Decisión nº 0073 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 31 de Julio de 2006

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 22.03.2006, por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en su condición de Tribunal distribuidor de turno, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos que fundamentan su pretensión, el día 28.03.2006.

Acto seguido, en fecha 30.03.2006, se admitió la acción ejercida y, se emplazó a la parte demandada para las once de la mañana (11:00 a.m.) del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que diese contestación a la demanda, durante el acto que, a tal efecto, se llevaría a cabo.

A continuación, el día 07.04.2006, se dejó constancia por Secretaria de haberse abierto el cuaderno de medidas,

Luego, en fecha 18.04.2006, el Alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Después, el día 21.04.2006, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.

Acto continuo, en fecha 28.04.2006, el Alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Por consiguiente, previo al pedimento efectuado por la abogada A.M., este Tribunal, el día 03.05.2006, ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el día 19.05.2006, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido las formalidades exigidas por dicha norma procesal.

Transcurrido el lapso concedido a la parte demandada para que se diese por citada, sin que lo hubiese hecho, en fecha 05.06.2006, la abogada A.M., solicitó la designación de un defensor ad-litem, lo cual fue acordado por este Tribunal, el día 07.06.2006, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quién luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente, en fecha 27.06.2006.

Por lo tanto, el día 28.06.2006, la abogada A.M., solicitó la citación de la defensora ad-litem designada, lo cual fue acordado por este Tribunal, en fecha 29.06.2006, a cuyo efecto se libró compulsa, a fin de que luego de que constase en autos la práctica de su citación, diese contestación de la demanda, a las once de la mañana (11:00 a.m.) del segundo (2º) día de despacho.

En tal virtud, el día 04.07.2006, el Alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la defensora ad-litem de la parte demandada.

Acto seguido, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) del día 07.07.2006, oportunidad fijada por este Tribunal para que tuviese lugar el acto de contestación de la demanda, en el acta levantada al efecto, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada C.S.A.N., actuando en su condición de defensora ad-litem del ciudadano M.A.G.S., quién consignó escrito de contestación.

Acto continuo, en fecha 10.07.2006, la abogada A.M., presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 11.07.2006, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las siguientes actuaciones:

En fecha 07.04.2006, se abrió el cuaderno de medidas.

A continuación, el día 21.04.2006, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato fundamento de la presente acción, exhortándose para su práctica, al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Después, en fecha 15.05.2006, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida de secuestro, procedentes del Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada C.F.F., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.D.S.F., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente:

Que, por contrato autenticado en fecha 08.08.2001, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo en N° 37, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual comenzó a regir el día 01.08.2001, actuando en nombre y representación de mi apoderado propietario del inmueble ciudadano A.D.S.F., cedí en arrendamiento al ciudadano M.Á.G.S., un inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, del cual forma parte un puesto de estacionamiento, ubicado dentro del edificio, distinguido con el N° 14, que forma parte del Edificio Feltre, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Carlota, calle E, Municipio Sucre, Distrito Capital,

Que, acompaña en copia el documento de propiedad del inmueble arrendado a nombre de mi poderdante, ciudadano A.D.S.F. para demostrar la titularidad del bien a su nombre.

Que, pese a las gestiones cordiales efectuadas por el arrendador respecto al arrendatario, hasta la fecha aún no ha pagado las pensiones de arrendamiento del inmueble correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y los meses de enero, febrero y marzo de 2006, ambas fechas inclusive, que totaliza doce (12) meses consecutivos a razón de la suma establecida en el contrato de arrendamiento, esto es, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), alcanzando la suma de tres millones novecientos mil bolívares (Bs. 3.960.000,00), y por el retardo en el pago del monto de las pensiones arrendaticias indicadas (artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), también adeuda al arrendador los correspondientes intereses de mora, lo cual, según su dicho, constituye un incumplimiento grave por parte del arrendatario a las obligaciones contractuales aceptadas en la mencionada convención arrendaticia, específicamente a las cláusulas cuarta y décima primera, así como a las obligaciones legales que se indicarán de seguidas.

Que, constituye también una violación a las disposiciones legales fundamentales sobre la materia como son las contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.579 en especial la del ordinal 2° del artículo 1.592, todos del Código Civil, y el artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, entre la ciudadana C.F.F., en su condición de Arrendadora y el ciudadano M.Á.G.S., como arrendatario, se suscribió por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08.08.2001, anotado bajo el N° 37, Tomo 80 de los Libros respectivos, el contrato de arrendamiento en forma escrita y por tiempo determinado, que comenzó a regir el día 01.08.2001, respecto al inmueble propiedad del ciudadano A.D.S.F..

Que el inquilino no cumplió con la obligación de pagar a la arrendadora puntualmente y por mensualidades adelantadas en la forma que perfectamente conoce, la pensión de arrendamiento en los términos contractuales y legales.

Que, para este fecha, aún el inquilino no ha pagado a la arrendadora el monto de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y los meses de enero, febrero y marzo de 2006, ambas fechas inclusive, lo cual se traduce en doce (12) meses consecutivos de insolvencia que a razón de la suma mensual establecida de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), cada una alcanza la cantidad de tres millones novecientos sesenta mil bolívares (3.960.000,00).

Que, de la misma manera, en vista del atraso en el citado pago de los alquileres, el arrendatario adeuda a la arrendadora la suma correspondiente por concepto de los intereses legales de mora, conforme a lo establecido en el artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, la arrendadora tiene legítimo derecho de exigir al arrendatario el cumplimiento de una de sus obligaciones fundamentales, es decir, pagar la pensión de arrendamiento contractual establecida de forma puntual y oportuna.

Que, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y en el pacto resolutorio expreso contenido en las cláusulas cuarta y décima primera de la convención locativa, actuando en su propio nombre y representación, dado el carácter de arrendadora, así como apoderada judicial del ciudadano A.D.S.F., legítimo propietario del inmueble identificado supra, procedió a demandar al ciudadano M.Á.G.S., en su carácter de arrendatario, para que convenga o en defecto de ello, el Tribunal declare resuelto el contrato de arrendamiento; que el demandado sea condenado a entregar completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera en su oportunidad, el inmueble arrendado; pagar la cantidad de tres millones novecientos sesenta mil bolívares (Bs. 3.960.000,00), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por su flagrante incumplimiento contractual, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble; entregar la totalidad de los recibos y finiquitos que acreditan la solvencia de los servicios que genera el inmueble arrendado, esto es, energía eléctrica, aseo urbano, gas y agua; pagar las costas y costos del presente juicio hasta su definitiva conclusión, así como los honorarios profesionales de los abogados intervinientes; pagar a modo de indexación (corrección monetaria) la disminución del valor adquisitivo del bolívar calculado con base al índice de precios al consumidor para el Área Metropolitana emanado del Banco Central de Venezuela, a partir del momento en que su obligación de pago era exigible, hasta el día en que efectivamente se produzca el pago.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada C.S.A.N., actuando en su condición de defensora ad-litem del ciudadano M.A.G.S., en el escrito presentado el día 07.07.2006, durante el acto de contestación de la demanda, sostuvo lo siguiente:

Que, pese a que han sido totalmente infructuosas las diligencias efectuadas para localizar al ciudadano M.Á.G.S., a saber, telegrama que le envió el día 03.07.2006, signado con el N° 2304, del cual consigno recibo expedido por la oficina de correos, lo cual, además, se colige de las propias actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representado, por ser falsas las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que las fundamentan, razón por la que solicitó que en la sentencia definitiva declare sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a favor de su defendido.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad para resolver la pretensión procesal deducida por las partes, se procede de seguidas a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

La reclamación invocada por el ciudadano A.D.S.F., en contra del ciudadano M.A.G.S., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08.08.2001, bajo el Nº 37, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 14, así como un puesto de estacionamiento, que forman parte del Edificio Feltre, ubicado en la Avenida Principal de la Carlota con calle E, Urbanización La Carlota, Municipio Sucre, Distrito Capital, en virtud de la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento relativos a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y enero, febrero y marzo de 2006, a razón de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,oo) cada uno, en la forma pactada en la cláusula cuarta de la referida convención locativa.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es por ello que, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que, el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga a pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Ahora bien, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, de acuerdo a lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el Código Civil, en su artículo 1.167, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Y, por otro lado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, señala:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo de un bien inmueble arrendado, sólo podrá demandarse bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales taxativamente establecidas, pero, nada establece la Ley especial, respecto a la acción que puede ejercitarse con ocasión a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando se fundamente en un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo determinado.

Por lo tanto, la legislación general resulta la vía supletoria para resolver los vacíos legales que incidan en la solución de controversias, cuyo artículo 1.167 del Código Civil, prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, observa este Tribunal que el plazo de duración fue convenido entre las partes en seis (06) meses, contados a partir del día 01.08.2001, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de ese plazo o de cualesquiera de las prorrogas, ninguna de las partes diese aviso a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato, tal y como se evidencia de su cláusula segunda.

Al respecto, no consta en autos ninguna probanza que haga determinar la voluntad de alguna de las partes contratantes de revocar el vínculo contractual que las une, a través del aviso escrito requerido para su ocurrencia, de modo que al fenecer el día 01.02.2002, el plazo de seis (06) meses convenidos como duración de la convención locativa, el mismo se prorrogó por igual término y sucesivamente hasta la actualidad, lo cual conduce a calificar la relación arrendaticia como “a tiempo determinado”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, concluyéndose, de esta manera, que la norma aplicable para deshacer los efectos de la convención locativa accionada es la contenida en el artículo 1.167 ejúsdem.

En efecto, la cláusula cuarta del contrato de arriendo impone a la demandada la obligación de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días siguientes a cada mes, de tal manera que, el hecho negativo que le fue imputado respecto a su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, así como enero, febrero y marzo de 2006, trae como consecuencia que el arrendador pueda a su elección, reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

Ahora bien, el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos y garantías que el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tutela a todo ciudadano, ya que podrá refutar las pretensiones que le han sido opuestas, durante el transcurso de las fases integrantes del proceso, con la presentación de medios probatorios tendentes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud de la carga que tiene cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los lapsos o términos de carácter preclusivo establecidos en el Texto Adjetivo Civil para tal fin.

Siendo ello así, a la parte actora le atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o, lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a ella le corresponde demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional que la solucionará, de modo que habiendo producido en autos el original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08.08.2001, bajo el Nº 37, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como copia certificada del documento de propiedad del bien inmueble arrendado, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 28.08.1980, bajo el N° 8, Tomo 6, Protocolo Primero, la accionante cumplió con la carga que la Ley le impone como iniciadora de la contienda procesal.

De modo que, la carga probatoria se invirtió para la parte demandada, quién debió cumplir con la reus in excipiendo fit actor, valga decir, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que basan su defensa, constatándose de las actas procesales que no logró desvirtuar la insolvencia que se le imputó durante el acto de contestación de la demanda, ya que la defensora ad-litem sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, sin aportar algún medio probatorio que refutara el hecho negativo que se le atribuyó, ni mucho menos lo hizo durante la fase probatoria, de tal manera que al no demostrar la parte demandada su solvencia en cuanto a la obligación que le impone la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, resulta impretermitible para este Sentenciador declarar la procedencia de la acción resolutoria sometida a su conocimiento, tal y como se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: