Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 1 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 1 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil |
| Ponente | Saul Dario Melendez Melendez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, uno de octubre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : KP02-R-2009-000739
PARTE DEMANDANTE: V.M.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad, No. 2.535.159, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: L.A.R.U. y María de los Á.O.D.R. venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.364.418 y 7.395.556 respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Hildemaro Alfaro, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.985.
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: Rize.R.G. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.666.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El 29 de junio del año en curso, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declaró INADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por el ciudadano V.M.S.A. contra los ciudadanos L.A.R.U. y María de los Á.O.d.R. todos identificados, condenando en costas a la parte actora. El 07/07/2009, el ciudadano V.M.S.A. asistido de abogado, apeló la anterior decisión (Folio 171), el 10/07/2009, se oye la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión de las actas a la URDD Civil a los fines de su distribución (Folio 172). Una vez realizado el trámite respectivo, correspondió a esta Alzada conocer el presente Asunto, dándosele entrada y fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar y publicar sentencia (Folio 176).
Subsiguientemente, vencidos los lapsos, con los resultados pertinentes, pasa este sentenciador a la revisión de las actas, para dilucidar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido, se observa.
El ciudadano V.M.S.A. asistido del abogado Hildemaro Alfaro ambos identificados, consignó escrito libelar a través del cual expuso que; celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos L.A.R.U. y María de los Á.O.d.R. ambos identificados, evidenciado por documento de arrendamiento con los demandados, conforme lo evidencia el documento de arrendamiento notariado el 26/06/2006, donde se plasman las normas por las cuales se va a regir el contrato en cuestión. Que, el inmueble objeto de la contratación está constituido por un apartamento ubicado en la segunda planta del Edificio Residencia ERNOS”, situado en la Avenida 20 entre calles 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren, quedando incluido en el arriendo el puesto de estacionamiento signado con el No. 7, ubicado en el área destinada para ello. Que el canon de arrendamiento fue fijado por las partes por la suma BsF. 225, 000,oo, y según la cláusula segunda el plazo de duración de este contrato es de doce meses el cual comenzará a regir desde el día 26 de junio de 2006 y culminará el 26 de junio de 2007, así lo reza la cláusula tercera; conviniendo los arrendatarios en que si dejaren de cancelar dos mensualidades consecutivas de alquileres, esto dará lugar al arrendador para solicitar la resolución de este contrato y con ello las indemnizaciones a que se de lugar. Que, en la cláusula octava las partes convinieron en que al expirar el contrato por doce meses fijos y siendo la voluntad del arrendador el de no continuar el arrendamiento y en caso de que los arrendatarios no desocupen el inmueble no obstante de haber sido notificados con un mes de anticipación, tendrán que pagar la suma Bs.F 20,oo diarios por el tiempo que dure la ocupación y se haga total entrega del inmueble a satisfacción del arrendador. Que, el arrendamiento pautado a doce meses y en tiempo fijo vence y se hace necesaria la entrega del inmueble por los arrendatarios lo cual no ocurre, no obstante de haber sido notificado por las partes del vencimiento del contrato y de la prórroga legal que se le concedía de conformidad en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales son discriminados por la parte actora en el libelo de demanda (Folios 2 al 3). Que, el actor sustentado en lo establecido en el escrito libelar y contemplado en el citado contrato, expresa que no es necesario la notificación pues el solo hecho de expirar el tiempo, es suficiente para dar por concluido el contrato, siendo el desahucio, como una participación hecha al arrendatario para que desocupe el inmueble, y bien como se mencionó es convenido entre las partes. Que, los arrendatarios habiendo sido notificados con un mes de anticipación y no proceder a la desocupación del inmueble, debería pagar Bs.F 20,00 diarios por el tiempo que dure la ocupación y haga entrega del inmueble a satisfacción del arrendatario, incluyendo estos los honorarios de los abogados y los gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiera lugar. Que, por todo lo anteriormente expuesto, evidenciándose de los hechos el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte los ciudadanos L.A.R.U. y María de los Á.O.d.R. ya identificados, fue por lo que el actor procedió a demandar por cumplimiento de contrato y solicitó la inmediata entrega totalmente desocupado y sin deudas de servicio de agua y luz, en el mismo estado en que fue entregado, así como la cantidad de Bs. F. 9.680, oo resultantes del pago diario, que fue lo convenido en el contrato. Además demandó el pago de las costas y los honorarios profesionales y estimó la demanda en Bs.F. 9.680,oo. Admitida la demanda, el 24/11/2008, se ordenó la citación de las partes para su comparecencia en término de Ley (Folio 10) Agotada la citación personal, se procedió a la extraordinaria por carteles (Folio 29). En la oportunidad de la contestación, la abogada Rize.R. en su carácter de autos, procedió a consignar escrito contentivo, convino y aceptó como cierto que, hubiese celebrado un contrato de arrendamiento autenticado el 26/06/2006, sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda; con un canon de arrendamiento de Bs.F.. 22,00, y que según la cláusula tercera el plazo de duración del contrato fuera de 12 meses (Folio 43). Que, negó, rechazó y contradijo otros argumentos explanados por el actor, los cuales discriminó pormenorizadamente en la citada contestación (Folios 43 al 44 Vto.). Abierto el lapso probatorio, el a-quo ordenó se agregasen y admitiesen las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 46). EL 05/06/2009, el Tribunal de Primera Instancia ordenó agregar y admitir las pruebas promovidas por la parte actor (Folio 156). En tal sentido, vencidos los lapsos con los resultados pertinentes se dictó el fallo de Primera Instancia objeto de apelación, correspondiendo a quien juzga analizar con detenimiento las actas procesales para establecer si el a-quo se ajustó a derecho.
El presente caso se trata de un contrato de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano V.M.S.A. en contra de los ciudadanos L.A.R.U. y María de los Á.d.R..
En este sentido son hechos incontrovertibles, por ser aceptados por las partes los siguientes:
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Que las partes celebraron contrato de arrendamiento autenticado el 26 de Junio de 2.006, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la segunda planta del edificio “ERNOS”, situado en la Avenida Catedral, Municipio Autónomo Iribarren, del Estado Lara; con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nº 7.
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Que el canon de arrendamiento, según la Cláusula Segunda del contrato, fue fijado por las partes en la suma de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 225.000,oo) hoy, Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 225,00).
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Que según la cláusula Tercera el plazo de duración del contrato es de doce meses fijos, contados desde el 26 de junio de 2.006 hasta el 26 de junio de 2.007”
Los hechos que se rechazan y niegan, los efectúa la parte demandada en su escrito de contestación en la forma siguiente:
“En nombre de mis mandantes niego, rechazo y contradigo la demanda, bajo los siguientes argumentos:
El contrato de arrendamiento celebrado inicialmente a tiempo determinado, contemplaba una duración de un año fijo a partir del 26 de junio de 2.006 con vencimiento al 26 de junio de 2.007; fecha a partir de la cual quedó prorrogado obligatoriamente para el arrendador, conforme al artículo 38, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que significa que a partir del 26 de Junio de 2.007 comenzaría de pleno derecho la prórroga legal de seis meses, la cual concluiría el 26 de Diciembre de 2.007, ahora bien si a partir de esa fecha las partes siguieran ejecutando el contrato; o sea, la parte arrendataria quedara y se le dejara en posesión del inmueble se considera que se ha producido la tácita reconducción del contrato, indeterminándose en su vencimiento, que es el caso de autos; pues la continuación del arrendamiento generadora de la tácita reconducción del contrato, se puede probar perfectamente con los retiros por parte del arrendador de las consignaciones hechas por los arrendatarios, posteriores al vencimiento de la prórroga legal y antes de que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes. La tácita reconducción del contrato se actualizó con la voluntariedad del arrendador en dejar al inquilino en la posesión del inmueble, después del vencimiento de plazo, de acuerdo con el artículo 1600 del Código Civil. En el presente caso, el vencimiento del plazo se produjo luego del 26 de Diciembre de 2.007, término éste en el que concluyó la prórroga obligatoria