Sentencia nº RC.000603 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 10 de Diciembre de 2010

Exp. N° 2010-000272

Ponencia del Magistrado: A.R.J..

En el juicio por derecho de preferencia ofertiva, retracto legal y daños y perjuicios, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, seguido por los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., representados judicialmente por los abogados F.G. deG., R.R.P., B.Á., H.T.O. y J.M., contra la sociedad de comercio EL PALOTAL, C.A., representada judicialmente por los abogados L.A.M. y O.A. y contra los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., representados judicialmente por el abogado J.K.A., en el cual hubo reconvención por resolución de contrato de arrendamiento; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, dictó sentencia en fecha 5 de marzo de 2010, mediante la cual declaró: 1) Parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por los codemandados A.Y.H. y A.Y.H. contra el fallo de fecha 27 de octubre de 2005 emanado del juzgado de primera instancia, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención interpuesta por los anteriormente nombrados codemandados; 2) Parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la empresa codemandada El Palotal, C.A.; 3) Sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandante; 4) Se modifica la sentencia recurrida emanada del juzgado a quo; 5) Parcialmente con lugar la demanda incoada, declarándose en condición de arrendatarios del inmueble objeto de litigio a la parte demandante desde la fecha 1 de agosto de 1.996; y 6) Parcialmente con lugar la reconvención propuesta por los codemandados A.Y.H. y A.Y.H., declarándose que dichos ciudadanos son los legítimos adquirentes del inmueble objeto de litigio y cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia. No hubo condena en costas procesales por la naturaleza del fallo.

Contra la mencionada sentencia del juzgado de alzada, el abogado R.R.P. en representación judicial de la parte actora reconvenida, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido en fecha 26 de abril de 2010, y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta ante la Sala el 24 de mayo de 2010, correspondiendo la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, en los presentes términos:

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

ÚNICO

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 y 320 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia que la recurrida está incursa en el primer caso del vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene en la modalidad de desviación ideológica o desnaturalización, lo que conllevó a la falta de aplicación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la falsa aplicación del artículo 49 eiusdem y 12 del Código de Procedimiento Civil.

Por vía de fundamentación, alega el recurrente:

…Como pueden observar los Honorables (sic) Magistrados, el Ciudadano (sic) Juez Superior da por demostrado con la documental contentiva del contrato de arrendamiento, entre otras, que mis Representados (sic) son arrendatarios desde agosto de 1996 de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en (...), cuando ello no es cierto pues el contrato de arrendamiento suscrito por mis Representados (sic) y la codemandada, sociedad mercantil EL PALOTAL, C.A., en su Cláusula (sic) Primera (sic) establece lo siguiente: “LA PROPIETARIA da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble situado en la calle Girardot, distinguido con el N° 99-41, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C..” Nótese que en ésta Cláusula (sic) ni en ninguna parte del contrato se especifica que el mismo sea sobre un local comercial ni que el inmueble arrendado forme parte de una mayor extensión o alguna expresión que haga suponer que solamente fue arrendado una parte del inmueble y no su totalidad. (...)

Así mismo, en ninguna norma del ordenamiento jurídico venezolano se establece que el arrendatario tenga la obligación de ocupar en su totalidad el inmueble arrendado, Inclusive si se arrienda un inmueble el arrendatario puede ocupar la parte que quiera o no ocuparlo y aún así persisten todas las obligaciones derivadas del contrato para ambas partes y mal puede inferirse que por el hecho de que el arrendatario solo ocupe una parte del inmueble es porque solo arrendó la parte que ocupa. Esta suposición falsa fue determinante en el dispositivo del fallo pues al establecer el Ciudadano (sic) Juez Superior que mis Representados (sic) solo habían arrendado un local comercial que forma parte de otro inmueble necesariamente hubo de aplicar el dispositivo contenido en el Artículo (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que inevitablemente conllevó a declarar sin lugar la solicitud de preferencia ofertiva y retracto legal.

...Omissis...

Tal establecimiento de los hechos por el Ciudadano (sic) Juez Superior resulta evidentemente contrario con la expresión de voluntad de las partes, por ende, se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada; pues el contrato de arrendamiento se suscribió sobre el inmueble distinguido con el N° 99-41, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio V. delE.C., es el mismo inmueble que posteriormente fue vendido a los codemandados, ciudadanos (...), mediante el documento compra-venta que riela a los folios (...), protocolizado ante (...); y donde se puede constatar que la referida venta se hizo sobre el mismo inmueble arrendado por mis Representados (sic). Con la salvedad de que en el documento de Compra-Venta (sic) que riela a los folios Treinta y Siete (37) y Treinta y Ocho (38) de la primera pieza del expediente, se observa la mala fe de los demandados pues al hacer la venta del inmueble señalan en el texto del documento que “...Dicho inmueble tiene hacia el lindero Este (sic) un local comercial cuyo frente es la Calle Girardot, que está arrendado en la actualidad a los ciudadanos (...), según el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de Julio (sic) de 1996 y es del conocimiento pleno de los compradores...”; aclaratoria que es innecesaria ya que la misma Ley (sic) contempla que quien adquiere un inmueble lo hace con todos sus accesorios, incluidos contratos de arrendamientos si fuere el caso, y es por esto que cuando los contratantes incluyen esta coletilla lo hacen con la clara intención de desconocer el legítimo derecho de mis Representados (sic) de adquirir el inmueble con preferencia sobre cualquier otra persona.

Como se evidencia de la anterior transcripción, la falsa suposición denunciada fue determinante para el dispositivo del fallo, pues la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio fue declarada sin lugar.

En tal sentido, si el Ciudadano (sic) Juez Superior hubiese interpretado correctamente la voluntad de las partes signatarias del contrato de arrendamiento tenía que indefectiblemente aplicar los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen respectivamente los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio. El primero de ellos consagra el (...), y como pueden observar los Honorables (sic) Magistrados el punto esencial que consideró el Ciudadano (sic) Juez Superiores en su sentencia para declarar sin lugar la solicitud de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio fue el hecho de que concluyó erróneamente que mis Representados (sic) eran arrendatarios solo de una parte del inmueble y no de su totalidad, tergiversando con ello la voluntad de las partes expresada en el contrato de arrendamiento. Lógicamente si se razona que mis Representados (sic) son arrendatarios de la totalidad del inmueble, tal como fue la voluntad de los contratantes, forzosamente se tienen que aplicar los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

...Omissis...

De la referida convención se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento es un inmueble, no haciendo mención el reseñado contrato de si se trata de un local comercial o si el inmueble forma parte o no de otro inmueble; solo mencionando que el mismo se encuentra ubicado en (...).

En conclusión, por cuanto el procedimiento aplicable en el caso bajo análisis resulta el previsto en los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic) tal como fue tramitado en la primera instancia; y siendo que la recurrida se declaró: “...que tratándose de una venta global no procede el retracto legal arrendaticio y quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva, en consecuencia resulta procedente la pretensión de los demandados reconvinientes y se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. en el presente caso no tienen derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio...”; y por cuanto se demostró que en el inmueble objeto de litigio, se encuentran construidas una serie de estructuras realizadas en materiales que constituyen edificaciones, tratándose en consecuencia de un terreno urbano edificado; en razón de lo cual, contrariamente a lo declarado por la recurrida; en el caso bajo análisis el procedimiento aplicable es el previsto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic).

De lo indicado por la recurrida se observa claramente que el juzgador al interpretar el contrato desnaturalizó su sentido, tergiversando la voluntad contractual de las partes, pues el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento, y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es el “inmueble situado en (...)”, por ende, mal podía el juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba.

Así pues, el juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el inmueble estaba constituido por un local comercial, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo el “inmueble situado en (...)”, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituía el contrato en el cual las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente cual era el objeto del mismo, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tal contrato.

Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo era un local comercial que forma parte de otro inmueble, conllevó a declarar sin lugar una demanda que a todas luces es procedente según lo establecido en los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación del Artículo (sic) 49 ejusdem, y es por ello que muy respetuosamente solicito así sea declarado por esta Sala...

. (Mayúsculas y cursivas del texto).

Para decidir, la Sala observa:

El recurrente basado en el ordinal 2° del artículo 313 y 320 del Código de Procedimiento Civil, denuncia que la recurrida está incursa en el primer caso del vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, incurriendo así en la falta de aplicación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la falsa aplicación del artículo 49 eiusdem y 12 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, el recurrente en su escrito de formalización indicó que el juez superior al interpretar el contrato de arrendamiento, incurrió en suposición falsa por desviación ideológica al desnaturalizar el sentido del mismo y la voluntad de las partes plasmada en el contrato, que establece que el objeto del mismo es el inmueble ubicado en la Calle Girardot, N° 99-41, Parroquia Catedral del Municipio V. delE.C., y por ende, mal podría el ad quem desentrañando otras pruebas adicionales traídas al proceso, indicar que el objeto del contrato es un local comercial que forma parte de otro inmueble de mayor tamaño.

