Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de Noviembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH15-V-2008-000085

PARTE ACTORA: A.S.L.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.115.075.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: J.G.A., mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53925.

PARTE DEMANDADA : GREEN PUBLICIDAD, C. A., sociedad mercantil, de este domicilio, e inscrita por ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado miranda, el 26 de junio de 1995, anotada bajo el Nº 54, Tomo 262-A-Sgdo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: M.A.C., R.H.C. y L.M.C.T., mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.870, 62.741 y 122.895.

MOTIVO DEL JUICIO: Resolución de Contrato

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.-

Comenzó la presente causa por libelo de demanda presentado por el Dr. J.G.A., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.S.L.F., mediante el cual procede a demandar por Resolución de Contrato a la empresa GREEN PUBLICIDAD, C. A., todos identificados.

Señala la parte actora, que es propietario de un inmueble constituido por una casa denominada “Ye-Ye”, la cual está ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida “E”, Municipio Sucre del Estado Miranda, de la manzana “K” de dicha urbanización; que dicha casa fue dividida en cuatro (04) oficinas que forman parte de ésta; que en fecha 1 de mayo de 2005, celebró arrendamiento con la demandada tres (3) oficinas distinguidas con los Nos. 2,3 y 4, que forman parte de la mencionada casa y miden aproximadamente 195 m2. Que el canon de arrendamiento mensual se estableció en la suma de DOS MIILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.470.000,oo), los cuales serían pagados por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; que dicho canon de arrendamiento se fue incrementando paulatinamente hasta llegar a la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TRECE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ( Bs.3.659.413,68); dicho monto se mantuvo hasta el mes de diciembre de 2007 y a partir del mes de enero de 2008, debía pagar la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 4.171.730,oo), equivalentes actualmente a CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. F 4.171,73), canon que se mantiene en la actualidad. Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció: “…que la falta de cumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato por parte del Arrendatario dará derecho al Arrendador a dar por terminado el presente contrato en forma inmediata o exigir el cumplimiento del mismos y en ambos casos a reclamar al Arrendatario la indemnización de los daños y perjuicios a que da lugar su incumplimiento al Arrendador. Que en la cláusula séptima se estipuló: “En todo caso y muy especialmente en el intentar el Arrendador contra el Arrendatario acción judicial por causa del presente contrato, corresponderá a El Arrendatario, la carga de todas las pruebas de cumplimiento de contrato que puedan requerirse y en especial la prueba del pago de los cánones o pensiones de arrendamientos, mediante la consignación en el expediente de todos y cada uno de los respectivos recibos de pagos o planillas de depósitos bancarios, según sea el caso, debidamente firmados por El Arrendador o por la persona que él expresamente y por escrito hubiere autorizado, pues el pago de un canon de arrendamiento no presumirá el pago de los anteriores, a El Arrendatario le corresponderá también la carga de la prueba de cualquier obligación que hubiere asumido en virtud del presente contrato.” Que en el mes de septiembre del año 2007, el arrendador GREEN PUBLICIDAD, C. A., sin motivo aparente dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a ese mes y los siguientes, es decir: octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008; que se evidencia que el arrendatario le adeuda al demandante cuatro (4) meses de los cuales tres de ellos a razón de TRES MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TRECE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS ( Bs.3.659.413,68) cada uno, lo que equivale a DIEZ MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y COHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS ( Bs. 10.978.241,04) y un mes a razón de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 4.171.730,oo), todo lo cual alcanza la suma de QUINCE MILLONES CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS ( Bs. 15.149.971,04) lo cual actualmente equivale a QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS ( Bs. F 15.149,97). Que en tal virtud reclama la resolución del contrato de arrendamiento celebrado; la entrega material del inmueble; el pago de la suma de QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS ( Bs. F 15.149,97), equivalentes al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 y el pago del canon de arrendamiento vigente CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 4.171.730,oo) que equivale a CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs F 4.171,73) por cada mes que permanezca indebidamente en el inmueble arrendado hasta la real y efectiva entrega del inmueble arrendado. Acompañó al libelo el instrumento poder y el contrato de arrendamiento accionado.

El 9 de mayo de 2008, el Tribunal admite la demanda, por los trámites del juicio breve.

El 21 de mayo de 2008 el Alguacil expone haber recibido las expensas para la práctica de la citación y la dirección donde habría de practicarse la misma.

El 6 de junio de 2008, comparece de forma voluntaria el representante legal de la demandada y se da por citado. En la misma fecha otorga poder apud acta.