para el arrendador establecida por la ley; y el arrendador luego de esa fecha y antes de la introducción de la demanda, retiró los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses enero, febrero, y marzo 2.008, e introdujo la presente demanda en fecha 29 de octubre de 2.008; lo que evidencia a todas luces que se produjo la “continuación del arrendamiento” generadora de la tácita reconducción del contrato. Además de lo evidente de que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, está el hecho, que también hace plena prueba, de que el arrendador envió dos (02) telegramas a los arrendatarios donde señala textualmente, el primero de fecha 09 de mayo de 2.008 “le comunico que el 29/06/08 vence la prórroga legal contenda (SIC) en el artículo 39 de la ley de arrendamiento o inmobiliario y en consecuencia debe ud. entregar el inmueble completamente desocupado y en perfecto estado. Víctor M. Salas” y el segundo de fecha 30 de junio de 2.008:”Notifícale que el 30-06-2008 debe entregar el inmueble desocupado. Lo que quiere decir que, existía la voluntariedad del plazo, de acuerdo con el artículo 1600 CC. Pues no hubo un acuerdo mutuo entre las partes de volver a poner fecha de vencimiento, lo cual era perfectamente legítimo que volvieron a convertir las relación en una relación a tiempo determinado pero ello no ocurrió, por lo que se considera tácita la reconducción del contrato, intermediándose el vencimiento del contrato. Niega, rechaza y contradice, que sus representados hayan faltado al cumplimiento del contrato de arrendamiento, por cuanto han cumplido con todas las obligaciones legales y contractuales establecidas, por cuanto manifiesta que los pagos se hicieron conforme a las consignaciones desde el mes de noviembre de 2.007 hasta abril de 2.009, en el expediente signado con el Nº KP02-S-2007-21550, llevado en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en cuanto a la entrega del inmueble, niega, rechaza y contradice que hayan incumplido la obligación de entregar el inmueble, en virtud que el contrato se encuentra de vencimiento indeterminado, niega, rechaza y contradice que sus representados deban pagar la cantidad de (Bs.F 9.680,00) por el pago diario de Bs F. 20.,00 que van desde el 27 de julio de 2.007, hasta el 31 de octubre de 2.008, y las que se acumulen mientras los arrendatarios no hagan entrega del inmueble.”
Ahora bien, siendo cierto que el contrato de arrendamiento se contrató en una forma determinada, debe ser objeto de análisis si el lapso de prórroga legal del mencionado convenio contractual se produjo la tácita reconducción.
En efecto, establece el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios lo siguiente:
Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Conforme a lo estatuido en la expresada norma, la misma hace referencia a lo denominado por la doctrina contrato a tiempo determinado y su distinción con los contratos sin determinación del tiempo.
A los fines de comprensión jurídica establezcamos su diferenciación. El contrato a tiempo determinado, es aquel que se establece un lapso de duración reservándose para ello la acción resolutoria, ello en virtud de que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos. Igual es permitido que también la demanda proceda en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga en el contrato sin haberse producido la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, pero en este caso es viable la acción de cumplimiento de contrato (acción de extensión por vencimiento del término, la cual puede ejercerse cumplida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios). En tanto que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado son aquellos cuya forma es verbal o en el cual se ha fijado el tiempo de duración, venciéndose dicho término legal sin que lo hayan prorrogado o cuando ha expirado también el lapso de prórroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble, dejándolo el arrendador en posesión del mismo en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo y excepto de un procedimiento, regulatorio o de un acuerdo entre las partes en los inmuebles exentos de regulación la tácita reconducción tiene fundamento legal en los siguientes dispositivos artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el cual dispone:
Artículo 1600. Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Artículo 1.614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa en bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Ahora bien, es importante tomar en cuenta en estos casos las reglas de temporalidad de la relación arrendaticia, es decir, como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en tiempo indeterminado pasado el lapso de prórroga legal y la posición que debe mantener el arrendador para que esto no ocurra legalmente.
Ahora bien, el condicionamiento o la terminación del contrato, más común es el referido a la cláusula de desahucio según el cual el arrendador debe identificar al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento con anterioridad a la expiración del término fijo o su prórroga convencional. En este sentido señala el artículo 1.599 del Código Civil el cual señala:
Artículo 1.599. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio
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Lo que había que agregar conforme a la normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (artículo 38 Ley Inquilinaria). En efecto, en el caso que nos ocupa existe una cláusula que disponía la duración de éste contrato es de un (1) año” En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso inútil o innecesario el desahucio así se establece.
Puede existir el caso de que el arrendatario se quede ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho no se puede alegar la tácita reconducción (aunque si la prórroga legal).
Así las cosas, cuando el inquilino se queda ocupando el inmueble, vencido el contrato y la prórroga legal, lo más aconsejable es que el arrendador ejerza la acción de cumplimiento para la entrega del inmueble lo más pronto posible (Art. 39 Ley de Arrendamiento Inmobiliarios), pues la realización de cualquier acto por parte del arrendador que implique la tácita reconducción hace posible por parte del arrendatario la enervación de la acción de cumplimiento de entrega del inmueble por vencimiento del término.
En consecuencia, si vencido el término del contrato y de la prórroga legal, si el arrendador realiza algún hecho tendente a mantener al inquilino en el inmueble, de forma que se considere la continuación del contrato, debe colegirse que se produjo la tácita reconducción.
En conclusión, observa este Tribunal que ciertamente las partes dieron inicio del contrato de arrendamiento de marras el día 26/06/2006 y terminó en fecha 26/06/2007 correspondiéndole en consecuencia al arrendatario el derecho de disfrute de seis (06) meses de prórroga legal hasta la fecha 26/12/2007, en la cual se dio fin al término para entregar el inmueble objeto de arrendamiento. Ahora bien, al continuar el arrendador en el inmueble después de dicha fecha, ha debido demandar solicitando el cumplimiento del contrato pero en modo alguno podría realizar aceptación de cánones de arrendamiento, alguna, pues ello configuraría la tácita reconducción, así se declara.
A los fines de verificar si el arrendador realiza hechos que se tengan como aceptación de la continuación del contrato de en cuestión, se observa que en el lapso probatorio la parte arrendadora consignó pensiones arrendaticias, donde se constata que en fecha 06/12/2007, 01/04/2008 y 04/06/2008, (folios 58, 81 y 99) el arrendador hizo retiro de pensiones de arrendamientos, con la cual, este Juzgador llega a la conclusión de que en el caso que nos ocupa se produjo la tácita reconducción, pues estos hechos estando el arrendatario dentro del inmueble y ya vencido el lapso de prórroga legal, la cual se efectúo mucho tiempo antes por lo que a la fecha de la interposición de la demanda el contrato se hizo indeterminado, y por tanto la acción era de desalojo de inmueble de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no de Cumplimiento de Contrato, ello no obsta para que la actora una vez cumplidos los requisitos para los contratos, a tiempo indeterminados interponga nuevamente la demanda. En consecuencia la presente pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento no debe prosperar, así se decide.
DECISION
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado HILDEMARO ALFARO, la sentencia de fecha 29/06/2009 de dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. en el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano V.M.S.A. contra L.A.R.U. y María de los A.O.d.R., que declaró INADMISIBLE la expresada demanda.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada. De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de este auto para ser agregado al Libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
El Juez Provisorio,
El Secretario,
Dr. S.D.M.M.
Abg. J.M.
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boleta de notificación y entregándosele al Alguacil.
El Secretario,
Abg. J.M.
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio (fdo) Dr. S.D.M.M., El Secretario. (fdo) Abg. J.M., en Barquisimeto, al primer día del mes de octubre del año dos mil nueve.
El Secretario,
Abg. J.M.
