Decisión de Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 20 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 20 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego |
| Ponente | Yuleima Mercedes Castillo Oviedo |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato Por Arrendamiento |
Visto
sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana L.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula V-10.226.764, y de este domicilio, Asistida por el Abogado D.D., venezolana, inscrito en el IPSA bajo el N° 26.993 y de este domicilio; por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.- Alega la demandante que celebro contratos de arrendamientos, marcados con las letras A, B, y C, en fecha 01 de Septiembre del 2003, 01 de Abril del 2004 y 01 de Septiembre del 2006, con la ciudadana A.M.T.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 13.468.766, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento ubicado en el Sector La Florida, Conjunto Residencial Los Laureles, Torre 6, Apartamento Nro. 28, Segundo Piso, de V.E.C., con el tiempo de duración del último contrato marcado con letra “C”, por un año sin prórroga. De igual manera señala la demandante que el canon de arrendamiento mensual de: DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 228.000,00), canon que comenzó a regir a partir del mes de septiembre del 2006. además alega que vencido el referido contrato de arrendamiento, cedió la prorroga legal establecida en la Ley el día 01 de Septiembre del 2007, por un lapso de un año, siendo el día de vencimiento de la misma el día 01 de septiembre del año 2008,
. Sostiene el demandante que desde el momento del vencimiento de la prórroga legal, EL ARRENDATARIO continua en posesión del bien inmueble, así como también sostiene que el mismo adeuda la cantidad de Cuatrocientos cincuenta y seis Bolívares fuertes (Bs. 456,00), suma ésta que corresponde a la prórroga legal de los meses Julio y Septiembre de 2008.- Se admite la presente demanda en fecha 13 de Octubre del año 2008.- Riela al folio (33) diligencia de la alguacil manifestando que la demandante se negó a firmar.- Costa la folio (37) diligencia del Secretario, manifestando que le hizo entrega de la boleta de Notificación a la demandada de autos. Llegada la oportunidad para litis, la demandada de autos contesta el 21-01-2009.
El 21 de Enero del 2009 la demandante de autos, asistidos de abogado le confieren Poder Apud-Acta, a las abogadas B.S.C.M. y M.R.T.G., Consta al folio (41) diligencia de la parte actora donde hace oposición al escrito de contestación de la demandada. Abierto el juicio a prueba ambas partes consignan los escritos respectivos en los términos allí expuestos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que el 01 de septiembre del 2003, 01 de abril del 2004 y o1 de septiembre del 2006 celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.T.G., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento ubicado en el Sector La Florida, Conjunto Residencial Los Laureles, Torre 6, Apartamento Nro. 28, Segundo Piso, de V.E.C., el tiempo de duración del último contrato marcado con letra “C”, fue de un (1) año sin prórroga. Establecieron un canon de arrendamiento mensual de: DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 228.000,00), Así mismo alega que vencido el contrato comenzó a regir la prorroga legal establecida en la Ley, el día 01 de Septiembre del 2007, por un lapso de un año, siendo el día de vencimiento el 01 de septiembre del año 2008, y el arrendatario continua en posesión del bien inmueble, y se niega a entregarlo, a pesar de la notificación entregada sobre la no renovación del contrato de arrendamiento el 4-09-2008; ademas sostiene que el inquilino adeuda la cantidad de Cuatrocientos cincuenta y seis Bolívares fuertes (Bs. 456,00), que corresponde a los meses de Julio y Septiembre de 2008.-
POR SU PARTE EL DEMANDADO: En el acto de la litis contestación, rechaza, y contradice tanto en los hechos como el derecho alegado.
Alega que es incierto lo siguiente: que haya hecho ofertas engañosas para entregar el inmueble, y que haya sido notificada legalmente de la no renovación del contrato de arrendamiento, el 04-09-2007.
Arguye que el ultimo contrato marcado con la letra “C”, en la cláusula Tercera, estableció: “El presente contrato tendrá una duración de Un (01) AÑO contado a partir del día (01) de Septiembre de 2006, fecha en que comenzara a regir la relación inquilinaria entre las partes contratantes y finalizara el día primero (1) de septiembre de 2007. El presente contrato se considerara a tiempo fijo durante el año (1) de vigencia y de acuerdo a lo establecido en la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, previo acuerdo entre las partes contratantes”. Así mismo alega que la fecha en que fue notificada, según la propia confesión de la parte actora fue realizada el 04 de septiembre de 2007, en consecuencia ya había concluido el contrato de arrendamiento, en virtud de que el contrato por disposiciones de la cláusula tercera finalizo el día 01 de septiembre de 2007. A todas luces para el momento de la notificación sobre la prorroga legal, ya habían trascurrido tres (3) días, sin que la arrendadora realizara con antelación al vencimiento del contrato, una notificación, para dar por cumplida la relación arrendaticia, trayendo como consecuencia los efectos establecidos en el articulo 1.614 del Código Civil, de manera que el contrato entre las partes ya se había convertido en contrato a tiempo indeterminado; toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento solo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo. También invoca la cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento.