El 11 de junio de 2008, la Juez Temporal designada se avoca al conocimiento de la causa.

El 11 de junio de 2008, la parte demandada da contestación a la demanda y propone reconvención a la parte actora y reclama la repetición de sobre alquileres pagados por encima de la y consecuente compensación con futuros cánones de arrendamiento y el pago de las costas, todo conforme a los artículos 35 y 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consignó marcado “A” comprobante de egreso, marcado “B” recibo octubre 2007; marcado “C” factura nº 188089 de Ipostel; marcados de la “D” a la “I” planillas de depósitos en el Banco Industrial de Venezuela selladas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de fechas 10 de enero de 2008; 15 de enero de 2008; 13 de febrero de 2008; 10 de marzo de 2008, 8 de abril de 2008; 12 de mayo de 2008.

El 11 de junio de 2008, este Tribunal admitió la reconvención.

El 16 de junio de 2008 la parte actora reconvenida dio contestación a la Reconvención planteada, negó lo afirmado por la parte demandada reconviniente en relación al cobro de un canon excesivo y elevado, argumenta que el inmueble objeto de este proceso se encuentra exento de regulación, y a tal efecto consigna en copia simple la Resolución Nº 2148 de fecha 11 de junio de 1996, mediante la cual la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita para la fecha al Ministerio de Fomento.

El 20 de junio de 2008, la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, promovió pruebas instrumentales y prueba de Informes.

El 20 de junio de 2008, la Dra. L.M.C.T. , apoderada judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito en el cual alega la prejudicialidad en el presente caso, en virtud del procedimiento de nulidad del resuelto de la Dirección de Inquilinato que cursa por ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital.

En fecha 27 de junio de 2008, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, promovió documentales; en dicho escrito la parte actora reconvenida procedió a impugnar y desconocer los recibos de consignaciones y alegó que éstas eran extemporáneas.

En fecha 30 de junio de 2008 el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, negó la prueba promovida por parte actora reconvenida en el capitulo I de su escrito y admitió las promovidas en el capitulo II.

El 11 de julio de 2008, la parte actora reconvenida presentó escrito, donde señala que la presente demanda trata de una resolución de Contrato, donde la prueba fundamental es el haber pagado de forma oportuna el canon fijado; que en el escrito de pruebas presentado por la parte demandada reconviniente ésta promueve unas ilegales e impertinentes; que el expediente de consignaciones promovido es ilegitimo ya que nunca notificaron al arrendador acerca de dichas consignaciones y que las mismas son extemporáneas; que el alegato de que existe un recurso de nulidad contra el resuelto de la Dirección de Inquilinato, a pesar de no estar firme, es de estricto cumplimiento ya que es válido.

En fecha 21 de julio de 2008, comparece la parte demandada reconviniente y consigna escrito mediante el cual se opone a lo señalado por la parte actora reconvenida en relación a la validez del resuelto de la Dirección de Inquilinato.

El 23 de julio de 2008, el Tribunal difirió el acto de dictar sentencia hasta tanto consten en autos las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada.

El 28 de julio de 2009, la Juez Titular se avocó al conocimiento de la presente causa.

Ahora bien, vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Durante la etapa probatoria la parte demandada reconviniente comparece y alega la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso diferente; señala que la Resolución Nº 2147 mediante la cual la Dirección de Inquilinato adscrita para la época al extinto Ministerio de Fomento de fecha 11 de junio de 1996, declaro exento de regulación el inmueble objeto del contrato, no se encuentra definitivamente firme toda que contra la misma se intentó un recurso contencioso administrativo de nulidad, que está en etapa de decisión por parte del Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital. Señala en el escrito lo siguiente:

En estricto orden procesal, nuestra legislación adjetiva, prevé la oposición de la prejudicialidad como una cuestión previa, cuya promoción le corresponde a la parte accionada en la oportunidad fijada para dar contestación, pero ¿cómo ha de ser propuesta dicha prejudicialidad si la misma ha de ser alegada por la parte accionante como en el presente caso le corresponde a la demandada reconviniente?

