Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 14 de Julio de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH14-V-2007-000166

PARTE ACTORA: Ciudadanos W.J.S.T. y S.M.M.M., venezolanos, conyugues, mayores de edad, de este domicilio, Titulares de las cedulas de identidad Nos. V-8.203.960 y V-4.888.234, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos F.E.R.M. y M.J.G.L., Venezolanos, Mayores de edad, Abogados en ejercicio y debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 14.213 y 39.787, respectivamente

PARTE DEMANDADA: Ciudadano I.S.O., de nacionalidad Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.415.235.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.E.A.P., abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 56.583.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Se inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los Ciudadanos W.J.S.T. y S.M.M.M. antes identificados, debidamente asistidos por la abogado en ejercicio, C.P.D. SOTELDO Y S.P., debidamente identificados en autos; y que previo los trámites administrativo de ley, fue asignado a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su debida sustanciación y decisión y revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, este Juzgado pasa a detallar los actos del proceso:

La controversia viene dada en razón de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoara la Ciudadanos W.J.S.T. y S.M.M.M., en contra del ciudadano I.S.O., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

Alegó la representación judicial de la parte actora que suscribió un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, con el Ciudadano I.S.O., quien actuaba con el carácter de propietario, sobre un inmueble ubicado en las residencias Parque Uno, Sector Parque residencial J.P.I., Parcela VCM-5 y esta constituido por un apartamento destinado a la vivienda y distinguido con la nomenclatura 2D-18, Piso 12, Acceso Nivel D, Ala 2, de esta ciudad de Caracas.

Que los actores dieron la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00) por concepto de arras, para garantizar que se le fuera vendido el inmueble en el lapso de tiempo establecido en el contrato de marras, asimismo los actores alegaron que la parte demandada, no le suministro los documentos necesarios para la eficaz protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente, tal y como se estipulo en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes.

Asimismo, esgrimió la parte actora en su Libelo, que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contenidas en el contrato, por cuanto, no hizo entrega a la Compradora de los recaudos a los cuales se obligo a consignar dentro del lapso estipulado para ello, siendo que la gestión y tramitación de dichos documentos le tocaría única y exclusivamente al Vendedor, de conformidad con la cláusula Quinta del aludido contrato.

Que la protocolización del documento definitivo de venta, solamente podría verificarse, siempre y cuando al VENDEDOR y los COMPRADORES, dentro del lapso acordado, cumplieran con toda y cada una de las obligaciones adquiridas en el referido contrato.

Asimismo la parte actora estimo la presente demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Por otro lado, mediante diligencia presentada y suscrita en fecha 17 de Abril de 2007, por los actores debidamente asistidos de abogados, procedieron a consignar los recaudos y documentos fundamentales de la presente acción.

Dicha demanda fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 03 de Mayo de 2007, acordándose la citación de la parte demandada y tramitándose dicha demanda por el procedimiento ordinario.

La parte actora consignó los fotostatos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada y asimismo consigno los emolumentos necesarios para tal fin.

Asimismo, estando dentro del lapso legal para hacerlo, la parte demandada, consigno escrito de contestación de la demanda, donde negó, rechazó y contradijo cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, de esa manera el presente Juicio quedo abierto a pruebas de pleno derecho.

Subsiguientemente en fecha 25 de Mayo de 2.010, este Tribunal dicto auto donde explico toda y cada una de las fases del proceso y se aclaro que una vez notificadas las partes intervinientes en el presente Juicio, del avocamiento de quien aquí narra los hechos, la presente litis entraría en estado de Sentencia.

-II-

Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este Juzgador a dictar sentencia, lo cual lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora, cumplió con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:

1º- Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11 de Octubre de 2.006, anotado bajo el Nº 11, Tomo 59, del Libro de autentificaciones llevado por ese despacho. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

2º- Asimismo en el escrito Libelar los actores consignaron los siguientes documentos: Cedula catastral del inmueble de marras, emitida por la Alcaldía del Municipio Libertador, en la Dirección de gestión urbana, dirección de documentación e información catastral; Solvencia de derecho de frente del inmueble objeto del presente Juicio, emitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT); Registro de Vivienda Principal emitido por SENIAT; solvencia de agua del inmueble en cuestión emanada HIDROCAPITAL; Con respecto a todos estos documentos se observa los mismos no fueron tachados, ni impugnados en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba.

