Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Enero de 2011
| Fecha de Resolución | 31 de Enero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Alexis Cabrera |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadano S.D.J.A.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.069.248. APODERADA JUDICIAL: C.D.S.S.G., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 24.887.
PARTE DEMANDADA
Ciudadano P.E.S.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.720.708. APODERADOS JUDICIALES: M.A.C.I., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 128.760.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE VENTA y CUMPLIMIENTO
DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRÓRROGA LEGAL (ACUMULADOS)
OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Del cumplimiento de contrato venta verbal: depósitos locales de comercio distinguidos con los número dos (2) y tres (3) y rampa de acceso a los mismos, ubicados en el sótano 2 Edificio Residencias “MARIALAYA”, Situado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; en tanto que el de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento es idéntica al anterior, exceptuando la rampa ya mencionada.
I
ACTUACIONES EN ALZADA
Se recibió la presente causa en fecha 04 de noviembre de 2010 del Tribunal Superior Distribuidor de Turno, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano S.D.J.A.V., debidamente asistido por el abogado L.M., en contra de la decisión dictada el 14 de octubre de 2010 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los juicios acumulados de Cumplimiento de Contrato Verbal de Compra-Venta y Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término, cuyas partes están constituidas por el ciudadano S.D.J.A.V. Vs. P.E.S.T..
A través de oficio N° 10.353 del 11 de noviembre de 2010, este Órgano Jurisdiccional ordenó al Tribunal de la causa subsanar los errores de foliatura y tachaduras existentes en el expediente, lo cual se realizó por auto del 02-12-2010.
Recibida la causa del A-quo esta Alzada por auto del 13 de diciembre de 2010 se abocó al conocimiento y revisión de aquella.
Mediante decisión del 15 de diciembre de 2010 esta Superioridad declaró su competencia para conocer y decidir el recurso de apelación propuesto por el ciudadano S.D.J.A.V., fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar el fallo respectivo, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de 19 de enero de 2010 el ciudadano S.D.J.A.V., debidamente asistido del abogado L.M., adujo: (i) que la acumulación realizada por el A-quo en auto del 05 de octubre de 2010 es irrita e ilegal, en virtud de que no fundamentó la misma, en violación del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil; que no procede la acumulación por ser diferentes las pretensiones, una es cumplimiento de contrato de venta y la otra es el cumplimiento de contrato de arrendamiento; (ii) el vicio de inmotivación por silencio del prueba, ya que las pruebas aportadas al proceso fueron mencionadas, pero no analizadas, específicamente la notificación judicial y los contratos de arrendamientos; (iii) que la declaratoria sin lugar de la medida de secuestro está viciada de inmotivación por silencio de prueba; (iv) que en el juicio que por cumplimiento de contrato verbal de venta, la parte demandada no dio contestación a la demanda y en el lapso de pruebas produjo documentales que fueron desechadas y la de testigos que el propio sentenciador determinó que dicha prueba constituía un indicio y no plena prueba por lo que considero que hubo confesión ficta.
II
PUNTO PREVIO
DE LA ACUMULACIÓN
Denuncia la parte recurrente la inepta acumulación de pretensiones efectuada por el A-quo por auto del 05 de octubre de 2010, en virtud de que son pretensiones diferentes y en una de ellas había vencido el lapso de promoción de pruebas.
Esta Alzada observa:
De la revisión de los autos, se desprende lo siguiente:
Que el ciudadano S.D.J.A.V. demandó por cumplimiento de contrato verbal de venta y reintegro de los gastos realizados para ejecutar el contrato al ciudadano P.E.S.T., cuyo libelo fue admitido el 23 de abril de 2010 por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Fols. 2-7, del Expediente N° APV-10-1364). El objeto de la pretensión lo conforman el depósito local de comercio N° 2 y local de comercio N° 3 del Edificio “MARIALAYA”;
Que como fundamento fáctico de la demanda, el acciónante aduce, mutatis mutandi, haber sido arrendatario del sótano 1 del Edificio “MARIALAYA” (identificado ab initio) y posteriormente del sótano 2, y que el ciudadano P.E.S.T. (antiguamente arrendador y ahora propietario) le reconoció el derecho de preferencia a S.D.J.A.V. y le ofreció en venta los referidos inmuebles;
Que igualmente, se deriva de actas (Expediente N° APV 102188) que a su vez, el ciudadano P.E.S.T. demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento (del 27-04-2005) al ciudadano S.D.J.A.V., siendo admitida la demanda el 10 de junio de 2010. El inmueble objeto de la pretensión era el Deposito Local de Comercio 2 del Edificio “MARIALAYA”;
Que en el mencionado libelo la parte actora señala que el contrato de arrendamiento terminó el 10 de mayo de 2010, por lo que solicita la entrega material del inmueble;
Que ambas causas fueron tramitadas y conocidas por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas;
Que por auto del 05 de octubre de 2010 el Tribunal de la causa (Fols. 235 y 236 de la Pieza I que contiene el Expediente N° APV-10-1364) ordenó la acumulación de ambas causa por existir conexión entre las mismas;
Que por sentencia del 14 de octubre de 2010 el Tribunal A-quo emitió pronunciamiento definitivo en el cual resolvió las pretensiones contenidas en ambas causas.
En este sentido, el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil establece los distintos supuestos de conexidad al señalar lo siguiente:
Si un mismo tribunal conociere de ambas causas, la acumulación podrá acordarse a solicitud de la parte, con examen de ambos autos, en el plazo de cinco días a contar de la solicitud. La decisión que se dicte será impugnable mediante la solicitud de regulación de la competencia.
(Sic.)
En el caso sub-examine, se observa que las partes en ambas causas son las mismas: P.E.S.T. y S.D.J.A.V., en tanto que el primero demanda por cumplimiento de contrato y la subsecuente entrega material de los depósitos locales Nº 2 y 3 del Edificio MARIALAYA y el segundo por cumplimiento de contrato de venta verbal sobre los mismos locales y la rampa de acceso a ellos.
Además de ello, se observa que en ambas causas los litigantes en la posición de actores produjeron como instrumentos fundamentales el mismo título de propiedad de los mencionados locales, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de Chacao (estado Miranda) el 08 de septiembre de 2006. Igual hicieron valer el contrato de arrendamiento del 1º de mayo de 2005.
De modo que, indudablemente ante la concurrencia de los referidos elementos, al existir relaciones de conexión entre ambas causas, las cuales estaban siendo conocidas por un mismo Juzgado de Municipio y tramitadas por el procedimiento breve, era por lo que procedía su acumulación, como correctamente lo hizo el A-quo por auto del 05 de octubre de 2010(folios 235 y 236, AP-V-10-1364), lo cual evitaba la posibilidad de sentencias contradictorias.
En relación con el mencionado pronunciamiento de acumulación de fecha 05 de octubre de 2010, el ciudadano S.D.J.A.V. denunció ante esta Alzada que dicha decisión fue dictada después de vencido el lapso probatorio; empero no fue producido cómputo o algún instrumento demostrativo de ese hecho, máxime si se trata de causas tramitadas por el procedimiento breve, en cuyo lapso probatorio de diez (10) dias se puede, indistintamente, promover o evacuar las pruebas que las partes consideren menester, de conformidad con la interpretación del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, por lo que era de trascendencia que la parte recurrente demostrase el elemento fáctico por ella invocado.
De manera que, no habiendo sido demostrado el hecho invocado por el recurrente, debe desestimarse su alegación, considerándose ajustada a derecho la acumulación ordenada por el A-quo, el cual resultaba legalmente competente para emitir el pronunciamiento de fecha 05 de octubre de 2010, sin que fuese relevante el análisis del forum preventionis, ya que la causa se encontraba en trámite ante un mismo órgano jurisdiccional.
En consecuencia, con base en lo antes señalado, el recurso de regulación de competencia propuesto por el ciudadano S.d.J.A.V. debe declararse improcedente.
III
DE LA MOTIVACIÓN
Visto el recurso de apelación interpuesto el 18 y 19 de octubre de 2010 por el ciudadano S.D.J.A.V., debidamente asistido de profesional del derecho, contra la sentencia definitiva dictada el 14 de octubre de 2010 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución del mismo.
Como bien se deriva de autos, el expediente bajo conocimiento de esta Alzada esta constituido por la acumulación de dos pretensiones: la de cumplimiento de contrato verbal de venta relativo a los Depósitos locales de comercio números 2 y 3 (y rampa de acceso) del Edificio Maríalaya; y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, teniendo como objeto de la pretensión los referidos Depósitos, exceptuando la rampa. En la primera causa participa como actor S.D.J.A.V. y como demandado P.E.S.T., invirtiéndose las posiciones de las partes en la segunda causa.
En virtud de la acumulación que existe en el presente expediente, este Órgano Jurisdiccional pasa a pronunciarse al fondo de cada causa.
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CAUSA N° APV-10-1364
PARTE ACTORA: S.D.J.A.V..
PARTE DEMANDADA: P.E.S.T..
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE VENTA.
Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato verbal de Venta, incoada por la abogada C.d.S.S.G., en representación del ciudadano S.D.J.A.V., alusivo a los depósitos locales de comercio Nº 2 y 3 y la rampa de acceso al mismo, sótano dos (2) del Edificio “MARIALAYA”, situado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Aduce la representación judicial de la parte actora:
Que su representado es inquilino del Sótano 2 desde el 01 de mayo de 2005 hasta la presente fecha, incluida la rampa de acceso desde la calle;
Que el ciudadano P.E.S.T., era el inquilino del Sótano 1;
Que en septiembre de 2006 la propietaria del Edificio, CONSORCIO DIVERSIFICADO DE INMUEBLES CODINCA C.A., vendió al ciudadano P.E.S.T., varios inmuebles, entre ellos el Sótano 2, descrito en el documento de condominio como Locales de Comercio 2 y 3:
Que en el documento de venta se estableció que el comprador era el ocupante del inmueble objeto de la venta, siendo contrario a la verdad, ya que desde el 2005 el ocupante del Sótano 2 es el ciudadano S.D.J.A.V., que tenía igual derecho de adquirir el inmueble;
Que posterior a la venta del sótano 2, el comprador, P.E.S.T., habló con el ciudadano S.D.J.A.V., y le manifestó que no se preocupara, porque él reconocía su derecho de preferencia, y le iba a vender el inmueble por él ocupado, en los mismos términos en que lo había adquirido;
Que en el documento condominio Protocolizado el 8 de agosto de 2006, el Sótano 2 quedó identificado como Depósitos de Comercio distinguido con los números dos (2) y tres (3);
Que a principios de mayo de 2007 el señor P.E.S.T. ofreció de manera verbal en venta el inmueble arrendado Sótano 2 (Locales de Comercio 2 y 3);
Que el vendedor encargó al señor S.D.J.A.V. (comprador) para realizar las diligencia necesarias para el otorgamiento del documento de venta;
Que concluido los trámites se fijó el 13 de noviembre de 2007 para el otorgamiento, no haciendo acto de presencia el vendedor, ni la acreedora hipotecaria.
En el acto de la litis contestatio, la parte accionada no compareció al proceso por sí, ni por medio de apoderado judicial.
En la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas: la actora hizo valer las documentales acompañadas al libelo; en tanto que el demandado promovió el mérito favorable de los autos, documentales y testifical. Todos los medios fueron debidamente admitidos por el tribunal de la causa por autos del 21 y 05 de octubre de 2010, con excepción de la prueba documental identificada con la letra “B” promovida por la parte demandada.
Asimismo, en el auto de admisión de pruebas del 05 de octubre de 2010, el Tribunal de Municipio acumuló la presente causa al juicio llevado por ante ese mismo Despacho bajo el N° AP31-V-2010-002188, de conformidad con lo establecido en los artículos 80 y 81 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de octubre de 2010 se evacuó la testimonial del ciudadano J.M.N.P., promovido por la parte demandada.
El Tribunal observa:
Se evidencia del escrito libelar que la actora solicitó: 1º) que se otorgara el documento definitivo de compra-venta de los inmuebles objeto de la acción; 2º) que el demandado conviniera en gestionar por su propia cuenta los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; 3º) que el pago del precio se haría tal y como lo establecieron al momento de la celebración del contrato, vale decir a crédito; 4º) que en defecto de lo anterior, sirviera la sentencia como título de propiedad de los inmuebles objeto de la pretensión; 5º) que conviniera en entregar los gastos ocasionados para la obtención de las solvencias y el pago de los derechos de registro por un monto de Bs. 1.625,91; 6º) la indexación de la suma objeto del reintegro, así como las costas y costos.
Junto al libelo la apoderada judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:
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Copia Simple de instrumento poder (Folios 8 y 9, pieza I) marcado con la letra “A”, otorgado el 21 de septiembre de 2009 por la parte actora a la abogada C.D.S.S.G., el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
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Copia Simple del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre Administradora Yuruary C.A. y S.D.J.A.V. por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital (Folios 10-12, pieza I), donde consta que la administradora en su carácter de mandataria de INVERSIONES GONCARSA C.A. dio en arrendamiento un inmueble identificado como Sótano uno (1) del Edificio Residencia “MARIALAYA”, por dos (2) años fijos desde el 21 de noviembre de 2003, a los fines de la presente pretensión se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante que con el mismo no se demuestra la existencia del contrato de venta verbal invocado en el libelo;
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Contrato de Arrendamiento suscrito entre Administradora Yuruary C.A. y S.D.J.A.V. (Folios 13-14), donde consta que la administradora en su carácter de mandataria de INVERSIONES GONCARSA C.A. dio en arrendamiento un inmueble identificado como Sótano dos (2) del Edificio Residencia “MARIALAYA”, por dos (2) años fijos desde el 01 de mayo de 2005, el cual se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que con el mismo no se constata la existencia de ningún contrato verbal de venta;
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Copia Simple del Documento de Venta (Folios 15-20), de fecha 08 de septiembre de 2006, mediante el cual CONSORCIO DIVERSIFICDO DE INMUEBLES CODINCA C.A vende al ciudadano P.E.S.T. los depósitos locales 1, 2 y 3 del edificio Marialaya, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido cuestionado. Sin embargo, dicho instrumento no demuestra la existencia del contrato verbal de venta referido en el libelo;
