción de pruebas la exhibición del contrato de arrendamiento del local N° 3 del mencionado edificio, con el fin de probar que el Edificio Gubaira no fue vendido en su totalidad, siendo admitida dicha exhibición, en la oportunidad fijada para el acto, consta en instrumento exhibido por la demandada, según los argumentos de las partes y a la constancia efectuada por el Juez de la Primera Instancia y la reproducción efectuada por orden de la Juez que regenta el Tribunal de la Primera Instancia, se observa que no fue exhibida la totalidad del documento, pues solo se consignó un folio del contrato, considerando este juzgador que se producen los efectos previstos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, en relación a que debe tenerse como exacto los datos afirmados por el solicitante acerca del contendido del documento, toda vez que no produjo copia del mismo al momento de solicitar la exhibición.

En su escrito de promoción de pruebas la parte actora señala como dato haciendo referencia a una cita que efectúa en el escrito de contestación a la demanda que el ciudadano O.G.R., suscribió un contrato de arrendamiento con T.D.C., sobre el local comercial signado con el N° 3 ubicado en la Planta Baja el Edificio Gubaira, confirmando de esta manera el hecho de que el inmueble objeto de discusión estaba conformado también por un local numerado 3, y que estaba ubicado en la planta baja del Edificio Gubaira.

14) De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicitó el medio de prueba de informes de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valencia, para que esta informe y envié copia del documento donde consta la tradición del inmueble, y el cual fue admitido por el Tribunal de la Primera Instancia constatando las resultas del mismo del folio cincuenta y dos (52) al cincuenta y ocho (58) del expediente.

La Oficina de Registro remitió copia certificada del documento protocolizado ante esa oficina el 08 de agosto de 1969, bajo el N° 35, Protocolo Primero, Tomo 15, el cual es apreciado en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de los cuales se desprende que el señor T.G. dio en venta a los ciudadanos G.G.R., B.G.R., E.G.R. y OTROS, un inmueble que comprende un edificio y un terreno donde está construido y todas sus anexidades el cual mide: veintitrés metros con ochenta centímetros (23, 80 mts) de frente por veintiocho metros con cincuenta centímetros (28, 50 mts) de fondo, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Valencia, en la parte norte de la Plaza Bolívar y comprendido en los siguientes linderos: Norte y Oeste: Casa que fue de M.E.R. y es hoy o fue de M.R.; Sur: Que es su frente la Calle 101 (Libertad) y; Este: Casa que fue de F.I.R. y es hoy o fue de B.R. o de sus causahabientes.

Como puede evidenciarse la descripción del inmueble objeto de la venta en el instrumento que se analiza es la misma descripción del inmueble adquirido por los codemandados, estableciendo acertadamente la Juez de la Primera Instancia en su sentencia que el inmueble objeto de la venta y que hoy en día es adquirido por lo codemandados fue el denominado Edifico Gubaira y todas sus anexidades, independientemente de que los metros de construcción reales no coincidan con lo señalados en el instrumento de venta y que en todo cado pueden ser objeto de una aclaratoria que perfectamente pueden realizar las partes interesadas.

Lo antes expuesto es importante en virtud de que en la practica de la Inspección Judicial analizada con anterioridad se refleja una diferencia en el metraje del inmueble con el aparecido en el documento de venta, pero tal circunstancia es irrelevante a los fines de los hechos que deben ser demostrados en el juicio, compartiendo esta instancia lo juzgado por el A quo cuando expresa que el área del terrero donde está ubicado el Edificio coincide perfectamente con la Inspección Judicial realizada durante el transcurso del juicio.

15) Promovió la parte actora junto con su escrito de promoción de pruebas, instrumentos que no fueron atacados por la representación de la parte demandada y que emanan de la Alcaldía de V.d.E.C., lo cual tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo contenido se evidencia que la parte actora es arrendataria del local N° 1 del edifico y que desarrolla su actividad en la ciudad de Valencia.

Con estos instrumentos nuevamente la parte actora trae a colación que su negocio funciona en el local N° 1 del Edificio Gubaira, cuando su alegato principal es que ocupa el local N° 2 como inquilino, por lo que el contenido de estos instrumentos en cuanto a las pretensiones del actor en nada le favorecen, razón por la cual su mérito es irrelevante.

Pruebas de la Parte Demandada

1) En el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada se invoca en el Capitulo I el mérito favorable que arrojan los autos, lo cual no constituye un medio de prueba en el elenco probatorio consagrado en nuestro ordenamiento procesal, por lo que no existe nada que analizar al respecto.