3º- Por otro lado pero en el mismo libelo de la demanda, los actores presentaron las planillas donde se pagó el traslado de la Oficina de Registro correspondiente a la ubicación del inmueble, por un monto de CIENTO DOCE CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 112.90), cancelado en fecha 21 de Febrero de 2.007; y por ultimo, los actores consignaron copia simple de una misiva emanada de la vendedora, hoy parte demandada; Así pues, con respecto a esta probanza, se observa que dichos instrumentos no fueron tachados, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba.

Asimismo la parte actora, promovió en su escrito de promoción de pruebas lo siguiente:

1º- En los capítulos Uno y Dos, del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, la misma promovió el merito favorable de los autos; en este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en la presentación de las pruebas:

En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano J.P.Q., de la siguiente manera:

El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.

En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir que al decidir la controversia el Sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.-

2º- En el capitulo III del escrito de promoción de pruebas, la representación Judicial de la parte demandada, promovió la documental referente al documento de préstamo Hipotecario, autenticado por ante la Notaria interna del Banco Industrial de Venezuela de fecha 01 de Febrero de 2.007, para ser protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, donde queda plenamente demostrado que los actores solicitaron un crédito hipotecario por ante el Banco Industrial de Venezuela; ahora bien en cuanto a esta documental este Juzgador de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

Así las cosas, observa este Sentenciador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoare los ciudadanos W.J.S.T. y S.M.M.M. contra el ciudadano, I.S.O., por cuanto según aduce la parte demandante la misma incumplió con su obligación al no proporcionar la documentación necesaria para llevar a cabo la venta final del inmueble de marras.

Así pues, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En este orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito en fecha 11 de Octubre de 2.006, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Publica, tal y como se precisó en el capitulo de las valoración de las pruebas, contenida en la presente Sentencia. En tal sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Ahora bien, en el caso bajo estudio la parte accionante a través de su representación judicial alegó en su pretensión, que la parte demandada había incumplido con sus obligaciones convenidas en el contrato de marras, al no haber suministrado los documentos necesarios para el otorgamiento del documento final de venta traslativo de propiedad exigidos por la Ley y por el registrador, y que dicha obligación se adquirió al haber suscrito el contrato de opción de venta objeto de debate, en especifico dicha obligación esta contenida en la cláusula Quinta de dicho contrato.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido convenio de promesa de Venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión ésta aceptada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la compradora, al no dar cumplimiento a las cláusulas exigidas por la demandante, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. El incumplimiento de su principal obligación que era la dar o suministrar, todos y cada uno de los recaudos exigidos en la cláusula Quinta del tan aludido contrato, trajo como consecuencia que no se llevara a cabo el otorgamiento el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente, por tal razón quien aquí decide, considera, que tal incumplimiento ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de los actores, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato. Y ASI SE DECIDE.

A mayor abundamiento podemos afirmar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido dispone el Artículo 1.159 del Código Civil vigente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. Una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

En este mismo orden de ideas se sostiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.

Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. El Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

Así las cosas, la Cláusula QUINTA del contrato de marras dispone de manera clara y precisa que EL OPCIONANTE (Vendedor), tenia la obligación de hacer entrega a LOS OPCIONANTES (Compradores), de todos y cada uno de los recaudos que en esa cláusula se especifica, con QUINCE (15) Días de anticipación, a la fecha del otorgamiento del documento definitivo, por ante el Registrador correspondiente. Y ASI DECLARA.

Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por los demandantes, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sigue los ciudadanos W.J.S.T. y S.M.M.M., contra el ciudadano I.S.O. ambas partes plenamente identificadas en el encabezado.

SEGUNDO

Se le ordena a la parte demandada ciudadano I.S.O., dar cumplimiento al contrato Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11 de Octubre de 2.006, anotado bajo el Nº 11, Tomo 59, del Libro de autentificaciones llevado por ese despacho; y de esa manera otorgar el documento definitivo y traslativo de propiedad, a favor de los compradores, sobre un inmueble ubicado en las residencias Parque Uno, Sector Parque residencial J.P.I., Parcela VCM-5 y constituido por un apartamento destinado a la vivienda, distinguido con la nomenclatura 2D-18, Piso 12, Acceso Nivel D, Ala 2, de esta ciudad de Caracas; dicho otorgamiento del documento definitivo de venta, se realizara estrictamente bajo los mismos términos acordados en el aludido contrato.-

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 14 Días del mes de Julio de 2010. Años: 200º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 10:53 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2007-000166