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Copia simple del Documento constitutivo de Propiedad Horizontal del Edificio “MARIALAYA” (Folios 21-34) marcado con la letra “E”, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado, sino que más el demandado lo hizo valer. Conforme al principio de comunidad de la prueba, se observa que en el mismo se describe una sola área de nivel sótano. Igualmente, se desprende que para el acceso a los depósitos locales 1, 2 y 3 existe una rampa (de salida y entrada), pretendida por la actora junto con los Depósitos 2 y 3, a pesar de que se trata de un área de acceso no solo a los locales (2 y 3) objeto de la demanda, sino también al Depósito Nº 1 (excluido del proceso), aunado a que la referida rampa no forma parte del documento primigenio de venta (del 08-09-2006) a través del cual el aquí demandado adquirió los Depósitos locales 1, 2 y 3, por lo que mal podría pretender la actora que se ordenara la venta y protocolización de la rampa de acceso a los mencionados locales;
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Originales de Certificados de Solvencia y ficha catastral (Folios 35-38) marcados con las letras “G” y “H”, alusivas al Edificio “MARIALAYA”, valorándoseles como documentos administrativos;
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Copias (al carbón) del Comprobantes Bancarios de Cheques de Gerencias (Folios 39 y 40), marcados con las letras “J” y “K”, emitidos por el Banco Fondo Común el 31-07-2007 por las siguientes cantidades: el primero por Bs. 11.396.138,oo y el segundo por Bs. 22.250.734,54 a favor del ciudadano P.S., comprados por S.D.J.A., los cuales no se aprecian por cuanto no consta que los mismos hubiesen sido recibidos por el demandado o mandados a elaborar por este último ciudadano, ni existe ningún otro documento al que pudiese adminiculársele o que genere la verosimilitud del hecho invocado;
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Originales de la constancia de presentación y del documento de la futura de venta con sus recados (Folios 41 al 70), marcados con las letras “L”, “M” y “N”, presentados ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao el 09-11-2007, con fecha de otorgamiento del 13-11-2007. Dichos instrumentos demuestran que el ciudadano actor presentó dichos instrumentos ante el Registro Inmobiliario de Chacao (Edo. Miranda).
En el acto de contestación de la litis, la parte demandada no compareció por sí, ni por medio de apoderado judicial.
Posteriormente, durante el lapso probatorio, la representación de la actora ratificó e hizo valer los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales ya fueron objeto de análisis, en tanto que la parte demandada por escrito del 01 de octubre de 2010 consignó pruebas, promoviendo lo siguiente:
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Mérito favorable, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la doctrina y la jurisprudencia patria, por lo cual nada puede apreciarse al respecto;
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Copias con sello húmedo de instrumentos del Instituto Médico La Floresta que indica “se certifica copia fiel del original” sin firma, Folios (226 al 233), de los cuales se evidencia que el cliente es P.E.S.T. y que la fecha de ingreso fue el 13-08-2007, desestimándose por carecer de firmas;
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Copia simple del Expediente N° AH18-V-2008-008310, (Folios 124 al 225), del cual se constata que existió una demanda de Nulidad de Asiento Registral incoada por el ciudadano S.D.J.A.V. contra CONSORCIO DIVERSIFICADO DE INMUEBLES CODINCA C.A., alusivo a la venta realizada por las partes antes mencionadas el 08 de septiembre de 2006, protocolizada en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 13, Tomo 18 Protocolo Primero, la cual se aprecia procesalmente;
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Testimonial del ciudadano J.M.N. (folios 237-238), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-3.056.044, mediante acta del 08/10/2010 el Tribunal de la causa tomó la declaración del testigo, realizándose las siguientes preguntas formuladas por la representación judicial de la demandada: PRIMERA: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano P.E.S.T., portador de la cédula de identidad N° V-3.720.708?. CONTESTÓ: Sí lo conozco. SEGUNDA: ¿Conoce Igualmente de vista trato y comunicación al ciudadano S.D.J.A.V., portador de la cédula de identidad N° 12.069.248? CONTESTO: si lo conozco. TERCERA: ¿Diga usted como es cierto que el ciudadano P.E.S.T.… le dijo al ciudadano S.D.J.A. VARGAS….., que reconocía su derecho preferente sobre los locales de comercio 2 y 3 plenamente descrito en el libelo de la demanda y que son objeto de la presente?. CONTESTÓ: Eso no es cierto. CUARTA: Diga usted como es cierto que el ciudadano P.E.S.T.…. le dijo al ciudadano S.D.J.A. VARGAS… que le daría en venta en los mismos términos en que compró los referidos locales?. CONTESTÓ: Tampoco es cierto”. QUINTA: Diga usted como es cierto que el ciudadano P.E.S.T.…en cargo al ciudadano S.D.J.A. VARGAS…, para que llevara a cabo las diligencia necesarias para el otorgamiento definitivo de venta? CONTESTÓ: No en ningún momento. SEXTA: Diga usted como es cierto que el ciudadano P.E.S.T.….le entregó al ciudadano S.D.J.A. VARGAS…., copia de la cedula de identidad, documentos de propiedad y condominio, para que este último llevara a cabo la redacción y protocolización del documento de compra-venta de los referidos locales?. CONTESTÓ: En ningún momento, eso tampoco es cierto”. Del mencionado testimonio se deriva que el declarante conoce a las partes en el presente proceso, que el ciudadano P.E.S.T. no reconoció derecho de preferencia sobre los locales de comercio 2 y 3, ni se los ofreció en venta al aquí accionante. Dichas deposiciones pudieron ser controladas por la parte actora, lo cual no ocurrió al acto, y toda vez que las mismas no son contradictorias entre sí, aunado al hecho de que el medio de prueba fue válidamente admitido, se le aprecia al producir convencimiento en el jurisdicente;
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, esta alzada hace las siguientes consideraciones:
Del escrito de demanda, se desprende que la acción interpuesta es la de Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta, basada en el incumplimiento del acuerdo verbal supuestamente realizado por las partes, alusiva a los locales identificados ab initio.
La parte accionante peticionó: i) que se otorgue el documento definitivo de compra-venta de los inmuebles objeto de la acción; ii) que el demandado convenga en gestionar por su propia cuenta los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; iii)que el pago del precio se hará tal y como lo establecieron al momento de la celebración del contrato, vale decir a crédito; iv) que en defecto de la anterior, sirva la sentencia como título de propiedad de los inmuebles objeto de la pretensión; v) que solicita la entrega de los gastos ocasionados para la obtención de las solvencias y el pago de los derechos de registro por un monto de Bs. 1.625,91; vi) indexación de la suma objeto del reintegro, así como las costas y costos.
En el acto de la litis contestatio, la parte demandada, no compareció al mismo, aunque posteriormente promovió pruebas documentales y testimoniales, ya analizadas, las cuales evitaron que se configurara la confesión ficta a que se refiere el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Del análisis del acervo probatorio efectuado con antelación, no se deriva en lo más mínimo la existencia de contrato verbal de venta alguno entre los ciudadanos S.d.J.A.V. y P.E.S.T., que aluda a los depósitos locales de comercio 2 y 3 (y rampa de acceso) del sótano del edificio Marialaya, y menos que se hubiese pactado un precio global de Bs. 56.980,69 por dichos bienes, para ser entregado fraccionadamente, o que se hubiese reconocido al aquí actor el derecho de preferencia por él aducido en su libelo.
Tampoco fue presentado en el decurso del proceso ningún medio de prueba que contenga la obligación del demandado de reintegrar al actor la cantidad de Bsf. 1.625,91 (indexada) por obtención de solvencias y derechos de registro, pues la simple consignación de instrumentos que contengan esos conceptos, per se, en modo alguno puede obligar al reembolso de esos montos, a menos que existiese instrumento que así lo establezca o documento, verbi gratia, como el de promesa de venta u otro debidamente rubricado que permita colegir que los referidos gastos (por solvencias y otras tasas o derechos) fue autorizada por el promitente de la venta.
Por otro lado, la simple consignación de copias (al carbón) de dos cheques (del 31-07-2007 por 22.250.734,54 y 11.396.138 de los antiguos bolívares), sin que hubiesen sido firmados como recibidos por el demandado, y no existiendo otro medio de prueba al que se pudieran adminicular los referidos instrumentos, en nada contribuye a sostener las pretensiones de la actora.
De manera que, en el caso de marras, no habiendo sido demostrados los hechos constitutivos de la pretensión que aluden (sin respaldo probatorio) a un contrato verbal de venta, ni la obligación de reintegro de las cantidades especificadas en el libelo, se incumple con lo ordenado en el artículo 1.354 del Código Civil, lo que conlleva a la improcedencia de la referida demanda. Y así se decide.
De la causa N° APV-10-2188:
Se evidencia del escrito libelar que la actora solicitó: 1º) que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quedó total y definitivamente terminado por vencimiento del termino,y por consiguiente se proceda a la entrega del inmueble sin plazo alguno; 2º) que en ejercicio de la Cláusula penal pague la cantidad de Bs. 35,10 por cada día que transcurra desde el vencimiento de la prórroga legal el 01 de mayo de 2010, hasta la entrega definitiva de la cosa arrendada, a título de daños y perjuicios; 3º) que se condene al pago de las costas y costos del presente juicio; 4º) que se decrete Medida de Secuestro sobre los Depósitos locales de comercio del edificio Marialaya, que constituye el objeto de la pretensión.
Junto al libelo el apoderado judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:
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Original de instrumento poder (Folios 8 y 9) marcado con la letra “A”, otorgado el 19 de diciembre de 2010 por la parte actora a los abogados M.C. y M.A.P., el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
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Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito por Administradora Yuruary C.A. y el ciudadano S.D.J.A.V. (Folios 10-12) marcado “B”, del cual consta el arrendamiento del sótano 2 del Edificio “MARIALAYA” por dos (2) fijos desde el 01 de mayo de 2005, documento reconocido en el acto de contestación de la demanda por la parte demandada, manteniendo toda su eficacia probatoria;
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Copia certificada del Documento constitutivo de Propiedad Horizontal del Edificio “MARIALAYA” (Folios 13-32) marcado “C”, del cual se evidencia que el nivel sótano se encuentra dividido en tres (3) Depósitos distinguidos con los números uno (1), dos (2) y tres (3) y estacionamiento, apreciándosele conforme al artículo 1.359 del Código Civil;
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Copia certificada del Documento de Venta (Folios 33-43) marcado “D”, mediante el cual CONSORCIO DIVERSIFICADO DE INMUEBLES C.A. el 08 de septiembre de 2006 vendió a P.E.S.T. los inmuebles constituidos por los Depósitos locales de comercio distinguidos con los Nrs. 1, 2 y 3 y el estacionamiento ubicados en la planta Sótano del Edificio “MARIALAYA”, valorándose de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil;
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Original de correspondencia de fecha 26 de febrero de 2008 (Folio 44) marcado con la letra “E”, emitida por la Administradora Yuruary C.A. y dirigida a S.D.J.A.V., mediante la cual le participan que el contrato de arrendamiento no le será prorrogado a partir de su vencimiento el 01 de mayo de 2009 y que tendrá derecho a la prórroga legal, si no estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones. Del análisis del mencionado documento esta Alzada evidencia que el mismo carece de firma de recepción de la persona a quien va dirigida (arrendatario), por tal motivo la misma se desecha;
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Original de notificación (Folios 45-48), realizada por la Notaría Duodécima del Municipio Libertador de Distrito Capital el 29 de febrero de 2008, de la cual se desprende que dice textualmente: “…En donde se le notifica al (los) Ciudadano (s): S.d.J.A.V., mayor (es) de edad, de este domicilio y titular (es) de la cédula de identidad No. (s) V-12.069.248 el siguiente particular”. Asimismo, se constata del referido instrumento la nota asentada por la Notario encargada de la práctica de aquella, en la cual expuso: “se dejó en el inmueble la presente notificación, el notificado no se encontraba”. Al respecto, esta Alzada observa que la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador el 29 de febrero de 2008, no fue debidamente impugnada. El cuestionamiento que efectuó el demandado en el acto de la litiscontestatio se limitó a explicitar que él no fue notificado personalmente o algún tercero. Sin embargo, la jurisprudencia desde vieja data viene acogiendo este tipo de actos practicados por funcionarios públicos, aunque la persona a notificar no se encontrare en el lugar, ya que de aceptarse lo contrario, la ausencia permanente, en este caso del inquilino, haría imposible cualquier notificación, aunque la misma se hubiese verificado en la dirección contractualmente establecida. En tal sentido, se acoge la jurisprudencia contenida en la sentencia del 30 de enero de 2009 (Exp. 08-1608) de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y se aprecia la mencionada notificación, lo que conlleva a que una vez vencido el contrato locatario nacía para el arrendatario un lapso de prórroga legal de un (1)año de acuerdo con el lapso previsto en el contrato;
En el acto de contestación de la demanda (del 13-08-2010) la representación de la parte demandada adujo:
Que es arrendatario del inmueble constituido por el un Sótano único situado en el Edificio “MARIALAYA” desde el año 2003;
Que es falso que el tiempo de arrendamiento sea desde el año 2005;
Que le corresponden dos (2) años de prórroga en el supuesto caso de haber sido notificado y esa notificación hubiera sido suficiente y eficaz de conformidad la Cláusula “Décimo Octava”;
Que no es cierto que se haya practicado una notificación de no prórroga válida y legal, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento vigente y renovado;
Que la írrita actuación del Notario Público no tiene efecto ya que se no se notificó al arrendatario, ni a ninguna persona mayor de edad, aunado a que la persona que solicita la notificación no estaba facultada para ello;
Que el nuevo propietario cambió el objeto de la cosa que se dio en arrendamiento y que no están obligados a entregar los inmuebles distintos al que se les dio en arrendamiento.
Asimismo, en el referido acto produjo los siguientes instrumentos:
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Copia certificada del Contrato de Arrendamiento (folios 75-81) marcado “A” suscrito entre Administradora Yuruary C.A. y el ciudadano S.D.J.A.V. marcado “B” en fecha 21 de noviembre de 2001, el cual se desestima en la presente causa por no guardar relación con el cumplimiento de la prórroga legal demandada, el cual se refiere claramente a un contrato autenticado el 27 de abril de 2005. Aunado a ello, en el libelo de cumplimiento de venta verbal incoado por S.d.J.A.V., éste aduce ser ocupante del sótano 2 del edificio descrito en el documento como Depósitos locales de comercio 2 y 3. Este aserto del mencionado ciudadano guarda relación con lo expresado en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento en la que también se hace mención a esos dos Depósitos locales 2 y 3 (cuya entrega se solicita), quedando ese hecho reconocido. De modo que, ante la existencia de ese elemento fáctico, reconocido, el contrato de fecha 21-11-2001 carece de pertinencia y se le desestima;
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Copia Certificada del Documento de Venta (folios 82-91) marcado “B”, mediante el cual INVERSIONES GONCARSA S.R.L. vende a CONSORCIO DIVERSIFICADO DE INMUEBLES CODINCA C.A. el edificio denominado “RESIDENCIAS MARIALAYA”, del cual consta la descripción del inmueble, apreciándosele procesalmente;
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Original del Certificado de Solvencia N° 40419 (folio 92) marcado “C”, emitido por la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de Licencias y Liquidación, la cual se desestima por no aportar nada al proceso de marras referido a un cumplimiento de contrato de arrendamiento.
En el lapso probatorio la parte actora produjo lo siguiente:
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Invocó la Confesión judicial espontánea del demandante manifestada en el expediente N° AP31-V-2010-001364, de que es inquilino del sótano 1. Esta alzada observa que en el libelo de cumplimiento de contrato de venta verbal, el ciudadano manifiesta ocupar los Depósitos locales de comercio 2 y 3 del Edificio Marialaya, a cuyos bienes también se refiere la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, quedando por tanto ese hecho excluido del debate probatorio;
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Recibo de alquiler (Fol. 112), emitido por Administradora Yuruary C.A. con sello húmedo de pagado de fecha 18 de abril de 2005, en el que aparece como inquilino el S.D.J.A.V., el cual se aprecia procesalmente;
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Mérito favorable, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la doctrina y la jurisprudencia patria, por lo cual nada puede apreciarse al respecto.
Posteriormente, durante el lapso probatorio, la representación de la actora ratificó e hizo valer los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales ya fueron objeto de análisis. Asimismo, promovió la Cláusula “Décima Octava” del Contrato de Arrendamiento, no siendo necesario ingresar a un análisis profundo de la misma, ya que esta alzada mantuvo la eficacia probatoria de la notificación de no prórroga del contrato (cuyo cumplimiento se demanda) practicada por la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del distrito Capital, la cual se encuentra ajustada a la mencionada cláusula.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, esta alzada hace las siguientes consideraciones:
Del escrito de demanda, se desprende que la acción interpuesta es la de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del Término y su Prórroga Legal, basada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.1.67, 1.594 y 1.599 del Código Civil, incoada por el ciudadano P.E.S.T. en contra del ciudadano S.D.J.A.V. (arrendatario), alusiva a los locales identificados ab initio.
Además de solicitar (i) el cumplimiento del contrato, la actora también peticionó (ii) que se condenara al demandado al pago de Bs. 35,10 por cada día de ocupación del inmueble a partir del 01 de mayo de 2010, por concepto de la cláusula penal; (iii) al pago de las costas y costos de juicio.
En el acto de la litis contestatio, la parte demandada, mutatis mutandi, adujo los hechos que a continuación se mencionan y analizan:
Aduce que es arrendatario del inmueble constituido por el un Sótano único situado en el Edificio “MARIALAYA” desde el año 2003.
Que es falso que el tiempo de arrendamiento sea desde el año 2005;
Que le corresponden dos (2) años de prórroga en el supuesto caso de haber sido notificado y esa notificación hubiera sido suficiente y eficaz de conformidad la Cláusula “Décimo Octava”;
Que no es cierto que se haya practicado una notificación de no prórroga válida y legal, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento vigente y renovado;
Que la írrita actuación del Notario Público no tiene efecto ya que se no se notificó al arrendatario, ni a ninguna persona mayor de edad, aunado que la persona que solicita la notificación no estaba facultado para ello;
Que el nuevo propietario cambio el objeto de la cosa que se dio en arrendamiento y que no están obligados a entregar los inmuebles distintos al que se les dio en arrendamiento.
En lo atinente a cuáles locales estaba ocupando el arrendatario al momento de la interposición de la demanda, quedó reconocido en el cuerpo del libelo de cumplimiento de venta verbal incoado por S.d.J.A.V., que éste aduce ser ocupante del sótano 2 del edificio descrito en el documento como Depósitos locales de comercio 2 y 3. Este aserto del mencionado ciudadano guarda relación con lo expresado en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento en la que también se hace mención a esos dos Depósitos locales 2 y 3 (cuya entrega se solicita), quedando ese hecho totalmente reconocido, constituyendo por lo tanto dichos bienes el objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga.
En lo atinente a las demás alegaciones esgrimidas, esta alzada observa que el único elemento producido por el demandado para demostrar los anteriores hechos fue copia de un contrato de arrendamiento del local sótano 1, de fecha 21 de noviembre de 2001, el cual quedó desestimado en el análisis del acervo probatorio, que en modo alguno puede coexistir con el contrato a tiempo determinado autenticado el 01 de mayo de 2005, cuyo cumplimiento se solicita y que está vinculado a los Depósitos Números 2 y 3 del Edificio Maríalaya. En todo caso, la parte demandada bien pudo plantear reconvención para que el actor-reconvenido reconociese que el primero de los contratos se mantenía aún vigente y que por vía de consecuencia el lapso por prórroga legal que debía otorgársele era mayor al establecido en el libelo. Sin embargo, la parte demandada no propuso la referida reconvención, ni desplegó una adecuada actividad probatoria tendiente a enervar la pretensión de la actora.
En lo relativo a la notificación notarial de no prórroga del contrato cuyo cumplimiento se demanda, practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador el 29 de febrero de 2008, no fue debidamente impugnada. El cuestionamiento que efectuó el demandado en el acto de la litiscontestatio se fundamentó en que él no fue notificado personalmente o algún tercero. No obstante, la jurisprudencia desde hace varios años viene acogiendo este tipo de actos practicados por funcionarios públicos, aunque la persona a notificar no se encontrare en el lugar, ya que de aceptarse lo contrario, la ausencia permanente, en este caso del inquilino, haría imposible cualquier notificación, aunque la misma se hubiese verificado en la dirección contractualmente establecida. En tal sentido, se acoge la jurisprudencia contenida en la sentencia del 30 de enero de 2009 (Exp. 08-1608) de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que a la misma se le debe apreciar, tal como fue establecido en la oportunidad del examen del acervo probatorio, lo que por vía de consecuencia conlleva a que de acuerdo a la convención locativa y al literal “b)” del artículo 38 del Decreto-ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario le correspondía un lapso de un (1)año como prórroga legal.
En cuanto al alegato de que el arrendador cambió el objeto de la cosa arrendada, tal aserto no fue debidamente probado por la parte demandada en la fase probatoria respectiva.
De acuerdo a lo establecido con antelación, siendo el contrato de arrendamiento del 01 de mayo de 2005 ley entre las partes de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, y no habiendo cumplido el arrendatario con la obligación de hacer entrega de los Dépositos locales de comercio antes identificados, resulta viable que al efecto se hubiese demandado el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga y que se haya solicitado también la aplicación de la Cláusula Penal (cláusula cuarta) que ordena el pago de Bs. 35,10 por cada día de retraso en la entrega de los bienes desde el 01 de mayo de 2010 (data en que debió entregarlo) hasta la fecha en que quede definitivamente el presente fallo.
En otro orden de ideas, revisado el fallo del Juzgado A-quo que fue recurrido, esta alzada no observa vicios de orden público que pudieran conllevar a la nulidad del mismo.
Por otro lado, en escrito presentado en segunda instancia el 19 de enero de 2011 por la parte recurrente, ésta expuso asertos que se refieren estrictamente a la oposición de una medida de secuestro, punto éste que no es susceptible de análisis en el decurso del fallo de marras, toda vez que en nuestro sistema procesal existe todo un proceso cautelar que goza de autonomía procedimental cuyo trámite se realiza en un cuaderno de medidas, correspondiente hacer en éste todas las argumentaciones o alegaciones que fueren menester.
En consecuencia, no habiendo socavado la parte demandada los hechos constitutivos de la pretensión de la actora, y siendo que ésta cumplió con su carga probatoria, la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga incoada deberá prosperar en derecho, quedando confirmanda la sentencia apelada en todas sus partes, imponiéndose costas al recurrente.
IV
DE LA DECISION
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
Se declara sin lugar el recurso de regulación de competencia planteado por S.D.J.A.V. en contra de la decisión de fecha 05 de octubre de 2010 del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó la acumulación de las causas AP31-V-2010-001364 y N° AP31-V-2010-002188, relativas a los juicios de cumplimiento de contrato verbal de venta y cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga, en los que actúan los ciudadanos P.E.S.T. y S.D.J.A.V.;
Se confirma la sentencia dictada el 14 de octubre de 2010 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante la cual declaró:
(…) PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal incoara el ciudadano P.E.S.T. en contra del ciudadano S.D.J.A.V., ambas partes plenamente identificadas, sustanciado bajo el Asunto Nº AP31-V-2010-002188, acumulado al asunto Nº AP31-V-2010-001364.
SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa identificada con el Nº AP31-V-2010-002188, ciudadano S.D.J.A.V., a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano P.E.S.T., y/o a sus apoderados judiciales debidamente constituidos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, constituido por el Local de Comercio identificado con el Nº 2…y Local de comercio identificado con el Nº 3…
(Omissis…)
TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa identificada con el Nº AP31-V-2010-002188, ciudadano S.D.J.A.V., a cancelar a favor de la parte actora en dicho proceso, ciudadano P.E.S.T., la suma de la cantidad de Treinta y Cinco Bolívares con Diez Céntimos (35,10 Bs.), diarios por concepto de cláusula penal prevista en la
cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en virtud de la demora en la entrega del inmueble, desde el 01 de mayo de 2010, hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada en la causa signada bajo el Asunto Nº AP31-V-2010-002188, ciudadano S.D.J.A.V., al resultar totalmente vencida en la misma.
QUINTA: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por cumplimiento de Contrato Verbal de Venta incoara el ciudadano S.D.J.A.V., en contra del ciudadano P.E.S.T., el cual se sustancia bajo el Nº AP31-V-2010-001364, acumulado al asunto Nº AP31-V-2010-002188.
SEXTO: De conformidad con lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas y costos del proceso sustanciado bajo el Asunto Nº AP31-V-2010-001364, relativa a la pretensión de Cumplimiento de Contrato Verbal de Venta, a la parte actora en el mismo, ciudadano S.D.J.A.V., al resultar totalmente vencido…
Se declara sin lugar la apelación interpuesta por S.D.J.A.V. y se le condena en costas del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado A-quo.
Dada, firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los treinta y un (31) días del mes de enero de dos mil once (2011).
EL JUEZ
Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA
Abog. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA
Abog. ANA MORENO V.
EXP. N° 10.232
AJCE/nmm
Def.
