Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 23 de Mayo de 2006

De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:

1. Escrito libelar presentado por el abogado V.O.O.G., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil LA RINCONADA C.A., en el cual alega lo siguiente:

   …La Rinconada, C.A.… el dieciocho (18) de noviembre de 1.988, celebró contrato de arrendamiento con la sucesión de T.G.B., quien falleció ab-intestado el 14 de mayo de 1.988, estando representada ésta por O.G. RINCONES… debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de V.d.E.C., en fecha 18 de noviembre de 1.988… bajo el número 11, Folios 12 al 14 Vto., Tomo 132 de los libros llevados por esa notaría, el cual se acompaña marcado con la letra “B”…

   …al vencimiento del contrato antes referido, el mismo fue renovado en el año 1.991 por una duración de dos años más y así sucesivamente hasta el 30 de octubre de 2001, cuando renovaron el contrato de arrendamiento por un lapso de un año más. El objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial situado en la planta baja, única planta del Edificio Gubaira distinguido con el N° 2, ubicado en la Calle Libertad, parte Norte de la Plaza Bolívar en Jurisdicción del Municipio Catedral del Distrito V.E.C.. Ahora bien la posesión precaria comenzó el 18 de noviembre de 1988, por lo que hasta la presente fecha han transcurrido trece (13) años y diez (10) meses de posesión y disfrute continua de tracto sucesivo del local comercial número 2 denominado Edificio Gubaira…

   …mi representada durante los trece años y diez meses de vigencia arrendaticia, se encuentra solvente en el pago, es decir, ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon mensual de arrendamiento…

   …el 29 de agosto del año 2002, se presentó en el local comercial que constituye el objeto del contrato de arrendamiento el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con la misión de notificar a mi representada, del contenido del acta de notificación de venta del denominado “Edificio Gubaira” del cual forma parte el local comercial que mi representada posee en su condición de arrendatario… Acompaño inspección judicial donde se aprecia, a través de las fotografías que forma parte de la inspección cual es el verdadero estado estructural del denominado Edificio Gubaira. Y para el supuesto negado que se considere Edificio el mismo debe tener un destino como lo indica la Ley de Propiedad Horizontal.

   Mi representada goza del derecho de preferencia por ser el arrendatario más antiguo, con más de trece años y diez meses, además de estar solvente en el pago mensual del canon de arrendamiento y, con la capacidad de satisfacer el precio pagado por el tercero notificante…

   …en la acta de notificación… se indica de modo expreso la voluntad de no prorrogar la duración de dicho contrato, omitiendo el beneficio o derecho legal de prorroga que determina el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Derecho Común.

   En resumen ciudadano juez, se omitió el derecho de tanteo de que goza el arrendatario, que cumpliendo con las formalidades de ley, el arrendador no cumplió con la carga legal de notificar por medio de documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. Y la preferencia ofertiva es un derecho inherente al arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero…

   …Por lo antes expuesto… ocurro… en mi carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio La Rinconada C.A…. para demandar como en efecto demando por motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIA a la comunidad de herederos T.G.B., conformada por G.G.d.M., B.G.d.H., O.G.R., R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G., E.L.M. Gubaira… y a S.A.B. Y SANA A.B., en su carácter de compradores en el contrato de venta celebrado en fecha 16 de julio de 2002, registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro Público de Valencia, Estado Carabobo, anotado bajo el número 23, folios 01 al 03, protocolo 1, Tomo 04, para que convengan en que mi representada La Rinconada C.A., sea subrogada en el lugar de los compradores en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad ya mencionado, o en caso contrario el tribunal así lo declare…

   …Se estima el valor de demanda en la cantidad de Cuatro Cientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 450.000.000,00)…

2. Escrito de contestación a la demanda presentado por los apoderados judiciales de la accionada, el cual se lee:

   …PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados, como en el derecho invocado por la parte actora en sustento de su pretensión, la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio ha sido incoada por la sociedad mercantil La Rinconada C.A. en contra de nuestros representados…

   SEGUNDO: Negamos, rechazamos y contradecimos en consecuencia, que la parte actora, tenga derecho a subrogarse en lugar de S.A.B. y SANA A.B., en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., en fecha dieciséis 816) de julio de 2002, bajo el No. 23, Tomo 04, Protocolo Primero.

   TERCERO: Negamos, rechazamos y contradecimos el alegato de la parte actora, cuando en su libelo de demanda afirma, que el inmueble adquirido por S.A.B. y SANA A.B., no puede ser catalogado como Edificio, ya que según su criterio no puede denominarse Edificio a una estructura que no tiene visiblemente ni conocido el medio de acceso con puerta principal de entrada, escalera de emergencia, ventanas o balcones. También negamos, rechazamos y contradecimos el débil argumento de la parte actora, cuando asevera, que para el supuesto negado de que se considere Edificio, el mismo debe tener un destino como lo indica la Ley de Propiedad Horizontal…

   …es menester aducir, que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario o propietarios de un inmueble, que pretendan destinarlo a la enajenación de apartamentos, lo cual no es su caso; ante este supuesto, sólo se exige como requisito de forma, la manifestación auténtica de esa intención y la protocolización del correspondiente Documento de Condominio… ciertamente… el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal estatuye en el documento de condominio se debe indicar entre otras cosas, el destino dado al edificio; sin embargo, nada obsta para entender que si en dicho Documento de Condominio, no se expresa con precisión ese destino, lógicamente que éste será el que corresponda al edificio conforme a su propia naturaleza, o al uso para el cual él fue destinado…

   …Como corolario de lo anterior, resulta inoficioso e inconducente para la prosperidad de la acción propuesta por la parte actora, el argumento que el objeto de la demanda incoada no puede ser considerado Edificio, ni que al mismo le haya sido establecido destino preciso. En efecto ciudadano juez, los antiguos propietarios del inmueble de marras, nunca tuvieron la intención de someterlo al Régimen de Propiedad Horizontal, ni a ello estaban obligados, siendo además del conocimiento de la arrendataria sociedad mercantil “La Rinconada, C.A.”, el uso cierto que al mismo se le ha dado desde el inicio de la relación contractual arrendaticia, cual es estrictamente comercial, tal como se comprueba del contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que tiene suscrito dicha sociedad mercantil La Rinconada, C.A..

