Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 10 de Abril de 2007
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2007 |
| Emisor | Juzgado Decimo Cuarto de Municipio |
| Ponente | Juan Carlos Varela Ramos |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
196º y 148º
Vistos
, sin informes.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: Ciudadano S.J.M.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-8.754.869, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 89.908.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana A.H.L.R., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 69.572.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.G.S.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.913.668.
La parte demandada no constituyó apoderado judicial en autos y la defensa de sus derechos fue encomendada por el Tribunal al ciudadano J.A.S.G., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 118.056.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: N° 2148.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda de desalojo presentado en fecha 30 de octubre de 2006, por el ciudadano S.M.B., actuando en su propio nombre y representación, ante este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, contra la ciudadana M.G.S.P., ambas partes plenamente identificadas anteriormente.
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este mismo Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la consignación de los documentos fundamentales de la pretensión, lo admitió en fecha 02 de noviembre de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo pautado en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a las medidas solicitadas acordó proveer sobre las mismas por auto separado en el cuaderno de medidas correspondiente que a tales efectos ordenó abrir.
En fecha 13 de noviembre de 2006, la parte accionante consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa correspondiente, otorgó poder apud acta a la abogada A.H.L.R., y suministró las expensas necesarias para la práctica de la citación. En fecha 14 del mencionado mes y año el Tribunal ordenó la expedición de la compulsa y acreditó la citada representación.
En fecha 15 de noviembre de 2006, el Tribunal negó las medidas cautelares solicitadas por la parte actora en el escrito libelar.
En fecha 17 de noviembre de 2006, el alguacil titular de este Juzgado, ciudadano A.R., dio cuenta de haberse trasladó al domicilio procesal de la parte demandada, y dejó constancia de la imposibilidad de practicar su citación.
En fecha 24 de noviembre de 2006, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación de la parte accionada por medio de carteles de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2006, la ciudadana Diocelis J. P.B., secretaria titular de este Juzgado, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en la mencionada norma.
En fecha 26 de enero de 2007, previa solicitud de la representación accionante, este Tribunal designó al abogado J.A.S.G., como Defensor Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha 02 de febrero de 2007, el ciudadano A.R., en su carácter de alguacil titular de este Tribunal, dejó constancia de haber notificado al citado defensor del cargo recaído en su persona; quien en fecha 07 del mismo mes y año, manifestó su aceptación y procedió a tomar el debido juramento de ley.
En fecha 14 de marzo de 2007, el defensor judicial en comento, previa las formalidades de ley, presentó escrito mediante el cual manifestó la imposibilidad de ponerse en contacto con su representada, a todo evento alegó la determinación contractual, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; dio contestación a la demanda y solicitó su declaratoria sin lugar. En fecha 22 de marzo de 2006, la apoderada actora dio contestación a la citada cuestión previa solicitando sea declarada sin lugar en la definitiva.
En fecha 28 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas junto con recaudo, las cuales fueron admitidas por el Tribunal mediante auto dictado el día 29 del mismo mes y año.
En fecha 30 de marzo de 2007, este Tribunal, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem; por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, conforme las siguientes consideraciones:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico
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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…
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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...
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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio
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Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
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Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno…
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Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
-I-
De los alegatos de fondo de la parte actora
Tal y como se desprende del escrito libelar el abogado S.J.M.B., actuando en su propio nombre y representación, demanda a la ciudadana M.G.S.P. mediante acción de desalojo del inmueble de su propiedad constituido por el local comercial identificado como Sótano Nº 1, de la Planta Sótano del Edificio Gomezal “B”, que forma parte del Conjunto de Dos (2) Edificios llamados “Gomezales” situados en la Avenida Rooselvelt de la Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto ha incumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento al que está comprometida según contrato de fecha 01 de septiembre de 2003, pactado por el término de seis (6) meses contados a partir de la firma del mismo, el cual, una vez vencido el día 01 de marzo de 2005, se indeterminó en el tiempo por haber operado la tácita reconducción; adeudando los alquileres correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2006, lo cual equivale a dos (2) mensualidades insolutas cuyo pago pretende satisfacer por la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo), a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) cada mensualidad, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del citado inmueble; más la cantidad de Un Millón Quinientos Sesenta y Cinco Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.565.470,74) por concepto de servicio de luz eléctrica, aseo urbano y relleno sanitario, que adeuda desde el año 2003; más la cantidad de Ochocientos Cincuenta y Seis Mil Ochocientos Setenta y Cuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 856.874,10) por concepto del condominio adeudado desde el mes de noviembre de 2005; en pagar los honorarios profesionales así como los gastos judiciales y extrajudiciales.