Por otra parte alega que es incierto y niega que adeude los meses de julio septiembre del 2008 y que los mismos fueron depositados a la cuenta de ahorro que la arrendataria apertura en la entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL N° 013401446214450311344.
Rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLIAVRES fuertes, por considerarla exagerada
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
CAPITULO I
Reproduce y hace valer el mérito favorable que arrojan los autos a favor de su mandante, especialmente el incumplimiento de la formalidades legales expresada en la contestación de la demanda en la cual hizo oposición.
CAPITULOII
Promueve notificación de prorroga legal hecha a la arrendataria la cual corre inserto en los autos marcado con letra E., el forma parte del instrumento fundamental de la acción
DE LA PARTE DEMANDADA:
Capítulo Primero
Invoca a favor de su representada el merito favorable que se desprende de la consignación de los Bauches A,B,C, de los meses de J.A. y Septiembre del 2008, en el cual su representada deposito en la cuenta de ahorro de la arrendadora, los que ratifico y reproduzco en todas sus partes.
CAPITULO SEGUNDO
1- Consigna Bauche N° 364027389, de fecha 05 de Octubre de 2008 marcado “D”
2- Consigna Bauche N° 364027388 de fecha 03 de Diciembre de 2008, marcado E
3- Consigna Bauche N° 435440404 de fecha 02 de Enero de 2009, marcado; en la que se evidencia que su representado deposito en la Cuenta de Ahorros aperturada por la demandante en la, por la cantidad de 22800 bolívares
cuenta N° 01340144621445031344 en la entidad Bancaria Banesco Banco Universal
Capitulo Tercero
De conformidad con el Articulo 433 del Código de Procedimiento civil solicita que se oficie al Banesco Banco Universal.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Juzgadora procede a dictaminar como Punto Previo, lo relativo al rechazo de la estimación de la demanda por exagerada. Siendo ello así, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se evidencia del mismo que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada para los efectos de la admisión en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000), la cual fue impugnada por exagerada, por ajustar a lo estableció en el articulo 6 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, no pareciere posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente
En atención a lo previsto en el dispositivo trascrito, quien aquí decide, observa; que el articulo 38 es categórico al indicar que el demandado puede contradecir la estimación pura y simple por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada. (Criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004)
En consecuencia se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demandada, bien por insuficiencia o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedara firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, tal como se dijo fue estimada en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000). En virtud a ello observa, quien aquí decide, que al traer el accionado un hecho nuevo, este debe ser probado en juicio y al no consta a los autos tal probanza, este tribunal desestima tal defensa. Y así se establece.
En cuanto a la oposición efectuada por la accionante a la contestación de la demanda por cuanto no cumple con lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido preceptúa el artículo 361, lo siguiente:
En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con celeridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar..
Del análisis de esta norma, se observa que al quedar trabada la controversia procesal, quedara igualmente distribuida la carga procesal por lo que cada parte deberá probar sus respectivos alegatos, tal como lo ordena el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de auto, la accionada en el acto de la contestación de la demanda rechaza, y contradice tanto en los hechos como el derecho alegado y como incierto que haya hecho ofertas engañosas para entregar el inmueble, y que haya sido notificada legalmente de la no renovación del contrato de arrendamiento, el 04-09-2007, igualmente que es incierto y niega que adeude los meses de julio septiembre del 2008 ya que fueron depositados a la cuenta de ahorro que la arrendataria apertura en la entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL N° 013401446214450311344. En consecuencia no existe, a criterio de este Tribunal el incumplimiento por parte de la demanda de lo estatuido en el artículo 361 ejusdem. y así se establece.
Aun cuando no consta a los autos la prueba de informe solicitada por la parte demandando este Tribunal, procede analizar los depósitos bancarios, mediante los cuales la accionada pretende excepcionarse del pago de los meses de julio y septiembre de 2008 depositados a la cuenta de ahorro apertura en la entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL N° 013401446214450311344. Los cuales no constan a los autos, solamente la parte accionada se limita a señalarlos en el capitulo primero, sin traer la prueba respectiva y en relación al deposito N° 364027389, de fecha 05 de Octubre de 2008 marcado “D”, Bauche N° 364027388 de fecha 03 de Diciembre de 2008, marcado E, Bauche N° 435440404 de fecha 02 de Enero de 2009, marcado; este tribunal desestima su apreciación por cuanto no son objeto de la controversia.
Ahora bien, en cuanto a los hechos controvertidos, los cuales se circunscriben en determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por la actora, es decir, el Cumplimiento del contrato de arrendamiento; conforme a lo establecido en el articulo 38, 39 y 40 la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En este sentido, ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que la fecha en que fue notificada, según la propia confesión de la parte actora fue realizada el 04 de septiembre de 2007, en consecuencia ya había concluido el contrato de arrendamiento, en virtud de que el contrato por disposiciones de la cláusula tercera finalizo el día 01 de septiembre de 2007. A todas luces para el momento de la notificación sobre la prorroga legal, ya habían trascurrido tres (3) días, sin que la arrendadora realizara con antelación al vencimiento del contrato, una notificación, para dar por cumplida la relación arrendaticia, trayendo como consecuencia los efectos establecidos en el articulo 1.614 del Código Civil, de manera que el contrato entre las partes ya se había convertido en contrato a tiempo indeterminado; toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento solo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo. También invoca la cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento.