   CUARTO: negamos, rechazamos y contradecimos que el antiguo propietario del inmueble de marras, sucesión del señor T.G.B., haya omitido la obligación de notificarle a la parte actora, por medio de documento auténtico, su manifestación de voluntad de querer venderlo conforme lo prevé el artículo 44 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, toda vez que en nuestro caso, la arrendataria… no es acreedora del derecho a la preferencia ofertiva o tanteo legal…

   QUINTO: Es el caso ciudadano juez, que S.A.B. y SANA A.B. a través de una operación legítima de compraventa, adquirieron de manos de la sucesión del señor T.G.B., integrada por los ciudadanos G.G.d.M., B.G.d.H., O.G.R., R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G., E.L.M.G. un inmueble que comprende un (1) edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido el cual mide ocho metros con ochenta centímetros (23,80 mts) de frente, por treinta y ocho metros con cincuenta centímetros de fondo (38,50 mts), ubicado en jurisdicción del anteriormente denominado municipio hoy Parroquia Catedral del otrora Distrito, ahora Municipio V.d.E.C., en la parte norte de la Plaza Bolívar, cuyos linderos y demás características constan suficientemente, en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., en fecha dieciséis (16) de julio de 2002, bajo el No. 23, Tomo 04 del Protocolo Primero, los cuales damos aquí por reproducidos…

   …Ahora bien, en fecha primero (1º) de marzo de 1994, el ciudadano O.G. Rincones… miembro de la sucesión del señor T.G.B., suscribió con el ciudadano ASHRAF A.A., titular de la cédula de identidad No. 7.129.166, contrato de arrendamiento sobre el LOCAL COMERCIAL SIGNADO CON EL No. 1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Gubaira, y la MEZZANINA del mencionado Edificio, situado en la calle Libertad, parte Norte de la Plaza Bolívar, en jurisdicción del Municipio Catedral, Distrito V.d.E.C.. En fecha treinta y uno (31) de octubre de 2001, el mismo ciudadano O.G. Rincones… suscribió con la sociedad mercantil La Rinconada, C.A., representada por su Director J.S. Ferreira… contrato de arrendamiento sobre el LOCAL COMERCIAL SIGNADO CON EL No. 2, ubicado en la Planta Baja del Edificio Gubaira, situado en la calle Libertad, parte Norte de la Plaza Bolívar, en jurisdicción del Municipio Catedral, Distrito V.d.E.C.. Por último, el ciudadano O.G. Rincones… suscribió con la ciudadana T.R. DE CORREA… contrato de arrendamiento sobre el LOCAL COMERCIAL SIGNADO CON EL No. 3, ubicado en la Planta Baja del Edificio Gubaira, situado en la calle Libertad, parte Norte de la Plaza Bolívar, en jurisdicción del Municipio Catedral, Distrito V.d.E.C..

   En consecuencia, dado que el denominado “Edificio Gubaira”, propiedad de S.A.B. y SANA A.B. y en el cual se encuentra ubicado el local comercial No. 2, cedido en arrendamiento a la sociedad mercantil La Rinconada, C.A., fue enajenado en forma global, a S.A.B. y SANA A.B., resulta absolutamente improcedente el pretendido Retracto Legal arrendaticio ejercido por la parte actora.

   Esta afirmación encuentra asidero jurídico en lo dispuesto por el artículo 49 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios…

   …De la exégesis de la citada disposición legal se desprende, sin lugar a dudas, que los antiguos propietarios del Edificio Gubaira, no estaban obligados a notificarle a la parte actora, conforme lo previsto por el artículo 44 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios… por cuanto dicho derecho no le asiste tampoco S.A.B. y SANA A.B., co-demandados en este juicio, estaban en la obligación de efectuar la notificación a que se refiere el artículo 47 ejusdem…

   …De manera que, ante el hecho cierto que en el caso sub judice, el objeto de la pretensión actora lo constituye un inmueble pro indiviso, no sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyas partes que lo integran se encuentran cedidas en arrendamiento a varios inquilinos, se evidencia sin lugar a dudas que el pretendido derecho de retracto legal arrendaticio, ejercido por la parte actora en el caso de marras, no pueda prosperar en derecho, ya que de una parte, mal podría nuestro representado haber ofrecido en venta el inmueble, individualmente a cada uno de dichos arrendatarios, ni menos aún a uno solo de ellos, con exclusión de los demás…

   …De manera que, los inquilinos, individual o colectivamente, no pueden retraer ya que la acción respectiva carece en todo caso, de un fundamento de validez ; de allí, que la falta de notificación en otras palabras, no engendra consecuencia alguna traducible en la posibilidad de subrogarse en lugar del adquirente mediante la aplicación del artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 48 ejusdem…

   …SEXTO: Pedimos con base a los argumentos de hecho y de derecho, explanados en este escrito de contestación, que la demanda incoada por “La Rinconada C.A.” en contra de nuestros representados, sea declarada SIN LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley…”

   c) Sentencia dictada el 02 de diciembre del 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual se lee lo siguiente:

   …Con el análisis del material probatorio aportado por las partes quedó demostrado que:

   El inmueble que dieron en venta los co-demandados integrantes de la sucesión de T.G.B. a los co-demandados SANA Y S.A. 3ARGHOUTI, es EXACTAMENTE EL MISMO INMUEBLE que adquirieron en 1.969, coincidiendo sus linderos y área de terreno, por lo que se concluye que el inmueble denominado EDIFICIO GUBAIRA SI FUE VENDIDO EN SU TOTALIDAD.

   Como quiera que las medidas de la superficie de construcción reflejadas en el documento de venta, las reflejadas en la primera y la segunda inspección realizadas, no coinciden, este elemento (área de construcción) no debe ser tomado en cuenta a los fines de individualizar el inmueble denominado "Edificio Gubaira", por lo que solo debe atenderse a sus linderos y superficie de terreno vendido, y en tal sentido, como quiera que en el documento de venta se señaló que el inmueble vendido tiene una superficie de NOVECIENTOS DIECISÉIS METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (916,30), lo cual coincide perfectamente con el área de terreno del inmueble adquirido por los vendedores en 1969, y como quiera que el artículo 549 del Código Civil establece que: "La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales... " se entiende que, al vender la TOTALIDAD del área de terreno de 916.30 Mts.2, los integrantes de la sucesión GUBAIRA, vendieron igualmente LA TOTALIDAD de la construcción que se encuentra encima de dicho terreno, independientemente de cual sea la superficie o área construida.

   Respecto del argumento de que el inmueble denominado EDIFICIO GUBAIRA no puede ser considerado un "Edificio" por cuanto no tiene medio de acceso con puerta principal de entrada, escalera de emergencia, ventanas o balcones ni estacionamiento, se observa que la Ley de propiedad horizontal no define lo que debe entenderse por "edificio" a los fines de la ley, y tampoco lo hace la Ley especial de la materia, esto es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos textos legales se refieren siempre a los "inmuebles", por lo que no tiene relevancia jurídica a los fines del derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, determinar si el INMUEBLE denominado "Edificio Gubaira" es o no un verdadero "edificio", y lo que si es importante establecer, es si los locales que lo integran son verdaderos "locales", a lo cual el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: "... Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley, sólo se considerara como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno." En el caso de autos quedó establecido que inmueble o Edificio denominado "Edificio Gubaira" está integrado por tres (3) locales comerciales, los cuales tienen acceso independiente desde la calle Libertad, y que dichos tres (3) locales que integran en su conjunto el inmueble o "Edificio Gubaira" fueron vendidos ÍNTEGRAMENTE o GLOBALMENTE.

   El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra la preferencia ofertiva del arrendatario, establece de forma expresa que el arrendatario tiene derecho referente para que se le ofrezca en venta "el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario " norma que armoniza plenamente con el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que expresa: "... El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del oral forme parle la vivienda, oficina o local arrendado... ". Pues al tratarse de la venta de la totalidad del inmueble, no tiene el vendedor la obligatoriedad de ofertarle al arrendatario la totalidad de dicho inmueble, pues la norma consagra la preferencia sólo respecto del inmueble arrendado y no respecto de todo el inmueble.

   La disposición contenida en el transcrito artículo 49 dispone, con meridiana claridad, que el retracto legal arrendaticio no es procedente cuando el inmueble del cual forme parte el local, oficina o vivienda arrendada, sea vendido en su totalidad. En el caso de autos el demandante es arrendatario del local Nro. 2 del EDIFICIO GUBAIRA, el cual fue vendido –se repite- en su totalidad, por lo que de conformidad con la citada disposición legal, la pretensión de la actora no es procedente en derecho y así se declara.

   Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: l ) SIN LUGAR la demanda intentada por la Sociedad de Comercio LA RINCONADA C.A. contra la Sucesión del Sr. T.G.B., ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G.. E.M.R., F.M.G., E.M.R. y contra los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B. en su carácter de compradores del inmueble denominado Edificio Gubaira, plenamente identificado. 2) Se condena en costas a la parte actora Sociedad de Comercio LA RINCONADA C.A. por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

4. Diligencias de fechas 09 de diciembre de 2003, 12 y 22 de enero 2004, suscritas por el abogado V.O., en su carácter de apoderado actor, en las cuales apela contra la anterior sentencia.

5. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 26 de enero de 2004, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por el apoderado actor, contra la sentencia dictada el 02 de diciembre del 2003, por dicho Tribunal.

6. Escrito contentivo de Informes, presentados por los abogados D.P.L., M.B.C. y D.P.M., en su carácter de apoderados judiciales de los accionados, en el cual se lee:

   …DE LA DEMANDA

   …En tal aspecto cabe destacar, que del mismo libelo de demanda, se observa la improcedencia de la acción deducida, por cuanto al alegar la parte actora, que es arrendataria de un local y que pretende subrogarse en el documento de compraventa, de la totalidad del edificio del cual forma parte dicho local, está confesando que se encuentra en el supuesto de hecho del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece de forma clara, que el retracto legal arrendaticio es improcedente cuando se transfiera globalmente la propiedad de un inmueble del cual forma parte el local arrendado…

   …DE LA CONTESTACION

   …Alegamos en dicha oportunidad e igualmente ratificamos en el presente escrito, que en el caso de autos, es improcedente el retracto legal arrendaticio, en virtud de que la venta en la cual, la parte actora pretende subrogarse, tuvo como objeto la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local que posee la demandante en calidad de arrendataria.

   Este criterio jurídico esta regulado de manera expresa en la legislación vigente, específicamente en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:

   Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia, global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda., oficina o local arrendado."…

   …De dicho artículo se desprende un supuesto de hecho y una consecuencia jurídica, como se describe a continuación:

   a) Supuesto de hecho: transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado.

   b) Consecuencia Jurídica: la necesaria declaración de improcedencia de la acción de retracto legal arrendaticio.

   Del análisis anterior podemos concluir, que en el presente caso es necesario verificar si han quedado probados dos hechos fundamentales que son: en lugar, que la parte actora es arrendataria sólo de una parte del inmueble objeto de este juicio y en segundo lugar, que efectivamente el inmueble fue vendido en su globalidad, para lo cual procederemos a analizar las pruebas aportadas por ambas parte al proceso.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS

   Del conjunto de medios probatorios que cursan en autos, consideramos necesario a.l.s.

   1) La confesión de la parte actora al alegar en su libelo de arrendataria de parte del edificio Gubaira y no del todo, como se evidencia del extracto que se trascribe a continuación: "...EI objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial situado en la planta baja única planta del denominado edificio Gubaira, distinguido con el número 2…

   2) La confesión de la parte actora, al alegar que la sucesión Gubaira vendió a nuestro representado, la totalidad del inmueble del cual forma parte el arrendado por ella, como se evidencia del extracto que se transcribe a continuación: “... venta del denominado “Edificio Gubaira” del cual forma parte el local comercial que mi representada posee en su condición de arrendatario..."

   3) El Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de Noviembre de 1.988, entre la parte actora en carácter de arrendataria y la sucesión del ciudadano T.G.B., en carácter de arrendadores. Dicha prueba constituye un documento privado que al haber sido reconocido por ambas partes adquirió pleno valor probatorio. De este documento se desprende, que la sociedad mercantil demandante ha venido arrendando desde 1988, un local comercial distinguido con el número dos, que forma parte del Edificio Gubaira.

   4) El Documento de compraventa mediante el cual la Sucesión Gubaira transmitió la propiedad de la totalidad del Edificio Gubaira. Dicha prueba constituye un documento público, por lo que tiene pleno valor probatorio. En este instrumento, se evidencia, que la compraventa en la cual se intenta subrogar la parte actora, es una venta global del edificio Gubaira, ya que la misma comprendió, el mencionado edificio, todos sus anexos y el terreno donde está construido, cuya superficie aproximada es de novecientos dieciséis metros con treinta centímetros cuadrados (916,30 mts2.)

   5) La inspección judicial practicada por el Juzgado a-quo, en la cual se evidencia, que el Edificio Gubaira está constituido por tres locales comerciales y que dichos locales son los siguientes: local de joyería, distinguido con el número 1; local Cafetería La Rinconada, distinguido con el número 2; y local Tienda El Castillo, distinguido con el número 3.