Invocó como fundamentos de derecho los Artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, en armonía con las causales contempladas en los literales “a” y “f” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicitó medidas preventivas de Secuestro sobre el inmueble de marras y Embargo sobre bienes muebles propiedad de la parte demandada y su designación como depositario de los mismos; estableció los domicilios procesales de ambas partes; estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 4.800.000,oo), y por último solicitó la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
II
De las defensas opuestas por el Defensor Ad-litem
En fecha 14 de marzo de 2007, el Defensor Judicial de la parte accionada rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en contra de su representada por cuanto no son ciertos los hechos narrados en el libelo; que para esta fecha la demandada está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento; que nada adeuda por concepto de pago de condominio, por cuanto no está obligada a ello; que está solvente en el pago de los servicios públicos, no siendo cierto el retiro del medidor de luz por parte de la Electricidad de Caracas; que estamos en presencia de un contrato a término, en el cual no se ha operado la tácita reconducción, por lo que al no estar vencido no puede solicitarse la desocupación; a todo evento, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes; por último solicitó sea declarada sin lugar la demanda intentada.
Por su parte la apoderada judicial del demandante, presentó escrito en fecha 22 de marzo de 2007, mediante el cual, entre otras argumentaciones, contradijo la cuestión previa opuesta, en virtud de que la relación arrendaticia invocada por su poderdante se indeterminó en el tiempo una vez que la arrendataria permaneció en el inmueble de marras luego de haber vencido el contrato en el mes de mayo de 2005, sin que hayan suscrito un nuevo contrato por tiempo determinado, por lo que mal puede invocarse la existencia de una condición o plazo pendientes, y a tales efectos citó las obras “La Introducción a la Causa” del doctrinario A.S.N. y “Teoría General del Derecho” del tratadista Fransesco Carnelutti, e invocó el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, todo ello referente a que la citada cuestión previa está relacionada con el nacimiento o la extinción de una obligación derivada de una convención que va a depender de un acontecimiento futuro e incierto; y en razón de ello pasa este Tribunal a a.y.r.d. conformidad con lo pautado en el Artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa:
La doctrina y la jurisprudencia patria han considerado que, para la procedencia de esta cuestión previa resulta necesario que la acción intentada dependa de un acontecimiento futuro, posible e incierto que haga visible la aptitud y cualidad del derecho reclamado para insertarse y generar una relación procesal válida, el cual, obligatoriamente obedezca a la actualidad del derecho que funde la pretensión, ya sea aquél suspensivo o resolutorio capaz de forzar la suspensión de éste hasta que tal evento ocurra.
Específicamente sobre este particular, ha señalado el Dr. L.E.C.E., Profesor de Derecho Procesal Civil de la Universidad Católica del Táchira en el Libro “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Esta cuestión previa a sido cuestionada por la doctrina, por considerar que en este supuesto lo que existe es falta de interés procesal, el cual es exigido por el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por ser uno de los presupuestos del derecho de acción. Existiendo la falta de interés procesal, esta defensa debería plantearse como excepción procesal perentoria según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y tendría como efecto una sentencia meramente procesal, en la cual se desestime la demanda por ese motivo. Con fundamento en los Artículo 1179 del Código Civil que dispone, “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”…Pesci-Feltri (1990) afirma, que permitir al demandante introducir una demanda cuando el plazo o la condición están pendientes, lesiona el derecho constitucional a la defensa del demandado:…Compartimos este planteamiento y consideramos que el supuesto normativo de la cuestión previa que analizamos, por estrategia procesal de la defensa, debe plantearse como una excepción procesal perentoria, es decir, por falta de interés procesal, lo cual permite desestimar la demanda por ser inadmisible en la oportunidad que fue interpuesta. Aclaramos que la cuestión previa en estudio, no es procedente cuando la ley o el contrato, permiten demandar el cumplimiento de obligaciones no exigibles actualmente, por ejemplo en el caso que el deudor se esté insolventando (artículo 1215 del Código Civil) o cuando se haya pactado, que la falta de pago de una cuota dará lugar a exigir la totalidad del crédito. Consideramos oportuno señalar, que la Sala de Casación Social en sentencia del 22 de junio de 2001, también declaró procedente la oposición de esta defensa para ser resuelta en la sentencia definitiva, pero no con carácter procesal, sino como una excepción material (de fondo): Por tanto, puede el demando no interponer la cuestión previa establecida en el ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que tiene efectos meramente procesales, y optar por interponer la defensa de fondo que consiste en alegar que la obligación no ha nacido, o que nacida ésta, no es exigible. Negar esta posibilidad sería coartar indebidamente el derecho del demandado a defenderse de la pretensión, pues debe tener la posibilidad de alegar y probar que la demanda es improcedente, por no haber nacido o por no ser exigible la obligación cuyo cumplimiento se pretende (Pierre, 2001, No. 6,450).
El autor R.H.L.R., en el Tomo III, Página 60, de su obra titulada Código de Procedimiento Civil, al hacer su comentario en lo relacionado a la condición o plazo pendientes, expuso:
…La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza...(sic) La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación...
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Por su parte el autor E.C.V., en su obra Código de Procedimiento Civil comentado, página 366, puntualizó que la condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento.
Ahora bien, la categoría “condición” ha estado siempre ligada a la categoría “riesgos”, que conceptualiza E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, página 521, como la situación jurídica que se presenta cuando las partes de un contrato, o una de ellas, se encuentra en la imposibilidad de cumplir sus obligaciones o sus prestaciones debido a una causa extraña que no le es imputable. Ello equivale a decir, que cuando el Legislador habla de una obligación condicional como aquélla cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto conforme el Artículo 1.197 del Código Civil, que puede categorizarse como suspensiva o resolutoria, causal o imposible; presupone la existencia previa de una obligación ya convenida, con un acreedor y un deudor, previamente pautados. Por ello cuando el Legislador establece la posibilidad que en vez de contestarse la demanda se puedan oponer cuestiones previas, dentro de ellas establece la posibilidad de promover la contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, dentro de los supuestos establecidos esta la condición o plazo pendientes; pero referidas exclusivamente a las pactadas en un contrato, a una obligación ya contraída, pues la condición lo que hace es suspender o resolver el cumplimiento o no de una obligación previamente contraída; o sea, se trata en definitiva de una responsabilidad contractual.
Así las cosas, rielan a los folios 27 al 33 y 20 al 26 de las actas procesales marcados con las letras “D” y “C” contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano S.J.M.B., en su condición de arrendador, y la ciudadana M.G.S.P., en su carácter de arrendataria del bien inmueble de marras identificado up supra, autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo los Números 17 y 20, en los Tomos 59 y 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un canon de alquiler por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas y consecutivas los día primero (1º) de cada mes, y con un término de duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del día 01 de septiembre de 2003 hasta el día 01 de marzo de 2004, y desde el día 01 de marzo de 2004 hasta el día 01 de septiembre de 2004, respectivamente, según las cláusulas octava y novena de ambas convenciones.
Del mismo modo corre inserto a los folios 14 al 19 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de octubre de 2004, entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 64, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un plazo de duración de seis (6) meses fijos y prorrogables automáticamente, contados a partir del día 01 de septiembre de 2004 hasta el día 01 de marzo de 2005, en el cual, ambas partes convinieron expresamente en que una vez transcurridos los primeros seis (6) meses de duración del contrato, la arrendataria deberá manifestar por escrito con un mínimo de noventa (90) días de anticipación su decisión de no renovarlo, y que en caso contrario, el mismo se renovará automáticamente por un plazo igual, concluyendo en que ningún acuerdo verbal será válido en la contratación.
Ahora bien, luego de una minuciosa revisión de las citadas instrumentales, se observa que, las mismas fueron opuestas por la parte actora como instrumentos fundamentales de la pretensión libelar, y en vista que el Defensor Ad-Litem de la parte accionada no las cuestionó en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito de la demanda; y en aplicación analógica de los criterios doctrinales antes señalados, que objetivamente comparte éste Juzgador, se puede apreciar que de dichas probanzas no se desprende en forma alguna que ambas partes hayan pactado o convenido en una obligación condicional subrogada en un acontecimiento futuro e incierto que permita demandar su cumplimiento no exigible actualmente, capaz de forzar la suspensión de la presente acción hasta que tal evento ocurra a través de la respectiva denuncia, debido a que las estipulaciones contenidas en los citados documentos se refieren estrictamente al uso, goce y disfrute del bien inmueble de marras mediante una contraprestación por mes vencido en fecha cierta, y durante un tiempo estipulado expresamente, cuyo incumplimiento determina el interés procesal actual de los contratantes, aunado al hecho de haber sido alegada en forma pura y simple y no como una excepción material de fondo; y al no existir en autos tal acontecimiento futuro e incierto reclamable en la actualidad, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente en derecho la cuestión previa opuesta, y así se decide.
