Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 5 de Marzo de 2010

Se inició la presente causa por escrito de demanda en fecha 8 de abril de 2005, por los ciudadanos Saleh Same Saleh de Abu y Saleh A.U., en contra de la sociedad de comercio El Palotal, C.A., y los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., la cual fue admitida mediante auto del 10 de mayo de ese mismo año por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, quien ordena el emplazamiento de los demandados para que dieran contestación a la demanda.

El Alguacil del Tribunal de Primera Instancia deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de los demandados, procediendo el a quo previa solicitud de la parte demandante por auto del 4 de julio de 2005, acordar dicha citación por vía cartelaria.

Una vez citados los demandados, en fecha 21 de septiembre de 2005, procedieron a dar contestación a la demanda incoada en su contra; asimismo los co-demandados A.Y.H. y A.Y.H., interpusieron reconvención, siendo admitida dicha reconvención por auto del 23 del mismo mes y año.

En fecha 27 de septiembre de 2005, la parte demandante reconvenida, consigna ante el Tribunal de Primera Instancia, escrito contentivo de contestación a la reconvención propuesta.

Ambas partes promovieron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas por el a quo en autos de fecha 3 y 5 de octubre de 2005.

La parte demandante presentó escrito de informes en fecha 24 de octubre de 2005.

En fecha 27 de octubre de 2005, el Tribunal de Primera Instancia dicta sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda incoada; sin lugar la reconvención interpuesta por los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.; contra esta decisión, ambas partes ejercieron recurso de apelación el cual fue oído en ambos efecto por auto del 3 de noviembre de 2005, remitiéndose el expediente al Juzgador Superior Distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa y por auto de fecha 24 de noviembre de 2005, fija un lapso para que tenga lugar un acto conciliatorio y la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 29 de noviembre de 2005, esta alzada deja constancia de la incomparecencia de las partes al acto conciliatorio, fijando nueva oportunidad para que tenga lugar dicho acto.

El 5 de diciembre de 2005 tuvo lugar el acto conciliatorio, dejando constancia este Tribunal de la comparecencia de la abogada F.d.C.G.d.G., en su condición de apoderada de la parte actora, asimismo se deja constancia de la incomparecencia de la parte demandada.

La parte demandada en fechas 9 y 13 de diciembre de 2005, presentaron escrito de alegatos.

En fecha 16 de enero de 2006, la parte demandante presenta escrito contentivo de informes ante esta alzada; asimismo el 25 del mismo mes y año presenta escrito de observaciones.

Por auto de fecha 30 de enero de 2006 este Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia.

Este Tribunal Superior mediante sentencia del 13 de marzo de 2006, repone la causa al estado en que se dicte sentencia al décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Los demandados en fechas 17 y 20 de marzo de 2006, consignaron escritos ante esta alzada.

La parte demandante en fecha 27 de marzo de 2006, presenta diligencia consignado copia fotostática del escrito presentado en este Tribunal el 16 de enero de 2006.

Por autos del 17 de julio de 2006 y 22 de septiembre de 2008, esta alzada dicta auto exponiendo las razones por las cuales no se había dictado sentencia.

El juez temporal de este Juzgado J.A.M.P., en fecha 21 de mayo de 2009, previa solicitud de la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A., se avoca al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de los demandantes y los codemandados, ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., a los fines de reanudar la causa; asimismo fija el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia, una vez vencido el lapso de reanudación.

La parte demandante en fecha 17 de julio de 2009, se da por notificada del avocamiento formulado; asimismo el alguacil de este Tribunal mediante diligencia del 12 de agosto de 2009, deja constancia de haber practicado la notificación de los codemandados A.Y.H. y A.Y.H..

Reanudada como se encuentra la presente causa pasa esta instancia a dictar sentencia, en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de los demandantes:

Sostienen en el libelo de demanda que son comerciantes, dedicados al ramo de la compra y venta de productos de limpieza, cosméticos y quincallería en general, lo cual han ido desarrollando durante muchos años. Que en junio del año 1996, establecieron conversaciones con quienes eran representantes legales de la sociedad mercantil codemandada El Palotal, C.A., propietaria del inmueble ubicado en la calle 97 Girardot N° 99-41, parroquia S.R., municipio

Valencia estado Carabobo, en donde funcionaba un fondo mercantil regentado por un ciudadano de nombre D.P..

Que las conversaciones obtenidas con los mencionados co-demandados era con la finalidad de arrendar dicho inmueble, obteniendo la aprobación de los mismos, realizando con el ciudadano D.P., una negociación, haciendo un traspaso y pagándole la cantidad de seis mil cuatrocientos cincuenta bolívares (6.450,00 Bs.) y que inmediatamente suscrito el traspaso, realizaron con la sociedad mercantil demandada un contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año.

Aducen que una vez celebrado el contrato de arrendamiento, ambas partes cumplieron a cabalidad con las obligaciones que le imponía el mismo y, que a los fines de desarrollar una actividad comercial, dando cumplimiento a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato, constituyeron en el inmueble arrendado, una empresa denominada Inversiones Todo Bazar, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 18 de septiembre de 1996, bajo el N° 49, tomo 127-A.

Que tuvieron que realizarle unas serie de mejoras o bienhechurías al inmueble arrendado a los fines de brindarle una mejor armonía estética y adecuación en cuanto a los sistemas de seguridad, sin que dichas mejoras implicaran reclamos posteriores para los propietarios del inmueble, ya que sus intenciones eran proyectar una mejor imagen a su negocio.

Esgrimen que aún cuando iban cumpliendo a cabalidad con las obligaciones que les imponía el contrato, la arrendadora en un acto de mala fe y pretendiendo violarle sus derechos, les manifestó a través de sus representantes legales, la intención de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que, acudieron a la oficina de Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, a solicitar el derecho preferente de seguir arrendados, solicitud que fue admitida y tramitada legalmente, siendo declarada con lugar en fecha 12 de junio de 1998, la cual en su decir, quedó definitivamente firme por no haberse interpuesto en contra de ella ningún recurso por parte de la arrendadora, amén de haber transcurrido 7 años. Igualmente señalan que como consecuencia de haber prosperado la referida solicitud, la naturaleza del contrato de arrendamiento cambió de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado.

Que la arrendadora siguiendo con su habitual mala fe, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual comenzó hacer las consignaciones arrendaticias desde enero de 2001 ante el Juzgado Segundo de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.

Que en fecha 9 de marzo de 2005, le presentaron a la arrendadora en forma escrita, una oferta para adquirir el inmueble arrendado, sin embargo nunca obtuvieron respuesta.

Señalan que el 18 de marzo de 2005, los ciudadanos L.H.G. y E.H.P., en su condición de apoderados generales de la empresa El Palotal C.A, vendieron el inmueble objeto de controversia a los co-demandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.) mediante un contrato de compra venta pura y simple, considerando en su decir que dicho contrato lesiona sus derechos subjetivos y les causa graves daños y perjuicios, tanto en su situación económica, como en su tranquilidad personal y la de su familia por las siguientes consideraciones:

1. - Que viola los derechos preferenciales, por cuanto no se le hizo en forma auténtica la correspondiente oferta de venta del inmueble, tal y como lo disponen los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.

2. - Que el precio de venta en que supuestamente se vendió el inmueble, es un precio que no se ajusta a la realidad del valor del mismo, ya que de acuerdo al precio del mercado, dicho precio está por encima de lo que en realidad sería el precio del inmueble de acuerdo a las diferentes compra-venta de los inmuebles en la zona.

3. - Que en virtud de haber tenido conocimiento de la venta del inmueble por comentarios de terceras personas y no por la notificación cierta del adquiriente, tal y como lo prevé el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo en sus ánimos y en el de sus familias, un estado de angustia por la inseguridad tanto económica como psicológica, por cuanto no tienen una visión clara de un futuro, ya que su actividad comercial que habían desarrollado en el inmueble arrendado podía ser constreñida y desaparecer y; que considera que la venta efectuada, fue realizada en forma dolosa y malintencionada en virtud de que tanto la vendedora, como los compradores tenían conocimiento perfecto de la ocupación arrendataria que sus personas poseían durante nueve (9) años, en forma continúa e ininterrumpida, lo que en su decir, daba un derecho preferencial para que ellos pudieran adquirir el inmueble.

4. - Que como consecuencia de la situación que están atravesando con la compra-venta del inmueble, se han visto en la necesidad de abandonar un poco sus tareas de comerciantes, dedicándose a buscar los medios legales y probatorios permitidos para defender y hacer valer sus derechos en forma efectiva, lo cual les ha ocasionado pérdidas económicas, gastos imprevistos, pérdida de tiempo y, lo que es más grave, la parte afectiva de ambos y de su familia ha sido afectada enormemente.

Que por todo lo antes expuesto demandan a la sociedad mercantil El Palotal C.A, y a los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., para que convengan en los siguientes términos:

• Que han sido y son arrendatarios del inmueble objeto de controversia desde el 1 de agosto de 1996;

• Que derivado al contrato de arrendamiento celebrado y a la ocupación pacífica, continúa, pública y no interrumpida, así como al cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, a ellos les asiste un derecho preferencial para adquirir el inmueble arrendado, que han ocupado desde hace más de nueve (9) años;

• Que el valor real del inmueble no es la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), sino un valor real más bajo derivado de las condiciones y características del inmueble, en tal sentido solicita que una vez decretado el derecho preferencial a su favor, se ordene un avalúo para determinar el valor real del inmueble;

• En pagarles la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios, debido a que la realización del contrato de compra venta realizado por los demandados, les ha llevado a descuidar sus obligaciones como comerciantes, teniendo que andar de un lado a otro buscando elementos probatorios para ejercer recursos legales y defender sus derechos, consultar a varios abogados tanto en Valencia como en otras ciudades, y por ende pagar honorarios profesionales, sacar copias de documentos, gastos que han tenido que realizar constantemente;

• En pagar la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000,00 Bs.), por los daños morales que les han causado, en virtud de que desde el momento que tuvieron conocimiento de la venta del inmueble, se ha producido un desequilibrio emocional, una sensación de intranquilidad, un desosiego e incertidumbre en ellos mismos y en el seno de la familia y;

• Las costas y costos del procedimiento. Asimismo solicita la corrección monetaria.

Fundamentan sus pretensiones en los artículos 26, 49, 112 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 33, 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y; 1.185, 1.196 y 1.533 del Código Civil.

Alegatos de la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A.:

En el escrito de contestación a la demanda, invoca de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de los demandantes para intentar el juicio, por cuanto considera que a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 eiusdem, para proponer la demanda los actores deben tener interés jurídico actual, interés en cuestión que no tienen, por carecer de la titularidad del derecho controvertido que se atribuyen y por lo tanto carecen de cualidad ó legitimidad para ejercer la acción propuesta.

Señala que en efecto los demandantes aducen condición de arrendatarios desde el mes de agosto de 1996, de un inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo, pero con la circunstancia que el local comercial ocupado por ellos lo es un área parcial aproximada de ochenta metros cuadrados (80,00 m2) ubicado en el ángulo noreste del inmueble de nomenclatura general 99-41 de la citada calle Girardot que tiene un área de superficie general o total de un mil ciento ochenta y dos metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.182,20 M2) aproximado, tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del antes Distrito Valencia, en fecha 26 de mayo de 1978, bajo el N° 39, folios 192 vto al 200 vto, tomo 6, protocolo 1° descrito en su particular primero.

Aduce que los demandantes carecen de la titularidad del derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia la falta de cualidad e interés para intentar el presente juicio, por cuanto por disposición expresa del artículo 49 eiusdem, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Que en razón de lo anterior solicita se declare con lugar la defensa propuesta y sin lugar la demanda.

Rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, por considerar que no son ciertos los alegatos esgrimidos por los demandantes, en tal sentido señala que no es cierto que los demandantes para arrendar el local que ocupaban hayan pagado a la sociedad mercantil El Palotal, C.A. o al ciudadano D.P., la cantidad de seis mil cuatrocientos cincuenta bolívares (6.450,00 Bs.), por concepto de traspaso y; que por el hecho de haberse estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que el inmueble sería destinado por la arrendataria para comercio, se le haya autorizado en oportunidad alguna el constituir la empresa denominada Inversiones Todo Basar, C.A. y; que con dicha empresa los arrendatarios desarrollaran su actividad mercantil, negativa que en su decir se evidencia de los pagos de cánones de arrendamiento, que en forma directa o mediante consignaciones fueron hechas por los demandantes y no por la aludida empresa, obligación que les imponía la cláusula novena del contrato de arrendamiento.

Esgrime que en ningún momento la sociedad mercantil El Palotal, C.A., ha autorizado a los arrendatarios para que ejecuten su actividad comercial en el inmueble por una persona natural o jurídica distinta a ellos, razón por la cual los mismos al haberse convenido expresamente la prohibición de cesión o traspaso en forma alguna del local, carecen del derecho establecido para el arrendatario en el artículo 583 del Código Civil e incursos en causal de resolución del contrato conforme a lo previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

Que en ningún momento la sociedad mercantil El Palotal, C.A., actuó de mala fe ante los arrendatarios, y que en ejercicio de sus derechos legales y contractuales, para la oportunidad que iba a vencer el término fijo de duración del contrato previsto en la cláusula segunda, les notificó su intención de no prorrogar el término de su duración, por lo que los arrendatarios recurrieron ante el organismo administrativo inquilinario y obtuvieron resolución que les declaró con lugar el derecho preferente para continuar como inquilinos.

Que pese a tal resolución y a la gestión amigable hecha por la sociedad mercantil El Palotal, C.A., los arrendatarios se negaron a suscribir un nuevo contrato con ajuste del canon de arrendamiento conforme a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato, circunstancia por la cual los arrendatarios procedieron a realizar ante el Juzgado Segundo de Municipios correspondiente, las consignaciones del canon originalmente convenido, evadiendo de esa manera la obligación derivada de dicha resolución de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.

Ratifica la eficacia del documento de compra venta del inmueble objeto de controversia, señalando que el precio real pagado fue la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.) y que con dicha negociación ejerció los atributos que le confiere el derecho de propiedad que sustentaba sobre el inmueble, y por ende no incurrió en abuso del derecho, considerando que no lesionó derecho subjetivo alguno a los demandantes y mucho menos les ocasionó daños y perjuicios, ya que los mismos carecían de derecho preferencial alguno, dado que los supuestos previstos en el artículo 42 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios van dirigidos al arrendatario único de la totalidad de un inmueble y que satisfaga las aspiraciones del propietario y, la oferta hecha por los arrendatarios en fecha 9 de marzo de 2005, por el precio de doscientos veinte mil bolívares (220.000,00 Bs.), sobre una pequeña área del inmueble, no satisfacía sus aspiraciones.

Finalmente rechaza el petitorio expuesto por los demandantes, así como el fundamento del mismo, en consecuencia solicita se declare sin lugar la demanda.

Alegatos de los co-demandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.:

En el escrito de contestación a la demanda invocan de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de los demandantes para intentar el juicio, por cuanto consideran que a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 eiusdem, para proponer la demanda los demandantes deben tener interés jurídico actual, interés en cuestión que no tienen, por carecer de la titularidad del derecho controvertido que se atribuyen y por lo tanto carecen de cualidad ó legitimidad para ejercer la acción propuesta.

Manifiestan que en efecto los demandantes aducen condición de arrendatarios desde el mes de agosto de 1996, de un inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo, pero con la particularidad que el local que ocupan tiene un área parcial de ochenta metros cuadrados (80,00 m2) aproximadamente ubicado en el ángulo noreste del inmueble de nomenclatura general 99-41 que es un lote de mayor extensión.

Niegan, rechazan y contradicen todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados en el libelo de demanda, en tal sentido señalan no tener conocimiento de haberse pagado suma alguna al ciudadano D.P.;

que el contrato de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil El Palotal, C.A, y sus personas, lesionen derecho alguno de los demandantes y mucho menos les cause graves daños y perjuicios, en ningún aspecto, sea éste económico y mucho menos personal; que se les viole los derechos preferenciales a los demandantes, ya que en su decir éstos no lo poseían; que haya habido mala fe de parte de la referida sociedad mercantil y sus personas y; que los demandantes sean arrendatarios de todo el inmueble por cuanto ellos ocupan ochenta metros (80 mts) de un lote de mayor extensión.

Niegan, rechazan y contradicen que no se les haya notificado a los demandantes la ocurrencia de la venta, aún cuando el presente caso en su decir, se encuentra regulado por el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, aducen que se les hizo la debida notificación y; niegan que el precio de venta que cancelaron por el inmueble conformado por dos (2) locales no esté ajustado a la realidad, por cuanto se le practicó avalúo que fue ajustado periódicamente hasta el día de la negociación a los fines de mantenerse en conocimiento de su valor de mercado.

Que de la oferta compra emanada por los demandantes de fecha 9 de marzo de 2005, se evidencia la confesión voluntaria y espontánea realizada por los mismos en el sentido de que sólo ocupan un área de ochenta metros (80 mts) que forma parte de un lote de mayor extensión del inmueble 99-41.

De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, propone reconvención.

De la reconvención propuesta por los co-demandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.:

Que son legítimos adquirientes del inmueble y cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia y; que se evidencia violación contractual entre las cláusulas cuarta y novena del referido contrato, en virtud de que sí bien es cierto que el destino del inmueble era para uso comercial de los arrendatarios, no es menos cierto que en ningún momento la sociedad mercantil El Palotal, C.A., ni sus personas, autorizaron a los arrendatarios a construir la empresa denominada Todo Bazar, C.A., ni que con ella éstos desarrollaran su actividad comercial, ya que pudieron los arrendatarios a través de firmas personales desarrollar perfectamente su actividad comercial sin violar el contrato de arrendamiento, razón por la cual consideran que los demandantes-reconvenidos habiendo convenido expresamente en la prohibición de cesión o traspaso carecen del derecho establecido en el artículo 1.583 del Código Civil y están incursos en causal de resolución del contrato conformen a lo previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

Que llegado el vencimiento del término de duración del contrato, la propietaria para aquel entonces, notificó su intención de no renovar el contrato, por lo que los hoy demandantes-reconvenidos recurrieron ante el organismo administrativo y obtuvieron resolución que les declaró con lugar el derecho preferente para continuar ocupando el inmueble (derecho que a la luz de la nueva legislación ya no existe), pero que pese a la resolución que les ordenaba suscribir un contrato nuevo con ajuste del canon de arrendamiento y a las gestiones de la propietaria conforme a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato, los arrendatarios procedieron a realizar consignaciones del canon originalmente convenido, evadiendo así la obligación derivada de la resolución administrativa de suscribir un contrato nuevo y optan por la consignación arrendataria.

Que los demandantes-reconvenidos les han causado severos daños y perjuicios en virtud de que teniendo conocimiento de causa de la situación jurídica dentro del inmueble, la cual reconocen en el libelo de demandada cuando expresan haber solicitado asesoría de profesionales del derecho y sabían que no procedía la preferencia ofertiva ni el retracto legal por ser una venta global, intentaron esta temeraria pretensión obteniendo prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de controversia, toda vez que tienen un anteproyecto de construcción de locales comerciales y de vivienda a ser desarrollado según los estándares que la Alcaldía de Valencia les había suministrado, aunado a la solicitud de crédito a través de una institución bancaria, que se encargaría de financiar el proyecto de construcción, y esta acción temeraria conllevó a frustrar y frustró las aspiraciones que a mediano plazo pudieran materializar tal proyecto.

Relatan que los demandantes-reconvenidos alegan tener preferencia ofertiva para adquirir el local, lo cual en su decir no la tienen en virtud de que los mismos ocupan sólo un área de ochenta metros cuadrados (80 mts.2) de un área de un mil ciento ochenta y dos metros cuadrados (1.182,00 mts.2), es decir, que ocupan uno de los dos (2) locales que conforma el inmueble, por lo que también es improcedente el retracto legal arrendaticio y así solicita sea declarado.

Que de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando los demandantes-reconvenidos no tienen la preferencia ofertiva y en el supuesto negado que la tuvieren, la oferta presentada por los demandantes no satisface las aspiraciones del propietario por cuanto ofertaron doscientos veinte mil bolívares (220.000,00 Bs.) y la venta se realizó por trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.) y que sí los demandantes-reconvenidos pidieren ejercer el retracto legal, deberán como lo consagra el artículo 43 de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, subrogarse a las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad y no como pretenden subrogarse por un monto inferior obviamente el que a ellos les convenga y así solicita sea declarado por el Tribunal.

Que en vista de las consideraciones precedentes demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de agosto de 1996, entre la sociedad mercantil El Palotal, C.A, y los arrendatarios ciudadanos Saleh Same Saleh De Abu y Saleh A.U. cuyos derechos les fueron cedidos, para que convenga o en su defecto sean condenados en lo siguiente:

• Con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y a la cláusula décima cuarta del referido contrato, en la resolución del contrato de arrendamiento, que celebraron el 1 de agosto de 1996, por lo tanto deberá entregar el inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió;

• Con fundamento en el contrato de arrendamiento, en reconocer la violación de la cláusula cuarta al permitir el uso del inmueble cediéndolo a otra persona, (jurídica), Todo Bazar, C.A, sin la autorización por escrito de la propietaria;

• Con fundamento en el contrato de arrendamiento, en reconocer la violación de la cláusula novena al incumplir con la obligación contractual de mantener intacta la esencia de la figura Intuito personae;

• Con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en reconocer que la venta realizada es una venta global por ser dos (2) inmuebles con una sola nomenclatura;

• Con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en reconocer que por ser una venta global, no le asiste el derecho de preferencia ofertiva ni el de retracto legal;

• En reconocer que con su temeraria demanda les han ocasionado severos daños patrimoniales;

• En pagarles la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), por los daños patrimoniales ocasionados y;

• En pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado.

Estima la reconvención en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (450.000,00 Bs.).

De la contestación a la reconvención propuesta:

Que rechazan y contradicen la defensa perentoria opuesta por los demandados, ya que consideran que sí tienen cualidad e interés para intentar y sostener la presente acción, en virtud de que la misma nace de sus condiciones de arrendatarios desde hace diez (10) años, del inmueble objeto de litigio, el cual han ocupado en forma pacífica, continúa, no interrumpida y pública, desde que otorgaron el contrato de arrendamiento y el cual les sirvió de instrumento fundamental para solicitar ante el órgano administrativo de la Alcaldía del municipio Valencia, el derecho preferencial de ocupación arrendaticia, por llenar los requisitos legales que regulaban dicho derecho.

Niegan rechazan y contradicen tanto en los hechos, como en el derecho, la reconvención propuesta por los co-demandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., por considerar que son falsos los hechos narrados en la misma e inexistente el derecho que reclaman, señalando que es falso que los referidos ciudadanos son legítimos adquirentes y cesionarios del contrato de arrendamiento, por cuanto el contrato de compra venta del inmueble objeto del litigio, lo realizaron violando sus sagrados derechos de ser preferidos para la compra del inmueble, ya que en efecto, tanto la vendedora sociedad mercantil El Palotal C.A, como los compradores, demandados-reconvinientes, actuaron de mala fe, a sus espaldas, por cuanto nunca los visitaron, ni hablaron con ellos y muchos menos les notificaron de la intención de realizar el contrato de compra venta.

Rechazan niegan y contradicen el alegato de que hayan violado lo previsto en la cláusula cuarta del contrato en virtud de que el inmueble lo ocupa la empresa Todo Bazar, y que dicho contrato es intuito personae, en tal sentido esgrimen que la mencionada empresa es una sociedad de comercio, cuyos únicos accionistas, son sus personas, es decir, los mismos arrendatarios, siendo ellos quienes ocupan, pagan los cánones de arrendamientos, los servicios públicos y todos los gastos que ocasiona la utilización del inmueble y que la actividad a realizar en el inmueble es desarrollar una actividad mercantil.

Que es cierto que se vieron en la necesidad de acudir al ente administrativo para que le tutelaran sus derechos de preferencia de seguir ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios, en virtud de la mala fe de la sociedad mercantil arrendadora al querer cercenarles sus derechos y no renovarles el contrato de arrendamiento, lo que los llevo ha realizar las consignaciones arrendaticias por ante un tribunal de municipio.

Que es falso que les hayan ocasionado daños a los demandados-reconvinientes y, que no tengan el derecho preferencial de adquirir el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios.

Rechazan, niegan y contradicen el pedimento de los demandados- reconvinientes, en el sentido de que el contrato de arrendamiento suscrito entre sus personas y la arrendadora sociedad mercantil El Palotal C.A, deba resolverse de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y la cláusula décima cuarta del referido contrato de arrendamiento, por cuanto han cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, por lo tanto a su entender no están llenos los extremos exigidos por el referido artículo; que no han violado la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, ya que han venido pagando los cánones de arrendamientos a través de consignaciones judiciales, realizadas a nombre de la arrendadora, por ante el Juzgado Segundo de los municipios Valencia, Naguanagua, Libertador, San Diego y los Guayos de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; que el contrato de arrendamiento suscrito se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que sus personas continuaron ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

Pruebas de los demandantes reconvenidos:

Marcado con la letra “B” y cursante al folio 22 de la primera pieza del expediente, consigna la parte demandante junto con el libelo de demanda copia fotostática simple de cheque de gerencia emanado del Banco Caribe, instrumento este que fue impugnado por la parte codemandada sociedad mercantil El Palotal, tal y como consta al vuelto del folio 90 de la segunda pieza del expediente, sin que conste a los autos que la parte promovente quisiera servirse de la copia impugnada en la forma prevista en la parte in fine del artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, razón por la cual no se le concede valor probatorio alguno.

Cursante a los folios del 23 al 26 del expediente de la primera pieza y marcado con la letra “C”, consigna copia fotostática simple de instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de julio de 1996, entre la sociedad mercantil El Palotal, C.A. y los demandantes, ciudadanos Saleh Same Saleh De Abu y Saleh A.U.. Este instrumento fue producido en original por los codemandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., junto al escrito de contestación a la demanda marcado con la letra “E” y cursante a los folios del 141 al 144 de la segunda pieza del expediente, razón por la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

Se evidencia de este instrumento que la sociedad mercantil antes mencionada le arrendó a los demandantes un inmueble situado en la calle Girardot, distinguido con el N° 99-41, jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo, por un término de un (1) año a partir del 1 de agosto de 1996 y con un canon de arrendamiento mensual de cincuenta bolívares (50,00 Bs.), así como las cláusulas estipuladas en el contrato.

La parte demandante consigna marcado con la letra “D” y cursante a los folios del 27 al 36 de la primera pieza del expediente copia fotostática simple de documento emanado de la Alcaldía del municipio V.D.d.I., el cual consignó posteriormente en original en la misma pieza cursante a los folios del 307 al 315, instrumento que es apreciado por quien aquí juzga de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en cual se constata que dicho organismo en fecha 12 de junio de 1998, declaró con lugar la solicitud de derecho de preferencia incoada por los demandantes para continuar ocupando en calidad de arrendatarios el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Girardot, N° 99-41, parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo.

Marcado con la letra “E” y cursante a los folios 37 y 38 de la primera pieza del expediente, consigna la parte demandante copia fotostática simple del documento de compra-venta protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Valencia estado Carabobo, en fecha 18 de marzo de 2005, inserto bajo el N° 46, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo 46, instrumento que es apreciado por este sentenciador de conformidad a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.

En este documento se evidencia que la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle 97 (Girardot), N° 99-41, parroquia S.R., municipio Valencia del estado Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33) de construcción y comprendida bajo los siguientes linderos: Norte: Con calle Girardot; Sur: Con inmuebles que son o fueron de los ciudadanos M.N. y F.d.P.H.; Este: Con inmueble que es o fue del ciudadano J.M.G. y; Oeste: Con inmuebles que son o fueron del ciudadano M.R., por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.). Igualmente se evidencia que era del conocimiento de los compradores que el referido inmueble en el lindero Este, tenía un local que le había sido arrendado a los hoy demandantes desde el 26 de julio de 1996.

Consigna a los folios del 44 al 62 de la primera pieza del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 4 de noviembre 1997, por el Juzgado Quinto de Parroquia de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1.429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Sin embargo, sobre la validez de la inspección judicial extra lítem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1.429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia.

En este sentido, observa esta alzada que el promovente de la prueba no acreditó la necesidad de evacuar la inspección judicial fuera del juicio, razón por la cual se desecha del proceso.

Del mismo modo produce la parte demandante cursante a los folios del 63 al 306 de la primera pieza del expediente, copias certificadas del expediente signado con el N° 1.275, emanadas del Juzgado Segundo de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, las cuales son apreciadas por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo contenido se evidencia las consignaciones arrendaticias efectuadas por los demandantes ante el referido juzgado desde enero de 2001 hasta febrero de 2005.

En el lapso probatorio la parte demandante invoca el mérito favorable de autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno en el elenco probatorio venezolano; ratifica el valor probatorio de los instrumentos producidos junto a la demanda, los cuales ya fueron analizados por quien aquí juzga, por lo que se ratifica lo establecido anteriormente respecto de los mismos y; promueve cursante a los folios del 232 al 242 de la segunda pieza del expediente, marcado con la letra y números de la “B1” hasta la “B6”, consignaciones de canon de arrendamiento efectuadas por los demandantes ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, correspondiente a los meses de enero, abril, mayo, junio y julio de 2005, los cuales son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado con la letra “A” promueve la parte demandante cursante a los folios del 213 al 231 de la segunda pieza del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 8 de septiembre 2005, por el Juzgado Cuarto de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1.429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Sin embargo, sobre la validez de la inspección judicial extra lítem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1.429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia.

En este sentido, observa esta alzada que el promovente de la prueba no acreditó la necesidad de evacuar la inspección judicial fuera del juicio, razón por la cual se desecha del proceso.

A los fines de demostrar que son los únicos accionistas de la empresa Todo Bazar, C.A. y que no hubo cesión del contrato de arrendamiento, promueve la parte demandante marcado con la letra “C” y cursante a los folios del 244 al 250 de la segunda pieza del expediente, copia fotostática simple del registro mercantil de la referida empresa, documento que es apreciado por este juzgador de conformidad a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano y en el cual se evidencia que en fecha 18 de septiembre de 1996, los demandantes constituyeron la empresa Todo Bazar, C.A. quedando inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, inserta bajo el N° 49, tomo 127-A.

Promueve la parte demandante la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia a los fines de dejar constancia del estado actual del local ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; sí en dicho local se observa que se han realizado mejoras; el estado actual de los otros locales; sí el local ocupado, es un inmueble individual con relación a los otros locales; sí existen áreas comunes entre los locales que conforman el inmueble y; en que sitio del inmueble, se encuentra enclavada la placa identificadota del local, es decir, la placa que tiene el número 99-41.

Manifiesta la parte demandante que el fin de esta prueba es demostrar que han cumplido con sus obligaciones de arrendatarios; que han hecho reparaciones y mantenimiento que ameritaba el inmueble para su buen funcionamiento y; que cuando arrendaron el inmueble tenían la creencia que estaban arrendando un inmueble individual, desconociendo que estaba integrado a otros inmuebles.

Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 5 de octubre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos I.L., R.M. y D.A.R.P., compareciendo sólo el último a rendir declaración ante el Tribunal de Primera Instancia, por lo que este Juzgado se abstiene de pronunciarse respecto de los demás testigos.

A los folios 287 y 288 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración del ciudadano D.A.R.P., quien declaró ante el a quo que conoce de trato a los demandantes desde hace 5 años y que desde ese entonces tiene conocimiento que tienen el negocio, a las preguntas primera y segunda; que es TSU en química y comerciante y, que para hacer el punto de un negocio en los primeros tres años normalmente hay que dedicar mucho dinero y tiempo, negocios, publicidad, hacer que sea llamativo, para el cliente y después mantenerlo con buena dotación de mercancías para tener al público siempre consecuente, a las preguntas tercera y cuarta; que para un comerciante tener un negocio establecido sin perturbación, significa relativamente éxito, que cuando se ve obligado a dejar el sitio donde tiene el negocio, sufre daños patrimoniales, emocionales y problemas familiares y, que da razón de lo declarado por ser comerciante señalando que el propósito de todo comerciante es trabajar por conseguir un bien profesional y personal y no espera que el trabajo tenga dificultades, a las preguntas quinta, sexta y octava.

Comparte esta alzada el criterio del a quo al no valorar esta testimonial, toda vez que la deposición es genérica e irrelevante para demostrar los hechos debatidos en la causa.

Consigna a los folios del 274 al 283 de la segunda pieza del expediente, conjunto de instrumentos privados contentivo de legajo de facturas emitidas por la sociedad mercantil C.A. Electricidad de Occidente, instrumentos estos sobre los cuales el Dr. J.E.C.R., en su obra Revista de Derecho Probatorio, ha puntualizado lo siguiente:

El caso de las notas de consumo (energía eléctrica y teléfono) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo cual se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

...(omissis)…

En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificatorias de la empresa telefónica en el segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho publico y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

(Cabrera Romero, J.E. “Revista de Derecho Probatorio”. Editorial Jurídica Alva S.R.L, Caracas, 1997, Tomo 9, Págs. 362 y 363).

Este criterio también ha sido compartido por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J. en sentencia N° RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2005 caso M.A.G. vs Envases Occidente C.A, por lo que es acogido por esta alzada y en virtud de que las instrumentales bajo análisis poseen la impresión del logotipo de la C.A. Electricidad de Occidente, así como el nombre de ésta, el número de Registro de Información Fiscal (R.I.F) y además poseen un sello húmedo con la identificación de dicha empresa, este sentenciador les otorga pleno valor probatorio y de las mismas se evidencia que las facturas por servicio de electricidad del inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41, eran emitidas a nombre de “Inversiones Todo Bazar, C.A.”.

Pruebas de la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A.:

La parte codemandada a los fines de demostrar que los demandantes sólo ocupan en su condición de arrendatarios ochenta metros cuadrados (80 mts2) del inmueble en general, produjo con el escrito de contestación a la demanda marcado con las letras “a” y “b” cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente documentos privados emanados por la parte demandante, los cuales no fueron impugnados por la misma por lo que adquirieron la condición de documentos privados tenidos por reconocidos a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

En estos instrumentos se evidencia que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escrito le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. de terreno, por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (210.000,00 Bs.), el marcado con la letra “a” y doscientos veinte mil bolívares (220.000,00 Bs.), el marcado con la letra “b”.

Marcado con las letras “C” y “D”, cursante a los folios del 97 al 129 de la segunda pieza del expediente, consigna copias certificadas emanadas del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, contentivas del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por la sociedad mercantil El Palotal, C.A. contra el ciudadano Emad Hneidi, instrumentos que son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, nada aportan a los hechos debatidos en la presente causa, razón por la cual se desechan del proceso.

Cursante al folio 130 de la segunda pieza del expediente marcado con la letra “E”, consigna la sociedad mercantil codemandada copias fotostáticas simples de cheque de gerencia y planilla de depósito, emanados de B.B. y Banco Banesco, respectivamente, instrumentos que fueron impugnados por la parte demandante, tal y como consta al folio 194 de la segunda pieza del expediente, a los fines de insistir con el valor probatorio de dichos documentos, la parte codemandada promueve la prueba de informes, sin embargo la misma no fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, no teniendo nada que a.e.s. al respecto, razón por la cual se desecha del proceso.

En el escrito de promoción de pruebas la codemandada sociedad mercantil El Palotal, C.A., ratifica el valor probatorio de instrumentos producidos junto a la demanda y a la contestación de la misma, los cuales ya fueron analizados por quien aquí juzga, por lo que se ratifica lo establecido anteriormente respecto de los mismos.

Del mismo modo promueve la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia, a los fines de dejar constancia que los demandantes arrendatarios sólo ocupan en tal condición, un local con un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 mts.2), ubicado en el ángulo noreste del inmueble general, siendo admitida esta prueba por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 3 de octubre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

Pruebas de los co-demandados reconvinientes ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.:

Consignan junto con el escrito de contestación con la demanda marcado con la letra “A” y cursante al folio 136 de la segunda pieza del expediente documento privado que ya fue objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

Producen cursante a los folios 137 al 139 de la segunda pieza del expediente, planilla emanada de la empresa MRW; comunicación emanada de los codemandados y constancia emanada de B.B., los cuales fueron impugnados por la parte demandante y, a los fines de insistir con el valor probatorio de dichos documentos, la parte codemandada promueve la prueba de informes, sin embargo, la misma no fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, no teniendo nada que a.e.s. al respecto, razón por la cual se desecha del proceso.

Marcado con la letra “D” y cursante al folio 140 de la segunda pieza del expediente, producen copia fotostática simple de planilla emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), instrumento que fue impugnado por la parte demandante, sin que conste a los autos que hubiere sido ratificada por la parte promovente en la forma prevista en la parte in fine del artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, razón por la cual no se le concede valor probatorio alguno.

A los folios del 145 al 158 de la segunda pieza del expediente y marcado con las letras “F” y “G”, consigna documentos privados que no fueron ratificados en juicio e impugnados por la parte demandante, por lo que no se les concede valor probatorio alguno.

Consigna a los folios del 159 al 177 de la segunda pieza del expediente, original de instrumento público contentivo de inspección judicial realizada en fecha 15 de julio 2005, por el Juzgado Quinto de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, este instrumento fue cuestionado por la parte demandante y al respecto quien aquí juzga se pronunció con anterioridad a la validez de las inspecciones judiciales extra litem, señalando que se consideraba válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1.429 del Código Civil, evidenciándose de los autos que la parte promovente no acreditó la necesidad de evacuar la inspección judicial fuera del juicio, razón por la cual se desecha del proceso.

En la oportunidad de promover pruebas, la parte codemandada reproduce instrumentos que ya fueron objeto de revisión por este juzgador, por lo que se reitera lo decidido.

Igualmente promueve la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia, a los fines de dejar constancia de que sí en el referido inmueble están construidos dos locales comerciales; que uno de los locales se encuentra ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; que el otro local se encuentra desocupado de bienes y de cosas; que sí se está realizando algún tipo de trabajo relativo a la construcción, remodelación o sí se encuentran en el inmueble personal en labores o materiales de construcción y; de cualquier otro hecho o circunstancia que le señale al momento de practicar la inspección. Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 23 de septiembre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

Promovió pruebas de informes que no fueron admitidas por el a quo, por lo que nada tiene este sentenciador que pronunciar al respecto.

IV

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de contestar la demanda tanto la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A., como los co-demandados ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., invocan de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de los demandantes para intentar el juicio, por cuanto consideran, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 eiusdem, para proponer la demanda los actores deben tener interés jurídico actual, interés en cuestión que no tienen, por carecer de la titularidad del derecho controvertido que se atribuyen y por lo tanto carecen de cualidad ó legitimidad para ejercer la acción propuesta.

Para decidir esta alzada observa:

Acerca de la falta de cualidad e interés se ha pronunciado el reconocido procesalista L.L., en su obra Estudios de Derecho Procesal, en la cual señala lo siguiente:

…La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra en cada caso en el bastísimo campo del derecho, tanto público como privado.

(…omissis…)

El problema de la legitimación (Cualidad) se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir, la cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien concede la acción. En consecuencia, siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda… (Resaltado del Tribunal)

En el caso sub litis, todos los demandados alegan la falta de cualidad e interés de los demandantes, con fundamento en que, en su decir, carecen de la titularidad del derecho controvertido que se atribuyen. En este sentido, debe indicarse que conforme ha sido señalado en la doctrina antes citada, la determinación in limine de la titularidad del derecho de preferencia ofertiva controvertido, constituye en si misma el fondo de la controversia planteada, en virtud de lo cual, la defensa perentoria de falta de cualidad formulada por los demandados debe declararse improcedente, Y ASI SE ESTABLECE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La parte actora en su libelo acumula una serie de pretensiones que en criterio de este juzgador y acogiendo la clasificación de A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo II, son subsidiarias, ya que en primer término solicita una mera declaración de certeza, respecto a su condición de arrendataria desde el 01 de agosto de 1996, del inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo, para luego solicitar, derivado de ese contrato de arrendamiento, un derecho preferencial para adquirir el inmueble, el cual fue objeto de un contrato de compraventa, que en su decir, quedaría resuelto de conformidad con el artículo 1.533 del Código Civil, y que en ningún momento se le comunicó a sus representados en forma auténtica, ni por ningún otro medio, la voluntad de la arrendadora-vendedora de vender el inmueble y que aún después de la negociación no le han notificado que el inmueble fue vendido.

Para decidir se observa:

Quedó demostrado con la documental contentiva del contrato de arrendamiento; con la documental contentiva de las consignaciones arrendaticias, y con la documental que contiene la declaratoria con lugar del derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios, que fueron debidamente valoradas por este juzgador; que los demandantes ciudadanos Saleh Same Saleh de Abu y Saleh A.U., son arrendatarios desde agosto de 1996 de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo, lo que determina que su pretensión respecto a que se declare su condición de arrendatarios desde el 01 de agosto de 1996, del inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo es procedente, Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, la preferencia ofertiva está consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

En consecuencia, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga mas de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. Es decir, este derecho de acuerdo a la norma trascrita tiene tres elementos que lo caracterizan, uno: se trata del derecho del arrendatario y un deber del propietario; dos: ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el Inmueble que ocupa y, tres: se refiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado.

En el caso sub iudice, quedó demostrado con la inspección realizada el 06 de octubre de 2005, que: …el local ubicado por Todo Bazar C.A. es un inmueble individual, con relación al resto del inmueble cuya nomenclatura es 99-41…

Asimismo, quedó demostrado con las documentales cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente, debidamente valorados por este juzgador, que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escritos le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. de terreno, es decir, quedó demostrado en los autos que los demandantes ocupan en calidad de arrendatarios un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio.

Este derecho a la oferta, lo tiene el arrendatario, en el caso de marras, si el arrendador hubiera vendido el local comercial de ochenta metros aproximados que le fue arrendado, no así al tratarse de la totalidad del bien inmueble tal como se evidencia del instrumento de compra venta, valorado en su oportunidad por esta alzada, según el cual la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle 97 (Girardot), N° 99-41, parroquia S.R., municipio Valencia del estado Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33) de construcción, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.)

Ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado es parte de una globalidad tal como consta de los documentos ya valorados, no nace para el propietario arrendador la obligación de ofrecer en venta al inquilino o arrendatario el inmueble constituido por la totalidad. Si el arrendatario no tiene el derecho establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la preferencia ofertiva, menos aún tiene el derecho de retracto legal arrendaticio en caso de venta de la globalidad del inmueble.