   6) El resto de las pruebas aportadas al proceso, consideramos que deben ser desechadas por este Tribunal, ya que las mismas son impertinentes a los fines de demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio.

   Mediante las pruebas anteriormente analizadas, ha quedado fehacientemente demostrado, que el Edificio Gubaira está compuesto por tres locales comerciales, uno de los cuales se encuentra arrendado por la sociedad mercantil demandante, que dicho inmueble fue vendido a nuestros representados S.A.B. y SANA A.B. y que el objeto dicha venta, fue la totalidad del mencionado edificio Gubaira, es decir, los tres locales que lo comprenden y el terreno sobre el cual se encuentra construido.

   Finalmente, podemos concluir, que estos hechos concuerdan con el supuesto de hecho del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que necesariamente debe producirse la consecuencia jurídica que establece dicha norma y que consiste en la improcedencia de la acción de retracto legal.

   -IV-

   DE LA SENTENCIA APELADA.

   En fecha 2 de diciembre de 2003, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró SIN LUGAR la demanda.

   Dicha sentencia se encuentra totalmente ajustada a derecho y concuerda con todos y cada uno de los criterios desarrollados en el presente informe, tanto en el análisis probatorio… como en la aplicación del derecho…”

7. Escrito de informes presentado por el abogado V.O.G., en su carácter de apoderado actor, en el cual se lee:

   …En resumen la venta implico sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario en el artículo 42 del Decreto ley de Arrendamiento, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa mi representada.

   La conducta que debió imperar era la de ofertarle a mi mandante la venta de la unidad en general, para que este tuviese conocimiento de la intención del arrendador propietario y, así poder expresar su voluntad de comprar o no en las mismas condiciones ofertadas al tercero. De no ser así, se trató de modo desigual a lo que son iguales como lo indica el artículo 21 del texto constitucional…

   …La sentencia recurrida es contradictoria, ya que las partes convinieron en los hechos que el denominado edificio esta conformado por tres comerciales y, del documento otorgado por ante la autoridad competente, se indica de modo expreso que el mismo esta conformado por dos locales comerciales. Si las partes convinieron en el hecho que el denominado edificio Gubaira consta de tres (3) locales comerciales y del documento de venta se desprende que el denominado edificio Gubaira consta de dos (2) locales comerciales, da por cierto que lo vendido del denominado Edificio Gubaira no fue su totalidad, sino una porción del mismo, lo que hace procedente la acción incoada y, en consecuencia se debe revocar la decisión impugnada…

Le correspondió a la parte actora, demostrar los hechos constitutivos de su acción propuesta, en aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil Venezolano, y 506 del Código de Procedimiento Civil, y al determinar los limites de la controversia, es necesario señalar que ha quedado admitido por la parte demandada, y en consecuencia debe tenerse fuera del debate probatorio, algunos hechos sostenidos por el actor, en su libelo de demanda, referidos específicamente: PRIMERO: la existencia de la relación arrendaticia, que ostenta la parte demandante, como inquilino del local comercial signado con el N 2. del Edificio denominado Gubaira, donde funciona la parte actora, sociedad mercantil “LA RINCONADA, C.A.. SEGUNDO: que el mencionado edificio se encuentra conformado por tres (03) locales comerciales, distinguidos con los Nros. 1, 2 y 3. TERCERO: que ha quedado admitido y por lo tanto fuera del debate probatorio, que el día 16 de Julio del 2002, fue vendido el Edificio Gubaira por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, bajo el N° 23, folios 1 al 3, Tomo 4, Protocolo Primero a los co-demandados S.A.B. y SANA AHME BARGHOUTI.

Considera esta alzada que el Tribunal “A quo”, en la sentencia apelada, acertadamente establece que los hechos discutidos en proceso lo constituyen: PRIMERO: que el inmueble que se dió en venta fue la totalidad del Edifico Gubaira, ubicado en la calle Libertad, parte Norte de la Plaza B.d.V., Estado Carabobo. SEGUNDO: que el mencionado inmueble puede ser catalogado como un edificio y si está sometido a su vez al Régimen de Propiedad Horizontal. TERCERO: si los demandados tenían la obligación de ofrecer en venta el inmueble a la parte actora, para de esta manera determinar si es procedente la pretensión del actor.

La parte actora en su escrito libelar, acompañó los siguientes instrumentos:

1. Resultas de una Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Primero de Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el Edificio Gubaira, constatando este sentenciador que los particulares de esa inspección Judicial, practicada fuera del juicio, fueron la de dejar constancia de la fachada del local comercial identificado con el N° 2, donde supuestamente funciona la parte demandante; y si en la estructura externa de ese local o la del local comercial colindante, se denotan pisos, ventanas balcones, a principal, entrada de emergencia y estacionamiento, y por último también se solicita se deje constancia de la estructura externa del Edificio Bolívar, que se encuentra en la esquina de la Calle Libertad de esta misma ciudad de Valencia.

   Las resultas de la Inspección bajo análisis se encuentran insertas bajo los folios del cinco (05) al veintitrés (23) del presente expediente; y a pesar de la que la representación de la parte demandada no impugnó el pretendido medio de prueba, no obstante el mismo no arroja valor y merito probatorio alguno; y en consecuencia debe ser desechado del proceso, por haberse incumplido las exigencias consagradas en el artículo l.429 del Código Civil Venezolano, el cual se transcribe a continuación:

   En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

   Tal como lo estableció el “A quo”, esta instancia tampoco observa que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la Inspección Judicial fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, por lo que no se le concede ningún valor probatorio a la prueba de inspección judicial extra-litem promovida por la actora, y así se decide.

2. Instrumentos privados emanados de C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, insertas en los folios veinticuatro (24) y veinticinco (25) del expediente, los cuales no fueron atacado en forma alguna por la parte demandada, observando este sentenciador que los mismos no aparecen suscritos por persona alguna, ni ratificados de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, razones por la cual este juzgador en atención a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano, desecha del proceso tales instrumentos, y en consecuencia no se le otorga valor y mérito probatorio alguno, y así se decide.