Ahora bien, respecto a la suposición falsa esta Sala ha establecido entre otros, en sentencia N° RC-777 de fecha 15 de diciembre de 2009, caso de Ermanno Vecchiarelli contra A.B. y otra, expediente N° 09-002, en la que se indicó lo siguiente:

“...conforme a jurisprudencia consolidada de esta Sala, la suposición falsa que se pretenda delatar tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establezca en su sentencia falsa e inexactamente a causa de un error de percepción, entre otras razones porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio solo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual, que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa. El falso supuesto se caracteriza por el error material, pero nunca por el de raciocinio o apreciación de la prueba.

En conclusión la Sala estima que en el presente caso no se configura el vicio de suposición falsa que se le atribuye a la recurrida, pues lo que se endilga como tal no es un hecho, sino una conclusión del Juez, a la que arribó luego de examinar el documento suscrito entre las partes el cual pauta intereses legales e intereses moratorios en sus cláusulas tercera y quinta respectivamente como consta a los folios 55 y 56 del expediente, toda vez que lo cuestionado por el formalizante, cabe decir, el pronunciamiento referido a que su representada quedaba obligada al pago de “...B) Bs. 10.140.000,oo por concepto de intereses legales causados, calculados a la rata del 1% mensual, conforme a las disposiciones del contrato accionado”, y “...C) Bs. 3.380.000,oo por concepto de intereses moratorios calculados a la tasa y términos acordados en el contrato de préstamo, más los que se sigan causando hasta que el presente fallo sea declarado definitivamente firme a los fines de su ejecución por auto expreso proferido por el a-quo”; constituyen expresión de una conclusión jurídica, motivo por el cual la presente denuncia, sustentada en supuesta inmotivación de la sentencia por adolecer de falso supuesto de hecho, por infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, resulta improcedente. Y así se decide...”. (Resaltado de la Sala).

Por otro lado, en relación a la desviación ideológica en sentencia N° RC 690 de fecha 26 de noviembre de 2009, caso: L.A. contra Construcciones Edivial, S.A. y otros, expediente N° 06-946, esta Sala indicó lo que se transcribe a continuación:

...Sobre el vicio de suposición falsa (desviación ideológica), esta Sala ha dejado establecido, que la técnica adecuada para delatar este vicio se cumple sólo cuando el formalizante expresa la adecuada fundamentación de la delación cometida por el juez en la interpretación de los contratos, que comprende: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) especificación del caso de suposición falsa a que se refiere la denuncia, pues el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé tres (3) hipótesis distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia, c) expresión de las normas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia...

.

Y en sentencia N° 00701 de fecha 28 de octubre de 2005, caso: M.L.D. contra Constructora Hermanos Ruggiero C.A., esta Sala señaló:

...la Sala estima que, en realidad, lo pretendido por el formalizante es que este Alto Tribunal califique el contrato que motivó el juicio como una promesa de venta, pues hace afirmaciones generales sobre la concurrencia de elementos que en su criterio, permiten tipificar como tal a la referida estipulación contractual.

Sin embargo, para ello era necesario que el formalizante planteara adecuadamente que el juez que dictó la recurrida cometió un error de derecho al calificar el referido contrato, o por el contrario, si ese error ocurrió en la interpretación del mismo, lo que es soberanía de los jueces de instancia, y sólo podría ser controlado por la Sala si hubo desviación ideológica, lo que en todo caso debe ser denunciado con fundamento en el primer caso de suposición falsa, previsto en el antepenúltimo párrafo del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003; (Exp. Nº 00-090, caso C.P. C.A. c/ Diario El Universal C.A.), la Sala reiteró su pacífica doctrina sobre el particular y estableció:

"…La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, al respecto ha señalado la Sala lo siguiente:

"Constituye doctrina reiterada en esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error este de derecho".

En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

"La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, solo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error este de derecho, o por suposición falsa"...

.

Por lo tanto, para verificar los hechos denunciados por el formalizante, la Sala considera oportuno transcribir las partes pertinentes del fallo recurrido, que indican lo siguiente:

... III

ANALISIS DE PRUEBAS

Pruebas de los demandantes reconvenidos:

...Omissis...

Marcado con la letra “E” y cursante a los folios 37 y 38 de la primera pieza del expediente, consigna la parte demandante copia fotostática simple del documento de compra-venta (sic) protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Valencia estado (sic) Carabobo, en fecha 18 de marzo de 2005, inserto bajo el N° (sic) 46, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo 46, instrumento que es apreciado por este sentenciador de conformidad a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.

En este documento se evidencia que la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle 97 (Girardot), N° (sic) 99-41, parroquia (sic) S.R., municipio (sic) Valencia del estado (sic) Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33) (sic) de construcción y comprendida bajo los siguientes linderos: (...), por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000 Bs.). Igualmente se evidencia que era del conocimiento de los compradores que el referido inmueble en el lindero Este, tenía un local que le había sido arrendado a los hoy demandantes desde el 26 de julio de 1996.

...Omissis...

Promueve la parte demandante la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia a los fines de dejar constancia del estado actual del local ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; sí (sic) en dicho local se observa que se han realizado mejoras; el estado actual de los otros locales; sí el local ocupado, es un inmueble individual con relación a los otros locales; sí existen áreas comunes entre los locales que conforman el inmueble y; en que sitio del inmueble, se encuentra enclavada la placa identificadota del local, es decir, la placa que tiene el número 99-41.

Manifiesta la parte demandante que el fin de esta prueba es demostrar que han cumplido con sus obligaciones de arrendatarios; que han hecho reparaciones y mantenimiento que ameritaba el inmueble para su buen funcionamiento y; que cuando arrendaron el inmueble tenían la creencia que estaban arrendando un inmueble individual, desconociendo que estaba integrado a otros inmuebles.

Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 5 de octubre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

...Omissis...

Pruebas de la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A.:

La parte codemandada a los fines de demostrar que los demandantes sólo ocupan en su condición de arrendatarios ochenta metros cuadrados (80 mts2) del inmueble en general, produjo con el escrito de contestación a la demanda marcado con las letras “a” y “b” cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente documentos privados emanados por la parte demandante, los cuales no fueron impugnados por la misma por lo que adquirieron la condición de documentos privados tenidos por reconocidos a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

En estos instrumentos se evidencia que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escrito le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A. el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. (sic) aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. (sic) de terreno por la cantidad de (...).

...Omissis...

Pruebas de los co-demandados reconvinientes ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.:

...Omissis...

Igualmente promueve la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia, a los fines de dejar constancia de que sí (sic) en el referido inmueble están construidos dos locales comerciales; que uno de los locales se encuentra ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; que el otro local se encuentra desocupado de bienes y de cosas; que sí (sic) se está realizando algún tipo de trabajo relativo a la construcción, remodelación o sí se encuentran en el inmueble personal en labores o materiales de construcción y; de cualquier otro hecho o circunstancia que le señale al momento de practicar la inspección. Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 23 de septiembre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

...Omissis...

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

...Omissis...

En el caso sub iudice, quedó demostrado con la inspección realizada el 06 de octubre de 2005, que: …el local ubicado por Todo Bazar C.A. es un inmueble individual, con relación al resto del inmueble cuya nomenclatura es 99-41… (sic).

Asimismo, quedó demostrado con las documentales cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente, debidamente valorados por este juzgador, que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escritos le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. (sic) aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. (sic) de terreno, es decir, quedó demostrado en los autos que los demandantes ocupan en calidad de arrendatarios un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio.

Este derecho a la oferta, lo tiene el arrendatario, en el caso de marras, si el arrendador hubiera vendido el local comercial de ochenta metros aproximados que le fue arrendado, no así al tratarse de la totalidad del bien inmueble tal como se evidencia del instrumento de compra venta, valorado en su oportunidad por esta alzada, según el cual la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle (sic) 97 (Girardot), N° 99-41, parroquia S.R., municipio (sic) Valencia del estado (sic) Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts. (sic)) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33 (sic)) de construcción, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.)

Ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado es parte de una globalidad tal como consta de los documentos ya valorados, no nace para el propietario arrendador la obligación de ofrecer en venta al inquilino o arrendatario el inmueble constituido por la totalidad. Si el arrendatario no tiene el derecho establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la preferencia ofertiva, menos aún tiene el derecho de retracto legal arrendaticio en caso de venta de la globalidad del inmueble.

Al efecto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: (...).

Siendo el derecho preferente y el derecho de retracto dos derechos, están tan íntimamente vinculados que no se pueden desligar. Mal puede tener derecho preferente quien no tiene derecho al retracto legal, tanto es así que para poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe tener derecho preferente para comprar el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero. El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al efecto establece: (...).

Las condiciones establecidas en el artículo anterior son las requeridas para la preferencia ofertiva, en consecuencia para poder hacer uso del derecho de retracto es necesario que el arrendatario tenga derecho de preferencia.

...Omissis...

En vista de todas las consideraciones precedentemente expuestas y de la Jurisprudencia reiterada de la Sala de casación (sic) Civil del Tribunal Supremo de Justicia que este juzgador acoge, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión del demandante respecto al derecho preferencial para adquirir el inmueble y la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa solicitada, Y ASI (sic) SE DECIDE.

...Omissis...

Con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los demandados reconvinientes en su reconvención pretenden que se reconozca que la venta realizada es una venta global por ser dos (2) inmuebles con una sola nomenclatura y que se reconozca que por ser una venta global, no le asiste a los arrendatarios el derecho de preferencia ofertiva ni el de retracto legal.

Como quedó establecido ut supra, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que tratándose de una venta global no procede el retracto legal arrendaticio y quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva, en consecuencia resulta procedente la pretensión de los demandados reconvinientes y se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. en el presente caso no tienen derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio, Y ASI (sic) SE DECIDE...

. (Mayúsculas y cursivas del texto, subrayado de la Sala).

De acuerdo a lo antes transcrito, el juzgado de alzada en su fallo determinó, de acuerdo a las probanzas aportadas por las partes en el proceso, que el inmueble arrendado está conformado por un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio, es decir, es parte integrante de una globalidad, y en consecuencia de ello, a la parte actora no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio, y por ello aplicó el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A tales efectos, es importante señalar que el juez ad quem llegó a esa conclusión jurídica luego de haber analizado y valorado soberanamente las pruebas traídas por las partes contendientes, como es el contrato de venta global del inmueble objeto de litigio, celebrado entre la empresa El Palotal, C.A., y los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., en fecha 18 de marzo de 2005, el cual se encuentra ubicado en la Calle 97 (Girardot), N° 99-41, Parroquia S.R., Municipio V. delE.C., con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.2) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33 mts.2) de construcción, aunado a que ambas partes promovieron la prueba de inspección judicial sobre el referido inmueble objeto de litigio, quedando demostrado con la inspección judicial realizada en fecha 6 de octubre de 2005, que el local comercial arrendado por la parte actora es un inmueble individual con relación al resto del inmueble cuya nomenclatura es 99-41.

Además, otra de las probanzas valoradas por el juez superior para soportar su fallo, fue que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte actora mediante misiva enviada a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., manifestó su interés de obtener en venta el inmueble arrendado que ocupa con un área de ochenta metros cuadrados (80,00 mts.2) aproximados, así como el resto del inmueble que tiene una extensión de mil ciento ochenta metros cuadrados (1.180,00 mts.2) de área, quedando demostrado por la misma manifestación de la parte actora, que el área arrendada por ella ocupa una extensión menor e individual con respecto al área total del inmueble objeto de litigio.

En tales circunstancias, el juez ad quem para dictar su fallo contó con elementos probatorios suficientes, traídos por las partes y otros solicitados en la oportunidad procesal respectiva al juzgado de cognición, razón por la cual, jurídicamente no le es permitido a la parte recurrente indicar que “mal podía el juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba”, pues, es deber y obligación del jurisdicente de evaluar y valorar todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, so pena de incurrir en menoscabo al derecho de la defensa de las partes en conflicto.

En consecuencia, por no tratarse de un hecho positivo y concreto que fue establecido falsamente por la recurrida sino de la inconformidad del recurrente al fallo que le es adverso cuestionando la conclusión alcanzada por el juez ad quem luego de la valoración realizada a la comunidad de las pruebas, la Sala declara la improcedencia del presente recurso de casación sobre los hechos, por no estar incursa la recurrida en el primer caso del vicio de suposición falsa contenidas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por abogado R.R.P. en representación judicial de los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 5 de marzo de 2010 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia.

De conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena al recurrente con el pago de las costas del recurso.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado de cognición, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diez ( 10 ) días del mes de diciembre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

______________________________

Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

_____________________________

ISBELIA PÉREZ VÉLASQUEZ

Magistrado Ponente,

____________________________

A.R.J.

Magistrado,

_______________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2010-000272

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,