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Continúa el accionado señalando:

“En efecto, nuestra legislación adjetiva establece los modos de oponer la prejudicialidad como cuestión previa cuando es el accionado quien la ha de hacer valer, existiendo un silencio respecto a la manera en que ha de ser opuesta por el accionante, en este caso reconviniente, ya que usualmente la prejudicialidad tiende a ser confundida como una defensa y fundamento de la contestación que constituye una cuestión previa, así pues ha de concluirse que no necesariamente la prejudicialidad es únicamente una defensa, una cuestión previa, ya que también constituye, como en el presente caso, un punto de derecho que puede perfectamente ser opuesto por la parte actora en sustento de su pretensión, y en tal sentido debe ser analizada por el Sentenciador.

Considera quien aquí decide, que antes de entrar a conocer del fondo de lo debatido, debe este Tribunal emitir un pronunciamiento ante la defensa de prejudicialidad alegada, en tal sentido observa:

Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía

Establece el artículo 884 de la norma civil adjetiva, correspondiente al trámite por el cual se sigue la presente causa:

En el acto de contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto….omisis.

El Tribunal Supremo de Justicia en Sala Política Administrativa, de fecha 21 de Noviembre de 1996, Ponente Magistrado Dr. A.D.A., expediente número 12084, Sentencia número 0740, juicio Banco Provincial, S.A. Vs. Banco de Venezuela, S.A., dejó establecido lo siguiente:

…. Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere ó exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar ó hallarse éste subordinada a aquélla. La mayoría de las Cuestiones Prejudiciales son penales, porque de éstas nacen acciones civiles que pueden ser intentadas conjunta ó separadamente de aquéllas. Debe determinarse en el caso sub iudice si ciertamente existe una cuestión prejudicial ó dicho de otro modo, si la acción penal instaurada se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido que requiera para su resolución la decisión previa de aquélla.

Igualmente en Sentencia proferida, por la misma Sala, en fecha 13 de Mayo de 1999, Ponente Magistrado Dr. H.J. LA ROCHE, Expediente número 14.689, Sentencia número 0456, estableció lo siguiente:

… La existencia de una Cuestión Prejudicial pendiente, contenida en el Ordinal 8 del art. 346 del C.P.C., exige lo siguiente: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión curse en un Procedimiento distinto de aquél cual se ventilará dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la Cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla…

Así las cosas, la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata del antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir. A propósito de ello, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad:

En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro

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Con el fin de esclarecer lo dispuesto en la doctrina, sobre dicha PREJUDICIALIDAD, es importante traer a colación lo establecido por el autor J.G., quien distingue entre “…cuestión previa prejudicial de jurisdicción, que se origina cuando deber ser resuelta por otra jurisdicción que puede ser penal o administrativa, controversia o materia, que incide en otra que se ventila ante la Jurisdicción Civil Ordinaria; y la prejudicial de competencia, que es aquella que requiere decisión previa, por el mismo Juez o por Jueces de la misma Jurisdicción. ”

Por su parte, el profesor H.D.E., define la prejudicialidad como cuestión “sustancial autónoma que representa un necesario antecedente lógico jurídico de la resolución que debe adoptarse en la sentencia y que es indispensable resolver previamente por otra sentencia o providencia que haga sus veces, en proceso separado con valor de cosa juzgada ante el mismo despacho judicial u otro distinto, para que sea posible decidir sobre lo que es materia del juicio, sea civil o penal, razón por la cual debe ser suspendido hasta cuando aquella decisión se produzca”.

Para Ricardo Henríquez La Roche, “la prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.” (Código de Procedimiento Civil, tomo III, pág. 63).

En este orden de ideas, Alsina expresa: “para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella... Existe cuestión prejudicial cuando debe ser resuelta antes que la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia.”

Como se puede observar, la oportunidad indicada para oponer la prejudicialidad era la de la contestación de la demanda, no como lo hace la parte demandada durante la etapa procesal correspondiente al lapso de promoción y evacuación de pruebas; la prejudicialidad no está contemplada como defensa que pueda oponerse en cualquier etapa o grado del proceso. Razón por la cual este Tribunal la desecha por haber sido opuesta de forma extemporánea y así se decide.

Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada reconviniente de conformidad al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, propuso Reconvención en virtud de que el inmueble arrendado no se encuentra dentro de los señalados en los artículos 3 y 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “mal pudiendo los arrendatarios estar ‘obligados a pagar alquileres a los legalmente fijados’ como así lo señala el articulo 13, y en caso de que ello ocurriese, por mandato del artículo 58 y siguientes, tales sumas de dinero pagadas están sujetas a repetición y compensación con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer.”; señala que el inmueble está sujeto a regulación y que ante la inexistencia de la misma, todas las cantidades están sujetas a repetición y compensación, a tenor del artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que todas las relaciones arrendaticias están sujetas a regulación, debiendo en todo caso el arrendador desvirtuar tal situación. Que las cantidades pagadas al arrendador están sujetas a repetición desde el mes de junio de 2005 hasta el mes de diciembre de 2005, a razón de Bs. 2.470.000,oo; desde enero de 2006 hasta agosto de 2006 a razón de Bs 2.815.000,oo; desde septiembre de 2006 hasta el mes de abril de 2007 Bs. 3.205.911,88; desde el mes de mayo 2007 hasta diciembre de 2007 a razón de Bs. 3.659.413, 68; desde enero de 2008 hasta mayo de 2008 a razón de Bs. 4.171.730,oo. Todo lo cual suma la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs 115.597.180,oo) que actualmente equivalen a Bs F 115.597,18. Por lo que reconviene a la actora para que repita y compense con futuros cánones de arrendamiento a causarse la suma señalada y en pagar las costas y costos de la reconvención. Fundamenta la misma en los artículos 2, 3, 4, 58, 60 y 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la contestación de la Reconvención la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, en virtud de que el inmueble objeto del contrato está completamente exento de regulación tal y como se evidencia del Resuelto Nº 2147, de fecha 11 de junio de 1996 emanado de la Dirección de Inquilinato, el cual consignó en copia simple, de lo cual dimana que la fijación de los cánones de arrendamiento del inmueble se hizo de forma justa y legal, tal y como lo establecieron las partes en el contrato, que se han hecho de acuerdo al índice inflacionario que marca anualmente el Banco Central de Venezuela; que los mismos escapan a los decretos presidenciales de congelamiento de alquileres por cuanto los mismos se refieren a viviendas mas no a inmuebles destinados al comercio; que la mencionada causa versa sobre la Resolución de un contrato de Arrendamiento por falta de pago de cánones y la única prueba pertinente es demostrar haber pagado oportunamente los cánones reclamados.

El contrato accionado establece en la cláusula tercera lo siguiente:

“El canon o pensión mensual de arrendamiento de El Inmueble objeto del presente contrato, ha sido convenido de mutuo acuerdo entre las partes contratantes, en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.470.000,oo), mensual, cantidad esta que “EL ARRENDATARIO” se obliga de manera expresa a pagar mensualmente a “EL ARRENDADOR” anticipadamente los primeros cinco (05) días calendarios de cada mes en dinero efectivo, en las oficinas de EL ARRENDADOR, cuya dirección declara conocer EL ARRENDATARIO. Es expresamente entendido por ambas partes, que dicho canon de arrendamiento regirá por los primeros ocho (08) meses de la vigencia de este contrato. Lo que quiere decir, que el canon de arrendamiento será revisado cada ocho (08) meses por ambas partes, quienes se pondrán de acuerdo sobe su aumento, tomando como base un mínimo de catorce (14%) por ciento sobre el último canon que se estuviera pagando”.

El artículo 888 el Código de Procedimiento Civil, establece:

En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en este acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de la admisión de la reconvención será inapelable

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Por su parte, el artículo 365 eiusdem, relativo a la regla general en materia de reconvención expresa:

Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

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La reconvención en palabras del tratadista A.R.-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, Pag. 145 y ss.), puede definirse como “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido.

Sobre el particular nuestro M.T. en sentencia de fecha 17 de abril de 2001, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, estableció lo siguiente:

... Así, aún cuando la reconvención, es desde el punto de vista formal, una demanda que debe cumplir todos los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la misma surge de la pretensión del demandado respecto del demandante; y en el presente caso está sometida por su naturaleza accesoria, al régimen de atribución de competencia de la acción principal...

(Subrayado de este Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. O.P.T., Tomo II, abril 2001, Pág. 620)

A mayor abundamiento se trae a colación los siguientes criterios doctrinales:

… En nuestro derecho, como se ha dicho, la conexión objetiva entre las pretensiones del actor y del reconviniente, no constituyen presupuesto de admisibilidad de la reconvención, sino solamente la subjetiva, que exige la identidad de sujetos;…

. (Subrayado de este Tribunal; A. Rengel-Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, Teoría General del Proceso, Pág. 147)

De lo anterior se concluye que la reconvención es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante.

En el presente caso, la parte demandada reconviniente propone la reconvención en virtud de un supuesto reintegro de sobrealquileres que debe repetir la parte actora reconvenida por haberle cobrado cánones de arrendamiento excesivos.

Acompañó al escrito de pruebas copia certificada del juicio tramitado por ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con Sede en Caracas, contentivo del Recurso contencioso administrativo de nulidad de la resolución que declaró al exención de regulación de alquileres del inmueble objeto del contrato. Es de hacer notar que sobre dicho recurso no ha recaído ninguna decisión, si bien es cierto que la resolución de exención de regulación de alquileres no está firme, no es menos cierto que no ha sido decidido el recurso ejercido contra ella. Por lo que este Tribunal no puede apreciarla como prueba, y así se decide.

La prueba de informes promovida por la parte demandada reconviniente, si bien fue admitida y librados los oficios, como se comprueba de autos, bajo los Nros. 1110, 1111,1112, no consta que los mismos hayan sido recibidos en las entidades bancarias para las cuales fueron libradas. Siendo carga de las partes impulsar la evacuación de la prueba promovida. Por lo que este Tribunal no puede apreciar dicha prueba de informes. Así se decide

De los autos se evidencia que sobre el inmueble objeto del contrato accionado, no pesa ninguna Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato sobre la fijación del canon de arrendamiento.

Durante la etapa procesal de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada reconviniente no acompañó ningún documento que lleve a esta Sentenciadora a la convicción de que el canon de arrendamiento del inmueble se encuentre sujeto a alguna Regulación dictada por el órgano regulador.

El artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que:

El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación en que resultare definitivamente firme

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Igualmente la ley especial en el artículo 62 señala el lapso de prescripción para reclamar el reintegro de sobrealquileres.

Quien aquí decide, considera que la Reconvención propuesta por la parte demandada no puede prosperar en derecho, ya que nada probó en relación a la procedencia del reintegro por concepto de sobrealquileres, así se decide.

Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

La cláusula décima cuarta del contrato suscrito dispone:

“La falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato por parte del “EL ARRENDATARIO” dará derecho a “EL ARRENDADOR” a dar por terminado el presente contrato de forma inmediata o exigir el cumplimiento del mismo y en ambos casos a reclamar a “EL ARRENDATARIO” la indemnización de los daños y perjuicios a que da lugar su incumplimiento a “EL ARRENDADOR”…”

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a). Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral;

b). Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c). Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución, y;

d). Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

Así, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…

Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”.

Así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

.

Es así que en los contratos de arrendamiento el legislador patrio a los fines de establecer un equilibrio entre las relaciones arrendador-arrendatario, dispuso de manera clara y concisa cada una de las obligaciones que han de asumir al momento de la contratación, aún cuando no se estipulen expresamente en el cuerpo del mismo.

El artículo 1.585 del Código de Procedimiento Civil, al momento de regular las obligaciones del Arrendador, dispuso que ellas se circunscriben en:

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2. Conservar en estado de servir al fin para que se le ha arrendado; y

3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

   Y con miras a los deberes del Arrendatario, el artículo 1.592 del Código Civil, dispone como principales:

1. Servirse De la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y

2. Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   La Relación arrendaticia, no resultó controvertida en la causa, pues así lo admiten ambas partes en sus escritos de demanda y contestación respectivamente.

   Los cánones reclamados corresponden a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008; la parte demandada reconviniente alega estar solvente en el pago de los cánones reclamados; para demostrar su solvencia consigna una Certificación de Consignaciones expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se desprende que el 10 de enero de 2008, la parte demandada realizó un depósito de los meses de noviembre y diciembre de 2007 por un monto de SIETE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 7.318.827,36), por cuanto el canon mensual estaba estipulado en TRES MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.659.413,68); el 15 de enero de 2008, el arrendatario consigna la mensualidad correspondiente al mes de enero de 2008; el 13 de febrero de 2008, consigna la correspondiente al mes de febrero; el 10 de marzo de 2008 consigna la correspondiente al mes de marzo; el 08 de abril de 2008 consigna la correspondiente al mes de abril; el 12 de mayo de 2008, consigna la correspondiente al mes de mayo y el 4 de junio de 2008, consigna la correspondiente al mes de junio, cada una por la suma de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVARES CONS ETENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 4.171,73).

   No consta en la certificación de consignaciones, lo relativo a la consignación del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007, reclamado por la parte actora reconvenida.

   Así las cosas, y siendo que la cláusula tercera del contrato, ya transcrita, estipula que los cánones de arrendamiento se pagarían por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, ante tales planteamientos y dado el argumento de solvencia efectuado por la demandada, obliga a quien decide, efectuar algunas consideraciones en torno a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ello, derivará principalmente, el cumplimiento o incumplimiento de lo pactado, donde así nacimiento o no a la acción de Resolución planteada. Por ello, tal determinación se efectúa en base a dicha norma:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.

   Por su parte, el autor G.G.Q. (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado.

   Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Evidencia la obligación del arrendatario para con su arrendadora a efectuar el respectivo pago por mensualidades adelantadas, es decir, el contrato comenzó a regir el 1 de mayo de 2005, el canon del mes lo debía cancelar el mismo mes dentro de los primeros cinco (05) días luego de su inicio, naciendo a partir del día sexto (6°) (06 del mes correspondiente), el derecho a la consignación arrendaticia, la cual debía de efectuarse para considerarse tempestiva, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento del plazo para efectuarlo; pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones, el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento, dentro del lapso pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:

   ”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…

   …Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.

   Del análisis de las consignaciones efectuadas por la demandada en la causa, en el expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 2008-0044 y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, fueron pagados el 10 de enero de 2008, lo a la luz de todo lo anteriormente señalado, resulta que la consignación fue extemporánea tardías, toda vez que no sólo fueron depositadas fuera del plazo legal para ello, sino que incluso su consignación en el expediente resultó efectuada pasados los quince (15) del plazo para la consignación arrendaticia, el cual expiraba, conforme a lo explicado en líneas anteriores, los días cinco (05) del mes siguiente (fecha del inicio de la mensualidad (1º de cada mes) mas cinco primeros días para el pago (día 05 de cada mes) mas plazo para la consignación (15 días luego del vencimiento del día 20 de cada mes) día veinte del mes del cual trate la consignación, igualmente la parte demandada nada probó en relación al pago del canon correspondiente al mes de octubre de 2007, que también reclama el actor; por lo que el arrendatario no podría ser considerado en estado de solvencia, deviniendo a su vez de ello, que la pretensión de Resolución deba ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

   En conclusión, y visto el estado de insolvencia de la parte demandada en la causa, es evidente que la pretensión de Resolución debe ser declarada Con Lugar en la sentencia definitiva con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de laely en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: sin lugar el alegato de prejudicialidad formulado por la parte demandada; SEGUNDO: sin lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada , y TERCERO: CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano A.S.L.F. contra la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., ambas partes plenamente identificadas en autos.

   Como consecuencia de lo anterior, se declara RESUELTO el contrato de Arrendamientos suscrito en fecha 1 de Mayo de 2005 entre el ciudadano A.S.L.F. (arrendador) y la sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. (arrendatario), sobre un inmueble constituido por tres (3) oficinas distinguidas con los Nos. 2, 3 y 4, y miden aproximadamente 195 m2, que forman parte de una casa denominada “Ye-Ye”, la cual está ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida “E”, Municipio Sucre del Estado Miranda, de la manzana “K” de dicha urbanización.

   Se CONDENA a la parte demandada en la causa, sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A. , a efectuar la ENTREGA MATERIAL real y efectiva a favor de la parte actora y/o sus apoderados judiciales legalmente constituidos, del bien inmueble dado en arrendamiento e identificado en el particular anterior.

   Se CONDENA a la parte demandada en la causa, sociedad mercantil GREEN PUBLICIDAD, C.A., a PAGAR a favor de la parte actora, la suma de QUINCE MILLONES CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs 15.149.971,04), que actualmente equivale a QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. F 15.149,97) , por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, a razón de Bs. F 3.659, 41 cada uno y Enero de 2008, a razón de Bs F 4.171,73; igualmente al pago de la suma de Bs. F 4.171,73 por cada mes que permanezca indebidamente en el inmueble arrendado hasta la real y efectiva entre del inmueble arrendado a la arrendataria; ó en su defecto, se autoriza a la parte actora a efectuar el retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, que efectuara la parte demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente de consignaciones N° 2008-0044. Así como los demás meses consignados, los cuales aparecen reflejados en la Certificación de consignaciones acompañada.

   De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

   Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS: En la ciudad de Caracas, a los ( 03 ) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

   La Juez Titular

   Dra. A.M.C. de Moy.

   La Secretaria Titular

   Abog. Leoxelys Venturini Méndez

   En esta misma fecha, siendo las , previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria

   Abg. Leoxelys E. Venturini M.

   Asunto: AH15-V-2008-000085