En este mismo orden, el citado defensor Ad-Litem alegó en el acto de contestación de la demanda, que estamos en presencia de un contrato a término en el que no ha operado la tácita reconducción, por cuanto no ha vencido su tiempo de duración para que pueda solicitarse la desocupación del inmueble arrendado.
De lo anterior evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dichas circunstancias en ocasión de establecer previamente el término de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que existen indicios en autos que el vínculo contractual opuesto culminó con posterioridad al invocado en el libelo de la demanda, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:
La relación locataria bajo estudio se derivó originalmente en fecha 01 de septiembre de 2003, por cuanto a las actas procesales no consta que hayan convenido expresamente en dar por terminado los efectos jurídicos del contrato inicial, el cual venció el día 01 de marzo de 2004, siendo la última de sus renovaciones la suscrita en fecha 01 de septiembre de 2004, por un lapso de seis (6) meses fijos y prorrogables automáticamente por un término igual de seis (6) meses, por lo que, es evidente que la relación jurídica de autos en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que le permite a las partes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación; y en vista que de autos no se evidencia de manera alguna que una vez transcurridos los primeros seis (6) meses de duración del contrato de fecha 01 de septiembre de 2004, la arrendataria le haya manifestado por escrito al arrendador con un mínimo de noventa (90) días de anticipación, su decisión de no prorrogarlo, conforme lo acordaron en la citada cláusula, es evidente que se renovó automática y específicamente por un período igual de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de marzo de 2005 hasta el día 01 de septiembre de 2005, por lo que, a partir de esta última fecha, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y potestativamente para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año, debido a que la relación obligacional tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, en vista de su continuidad, cuyo vencimiento se verificó el día 01 de septiembre de 2006, y así se decide.
No obstante, también infiere éste Juzgador que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendataria continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición del arrendador, ya que de autos no consta lo contrario, se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, convirtiéndose la relación arrendaticia de autos a tiempo indeterminado a partir del día 01 de septiembre de 2006, exclusive, tomando en consideración que la acción intentada fue recibida por ante este órgano jurisdiccional en fecha 30 de octubre de 2006, conforme se desprende al vuelto del folio 7 de las actas procesales, y en razón de ello, este Órgano Jurisdiccional declara sin lugar la defensa invocada por el Defensor Judicial de la parte demandada a este respecto, y así se decide.
Pruebas de las Partes
Calificado como ha sido el vínculo contractual bajo estudio pasa este Tribunal a analizar las probanzas aportadas a los autos. De acuerdo a ello, deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa:
La parte actora acompañó al escrito libelar entre otras ya valoradas y apreciadas por el Tribunal, las siguientes instrumentales:
Copia certificada del documento de propiedad del bien inmueble de autos identificado up supra, el cual se encuentra autenticado en fecha 12 de julio de 1995, por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, bajo el Nº 120, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y protocolizado en fecha 06 de septiembre de 1995, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 15, Tomo 30 del Protocolo Primero, cursante a los folios 9 al 13 de las actas procesales marcada con la letra “A”. Este instrumento no fue cuestionado por el Defensor Ad-Litem la parte demandada, por lo que, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierto que el bien inmueble de marras pertenece en propiedad a la parte actora ciudadano S.J.M.B., y así se decide.
Riela a los folios 34 al 39 del expediente marcado con la letra “E” estado de cuenta de fecha 19 de octubre de 2006, por consumo de energía eléctrica, servicio de aseo urbano y servicio de relleno sanitario, a favor de Administradora SERDECO, C.A., a cargo de la cuenta contrato N° 100000430803, por el inmueble distinguido como Piso S1 LOC B1 B1, Urbanización Prado de María, Parroquia S.R.M.L., Distrito Capital, a nombre de M.B.S.J., por un monto total a pagar de Un Millón Quinientos Sesenta y Cinco Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.565.470,74). La anterior instrumental se desecha del proceso por cuanto la misma no fue traída a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la ley, en vista que no contiene ni el sello húmedo del ente emisor ni la firma del funcionario autorizado para su expedición para que pueda ser oponible a la parte demandada, y así se decide.
Corre inserto al folio 40 del expediente marcado con la letra “F” estado de cuenta elaborado a favor de Inmobiliaria Visión C.A., Edificio Gomesal B (033) de fecha 04 de octubre de 2006, por deuda pendiente detallada del inmueble SOT 1 a cargo de L.R., correspondiente a los meses de noviembre de 2005 a septiembre de 2006, por la cantidad total de Ochocientos Cincuenta y Seis Mil Ochocientos Setenta y Cuatro Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 856.874,10). De la revisión efectuada al citado instrumento, infiere este Juzgador que trata de documento privado, el cual, conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, versa sobre papeles domésticos que no hacen fe a favor de quien los produjo; aunado a que fue elaborado en forma pura y simple que sólo enuncia montos por deudas pendientes sin ningún tipo de concepto, ni sello húmedo del ente emisor, y a nombre de una persona distinta a las partes de autos; y siendo así, no puede el Tribunal, bajo la óptica del derecho inquilinario, dar crédito a la existencia de una deuda a través de un recibo que carece de valor probatorio no oponible a la parte demandada, debido a que este tipo de instrumentos solamente hacen fe contra quien las produjo cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor del acreedor, conforme lo dispone la citada norma, y la consecuencia legal de dicha circunstancia, es desecharlo del proceso, y así se decide.
El Defensor Ad-Litem de la parte demandada no promovió prueba alguna durante el evento probatorio.
Ahora bien, planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia bajo estudio; resueltas las defensas previas, y analizadas las pruebas aportadas a los autos, el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones legales y contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, observa que ha quedado plenamente verificado el cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo, y concluye en lo siguiente:
En armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que él persigue a tenor de lo pautado en los Literales “a” y “f” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a juicio de este Tribunal así lo hizo parcialmente conforme a derecho, por cuanto si bien logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y el incumplimiento de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2006, que le imputa a la parte demandada ciudadana M.G.S.P. en el escrito libelar, ya que ni ésta ciudadana ni su Defensor judicial demostraron que pagó los citados alquileres ni que se haya amparado a los parámetros que establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, u otro hecho que la excepcionara de tal obligación, a pesar de haber gozado del principio de contradicción que informa el régimen legal, incluyendo en este el ejercicio de su derecho de contraprobar; no es menos cierto que el actor no logró demostrar en las actas procesales la deuda por servicios públicos ni el condominio que demanda en este juicio, y así se decide formalmente.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional debe declarar parcialmente con lugar la acción de desalojo bajo estudio; y consecuencialmente el efecto legal de dicha situación es condenar a la parte demandada a que haga entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado identificado up supra a la parte accionante totalmente libre de bienes y personas y a pagar la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo) por concepto de los cánones de alquiler correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2006, más los que se sigan venciendo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) cada mensualidad; todo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por el Defensor Judicial de la parte demandada contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
IMPROCEDENTE la defensa de la determinación en el tiempo de la relación arrendaticia, invocada por el Defensor Ad-Litem de la parte accionada.
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano S.J.M.B., representado por la abogada A.H.L.R., contra la ciudadana M.G. SIERRA PÈREZ, representada judicialmente por el abogado J.A.S.G., en su carácter de Defensor Ad-Litem, todos plenamente identificados en este fallo.
Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora en forma inmediata, material y voluntaria el inmueble de autos constituido por el local comercial identificado como Sótano Nº 1, de la Planta Sótano del Edificio Gomezal “B”, que forma parte del Conjunto de Dos (2) Edificios llamados “Gomezales” situados en la Avenida Rooselvelt de la Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas.
Se condena a la parte demandada pagar a la parte actora la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo) por concepto de los cánones de alquiler insolutos correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2006, más los que se sigan venciendo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) cada mensualidad.
Dada la especial naturaleza del presente fallo el Tribunal no hace especial condenatoria en constas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de abril de dos mil siete (2007). Años: 196º y 148º
EL JUEZ
LA SECRETARIA
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En esta misma fecha siendo la una post meridiem (01:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
JCVR/DJPB/PL-B.CA.
Exp. Nº 2148.
Desalojo.
Materia Civil.