2) Promovió la parte demandada marcado con los números 1, 2 y 3 instrumentos contentivos de un contrato de arrendamiento suscrito supuestamente por el ciudadano O.G.R., en su calidad de arrendador y por los ciudadanos ASHRAF A.A. y RAFED Y.A.B., copia fotostática del una Licencia de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía de Valencia, a nombre del Centro Textil El Castillo C.A, y una constancia de declaración de ingreso bruto presentada ante la Alcaldía del Municipio Valencia por la sociedad mercantil Centro Textil El Castillo C.A., instrumentos éstos que no fueron atacados por la parte actora y que solo son apreciados por este juzgado los distinguidos con lo números 2 y 3 conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se desprende fehacientemente que la entidad mercantil Centro Textil El Castillo, C.A., ocupa el local comercial N° 1, del Edificio Gubaira.

En lo que respecta al instrumento distinguido con el N° 1, este sentenciador observa que el mismo constituye un instrumento privado que no le es oponible a la parte actora en atención a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo previsto en el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso el mismo.

3) En el Capitulo III de su escrito de promoción de pruebas la parte demandada promovió la prueba de Inspección Judicial, cuyas resultas corren insertas a los folios veintiocho (28) y veintinueve (29) del expediente dejándose expresa constancia en la Inspección que el Edifico Gubaira esta constituido por tres (03) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2 y 3, donde funciona un Taller de Relojería, la Lunchería propiedad de la parte actora y el Centro Textil El Castillo, C.A.

Asimismo se dejó constancia en esa Inspección que los locales se encuentran en un área de construcción de nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (9, 60 mts2) el local N° 1, ciento veintinueve meros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros (129,59 mts2) el local ocupado por la demandante y mil seiscientos metros cuadrados (1, 600 mts2) el local ocupado por el Centro Textil El Castillo y que en esos tres (03) locales comerciales se ejercen distintas actividades comerciales, e igualmente que las medidas del inmueble son de aproximadamente novecientos metros cuadrados (900 mts2).

Es evidente la diferencia en el metraje de la construcción señalada en ambas Inspecciones Judiciales practicadas por el Tribunal de la Primera Instancia tanto la promovida por la parte actora como la promovida por la parte demandada y ante la diferencia en el metraje del área de construcción que ocupa cada uno de los locales comerciales, coincide este sentenciador en alzada con la Juez de la Primera Instancia que en la identificación e individualización del inmueble vendido debe circunscribirse a los linderos del inmueble y al área del terreno donde se encuentra este construido independientemente de las medidas o áreas todas de construcción por que estas ultimas no son exactas sino aproximadas.

Igualmente se demuestra la existencia de una puerta u escalera en la parte frontal del edificio, hecho éste que fue objeto de un particular de la Inspección Judicial bajo análisis.

Capitulo IV

Consideraciones para Decidir

El artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario” derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow en su obra El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, página 147 expresa:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”.

Exponen los Doctores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

El artículo 1.546 del Código Civil Venezolano establece:

…El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común…

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

.

En el caso que nos ocupa ha quedado plenamente demostrado la condición de arrendatario de la parte actora en el inmueble conformado por el local N° 2, en el denominado Edifico Gubaira, condición que han venido ostentado desde hace más de dos (02) años, quedando igualmente demostrado por las pruebas aportadas al proceso que el demandante se encuentra solvente en los pagos de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2002, el mes inmediatamente anterior al momento en que fue presentada la demanda, lo que infiere que en el principio se cumplen lo dos primeros supuestos contenidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra la preferencia ofertiva.

El problema medular de la presente controversia consiste en la naturaleza del inmueble objeto de venta, toda vez que el demandado se ha excepcionado con fundamento al contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

La posición del accionante consiste en que el edificio está conformado por tres (03) locales comerciales y que en documento de venta aparece que el edificio consta de dos (02) locales comerciales considerando que se vendió una porción del mismo.

Ciertamente ha quedado determinado en la secuela del proceso que en el Edificio denominado Gubaira funcionan tres (03) locales comerciales, encontrándose ocupado uno de ellos por la parte actora y también observa este juzgador que el inmueble que adquieren los codemandados coinciden con el inmueble adquirido por los vendedores en lo que respecta con la superficie de terrero y que es aproximadamente de novecientos dieciséis metros cuadrados con treinta centímetros (916, 30 mts2).

El A quo en su decisión hace referencia al artículo 549 del Código Civil, el cual dispone que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales, concluyendo que el vender la totalidad del área de terrero, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cual es la superficie de área construida.

