Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Marzo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 15 de marzo de 2007

196º y 148º

Expediente N° 11.843

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

PARTE ACTORA: L.N.M.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-1.459.905.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: A.L.M. y J.O.L.T., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.995 y 56.362, en su orden.

PARTE DEMANDADA: SAMIHA BAKOS DE BOU MANSOUR y V.B.M.B., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-4.867.859 y V-7.106.213, en su orden.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: R.Y.R.S., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.293.

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por el abogado A.L.M., quien actúa en su carácter de apoderado de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 15 de enero de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano L.N.M.R. contra las ciudadanas Samiha Bakos de Bou Mansour y V.B.M.B..

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capitulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 01 de agosto de 2006 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien por auto de fecha 11 de agosto del mismo año admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que proceda a dar contestación a la demanda incoada.

Una vez citada la parte demandada, en fecha 15 de noviembre de 2006, presenta escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas y reglamentadas por el tribunal de primera instancia por autos de fechas 22 y 28 de noviembre de 2006.

En fecha 15 de enero de 2007, el a quo dicta sentencia declarando sin lugar la demanda incoada, apelando la parte actora de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 15 de febrero de 2007.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 01 de marzo de 2007, fijando la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

Seguidamente pasa esta alzada a dictar sentencia en el presente juicio en los siguientes términos:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

La parte actora en su escrito de libelo de demanda, alega que es arrendatario de un inmueble que fue propiedad de la ciudadana Samiha Bakos de Bou Manssur, según consta del contrato de arrendamiento celebrado de fecha 01 de mayo de 1999, constituido por un apartamento distinguido con el N° 4, torre “B”, del conjunto residencial Los Morochos, ubicado en la Urbanización Prebo, Jurisdicción del Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., cuya superficie y linderos describe detalladamente.

Que el canon de arrendamiento inicialmente convenido era por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales y que para el momento de la presente demanda, es de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, cantidad que depositan a partir del mes de mayo de 2005 ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

Que la ciudadana Samiha Bakos de Bou Manssur, cedió los derechos de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento a la ciudadana V.B.M.B., considerando que violentó con dicha cesión lo establecido en los artículos 42 y 43 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual le concede la preferencia ofertiva en el derecho de adquirir el inmueble por cuanto tenía más de dos (2) años ocupando el mismo y que igualmente estaba al día con los cánones de arrendamiento.

Que la propietaria de mala fe le notifica el 31 de marzo de 2005 su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, cuando ya había vendido el inmueble mediante documento autenticado en fecha 17 de febrero de 2004, por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, inserto bajo el N° 1, Tomo 25, y registrado en fecha 23 de marzo de 2004, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., inserto bajo el N° 3, folios del 1 al 3, protocolo 1°, tomo 17.

Que por lo anteriormente expuesto, procede a demandar a las ciudadanas Samiha Bakos de Bou Mansour y V.B.M.B., para que convengan o en su defecto a ello sean condenadas por el tribunal, a la anulación de la venta del inmueble objeto de la controversia; a que le sea cedido los derechos de propiedad del inmueble, en las mismas condiciones en que lo compró la ciudadana V.B.M.B., es decir, en la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), más el mayor valor que haya tomado el inmueble hasta la fecha de la presentación de la demanda y, las costas y costos del presente juicio.

Fundamenta su pretensión en lo previsto en los artículos 42, 43 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estima la demanda en la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00).

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40) días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil Venezolano. Asimismo cita sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada el 20 de mayo de 2005.

Que consta de la copia certificada consignada por la parte actora, contentiva del expediente signado con el N° 1.135, llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, que su representada ciudadana Samiha Bakos de Bou Manssur demandó al inquilino, hoy demandante, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la controversia y el cual el demandante ejerce el supuesto derecho de retracto legal arrendaticio.

Que para el 07 de diciembre de 2005, la parte actora tenía pleno conocimiento de la cesión de derechos que pretende anular, tal y como consta del escrito de promoción de pruebas presentado en esa fecha en el juicio anteriormente referido –por lo que- considera que su acción está caduca, por no haberla ejercido dentro de los cuarenta (40) días siguientes a su conocimiento, sino siete meses después y así solicita sea declarado.

En cuanto al fondo de la demanda interpuesta en su contra, rechaza, niega y contradice la presente acción en todas y cada una de sus partes, por considerar que además de haber caducado la misma, sus representadas no realizaron una operación de venta, sino por el contrario, sólo se cedieron los derechos de propiedad.

Que no consta que exista precio en la cesión, menos aún que haya sido pagado valor alguno por la misma, y que por lo tanto no es susceptible ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio –por lo que- solicita se declare sin lugar la demanda.

Capítulo III

Consideraciones para decidir

El Tribunal que conoció de la causa en primera instancia, mediante sentencia dictada el 15 de enero de 2007, declara con lugar la cuestión previa de caducidad opuesta por la parte demandada y con base a ello declara sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano L.N.M.R. contra las ciudadanas Samiha Bakos de Bou Mansour y V.B.M.B..

Tal y como se narró en el capítulo anterior la demandada en su escrito de contestación a la demanda opone la cuestión previa de caducidad de la pretensión intentada, en conformidad con lo previsto en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber ejercido el demandante su acción dentro del lapso de cuarenta (40) días previstos en el artículo 1.547 del Código Civil Venezolano.

Después de la defensa de caducidad la parte demandada procede a dar contestación al fondo de la demanda y entre sus argumentos de fondo se encuentra un alegato de falta de interés del demandante para solicitar la nulidad de la operación de cesión que realizó la demandada con su hija, ya que en el ejercicio del retracto legal no existe nulidad de venta, considerando la demandado que la pretensión es improponible, por no adecuarse a los parámetros de Ley, toda vez que la subrogación es consecuencia de una venta perfecta, pero sin preferencia ofertiva al inquilino.

Ahora bien, el alegato de improponibilidad de la pretensión del demandante debe ser resuelto previo a la defensa de caducidad, toda vez que el planteamiento de la demandada constituye una improponibilidad de la pretensión desde el punto de vista objetivo, siendo imperativo destacar los orígenes del fenómeno procesal denominado “improponibilidad manifiesta de la pretensión”.

El jurista A.J.P. siguiendo a Morello y Berizonze, desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión jurídica y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar con respecto de una pretensión jurídica que se manifiesta objetiva, subjetiva clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento jurídico.

En este orden de ideas, señala esta alzada que la improponibilidad manifiesta de la pretensión desde el punto de vista objetivo se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia o una inidoneidad, que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a los problemas de legitimidad.

La doctrina y jurisprudencia venezolana han tratado en forma tímida la tesis bajo revisión y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas perentorias de fondo de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad, sin embargo en sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha declarado improponible las demandas en los casos de recursos de amparos constitucionales, cuando la improcedencia de la pretensión se hace patente y manifiesta o cuando la demanda es inintelegible, siendo innecesario continuar con los demás trámites de un juicio. Asimismo la Sala Político Administrativo de nuestro máximo tribunal también se ha pronunciado declarando improponible recursos conocidos por esa sala, cuando es manifiestamente improcedente en derecho la pretensión del demandante.

La parte actora en su demanda solicita se declare la nulidad de la venta del inmueble en donde se encuentra arrendado y que le sean cedido los derechos de propiedad del inmueble en las misma condiciones en que lo compró la ciudadana V.B.M.B., indicando que dicha operación asciende a la suma de bolívares quince millones (Bs.15.000.000,00) de contado, fundamentando su petición en la previsión legal que consagra la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio.

En este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…

Asimismo los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

El artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece:

…El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común…

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

Teniendo en cuenta las premisas señaladas, el demandante efectivamente ejerce el derecho de subrogarse, en las mimas condiciones estipuladas en el documento contentivo de la transmisión de la propiedad, es decir, está ejerciendo una demanda por retracto legal arrendaticio y la procedencia o no en derecho de la pretendida nulidad de la operación que realiza su arrendador o la subrogación de las condiciones de tal operación, corresponde en todo caso al mérito de la controversia, sin embargo nada impide que el demandante proponga la referida pretensión, y se hace la salvedad de que el artículo 43 de la legislación especial que regula las relaciones de arrendamientos inmobiliarios, consagra como un presupuesto para el ejercicio del retracto legal arrendaticio que el arrendador haya trasladado la propiedad por cualquier acto en detrimento de los derechos de su arrendatario, es decir, que no solo se da lugar al derecho del retracto legal arrendaticio cuando el propietario vende el inmueble, sino también cuando se transmite por cualquier otra forma, aspecto que debe ser analizado detenidamente cuando corresponda conocer del mérito de lo discutido en el juicio, pero en todo caso la expectativa de derecho que plantea el demandante en este proceso es proponible, siendo en consecuencia improcedente el alegato de improponibilidad que invoca la demandada, para darle curso a la demanda. Así se decide.

Seguidamente entra esta instancia a revisar la procedencia o no de la defensa de caducidad sostenida por la demandada y en tal sentido la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la Ley, se refiere solo a la caducidad ex lege, y viene a constituir un supuesto de pérdida irreparable del derecho por el transcurso del tiempo, sin haberse intentado la correspondiente acción.

Ese tiempo para ejercitar la acción está previsto en la Ley, y la falta de ejercicio oportuno del interesado lo hace incurrir en la fatalidad de la caducidad de su acción, la cual puede ser declarada de oficio o a instancia de parte, mediante la promoción de la cuestión previa aludida con antelación.

El Maestro G.C. ha definido la figura de la caducidad de la instancia en la forma siguiente:

...La caducidad es un modo de extinción de la relación procesal, y que se produce después de un cierto período de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales (artículo. 338) (1). La caducidad, dice la ley, no extingue la acción, pero hace nulo el procedimiento (artículo. 341) (2); más exactamente debe decirse que la caducidad cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda (supra, vol. I, núm. 34, C, a). Caducada la instancia, la demanda puede reproducirse ex novo; los efectos procesales y sustanciales dátanse a partir de la nueva demanda. La caducidad puede influir indirectamente sobre la existencia de la acción (y del derecho) sólo en tanto que hace cesar los efectos sustantivos del proceso; así cuando confiere efecto a la prescripción que se hubiere verificado en el tiempo intermedio (artículo. 2128) (3) o hace desaparecer la transmisibilidad de una acción (artículo. 178, Cód. civ.) (4).

Nuestra caducidad difiere profundamente del término de tres años asignada a las actuaciones necesarias a la sustanciación de la litis por Justiniano, ne lites fiant paene inmortales (Lex properandum, Cód. III, 1, 13). Nuestra institución, permitiendo no solo la reanudación del proceso ex novo, sino la interrupción continua del término de la caducidad con actuaciones nuevas, contribuye a eternizar más que a abreviar las litis; aparte de dar lugar a innumerables cuestiones. Por su escasa utilidad, tanto el legislador alemán como el astruíaco no han adoptado esta institución. Estos derechos admiten la tregua o "descanso" del proceso ("stillstand"), que es un estado de inactividad, sin consecuencias procesales. Sin embargo, el Código Civil alemán dispone que durante ese período, la prescripción vuelva de nuevo a contarse (211); el "stillstand" va desde el último acto procesal de las partes o del juez hasta un nuevo acto de impulso procesal.

La razón de nuestra caducidad está en que el Estado, después de un período de inactividad procesal prolongado, entiende que debe liberar a sus propios órganos de la necesidad de pronunciarse sobre las demandas y de todas las obligaciones derivadas de la existencia de una relación procesal. Es verdad que la ley no da sino una excepción de caducidad; pero esto sucede, sea porque el juez difícilmente estaría en situación de declarar de oficio la caducidad, sea porque la ley cuenta con que hay una parte interesada, tanto como el Estado y aún más, en hacer valer la cesación del proceso; y por consiguiente, subordina el interés público a la iniciativa privada (5). Concediendo esta excepción, trata de influir a las partes para que conduzcan el proceso a su término; y esto es lo único que nuestra caducidad tiene de común con la justinianea. El fundamento de la institución está, pues, en el hecho objetivo de la inactividad prolongada; tan es así que se da incluso contar el mismo Estado, las corporaciones públicas, los menores y cualquier otra persona que no tenga la libre administración de sus bienes, quedando a salvo repetir contra los administradores (artículo. 339) (6).No se ajusta a la realidad, y puede conducir a aplicaciones erróneas, la doctrina dominante que hace de la caducidad una renuncia presunta o tácita a la litis...

La cuestión previa de caducidad de la acción establecida en el ordinal 10° del 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra referida a la caducidad establecida expresamente por la Ley, para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de ser declarada extinguida la acción y, la sola presentación de la demanda basta para impedir que se cumpla el lapso fatal de caducidad, y cuyo incumplimiento implica una sanción para el demandante.

La caducidad produce la extinción de la acción propuesta en cada caso y del derecho a impedir que se logre su declaratoria oficiosa por no presentarse oportunamente y al ser considerada de orden público no es susceptible de renuncia y transcurrido el tiempo fijado en la Ley automáticamente genera los efectos sancionatorios.

Las referencias señaladas con anterioridad se encuentran relacionadas con la figura de la caducidad prevista en la Ley, ello en atención al carácter de orden público que ostenta esta institución procesal, pero la doctrina calificada también ha desarrollado la caducidad nacida por la voluntad del hombre, entre los cuales tenemos al civilista I.C., quien expresa en su obra “Doctrina General del Derecho Civil”, pags. 535 y 536 lo siguiente:

Existe la caducidad cuando la ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción

.

En el caso bajo estudio se denuncia la caducidad de un término que fija expresamente la Ley y así tenemos que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

En el juicio bajo revisión el demandante explica en su libelo de demanda que el acto en donde su arrendador transmitió los derechos de propiedad, a través de la figura de la cesión, no le fue notificado tal y como lo exige el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma ésta que dispone la notificación que debe hacer el propietario al arrendatario, mediante un documento auténtico y el cual debe contener menciones que a tal efecto señala la referida norma y es a partir de esa notificación que comenzaría a transcurrir el plazo de Ley para demandar el derecho de retracto.

A falta de notificación el lapso de cuarenta (40) días conforme a lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, comienza a computarse de la fecha del registro de la estructura contentivo de la transmisión de la propiedad, pero como el acto de registro de la escritura constituye un requisito de carácter meramente presuntivo, el mismo no puede ser considerado a los efectos de un término inmutable para sustentar la caducidad, tal y como lo ha sostenido nuestra jurisprudencia y referida por el demandado en su escrito de contestación a la demanda, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 20 de mayo de 2005, sentencia N° 260, y con ponencia del magistrado Carlos Oberto Velez, incurriendo en un error la juez temporal que dicta la sentencia en primera instancia cuando estableció la caducidad sustentada en que el demandante no ejerció la demanda dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes a la fecha en que fue protocolizado el documento contentivo de la transmisión de la propiedad.

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda invoca en su favor que la misma parte actora acompañó junto con su demanda copia certificada de un expediente que signado con el N° 11.035, cursa ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en el cual la ahora demandada, acciona en contra de su inquilino, hoy demandante, por cumplimiento del contrato de arrendamiento y el ahora demandante en ese juicio, en la fase probatoria consigna el documento contentivo de la transmisión de la propiedad, constatando esta alzada tal circunstancia de las copias certificadas consignadas marcadas con la letra “A” junto con el libelo de demanda y las cuales cursan a los folios del 4 al 17, ambos inclusive del expediente, siendo apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.384 del Código Civil venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, y que evidencia la existencia del juicio referido por la demandada.

La parte demandada en este juicio junto con su escrito de contestación a la demanda consigna copia fotostática del escrito de promoción de pruebas consignado conforme a lo previsto al artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, por quien actuare como abogado del ciudadano L.N.M.R. en el juicio antes señalado (folios 44 al 48) y, posteriormente en el periodo de promoción de pruebas en el presente juicio, la demandada promueve copia certificada del escrito de pruebas consignado por el ahora demandante en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento (folios 59 al 66), instrumentos que también se aprecian de conformidad con las normas antes señaladas ut supra y en los cuales se constata que el ciudadano L.N.M.R. para el 07 de diciembre de 2005, tenía conocimiento de la cesión de derecho realizada por las codemandadas, es decir, que para esa fecha debe entenderse notificado el demandante de la cesión efectuada, comenzando a transcurrir en consecuencia los cuarenta (40) días a que hace referencia el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el ejercicio de la demanda de retracto legal arrendaticio, incurriendo nuevamente en un error la juez temporal cuando en su sentencia señala que también hay caducidad porque no se intentó la demanda dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes a la fecha de la notificación que efectuó el arrendador al arrendatario manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, o sea, que el a quo consideró la existencia de dos (2) momentos diferentes para el comienzo del lapso de cuarenta (40) días antes indicado, lo cual constituye una evidente contradicción, toda vez que el tiempo de caducidad es uno (1) solo.

Por cuanto este tribunal de alzada ha detectado que la recurrida infringió el ordinal 5° del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, no solo por incurrir en la contradicción ya señalada, sino por también haber declarado sin lugar la demanda intentada, cuando en todo caso ha debido declarar desechada la demanda y extinguido el proceso según lo previsto en el artículo 356 eiusdem, se declara la nulidad de la sentencia dictada por la primera instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, al tener el ciudadano L.N.M.R. para el 07 de diciembre de 2005, pleno conocimiento de la cesión de derecho efectuada por las codemandadas, ha debido ejercer su pretensión dentro de los cuarenta (40) días siguientes, es decir, el día 16 de enero de 2006, razón por la cual al presentar su demanda el 01 de agosto de 2006, ya había caducado su derecho de ejercer la pretensión de retracto legal arrendaticio, lo que hace procedente la defensa previa de caducidad alegada por la demandada y en consecuencia la demanda queda desechada y extinguido el proceso. Así se decide.

En virtud de lo decidido, se considera inoficioso pronunciarse sobre el mérito de la controversia. Así se decide.

Capítulo IV

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 15 de enero de 2007, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; SEGUNDO: LA NULIDAD de la sentencia recurrida, conforme a los razonamientos contenidos en esta decisión; TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa de caducidad opuesta por la parte actora de conformidad con lo previsto en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia la demanda queda desechada y extinguido el proceso.

De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costa a la parte actora por haber resultado vencido en el presente fallo.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil siete (2007). Año 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En el día de hoy, siendo las 11:00 am, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº. 11.843

MAM/DE/yv