Por su parte el demandante; cuestiona lo dicho por la parte demandada y alega que existe una evidente contradicción, ya que en la contestación la parte demanda niega que haya sido legalmente notificada por la Arrendadora de la prorroga legal; pero mas adelante afirma que cuando la notificaron de la prorroga legal había transcurrido 3 días del vencimiento de la relación arrendaticia
A los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del último contrato de arrendamiento privado, marcado con la letra “C” que riela a los folios 12 al 15 de este expediente, que las partes establecieron su duración en la cláusula tercera en los siguientes Términos:
El Presente contrato tendrá una duración de Un (1) año contado a partir del día PRIMERO (1°) DE SEPTIEMBRE DE 2006, fecha en que comenzara a regir la relación inquilinaria entre las partes contratantes y finalizará el día PRIMERO (1°) DE SEPTIEMBRE DE 2007. El Presente contrato se considerara a término fijo durante el año (1) año de vigencia y de acuerdo a lo establecido en la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, previo acuerdo entre las partes contratantes. En ningún caso podrá presumirse que se ha producido la tácita reconducción por tiempo indeterminado por no ser esa la intención de las partes contratantes; al finalizar el Término fijo establecido anteriormente. En caso de hacer uso EL ARRENDATARIO de la Prorroga Legal establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente o en caso de renovación a voluntad de .las partes el canon será objeto de una revisión el cual en ningún momento será menor al veinte por ciento (20%) del canon anterior al vencimiento…”(negrilla del Tribunal)
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, fue fijado a tiempo determinado.
En este sentido observa, este Tribunal que la cláusula objeto de apreciación, establece las siguientes condiciones: Primero: según el texto contractual es evidente que el contrato tiene un plazo fijo, es decir, de Un (1) año contado a partir del primero (1°) de septiembre de 2006, hasta el primero (1°) de septiembre de 2007, es decir, la intención de las partes al suscribir el contrato de arrendamiento fue a un Término fijo de un año.
Segunda condición: En caso de hacer uso EL ARRENDATARIO de la Prorroga Legal establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente o en caso de renovación a voluntad de las partes el canon será objeto de una revisión el cual en ningún momento será menor al veinte por ciento (20%) del canon anterior al vencimiento. En este sentido considera esta Juzgadora que es perfectamente valido que las partes en el caso de la prorroga legal o renovación del contrato establezcan una revisión del canon de arrendamiento; pues bien, el Legislador estatuyo en la Ley de arrendamiento Inmobiliario que : “ Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes”… En lo que respecta a esta segunda condición la misma esta referida a la revisión del canon de arrendamiento no menor al veinte por ciento (20%).
Tiene que ver en caso de que el arrendatario no entregue el inmueble será objeto de una indemnización por el retardo en la entrega del mismo.
En tal sentido se pudo constatar; que en la Cláusula Tercera, que la duración del contrato en cuestión fue de un año fijo y el cual comenzó a regir a partir del 1 de septiembre del 2006, concluyendo la relación arrendaticia el 1 de septiembre del 2007, vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de un (1) año, la cual, espiró el 1 de Septiembre de 2008; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; situación presentada en el caso bajo estudio.
En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra b).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos de cinco (5), se prorrogará por un lapso m.d.U. (1) año”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tuvo derecho la parte demandada es la contenida en el literal “B” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir, el lapso de Un (1) año, contados a partir del 1 de septiembre del 2007, hasta el 1 de septiembre de 2007, fecha en la cual venció la prorroga legal. Así se establece.
Por otra parte observa este tribunal, con respecto a la notificación, marcada con la letra “E”, lo siguiente … “ En calidad de ARRENDADOR, cumplo con informarle que el contrato de arrendamiento pierde su vigencia en la presente fecha (01-09-2007). Dado que no se realizara un nuevo contrato, empieza a correr el tiempo establecido (1 año máximo) para desocupar el inmueble….” De lo antes trascrito se infiere que la notificación esta referida a que el arrendatario entre otros aspecto, le corre el tiempo establecido de Un año máximo para desocupar el inmueble; es decir, el año que le corresponde por el beneficio de la prorroga legal; no obstante si la notificación fue efectuada después del haber trascurrido tres (3) días del vencimiento del contrato, ello no afecta la naturaleza del contrato, el cual es a tiempo determinado, ya que la prorroga legal opera de pleno derecho tal como quedo analizada.
Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes. En merito a lo expuesto queda desvirtuada lo dicho por la parte demandada en cuanto a que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Y así decide.
En consecuencia por ser el derecho inquilinarió de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos.
De tal modo Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobretodo a la verdad y la buena fe. Es por lo que declara procedente la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento
