Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 20 de Junio de 2013

R E P U B L I C A B O L I V A R I A N A DE V E N E Z U E L A

En su nombre

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO, TRANSITO Y CONSTITUCIONAL DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

EXP. Nº: 17.395

DEMANDANTE: SALAM SOUKI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.919.708 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: I.V.I.G. y O.R.A., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 99.089 y 124.128 respectivamente y de este domicilio.

DEMANDADO: INVERSIONES KHAWAM-SOUKI, Sociedad Mercantil, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 19/08/2005, bajo el No. 41, Tomo 40-A-Pro, siendo su última modificación el 14/03/2007, quedando registrada bajo el Nro. 6, Tomo 14-A-Pro representada por el ciudadano P.K.K. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.391.075, de este domicilio, y el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.212.930 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: J.M.I., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.379 y de este domicilio.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

En fecha 28/05/2008 el ciudadano SALAM SOUKI propone demanda por Cumplimiento de Contrato en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A.

Alega el demandante en su libelo de demanda, lo siguiente:

“(..) Que el día 27/03/2007 suscribió un contrato de Promesa Bilateral del Compra Venta con la empresa INVERSIONES KHAWAM- SOUKI C.A., debidamente representada por su Director, ciudadano P.K.K., facultado para ello según se evidencia en la Cláusula Décima Séptima del documento constitutivo. El contrato firmado tuvo por objeto un inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida; la parcela está ubicada en la Unidad de Desarrollo UD-231, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, identificada provisionalmente con el número parcelario 07-01-01-07-231-114-60-31-00-C03, número este válido hasta tanto el órgano municipal competente señale el número definitivo de identificación de la referida parcela, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Tres Metros Cuadrados (183,00 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: Que es su frente, en una línea recta en Diez Metros (10,00Mts.) con la Carrera Andalucía; SUROESTE: En una línea recta en Diez Metros (10,00Mts.) de la misma manzana 60; NOROESTE: En una línea recta de Dieciocho Metros con Treinta Centímetros (18,30 Mts.); SURESTE: En una línea recta en Dieciocho Metros con Treinta Centímetros (18,30 Mts.) con la parcela Nro. 30 de la misma manzana 60. El inmueble constituido por la casa quinta construido sobre la identificada parcela de terreno está identificada con el número uno, forma parte del denominado “Conjunto Residencial Guayana Suite”, tiene una superficie aproximada de Doscientos Veinte Metros Cuadrados (220 Mts2) de construcción sobre la parcela de terreno antes descrita, la cual forma parte de un terreno de mayor extensión ubicado en la UD-231 de la Urbanización Los Olivos, Puerto Ordaz, Estado Bolívar y que pertenece en exclusiva propiedad a La Oferente, ello según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 01/09/2005, bajo el número 39, Folio 291 al Folio 296, Protocolo Primero, Tomo Sexagésimo Sexto, Tercer Trimestre del año 2005, cuyos datos, linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran identificados en los documentos de propiedad, manifestando las partes conocerlos a cabalidad. (…) Que es el caso de que a pesar de que el contrato firmado entre las partes lo denominaron Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, se está ante la presencia de un contrato definitivo de compra venta… desde el mismo momento en que la parte actora canceló el monto total del costo del inmueble, recibiendo La Oferente dicho pago sin objeción alguna, y además reconoce en dicho acto que el pago se produjo con antelación a la suscripción y otorgamiento del presente contrato a su entera y cabal satisfacción se convirtió en un contrato definitivo de venta… En virtud de que La Oferente para el momento en que la parte actora cancela la totalidad del inmueble éste aún no poseía la cédula de habitabilidad, ni los permisos respectivos y mucho menos el documento de urbanización o parcelamiento, acordaron las partes de mutuo acuerdo y de buena fe, firmar un contrato de opción de compra venta como para dejar constancia a través de un documento autenticado de la cantidad de dinero que el ciudadano SALAM SOUKI estaba entregando a La Oferente por la adquisición del inmueble y ésta recibió dicho pago, quedando comprometido a la tradición legal del inmueble y obligado al saneamiento de ley, saneamiento que para ese momento no podía cumplir hasta tanto no obtuviese en primer lugar los permisos respectivos y entonces protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento, y así proceder a cumplir con la obligación de acudir ante el Registro Inmobiliario para protocolizar el documento definitivo de compra venta, siendo lo anterior expuesto el hecho que originó que en vez de firmarse el documento definitivo de compra venta se firmara un contrato de Opción de Compra Venta, pero la intención de las partes no era más que la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda, situación ésta que queda claramente evidenciada cuando el ciudadano SALAM SOUKI cancela el cien por ciento (100%) del costo del mismo y ésta recibe dicho pago, aceptando la parte actora esperar porque La Oferente cumpla su parte del contrato, una vez se culminara la construcción y obtuviese los permisos respectivos. Que es el caso que La Oferente no solo se burló de la parte actora incumpliendo el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que celebró con El Oferido apropiándose del dinero que con mucho esfuerzo el ciudadano SALAM SOUKI reunió, sino que, habiéndose culminado totalmente la construcción del inmueble La Oferente se negó rotundamente a firmar el documento definitivo de venta, negándose por lo tanto a la entrega material del bien inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Opción Compra Venta y a cumplir las demás obligaciones que se desprenden de dicho contrato, violando la Cláusula Primera del referido contrato, todo ello a pesar de las numerosas gestiones hechas por el demandante exigiéndole el cumplimiento de las obligaciones suscritas en el mencionado contrato. Que el ciudadano P.K.K. en su carácter de Director único y propietario de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., protocolizó el documento de parcelamiento tal como se observa de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio caroní del Estado Bolívar en fecha 24/04/2007, inserto bajo el No. 15, Protocolo Primero, Tomo 16, Segundo Trimestre de 2007, sino que en ningún momento manifestó su intención de firmar el documento definitivo de venta, ni de hacer la entrega material del bien inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, burlándose de esta manera de la buena fe del demandante en el desarrollo de la negociación, toda vez que no solo se quedó en forma irresponsable y fraudulenta tanto con el dinero y además con el inmueble, sino que posteriormente a la Protocolización del Documento de urbanización o parcelamiento después de haber obtenido los permisos respectivos, el ciudadano P.K.K. en su carácter de Director y único propietario de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., no obstante a su incumplimiento del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, procedió a dar en venta Pura, Simple, Perfecta e Irrevocable al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, el inmueble objeto del presente juicio, según se evidencia en le documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el número 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado posteriormente por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007… el mismo inmueble sobre el cual ya se había firmado un contrato de Promesa Bilateral de Opción Compra-Venta que fue autenticado el día 27/03/2007. Que La Oferente violó las Cláusulas Segunda y Quinta del mencionado contrato pues declaró recibir de manos de El Oferido la cantidad de Trescientos Setenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 370.000,00) con antelación a la suscripción y otorgamiento del contrato a su entera y cabal satisfacción y por cuanto se obligó a entregar a El Oferido el inmueble totalmente terminado y desocupado de personas y/o cosas ajenas a El Oferido, y conforme a las condiciones establecidas en la Cláusula Primera, el día de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente lo cual nunca se hizo, toda vez que nunca se realizó el contrato definitivo de compra venta, ni se ha hecho efectiva la entrega material del inmueble, aún cuando la parte actora si dio cumplimiento a las obligaciones suscritas por él, en el referido contrato. Conclusiones: Solicita muy respetuosamente la revocatoria de venta realizada a un tercero sobre el mismo inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, tal y como se evidencia de documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el No. 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2.007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007. Que ante la reiterada actitud de incumplir con el contrato en especial las Cláusulas Primera, Tercera y Quinta por parte de La Oferente y las consecuencias jurídicas que de dicho incumplimiento de las obligaciones a cargo de La Oferente se derivan, además de la negativa que la demandada expresó para no firmar el definitivo contrato de Compra Venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio caroní… causándole un serio daño no solo económico sino social la parte demandante ciudadano SALAM SOUKI, es por lo que solicita se ordene el cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta tal y como fue estipulada entre las partes. Petitorio: que por todo lo antes expuesto demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI y al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN para que convengan o sean condenados a lo siguiente por este Tribunal: Primero: El cumplimiento del contrato público de promesa bilateral de opción de compra-venta tal y como fue firmado por las partes el día 27/03/2.007, por ante la Notaría Pública Cuarta de la Ciudad de Puerto Ordaz, quedando inserto bajo el número 30, Tomo Cuarenta y Seis (46) de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: Revocar la venta realizada al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN sobre el mismo inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el Nro. 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2.007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007 (…)

En fecha 27/06/2008 se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenándose su anotación bajo el Nro. 17.395 según nomenclatura interna de este Tribunal. Se ordenó la Citación de los demandados librándose las respectivas boletas.

En fecha 12/08/2008 el Alguacil de este Juzgado consignó boletas de Citación dirigidas a los ciudadanos MOUNIR WAKIL KAWAN y P.K.K. sin firmar.

En fecha 13/10/2008 se ordenó la Citación de los demandados por la vía de carteles por los diarios “El Correo del Caroní” y “El Diario de Guayana”

En fecha 12/08/2008 el Alguacil de este Juzgado consignó boletas de Citación dirigidas a los ciudadanos MOUNIR WAKIL KAWAN y P.K.K. sin firmar.

En fecha 13/10/2008 se ordenó la Citación de los demandados por la vía de carteles por los diarios “El Correo del Caroní” y “El Diario de Guayana”

En fecha 26/01/2009 el profesional del derecho J.I. consignó instrumento poder otorgado por la parte co-demandada empresa INVERSIONES KHAWAH-SOUKI, C.A y el codemandado MOUNIR WAKIL KAWAN.

En fecha 27/02/2009 en su condición de apoderado judicial de la empresa INVERSIONES KHAWAH-SOUKI, C.A. y del demandado MOUNIR WAKIL KAWAN opone cuestiones previas por defecto de forma de la demanda, en cuya incidencia ambas partes promovieron pruebas. En fecha 12/08/2009 se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem. Se ordenó a la parte actora subsane dicho defecto u omisión, ordenando la notificación de las partes.

En fecha 05/10/2009 el profesional del derecho J.M.I. actuando como apoderado judicial de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., contestó la demanda en los siguientes términos:

“(..) Opuso la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción. Expresó que no quedó debidamente integrado el litis consorcio activo necesario entre los oferidos SALAM SOUKI y M.S.B.. La pretensión del actor se encuentra circunscrita a lograr el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., en su condición de oferente y los ciudadanos SALAM SOUKI y M.S.B., contenido en el instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz en fecha 27/03/2007, inserto bajo el Nro. 30, Tomo 46 en los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y que cursa a los autos. Se observa que los oferidos son los ciudadanos SALAM SOUKI y M.S.B. quienes en forma conjunta pactan la compra del inmueble objeto del mismo con la Sociedad Mercantil demandada, por lo que la acción que se deriva del referido negocio jurídico le compete en forma excluida a ambos comuneros y no en forma individual al ciudadano SALAM SOUKI, quien la ejerce de forma errada sin tomar en consideración que en el contrato de opción de compra venta figuran dos (02) oferidos. Contestación al fondo: Niega y rechaza que tenga que ser obligada al cumplimiento de promesa bilateral de compra venta suscrito con los ciudadanos SALAM SOUKI y M.S.B. debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz en fecha 27/03/2007, inserto bajo en Nro. 30, Tomo 46 en los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, ya que bajo ninguna circunstancia ésta ha incumplido con los términos en el contenido. Lo cierto es que la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., jamás recibió el pago del precio convenido para perfeccionar la referida operación o sea los Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 370.000,00), Negó y rechazó que la operación contenida en el citado instrumento sea de compra venta y no una promesa bilateral de compra venta, tal y como los pactaron las partes y como surge de la voluntad plasmada en el contrato. Negó y rechazó que haya sido su voluntad conjuntamente con los oferidos el de suscribir un contrato de compra venta, lo cierto es que siempre lo que se formó fue un contrato preparatorio para la futura venta de donde los oferidos jamás pagaron el precio acordado por el inmueble tal y como lo reconoce el actor en su libelo. Negó y rechazó que deba ser obligada a otorgar un documento de compra venta definitivo sobre un inmueble que ya no es de su propiedad, como tal es del conocimiento del actor y conforme se puede apreciar del documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz en fecha 21/11/2007, inserto bajo el número 25, Tomo 226 de los libros llevados por dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, bajo el número 28, Protocolo Primero, Tomo 57, Cuarto Trimestre de 2007, vendió el inmueble y ante el incumplimiento de los oferidos al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM, por lo que habiendo dicho tercero adquirido el mismo, este no se encuentra dentro de su patrimonio, por lo que no puede ser compelido a efectuar la tradición de un bien que no le pertenece y sobre el cual un tercero adquirió el derecho de posesión y propiedad. Negó y rechazó haber incumplido las obligaciones adquiridas en las Cláusulas Primera, Tercera y Quinta de la opción de compra venta, ante la falta de pago por parte de los oferidos de la suma acordada en el contrato, lo que configuró un incumplimiento que hizo que quedara en libertad de ofrecerlo a cualquier tercero. Improcedencia de los daños y perjuicios reclamados. Negó y rechaza que deba ser condenada al pago de los daños y perjuicios reclamados por el accionante ya que esta no ha incumplido con obligación contractual alguna capaz de ocasionarle un perjuicio al oferido hoy actor. Reclama el actor el pago de Ciento Noventa y Tres Mil Cuatrocientos Noventa y Un Bolívares con Veintinueve Céntimos (Bs. 193.491,29) por concepto de Lucro Cesante, suma esta que equivale a los intereses calculados con base a las tasas ponderadas de los seis (06) principales Bancos Comerciales. Que lo que reclama el actor es un posible daño eventual ya que no hay certeza de lo que se le priva por lo que dicha reclamación no debe prosperar. Que el actor reclama el pago de Cuarenta y Un Mil Cien Bolívares (Bs. 41.100,00) por concepto de daño emergente ya que a decir de este en virtud del retardo en la entrega del inmueble ha tenido que pagar un alquiler por el uso de una vivienda. Rechaza de la manera más categórica que pueda ser condenada a dicho pago la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., ya que esta no ha incumplido con ninguna obligación que consecuentemente haya obligado al actor al pago de dichos cánones de arrendamiento, por lo que solicita se desestime tal reclamación. Que la parte actora reclama como daño causado el pago de Doscientos Un Mil Bolívares (201.000,00 Bs.) equivalente al treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado… dicha cantidad no puede estimarse como daño si no como un consecuencia del proceso como lo es la condenatoria en costas por resultar totalmente vencida (..).

En fecha 05/10/2009 la parte Co-demandada, ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN contestó la demanda en los siguientes términos:

Opuso como defensa la falta de cualidad del codemandado MOUNIR WAKIL KAWAM para sostener en presente juicio. Que no quedó debidamente integrado el litis consorcio pasivo necesario conformado por MOUNIR WAKIL KAWAM y su cónyuge MAJA RANKA. Tal como se evidencias de acta de matrimonio celebrado en fecha 10/12/1982, inserta bajo el número 361 en el libro de matrimonios llevado por la Prefectura del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM se encuentra casado para la fecha en que éste adquirió el inmueble cuya venta pretende anularse por medio del presente juicio (06/12/2007) con la ciudadana MAJA RANKA, por lo que el mencionado bien fue adquirido para la comunidad de gananciales existente entre ambos, situación esta que es del conocimiento del actor ya que tal y como se evidencia en el documento contentivo de la operación de compra venta entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., y MOUNIR WAKIL KAWAM este se identificó con el estado civil casado. Que claramente se infiere por tratarse de una operación de compra venta de un inmueble que pasó a formar parte de la comunidad conyugal y cuya nulidad se pretende, la legitimación de ambos cónyuges en forma conjunta para sostener el presente juicio y así pide se declare. Que en el presente caso el litis consorcio necesario exigido por la Ley no quedó debidamente integrado, por lo que el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM no tiene la cualidad pasiva para sostener el presente proceso. Contestación al fondo: Hechos admitidos. Conviene por ser cierto en los siguientes hechos narrados por el actor: que el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM, adquirió el inmueble objeto de la demanda de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz en fecha 21/11/2007, inserto bajo el Nro. 25, Tomo 226 de los libros llevados por dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, bajo el Número 28, Protocolo Primero, Tomo 57, Cuarto Trimestre de 2007. Hechos rechazados o controvertidos. Niega y rechaza que la venta contenida en el documento ya identificado del inmueble objeto de la presente acción efectuada entre la Sociedad mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A, y MOUNIR WAKIL KAWAM deba ser revocada por ser el objeto de la misma idéntico al objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento se demanda. Que pretende entre otras cosas el actor que este Tribunal ordene el cumplimiento del contrato de