Al efecto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Siendo el derecho preferente y el derecho de retracto dos derechos, están tan íntimamente vinculados que no se pueden desligar. Mal puede tener derecho preferente quien no tiene derecho al retracto legal, tanto es así que para poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe tener derecho preferente para comprar el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero. El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al efecto establece:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Las condiciones establecidas en el artículo anterior son las requeridas para la preferencia ofertiva, en consecuencia para poder hacer uso del derecho de retracto es necesario que el arrendatario tenga derecho de preferencia.

Al respecto cabe observar, sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, que dispuso lo siguiente:

...Con el propósito de examinar la legalidad del pronunciamiento del juez de alzada, la Sala observa que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, en principio, establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Asimismo, el referido Decreto contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.

Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

El criterio parcialmente transcrito es reiterado por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC-00824 de fecha 09 de diciembre de 2008, expediente Nº AA20-C-2008-000095 en donde se estableció lo siguiente:

De la jurisprudencia antes transcrita la cual esta Sala reitera, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En vista de todas las consideraciones precedentemente expuestas y de la Jurisprudencia reiterada de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que este juzgador acoge, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión del demandante respecto al derecho preferencial para adquirir el inmueble y la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa solicitada, Y ASI SE DECIDE.

Seguidamente, la parte actora solicita se declare que el valor real del inmueble no es la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), sino un valor real más bajo derivado de las condiciones y características del inmueble, en tal sentido solicita que una vez decretado el derecho preferencial a su favor, se ordene un avalúo para determinar el valor real del inmueble.

Siendo esta una pretensión subsidiaria de la declaratoria del derecho preferente, y como quiera que en esta sentencia quedó establecido que los demandantes no gozan del derecho de preferencia ofertiva, toda vez que el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios es parte integrante de una globalidad, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión de los demandantes para que se declare que el valor real del inmueble objeto de litigio no es la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), sino un valor más bajo, Y ASI SE DECIDE.

Se demanda el pago de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios, debido a que la realización del contrato de compra venta realizado por los demandados, les ha llevado a descuidar sus obligaciones como comerciantes, teniendo que andar de un lado a otro buscando elementos probatorios para ejercer recursos legales y defender sus derechos, consultar a varios abogados tanto en Valencia como en otras ciudades, y por ende pagar honorarios profesionales, sacar copias de documentos, gastos que han tenido que realizar constantemente.

Para decidir se observa:

El artículo 1.185 del Código Civil, dispone:

El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados po la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.

Esta norma consagra la responsabilidad civil general, la cual comporta tres condiciones o elementos concurrentes que deben ser probados fehacientemente a fin de que sea procedente la pretensión reparatoria, a saber:

1. Una actuación intencional o culposa imputable al accionado (hecho ilícito);

2. La producción de un daño antijurídico causado al accionante; y

3. Un nexo causal que vincule la actuación del demandado con la producción del daño cuya reparación se solicita.

La conducta que causa el daño no debe ser tolerada, consentida ni permitida por el ordenamiento jurídico positivo. Si el legislador acepta o permite el incumplimiento culposo no estamos en presencia de un hecho ilícito; éste requiere como condición sine qua non la antijuridicidad, que implica violación de normas legales. (Obra citada: Derecho de Obligaciones, E.C.B..)

En el decurso de la presente sentencia ha quedado establecido que la enajenación o transferencia de la globalidad del inmueble hace improcedente el retracto legal arrendaticio y por ende la preferencia ofertiva, lo que nos conduce inexorablemente a la conclusión que la conducta de los demandados al vender un inmueble ubicado en la calle 97 (Girardot), N° 99-41, parroquia S.R., municipio Valencia del estado Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33) de construcción, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.) no subvierte el ordenamiento jurídico y por tanto no constituye un hecho ilícito, ya que está avalada por el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que determina que la pretensión de reparación de daños y perjuicio por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) resulte improcedente, Y ASI SE DECIDE.

Se demanda el pago de trescientos mil bolívares (300.000,00 Bs.), por los daños morales que se les han causado, en virtud que desde el momento que tuvieron conocimiento de la venta del inmueble, se ha producido un desequilibrio emocional, una sensación de intranquilidad, un desosiego e incertidumbre en ellos mismos y en el seno de la familia.

Para decidir esta alzada observa:

El artículo 1.196 del Código Civil contempla:

La obligación de reparación, se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito…

El daño moral está definido en la doctrina nacional como el sufrimiento o afección de tipo emocional, psíquico o espiritual, no patrimonial, que experimenta una persona como consecuencia de un hecho ilícito imputable a otra. Aquellos derechos inherentes a la personalidad de un ser humano, como son el honor, la reputación, la vida, entre otros, son derechos subjetivos tutelados por la normativa citada ut supra.

La recurrida establece acertadamente que la sensación de intranquilidad, desasosiego e incertidumbre en los términos señalados por la actora, no son susceptibles para producir dolor emocional, moral y espiritual en la esfera jurídica del sujeto, aunado a ello, se reitera que la conducta de los demandados al vender la globalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado a los demandantes, no constituye un hecho ilícito por no ser contraria al Ordenamiento Jurídico Venezolano, supuesto indispensable para que pueda prosperar la reparación por daño moral.

En razón de la anterior disquisición, se declara improcedente la pretensión de los demandantes respecto al pago de trescientos mil bolívares (300.000,00 Bs.) por concepto de daños morales, Y ASI SE DECIDE.

En la reconvención propuesta por los codemandados A.Y.H. y A.Y.H., se pretende la resolución del contrato de arrendamiento, que celebraron la sociedad mercantil El Palotal, C.A, y los ciudadanos Saleh Same Saleh De Abu y Saleh A.U., en fecha 1 de agosto de 1996 y al efecto alegan ser legítimos adquirientes del inmueble y cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia y la violación de las cláusulas cuarta y novena del referido contrato bajo la siguiente argumento:

sí bien es cierto que el destino del inmueble era para uso comercial de los arrendatarios, no es menos cierto que en ningún momento la sociedad mercantil El Palotal, C.A., ni sus personas, autorizaron a los arrendatarios a construir la empresa denominada Todo Bazar, C.A., ni que con ella éstos desarrollaran su actividad comercial, ya que pudieron los arrendatarios a través de firmas personales desarrollar perfectamente su actividad comercial sin violar el contrato de arrendamiento, razón por la cual consideran que los demandantes-reconvenidos habiendo convenido expresamente en la prohibición de cesión o traspaso carecen del derecho establecido en el artículo 1.583 del Código Civil y están incursos en causal de resolución del contrato conformen a lo previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

Los demandantes reconvenidos por su parte arguyen que es falso que los referidos ciudadanos son legítimos adquirentes y cesionarios del contrato de arrendamiento, por cuanto el contrato de compra venta del inmueble objeto del litigio, lo realizaron violando sus sagrados derechos de ser preferidos y contradicen el alegato de que hayan violado lo previsto en la cláusula cuarta del contrato y en tal sentido esgrimen que la empresa Todo Bazar es una sociedad de comercio, cuyos únicos accionistas, son sus personas, es decir, los mismos arrendatarios, siendo ellos quienes ocupan, pagan los cánones de arrendamientos, los servicios públicos y todos los gastos que ocasiona la utilización del inmueble y que la actividad a realizar en el inmueble es desarrollar una actividad mercantil.

Para decidir se observa:

Tal como quedó establecido en esta sentencia, en el caso sub iudice, no se vulneró el derecho preferente de los arrendatarios por haberse dado en venta el inmueble como una globalidad, por tanto los demandados reconvinientes son legítimos adquirentes del inmueble objeto de litigio, y en consecuencia cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia. ASI SE ESTABLECE.

Argumentan los demandantes reconvenidos al momento de contestar la reconvención, que el contrato de arrendamiento suscrito se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que sus personas continuaron ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

Al respecto, el contrato cuya resolución se pretende, establece en su cláusula segunda lo que sigue: “La duración del presente contrato es de Un (1) año, contado a partir del 1º de Agosto de 1.996; dicho término podrá prorrogarse a su vencimiento si ambas partes convinieren en la celebración de un nuevo contrato, previa fijación, tanto del término, como del correspondiente canon de arrendamiento…” sin que conste en las actas procesales que las partes hayan prorrogado su término.

Asimismo, quedó demostrado con la documental contentiva de la decisión emanado de la Alcaldía del municipio Valencia, Dirección de Inquilinato debidamente valorada por esta lazada, que en fecha 12 de junio de 1998, se declaró con lugar la solicitud de derecho de preferencia incoada por los hoy demandantes, para continuar ocupando en calidad de arrendatarios el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Girardot, N° 99-41, parroquia Catedral, municipio Valencia del estado Carabobo.

Del mismo modo, quedó demostrado en el decurso de este proceso, con las copias certificadas del expediente signado con el N° 1.275, emanadas del Juzgado Segundo de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, también valoradas por esta alzada, que los apoderados de la sociedad de comercio EL PALOTAL C.A. recibieron las consignaciones arrendaticias que por concepto de canon de arrendamiento se había hecho a su favor, después de vencido el término fijado en el contrato de arrendamiento, que lo fue el 01 de agosto de 1997.

Al efecto el artículo 1.600 del Código Civil establece:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Tal disposición, por ser de orden público escapa de la autonomía de la voluntad y no es derogable por las partes, resultando nula la disposición del contrato de arrendamiento que relaja su aplicación, Y ASI SE DECIDE.

Como quiera que el término del contrato expiró el 01 de agosto de 1997, sin que conste en autos que haya sido prorrogado; como quiera la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del municipio Valencia, otorgó derecho preferente a los arrendatarios para seguir ocupando el inmueble; y como quiera la sociedad de comercio EL PALOTAL C.A. al recibir las consignaciones arrendaticias dejó en posesión de los arrendatarios, la cosa arrendada después de expirado el término; resulta concluyente para este juzgador que la relación arrendaticia existente entre A.Y.H. y A.Y.H., en su condición de arrendadores y SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., en su condición de arrendatarios es a tiempo indeterminado, Y ASI SE DECIDE.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Sobre la interpretación de la norma in comento la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 dejó sentado el siguiente criterio:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber,

…Omissis…

no obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que .

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

(Resaltados de esta sentencia.)

Los demandados reconvinientes en su reconvención pretenden la resolución del contrato de arrendamiento, argumentado que sí bien es cierto que el destino del inmueble era para uso comercial de los arrendatarios, no es menos cierto que en ningún momento la sociedad mercantil El Palotal, C.A., ni sus personas, autorizaron a los arrendatarios a construir la empresa denominada Todo Bazar, C.A. razón por la cual consideran que los demandantes-reconvenidos habiendo convenido expresamente en la prohibición de cesión o traspaso carecen del derecho establecido en el artículo 1.583 del Código Civil.

El literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene previsto como causal de desalojo de inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, como en el caso de marras: que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, por consiguiente resulta improcedente demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en base al artículo 1.167 del Código Civil, por alguna de las causales contenidas en el citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto el tratadista Ricardo Henríquez La Roche en su obra El Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios afirma:

…tanto el Decreto Legislativos sobre Desalojo de Vivienda de 1947 como la nueva Ley determina las causales de desalojo en los contratos sin termino fijo, impidiendo así que el inquilino sea desalojado por la sola decisión del dueño, al no existir cláusula vigente de conclusión del contrato…

y según el reputado autor en la Página 95 del citado texto dice que: “merece una aclaratoria el parágrafo segundo del artículo 34 que venimos examinando. Pues este señala que quedaran a salvo -el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas contenidas en el presente artículo-. Cabe preguntarse si esas acciones son la resolución del contrato por causales no señaladas en el artículo. Evidentemente la respuesta es negativa, pues semejante interpretación de la norma llevaría a ser ociosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo son las acciones distintas al desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.”

Como quiera que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, caso en el cual opera la acción por desalojo, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar improcedente la pretensión del demandado reconviniente sobre la resolución del contrato de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.

Con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los demandados reconvinientes en su reconvención pretenden que se reconozca que la venta realizada es una venta global por ser dos (2) inmuebles con una sola nomenclatura y que se reconozca que por ser una venta global, no le asiste a los arrendatarios el derecho de preferencia ofertiva ni el de retracto legal.

Como quedó establecido ut supra, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que tratándose de una venta global no procede el retracto legal arrendaticio y quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva, en consecuencia resulta procedente la pretensión de los demandados reconvinientes y se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. en el presente caso no tienen derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio, Y ASI SE DECIDE.

Pretenden igualmente los demandados reconvinientes el pago de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.), por los daños patrimoniales ocasionados en virtud de que la prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de controversia conllevó a frustrar y frustró un anteproyecto de construcción de locales comerciales y de vivienda a ser desarrollado según los estándares que la Alcaldía de Valencia les había suministrado, aunado a la solicitud de crédito a través de una institución bancaria, que se encargaría de financiar el proyecto de construcción.

Tales argumentos quedaron contradichos por los demandantes reconvenidos en su contestación a la reconvención, lo que determina en base al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que la carga de la prueba recae sobre los demandados reconvinientes.

Observa este juzgador que las pruebas aportadas por los demandados reconvinientes tendentes a demostrar estos alegatos, fueron una memoria descriptiva de un proyecto de edificación, unas planillas de solicitud de microcrédito de Banesco y documentos contables referidos a estado de activos y pasivos de los demandados reconvinientes con su respectivo informe de preparación por parte de Contador Público, no obstante, tales documentales fueron impugnadas por la parte demandante reconvenida, y por ser documentos privados emanados de terceros, debían ser ratificados mediante la prueba testimonial, por lo que no se les concedió valor probatorio alguno, lo que conduce inexorablemente a la conclusión que los demandados reconvinientes no lograron demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho y por ende resulta improcedente su pretensión de indemnización de daños patrimoniales, Y ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por J.K.A., apoderado de los codemandados A.Y.H. y A.Y.H.; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por O.A.M., apoderado de la codemandada EL PALOTAL C.A.; TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por F.G.d.G., apoderada de los demandantes SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U.; CUARTO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de octubre de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada y; sin lugar la reconvención interpuesta por los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.; QUINTO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., en contra de EL PALOTAL, C.A. y los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., y en consecuencia se declara su condición de arrendatarios desde el 01 de agosto de 1996, del inmueble ubicado en la calle Girardot N° 99-41 parroquia S.R., municipio Valencia, estado Carabobo; SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por A.Y.H. y A.Y.H. en contra de SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., y en consecuencia se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. son legítimos adquirentes del inmueble objeto de litigio y cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los cinco (05) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Año 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A.M.P..

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 11:45 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 11.485

JAMP/DE/yv