3. Instrumento consignado en original, emanado de la Alcaldía del Municipio V.d.E.C., el cual corre inserto al folio veintiséis (26) de autos, cuyo contenido no fue atacado por la parte demanda, razón por lo cual se le otorga valor probatorio al mismo, por constituir éste un documento administrativo y en el cual se evidencia que la Jefatura del Departamento de Industria y Comercio de la mencionada Alcaldía hace constar, que la sociedad mercantil “Restaurante LA RINCONADA, C.A.”, se encuentra inscrita en el Registro de Contribuyente de Impuesto sobre Actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar; llevado por el Municipio V.d.E.C., desde el 30 de Agosto de 1.989, siendo titular de la Patente de Industria N° 36.224, donde se la autoriza para ejercer la actividad comercial de fuente de soda sin licor en el inmueble ubicado en la Calle Libertad, Edificio Gubaira, Local N° 1, Parroquia Catedral, V.E.C..

   De los hechos que se desprenden del documento bajo revisión se observa que existe una diferencia importante en relación al local comercial donde funciona la parte actora, toda vez que el actor ha señalado en su libelo de demanda que ocupa el local N° 2, del Edificio Gubaira y la constancia, bajo revisión hace referencia al local N° 1, razones suficientes para que este Tribunal considere irrelevante en cuanto su mérito la prueba documental y en consecuencia no produce efecto favorable alguno para la actora, en cuanto a los hechos que debe demostrar y ASI SE DECIDE.

4. Copia fotostática simple de un documento contentivo de una operación de compraventa, cursante a los folios veintisiete (27), veintiocho (28) y veintinueve (29) del expediente, el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada, y en consecuencia se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Instrumento éste que fue objeto de una solicitud de exhibición, efectuada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, admitida por el Tribunal de Primera Instancia; y en la oportunidad fijada para la exhibición del documento original bajo revisión, fue exhibido al Tribunal, por los representantes de la demandada, dejándose constancia, en el acto de exhibición, de que se trata del original de la copia bajo análisis, lo que confirma el valor probatorio de este instrumento, dándole este Juzgador pleno valor probatorio, del cual se evidencia fehacientemente que los demandados S.A.B. y SANA A.B., compraron a los ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G. y E.L.M.G., un inmueble consistente en un edifico con todas sus anexidades, y el terreno donde está construido y que mide veinte y tres metros cuadrados con ocho centímetros (23,8 mts2) de frente por treinta y ocho con cincuenta (38,50 mts) de fondo.

   En el instrumento contentivo de la operación de compra-venta se señala que el inmueble se encuentra ubicado en la Parroquia Catedral del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en la parte norte de la Plaza Bolívar y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte y Oeste: Casa que fue de M.E.R. y es hoy o fue de M.R.; Sur: que es su frente, con la Calle 101 (calle Libertad); Este: Casa que fue de F.I.R. y es hoy o fue de B.R. o de sus causahabientes. Igualmente, consta en el instrumento bajo revisión, que el edificio objeto de la venta tiene una superficie de construcción de Un mil trescientos noventa y un metros cuadrados, con treinta y ocho centímetros (1.391,38 mts2), y está construido sobre un terreno con una superficie de novecientos dieciséis metros cuadrados, con treinta centímetros cuadrados (916, 30 mts2), integrado por un local-oficina económico, de cuatrocientos cuatro metros cuadrados, con dieciséis centímetros cuadrados (404,16 mts2), y un local-oficina de novecientos ochenta y siete metros cuadrados con veintidós centímetros cuadrados (987,22 mts2), y el precio de la venta, cual es la suma de bolívares CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,oo), presentado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, el 16 de julio del 2002, bajo el N° 23, Tomo 4, Protocolo Primero. Dándole este Juzgador pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Copia fotostática de un instrumento privado contentivo de un contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano O.G.R., en su condición de arrendador; y la sociedad de comercio LA RINCONADA, C.A., representada por el ciudadano J.S.F., firmado en forma ilegible por una sola de las partes, cursante a los folios treinta (30) y treinta y uno (31) del expediente, una el cual no fue impugnado ni atacado en forma alguna, pero aún así, el mismo no arroja valor y mérito probatorio alguno al constituir una copia simple de un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. Copia fotostática de una certificación expedida por la Secretaria del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo del expediente signado con el No. 550, contendidas de una notificación que los demandados le hicieran al ciudadano J.S.F., representante de la sociedad mercantil demandante, marcado con la letra “C”, y cursante a los folios treinta y dos (32) y treinta y tres (33) del expediente.

   Este instrumento no fue impugnado por la representación de la parte demandada, no obstante este Tribunal no le otorga valor probatorio al mismo, toda vez que no se desprende de las copias producidas por el actor, el auto del Tribunal del Municipio que ordena efectuar dicha certificación, siendo insuficiente que aparezcan sellos húmedos en la reproducción bajo análisis, para determinar que se trata de una copia, de las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la certificación que expide el Secretario de un Tribunal se efectuará de acuerdo a las exigencias consagradas en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se lee: “…Las copias y devoluciones de que trata este artículo no podrán darse sin previo decreto del Juez, que se insertará al pie de la copia o del documento devuelto.”, y así se decide.

7. Copia fotostática simple de un contrato de arrendamiento celebrado entre el Ing. O.G.R., actuando en su propio nombre y en su carácter de apoderado judicial de la sucesión del Sr. T.G.B., en calidad de arrendador, con la sociedad mercantil LA RINCONADA, C.A, representada por el ciudadano J.S.F., siendo la duración del contrato de tres (03) años fijos, contados a partir del 01 de Noviembre de 1988, y susceptible de prorroga por anualidades, de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edifico Gubaira, situado en la Calle Libertad, parte norte de la Plaza Bolívar, en la Jurisdicción del Municipio Catedral, del entonces denominado, Distrito V.d.E.C., hoy Municipio V.d.E.C., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, el 18 de noviembre de 1988, bajo el No. 11, folios 12 al 14, Tomo 132, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcada con la letra “B”, la cual corre inserta a los folios treinta y cuatro (34) al treinta y nueve (39) del expediente, el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada, y el cual arroja todo el valor y mérito probatorio, por ser fidedigna en atención a lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

8. Copia fotostática del documento constitutivo-estatutario de la compañía denominada LA RINCONADA, COMPAÑIA ANONIMA, cursante a los folios cuarenta y tres (43) al cuarenta y seis (46) del expediente. Instrumento éste que no fue impugnado por la parte demandada y aunque arroja valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, prueba ésta que el sentenciador de Alzada desestima por no aportar nada a los fines de probar los hechos discutidos en el presente juicio, razón por la cual se desecha del proceso, y así se decide.

9. Documentos consignados en original y suscritos por una persona de nombre K.M., cursantes desde los folios del cuarenta y siete (47) al cincuenta y cinco (55) del expediente, los cuales no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, pero aún así al no emanar de la parte demandada, sino, de un tercero ajeno a la controversia, sin que fueran ratificados como lo ordena el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le pueden ser oponibles, razón por la cual se desechan del proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

10. Documentos contentivos de recibos, en los cuales se evidencia fehacientemente que el codemandado S.A.B., recibe de la parte actora, sociedad de comercio LA RINCONADA C.A., la suma de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), correspondientes a la cancelación del alquiler de los meses de Agosto y Septiembre del año 2002, del local comercial N° 2, del Edifico Gubaira, insertos a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y cinco (55) de expediente, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada, y en consecuencia arrojan valor y mérito probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así de decide.

    Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

    En el considerando PRIMERO: a) ratificó la Inspección Judicial extra-litem, acompañada con el escrito de demanda; b) los instrumentos expedidos, supuestamente, por C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO; y c) la constancia expedida por la Alcaldía del Municipio V.d.E.C. todos acompañados junto con el libelo de demanda, y los cuales este sentenciador se ha pronunciado con anterioridad.

    2) Promovió la prueba de exhibición de documento, para que S.A.B. y SANA AHME BARGHOUTI, exhibieran el documento de compra venta del llamado Edificio Gubaira, registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 16 de julio del 2002, bajo el No. 23, folios 1 al 3, Protocolo 1, Tomo 04. Este sentenciador ya se ha pronunciado con anterioridad dándole pleno valor probatorio.

    3) Inspección Judicial, para ser practicada en el Edificio Gubaira, siendo admitida por el Juzgado “a-quo”, y practicada en fecha 05 de Septiembre del 2003, a los fines de probar de que cada local comercial es independiente y que estructuralmente el llamado Edificio Gubaira, no es un edificio, así como también demostrar la cantidad de metros cuadrados de construcción que conforman el área de cada uno de los locales, no es igual al determinado en el documento de venta, y además de que el objeto de venta que dió origen a la demanda incoada, es distinto a la estructura del llamado Edificio Gubaira y que hay un local comercial distinguido con el N° 3.

    Este sentenciador verifica de conformidad con el acta que corre inserta al folio cuarenta y siete (47), que efectivamente el Edificio Gubaira se encuentra constituido por tres (03) locales comerciales, signados con los números 1, 2 y 3. Asimismo se evidencia de la prueba de inspección consignada por el experto designado, se deja constancia que el Taller de Relojería Local 1) ocupa un área de 10,78 M2 aproximadamente, que la lunchería (Local 2) ocupa un área de 143,65 M2; y que la tienda El Castillo (Local 3) ocupa un área de 1.375,12 M2, aproximadamente, lo que da un área aproximada de construcción de 1.529,55 M2. Igualmente se dejó constancia que las medidas totales del inmueble constituido por lo tres (03) locales comerciales es de 23,39 M, de frente y 37,06 metros de fondo aproximadamente, lo que da un área de superficie aproximada de 892,3934 metros cuadrados.

    Observa este Tribunal que la cantidad de metros cuadrados de construcción determinados en el documento de venta se diferencia del reflejado en la Inspección Judicial practicada en 137,57 M2, lo cual no es concluyente para precisar que no se dió en venta la totalidad del inmueble, adminiculando esta prueba con el documento público también promovido como prueba, en el mismo se evidencia que en el año 1969, fecha en la cual el Sr. T.G.B., dio en venta a el mismo inmueble a los miembros de la familia GUBAIRA, y en dicho documento se señala simplemente el área de terreno, la cual sí coincide perfectamente con el área de terreno señalado en el documento de venta del inmueble cuyo retracto se demanda, no determinándose en el mismo el área de construcción.

    4) Exhibición del contrato de arrendamiento del local N° 3, del edificio Gubaira, con el fin de probar que el Edificio no fue vendido en su totalidad. Siendo admitida dicha exhibición, y en la oportunidad fijada para el acto (desde el folio cuarenta y dos (42) al cuarenta y cinco (45)), consta que el abogado M.B. exhibió un folio útil del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano O.G.R. y la ciudadana T.R. DE CORREA, de una pequeña porción del edificio Gubaira, situada en la Planta Baja, local éste distinguido con el No. 3, evidenciándose la existencia de tres locales comerciales que forman parte del edificio Gubaira y la independencia del uso y goce de cada uno de dichos locales, lo cual es un hecho no controvertido, admitido por las partes, razón por la cual este sentenciador desecha dicha prueba, por no probar si este local formó o no parte de la venta del inmueble objeto del presente juicio, y así se decide.

    5) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado actor solicitó el medio de prueba de informes, a los fines de que se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valencia, para que informara y enviara copia del documento protocolizado en esa oficina el 08 de agosto de 1969, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo 15, primer trimestre, donde consta la tradición del inmueble, y el cual fue admitido por el Tribunal “a-quo”, constatando las resultas del mismo del folio cincuenta dos (52) al cincuenta y ocho (58) del expediente. La Oficina de Registro remitió copia certificada de dicho instrumento, y del cual se desprende que el señor T.G.B., dió en venta a la familia GUBAIRA, un inmueble de su propiedad, constituido por un edificio y el terreno donde está construido y todas sus anexidades, el cual mide: veintitrés metros con ochenta centímetros (23.80 mts.) de frente, por treinta y ocho metros con cincuenta centímetros (38,50 mts.) de fondo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Catedral, Distrito Valencia, en la parte norte de la Plaza Bolívar y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte y Oeste: Casa que fue de M.E.R. y es hoy o fue de M.R.; Sur: Que es su frente, la Calle 101 (Libertad) y; Este: Casa que fue de F.I.R. y es hoy o fue de B.R. o de sus causahabientes. El cual es apreciado en todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

    Observa este Juzgador, en el instrumento que se analiza, que la descripción del inmueble objeto de la venta, es la misma descripción del inmueble adquirido por los codemandados S.A.B. y SANA AHME BARGHOUTI, siendo establecido por la Juez de Primera Instancia en su sentencia, que el inmueble objeto de la venta y que hoy en día es adquirido por dichos codemandados, fue el denominado Edifico Gubaira y todas sus anexidades, independientemente de que los metros de construcción reales, no coincidan con lo señalados en el instrumento de venta. Compartiendo este Juzgador, lo decidido por el “A quo”, y así se decide.

