Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

Años 197º y 148º

EXPEDIENTE Nº: 02-8160.

PARTE DEMANDANTE: S.Á.F.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 2.071.141.

APODERADO JUDICIAL DE

LA PARTE DEMANDANTE: FAIEZ A.H. B., venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V- 1.877.247, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Número 15.164.

PARTE DEMANDADA: CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 16/10/1.968, bajo el Nº 46, Tomo 65-A, modificado según asiento de registro en el mismo Registro Mercantil Primero, en fecha 10/04/1.984, bajo el Nº 10, Tomo 10-A-Pro, y según asiento de Registro en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 23/11/1.995, bajo el Nº 22, Tomo 527-A-Sgdo; en la persona de su Representante Legal, ciudadana U.S.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.928.684; y al ciudadano G.T.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 1.417.273.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: G.T.L., venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V- 1.417.273, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Número 17.905; actuando en su propio nombre y en su carácter de Apoderado Judicial de la parte co-demandada, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., ya identificada.

MOTIVO DEL JUICIO: NULIDAD DE VENTA.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

SÍNTESIS DEL PROCESO

Conoce este Tribunal del presente juicio, previa su distribución correspondiente por el Juzgado Distribuidor de Turno, en virtud de la demanda que por NULIDAD DE VENTA, fue interpuesta por el ciudadano S.Á.F.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 2.071.141, debidamente asistido en dicho acto por los Abogados en ejercicio FAIEZ A.H. B. y J.V.M.U., de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Números 15.164 y 270, respectivamente; en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha Dieciséis (16) de Octubre del año Mil Novecientos Sesenta y Ocho (1.968), bajo el Nº 46, Tomo 65-A, modificado según asiento de registro en el mismo Registro Mercantil Primero, en fecha Diez (10) de Abril del año Mil Novecientos Ochenta y Cuatro (1.984), bajo el Nº 10, Tomo 10-A-Pro, y según asiento de Registro en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha Veintitrés (23) de Noviembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 22, Tomo 527-A-Sgdo, en la persona de su Representante Legal, ciudadana U.S.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.928.684; y al ciudadano G.T.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 1.417.273. Luego de Distribución Administrativa, correspondió el conocimiento de las presentes actuaciones a este Tribunal.

En fecha Veinte (20) de Marzo del año Dos Mil Dos (2.002), compareció la parte actora y procedió a consignar los recaudos fundamentales de su demanda.

En fecha Diez (10) de Abril del año Dos Mil Dos (2.002), este Tribunal admitió la demanda interpuesta, ordenando el emplazamiento de la parte demandada Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., en la persona de su representante legal, ciudadana U.S.F., y al ciudadano G.T.L., a los fines de su comparecencia al presente juicio.

En fecha Diecinueve (19) de Junio del año Dos Mil Dos (2.002), compareció el ciudadano M.Á.A., en su carácter de Alguacil de este Juzgado, y procedió a dejar constancia en el expediente, de la imposibilidad de citar personalmente a la ciudadana U.S.F., en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., consignando a tal efecto la respectiva compulsa.

En fecha Veintiséis (26) de Junio del año Dos Mil Dos (2.002), este Tribunal procedió a revocar el auto de admisión dictado en fecha Diez (10) de Abril del año Dos Mil Dos (2.002), por este mismo Juzgado, declarando nulo lo actuado a partir de la mencionada fecha, y ordenando admitir la demanda interpuesta por los tramites del procedimiento breve, emplazándose nuevamente a la parte demandada, ya identificada.

En fecha Veintiocho (28) de Junio del año Dos Mil Dos (2.002), compareció el ciudadano M.Á.A., en su carácter de Alguacil de este Juzgado, y procedió a dejar constancia en el expediente de la imposibilidad de citar al ciudadano G.T.L., consignando a tal efecto la respectiva compulsa.

En fecha Primero (1º) de Julio del año Dos Mil Dos (2.002), compareció el ciudadano G.T.L., en su carácter de parte co-demandada en el presente juicio, y procedió a consignar el poder conferido por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., y con tal carácter procedió a darse por citado en la presente causa.

En fecha Ocho (08) de Julio del año Dos Mil Dos (2.002), compareció nuevamente por ante este Juzgado, el ciudadano G.T.L., con el carácter ya indicado, y procedió a consignar escrito de oposición de Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda interpuesta en su contra por la parte actora.

En fecha Nueve (09) de Octubre del año Dos Mil Dos (2.002), compareció el ciudadano S.Á.F.G., debidamente asistido de Abogado y procedió a consignar escrito de alegatos, mediante el cual solicitó la reposición de la causa al estado de citación.

En fecha Primero (1º) de Noviembre del año Dos Mil Dos (2.002), este Tribunal procedió a dictar auto mediante el cual niega la reposición de la causa solicitada por la parte actora.

En fecha Ocho (08) de Noviembre del año Dos Mil Dos (2.002), compareció nuevamente la parte demandante, ciudadano S.Á.F.G., debidamente asistido de Abogado, y procedió a apelar de la decisión y del auto de fecha Primero (1º) de Noviembre del año Dos Mil Dos (2.002), dicha apelación fue oída en un sólo efecto por este Juzgado, mediante auto de fecha Quince (15) de Noviembre del año Dos Mil Dos (2.002), ordenando la remisión de las copias certificadas correspondientes, mediante Oficio Nº 2032, de fecha Diecisiete (17) de Septiembre del año Dos Mil Tres (2.003).

En fecha Veinte (20) de Noviembre del año Dos Mil Tres (2.003), compareció la parte demandada en el presente juicio, y procedió a consignar escrito de alegatos.

En fecha Veintiocho (28) de Noviembre del año Dos Mil Tres (2.003), el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar Sentencia en la cual declaró Sin Lugar la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano S.Á.F.G., en contra de la decisión de fecha Primero (1º) de Noviembre del año Dos Mil Dos (2.002), dictada por este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, confirmando el auto dictado por este Tribunal.

En fecha Diez (10) de Febrero del año Dos Mil Cuatro (2.004), compareció el Abogado en ejercicio FAIEZ A.H. B., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y procedió a consignar documento poder que acredita su representación en el presente juicio.

En fecha Diecinueve (19) de Febrero del año Dos Mil Cuatro (2.004), este Juzgado dio por recibidas las resultas de la Apelación a la cual se hizo referencia anteriormente, dándosele entrada y ordenando agregarlas al respectivo expediente.

En fecha Treinta (30) de Agosto del año Dos Mil Cuatro (2.004), compareció la parte actora, ya identificada, y procedió consignar copia certificada de la Resolución Nº 007655, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha Nueve (09) de Marzo del año Dos Mil Cuatro (2.004), mediante la cual se reguló el Apartamento de su propiedad, en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 270.000,00).

En fecha Diez (10) de Mayo del año Dos Mil Seis (2.006), la Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de Juez Suplente Especial designada por parte de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, Notificada mediante Oficio Nº C.J. 06-1588, procedió a avocarse al conocimiento de la presente causa.

Vencida la oportunidad para decidir, y por cuanto la Dra. A.M.C.D.M., en su carácter de Juez Titular de este Juzgado, se reincorporó a sus labores, después de haber hecho uso de su reposo pre y post natal, se avoca al conocimiento de la presente causa y en consecuencia pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente, previas las siguientes consideraciones:

II

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alegó la parte demandante en el presente procedimiento lo siguiente:

- Que desde el mes de Octubre del año Mil Novecientos Setenta y Dos (1.972), celebró con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HORIZONTAL, C.R.L., un Contrato de Arrendamiento Verbal en relación con el inmueble constituido por el Apartamento Nº 103, ubicado en el Primer Piso, del Edificio URSULA, situado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio L.M., del Estado Miranda, mediante el pago de un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 600,00), cuyos pagos consignaba en la mencionada administradora en forma continua e ininterrumpida, hasta el mes de Marzo del año Mil Novecientos Noventa y Ocho (1.998).

- Que el ciudadano A.M., en su condición de representante legal de dicha Administradora, procedió en el mes de Julio del año Mil Novecientos Noventa y Siete (1.997), a solicitarle la desocupación del referido inmueble, concediéndole un plazo de quince (15) días, para la desocupación.

- Que es el caso, que la Arrendadora procedió a suspenderle los pagos por concepto de cánones de arrendamiento mensual, con el único objeto de que se insolventara, lo que lo obligó -haciendo uso de lo previsto en la Ley a estos efectos-, a consignar el monto correspondiente a dichos cánones, según se evidencia de las copias certificadas constantes de setenta y ocho (78) folios, que contienen las consignaciones hechas en el Tribunal Segundo de Municipio del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como del retiro de las pensiones que hiciera la ciudadana J.F.D.S., cónyuge del fallecido J.S.S., y de las copias certificadas que contienen las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

- Que consta de las precitadas copias certificadas, que la ciudadana J.F.D.S., en fecha Ocho (08) de Enero del año Mil Novecientos Noventa y Siete (1.997), retiró del mencionado Tribunal Undécimo, en su carácter de beneficiaria, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 48.600,00), correspondientes a los meses de alquiler correspondientes al período comprendido entre el mes de Marzo del año Mil Novecientos Noventa y Uno (1.991), y el mes de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Siete (1.997).

- Que es el caso, que al momento de tener pactado el Contrato de Arrendamiento Verbal sobre dicho inmueble, era su legítimo propietario, el ciudadano J.S.S., administrado por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HORIZONTAL. C.R.L., pero que a la muerte de este, el referido inmueble fue transmitido en propiedad a la ciudadana J.F.D.S. y sus descendientes, siendo el caso, que la ciudadana U.S.F., actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., procedió a dar en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano G.T.L., el inmueble que a su decir ocupa, constituido por un Apartamento destinado a vivienda en propiedad horizontal, identificado con el Nº 103, que forma parte del Edificio denominado URSULA, el cual está ubicado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre, del Estado Miranda, tal y como consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Municipio Baruta, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero; de cuya negociación tal y como alega, tuvo conocimiento en virtud de la demanda interpuesta en su contra, por el ciudadano G.T.L., por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según Expediente signado con el Nº 01-2269.

- Que es el caso, que en virtud de su carácter de Arrendatario del mencionado inmueble, tiene perfecto derecho a que antes de procederse a la venta del mismo, ha debido ser Notificado para hacer uso del Derecho de Preferencia a que alude el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no se hizo, vulnerándose de esa manera el derecho legítimo para adquirir el referido inmueble, agregando asimismo, que la ciudadana J.F.D.S., causante legítima del fallecido J.S.S., retiró en fecha Siete (07) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Siete (1.997), por ante el Juzgado Undécimo de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial, en el Expediente de Consignaciones Nº 80-841, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 48.600,00), correspondientes a los meses que van de Marzo del año Mil Novecientos Noventa y Uno (1.991), hasta Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Siete (1.997); lo cual a su decir llama poderosamente la atención, si se toma en consideración, que para esa fecha habían transcurrido dos (2) años aproximadamente, de haberse consumado la negociación de venta del inmueble, por lo que la mencionada ciudadana J.F.D.S., no tenía para ese momento, cualidad para retirar dichas consignaciones, y que nada hizo del conocimiento del Tribunal, siendo incluso, que a su decir, la referida ciudadana, actúa en forma personal, cuando del precitado documento de venta se aprecia, que la vendedora es la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L.

- Que tal y como lo manifestó y sustentó con anterioridad, tuvo conocimiento de la venta del inmueble anteriormente mencionado, en virtud de la acción que interpuso en su contra, el ciudadano G.T.L., que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el Expediente signado con el Nº 01-2269, siendo el hecho cierto, que en ningún momento se le hizo notificación alguna a los efectos de acogerse o no al derecho de preferencia que le asiste de acuerdo con la Ley, manifestando igualmente que el Derecho de Preferencia Ofertivo, es el que detenta el Arrendatario para que le sea ofrecido dicho inmueble en venta, en primer lugar y con preferencia a terceros, de lo cual se deduce a su decir, que cuando el propietario incumple su obligación de ofrecer en venta el inmueble al Arrendatario, respetando el orden de prelación, y lo enajena a un tercero, surge el derecho que tiene para ejercer esa facultad, de conformidad con lo establecido en el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 42 ejusdem.

- Que del análisis comparativo de la normativa legal anteriormente transcrita, se observa que hubo violación del arrendador propietario, a quien la Ley le impone el deber de notificar al Arrendatario, en su disposición de vender el inmueble y hacerle la oferta del mismo, que es lo que constituye el concepto de Preferencia Ofertiva, ratificando a tal efecto, que siempre y en todo momento se ha encontrado en estado de solvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, siendo además que ha venido ocupando el mencionado inmueble, por casi treinta (30) años.

- Que como consecuencia de lo anteriormente expresado en la normativas legales señaladas como fundamentos de derecho, es deducible que la violación cometida por el Arrendador, al no proceder a notificarle para así acogerse a su derecho de preferencia establecido en la Ley, lo hace incurrir en un acto de Nulidad, por violación expresa de los Artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en consecuencia, probado como ha sido que el Arrendador no procedió a Notificarle a los f.d.D.d.P., es incuestionable que incurrió en violación expresa de las precitadas normas de venta producidas en el documento que sustenta la misma y que ha sido mencionado anteriormente, toda vez que tuvo conocimiento de ese negocio jurídico, en virtud de la demanda que le fuera interpuesta por el ciudadano G.T.L..

- Que como acción subsidiaria, demanda a su favor, la Prórroga Legal establecida en el Artículo 38, Ordinal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que ocupa dicho inmueble por más de diez (10) años, y que por lo tanto se hace acreedor a la Prórroga Legal establecida a tales efectos, la cual se permite demandar como acción subsidiaria, solicitando al Tribunal su apreciación en la Sentencia Definitiva.

- Que por las consideraciones antes expuestas, en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, procede a demandar en su carácter de vendedora, a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., anteriormente identificada, en la persona de su representante legal, ciudadana U.S.F., ya identificada, y al ciudadano G.T.L., en su carácter de comprador, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En la nulidad de la venta celebrada entre ambos, en relación con el inmueble destinado para vivienda en propiedad horizontal, anteriormente identificado, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, del Protocolo Primero. Segundo: Para que convengan, en que la Arrendadora en ningún momento lo notificó para que ejerciera el Derecho Preferencial establecido en los Artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: Para que convengan, en que la Arrendadora procedió a dar en venta el mencionado inmueble, sin concederle el derecho de preferencia. Cuarto: Para que convengan, que durante todo el tiempo que ha venido ocupando dicho inmueble como arrendatario, ha dado cabal y estricto cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento mensuales, encontrándose en estado de solvencia. Quinto: Para que convengan, por vía subsidiaria a concederle la prorroga legal, pautada en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que solicita que la demanda interpuesta sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada Con Lugar en la Sentencia Definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, con imposición de costas.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad procesal para dar legal contestación a la demanda interpuesta en su contra, compareció el ciudadano G.T.L., en defensa de sus propios derechos e intereses, y en representación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., y procedió a alegar lo siguiente:

- Que la parte actora, con fundamento en los Artículos 42 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, accionó la Nulidad Absoluta del Contrato de Compra Venta celebrado entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., y su persona, pero que es conveniente y fundamental, para el debido ejercicio del derecho a la defensa que les asiste a los demandados, aclarar con toda precisión, cual es la verdadera y definitiva pretensión ejercida por la parte actora, ya que se acciona una pretendida Nulidad Absoluta del Contrato, con fundamento en los dispositivos contemplados en los Artículos 42 y 48 del citado Decreto-Ley, siendo que dichos dispositivos legales a su decir, en modo alguno prevén la nulidad absoluta del contrato.

- Que doctrinaria y jurídicamente, la nulidad absoluta de un contrato bilateral sólo es procedente cuando éste no puede producir los efectos jurídicos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, por carecer de alguno de los elementos esenciales para su existencia contemplados en el Artículo 1.141 del Código Civil, alegando asimismo, que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia del contrato y causa lícita.

- Que los anteriores presupuestos, fueron cumplidos a cabalidad en la formación del Contrato de Compra Venta, de fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), y que por tanto, el contrato de marras mal puede ser atacado en Nulidad Absoluta, ni aún mediante Nulidad Relativa contemplada en el Artículo 1.142 ejusdem, el cual establece, que el contrato puede ser anulado por incapacidad de las partes o de una de ellas y, por vicios del consentimiento.

- Que queda descartado, que la acción ejercida se trate de una Nulidad Absoluta del Contrato de Compra Venta, pues la procedencia de tal acción sólo es factible y viable, jurídicamente, cuando el contrato adolece de los requisitos, elementos y presupuestos contemplados en el Artículo 1.141 del Código Civil, haciendo referencia igualmente, a los Artículos 1.546 ejusdem y 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que las normas aquí transcritas, en modo alguno en sus textos plantean que el ejercicio del Derecho de Preferencia arrendaticia, en caso de proceder, tenga como sanción inmediata la Nulidad del Contrato de Venta, pues lo que ellas sugieren es la subrogación del inquilino en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere (comprador), el inmueble arrendado.

- Que se desprende de la narración de los hechos efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, así como del derecho invocado, que la pretensión por él ejercida es un Retracto Legal arrendaticio por la supuesta falta de notificación ofertiva.

- Que la venta del apartamento objeto del Contrato de Arrendamiento Verbal, se consumó en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), y que en consecuencia de acuerdo con la fecha de la enajenación, las normas aplicables al retracto legal invocado, son las contempladas en el Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y los Artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil.

- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, y que no conviene absolutamente en ninguno de los términos planteados en la temeraria acción de Retracto Legal arrendaticio, intentada por la parte actora, ya que a su decir no son ciertos los hechos alegados, e improcedente el derecho invocado.

- Que niega, rechaza y contradice, que el Arrendatario no fue notificado de la oferta de venta en forma prelativa a cualquier otra persona interesada en adquirir el inmueble, siendo que mediante notificación privada de fecha Dieciocho (18) de Mayo del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), la anterior Administradora del inmueble, denominada ADMINISTRADORA HORIZONTAL, C.R.L., le dio el Oficio correspondiente al ciudadano S.F., en el cual dentro de otros aspectos, se le imponía que el propietario del inmueble estaba interesado en vender el mismo, y de tal manera, se le exigía manifestar su voluntad para adquirir dicho inmueble, expresando además que dicha carta fue debidamente recibida por el ciudadano FUENMAYOR.

- Que en atención a esa comunicación, de fecha Diecisiete (17) de Junio del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), el ciudadano S.F., envió carta a la ADMINISTRADORA HORIZONTAL C.R.L., donde entre otras cosas le manifiesta que no está interesado en adquirir el inmueble por no encontrarse en condiciones para aceptarla.

- Que niega, rechaza y contradice, que la parte actora haya tenido conocimiento de que la codemandada CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., su representada, le dio en venta el inmueble sólo con ocasión de la demanda de desalojo intentada por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo cual, no se ajusta a la verdad, ya que en fecha Tres (03) de Septiembre del año Dos Mil Uno (2.001), le envió un telegrama al ciudadano FUENMAYOR, a la Dirección del Apartamento de su propiedad que ocupa.

- Que niega, rechaza y contradice, que a la parte actora le asista el derecho de preferencia invocado, ya que para la fecha de protocolización del documento de Compra-Venta, es decir, el Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), el actor, en su carácter de Arrendatario, no se encontraba solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas, como lo es el pago de las pensiones de arrendamiento, refiriendo en tal sentido, el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, vigente para la fecha de la enajenación, así como también el Artículo 5 ejusdem.

- Que corre inserto al folio 66, que el actor en su condición de Arrendatario, consignó en el mes de Agosto de Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), las pensiones de arrendamiento comprendidas desde el mes de Septiembre hasta el mes de Diciembre del mismo año, es decir, que consignó cuatro (4) pensiones de arrendamiento de una sola vez, sin encontrarse vencidas, las pensiones de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), lo cual implica que de conformidad con el texto del citado Artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las últimas pensiones citadas, se consignaron extemporáneamente por adelantadas, procediendo a citar la Doctrina de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo.

- Que niega, rechaza y contradice, que al actor arrendatario, le asista el derecho a la prórroga legal arrendaticia por haber ocupado el inmueble por más de diez (10) años, ya que la relación arrendaticia invocada por el actor, tal y como el mismo lo confiesa en el libelo, se trata de una relación locativa verbal, de tal manera, que no le corresponde ni es acreedor de prórroga legal alguna, ya que esa institución está circunscrita y por lo tanto aplicable a las relaciones arrendaticias determinadas, refiriendo a tal efecto, el Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que de conformidad con la norma anteriormente citada, la prórroga legal sólo será aplicable a las relaciones arrendaticias celebradas por tiempo determinado, pues para las relaciones arrendaticias verbales o escritas indeterminadas, sólo le son aplicables las causales previstas en el Artículo 34 ejusdem.

- Que niega, rechaza y contradice, el derecho invocado por el actor, pues fundamenta su pretensión en los dispositivos legales contemplados en los Artículos 42 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas éstas que a su decir, no le son aplicables al presente caso.

- Que en efecto, el actor en su escrito de demanda, hace una serie de acotaciones referentes a normas contempladas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto se refiere al derecho de preferencia ofertivo invocado en su libelo.

- Que es evidente entonces, que el actor sugiere y pretende la aplicación de las normas relativas al retracto legal consagradas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación ésta que conllevaría a la aplicación retroactiva de una Ley a situaciones de hecho consumadas con holgada anterioridad a la entrada en vigencia de dicho texto legal, a sabiendas de que la caducidad opera ipso iure, siendo que en el presente caso, la caducidad alegada se consumó el Cinco (05) de Febrero del año Mil Novecientos Noventa y Seis (1.996), por tanto, la aplicación del nuevo texto legal arrendaticio a hechos consumados con anterioridad a su entrada en vigencia, constituiría un vicio de retroactividad de la Ley, citando a los fines de sustentar sus respectivos alegatos, Jurisprudencia de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

- Que en virtud de los anteriores razonamientos, en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., solicita que la demanda interpuesta en su contra, sea declarada Sin Lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Trabada la litis en los términos anteriores, por una parte la pretensión de la parte actora, solicitando la Nulidad del Contrato de Compra-Venta celebrado en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), entre la Sociedad mercantil COSNTRUCTORA SUTRO, S.R.L., y el ciudadano G.T.L.; y por la otra la parte co-demandada, negando, rechazando y contradiciendo la demanda interpuesta en su contra; corresponde a cada uno de ellos probar lo alegado por los mismos, lo cual procedieron a hacer en la forma siguiente:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte demandante, junto con el libelo de demanda, procedió a consignar como elementos probatorios de sus alegaciones, lo siguiente:

- COPIAS SIMPLES DE DOCUMENTO PÚBLICO, constituido por EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS Nº 98002269, emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Tal documento al no haber sido impugnado por la parte demandada, tiene valor probatorio solo en cuanto a los hechos contenidos en el mismo, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada, al momento de contestar la demanda, procedió a consignar como elementos probatorios los siguientes:

- COPIA SIMPLE DE DOCUMENTO PÚBLICO, constituido por CONTRATO DE COMPRA VENTA, celebrado entre la ciudadana U.S.F., en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L.”, en su carácter de Vendedora; y el ciudadano G.T.L., en su carácter de Comprador, sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un Apartamento destinado a vivienda en Propiedad Horizontal, identificado con el Nº 103, que forma parte del Edificio denominado URSULA, el cual está ubicado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre, del Estado Miranda, cuya superficie y linderos están perfectamente identificados en el referido documento, el cual se encuentra debidamente protocolizado, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero. Tal documento al no haber sido impugnado, tiene pleno valor probatorio en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

- DOCUMENTO PRIVADO constituido por CARTA de fecha Dieciocho (18) de Mayo del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), suscrita por la ADMINISTRADORA HORIZONTAL, C.R.L., y dirigida al ciudadano S.F., mediante la cual se procede a recordarle a este último, que tiene pendientes para la fecha, los pagos relativos a los alquileres de Febrero, Marzo y Abril del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), siendo que debía cancelar los mismos en un plazo de tres (3) días; informándole igualmente, que debido a que el propietario del inmueble arrendado había dispuesto venderlo, no le sería concedida ninguna prórroga, por lo que debería hacer entrega del inmueble Nº 103, del Edificio URSULA, completamente desocupado y en las mismas condiciones en que le fue entregado, el día de la fecha de vencimiento, es decir, el día Treinta y Uno (31) de Julio del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), y que en caso de estar interesado en comprar dicho Apartamento, se sirva comunicarlo antes de la mencionada fecha. Tal documento al haber sido suscrito por un tercero ajeno al juicio, debió ratificarse a través de la prueba de informes o la prueba testimonial, lo cual no ocurrió en el presente caso, por lo que la referida prueba debe necesariamente ser desestimada por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

- DOCUMENTO PRIVADO constituido por CARTA de fecha Diecisiete (17) de Junio del año Mil Novecientos Setenta y Seis (1.976), suscrita por el ciudadano S.A. FUENMAYOR G., y dirigida a la ADMINISTRADORA HORIZONTAL, C.R.L., mediante la cual el referido ciudadano, procede a manifestar a esta última, haber recibido la carta de fecha Dieciocho (18) de Mayo, donde le comunican que el propietario del inmueble que habita junto con su familia, había decidido venderlo en CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 160.000,00), dándole prioridad para la adquisición del mismo; manifestando igualmente que no estaba en condiciones de aceptar la oferta y solicitando le sea concedida una prórroga, en virtud de que para finales del mes de Julio, su señora se encontraría de parto. Tal documento al no haber sido impugnado, tiene valor probatorio en el presente juicio, sólo en cuanto a los hechos contenidos en el mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

- TELEGRAMA de fecha Tres (03) de Septiembre del año Dos Mil Uno (2.001), suscrito por el ciudadano G.T. y remitido al ciudadano S.F., mediante el cual, el primero de los mencionados ciudadanos, procede a informar a este último, que estima sus consignaciones mensuales por concepto de cánones a su nombre, cantidades no menores del monto del recibo de condominio, comenzando el mes de Agosto del año Dos Mil Uno (2.001). Tal documento tiene valor probatorio en el presente juicio, sólo en cuanto a los hechos que constan en el mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Una vez analizados todos y cada uno de los hechos alegados y probados por las partes en el presente juicio, este Tribunal para decidir observa lo siguiente:

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

Observa esta Juzgadora, que la parte demandada en su oportunidad legal correspondiente procedió igualmente a oponer como Cuestiones Previas las siguientes:

- La establecida en el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Caducidad de la Acción establecida en la Ley, la cual solicita en esta oportunidad, que sea decidida con carácter previo al fondo y como punto de mero derecho, con los solos elementos probatorios existentes en los autos, esto es, el instrumento de compra venta y la nota en el anverso del libelo de la demanda que indica la fecha cierta de su presentación, alegando a tales efectos lo siguiente:

- Que el Retracto Legal arrendaticio es el derecho que tiene el Arrendatario (persona natural o jurídica), para dejar sin efecto una enajenación anterior del inmueble arrendado, recuperando para si el bien por el mismo precio pagado por el comprador, que debe ejercerse dentro de los plazos expresamente establecidos en la Ley, so pena de que su falta de ejercicio oportuno, genere como consecuencia fatal, la extinción de derechos y obligaciones.

- Que en el presente caso, dada la temporalidad de la Ley aplicable, la norma que consagra el ejercicio del Retracto Legal, está contemplada en el Artículo 1.547 del Código Civil, el cual establece tres (3) presupuestos de procedencia para el ejercicio oportuno del Retracto Legal inquilinario, a saber: Primero: En el supuesto de que el Arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación o venta perfeccionada, el plazo para ejercer el Retracto Legal, es de nueve (9) días calendarios siguientes, contados a partir exclusive, de la fecha de la notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio. Segundo: En el supuesto de que el Arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación o venta perfeccionada, debido a que dicho arrendatario no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el plazo para ejercer el Retracto Legal será dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes, contados a partir exclusive, de la fecha de registro de la escritura respectiva, por la presunción de publicidad. Tercero: En el supuesto de que el Arrendatario esté presente y exista un representante debidamente constituido, pero que a pesar de ello no ha sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación o venta perfeccionada, el lapso para el ejercicio del Retracto, será dentro de los cuarenta (40) días calendarios contados a partir exclusive, de la fecha del registro de la escritura respectiva.

- Que consta de instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero, que la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., le dio en venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 103, ubicado en el Primer Piso, del Edificio denominado URSULA, situado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio L.M., del Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones, constan suficiente y ampliamente en el citado instrumento.

- Que consta igualmente al folio 5 y su vuelto del presente expediente, que la demanda de Retracto Legal inquilinario, fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha Catorce (14) de Marzo del año Dos Mil Dos (2.002), siendo admitida por este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha Diez (10) de Abril del año Dos Mil Dos (2.002).

- Que la diferencia entre el acto enajenatorio, de fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), y la introducción de la demanda de Retracto Legal, de fecha Catorce (14) de Marzo del año Dos Mil Dos (2.002), es de seis (6) años, dos (2) meses y diecisiete (17) días, es decir, Dos Mil Doscientos Sesenta y Siete (2.267) días calendarios, tiempo holgadamente superior al establecido en el citado Artículo 1.547 del Código Civil, es decir, cuarenta (40) días calendario para la procedencia del ejercicio del derecho de Retracto Legal, razón suficiente a su decir, para que en el presente caso, se considere consumada de pleno derecho, la caducidad de la acción intentada, solicitando así sea declarado por el Tribunal.

- Que la caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía para ejercer la acción de Retracto Legal, por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacer valer aquel o ejercitarse éste, y por lo tanto, siendo la caducidad una consecuencia del vencimiento de un término perentorio, que corre contra toda clase de de persona y no puede prorrogarse ni aún con la expresa voluntad de las partes interesadas.

- Que en cuanto a los términos previstos en el Artículo 1.547 del Código Civil, procede a citar Jurisprudencia tanto de la Corte Suprema de Justicia como del Tribunal Supremo de Justicia, así como también de las Juzgados Superiores con competencia en materia Civil.

- Que en conclusión, el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de tanteo legal inquilinario previsto en el Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, es el lapso de nueve (9) días previsto en el Artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del local arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercer su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales (precio, forma de pago), con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble, lo cual a su decir, queda avalado por la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

- Que con fundamento en las Doctrinas precedentemente citadas, se puede concluir que la caducidad opera ipso iure, y que al comprobarse de los autos la certeza de que el ejercicio de la acción de retracto inquilinario ha transcurrido, debe quedar excluido ipso facto toda posible consideración del derecho pretendido en litigio.

- Que siendo la caducidad una presunción jure et de jure, no puede admitirse contra ella prueba en contrario, y basta que el ciudadano Juez de oficio, efectúe un simple cómputo para determinar la caducidad de la acción intentada, siendo que en el presente caso, tal y como se estableció anteriormente, entre la fecha de registro de la escritura, es decir en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), y el ejercicio del retracto legal inquilinario, es decir, el Catorce (14) de Marzo del año Dos Mil Dos (2.002), transcurrieron la cantidad de días a los cuales se hizo referencia supra, siendo este tiempo a su decir, holgadamente superior al establecido en el Artículo 1.547 del Código Civil, por lo que aducen que lo anterior constituye una razón suficiente, para que este Juzgado considere sin lugar a dudas que en el presente caso, se ha consumado la caducidad de la acción intentada.

- Que en merito de las anteriores consideraciones de hecho y de derecho, solicitan respetuosamente a este Juzgado, que declare consumada la caducidad de la acción, y en consecuencia procedente la Cuestión Previa opuesta y quede así desechada la demanda por ser contraria a derecho.

- Que en el presente caso, el trámite de mero derecho procede por cuanto la oposición planteada está circunscrita a cuestiones de mera doctrina y a la interpretación de un texto legal, citando al respecto, Jurisprudencia de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia.

- Que por ser la caducidad una presunción jure et de jure, solicita que de conformidad con lo establecido en el Artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Ordinales 1º y 3º del Artículo 189 ejusdem, el asunto planteado sea decidido de mero derecho, y con los elementos probatorios que cursan en autos, especialmente con la confesión de la parte actora, en el sentido de que el documento de venta se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero; y el libelo de la demanda, en cuyo anverso se encuentra inscrita la nota que indica la fecha cierta del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, no acompañando el actor a decir de la parte demandada, el documento fundamental de su demanda.

Ahora bien, en relación con la Cuestión Previa opuesta en esta oportunidad por la parte demandada, observa esta Juzgadora que el alegato principal en el cual la misma fundamenta dicha cuestión previa, se basa en el hecho de que a su decir, la acción interpuesta por la parte actora, no es una acción de nulidad sino que versa sobre el ejercicio del derecho al Retracto Legal arrendaticio, establecido en los Artículos 42 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por lo tanto en el presente caso, operó de pleno derecho la caducidad de la acción interpuesta, de conformidad con lo establecido en el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, se percata esta Juzgadora, que de una revisión minuciosa del libelo de la demanda, específicamente del Numeral Primero, del Titulo III, denominado PETITORIO, se desprende claramente que la parte actora, procede a demandar: “…la nulidad de la venta celebrada entre ambos, en relación con el inmueble destinado para vivienda en propiedad horizontal, identificado con el Nº 103, que forma parte del Edificio denominado “URSULA”, el cual está ubicado en la Av. R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre del Estado Miranda, según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 27 de diciembre de 1995, bajo el Nº 12, Tomo 45 del Protocolo 1…”. Dado lo anterior, resulta forzoso para este Juzgado, concluir que la pretensión de la parte actora en el presente caso, es una acción de Nulidad y no de Retracto Legal arrendaticio, por lo que la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada debe necesariamente ser declarada Sin Lugar. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto lo anterior, corresponde ahora a esta Juzgadora, pasar a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, lo cual hace de seguidas en los términos que se exponen a continuación:

En primer lugar observa esta Juzgadora, que el alegato principal en el cual la parte actora basa su pretensión, es el hecho de que en virtud de su carácter de arrendatario del inmueble constituido por el Apartamento Nº 103, ubicado en el Primer Piso, del Edificio URSULA, situado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio L.M.d.E.M., tiene perfecto derecho a que antes de procederse a la venta del referido inmueble, ha debido ser Notificado para hacer uso del Derecho de Preferencia a que alude el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no se hizo, vulnerándose de esa manera el derecho legítimo para adquirir dicho apartamento, alegando asimismo, que tuvo conocimiento de la venta del inmueble anteriormente mencionado, en virtud de la acción que interpuso en su contra, el ciudadano G.T.L., que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el Expediente signado con el Nº 01-2269, siendo el hecho cierto, que en ningún momento se le hizo notificación alguna a los efectos de acogerse o no al derecho de preferencia que le asiste de acuerdo con la Ley, procediendo a demandar en consecuencia, a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., anteriormente identificada, en la persona de su representante legal, ciudadana U.S.F., ya identificada, y al ciudadano G.T.L., en su carácter de comprador, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal, en la Nulidad de la Venta celebrada entre ambos, en relación con el inmueble anteriormente identificado, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, del Protocolo Primero, tal y como se desprende del Particular Primero, del Titulo III, de su libelo de demanda, denominado PETITORIO. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, dado lo anterior, corresponde a esta Juzgadora pasar a analizar el contenido del Artículo 1.141 del Código Civil, el cual establece en forma textual y expresa lo que a continuación se transcribe:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1. Consentimiento de las partes.

2. Objeto que pueda ser materia de contrato y;

3. Causa lícita.

Del dispositivo legal anteriormente transcrito, se desprende claramente, que todo contrato que en su formación haya cumplido con los presupuestos de Ley anteriormente mencionados, es perfectamente válido y tiene plena existencia en el mundo jurídico, siendo que, contrario a lo anterior, cuando en la formación del contrato hubo ausencia de cualesquiera de los requisitos a que hace referencia el mencionado Artículo, se produce en principio, la inexistencia o nulidad absoluta del contrato, la cual, efectivamente, puede ser invocada por cualquiera de las partes o por los terceros interesados, e incluso aún de oficio por el Juez, ya que la misma, constituye una cuestión de naturaleza jurídica que atañe al orden público. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, se percata esta Juzgadora, que de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia en forma alguna, que la parte actora, haya demostrado el hecho constitutivo de su pretensión, como lo es, la ausencia de alguno de elementos o requisitos esenciales para la existencia del Contrato de Venta celebrado en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., en su carácter de Vendedora, en la persona de su representante legal, ciudadana U.S.F., ya identificada, y al ciudadano G.T.L., en su carácter de comprador, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, bajo el Nº 12, Tomo 45, del Protocolo Primero, tales requisitos son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita; pues el ciudadano S.Á.F.G., sólo se limitó a aseverar en su libelo de demanda, que en virtud de su carácter de arrendatario del bien inmueble objeto de controversia en el presente procedimiento, ya identificado, tiene perfecto derecho a que antes de procederse a la venta del mismo, ha debido ser notificado para hacer uso del Derecho de Preferencia a que alude el Artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, - siendo que, lo anterior constituye una acción autónoma, como lo es la acción de Retracto Legal, que al no haber sido ejercida en esta oportunidad, no constituye por ende, la materia objeto de controversia que deba ser dilucidada por este Juzgado -, sin que en forma alguna, haya traído a los autos, elementos de prueba suficientes que permitan a esta Juzgadora, determinar que en el presente caso estamos en ausencia de alguno de los elementos a que alude el Artículo 1.141 del Código Civil al momento de la celebración del Contrato de Compra Venta suscrito entre la ciudadana U.S.F., en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L.”, en su carácter de Vendedora; y el ciudadano G.T.L., en su carácter de Comprador, sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un Apartamento destinado a vivienda en Propiedad Horizontal, identificado con el Nº 103, que forma parte del Edificio denominado URSULA, el cual está ubicado en la Avenida R.G., Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre, del Estado Miranda, el cual corre inserto a los folios 266 y 267 del presente expediente y se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero, por lo que resulta forzoso para este Juzgado, concluir que la acción de Nulidad de Venta ejercida por la parte actora en el presente juicio, debe necesariamente ser declarada SIN LUGAR. Y ASÍ SE DÉCIDE.

V

DISPOSITIVA

En virtud de todos y cada uno de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA: SIN LUGAR, la demanda de NULIDAD DE VENTA ejercida por el ciudadano S.Á.F.G.; en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., en la persona de su Representante Legal, ciudadana U.S.F. y el ciudadano G.T.L., todos ellos suficientemente identificados en el presente juicio. Y ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.

Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis; y se condena en costas de la incidencia de Cuestiones Previas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en dicha incidencia, todo ello, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión esta siendo dictada fuera del lapso de Ley correspondiente, en virtud del imperante cúmulo de trabajo que actualmente se encuentra en los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordena la NOTIFICACIÓN a las partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la presente decisión por ante la Secretaría del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Julio del año Dos Mil Siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

DRA. A.M.C.D.M.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. LEOXELYS VENTURINI

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las Diez de la Mañana (10:00).

LA SECRETARIA TITULAR,

EXP. N°: 02-8160.-

AMCdM/LV/TG.-