Decisión nº 0569-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 21 de Marzo de 2013

Que, se declare terminado el contrato de arrendamiento por haber expirado su término y haberse cumplido el plazo máximo de prórroga legal que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia debe entregarse el inmueble desocupado de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles arrendados, en perfecto estado de conservación tal como lo recibió.-

Solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil vigente, pidió se decrete medida de Secuestro y se ordene el depósito del inmueble objeto de la pretensión, y se comisione al Tribunal Ejecutor de Medidas para que practique la medida.-

Solicitó se condene en costas a la parte demandada.-

Solicitó que la citación de la demandada sea practicada en la siguiente dirección: C.B., N° 68, Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre. Igualmente para dar cumplimiento a lo exigido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como su domicilio procesal la Calle Juncal, N° 17, Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre.-

Que, a los fines legales se estimó la presente demanda en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 3.500,oo), equivalentes al valor de Treinta y Ocho con Ochenta y Ocho Unidades Tributarias”.-(f-1 y 2).-

Por auto de fecha 08 de Octubre de 2012, se admitió la presente demanda y se emplazó a la parte demandada para que diera contestación a la misma.-(f-34).-

De la Contestación

La parte demandada contestó en los términos siguientes:

(Omissis)…Que “en principio, tomará como referencia uno de los efectos de los contratos establecidos en el Código Civil y que expone la parte demandante como fundamento de su acción.-

Que, se refiere a lo anunciado en el artículo 1.160, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Que, igualmente es menester incorporar a ese acto, otro fundamento legal expuesto por la parte contraria, en su Libelo de la Demanda, artículo 1.159, del mismo Código en comentario, que establece:”Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Que, de conformidad con los artículos citados, la parte demandante interpone de manera temeraria y sin observancia de todos los enunciados, del contrato de arrendamiento, que pretende hacer valer en esta instancia. El demandante, hace uso de las partes del contrato que pueden favorecerle, y hace mención de acontecimientos pasados de la relación arrendaticia; pero que en estos momentos carecen de los efectos que argumenta.-

Que, como ejemplo de su anterior afirmación, el demandante expone en su libelo, lo siguiente:

En fecha 30 de agosto de 2009, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana C.D.V.M.M., quien es venezolana, mayor de edad, Comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.908.490, sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Calle Bolívar de esa ciudad de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, el cual se encuentra identificado con el N° 68 de la nomenclatura municipal; siendo su duración de un año fijo, contados a partir del treinta de agosto de 2009…

Que, lo anteriormente citado, no tiene razón de ser y mucho menos traerse como fundamento de la acción que dio origen al presente proceso, y esto no es por simple capricho, sino que es contrato de arrendamiento, que crea la controversia, es decir, el que celebró con el demandante en fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010), se estableció la siguiente cláusula:

Cláusula Décima Novena: las partes convienen expresamente que éste contrato anula y sustituye y en consecuencia deja sin efecto y sin valor alguno a cualquier otro celebrado con anterioridad, en el entendido que nada se debe por ese concepto, ni por ningún otro concepto, por lo cual recíprocamente se conceden el más amplio y definitivo finiquito con respecto a cualquier contrato anterior, siendo inequívoca la intención de las partes de obligarse mediante este contrato, por tiempo determinado.

Que, la cláusula citada, es categórica, clara, precisa, no requiere de interpretación alguna, ella misma nos dice, que el contrato a que hace mención la parte contraria en su Libelo de Demanda, es decir, el alebrado en fecha 30 de agosto de 2009, no tiene ni efectos, ni consecuencias en la controversia actual.

Que, los enunciados de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que fueron tomados como fundamentos por la parte contraria, les quita la razón a sus argumentos y desvirtúan los planteamientos con los cuales, pretende el demandante ser favorecido en el proceso.

Que, extrayendo algunos de los extractos más importantes de la citada cláusula décima novena, del contrato que suscribió con el demandante en fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010) se darán cuenta, que los fundamentos de hecho de la parte contraria, no tienen sustentación legal alguna, citaron esos extractos:

…éste contrato anula y sustituye y en consecuencia deja sin efecto y sin valor alguno a cualquier otro celebrado con anterioridad….. se conceden el más amplio yy definitivo finiquito con respecto a cualquier contrato anterior…

Que, de acuerdo a lo anterior y dando valor legal, como debe ser, a los preceptos de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, sobre que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, así como también, de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, se tendría forzadamente y por imperio mismo de la ley, declarar Sin Lugar, la pretensión del demandante.-

Que, conforme a lo anterior, el demandante se equivocó, o plantea la demanda de manera temeraria, tal como afirmó antes, ya que no existiendo otro Contrato, sino el suscrito en fecha treinta (30) del mes de agosto de dos mil diez (2010), y cuya vigencia es de un (1) año, como pretende el demandante, que se acepte lo siguiente y cita:

…que una vez que venció en fecha 30 de agosto de 2011, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de la prórroga legal obligatoria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38, literal b), toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, como se infiere de los dos contratos de arrendamiento, por lo que le corresponde la prórroga legal por un lapso máximo de un (1) año…

Que, de principio, se debe aclarar que el derecho de acogerse a la Prórroga Legal, que establece en su artículo 38, el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no es obligatorio para las partes de un contrato de arrendamiento, es obligatorio para el Arrendador y potestativo para el Arrendatario.-

Que, es decir, el Arrendatario, tiene la facultad de acogerse o no a dicha prórroga, y eso precisamente fue lo que aconteció, no hizo valer el derecho a la prórroga legal y decidió suscribir un nuevo contrato, el de fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010), que de conformidad con lo dispuesto en la citada cláusula décima novena, ese contrato anuló y sustituyó, al contrato celebrado en fecha 30 de agosto de 2009, y en consecuencia de ello, lo dejó , sin efecto y sin valor alguno.-

Que, tal decisión la tomó, toda vez, que no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o un inmueble para habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como que la intención por el arrendatario se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas y al suscribir un nuevo contrato por un año, eso le beneficiaría notablemente.-

Que, en ningún caso, se acordó, ni se estipuló acción que implique la renuncia de ese derecho a la Prórroga Legal, ello se evidencia en las distintas cláusulas que integran el Nuevo Contrato de arrendamiento, de fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010).-

Que, debe hacer énfasis, en que se trata de un nuevo Contrato de Arrendamiento, no de la prolongación del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 2009. Los términos en los cuales quedó, redactado el mencionado contrato de fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010), así lo hizo constar, no se trata de ninguna prórroga preestablecida, se trata de un nuevo contrato.-

Por lo tanto, no es cierto que le correspondiera la prórroga establecida en el artículo 38, literal b, del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula un lapso máximo de un (1) año y menor a cinco (5) años.-

Que, en el caso que les ocupa, con la suscripción, efectos y consecuencias del contrato de fecha treinta (30) del mes de Agosto de dos mil diez (2010), la prórroga aplicable es la establecida en el literal a, del artículo 38 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula un lapso máximo de seis (6) meses, para los contratos que hayan tenido una duración hasta un (1) año o menos.-

Que, por lo tanto, la prórroga legal se cumplió en el mes de Febrero del presente año dos mil doce (2012). Todo lo anterior, es con apego a las normas legales aplicables a ese caso, y con sujeción a los acuerdos establecidos entre las partes, que de igual manera tiene fuerza de Ley.-

Que, por ello, considera un exabrupto legal, pretender hacer valer ante una instancia judicial, un acto que no existe, porque fue anulado y dejado sin efecto, por acuerdo mutuo entre las partes, libres de apremios o coacción alguna.-

Que, la Notificación Judicial, de fecha 11 de julio de 2012, a que hace referencia la parte demandante, es extemporánea, ya había concluido la prórroga legal establecida en el literal a, del artículo 38, del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la misma, como dijo antes, culminaba su vigencia en el mes (sic) de Febrero del presente año dos mil doce (2012), y no el día 30 de Agosto de 2012,, como pretende hacer ver la parte contraria.-

Que, la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no trata de la Tácita Reconducción, por lo que acuden a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614 entre otros, bajo el supuesto que los mismos no quedaron tácitamente derogados por la Ley señalada.-

Que, en efecto, vencida la prórroga legal, establecida en el literal a, del artículo 38, del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el Arrendador permitió que la inquilina quedara en posesión del Local arrendado, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y en efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 del Código Civil), todo ello porque no hubo desahucio al momento oportuno.-(f-37 al 39).-

De las Pruebas

Pruebas de la parte demandada:

Que, “por cuanto es obvio, que la presente causa no amerita de probanza alguna, con respecto a la relación contractual que originó la actual controversia, la resolución de la misma debe provenir de la correcta aplicación de la ley, al problema planteado.-

Que, se trata de establecer, el alcance de los efectos de los contratos y en este caso en particular, los relativos a los arrendamientos, y cuales son las normas aplicables en ese asunto.-

Pues no se trata de corroborar un hecho determinado, sino que se originó unas consecuencias, debido a la suscripción de un contrato de arrendamiento y es menester establecer que efecto contractual originó esas consecuencias.-

Efecto, que para su entender se trata de dos contratos cuya consecuencia no es la prolongación del anterior, en el ulterior, y que por esa razón, se debe aplicar la prórroga establecida en el literal a, del artículo 38, del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula un lapso máximo de seis (6) meses, para los contratos que hayan tenido una duración hasta un (1) año o menos.-

Que, por esa misma razón se debe desestimar, la pretensión de la parte demandante, en relación a que no es aplicable la norma establecida en el artículo 38, literal b, porque bajo ninguna consideración legal, esa relación arrendaticia, tuvo una duración de dos (2) años, y mucho menos, que corresponde una prórroga legal de un (1) año, esto no es aplicable en el presente caso, las leyes no se hicieron para practicar la discrecionalidad, esto es cuestión de lógica y por lo tanto se debe declarar en Definitiva Sin Lugar la demanda.-

Que, hace valer los instrumentos, en donde constan los dos arrendamientos, uno de fecha 30 de agosto de 2009 y el otro 30 de agosto de 2010 y en particular la Cláusula Décima Novena, de ese último contrato que establece lo siguiente:

las partes convienen expresamente que éste contrato anula y sustituye y en consecuencia deja sin efecto y sin valor alguno a cualquier otro celebrado con anterioridad, en el entendido que nada se debe por ese concepto, ni por ningún otro concepto, por lo cual recíprocamente se conceden el más amplio y definitivo finiquito con respecto a cualquier contrato anterior, siendo inequívoca la intención de las partes de obligarse mediante este contrato, por tiempo determinado. (f-43 y 44).-

Pruebas de la parte demandante

Señaló como Punto Previo:

El tema decidendum, es un punto de derecho, y se encuentra circunscrito en la determinación por parte de ese Juzgado del lapso de prórroga legal que le correspondía a la Arrendataria, para decidir, se debe tomar en cuenta, los contratos de arrendamiento suscritos por ambas partes, el primero de ellos, con fecha 30 de agosto de 2009, celebrado por un año fijo y el segundo, de fecha 30 de agosto de 2010.-

Que, de la lectura de ambos contratos se desprende, que los contratantes se obligaron a un arrendamiento por tiempo determinado, iniciando la relación arrendaticia en fecha 30 de agosto de 2009, con la celebración del contrato de arrendamiento en referencia, y que posteriormente continuó dicha relación en contrato celebrado en fecha 30 de agosto de 2010 finalizando el 30 de agosto de 2011.

Que, al término de dicho contrato, y por cuanto la arrendataria no solicitó la prórroga convencional, comenzó a correr de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual tuvo una duración de 1 año, contados a partir del 30 de agosto de 2011 hasta el 30 de agosto de 2012, toda vez, que la relación arrendaticia era de dos años, como se desprende de los referidos contratos de arrendamiento. Y siendo la prórroga legal una norma de orden público de carácter relativo, pues es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, tiene el arrendador la obligación de otorgarla y no puede negarse a ello. Que, igualmente cabe mencionar el carácter temporal del arrendamiento, pues tenían una fecha de inicio y de finalización por lo cual la intención de las partes era obligarse por tiempo determinado. Por eso habiéndose cumplido el término máximo que otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sin que la arrendataria haya cumplido con su obligación de entregar el local comercial, se le ha solicitado la desocupación por vencimiento de la prórroga legal.-

Pruebas Documentales:

Consigna los siguientes elementos probatorios documentales:

1. Ratifica y hace valer con todos sus efectos probatorios los contratos de arrendamientos originales, el primero de ellos, de fecha 30 de agosto de 2009 y el segundo, de fecha 30 de agosto de 2010 y que fueron presentados con el libelo de demanda, marcados con las letras “A” y “B”.-

2. Ratifica y hace valer con todos sus efectos probatorios Notificación Judicial original, practicada por el Juzgado del Municipio Valdez del estado S. y que se acompaño con el libelo de la demanda, marcado con la letra “C”.-

3. Ratifica y hace valer copia fotostática del Control de Reparto de Piezas Certificadas de Ipostel (Guiria), que se acompaño con la demanda, marcado con la letra “D” y cuyo original reposa en la referida oficina.-

4. Presentó e hizo valer, copia fotostática de notificación privada de finalización de contrato de arrendamiento, que fuera enviada a través de Ipostel a la arrendataria, en fecha 30 de agosto de 2012, cuya recepción se evidencia en el documento anterior (marcado “D”) y que anexa marcado con la letra “E”.-

5. Promueve y hace valer la Sentencia emanada del Juzgado del Distrito Metropolitano de fecha 6 de abril de 2009, donde se subraya lo siguiente: ….omissis…La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario”…omissis.. (f-54 y 55).-

Por auto de fecha 08 de Noviembre del 2012, el Tribunal acordó diferir la presente causa, para el pronunciamiento de la sentencia.-

De la Sentencia Recurrida

El Juzgado A Quo para decidir previamente observó:

Que,… “en aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, ese Tribunal observa que: Las normas contenidas en el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los Arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En ese sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan esos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.-

Que, en este caso en concreto, la parte accionante alega que de pleno derecho se cumplió con la prorroga legal establecida en la Ley, de un año, en tanto que la arrendataria alega que solo se debe tomar en cuenta para la prorroga legal el último contrato celebrado por ambas partes y en virtud de ello la prorroga que le corresponde es la contemplada en el primero numeral del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el segundo contrato quedó anulado, operando en el segundo contrato la indeterminación y en consecuencia la tácita reconducción.-

Que, ahora bien, precisa quien decide que la relación locativa existente entre las partes, es admitida por ambos, al reconocer la parte accionada la celebración de ambos contratos (aún cuando la arrendataria alega que el primero quedó anulado, en virtud de la cláusula décima novena establecida en el segundo contrato), de allí que no es un hecho controvertido la relación arrendaticia, otorgándosele valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-

Que, la parte accionante reconoce que la relación locativa comenzó el 30 de agosto del 2009, aportando a los autos contratos en dicha fecha, cuya cláusula prevé la duración de un (1) año a partir de la mencionada fecha, es decir, hasta el 30 de agosto del 2010. Posteriormente reconoce que celebran un nuevo contrato desde el 30 de agosto del 2010 hasta el 30 de agosto del 2011, contrato que solo reconoce la parte demandada ya que alega que el anterior quedó anulado por la última cláusula que establece el contrato celebrado en fecha 30 de agosto del 2010 el cual estipula lo siguiente: “Las partes convienen expresamente que este contrato anula y sustituye y en consecuencia deja sin efecto y sin valor alguno a cualquier otro celebrado con anterioridad…”.-

Que, la notificación efectuada por la parte actora carece de relevancia, puesto que, como se señalara en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el vencimiento del mismo, conforme el artículo 1599 del Código Civil, concluye el día fijado, sin necesidad de desahucio. Así se precisa.-

Que, debe ese Tribunal establecer si la relación locativa se indeterminó como afirma la accionada.-

Que, así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar que un primer contrato se suscribió el 30 de agosto del 2009 y venció el 30 de agosto del 2010 y terminó el 30 de agosto del 2011, con una duración igual de un año, e inmediatamente una vez vencido este último se apertura ope legis la prórroga legal, la cual es de un año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a un año y menor de cinco, concluyendo la misma el 30 de agosto del 2012.-

Que, observa esta sentenciadora que para que se indetermine el contrato y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal que el arrendatario manifieste o le solicite al arrendador por lo menos con treinta días de anticipación una prórroga convencional o bien, se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello.-

Que, si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella. No se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. Para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencia claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.-

Que, también es preciso señalar, que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho.-

Que, la importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-

Invocó las Obras de R.E. la Roche, J.K.L., A.G. e I.O.C..-

Que, en consecuencia al haber las partes suscrito un nuevo contrato por tiempo determinado se concretiza la voluntad de las mismas en mantener la vinculación arrendaticia a tiempo determinado, la cual se originó en el año 2009, por lo tanto, se cumplió con lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado la prórroga legal opera ope legis, sin necesidad de desahucio, por lo cual en el presente caso habiendo comenzado la relación arrendaticia el 30 de agosto del 2009 y una vez vencida la misma, se celebró un nuevo contrato el 30 de agosto del 2011, teniendo una prórroga legal de un (1) año, esto es, hasta el 30 de agosto del 2012, por ello considera esta J. que es dable establecer que se aplicó legalmente la prórroga legal consagrada en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la unión arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, a contar desde el 30 de agosto del 2009, porque allí fue que comenzó la relación arrendaticia, ya que las normas consagradas en la Ley de Arrendamiento son de orden público y no pueden ser anuladas o relajadas por las partes.-

Que, por los fundamentos expuesto, el Juzgado A Quo en fecha quince (15) de Noviembre de dos mil doce (2012) Declaro, Primero: Con Lugar, la demanda por cumplimiento de contrato, en consecuencia se declara terminado el contrato de arrendamiento por haber expirado su término y haberse cumplido el plazo máximo de prórroga legal y en consecuencia debe entregarse el inmueble desocupado de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles arrendados. Segundo: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente.-

DE LA APELACIÓN

Mediante diligencia de fecha 26 de Noviembre de 2012, la Apoderado de la parte demandada apeló de la anterior decisión.-(f-69).-

En diligencia de fecha 28 de Noviembre de 2012, la Apoderada Actora señaló que la apelación interpuesta era extemporánea y que la sentencia había quedado definitivamente firme, solicitando la ejecución de la misma.- (f-70).-

Por auto de fecha 10 de Diciembre de 2012, el Juzgado A Quo, ordena efectuar un cómputo por Secretaria de los días de despacho transcurridos desde la fecha de la sentencia, exclusive, hasta el día 26-11-2012, fecha en que se ejerció dicho recurso.-(f-74).-

Por auto de fecha 10 de Diciembre de 2012, el Juzgado A Quo Negó la admisión de la apelación interpuesta por extemporánea.-(f-76).-

Cursa al folio 79 del Expediente Oficio N° 279/12, de fecha 20 de Diciembre de 2012, mediante el cual este Juzgado Superior hace del conocimiento al Juzgado A Quo que por ante este Despacho el Abogado G.L.F.A., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada Ciudadana Cruz Del V.M.M. interpuso Recurso de Hecho en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue en su contra el Ciudadano S.S.Y.A..-

Por auto de fecha 11 de enero de 2013, el Juzgado A Quo suspendió el curso de la presente causa, hasta tanto conste en autos pronunciamiento emitido por el Juzgado Superior, respecto a ese Recurso de Hecho interpuesto.- (f-80).-

Corre inserto a los folios 86 al 89, Copia Certificada del Recurso de Hecho interpuesto por el Abogado G.L.F., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada y en su dispositivo este Juzgado Superior en fecha 10 de Enero de 2013, declaró Con Lugar el Recurso de Hecho interpuesto e instó al Juzgado A Quo a oír en ambos efectos la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandada.-

Por auto de fecha 15 de Febrero de 2013, el Juzgado A Quo oye la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente para ante este Juzgado Superior.-(f-91).-

DE LAS ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA

Se recibieron las actas procesales en esta Alzada en fecha 11 de Marzo del 2013 y por auto de esa misma fecha se fijó la causa para Sentencia.-.

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR

Se observa de lo arriba narrado, que la presente litis consiste en una demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, motivado al vencimiento de tiempo para el cual el mismo fue convenido, incluyendo su Prórroga Legal; fundamentando el actor su demanda en los artículos 38, literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo indicado en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.594 y 1.599 del Código Civil de Venezuela.-

La parte demandada al ejercer su defensa, invoca el contenido de los artículos 1.160, 1.159, del Código Civil, exponiendo además: “que no tiene razón de ser lo alegado por el demandado al mencionar el contrato de fecha 30 de agosto de 2009, puesto que ese contrato quedó anulado según como lo dispone la cláusula Décima novena del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 2010.-

Que, cómo pretende el demandante que se acepte lo expuesto en su libelo de demanda con respecto a que… “Una vez que venció en fecha 30 de agosto de 2011 comenzó a correr de pleno derecho el lapso de la Prórroga Legal obligatoria de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal b), toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, como se infiere en los dos contratos de arrendamiento, que corresponde una Prórroga Legal de un año”….

Es decir, fundamenta la demandada su defensa en que la Prórroga Legal que se debe tomar en cuenta es la del último contrato de arrendamiento o sea el de fecha 30 de agosto de 2010, “ya que el suscrito en fecha 30 de agosto de 2009, fue anulado por éste; y en consecuencia, al ser así, en el presente caso operaría la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 y 1.614 del código Civil; y que la notificación judicial a la que hace referencia el demandante, fue hecha en forma extemporánea, por cuanto ya había vencido la Prórroga Legal establecida en el literal “a” del artículo 38, ya que la misma culminaba su vigencia en febrero de 2012, y no en agosto de 2012 como pretende hacer ver el demandante”.-

Durante la etapa probatoria ambas partes ejercen ese derecho.-

Promueve el demandante anexo al libelo:

Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano S.S.Y.A., titular de la Cédula de identidad Nº 5.899.734 y la Ciudadana Cruz Del V.M.M., sobre el inmueble objeto del presente juicio, sucrito en fecha 30 de Agosto de 2009.-

Documento al que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano S.S.Y.A., titular de la Cédula de identidad Nº 5.899.734 y la Ciudadana Cruz Del V.M.M., sobre el inmueble objeto del presente juicio, sucrito en fecha 30 de Agosto de 2010.-

Documento al que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Solicitud y sus resultas de notificación judicial practicada por el Juzgado del Municipio Valdez de este Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre.-

Instrumento que es apreciado por este sentenciador en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Comprobante de Control de reparto de piezas certificadas, emanada de la empresa IPOSTEL.-

Documental a la que se le otorga valor probatorio por tener vinculo con el presente asunto.-

La demandada en su escrito de promoción de pruebas, hace valer los instrumentos donde consta los dos contratos de arrendamiento en especial el de fecha 30 de agosto de 2009 en su cláusula Décima novena.-

Lo cual ya ha sido valorado.-

El Tribunal de la causa, mediante sentencia de fecha quince de noviembre de 2012, declaró Con Lugar la presente demanda, estimando que en el presente caso es dable la aplicación de la Prórroga Legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario.-

Así las cosas, es de destacar en el caso bajo estudio, la existencia de dos contratos de arrendamiento suscrito por las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble, el primero suscrito en fecha 30 de agosto de 2009, en el cual se lee en su cláusula tercera que su duración será de un (01) año a partir de esa fecha, y el cual podrá ser prorrogado a voluntad de ambas partes y mediante manifestación escrita en tal sentido; y el segundo suscrito en fecha 30 de agosto de 2010, del cual también se observa en su cláusula tercera que su duración será de un (01) año, a partir de esa fecha, hasta el 30 de agosto de 2011, pudiendo ser prorrogado por igual o menor periodo siempre y cuando la Arrendataria lo solicite por lo menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento del mismo.-

De los mencionados contratos se evidencia la relación arrendaticia entre los Ciudadanos S.S.Y.A., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.899.734 y la Ciudadana Cruz Del V.M.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.908.490.-

Ahora, considera este J., que ciertamente las partes acordaron en ambos contratos de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, la arrendataria debía solicitar que se prorrogara dicho lapso; pero no consta en autos que eso hubiese ocurrido.-

El arrendador notificó a la arrendataria sobre el término y vencimiento de la Prórroga Legal, tal como consta en autos.-

Alega la demandada, la tácita reconducción en lo que respecta el último contrato suscrito entre las partes.-

En este sentido, el autor J.L.V.P. en su obra ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, p. 153 y siguientes señala, que “la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su Prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-

Pero, se observa del caso S.J., que al estar comprobada la relación arrendaticia entre las partes; que la misma ha sido mayor de un año y menor de cinco; que los contratos fueron a tiempo determinado y que la notificación practicada por parte del arrendador a la arrendataria fue hecha en tiempo útil.-

En tal sentido, no están cubiertos los supuestos en el presente caso para que opere la Tácita Reconducción alegada por la demandada.- Y así se decide.-

Procediendo en consecuencia lo dispuesto en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.-

En atención a ello, concluye este J., al igual que el Juzgado A Quo, que en el presente caso operó el vencimiento de la Prórroga Legal establecida en la norma antes citada; y por consiguiente el Cumplimiento de contrato de arrendamiento demandado.- Así se decide.-

En consecuencia de ello la presente apelación no puede prosperar.- Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, B. y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada N.A.R., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 40.342, en su carácter de Apoderada Judicial de la Ciudadana Cruz Del V.M.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.908.490, contra la Sentencia Definitiva dictada en el presente juicio en fecha Quince de Noviembre de 2012, por el Juzgado del Municipio Valdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.- Así se decide.-

Queda así CONFIRMADA en todas sus partes la sentencia apelada.-

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Insértese, P., Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia Certificada en este Juzgado. Remítase el expediente al Tribunal de la Causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, B. y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los veintiún (21) días del mes de Marzo de Dos Mil Trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. O.R.M.B.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M..

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha Veintiuno de Marzo de Dos Mil Trece (21-03-2013), siendo las 3:30 p.m, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. NORAIMA MARÍN G.

Exp. N° 5965.-

ORMB/Nm.-