    6) Instrumentos emanados de la Alcaldía de V.d.E.C., lo cual tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo contenido se evidencia que la parte actora es arrendataria del local N° 1 del edifico Gubaira, y que desarrolla su actividad en la ciudad de Valencia.

    Este sentenciador observa con esta prueba documental que la parte actora alega que el local donde funciona “La Rinconada C.A.”, funciona en el distinguido con el Nº 1 del Edificio Gubaira, cuando su alegato principal en el escrito libelar es que ocupa el local Nº 2 como arrendatario, por lo que, el contenido de estos instrumentos en cuanto a las pretensiones del actor en nada le favorece, su merito es irrelevante, ya que el hecho de que la parte demandante ocupa como arrendatario uno de los locales, no es un hecho controvertido, como se señalo al precisar los limites de la controversia, y así se declara.

    Asimismo, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron las siguientes pruebas:

    1) En el Capítulo Primero, invoca el mérito favorable que arrojan los autos, muy especialmente: 1) el expreso reconocimiento de la parte actora en el libelo de demanda de ser arrendataria del local No. 2 del Edificio Gubaira, desde el 18 de noviembre de 1988; 2) el contenido del contrato de arrendamiento de fecha 31 de octubre del 2001, suscrito entre las partes, sobre un local comercial que forma parte del Edificio Gubaira; y 3) el contenido del documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio.

    Este sentenciador ya se ha pronunciado con anterioridad en relación a la valoración de dichas pruebas.

    2) Instrumentales marcados con los números 1, 2 y 3, contentivos de un contrato de arrendamiento suscrito supuestamente por el ciudadano O.G.R., en su calidad de arrendador y por los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B.; copia fotostática de una Licencia de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía de Valencia, a nombre del Centro Textil El Castillo C.A; y una constancia de declaración de ingreso bruto presentada ante la Alcaldía del Municipio Valencia por la sociedad mercantil Centro Textil El Castillo C.A., instrumentos éstos que no fueron atacados por la parte actora. En lo que respecta al instrumento distinguido con N 1, este sentenciador observa que el mismo constituye un instrumento privado que no le es oponible a la parte actora en atención a lo establecido artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso. En relación con los instrumentos distinguidos con lo números 2 y 3 conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se desprende fehacientemente que la entidad mercantil Centro Textil El Castillo, C.A., ocupa el local comercial N° 1, del Edificio Gubaira, y con dichos recaudos se demuestra una vez más que la demandante ocupa uno de los locales comerciales del precitado Edificio, lo cual no es un hecho controvertido, ya que esto fue admitido por la accionada.

    3) Inspección Judicial, cuyas resultas corren insertas a los folios treinta y ocho (38) y treinta y nueve (29) del expediente, conde consta que el Edifico Gubaira esta constituido por tres (03) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2 3, donde funciona un Taller de Relojería, la Lunchería propiedad de la parte actora y el Centro Textil El Castillo, C.A.. Igualmente consta de la Inspección practicada, que el Taller de Relojería (Local 1), ocupa un área de 9,60 M2 aproximadamente, que la lunchería (Local 2) ocupa un área de 129,59 M2; y que la tienda El Castillo (Local 3) ocupa un área de 7333 M2, aproximadamente, lo que da un área aproximada de construcción de 881 M2. Igualmente se dejó constancia que las medidas totales del inmueble constituido por lo tres (03) locales comerciales es de 24 metros, de frente y 37 metros de fondo aproximadamente, lo que da un área de superficie aproximada de 900 metros cuadrados.

    Es evidente la diferencia en el metraje de la construcción señalada en ambas Inspecciones Judiciales practicadas por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, promovida por la parte actora, como la practicada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, promovida por la parte demandada; y ante la diferencia en el metraje del área de construcción, que ocupa cada uno de los locales comerciales, comparte este sentenciador con la valoración que hizo la Juez de Primera Instancia, en el sentido, que la identificación e individualización del inmueble vendido debe circunscribirse a los linderos del inmueble y al área del terreno donde se encuentra este construido, independientemente de las medidas o áreas de construcción, por que en ambas inspecciones no son exactas sino aproximadas.

    Con el análisis de las pruebas promovidas por las partes, quedó demostrado que el inmueble que dieron en venta los co-demandados integrantes de la sucesión T.G.B., a los co-demandados S.A.B. y SANA A.B., es exactamente el mismo inmueble que adquirieron en 1.969, ya que coinciden sus linderos y el área de terreno, con lo cual se concluye que el inmueble denominado Edificio Gubaira si fue vendido en su totalidad, y así se decide.

En la oportunidad fijada para presentar informes, la parte actora mediante escrito señala que el derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa; es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad, de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos mobiliarios, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo, un derecho irrenunciable, y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio, un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario. Señalando que la referida venta implicó sacrificar el derecho a tanteo que tiene el arrendatario, establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento; el cual, debe ser interpretado de modo amplio, para el caso de la venta del inmueble, del cual forma parte el que ocupa.

Alega que la sentencia recurrida es contradictoria ya que las partes convinieron en los hechos que el denominado Edificio Gubaira está conformado por tres (03) locales comerciales y del documento otorgado por ante la autoridad competente, se indica de modo expreso que el mismo está conformado por dos (02) locales comerciales, circunstancia ésta que da por cierto que lo vendido del denominado Edificio Gubaira no fue su totalidad, sino una porción del mismo, lo que hace procedente la acción incoada, por lo que debe revocar la decisión impugnada.

En la oportunidad fijada por esa alzada para la presentación de los informes la parte demandada consigna escrito mediante el cual, luego de realizar un resumen de los alegatos sostenidos por la parte actora, en el libelo de demanda, y por ella en la contestación a la demanda, sostiene que del conjunto de medios probatorios que cursan en autos es importante analizar la confesión de la parte actora al alegar, en su libelo de demanda, que es arrendataria de parte del Edificio Gubaira y no del todo, así como que la sucesión Gubaira vendió la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado por ella.

Señala que mediante las pruebas aportadas al proceso ha quedado fehacientemente demostrado que el Edificio Gubaira esta compuesto por tres (03) locales comerciales, uno de los cuales se encuentra arrendado por la parte actora en el presente proceso; que el referido inmueble fue vendido a los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B. y; que el objeto de dicha venta fue la totalidad del Edificio Gubaira, es decir, de los tres locales comerciales, por lo que necesariamente, debe producirse la consecuencia jurídica que establece el articulo 49 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que consiste en la improcedencia de la acción de retracto legal.

Explica que la decisión apelada se encuentra total ajustada a derecho y concuerda con todos y cada uno de los criterios desarrollados en su informe, por lo que solicita a este Tribunal declare sin lugar recurso de apelación, ejercido por la parte actora, y confirme en todas y cada una de sus

partes la sentencia recurrida.

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42 consagra una preferencia ofertiva, para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva, un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

En caso sub judice, ha quedado plenamente demostrado la condición de arrendatario, de la parte actora en el inmueble conformado por el local N° 2, en el denominado Edifico Gubaira, ubicado en la calle Libertad, parte norte de la Plaza B.d.V., Estado Carabobo, desde hace más de trece (13) años, quedando igualmente demostrado por las pruebas aportadas al proceso, que el demandante se encuentra solvente en los pagos de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2002, de lo que se desprende en principio que se cumplen lo dos primeros supuestos contenidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra la preferencia ofertiva, como lo son el ser arrendatario por más de dos años, y el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, además de satisfacer las aspiraciones del propietario.

El tanteo convencional consiste en la preferencia que por disposición de la ley se tiene para la adquisición de un bien, cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”; derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario, con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado. En este sentido, el Diccionario Jurídico “Venelex 2003”, Tomo II, a la página 524, define el tanteo legal como “…El derecho que goza una persona para adquirir o apropiarse de un bien con preferencia a otras y por el mismo valor en el caso de que haya enajenación de bienes inmuebles…”.

En este orden de ideas, el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de qué la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa comun...

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

...El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

Trabada la litis se señalan como límites de la controversia, la naturaleza del inmueble objeto de venta, toda vez que el demandado se ha excepcionado de cumplir con el Tanteo Legal Inquilinario con base a lo establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

La pretensión de la parte accionante consiste en que el edificio esta conformado por tres (03) locales comerciales y que en el documento de venta aparece que el edificio consta de dos locales comerciales, considerando por lo tanto que se vendió una porción del mismo y no su totalidad, lo cual le daría derecho al tanteo legal inmobiliario.

Ciertamente ha quedado demostrado en el proceso, que en el Edificio denominado “Gubaira” funcionan tres (03) locales comerciales, distinguidos con los números 1, 2 y 3, encontrándose ocupado uno de ellos, por la parte actora. Igualmente observa este juzgador que el inmueble que adquieren los codemandados S.A.B. y SANA A.B. coinciden con el inmueble adquirido por los vendedores según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el tercer Trimestre del año 1969, bajo el No. 35, Tomo Primero, Tomo 15, en fecha 08 de agosto de 1969, donde el señor T.G.B., le dió en venta a la familia GUBAIRA un inmueble de su propiedad constituido por el mencionado edificio “Gubaira”, cuyos linderos, medidas, o sea, en lo que respecta a los linderos y a la superficie de terrero; la cual es aproximadamente de novecientos dieciséis metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (916,30 mts2).

El artículo 549 del Código Civil establece:

La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

De lo que se concluye que al ser vendida la totalidad del área de terrero establecida en el documento, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cual sea la superficie de área construida.

Quedando perfectamente esclarecido de que la venta del inmueble fue realizada en toda la extensión de su superficie e incluso en el documento de venta, cuyo retracto se pretende, se establece que los codemandados S.A.B. y SANA A.B. adquieren un inmueble que comprende un edificio con todas sus anexidades; y el hecho que conste en el mismo, la descripción del edificio como integrado por dos (2) locales comerciales, y no de tres (03) locales comerciales como efectivamente está constituido, ello no significa que se haya vendido solo una porción del inmueble, ya que la venta del inmueble que era propiedad de la sucesión Gubaira, fue efectuada en forma íntegra o global, siendo relevante señalar que el inmueble efectivamente esta integrado por tres (03) locales comerciales, que en cada uno de los comerciales, funcionan tres entidades diferentes, quedando demostrado en el juicio la condición de arrendatario de la parte actora, sociedad mercantil “La Rinconada, C.A.”

Estima esta Alzada, que lo argumentado por la parte actora, en el sentido de que el referido inmueble, no puede ser considerado un edificio, por cuanto no tiene un medio de acceso con puerta principal de entrada, escaleras de emergencia, ventanas o balcones, ni estacionamiento, es totalmente irrelevante a su pretensión; ya que ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios definen lo que debe entenderse por Edificio, ya que en dichos textos siempre se utiliza el término inmuebles, por lo que no tiene relevancia jurídica a los fines del derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio determinar si el inmueble denominado Edificio Gubaira es o no un verdadero “Edificio”. En el caso de autos quedó establecido que el inmueble o edificio denominado “Edificio Gubaira”, está constituido por tres (3) locales comerciales, y que dichos locales integran en su conjunto el Edificio Gubaira, los cuales fueron vendidos globalmente, y así se decide.

El Tribunal “A quo” en su sentencia, destaca el contenido del artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal en la cual se define como apartamento o local a “la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe toda o un fracción de un piso o más de uno.”. A través del presente juicio ha quedado evidenciado que el inmueble denominado Edifico Gubaira, está integrado por tres (03) locales comerciales y que estos locales tienen un aprovechamiento independiente; además que cada uno de estos locales comerciales, tienen una salida a la vía pública directamente, tal y como se desprende de las resultas de la Inspección Judicial practica en el juicio y promovida por ambas partes.

Según lo previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que el derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren poseídos por un arrendador. En el caso que nos ocupa, el inmueble “Edifico Gubaira” está conformado por los locales comerciales señalados en el documento de venta, conjuntamente con el que no fue aludido en el referido documento, ya que dicho inmueble fue vendido en su totalidad; lo cual se deduce claramente, tanto del hecho de que estos tres (03) locales comerciales, forman parte de la construcción “Edifico Gubaira” construidos sobre un terreno cuya superficie aproximada de novecientos dieciséis metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (916,30 mts2), el cual fue vendida en su totalidad, así como, de su inscripción en la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Valencia, bajo el Código Catastral N° FC2002-0007841; siendo en consecuencia improcedente el retracto legal arrendaticio pretendido, frente a la enajenación global del inmueble propiedad del enajenante, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho de retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, de Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado V.O.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad de comercio LA RINCONADA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 02 de diciembre de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil LA RINCONADA, C.A., contra los ciudadanos G.G.D.M., B.G.D.H., O.G.R., R.J.M.G., E.M.R., F.J.M.G., y E.L.M.G., en su carácter de vendedores, y los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., en su carácter de compradores.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil seis (2006). Años 196° y 147°.

El Juez Suplente Especial,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 10:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.