Decisión nº 9762DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 28 de Abril de 2009
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2009 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I.D.E.A.
PARTE ACTORA: S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-886.091 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: O.J.B.B., Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.606.105.-
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: S.C.B.., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 13.380.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.J.P.A., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 81.363.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXP. 9762.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 30 de Julio de 2008.
En fecha 22 de octubre de 2008, el alguacil consignó recibo de citación debidamente firmado por la demandada O.J.B.B..
En fecha 24 de Octubre de 2008, la parte demandada opone cuestiones previas y da contestación la demanda.
En fecha de 27 de octubre de 2007 se dictó auto conforme al cual se declaró sin lugar la cuestión previa de incompetencia opuesta por la demandada.
En fecha 30 de octubre de 2008, la parte actora consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en esta misma fecha.
En fecha 17 de Noviembre de 2008 la parte demandada consigna escrito de pruebas.
En fecha 19 de noviembre de 2008, el Tribunal mediante auto niega la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada por extemporáneas por tardías.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo que en fecha 04 de Octubre de 2006, la demandada firmó contrato de opción a compra por un inmueble ubicado en la Avenida Constitución, Barrio Belén, N° 203 de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. Que se estableció un plazo de seis (6) meses para perfeccionar el contrato de venta definitivo. Que en la Cláusula Quinta del contrato se acordó entre las partes que la opcionante compradora haría uso del inmueble objeto de la negociación en calidad de arrendataria con un canon de arrendamiento mensual de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00). Que en el supuesto de no hacerse efectiva la venta del inmueble en los tiempos y lapsos establecidos en el contrato la opcionante deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas al vencimiento del término fijo. Que la opcionante no cumplió con su obligación de comprar el inmueble, tal como se había pactado, sino que viene permaneciendo en el inmueble y no lo desocupa y no hace entrega tal cual como se acordó a pesar de haberle efectuado una notificación Judicial a través de un Tribunal. Que han sido inútiles todas las gestiones judiciales y extrajudiciales que se han hecho por obtener la entrega voluntaria del inmueble. Que por lo antes expuesto procede a demandar a O.J.B.B. para que cumpla con lo acordado en el contrato y que pague las mensualidades que ha dejado de cancelar desde el mes de octubre de 2007, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Que fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160, 1161, 1165 y 1167 del Código Civil y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales 1° y 6° de Código de Procedimiento Civil. Asimismo admite que es cierto que en fecha 04 de octubre de 2006, suscribió contrato de opción de venta y arrendamiento con el ciudadano S.R., sobre un inmueble ubicado en el Barrio Belén, Avenida Constitución, N° 203, estableciéndose un plazo de seis (6) meses, con la obligación de pagar la totalidad de la deuda en el plazo señalado. Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la referida demanda, porque el demandante no le entregó la documentación completa de dicho inmueble a sabiendas de que se le iba a otorgar un crédito por el IPASME, la certificación de Gravamen, más la solvencia catastral que nunca le entregó. Que el contrato venció el 10 de abril de 2007, el cual le fue cancelado y posee los recibos hasta el 24 de noviembre de 2007, firmados por R.D.S., quien estaba autorizado para administrar y recibir los pagos de cánones de arrendamiento, establecidos en la cláusula Quinta del contrato de Opción a compra. Que le comunicó al señor R.D.S. que la casa se estaba filtrando y nunca le dio respuesta al problema. Que el perito del IPASME se apersonó a la casa, realizó su informe y le dijo que arreglara la casa, que con las condiciones en que estaba no le iban a otorgar el crédito. Que el señor Rubén le informó que en el mes de Octubre se vencía el contrato y que iba a perder los Diez millones de Bolívares de la Cláusula Penal del Contrato que suscribió con ellos, para lo cual siguió consignándole hasta el mes de noviembre de 2007 ya que el contrato era a tiempo indeterminado y luego no le siguió aceptando el pago y por ello optó por consignar por ante el Juzgado de Municipios. Que ellos nunca le solicitaron la desocupación del inmueble y que nunca recibió nada que la notificara. Que en la cláusula novena del contrato dice que le entregan el inmueble en perfecto estado de uso y conservación, cosa que nunca fue cierta, pues el inmueble tenia vicios ocultos que no le fueron informados, ni reparados en su oportunidad por parte del demandante. Que ha tenido la intención diligente en cuanto al cumplimiento del contrato, aunque la parte demandante no ha cumplido con lo mismo.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1)Original del instrumento Poder otorgado por S.R. a S.C.B..
2)Original de Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A.. Folios siete (7) al dieciocho (18).
3)Original de instrumento autenticado contentivo de la opción de compra venta suscrita entres las partes, folios 29 al 32.
4)Recibos de pago, folios 33 al 39
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
De la cuestión previa:
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem aduciendo que en el presente caso se pretende resolver el contrato de opción de compra venta y el desalojo. Al respecto observamos que en el libelo de la demanda, la parte accionante señala que vencido el tiempo establecido en el contrato de opción con arrendamiento y no habiéndose perfeccionado la compra-venta, la parte demandada no ha hecho la entrega del inmueble, fundamentando su acción en las disposiciones del Código Civil y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ninguna parte del escrito libelar se pide la resolución del contrato de opción a compra, por lo que entiende esta juzgadora que la acción incoada es el cumplimiento del contrato de arrendamiento que es la figura jurídica utilizada por las partes en el contrato para que la demandada tomara posesión del bien inmueble. De allí que la cuestión previa deba ser desestimada, y así se declara.
Del cumplimiento de contrato
Cursa a los folios 12 al 15 instrumento autenticado contentivo de contrato de opción a compra con arrendamiento suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado, y por lo tanto es valorado, y así se declara.
En la cláusula tercera del contrato se acordó: “El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir de la firma del presente contrato.
Asimismo en la cláusula quinta se dispuso: “Ambas partes acuerdan que durante los seis (6) meses de vigencia de este contrato la opcionante compradora, hará uso del inmueble objeto de esta negociación, en calidad de arrendataria, y deberá pagar un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS. 400,00) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas.
De las cláusulas trascrita se desprende con toda claridad que en principio se estableció una relación arrendaticia a tiempo determinado, de tal manera que habiéndose suscrito el contrato en fecha 04 de octubre de 2006, el mismo venció el 03 de abril de 2007, momento a partir del cual comienza a correr la prórroga legal, que en nuestro caso sería de seis meses, según lo dispuesto en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 03 de octubre de 2007. Ahora bien, la parte demandada alega que el contrato se indeterminó, por lo que corresponde la constatación de tal hecho a la luz del material probatorio aportado.
En este orden de ideas observamos que aun cuando la parte demandada promovió pruebas, las mismas no fueron admitidas por extemporáneas por tardías, resultando entonces que no puedan ser valoradas, y así se declara.
Asimismo observamos que cursa a los folios 07 al 18 original de notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot de esta Circunscripción, la cual es valorada por no haber sido impugnada, constatándose que la parte accionante en fecha 28 de febrero de 2008 solicitó se le notificara a la parte demandada que el contrato ya estaba vencido y que por tanto debía desocupar el inmueble. Asimismo tenemos que la notificación en cuestión resultó impracticable por cuanto no se localizó persona alguna en el inmueble, por lo que la misma no cumplió con su objeto que era poner en conocimiento a la demandada sobre lo explanado en la solicitud, por lo que nada aporta al controvertido, y así se declara.
También cursa a los folios 33 al 39 recibos de pago aportados por la parte actora, de los cuales sólo el recibo cursante al folio 33 posee firma y sólo este puede ser apreciado, desechándose el resto de los recibos por carecer de autoría, constatándose que el mismo es emitido por concepto de pago del canon del período desde el 04 de octubre de 2007 al 03 de noviembre de 2007.
Ahora bien, el artículo 1600 ejusdem, señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”. Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Como se observa la tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
De la revisión de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, tenemos que ciertamente las partes acordaron en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de seis (06) meses, que culminó el 03 de abril de 2007 y vencido este tiempo comenzó a correr la prórroga legal de seis meses que finalizó el 03 de octubre de 2007, momento a partir del cual nace para el inquilino la obligación de entregar el inmueble y el derecho para el arrendador de pedir el cumplimiento de la obligación, pero resulta que la arrendataria continuó ocupando el inmueble y el arrendador le recibió el pago del canon de arrendamiento del mes siguiente, consintiendo con ello tal ocupación; hecho acreditado por la misma parte accionante con el recibo de pago cursante al folio 33 antes señalado, por lo que es forzoso establecer que operó la tácita reconducción, y por lo tanto la relación arrendaticia devino en indeterminada, así se declara.
Dado lo anterior la acción por cumplimiento de contrato no resulta ajustada a derecho, y así se declara.
