Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 13 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

200º y 151º

PARTE ACTORA: C.E.A.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.371.458.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: ANNEMARIE MORALES, I.B.S. y ARENAS C.C.E., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 145.444, 7.186 y 147.594, respectivamente, el último de los nombrados actuando en su propio nombre.

PARTE DEMANDADA: F.R.S.V., Z.C.T.D.S. y S.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-5.450.824, V-5.451.103 y V-21.132.798, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE

LA PARTE DEMANDADA: G.O.C., G.L.M. y L.B.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 88.689, 42.156 y 1.105, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 17452

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en el sistema de distribución del 27 de septiembre de 2007, correspondiendo al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda su conocimiento, el ciudadano C.E.A.C., asistido por la Abogada I.B.S. por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos F.R.S.V., Z.C.T.D.S. Y S.J.L., anteriormente identificados.

Admitida la demanda por este tribunal, mediante auto del 10 de octubre de 2007, la citación de la demanda fue practicada, cuya constancia de fecha 29 de noviembre de 2007, cursa al folio 88 de la primera pieza del expediente.

En la oportunidad de dar contestación a demanda, la ciudadana S.J.L., asistida por la abogada J.C.L.G., parte Co-demandada, presentó escrito en el cual opuso la cuestiones previas contenidas en el Ordinal 6° del Artículo 346 (en concordancia con los ordinales 2°, 4° y 9° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil) y 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; igualmente solicitó la citación de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., de conformidad con el artículo 386 eiusdem; asimismo propuso la caducidad de la acción y contestó al fondo de la demanda.

En fecha 07 de diciembre de 2007, la parte actora presentó escrito de impugnación de documento presentado por la parte demandada, cursante al folio 95 de la primera pieza del expediente.

En fecha 12 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó mediante diligencia escrito de Promoción de Pruebas

En fecha 12 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito, en el cual se opuso a las cuestiones previas alegadas por la demandada e igualmente consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 17 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas y tacha.

En fecha 20 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia desistió de la prueba de exhibición promovida.

En fecha 09 de enero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de formalización de tacha de documento.

En fecha 21 de enero de 2008, este Tribunal admitió la intervención forzosa del tercero en la presente causa, ordenando la citación de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, para que compareciera dentro de los Tres (3) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (1) día que se le concede como término de la distancia, a fin de que diera contestación a la cita propuesta por la parte demandada, quedando suspendida la causa a partir de la fecha citada, exclusive; por un lapso de noventa (90) días dentro de los cuales deberían realizarse todas las citas y sus respectivas contestaciones de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 386 del Código de Procedimiento Civil; dejándose constancia que los actos posteriores a la misma, es decir la contestación de la demanda, quedan con pleno efecto jurídico.

En fecha 28 de enero de 2008, compareció ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora y apeló del auto de fecha 21 de enero de 2008, donde se admitió la intervención forzada propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada; recurso que fue negado por este Tribunal por ser el dictado un auto de mera sustanciación no recurrible.

En fecha 1° de febrero de 2008, este Tribunal ordenó librar la boleta de citación a BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A; en su condición de tercero interviniente en el presente juicio.

En fecha 06 de febrero de 2008, el ciudadano C.Á., Alguacil Accidental de este Juzgado, mediante diligencia dejó constancia de haber entregado la citación al ciudadano R.R., consignando boleta con acuse de recibido.

En fecha 21 de abril de 2008, este Tribunal mediante auto dejó constancia que el lapso a que se refiere el auto de admisión dictado en fecha 21 de febrero de 2008, comenzaría a transcurrir desde el 06 de febrero de 2008 exclusive.

En fecha 26 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 27 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 04 de junio de 2008, este Tribunal por cuanto la citación al tercero llamado fue realizada en forma incorrecta, declaró la NULIDAD de todas las actuaciones realizadas desde la diligencia de fecha 06 de febrero de 2008, presentada por el Alguacil Accidental, ciudadano C.Á., en la cual consignó boleta de citación firmada por R.R., Sub-Gerente de Banesco Banco Universal c.a., y en consecuencia REPUSO LA CAUSA al estado de citar mediante boleta a BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, la cual fue librada en fecha 17 de junio de 2008, junto con la comisión respectiva.

En fecha 29 de septiembre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, solicito se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 08 de diciembre de 2009, este Tribunal ordenó agregar a los autos las resultas de la comisión sin cumplir, procedentes del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha24 de mayo de 2010, comparece ante este Juzgado la parte actora, y solicitó sentencia en la presente causa.

En fecha 06 de octubre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, DESISTIÓ de la intervención solicitada por su representada.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora:

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

*Que en fecha 16 de octubre de 2004, suscribió con la Sociedad Mercantil PROIEPSA INMUEBLES, S.A, un contrato de arrendamiento, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 73, ubicado en el piso siete (7) del Edificio denominado residencia “Los Jabillos”, y el estacionamiento N° 73, ubicado en la Ruta uno de la Urbanización La Morita, Municipio Los Salías, San Antonio de los Altos, Estado Miranda, que según se evidencia en la CLAUSULA PRIMERA del contrato. El mencionado inmueble tiene un área aproximada de Noventa y tres metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (93.96 M2) y consta de las siguientes dependencias: recibo comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, cocina, lavadero, balcón y tres (3) closet; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación, caja de ascensores y apartamento N° 72; SUR: fachada Sur de edificio; ESTE: fachada este del Edificio, y OESTE: caja de ascensores y apartamento N° 74, según se puede constatar en documento de propiedad registrado ante el registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 42, tomo 14, Protocolo Primero, de fecha 09 de marzo de 1987.

* Que en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se estableció como plazo de duración UN (1) año fijo “…contado a partir del día de su firma…” y su firma fue el 16 de julio del año 2004, y terminó el 16 de julio de 2005. Que en esa fecha comenzó de pleno derecho la prorroga legal por seis (6) meses, establecida en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliario, venciéndose dicha prorroga el 16 de enero del 2006, y por cuanto continuó como arrendatario y la administradora lo aceptó, el contrato de arrendamiento se recondujo, y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que considerando en relación al contenido de la Cláusula Tercera, donde se estipuló que “…y sin que en forma alguna se pueda operar la tácita reconducción…” renuncia que es nula, por cuanto la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil es una norma de orden público, por ende no puede ser relajado dispuesta por las partes, en concordancia con el artículo 7 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

*Que durante treinta y tres (33) meses, disfrute del inmueble sin ninguna clase de perturbaciones por parte de la arrendadora, pagando puntualmente los cánones de arrendamiento.

*Que en el mes de mayo de 2007, la ciudadana R.A.G.D.G., le informó verbalmente que el inmueble había sido vendido, y que el nuevo propietario se rehusaba a aceptar el pago y exigía la inmediata desocupación del mismo, por lo que comenzó a consignar los pagos puntualmente ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salías, del estado Miranda, según el expediente signado con el N° D-2007-022.

*Que en el mes de julio de 2007, la conserje del edificio me entregó un telegrama recibido por ella, donde se lee; copiado textualmente: “Urgente C.E.A.C., Ruta 1 Urb. La Morita Edf. Los Jabillos Piso 7 Apto 73 San Antonio de los altos, Se le notifica desde hoy su nueva arrendadora es S.J.L. CI 21132798 según documento de cesión de derechos de esta misma fecha otorgado a la misma por Proiepsa Inmuebles S.A, S.J.”.

* Que en agosto del presente año se le acercó en los pasillos del edificio, la ciudadana S.J., en forma violenta, grosera y agresiva, exigiendo la inmediata desocupación del apartamento, y eso lo obligó a formular la respectiva denuncia ante el Departamento de Relaciones con la Comunidad, del Instituto Autónomo de Policía Municipal del Municipio Los Salías, y el día 23 de agosto de 2007, suscribimos un Acta compromiso de no agresión.

*Que ante esta situación se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salías y constató que efectivamente los propietarios del inmueble que ocupa como arrendatario, vendieron el apartamento por medio de una apoderada, señala también, que como arrendatario ha cumplido con los dos (2) requisitos establecidos en el artículo 42 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, para ser titular del Derecho de Preferencia Ofertiva, en virtud de que tengo más de dos (2) años como arrendatario y se encuentra solventen el pago de los cánones de arrendamiento.

*Que fundamenta la demanda en las siguientes normas: artículo 1.600 y 1357 del Código Civil, artículos 42, 43, 44, 46, 47, 48 del DECRETO CON Fuerza de ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

*Que en virtud de lo expuesto recurre ante esa autoridad para demandar a los ciudadanos F.R.S.V., Z.C.T.D.S. y a la ciudadana S.J.L., por: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para subrogarme en la venta hecha por los ciudadanos mencionados, en iguales condiciones a la tercera mencionada, pagando a los vendedores de contado.

Alegatos de la parte demandada:

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opone cuestiones previas de acuerdo a lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:

* Opone el defecto de forma de la demandada, previsto en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, por cuanto el libelo de demanda adolece de los siguientes defectos u omisiones planteadas en el artículo 340 eiusdem:

La del ordinal 2° Por cuanto en el libelo de demanda no se determina el domicilio del demandado con precisión.

La del ordinal 4to. Por cuanto el objeto de la pretensión es exacto e impreciso y manifiesta al Tribunal la realidad que por titulo del propiedad aparece un tercero acreedor hipotecario, con intereses legítimos en esta causa y que de prosperar se verían afectados sus derechos a la defensa y al debido proceso contenido en el Artículo 49 de la Constitución Bolivariano de Venezuela, por lo que considera el actor que esa pretensión viola normas de orden público.

* Que de conformidad con el artículo 386 del Código de Procedimiento civil, solicita se suspenda la causa hasta tanto se cite a BANESCO BANCO UNIVERSAL, SOCIEDAD MERCANTIL, domiciliada en Bello Monte, Av. M.Á., Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, debidamente registrada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13 de junio de 1977, bajo el N° 1, tomo 16-A.

* Que se reserva de conformidad con el artículo 387 del Código de Procedimiento Civil, la acción de saneamiento o garantía contra los vendedores del inmueble ciudadanos: F.R.S.V. y Z.C.T.D.S.

* Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Caducidad de la acción propuesta, por cuanto la notificación ciertamente como institución viene dada para asegurar que el inquilino retrayente conozca a tiempo de la negociación de venta que le afecta, que no se ha violado en forma alguna en este procedimiento ya que dicho por el actor en su libelo de demanda fue informado de la venta en el mes de mayo de 2007, por la apoderada de los vendedores, que en el mes de julio 2007, recibió el telegrama informándosele de la operación de venta , lo cual convalida, acepta y corrobora con depósito en el Tribunal, a nombre de la ciudadana S.J.L..

* Que informa el actor que debido a inconvenientes personales con la ciudadana S.J., verifica si es cierto la venta efectuada en fecha 23 de agosto de 2007.

* Que entre las fecha 08 noviembre de 2006 y 15 de marzo de 2007, el actor, quien aduce no estar en conocimiento de la venta permitió la entrada a peritos, arquitectos, la compradora, entre otros, colaborando con la compradora a la obtención de su crédito hipotecario actuando todos de buena fe hasta dicha fecha.

*Que el actor dejó libre su posibilidad de adquirir el inmueble desde la notificación que se hiciera en fecha 20 de abril del 2006, lo cual no manifestó ser positiva en el plazo de 30 días desde dicha fecha.

*Que por cuanto el actor alega la Omisión De La Notificación Debida, el lapso de caducidad de 40 días continuos, partiendo de cada una de las fechas mencionadas se encuentra cumplido.

Seguidamente pasó la parte demandada a formalizar su contestación de demandada, en los siguientes términos:

*Negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora, por cuanto: No es cierto que al ciudadano C.A., no estaba enterado de la venta desde el mes de abril de 2006; no es cierto, que se le vulnerara el derecho de poder adquirir el inmueble al actor; no es cierto que se encuentre en duda alguna sus derechos de contrato a tiempo determinado tal como lo explica en los hechos de la demanda; no es cierto que se enterara en fecha 23 de agosto de 2007, de la venta efectuada por cuanto sus dicho y hechos la realidad es que lo CONOCE desde principios del mes de mayo. Que por todas las razones solicita se declare sin lugar la solicitud de RETRACTO LEGAL del demandado.

CAPITULO II

SÍNTESIS DE LA LITIS

Siendo la oportunidad del Tribunal para decidir las Cuestiones Previas opuestas contenidas en los Ordinales 6° y 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procede quien suscribe a resolverla en base a los siguientes términos:

Las cuestiones previas tienen como fundamento o justificación sanear el proceso de determinados vicios procesales. El Dr. Rengel Romberg es del criterio que las cuestiones previas de los ordinales 1°, 2°, 3°, 4° y 5° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, están referidas a los sujetos procesales y la cuestión previa del ordinal 6°, está referida a la formalidad o requisitos que debe contener el libelo de demanda. Y las cuestiones previas de los ordinales 7°, 8° y 9° del Artículo 346 del Código Procesal están referidas a la pretensión del actor, y al defecto de forma de la demanda ordinales 10° y 11° están referidas a la acción.

El Procesalista Colombiano Devis Echandia, las clasifica como excepciones sustanciales y procesales; las primeras cuando sus efectos recaen sobre el derecho sustancial pretendido por el demandante y, por tanto sobre las relaciones jurídico-sustanciales (las perentorias y dilatorias) y las segundas, cuando atacan el procedimiento y, por tanto, cuando sus efectos recaen sobre las relaciones jurídico-procesales.

Visto que fue opuesta por la representación de la parte demandada la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del mencionado artículo 346 ejusdem, referida a la Caducidad de la Acción propuesta, por cuanto, la misma fue interpuesta con posterioridad a la fecha en que caducó el derecho del accionante para ejercer el retracto legal arrendaticio, este Juzgador por técnica jurídica procederá primeramente a resolver tal defensa.

El retracto legal arrendaticio se encuentra definido en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

El mencionado artículo refiere que a los fines de procedencia de la preferencia ofertiva, se hace pertinente por parte del arrendatario que la alegue a su favor, el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Artículo 43 de la misma referida ley, a saber, tener en el inmueble como arrendatario por lo menos dos años, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento devengados y satisfacer las aspiraciones del propietario.

A los fines de que se pueda ejercer la acción es necesario, conforme a lo dispuesto en el Artículo 48 de la ley especial citada, debe ocurrir alguno de estos supuestos:

Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

En el caso subjudice, el retracto legal arrendaticio lo ejerce la accionante porque aduce que se efectuó la venta a la ciudadana S.J. sin habérsele ofrecido en venta el inmueble, así como tampoco se le notificó dicha enajenación en la forma prevista en la ley; expresa en su libelo que “(…) en el mes de mayo de 2007, la ciudadana R.A.G.D.G. me informó verbalmente que el inmueble había sido vendido, y que el nuevo propietario se rehusaba a aceptar el pago, y exigía la inmediata desocupación del mismo, por lo que comencé a consignar los pagos puntualmente por ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salías, del Estado Miranda (…)”.

En contradicción a la acción interpuesta y a los fines de desvirtuar los argumentos esgrimidos en el libelo de demanda, la representación judicial de la codemandada S.J., arguye en su escrito de oposición de cuestiones previas y Contestación a la demanda, que operó la caducidad de la acción, por cuanto la misma debió ser interpuesta dentro de los 40 días siguientes, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.547 del Código Civil.

Vistos los argumentos y defensas de las partes, se hace pertinente puntualizar lo siguiente: en efecto quedó plenamente demostrado en autos que la accionante tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y efectuada a la ciudadana S.J., pero a la misma no le fue notificada dicha enajenación en la forma autentica tal como lo preceptúa el Articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto nacía a favor de la parte actora el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, pero el mismo debía ejercerse ante el órgano jurisdiccional competente dentro del término perentorio establecido en el Artículo 1.547 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Resaltado de quien suscribe)

De una revisión minuciosa de las actas del proceso tenemos que, expone el accionante que en el mes de mayo de 2007 le fue notificado en forma verbal la enajenación del inmueble que tiene arrendado, por lo cual procedió a partir de ese mismo mes, a realizar las consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal de Municipio competente a favor de la nueva propietaria, pero no es sino hasta el día 22 de septiembre de 2007 cuando interpone acción por ante el Tribunal de Primera Instancia correspondiente, visto lo antes dicho se hace procedente analizar si la acción fue ejercida dentro del tiempo hábil para ello o la acción se encontraba caduca.

En cuanto a la Caducidad nuestro más alto Tribunal ha dejado sentado en diversas sentencias, lo siguiente:

…1.- La > es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la > de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. Sobre esta institución jurídica, se ha pronunciado en anteriores oportunidades señalando lo siguiente:

…Omissis… una acción que ha caducado es una acción que no existe y que no debe ser discutida en juicio, pues la demostración de haberse vencido el término hace lógicamente innecesario un debate en juicio sobre el fondo de la cuestión propuesta.

La > implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer la acción por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla.

(Sentencia de esta Sala Político Administrativa, registrada bajo el No. 15, de fecha 17 de enero de 1996, dictada en el expediente No. 10.393).

Preciso es advertir que la figura aludida precedentemente es la > ex lege, es decir, la que ha sido determinada por el legislador, y que debe distinguirse de aquélla que es producto del acuerdo entre las partes.

En efecto, el hecho de que la > sea determinada por ley, en principio no es óbice para que las partes convengan el establecimiento de un lapso de > en determinadas materias, en tanto que tal proceder esté permitido por el legislador.

Asimismo, la doctrina contiene valiosos aportes respecto de la > contractual y su oportunidad para ser opuesta y decidida:

“Entre ellos, es oportuno citar la opinión del Ex-Magistrado Pedro Alid Zoppi, quien ha sostenido;

…que ahora la > , que puede hacer valer como cuestión previa, es la prevista expresamente por la ley, pero no la llamada ‘> contractual’, pues se agregó la frase ‘establecida en la ley’, de modo que la contractual es ahora una defensa de fondo. Nuestra jurisprudencia había admitido la posibilidad de una > contractual, pero siempre alegable como excepción y nunca posteriormente.

6. Ahora está claro que la > –aun legal- tiene que hacerse exclusivamente como cuestión previa o al contestar, de modo que no se admitirá lo que se invoque posteriormente (argumentos de los artículos 347, 348 y 361)

. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal. Valencia, Vadell Hermanos Editores, 3° Reimpresión, 1993, p. 19).

En igual sentido, M.A.M. y C.E.A.S., han indicado:

... Cuando el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que una de las cuestiones previas que se puede invocar es la > de la acción establecida en la ley, ello simplemente significa que la > legal puede oponerse como cuestión previa, y que la > contractual no puede oponerse como cuestión previa, sino como defensa de fondo. Esta limitación es lógica, pues el estudio de si operó o no la > contractual, requiere un análisis del contrato, que se puede confundir con las demás defensas de fondo; por lo que el legislador consideró que debía oponerse junto con éstas

. (Acedo Mendoza, Manuel y Acedo Sucre, C.E.. Temas Sobre Derecho de Seguros. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, Colección Estudios Jurídicos N° 68, 1998, pp. 206 y 207).

Asimismo, el Ex−Magistrado Román J. Duque Corredor ha sostenido:

En este punto cabe que nos preguntemos si puede oponerse la cuestión previa cuando la > es contractual y no legal. La > contractual no puede ser objeto de cuestión previa. En mi criterio, sólo cabe promover la > contractual como una defensa perentoria, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361. En efecto, sería otra defensa más en contra del mérito principal del asunto, que evitaría la discusión acerca de la procedencia o no de la cuestión previa

. (Duque Corredor, R.J.A. sobre el Procedimiento Civil Ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2° Edición, 2000, p. 215).

Y en consonancia con ello, el Magistrado Pedro Rondón Haaz, puntualiza lo siguiente:

“... Para finalizar, unas brevísimas reflexiones de orden procesal sobre la > . Tanto en el Código de Procedimiento Civil derogado como en el vigente, el Código de Procedimiento Civil de 1987, la > aparece ubicada dentro de las ahora llamadas cuestiones previas. En el Código de Procedimiento Civil vigente a partir de 1916 se le situó dentro de las llamadas, y recordadas, excepciones de inadmisibilidad, tal como puede apreciarse en el artículo 257, ordinal cuarto, de dicho Código. Ahora en el Código de Procedimiento Civil aprobado y vigente desde 1987, al desaparecer las excepciones dilatorias y de inadmisibilidad, la > tiene ubicación dentro de las cuestiones previas establecidas en el artículo 346, ordinal 9 (sic), de la ley procesal última citada, pero con una diferencia, extremadamente importante, respecto del Código derogado, pues, mientras éste se refería a la > de la acción, sin atender a la fuente de dicha > , el Código de Procedimiento Civil que nos rige incluye como cuestión previa, “la > de la acción consagrada en la ley”; ello, a nuestro modo de pensar y entender, significa no sólo que la > afincada en fuente extralegal, como lo es el contrato, no puede ser alegada como cuestión previa con perspectivas de éxito en estrados, sino, igualmente, que la > afincada en el contrato, tal como ocurre en Venezuela... es una defensa de fondo, que sólo puede ser opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, entendido este acto del proceso de la novísima manera que ahora establece el vigente Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 346 y . (Pedro Rondón Haaz. El Procedimiento de Reclamo ante los Aseguradores. Derecho y Seguros. XIII Jornadas J.M D.E. en homenaje al XXV Aniversario de Occidental L.A. (…)”

Puntualizado lo referente a la caducidad es menester seguidamente, traer a colación el criterio sustentado por nuestro Tribunal Supremo en cuanto a la oportunidad que tienen los arrendatarios para ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio, en el caso que no se le haya realizado en la forma preceptuada por la ley especial la venta del inmueble arrendado, a saber:

“(…) La Sala para decidir, observa:

La presente delación se contrae a evidenciar la falsa aplicación en la sentencia recurrida del artículo 1.547 del Código Civil, debido a que el recurrente considera que en la acción por retracto legal arrendaticio no ha operado la caducidad declarada por la sentencia recurrida.

El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada)", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación.

2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

Ahora bien, de acuerdo con la recurrida, las fechas, de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de retracto legal, son los dos puntos de comparación, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, dado que en el caso bajo estudio, no obstante encontrarse presente el titular del derecho de retracto, no fue notificado de la operación de compraventa realizada.

Siendo estas dos fechas las determinantes para demostrar la caducidad alegada por los demandados, la recurrida sumó el tiempo transcurrido entre la oportunidad en que se vendió el bien (17 de octubre de 1997) y la que se admitió la demanda (20 de octubre de 1999), y determinó que entre las mismas habían transcurrido dos (2) años, dos (2) meses y tres (3) días, tiempo que a su parecer, rebasó sustancialmente el término fijado por la parte final del artículo 1.547 del Código Civil, para interponer la acción de retracto legal, cuando no se le ha dado el aviso de venta al arrendatario. En consecuencia desechó la demanda interpuesta en razón de que operó la caducidad alegada.

En efecto, la sentencia impugnada resolvió lo siguiente:

...para determinar si la caducidad de la acción se ha producido y así poder determinar si la cuestión previa opuesta por la parte querellada es procedente o no, se hace necesario determinar la oportunidad en que la demanda se propone y hace del conocimiento del demandado y, al examinar las actas procesales encontramos que al fallo 56, cursa auto de fecha 20 de diciembre del año 1.999 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde admite la acción de Retracto Legal Inquilinario. Estas dos fechas, la de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de Retracto legal, son los dos puntos de comparación, suficientes y necesarios, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se propuso la acción y, al realizar la simple operación matemática de sumar el tiempo transcurrido entre la oportunidad en que se vende el bien: 17 de octubre de 1997 y en que se admite la demanda: 20 de octubre de 1999, nos da resultado de dos (2) años, dos (2) meses y tres (03) días, tiempo que rebasa sustancialmente el término fijado por la parte final del artículo 1.547 del Código Civil, para interponer la acción de retracto legal, cuando no se le ha dado el aviso de venta al arrendatario y, como quiera que ese término fijado en la citada Ley es de caducidad, la presente demanda queda desechada, y así se declara...

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De conformidad con lo expuesto, tanto por lo el formalizante como por la recurrida, en el caso bajo análisis el inquilino, titular del derecho a retracto, encontrándose presente en el país no fue notificado de la operación de compraventa del inmueble sobre el cual tiene derecho de retracto. La situación antes descrita, ha sido catalogada por la jurisprudencia como un vació de ley, concretamente del artículo 1.547 del Código Civil, en lo referente al punto de partida del lapso de caducidad para que el titular del derecho a retraer presente en el país, pero no notificado, intente su demanda de retracto.

La laguna de ley, a la que se hizo referencia en el párrafo anterior, indujo a la jurisprudencia de este m.T. a buscar apoyo hermenéutico en el artículo 4° del Código Civil y a aplicar, a esta circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 eiusdem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley, se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

El criterio anteriormente expuesto ha sido recogido en numerosas sentencias, entre ellas, la N° 55 de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. No. 99-761, juicio J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A.d.M., J.E.O.d.V. y L.A.V., en la que se expresó, lo siguiente:

...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva".

De conformidad con la decisión parcialmente transcrita si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, el lapso de caducidad legal a aplicarse será el de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. (…)

(Confróntese Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ. Exp. N° AA20C-2002-000062) (Resaltado y subrayado de quien suscribe).

Aplicando los conceptos transcritos tenemos que: encontrándose en conocimiento el arrendatario, ciudadano C.A., que había sido enajenado el inmueble arrendado, tal como le fue comunicado en el mes de mayo de 2007 y, siendo que consta en autos, en copia certificada documento público Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de marzo de 2007, mediante el cual la ciudadana G.T.R.D.T. actuando en nombre y representación de los ciudadanos F.R.S. y Z.C.T.D.S.d. en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana S.J.L. un inmueble distinguido con el N° 73 de la séptima planta del Edificio LOS JABILLOS, ubicado en l Ruta Uno de la Urbanización La Morita, Municipio Los Salias del Estado Miranda; inmueble éste coincidente con el arrendado al accionante en este expediente, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en los dispositivos legales trascritos supra y, en virtud de la Publicidad Registral, , el arrendatario tenía 40 días para ejercer el retracto legal arrendaticio y no haciéndolo en tiempo hábil queda extinto su derecho en virtud del transcurso del tiempo, por todo lo antes dicho es irremisible para quien la presente causa resuelve declarar Caducidad de la Acción y, en consecuencia de ello Con Lugar la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la codemandada S.J., tal como se hará en el Dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria Con Lugar de la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, trae como consecuencia que la demanda sea desechada y extinguida la causa, por tanto, vista la declaratoria anterior, mediante la cual se declara procedente la caducidad de la acción, resulta inoficioso para este Tribunal ingresar al análisis de los demás alegatos aducidos por las partes, dado el efecto extintivo de la declaratoria con lugar de la antes dicha Cuestión Previa. Y Así se Decide.

CAPITULO III

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR, la cuestión previa contenida en el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, opuesta por la representación judicial de la codemandada, ciudadana S.J.L..

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior, vale decir, por haber sido declarada la Caducidad de la Acción y, de conformidad con lo previsto en el Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la demanda QUEDA DESECHADA LA DEMANDA Y EXTINGUIDO EL PROCESO, de la acción que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoado por el ciudadano C.E.A.C. contra los ciudadanos F.R.S.V., Z.C.T.D.S. y S.J.L., todos suficientemente identificados en el texto de la presente.

Por haber resultado totalmente vencida en la presente, se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques a los Trece (13) días del mes de Diciembre de Dos Mil Diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. F.B.,

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:28 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. F.B.,