La fuente probable de la norma antes mencionad es el Proyecto del Código Civil para E.d.F.G.G. de 1852, en su artículo 394 y del Código Civil Italiano de 1.865, en su artículo 440 y aparece por primera vez en la legislación venezolana a raíz de la promulgación del Código Civil de 1.867 y ha permanecido así casi inalterada salvo por ligeras modificaciones de forma que no afectan su esencia en los Códigos de 1.904, 1.916 y 1.922.

En la norma in comento se establece claramente que el suelo se toma como un término medio y una base única para medir la extensión de la propiedad, y contiene un principio general que es consecuencia de las disposiciones que especifican los inmuebles por su naturaleza, porque si las cosas están unidas al suelo formando el un todo y si por otra parte el propietario puede hacer sobre su suelo o dejado de él toda construcción, siembra, plantación o excavación y sacar por medio de ella todos lo productos posibles, debe presumirse que todas las obras son hechas por el propietario a sus expensas y que le pertenecen (Ramírez Florencio, Anotaciones del Derecho Civil, Publicaciones de la Dirección de Cultura de la Universidad de los Andes, Mérida, año 1953, Tomo II, página 36).

No tiene duda este juzgador de que la venta del inmueble fue realizada en toda su extensión de su superficie e incluso en el documento de venta cuya retracto se pretende se establece que los codemandados adquieren un inmueble que comprende un edificio con todas sus anexidades y el hecho que no conste en la descripción del edifico la integración de los tres (03) locales comerciales sino el de dos, ello no significa que se haya vendido solo una porción del inmueble, ya que se repite la venta del inmueble que era propiedad de la sucesión Gubaira, fue efectuada en forma integra o global, siendo relevante señalar que el inmueble efectivamente está integrado por tres (03) locales comerciales y que en cada uno de los locales comerciales funcionan tres entidades diferentes, quedando demostrado en el juicio la condición de arrendatario de la parte actora.

Considera este juzgador que el argumento o del actor referido a que el inmueble no puede ser considerado un edificio por cuanto no tiene un medio de acceso con puerta principal de entrada, escaleras de emergencia, ventanas o balcones, ni estacionamiento, es totalmente irrelevante a su pretensión, debiendo destacarse de acuerdo a la Real Academia Española, que Edificio consiste en una obra o fabrica constada para habitación o para usos análogos y acertadamente la Juez que dicta la sentencia en la Primera Instancia destaca el contenido del artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal en la cual se define como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe toda o un fracción de un piso o más de uno.

Precisamente a través del presente juicio ha quedado evidenciado que el inmueble denominado Edifico Gubaira está integrado por tres (03) locales comerciales y que estos locales tienen un aprovechamiento independiente, expresando el mismo actor en su demanda y así ha quedado demostrado en el juicio, que se explotan tres negocios diferentes el de un Taller de Relojería, una Lunchería y un Centro Textil además que cada uno de estos locales comerciales tienen una salida a la vía pública directamente, tal y como se desprende de las resultas de la Inspección Judicial practica en el juicio y promovida por ambas partes.

Según lo previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si se produce la venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el local arrendado no procede el retracto legal arrendaticio, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente cuando se venden locales, casas unifamiliares o apartamentos y precisamente en el caso que nos ocupa el Edifico Gubaira conformado por los locales comerciales aludidos en el documento de venta y también los que no fueron aludidos en el documento de venta fueron vendidos en su totalidad y ello se deduce claramente de que estos tres (03) locales comerciales forman parte de la construcción del Edifico Gubaira y que está construido sobre un terreno con una superficie aproximada de novecientos metros cuadrados dieciséis con treinta centímetros (916,30 mts2), el cual se encuentra inscrito en la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Valencia, con el Código Catastral N° FC2002-0007841, siendo en consecuencia improcedente el retracto legal arrendaticio pretendido frente a la enajenación global de la propiedad del inmueble en donde se encuentra el local arrendado, razón por la cual el demandante no ostenta el derecho de retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.

Capitulo V

Dispositivo

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la decisión dictada en fecha 02 de diciembre de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial; SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión apelada que declaró SIN LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil LA RINCONADA, C.A., contra los ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G., E.L.M., S.A.B. y SANA A.B..

De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte actora.

Notifíquese a las partes sobre el contenido de la presente decisión.

Publíquese y Regístrese

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DE TRANSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los seis (06) días del mes de abril de dos mil cuatro (2004). Años 193º de la Independencia y 145º de la federación.

EL JUEZ

MIGUEL ANGEL MARTIN T.

LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

En el día de hoy, siendo las 2:00 p.m., se dictó, publicó y diarizó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

Exp. No. 10846.

MAMT/DE/mrp.-